1. Eigentümer in Ismaning, vertreten durch Rechtsanwalt, München
1.1 Einwendung / Anregung vom 01.09.2016 bzw. 18.11.2016
(Hinweis der Verwaltung: Die Stellungnahmen vom 01.09. bzw. 18.11. sind nahezu wortgleich, so dass hier nur die Stellungnahme vom 18.11.2016 aufgeführt ist. Relevante Abweichungen werden im nachfolgenden fett und kursiv gekennzeichnet.)
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich gegen den erneut offengelegten Entwurf der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes die folgenden Einwendungen:
1. Betroffenheit meiner Mandanten
Meine Mandanten sind Eigentümer bzw. Nießbrauchberechtigter der Grundstücke Fl.Nr. 1891 und 1892 der Gemarkung Pliening. Das Grundstück Flst.-Nr. 1892 liegt im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans. Der geltende Flächennutzungsplan stellt die Grundstücke – seit 1986 – als „allgemeines Wohngebiet“ dar.
Die 8. Änderung des Flächennutzungsplans kann nicht losgelöst von der auch beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans und der Aufstellung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ gesehen werden, weil alle diese Bauleitplanungen untrennbar miteinander verbunden sind. Daher sind die von der Gemeinde in allen diesen Verfahren jeweils verfolgten Planungsabsichten zusammen zu berücksichtigen.
Der Gemeinde ist bekannt, dass und wie meine Mandanten das Grundstück Flst.-Nr. 1892 bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind. Konkret beabsichtigt ist ein mit der näheren Umgebung in jeder Hinsicht vereinbarer, angemessen verdichteter Geschosswohnungsbau.
In Kenntnis dieser (konkreten) Planungen meiner Mandanten beabsichtigt die Gemeinde, die Fläche für das Grundstück Flst.-Nr. 1892 mit der 10. Änderung des Flächennutzungsplans als Fläche für die Landwirtschaft darzustellen.
Bei dieser Planung handelt es offensichtlich um eine bloße – als solche unzulässige – Verhinderungsplanung. Einziges und auch erklärtes Ziel der Gemeinde ist es, auf den Grundstücken meiner Mandanten die beabsichtigen Bebauung zu verunmöglichen. Das Gegenteil ergibt sich entgegen den Behauptungen der Gemeinde auch nicht aus dem Umstand, dass der Eigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks Flst-Nr. 1863/1 – soweit meinen Mandanten bekannt, letztmalig vor vier Jahren – geäußert hat, er sei an einer Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht interessiert ist. Die Gemeinde irrt, wenn sie annimmt, eine solche Aussage hindere sie an der Aufstellung eines Bebauungsplanes (auch) für dieses Grundstück, weil die Planung dann nicht „vollzugsfähig“ sei. Im Gegenteil weiß die Gemeinde positiv, dass es Gemeinden durchaus erlaubt ist, Bebauungspläne ohne Einverständnis des Eigentümers aufzustellen. So verfährt die Gemeinde auch an anderer Stelle im Gemeindegebiet, gerade auch auf Flächen im Eigentum der Einwender.
2. Einwendungen gegen den Entwurf der 8. Änderung des Flächennutzungsplans
a) Die Gemeinde geht bei der beabsichtigten Änderung weiterhin von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus.
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplanes, mit der die Bebauung massiv in den bisherigen Außenbereich hinein erweitert werden soll, wird mit der Annahme begründet, der Geltungsbereich dieser Änderung des Flächennutzungsplanes sei die „gegenwärtig einzige Möglichkeit“ in der Gemeinde Wohnbauflächen zur Verfügung zu stellen, insbesondere auch solche Wohnbauflächen, für die „auch schwächere Einkommensschichten und die einheimische Bevölkerung die Möglichkeit erhalten sollen, Baugrundstücke zu erwerben“.
Die Grundannahme ist falsch, weil zu diesem Zweck jedenfalls auch die im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke zur Verfügung stehen. Für die von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Planungsziele ist es auch nicht „unabdingbar“, diese Grundstücke und das Grundstück Flst.-Nr. 1863/1 konzeptionell gemeinsam zu überplanen. Die Grundstücke Flst.-Nrn. 1891 und 1892 meiner Mandanten sind allein groß genug, sämtliche von der Gemeinde beabsichtigten städtebaulichen Planungsziele zu verwirklichen. Insbesondere sind meine Mandanten auch dazu bereit, auf einem angemessenen Teil ihrer Grundstücke Wohnungen zu realisieren, die den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (im Folgenden kurz „Sozialwohnungen“) unterliegen, und sich den für solche Wohnbauflächen/Wohnungen geltenden Bedingungen zu unterwerfen. Namens und im Auftrag meiner Mandanten biete ich der Gemeinde hiermit erneut ausdrücklich an, über Einzelheiten der Herstellung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen auf diesem Grundstück zu sprechen.
In Wahrheit sieht die Gemeinde nur deshalb von einer Überplanung der im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke und des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 ab, weil diese Vorgehensweise zur Konsequenz hätte, dass (auch) auf dem Grundstück Flst.-Nr. 1863/1 Baurecht geschaffen wird, ohne dass die Gemeinde damit die Möglichkeit hätte, den Eigentümer diese Grundstücks zu einer Veräußerung von Teilen dieses Grundstücks – weil unter tatsächlichem Wert – an die Gemeinde zu zwingen. Gleiches würde gelten, wenn die Gemeinde sich auf eine Überplanung der im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke beschränken würde, weil das westlich gelegene Grundstück dann – recht eindeutig – Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils werden würde, ebenfalls mit der Folge, dass es der Gemeinde nicht möglich wäre, einen Teil des damit verbundenen Wertzuwachses abzuschöpfen. Bei Lichte betrachtet sind diese – allein wirtschaftlichen – Interessen der Gemeinde der alleinige Grund dafür, eine in der unmittelbaren Ortsmitte gelegene und bereits von allen Seiten von Bebauung umgebene Fläche durch die Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft“ einer Bebauung zu entziehen und stattdessen neue Baumöglichkeiten in den Außenbereich hinein zu schaffen. Diese Vorgehensweise widerspricht, worauf in Gliederungspunkt c) aa) zurückzukommen ist, elementaren Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung und der Bauleitplanung.
Auch die Annahme, eine geordnete Erschließung der Grundstücke meiner Mandanten sei nicht möglich, ist nicht richtig. Im Gegenteil sind die Grundstücke aufgrund ihrer Lage bereits vollständig erschlossen. Im Südosten grenzt die Fläche an die Ulrich-Nanshaimer-Straße und im Nordosten an die Kirchheimer Straße. Weitere Straßen sind zur Erschließung des Grundstücks nicht erforderlich.
Meine Mandanten bestreiten schließlich, dass es die von der Gemeinde behauptete „mündliche Äußerung“ des Eigentümers des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 am 04.05.2016 gegeben hat. Aufgrund der Bedeutung, die die Gemeinde dem Verhalten des Grundstückseigentümers beimisst, muss sie die entsprechende Stellungnahme in jedem Fall schriftlich einholen, auch zu Dokumentationszwecken.
bb) Es ist unzutreffend, dass die Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele auf den Grundstücken meiner Mandanten nicht zeitnah verwirklichen kann. Wie die Gemeinde selbst ausführt, wird für das Gebiet der 8. Änderung des Flächennutzungsplans von einem „Planungshorizont“ von ca. 15 Jahren ausgegangen. Dagegen ist der Gemeinde bekannt, dass meine Mandanten ihre Grundstücke möglichst schnell bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind, jedenfalls deutlich schneller als innerhalb des „Planungshorizonts“, den die Gemeinde für die 8. Änderung des Flächennutzungsplans benannt hat.
Da die Grundstücke im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans bereits heute als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt sind, könnte die Gemeinde ihr erklärtes Ziel der Zurverfügungstellung von Wohnbauflächen, auch für Sozialwohnungen, auf dieser Fläche durch die nur noch erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplanes sehr viel schneller erreichen als im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplans. Hinzu kommt, dass eine Planung und Realisierung von Wohnbauflächen im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans zahlreiche erhebliche weitere tatsächliche und rechtliche Gründe entgegenstehen, vgl. dazu unten c).
Die Einbeziehung des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 in einen Bebauungsplan, der auch Wohnbauflächen für Sozialwohnungen festsetzt, hängt nicht von der Zustimmung des Eigentümers dieses Grundstücks ab. Denn die Gemeinde kann eine solche Nutzung durch Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB auch ohne eine solche Zustimmung vorschreiben. Selbst wenn man – was nach Auffassung meiner Mandanten nach wie vor unzutreffend ist – davon ausgeht, dass ein Grundstückseigentümer über solche Festsetzungen nicht gezwungen werden kann, zu bauen wird damit jedenfalls das Ziel erreicht, dass der Grundstückseigentümer wenn er baut, er (auch Sozialwohnungen) bauen muss. Er ist also, wenn er baut, nicht frei, was er baut. Dies ist – jedenfalls angeblich – ein zentrales Ziel der Gemeinde. Dass sie gleichwohl von der Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplanes absieht ist bezeichnend.
Die Vorgehensweise bestätigt, dass es der Gemeinde letztendlich nur darum geht, alle Grundstückseigentümer unter ihr sog. „Einheimischenmodell zu zwingen“, d.h. Bebauungspläne nur dann und dort aufzustellen, wo Grundstückseigentümer bereit sind, der Gemeinde – zu extrem vergünstigten Bedingungen – zunächst Grundstücke (anteilig) zu überlassen. Dies mit der von der Gemeinde überdies erklärtermaßen verfolgten Absicht, auch aus einem solchen „Grundstücksgeschäft“ frei verfügbare Erträge für den Gemeindehaushalt zu generieren. Damit werden elementare Grundsätze der Bauleitplanung und der kommunalen Haushaltswirtschaft verkannt. Die Gemeinden sind gehalten, ihre Ausgaben aus Steuereinnahmen und aus Gebühren und Beiträgen zu bestreiten. Die Mittel der Bauleitplanung stehen den Gemeinden demgegenüber nicht zur Verfügung, um frei verfügbare Haushaltsmittel zu generieren, unter Hintanstellung objektiver Anforderungen an städtebaulich verträgliche Planungen.
Die mit der 8. Änderung des Flächennutzungsplans verfolgten städtebaulichen Ziele der Schaffung von bezahlbarer und neuer Wohnbaufläche lassen sich jedenfalls in dem im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans gelegenen Gebiet nicht zeitnah realisieren. Laut eigener Aussage geht die Gemeinde von einem Planungshorizont von ca. 15 Jahren für das zugrundeliegende Gesamtkonzept aus. Dieser lange Planungshorizont widerspricht dem von der Gemeinde selbst formulierten Ziel, zeitnah bezahlbaren Wohnraum in ihrem Gemeindegebiet zu schaffen.
Die Gemeinde hat bislang auch nicht die Einwendungen meiner Mandanten ausgeräumt, dass nicht alle Eigentümer von im Geltungsbereich der Planung gelegenen Grundstücken – sie selbst eingeschlossen – bereit und in der Lage sind, die städtebauliche Gesamtkonzeption der Gemeinde zu realisieren. Dies gilt insbesondere auch in zeitlicher Hinsicht. Auch an dieser Einwendung wird deshalb ausdrücklich festgehalten.
b) Die 8. Änderung des Flächennutzungsplans hält auch formale Anforderungen nicht ein.
aa) Mit dem Entwurf der 8. Änderung des Flächennutzungsplans wurden u. a. der Umweltbericht vom 30.06.2016 und die Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz vom 17.09.2014 für den Bebauungsplan „Landsham Süd“ öffentlich ausgelegt. Dies ist fehlerhaft. Jedenfalls muss für den Flächennutzungsplan ein eigenständiger Umweltbericht erstellt werden. Ein Verweis oder eine Inbezugnahme des Umweltberichts für den Entwurf des Bebauungsplans reichen nicht aus.
bb) Die Bekanntmachung vom 02.11.2016 über die öffentliche Auslegung der 8. Änderung des Flächennutzungsplans weist darauf hin, dass die in der Bekanntmachung genannten Unterlagen auch auf der Homepage der Gemeinde unter „www.pliening.de/Bekanntmachungen“ eingesehen werden können. Dies ist aber nicht der Fall. Als verfügbare umweltbezogene Information verweist die Bekanntmachung für das Schutzgut Mensch auf ein Gutachten des Ingenieurbüros Greiner. Dieses Gutachten kann auf der Homepage der Gemeinde nicht eingesehen werden.
c) Gegen die beabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans bestehen weiterhin durchgreifende rechtliche Bedenken:
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplans verstößt gegen § 1 a Abs. 2 S. 3 BauGB und die – als Ziel der Raumordnung und Landesplanung – gemäß § 1 Abs. 4 BauGB zwingende Vorgabe der Regelung in Punkt 3.2 S. 1 des LEP Bayern. Ich habe bereits darauf hingewiesen, dass – entgegen der Annahme der Gemeinde – Potentiale der Innenentwicklung in der Gemeinde, insbesondere auf dem Grundstück im Eigentum meiner Mandanten, zur Verfügung stehen, einschließlich des von der Gemeinde verfolgten Ziels der Realisierung auch von Sozialwohnungen. Die Ausnahme des Ziels 3.2 S. 2 des LEP Bayern liegt deshalb nicht vor.
Entgegen der Ansicht der Gemeinde handelt es sich bei der Regelung in Ziff. 3.2 S. 1 des LEP Bayern um ein Ziel und nicht um einen (bloßen) Grundsatz der Landesplanung. Die maßgeblichen Regelungen des LEP sind eindeutig.
Die Voraussetzungen für eine Ausnahme gem. Ziff. 3.2. S. 2 LEP Bayern liegen nicht vor. Nach dieser Regelung sind Ausnahmen zulässig, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. In der Begründung des LEP Bayern zu Ziff. 3.2 (B) heißt es dazu, dass Potentiale der Innenentwicklung dann nicht zur Verfügung stehen, wenn wegen gegenläufiger Eigentümerinteressen eine gemeindliche geplante bauliche Nutzung faktisch nicht der Innenentwicklung zugeführt werden kann. Die Grundstücke meiner Mandanten können aber einer Innenentwicklung zugeführt werden. Dies entspricht auch dem Wunsch und dem Interesse der Eigentümer.
In diesem Zusammenhang ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke auch ohne das westlich angrenzende Grundstück groß genug sind, sinnvoll baulich genutzt werden. Eine solche sinnvolle bauliche Nutzung ist insbesondere objektiv nicht von einem „Gesamtkonzept“ abhängig. Die Gemeinde hat es nicht in der Hand, die Voraussetzungen einer Ausnahme des Ziels gemäß Punkt 3.2 S. 2 des LEP selbst herbeizuführen, indem sie die tatsächlich mögliche Innenentwicklung durch objektiv nicht erforderliche, sondern nur selbst erdachte weitere Anforderungen an die Realisierung einer solchen Innenentwicklung unmöglich macht.
Der Verstoß der Gemeinde gegen das Ziel der Ziff. 3.2 S. 1 des LEP Bayern scheidet offensichtlich auch nicht deshalb aus, weil sich meine Mandanten „bei der Ermittlung von Innenbereichspotentialen im vergangenen Jahr“ nicht bei der Gemeinde gemeldet haben. Der Gemeinde ist seit Jahren positiv bekannt, dass das Grundstück Flst.-Nr. 1892 für eine Innenbereichsentwicklung zur Verfügung steht und die Aufstellung eines Bebauungsplanes für dieses Grundstück von meinen Mandanten ausdrücklich gewünscht ist.
bb) Gegen die im Geltungsbereich der geplanten 8. Änderung des Flächennutzungsplans geplante Wohnbebauung sprechen erhebliche städtebauliche und rechtliche Gründe, die bei der bisherigen Planung ausweislich der vorliegenden Begründung nur völlig unzureichend berücksichtigt wurden:
Die Planung verstößt ersichtlich gegen das auch in § 50 BImSchG zum Ausdruck kommende Gebot, unverträgliche Nutzungen auch räumlich voneinander zu trennen. Auch die Gemeinde streitet nicht ab, dass dieses Trennungsgebot als Abwägungsdirektive bei der gemeindlichen Planung zu beachten ist. Das Trennungsgebot gem. § 50 BImSchG dient zusammen mit dem Gebot der Konfliktvermeidung auf Planungsebene dazu, zukünftige Konfliktpotentiale im Geltungsbereich der Bauleitpläne zu verhindern.
Die erforderliche 6,50 m hohe Lärmschutzwand führt zu einer massiven Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes und ist bereits deshalb als Maßnahme der Konfliktbewältigung ungeeignet. Die Behauptung der Gemeinde, dass bei einer Überplanung des Grundstücks Flst.-Nr. 1892 aufgrund der Verkehrsbelastung durch die Kirchheimer Straße „eine ähnliche Lösung erforderlich“ sei, ist ersichtlich unzutreffend. Die Gemeinde hat in ihrem am 30.06.2016 gefassten Beschluss selbst darauf hingewiesen, dass der erforderliche Schallschutz für die Grundstücke meiner Mandanten durch die vorgelagerten Bauflächen entlang der Kirchheimer Straße im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ bereits heute erreicht wird.
cc) Die Offenlage des Entwurfs der 8. Änderung des Flächennutzungsplans verstößt weiterhin gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB.
dd) Gegen die von der Gemeinde ausdrücklich beabsichtigte vorrangige Bereitstellung von Baugrundstücken für Einheimische bestehen nach wie vor erhebliche europarechtliche Bedenken. Die Behauptung der Gemeinde, dass es nach Europarecht „nach wie vor zulässig“ sei, Einheimischenmodelle aufzustellen, ist falsch. Einheimischenmodelle, jedenfalls solche wie sie auch die Gemeinde plant, verstoßen gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit.
ee) Nach der Rechtsprechung des BVerwG sind auch die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Planung ein abwägungserheblicher Belang. Die Gemeinde muss sich deshalb auch über diesen Belang Klarheit verschaffen und insbesondere auch die Ergebnisse dieser Ermittlung offenlegen.
In diesem Zusammenhang sind zum einen die Kosten der Maßnahmen von Bedeutung, die zum Schutz der geplanten Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplanes vor Immissionen durchgeführt werden sollen. Die Gemeinde wird erneut aufgefordert, sich zu der Frage zu äußern, ob sie diese Kosten selbst trägt oder ob diese auf die heutigen oder zukünftigen Grundstückseigentümer abgewälzt werden sollen, und ob damit die Bereitstellung der ausdrücklich angestrebten günstigen Wohnbauflächen konterkariert wird. Die Klärung und Offenlegung dieser Gesichtspunkte ist insbesondere auch vor dem Hintergrund erforderlich, dass solche Kosten nicht anfallen, wenn die Gemeinde eine Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans durch Aufstellung eines Bebauungsplanes ermöglicht. Hier gibt es störende Immissionen nicht.
Die Gemeinde ist gem. Art. 61 Abs. 2 S. 1 GO verpflichtet, die Haushaltswirtschaft sparsam und wirtschaftlich zu planen und zu führen. Bei der Führung der Haushaltswirtschaft hat die Gemeinde gem. Art. 61 Abs. 3 S. 1 GO finanzielle Risiken zu minimieren. Vor diesem gesetzlichen Hintergrund ist von der Gemeinde die Frage zu beantworten, warum sie sich mit der 8. Änderung des Flächennutzungsplans – auch als Grundstückseigentümerin – finanziellen Risiken aussetzt.
Diese wirtschaftlichen Interessen und Risiken hat die Gemeinde auch offenzulegen. Nur dadurch wird die Gemeinde den Anforderungen an die gebotene Transparenz und dem Abwägungsgebot gerecht. Die Gemeinde hat zu ermitteln und offenzulegen, zu welchen Preisen die Flächen im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans erworben wurden, und wie sich der Wert dieser Flächen bei Realisierung der beabsichtigten Planung entwickeln wird. Dabei sind auch die mit der Planung verbundenen Kosten zu beachten. Nur so lässt sich auch eine Aussage darüber treffen, ob die zu erwartenden Aufwendungen für Erschließungsflächen und Schallschutzmaßnahmen keine unangemessenen Kosten verursachen.
Es muss aus Gründen der Transparenz auch offengelegt werden, ob und wenn ja welcher wirtschaftliche Ertrag für die Gemeinde aus der im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans beabsichtigten Wohnbebauung resultiert oder ob damit möglicherweise sogar Verluste verbunden sind bzw. sein können. Denn die Gemeinde schuldet ihren Einwohnern zum einen, dass sie mit Ihren Mitteln sparsam und wirtschaftlich umgeht. Andererseits ist es kein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse einer Gemeinde, eine Bauleitplanung wegen damit verbundener wirtschaftlicher Vorteile für die Gemeinde selbst zu betreiben.
Die ausdrücklich gegenteilige Rechtsauffassung der Gemeinde, mit der sie die Forderung nach Offenlegung ihrer wirtschaftlichen Interessen ablehnt, ist fehlerhaft, gleichzeitig aber bezeichnend.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.
Die Gemeinde hat hierzu mit Gemeinderatsbeschluss vom 30.06.2016 bereits ausführlich Stellung bezogen und ihre Gründe für die Planungen im Baugebiet „Landsham Süd“ dargelegt. Die nun vorgebrachten Anregungen enthalten keine neuen entscheidungsrelevanten Argumente, so dass an der bisherigen Beschlusslage festgehalten wird. Ergänzungen oder Änderungen in der 8. Änderung des Flächennutzungsplans werden für nicht erforderlich erachtet.
20 dafür : 0 dagegen
Die Gemeinde widerspricht der Ansicht der Einwender, dass es einziges und erklärtes Ziel ist, auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening, eine Verhinderungsplanung zu Lasten der Eigentümer zu betreiben. Es wird erneut und wiederholt festgestellt, dass Grund für die Nicht-Durchführung einer Planung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1/Teilfläche und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening das fehlende städtebauliche Gesamtkonzept ist.
15 dafür : 5 dagegen
Ebenso widerspricht die Gemeinde erneut der Behauptung, dass der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening zuletzt vor vier Jahren geäußert hat, dass sein Grundstück nicht für eine Bebauung zur Verfügung steht. Auf die Ausführungen zu Punkt 2a) aa) wird verwiesen.
20 dafür : 0 dagegen
Auch dem Vorwurf, die Gemeinde stellt ohne Einverständnis der Einwender auf deren Grundstücken einen Bebauungsplan auf, muss widersprochen werden.
Die Gemeinde geht davon aus, dass es sich bei den gegenständlichen Flächen um jene im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ handelt. In diesen Bebauungsplan wurden unter anderem Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 sowie die Fl.Nr. 1891 einbezogen, da für Teile der betroffenen Grundstücksflächen eine Bebaubarkeit nach § 34 BauGB angenommen werden konnte.
Unter dieser Maßgabe erachtete es die Gemeinde als sachgerecht, dass möglicherweise vorhandene Baurecht städtebaulich zu ordnen, um einer zukünftigen städtebaulichen Entwicklung auch auf den südlich gelegenen Flächen der Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening Rechnung zu tragen. Hierfür wurden aus Gründen des Immissionsschutzes zwei Riegelbaukörper und eine gegenüber der umgebenden Bebauung erhöhte Nutzungsdichte (GFZ 0,7) als erforderlich erachtet. Zudem wird durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche die Möglichkeit eröffnet, die südlich des Planungsgebietes des Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ gelegenen Grundstücke bei Vorlage eines Gesamtkonzeptes für die Grundstücksteilflächen Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening zu erschließen.
Es ist offensichtlich unrichtig, dass die Überplanung ohne Einverständnis der Grundstückseigentümer erfolgt. Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch wurden keine Einwendungen seitens der Grundstückseigentümer vorgebracht, so dass der Gemeinde keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass seitens der Grundstückseigentümer kein Einverständnis mit der Planung bestünde.
20 dafür : 0 dagegen
Schließlich ist die Behauptung, ein möglicher Bebauungsplan sei nicht „vollzugsunfähig“, nochmals zurück zu weisen. Die Aussagen hierzu aus der Beschlussfassung vom 30.06.2016 behalten Gültigkeit.
Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Gemeinde weiterhin von einer Entwicklung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening absieht, da eine städtebauliche Gesamtkonzeption der Teilflächen der beiden Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening nicht möglich ist.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) aa)
Die Behauptung, die Gemeinde gehe von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus, wird zurück gewiesen.
Die beabsichtigte Entwicklung der Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 als städtebauliches Gesamtkonzept, wie bereits im Beschluss vom 30.06.2016 ausgeführt, wird beibehalten. Die Gemeinde erachtet es weiterhin als unabdingbar, beide Grundstücke gemeinsam zu überplanen.
Es mag zutreffen, dass die Grundstücke der Einwender für sich genommen groß genug sind, um städtebauliche Planungsziele zu verwirklichen. Die Notwendigkeit gemeinsamer Erschließungsstraßen, einer geordneten innerörtlichen Durchgrünung sowie eine abgestimmte und damit städtebaulich sinnvolle Entwicklung der Flächen werden insbesondere aufgrund der Lage nahe dem Zentrum des Ortsteils Landsham als derart gewichtig erachtet, dass die Umsetzung einer Planung auf nur einer Potentialfläche nicht als städtebaulich zielführend gesehen wird und deshalb hinter die gemeindlichen Planungsziele zurücktritt.
Diese Einschätzung wird gestützt durch die vorliegende Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 06.04.2016. Danach obliegt der Gemeinde keine Planungspflicht für das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, da qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht nicht vorliegen. Die Gemeinde erachtet es daher als sachgerecht, die 8. Änderung des Flächennutzungsplans zur Ausweisung des Baugebiets „Landsham-Süd“ weiter zu führen.
20 dafür : 0 dagegen
Die Aussage, dass Grundstück der Mandanten sei „bereits vollständig erschlossen“ ist unrichtig.
Zutreffend wird ausgeführt, dass im Süden des Grundstücks Fl.Nr. 1892 die Ulrich-Nanshaimer-Straße und im Nordwesten die Kirchheimer Straße angrenzt.
Gleichzeitig basiert die behauptete Erschließung auf den der Gemeinde vorgelegten Planungen der Einwender aus den Jahren 2011 und 2012, die eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, einer Verlegung des bestehenden Kinderspielplatzes auf Fl.Nr. 1898/5 Gemarkung Pliening an der Flurstraße und einer Tiefgarage unter großen Teilen des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening vorsah. Die Schallschutzuntersuchungen im Zuge des Bebauungsplanes „Landsham Dorfplatz mit Ortsmitte“ haben deutlich gemacht, dass eine Bebauung in dieser Form aus Immissionsschutzgründen nicht möglich ist. Zudem hatte der Gemeinderat bereits in seiner Sitzung am 21.07.2011 zum Ausdruck gebracht, dass eine Tiefgaragenausfahrt, auch nur vorübergehend, in die Ulrich-Nanshaimer-Straße, nicht gewünscht ist.
Die straßenmäßige Erschließung kann daher nur für die unmittelbar an der Ulrich-Nanshaimer-Straße gelegenen Teilflächen des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening gegeben sein. Die restlichen Grundstücksteilflächen werden nicht erfasst. Die Annahme einer vollständigen Erschließung ist daher zurück zu weisen.
20 dafür : 0 dagegen
Über das Gespräch des Grundstückseigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening vom 04.05.2016, in dem dieser äußerte, dass eine Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht gewünscht ist, wurde ein Aktenvermerk von Herrn Ersten Bürgermeister Frick gefertigt und liegt den Verfahrensunterlagen bei.
Der Nachweis, wie von den Einwendern gefordert, wurde somit bereits erbracht. Die Gemeinde erachtet es als nicht erforderlich, weitergehende Unterlagen als Bestätigung für die Interessenlage des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening beizubringen.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) bb)
Die Aussage, die Gemeinde gehe bei der 8. Änderung des Flächennutzungsplans von einem Planungshorizont von 15 Jahren aus, ist unzutreffend. In der Gemeinderatssitzung vom 30.06.2016 wurde zur damaligen Anregung 2a) ee) beschlossen, dass es sich „bei einer Flächennutzungsplanänderung um einen langfristigen Planungshorizont von ca. 15 Jahren“ handelt. Entgegen der Behauptung der Einwender wird dies nicht für 8. Flächennutzungsplanänderung angenommen. Die Gemeinde ist vielmehr daran interessiert, unverzüglich die Ausweisung der Baugrundstücke vorzunehmen.
20 dafür : 0 dagegen
Die Gemeinde hat zur Möglichkeit einer Festsetzung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 und 8 BauGB bereits mit Beschluss vom 30.06.2016 Stellung genommen. Da keine neuen entscheidungserheblichen Argumente vorgebracht wurde, wird an dieser Beurteilung festgehalten und auf die Beschlusslage verwiesen. Weitere Ausführungen sind entbehrlich.
20 dafür : 0 dagegen
Die Behauptung, es gehe der Gemeinde letztendlich nur darum, alle Grundstückseigentümer in ihr sogenanntes Einheimischenmodell zu zwingen, muss zurück gewiesen werden.
Es trifft zu, dass die Gemeinde Pliening vor Ausweisung von Baulandflächen im Außenbereich mit den betroffenen Grundstückseigentümern Kaufverträge über die Abtretung von Flächen für die Ausweisung von Bauland für Einheimische abschließt. Dies gilt jedoch nur für die Überplanung von Außenbereichsflächen (zu diesen zählen auch Außenbereichsinseln).
Dieses Vorgehen basiert auf dem bereits seit Jahren vorherrschenden Siedlungsdruck der Gemeinden im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt München. Gerade diese sind gehalten, auch Einkommensschichten mit geringem Einkommen oder mit einer besonderen Bindung an die Gemeinde Wohnraum anzubieten. Dies entspricht auch der gesetzlichen Vorgabe des § 1 Abs. 5 BauGB, dass Bauleitpläne u. a. eine „dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten“ sollen. Hierbei berücksichtigt die Gemeinde auch die Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer.
Unzutreffend ist daher die Aussage, die Gemeinde verlange die Überlassung der Grundstücke „zu extrem vergünstigen Bedingungen“. Der Erwerb erfolgt auf Basis von Verkehrswertgutachten. Es handelt sich also um den tatsächlichen Verkehrswert der Grundstücke und nicht um einen vergünstigten Preis.
Das die zum Verkehrswert im Rahmen des „Einheimischen Modells“ von der Gemeinde erworbenen Grundstücke zu Einnahmen für diese führen, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
20 dafür : 0 dagegen
Die Aussage, „dass nicht alle Eigentümer von im Geltungsbereich der Planung gelegenen Grundstücken – sie selbst eingeschlossen – bereit und in der Lage sind, die städtebauliche Gesamtkonzeption der Gemeinde zu realisieren“, ist unzutreffend. Durch die Planung wird neben der Gemeinde ein weiterer Eigentümer von der Planung betroffen. Es bestehen seitens der Gemeinde keine Zweifel, dass dieser Eigentümer „bereit und in der Lage“ ist, die Planung umzusetzen.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) aa)
Die Behauptung, die Auslegung des Umweltberichts und der Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz für den Bebauungsplan „Landsham Süd“ im Rahmen der Auslegung des Flächennutzungsplans ist fehlerhaft, ist nicht nachvollziehbar. § 2 a BauGB spricht u. a. davon, dass Bauleitplänen eine Begründung und ein Umweltbericht beizufügen ist.
Da die Untersuchungen zum Bebauungsplan deckungsgleich mit dem Plangebiet der 8. Änderung des Flächennutzungsplans sind und dies auch für den interessierten Bürger erkennbar war, wird kein Rechtsverstoß gesehen.
Um der Anregung dennoch zu entsprechen, erhält der Umweltbericht folgenden neuen Titel: „8. Änderung des Flächennutzungsplans und Bebauungsplan mit Grünordnung für das Gebiet „Landsham Süd“, Gemeinde Pliening, Umweltbericht nach § 2 a BauGB“.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) bb)
Das Schallschutzgutachten des Ingenieurbüros Greiner zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ konnte während des Auslegungszeitraums im Rathaus der Gemeinde eingesehen werden. Auf der Internetseite der Gemeinde war das Gutachten in der Zeit vom 22.11.2016 bis 19.12.2016 einsehbar. Dieser Zeitraum umfasst zwar nicht den Zeitraum der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB, stellt für sich betrachtet, nach Ansicht der Gemeinde Pliening, jedoch keinen beachtlichen Fehler dar.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2c) aa)
Die Gemeinde Pliening wiederholt die zu diesem Punkt bereits in der Gemeinderatssitzung vom 30.06.2016 beschlossene Beschlussfassung. Ergänzende Ausführungen sind nicht erforderlich.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2c) bb)
Zu den erneut vorgebrachten Anregungen wird auf die Beschlussfassung vom 30.06.2016 verwiesen. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes wird auch weiterhin nicht gesehen.
20 dafür : 0 dagegen
Die Behauptungen, für das Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening sei kein Schallschutz erforderlich ist ebenso unzutreffend wie die Feststellung, dass der Schallschutz für das Grundstück „bereits heute erreicht wird“.
Der Schallschutz für die Teilfläche der Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening Bereich der 10. Änderung des Flächennutzungsplans wird erst dadurch gewährleistet, dass die im in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ festgesetzte Bebauung realisiert wird.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2c) cc)
Die Behauptung, die Offenlage des Entwurfs der 8. Änderung des Flächennutzungsplans verstoße gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB, ist unzutreffend.
20 dafür : 0 dagegen
Zu 2c) dd)
Zur Aussage, dass das geplante Einheimischen Bauland gegen europarechtliche Vorgaben verstößt wurde in der Sitzung vom 30.06.2016 bereits Stellung genommen. Auf die Ausführungen wird verwiesen.
Zu 2c) ee)
Die Gemeinde Pliening wiederholt, dass es Ziel der Ausweisung von Bauflächen im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplans ist, zusätzlichen Wohnraum aufgrund des insgesamt hohen Siedlungsdrucks in der Region München sowie des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in den nächsten Jahren in der Gemeinde Pliening zu schaffen. Ausreichende Bauflächen stehen nach einer Befragung der Eigentümer möglicher Bauflächenpotentiale nicht zur Verfügung. Die Unterstellung aus wirtschaftlichen Interessen zu handeln wird deshalb zurück gewiesen.
15 dafür : 5 dagegen
2. Industrie- und Handelskammer
2.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 22.08.2016
Der Ausweisung des Planbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO können wir grundsätzlich zustimmen. Es ist zu begrüßen und zu befürworten, dass der großen Nachfrage nach Wohnbauflächen in der Region Rechnung getragen wird.
Sofern durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sichergestellt ist, dass keine immissionsrelevanten Konflikte zu erwarten sind, können wir dem Planvorhaben zustimmen. Weitere Anregungen und Bedenken sind nicht vorzubringen.
2.2 Beschluss:
Die im Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen zum Schallschutz stellen sicher, dass keine immissionsrelevanten Konflikte zu erwarten sind. Änderungen oder Ergänzungen im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplans sind daher nicht erforderlich.
20 dafür : 0 dagegen
3. Handwerkskammer für München und Oberbayern
3.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 12.08.2016
Bezüglich der o. g. Planungen halten wir die Anmerkungen aus unserer Stellungnahme vom 28.04.2016 aufrecht. Diese sind als nochmals angeführt zu betrachten. Darüber hinaus haben wir keine weiteren Anmerkungen.
3.2 Beschluss:
Die Anregungen bezogen sich darauf, im Rahmen konkretisierenden Planungen darauf zu achten, dass angrenzende Unternehmen in ihrem Handeln nicht gefährdet werden. Einschränkungen oder Gefährdungen der gewerblichen Weiterentwicklung durch die Planungen sollten ausgeschlossen werden. Insbesondere dürfen keine weiteren immissionsschutzrechtlichen Auflagen für die Gewerbenutzung gemacht werden.
Der Gemeinderat beschloss in seiner Sitzung am 30.06.2016 u. a., dass entsprechende Maßnahmen im Bebauungsplanverfahren durch Festsetzung berücksichtigt werden. Durch die Einwendung ergeben sich keine entscheidungsrelevanten neuen Gesichtspunkte. Änderungen oder Ergänzungen zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans sind daher nicht erforderlich.
20 dafür : 0 dagegen
4. Bayernwerk AG
4.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 08.08.2016
Gegen das Planungsvorhaben bestehen von unserer Seite keine Einwände. Im Geltungsbereich befinden sich keine flächennutzungsplanrelevanten Anlagen unseres Unternehmens.
Vorsorglich möchten wir darauf hinweisen, dass im Geltungsbereich auch Fernmeldekabel der Bayernwerk AG verlaufen, die keinem Konzessionsvertrag unterliegen.
4.2 Beschluss:
Die vorgebrachten Anregungen betreffen die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen in der 8. Änderung des Flächennutzungsplans sind nicht erforderlich.
20 dafür : 0 dagegen
5. Endgültiger Abwägungsbeschluss
Der Gemeinderat nimmt Bezug auf die Beschlussfassungen in der Sitzung am 30.06.2016 und wiederholt die darin vorgenommen Abwägungen. Zusammen mit den Beschlussfassungen der heutigen Sitzung bilden diese die Abwägung der im Verfahren zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes vorgebrachten Anregungen.
20 dafür : 0 dagegen
Feststellungsbeschluss:
Der Gemeinderat stellt die 8. Änderung des Flächennutzungsplans für das Baugebiet „Landsham Süd“ mit Begründung und Umweltbericht in der Fassung vom 12.01.2017 fest, wobei in Ziffer 4.1 Abs. 3 die Worte „und deutlich mehr gewerblicher Ansiedlung“ gestrichen werden. Die 8. Änderung des Flächennutzungsplans ist dem Landratsamt Ebersberg zur Genehmigung vorzulegen.