1. Grundstückseigentümer aus Ismaning, vertreten durch Rechtsanwalt aus München
1.1 Einwendung / Anregung vom 28.10.2016 bzw. 18.11.2016
(Hinweis der Verwaltung: Die Stellungnahmen vom 28.10. bzw. 18.11. sind nahezu wortgleich, so dass hier nur die Stellungnahme vom 18.11.2016 aufgeführt ist. Relevante Abweichungen werden nachfolgend fett und kursiv gekennzeichnet.)
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich gegen den erneut offengelegten Entwurf des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ die folgenden Einwendungen:
1. Betroffenheit meiner Mandanten
Meine Mandanten sind Eigentümer bzw. Nießbrauchberechtigter der Grundstücke Flst.-Nr. 1891 und 1892 der Gemarkung Pliening. Das Grundstück Flst.-Nr. 1892 liegt im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans. Der geltende Flächennutzungsplan stellt die Grundstücke – seit 1986 – als „allgemeines Wohngebiet“ dar.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ kann nicht losgelöst von der beabsichtigten 10. und der im Parallelverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans „Landsham Süd“ betriebenen 8. Änderung des Flächennutzungsplans gesehen werden, weil alle diese Bauleitplanverfahren untrennbar miteinander verbunden sind. Daher sind die von der Gemeinde in allen diesen Verfahren jeweils verfolgten Planungsabsichten zusammen zu berücksichtigen.
Der Gemeinde ist bekannt, dass und wie meine Mandanten das Grundstück Flst.-Nrn. 1892 bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind. Konkret beabsichtigt ist ein mit der näheren Umgebung in jeder Hinsicht vereinbarer, angemessen verdichteter Geschosswohnungsbau.
In Kenntnis dieser (konkreten) Planungen meiner Mandanten beabsichtigt die Gemeinde, die Fläche für das Grundstück Flst.-Nr. 1892 mit der 10. Änderung des Flächennutzungsplans als Fläche für die Landwirtschaft darzustellen.
Bei dieser Planung handelt es offensichtlich um eine bloße – als solche unzulässige – Verhinderungsplanung. Einziges und auch erklärtes Ziel der Gemeinde ist es, auf dem Grundstück meiner Mandanten die beabsichtige Bebauung zu verunmöglichen. Das Gegenteil ergibt sich entgegen den Behauptungen der Gemeinde auch nicht aus dem Umstand, dass der Eigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks Flst-Nr. 1863/1 – soweit meinen Mandanten bekannt, letztmalig vor vier Jahren – geäußert hat, er sei an einer Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht interessiert. Die Gemeinde irrt, wenn sie annimmt, eine solche Aussage hindere sie an der Aufstellung eines Bebauungsplanes (auch) für dieses Grundstück, weil die Planung dann nicht „vollzugsfähig“ sei. Im Gegenteil weiß die Gemeinde positiv, dass es Gemeinden durchaus erlaubt ist, Bebauungspläne ohne Einverständnis des Eigentümers der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzustellen. So verfährt die Gemeinde auch an anderer Stelle im Gemeindegebiet, gerade auch auf Flächen im Eigentum der Einwender.
2. Einwendungen gegen den Entwurf des Bebauungsplanes „Landsham Süd“
a) Die Gemeinde geht bei der beabsichtigten Änderung weiterhin von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus.
aa) Die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“, mit der die Bebauung massiv in den bisherigen Außenbereich hinein erweitert werden soll, wird mit der Annahme begründet, dass es keine Planungsalternative zu diesem Bebauungsplan gebe, um dem auf die Gemeinde einwirkenden Siedlungsdruck in der Region durch die Bereitstellung von gefördertem, sozialen Wohnungsbau und „Bauland für Einheimische“ entgegenzuwirken.
Die Grundannahme ist indessen falsch, weil zu diesem Zweck jedenfalls auch das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück Flst.-Nr. 1892 zur Verfügung steht. Für die von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Planungsziele ist es auch nicht „unabdingbar“, dieses Grundstück und das Grundstück Flst.-Nr. 1863/1 konzeptionell gemeinsam zu überplanen. Die Grundstücke Flst.-Nr. 1891 und 1892 meiner Mandanten sind allein groß genug, sämtliche von der Gemeinde beabsichtigten städtebaulichen Planungsziele zu verwirklichen. Insbesondere sind meine Mandanten auch dazu bereit, auf einem angemessenen Teil ihrer Grundstücke Wohnungen zu realisieren, die den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (im Folgenden kurz „Sozialwohnungen“) unterliegen, und sich den für solche Wohnbauflächen/Wohnungen geltenden Bedingungen zu unterwerfen. Namens und im Auftrag meiner Mandanten biete ich der Gemeinde hiermit erneut ausdrücklich an, über Einzelheiten der Herstellung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen auf diesem Grundstück zu sprechen.
In Wahrheit sieht die Gemeinde nur deshalb von einer Überplanung der im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke und des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 ab, weil diese Vorgehensweise zur Konsequenz hätte, dass (auch) auf dem Grundstück Flst.-Nr. 1863/1 Baurecht geschaffen wird, ohne dass die Gemeinde damit die Möglichkeit hätte, den Eigentümer dieses Grundstücks zu einer Veräußerung von Teilen dieses Grundstücks – weit unter ihrem tatsächlichem Wert – an die Gemeinde zu zwingen. Gleiches würde gelten, wenn die Gemeinde sich auf eine Überplanung der im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke beschränken würde, weil das westlich gelegene Grundstück dann – recht eindeutig – Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils werden würde, ebenfalls mit der Folge, dass es der Gemeinde nicht möglich wäre, einen Teil des damit verbundenen Wertzuwachses abzuschöpfen. Bei Lichte betrachtet sind diese – allein wirtschaftlichen – Interessen der Gemeinde der alleinige Grund dafür, eine in der unmittelbaren Ortsmitte gelegene und bereits von allen Seiten von Bebauung umgebene Fläche durch die Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft“ einer Bebauung zu entziehen und stattdessen neue Baumöglichkeiten in den Außenbereich hinein zu schaffen. Diese Vorgehensweise widerspricht, worauf in Gliederungspunkt b) aa) zurückzukommen ist, elementaren Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung und der Bauleitplanung.
Auch die Annahme, eine geordnete Erschließung der Grundstücke meiner Mandanten sei nicht möglich, ist nicht richtig. Im Gegenteil ist das Grundstück aufgrund seiner Lage bereits vollständig erschlossen. Im Südosten grenzt die Fläche an die Ulrich-Nanshaimer-Straße und im Norden an die Kirchheimer Straße. Weitere Straßen sind zur Erschließung des Grundstücks nicht erforderlich.
Meine Mandanten bestreiten schließlich, dass es die von der Gemeinde behauptete „mündliche Äußerung“ des Eigentümers des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 am 04.05.2016 gegeben hat. Aufgrund der Bedeutung, die die Gemeinde dem Verhalten des Grundstückseigentümers beimisst, muss sie die entsprechende Stellungnahme in jedem Fall schriftlich einholen, auch zu Dokumentationszwecken.
bb) Es ist unzutreffend, dass die Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele auf den Grundstücken meiner Mandanten nicht zeitnah verwirklichen kann. Wie die Gemeinde in ihrem Beschluss vom 30.06.2016 zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans selbst ausführt, wird für das Gebiet der 8. Änderung des Flächennutzungsplans, das dem Gebiet des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ entspricht, von einem „Planungshorizont“ von ca. 15 Jahren ausgegangen. Dagegen ist der Gemeinde bekannt, dass meine Mandanten ihr Grundstück Flst.-Nr. 1892 möglichst schnell bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind, jedenfalls deutlich schneller als innerhalb des „Planungshorizonts“, den die Gemeinde für das Gebiet des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ im Auge hat.
Da die Grundstücke im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans bereits heute als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt sind, könnte die Gemeinde ihr erklärtes Ziel der Zurverfügungstellung von Wohnbauflächen, auch für Sozialwohnungen, auf dieser Fläche durch die nur noch erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplanes sehr viel schneller erreichen als im Geltungsbereich des beabsichtigten Bebauungsplanes „Landsham Süd“, weil dort der noch heute geltende Flächennutzungsplan geändert werden muss. Hinzu kommt, dass einer Planung und Realisierung von Wohnbauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ zahlreiche erhebliche weitere tatsächliche und rechtliche Gründe entgegenstehen, vgl. dazu unten b).
Die Einbeziehung des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 in einen Bebauungsplan, der auch Wohnbauflächen für Sozialwohnungen festsetzt, hängt nicht von der Zustimmung des Eigentümers dieses Grundstücks ab. Denn die Gemeinde kann eine solche Nutzung durch Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB auch ohne eine solche Zustimmung vorschreiben. Selbst wenn man davon ausgeht, dass ein Grundstückseigentümer über solche Festsetzungen nicht gezwungen werden kann, zu bauen, wird damit jedenfalls das Ziel erreicht, dass der Grundstückseigentümer wenn er baut, er (auch) Sozialwohnungen bauen muss. Er ist also, wenn er baut, nicht frei, was er baut.
Dies ist – jedenfalls angeblich – ein zentrales Ziel der Gemeinde. Dass sie gleichwohl von der erheblich schneller zu verwirklichenden Planungsmöglichkeit auf dem Grundstück meiner Mandanten absieht und stattdessen eine Planung in den Außenbereich hinein betreibt, ist bezeichnend – und rechtswidrig.
Die Vorgehensweise bestätigt, dass es der Gemeinde letztendlich nur darum geht, alle Grundstückseigentümer unter ihr sog. „Einheimischenmodell zu zwingen“, d.h. Bebauungspläne nur dann und dort aufzustellen, wo Grundstückseigentümer bereit sind, der Gemeinde – zu extrem vergünstigten Bedingungen – zunächst Grundstücke (anteilig) zu überlassen. Dies mit der von der Gemeinde überdies erklärtermaßen verfolgten Absicht, auch aus einem solchen „Grundstücksgeschäft“ frei verfügbare Erträge für den Gemeindehaushalt zu generieren. Damit werden elementare Grundsätze der Bauleitplanung und der kommunalen Haushaltswirtschaft verkannt. Die Gemeinden sind gehalten, ihre Ausgaben aus Steuereinnahmen und aus Gebühren und Beiträgen zu bestreiten. Die Mittel der Bauleitplanung stehen den Gemeinden demgegenüber nicht zur Verfügung, um frei verfügbare Haushaltsmittel zu generieren, unter Hintanstellung objektiver Anforderungen an städtebaulich verträgliche Planungen.
Die mit dem Bebauungsplan „Landsham Süd“ verfolgten städtebaulichen Ziele der Schaffung von bezahlbaren und neuen Wohnbauflächen lassen sich jedenfalls in dem im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Gebiet nicht zeitnah realisieren. Laut eigener Aussage im Beschluss vom 30.06.2016 zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans geht die Gemeinde von einem Planungshorizont von ca. 15 Jahren für das auch dem Bebauungsplan „Landsham Süd“ zugrundeliegende Gesamtkonzept aus. Dieser lange Planungshorizont widerspricht dem von der Gemeinde selbst formulierten Ziel, zeitnah bezahlbaren Wohnraum in ihrem Gemeindegebiet zu schaffen.
Die Gemeinde hat bislang auch nicht die Einwendungen meiner Mandanten ausgeräumt, dass nicht alle Eigentümer von im Geltungsbereich der Planung gelegenen Grundstücken – sie selbst eingeschlossen – bereit und in der Lage sind, die städtebauliche Gesamtkonzeption der Gemeinde zu realisieren. Dies gilt insbesondere auch in zeitlicher Hinsicht. Auch an dieser Einwendung wird deshalb ausdrücklich festgehalten.
cc) Obwohl sich die Gemeinde der Konfliktsituation zwischen bestehendem Gewerbegebiet und geplantem Allgemeinen Wohngebiet – laut eigener Aussage – bewusst ist, verzichtet sie gleichwohl darauf, einen in der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner vom 15.07.2014 empfohlenen Textvorschlag in die Satzung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ aufzunehmen. Die Sachverständigen empfehlen, als Hinweis durch Text in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Durch den Betrieb der geplanten Heizzentrale kann es zu störenden Geräuschimmissionen an der angrenzenden Wohnbebauung kommen (u. a. durch tieffrequente und tonhaltige Anlagengeräusche). Es wird daher empfohlen, die schalltechnische Verträglichkeit der geplanten Heizzentrale im Zuge des Genehmigungsverfahrens zu prüfen.“
b) Gegen die beabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans bestehen weiterhin durchgreifende rechtliche Bedenken:
aa) Die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ verstößt gegen § 1 a Abs. 2 S. 3 BauGB und die – als Ziel der Raumordnung und Landesplanung – gemäß § 1 Abs. 4 BauGB zwingende Vorgabe der Regelung in Punkt 3.2 S. 1 des LEP Bayern. Ich habe bereits darauf hingewiesen, dass – entgegen der Annahme der Gemeinde – Potentiale der Innenentwicklung in der Gemeinde, insbesondere auf dem Grundstück im Eigentum meiner Mandanten, zur Verfügung stehen, einschließlich des von der Gemeinde verfolgten Ziels der Realisierung auch von Sozialwohnungen. Die Ausnahme des Ziels 3.2 S. 2 des LEP Bayern liegt deshalb nicht vor.
Entgegen der Ansicht der Gemeinde handelt es sich bei der Regelung in Ziff. 3.2 S. 1 des LEP Bayern um ein Ziel und nicht um einen (bloßen) Grundsatz der Landesplanung. Die maßgeblichen Regelungen des LEP Bayern sind eindeutig.
Die Voraussetzungen für eine Ausnahme gem. Ziff. 3.2. S. 2 LEP Bayern liegen nicht vor. Nach dieser Regelung sind Ausnahmen zulässig, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. In der Begründung des LEP Bayern zu Ziff. 3.2 (B) heißt es dazu, dass Potentiale der Innenentwicklung dann nicht zur Verfügung stehen, wenn wegen gegenläufiger Eigentümerinteressen eine gemeindlich geplante bauliche Nutzung faktisch nicht der Innenentwicklung zugeführt werden kann. Das Grundstück meiner Mandanten kann aber einer Innenentwicklung zugeführt werden. Dies entspricht insbesondere auch dem Interesse meiner Mandanten.
In diesem Zusammenhang ist nochmals darauf hinzuweisen, dass das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück auch ohne das westlich angrenzende Grundstück groß genug ist, sinnvoll baulich genutzt werden. Eine solche sinnvolle bauliche Nutzung ist insbesondere objektiv nicht von einem „Gesamtkonzept“ abhängig. Die Gemeinde hat es aber nicht in der Hand, die Voraussetzungen einer Ausnahme des Ziels gemäß Punkt 3.2 S. 2 des LEP Bayern selbst herbeizuführen, indem sie die tatsächlich mögliche Innenentwicklung durch objektiv nicht erforderliche, sondern nur selbst erdachte weitere Anforderungen an die Realisierung einer solchen Innenentwicklung unmöglich macht.
Der Verstoß der Gemeinde gegen das Ziel der Ziff. 3.2 S. 1 des LEP Bayern scheidet offensichtlich auch nicht deshalb aus, weil sich meine Mandanten „bei der Ermittlung von Innenbereichspotentialen im vergangenen Jahr“ nicht bei der Gemeinde gemeldet haben. Der Gemeinde ist seit Jahren positiv bekannt, dass das Grundstück Flst.-Nr. 1892 für eine Innenbereichsentwicklung zur Verfügung steht und die Aufstellung eines Bebauungsplanes für dieses Grundstück von meinen Mandanten ausdrücklich gewünscht ist.
bb) Gegen die im Geltungsbereich des beabsichtigten Bebauungsplans „Landsham Süd“ geplante Wohnbebauung sprechen erhebliche städtebauliche und rechtliche Gründe, die bei der bisherigen Planung ausweislich der vorliegenden Begründung nicht oder nur völlig unzureichend berücksichtigt wurden:
Die Planung verstößt ersichtlich gegen das auch in § 50 BImSchG zum Ausdruck kommende Gebot, unverträgliche Nutzungen auch räumlich voneinander zu trennen. Auch die Gemeinde streitet nicht ab, dass dieses Trennungsgebot als Abwägungsdirektive bei der gemeindlichen Planung zu beachten ist. Das Trennungsgebot gem. § 50 BImSchG dient zusammen mit dem Gebot der Konfliktvermeidung auf Planungsebene dazu, zukünftige Konfliktpotentiale im Geltungsbereich der Bauleitpläne zu verhindern.
Die erforderliche 6,50 m hohe Lärmschutzwand führt zu einer massiven Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes und ist bereits deshalb als Maßnahme der Konfliktbewältigung ungeeignet. Die Behauptung der Gemeinde, dass bei einer Überplanung des Grundstücks Flst.-Nr. 1892 aufgrund der Verkehrsbelastung durch die Kirchheimer Straße „eine ähnliche Lösung erforderlich“ sei, ist ersichtlich falsch. Die Gemeinde hat in ihrem am 14.07.2016 gefassten Beschluss selbst darauf hingewiesen, dass der erforderliche Schallschutz für die Grundstücke meiner Mandanten durch die vorgelagerten Bauflächen entlang der Kirchheimer Straße im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ bereits heute erreicht wird.
cc) Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB hat die Gemeinde bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und die Sicherheit der Wohnbevölkerung zu berücksichtigen.
Die Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner von 15.07.2014 empfiehlt ausdrücklich als Hinweis durch Text in den Bebauungsplan „Landsham Süd“ aufzunehmen, dass es durch den Betrieb der geplanten Heizzentrale zu störenden Geräuschimmissionen an der angrenzenden Wohnbebauung kommen kann. Dies ist ein weiterer Grund, der gegen die Geeignetheit des geplanten Wohngebietes spricht. Weder der Entwurf des Bebauungsplanes noch dessen Begründung enthalten hierzu eine Aussage.
Der Bebauungsplan wird dieser Anforderung bereits deshalb nicht gerecht, weil er die Vorgaben der von ihr selbst in Auftrag gegebenen Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner vom 15.07.2014 nicht umsetzt.
dd) Gegen die von der Gemeinde ausdrücklich beabsichtigte vorrangige Bereitstellung von Baugrundstücken für Einheimische bestehen nach wie vor erhebliche europarechtliche Bedenken. Die Behauptung der Gemeinde, dass es nach Europarecht „nach wie vor zulässig“ sei, Einheimischenmodelle aufzustellen, ist falsch. Einheimischenmodelle, jedenfalls solche wie sie auch die Gemeinde plant, verstoßen gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit.
ee) Nach der Rechtsprechung des BVerwG sind auch die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Planung ein abwägungserheblicher Belang. Die Gemeinde muss sich deshalb auch über diesen Belang Klarheit verschaffen und insbesondere auch die Ergebnisse dieser Ermittlung offenlegen.
In diesem Zusammenhang sind zum einen die Kosten der Maßnahmen von Bedeutung, die zum Schutz der geplanten Wohnbebauung im Geltungsbereich des beabsichtigten Bebauungsplanes „Landsham Süd“ vor Immissionen durchgeführt werden sollen. Die Gemeinde wird erneut aufgefordert, sich zu der Frage zu äußern, ob sie diese Kosten selbst trägt oder ob diese auf die heutigen oder zukünftigen Grundstückseigentümer abgewälzt werden sollen, und ob damit die Bereitstellung der ausdrücklich angestrebten günstigen Wohnbauflächen konterkariert wird. Die Klärung und Offenlegung dieser Gesichtspunkte ist insbesondere auch vor dem Hintergrund erforderlich, dass solche Kosten nicht anfallen, wenn die Gemeinde eine Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans durch Aufstellung eines Bebauungsplanes ermöglicht. Hier gibt es störende Immissionen nicht.
Die Gemeinde ist gem. Art. 61 Abs. 2 S. 1 GO verpflichtet, die Haushaltswirtschaft sparsam und wirtschaftlich zu planen und zu führen. Bei der Führung der Haushaltswirtschaft hat die Gemeinde gem. Art. 61 Abs. 3 S. 1 GO finanzielle Risiken zu minimieren. Vor diesem gesetzlichen Hintergrund ist von der Gemeinde die Frage zu beantworten, warum sie sich mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Landsham Süd“ – auch als Grundstückseigentümer – finanziellen Risiken aussetzt.
Die wirtschaftlichen Interessen und Risiken hat die Gemeinde auch offenzulegen. Nur dadurch wird die Gemeinde den Anforderungen an die gebotene Transparenz und dem Abwägungsgebot gerecht. Die Gemeinde hat zu ermitteln und offenzulegen, zu welchen Preisen die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Landsham Süd“ erworben wurden, und wie sich der Wert dieser Flächen bei Realisierung der beabsichtigten Planung entwickeln wird. Dabei sind auch die mit der Planung verbundenen Kosten zu beachten. Nur so lässt sich auch eine Aussage darüber treffen, ob die zu erwartenden Aufwendungen für Erschließungsflächen und Schallschutzmaßnahmen keine unangemessenen Kosten verursachen.
Es muss aus Gründen der Transparenz auch offengelegt werden, ob und wenn ja welcher wirtschaftliche Ertrag für die Gemeinde aus der im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Landsham Süd“ beabsichtigten Wohnbebauung resultiert bzw. resultieren soll oder ob damit möglicherweise sogar Verluste verbunden sind bzw. sein können. Denn die Gemeinde schuldet ihren Einwohnern zum einen, dass sie mit Ihren Mitteln sparsam und wirtschaftlich umgeht. Andererseits ist es kein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse einer Gemeinde, eine Bauleitplanung wegen damit verbundener wirtschaftlicher Vorteile für die Gemeinde selbst zu betreiben.
Die ausdrücklich gegenteilige Rechtsauffassung der Gemeinde, mit der sie die Forderung nach Offenlegung ihrer wirtschaftlichen Interessen ablehnt, ist fehlerhaft, gleichzeitig aber ebenfalls bezeichnend.
ff) Die Bekanntmachung des Entwurfs des Bebauungsplans verstößt weiterhin gegen § 3 Abs. 2 S. 1 BauGB.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.
Die Gemeinde widerspricht der Ansicht der Einwender, dass es einziges und erklärtes Ziel ist, auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening, eine Verhinderungsplanung zu Lasten der Eigentümer zu betreiben. Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn es der Gemeinde ausdrücklich darum geht, auf den Grundstücken des Einwenders eine Bebauung zu verhindern. Dies ist sicher nicht der Fall. Die Gemeinde hat mehrfach dargelegt, aus welchen städtebaulichen Gründen sie so verfährt. Insoweit existiert ein städtebauliches Gesamtkonzept. Darüber hinaus wird klargestellt, dass aus Sicht der Gemeinde zwischen der Aufstellung des Bebauungsplans „Landsham Süd“ und der Flächennutzungsplanänderung, die das Grundstück der Einwender betrifft, kein städtebaulicher Sachzusammenhang besteht. Während im Innerortsbereich aus den bekannten Gründen eine zeitnahe Umsetzung des unbebauten Bereichs auf der Grundlage einer Gesamtplanung nicht möglich ist, bieten sich im Bereich „Landsham Süd“ unmittelbare Vollzugsmöglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum. Dies ist im Hinblick auf die zeitliche Dimension ein entscheidender Unterschied, sodass eine städtebauliche Verbindung bei dem Planungsvorhaben nicht erkannt werden kann.
8 dafür : 2 dagegen
Ebenso widerspricht die Gemeinde erneut der Behauptung, dass der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening zuletzt vor vier Jahren geäußert habe, dass sein Grundstück nicht für eine Bebauung zur Verfügung stehe. Auf die Ausführungen zu Punkt 2a) aa) wird verwiesen. Damit ist aus Sicht der Gemeinde nach wie vor bestätigt, dass eine zeitnahe Umsetzung einer städtebaulichen Gesamtkonzeption für den innerörtlichen Freibereich, der als Außenbereichsinsel planungsrechtlich zu werten ist, nach derzeitigem Stand der Dinge nicht umsetzbar ist.
10 dafür : 0 dagegen
Der Gemeinde ist bekannt, dass sie bei Vorliegen städtebaulicher Gründe auch Grundstücksflächen ohne Zustimmung bzw. gegen den erklärten Willen des Grundstückseigentümers, überplanen kann. Dabei darf indes nicht außer Betracht bleiben, dass die städtebauliche Planung der Gemeinde auf Umsetzung angelegt ist und es Ziel der Gemeinde ist, gerade zeitnah einen Bedarf an Wohnraum in der Gemeinde zu befriedigen.
10 dafür : 0 dagegen
Schließlich ist die Behauptung, ein möglicher Bebauungsplan sei „vollzugsunfähig“, nochmals zurück zu weisen. Die Aussagen hierzu aus der Beschlussfassung vom 14.07.2016 behalten Gültigkeit.
Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Gemeinde weiterhin von einer Entwicklung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening absieht, da eine städtebauliche Gesamtkonzeption der Teilflächen der beiden Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening zeitnah nicht umgesetzt werden kann.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) aa)
Die Behauptung, die Gemeinde gehe von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus, wird zurückgewiesen.
Die beabsichtigte Entwicklung der Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 als städtebauliches Gesamtkonzept, wie bereits im Beschluss vom 14.07.2016 ausgeführt, wird beibehalten. Die Gemeinde erachtet es weiterhin als unabdingbar, beide Grundstücke gemeinsam zu überplanen. Die Behauptung, in Wahrheit gehe es der Gemeinde lediglich darum, aus wirtschaftlichen Interessen die Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening nicht zu entwickeln muss daher zurück gewiesen werden.
Es mag zutreffen, dass die Grundstücke der Einwender für sich genommen groß genug sind, um städtebauliche Planungsziele zu verwirklichen. Die Notwendigkeit gemeinsamer Erschließungsstraßen, einer geordneten innerörtlichen Durchgrünung sowie eine abgestimmte und damit städtebaulich sinnvolle Entwicklung der Flächen werden insbesondere aufgrund der Lage nahe dem Zentrum des Ortsteils Landsham als derart gewichtig erachtet, dass die Umsetzung einer Planung auf nur einer Potentialfläche nicht als städtebaulich zielführend gesehen wird und deshalb hinter die gemeindlichen Planungsziele zurücktritt.
Diese Einschätzung wird gestützt durch die vorliegende Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 06.04.2016. Danach obliegt der Gemeinde keine Planungspflicht für das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, da qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht nicht vorliegen. Die Gemeinde erachtet es daher als sachgerecht, den Bebauungsplan „Landsham-Süd“ weiter zu führen.
10 dafür : 0 dagegen
Die Aussage, das Grundstück der Mandanten sei „bereits vollständig erschlossen“ ist unrichtig.
Zutreffend wird ausgeführt, dass im Süden des Grundstücks Fl.Nr. 1892 die Ulrich-Nanshaimer-Straße und im Norden die Kirchheimer Straße angrenzt.
Gleichzeitig basiert die behauptete Erschließung auf den der Gemeinde vorgelegten Planungen der Einwender aus den Jahren 2011 und 2012, die eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, einer Verlegung des bestehenden Kinderspielplatzes auf Fl.Nr. 1898/5 Gemarkung Pliening an der Flurstraße und einer Tiefgarage unter großen Teilen des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening vorsah. Die Schallschutzuntersuchungen im Zuge des Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ haben deutlich gemacht, dass eine Bebauung in dieser Form aus Immissionsschutzgründen nicht möglich ist. Zudem hatte der Gemeinderat bereits in seiner Sitzung am 21.07.2011 zum Ausdruck gebracht, dass eine Tiefgaragenausfahrt, auch nur vorübergehend, in die Ulrich-Nanshaimer-Straße, nicht gewünscht ist.
Die straßenmäßige Erschließung kann daher nur für die unmittelbar an der Ulrich-Nanshaimer-Straße gelegenen Teilflächen des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening gegeben sein. Die restlichen Grundstücksteilflächen werden nicht erfasst. Eine vollständige Binnenerschließung des Gebietes ist nur im Rahmen einer Gesamterschließungskonzeption möglich und sinnvoll. Nur eine solche strebt die Gemeinde an. Insofern besteht ein Planungsbedürfnis im Rahmen einer Gesamtkonzeption.
10 dafür : 0 dagegen
Über das Gespräch des Grundstückseigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening vom 04.05.2016, in dem dieser äußerte, dass eine Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht gewünscht ist, wurde ein Aktenvermerk von Herrn Ersten Bürgermeister Frick gefertigt und liegt den Verfahrensunterlagen bei.
Der Nachweis, wie von den Einwendern gefordert, wurde somit bereits erbracht. Die Gemeinde erachtet es als nicht erforderlich, weitergehende Unterlagen als Bestätigung für die Interessenlage des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening beizubringen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) bb)
Die Aussage, die Gemeinde gehe bei der 8. Änderung des Flächennutzungsplans von einem Planungshorizont von 15 Jahren aus, ist unzutreffend. In der Gemeinderatssitzung vom 30.06.2016 wurde zur damaligen Anregung 2a) ee) beschlossen, dass es sich „bei einer Flächennutzungsplanänderung um einen langfristigen Planungshorizont von ca. 15 Jahren“ handelt. Entgegen der Behauptung der Einwender wird dies nicht für 8. Flächennutzungsplanänderung angenommen. Die Gemeinde ist vielmehr daran interessiert, unverzüglich die Ausweisung der Baugrundstücke und Umsetzung der Bebauung vorzunehmen.
10 dafür : 0 dagegen
Die Gemeinde hat zur Möglichkeit einer Festsetzung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 und 8 BauGB bereits mit Beschluss vom 14.07.2016 wie folgt Stellung genommen:
„Schließlich ist es unzutreffend, dass die Gemeinde durch Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB verbindliche Festsetzungen zur Umsetzung der Planungsziele eine „Wohnraumbeschaffung für Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen“ schaffen könnte. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB spricht lediglich davon, dass bauliche Anforderungen umgesetzt werden müssen, die eine Förderung ermöglichen könnten. Diese Festsetzung zwingt den Grundstückseigentümer nicht, Sozialwohnungen zu errichten. Dies ist ständige Rechtsprechung und auch in der Kommentarliteratur herrschende Meinung. Auch die Festsetzung nach Nr. 8 lässt eine solche Regelung nicht zu, da die Einkommensverhältnisse kein Kriterium darstellen, das besondere Wohnraumversorgungsprobleme begründen würde. Auch dies entspricht herrschender Rechtsprechung und Kommentarliteratur. Die Gemeinde könnte daher ihre städtebaulichen Ziele letztlich nur durch einen Abschluss städtebaulicher Verträge erreichen, die zwar möglicherweise der Einwender abzuschließen bereit wäre, nicht aber der benachbarte Grundstückseigentümer. Da die Planungsziele auf die gesamte Fläche ausgerichtet wären, und auch im Übrigen eine Gesamtkonzeption des Baugebiets kaum durchsetzbar wäre, sieht die Gemeinde von einer Überplanung ab.“
Da keine neuen entscheidungserheblichen Argumente vorgebracht wurden, wird an dieser Beurteilung festgehalten und auf die Beschlusslage verwiesen. Weitere Ausführungen sind entbehrlich.
10 dafür : 0 dagegen
Die Behauptung, es gehe der Gemeinde letztendlich nur darum, alle Grundstückseigentümer in ihr sogenanntes „Einheimischenmodell“ zu zwingen, muss zurück gewiesen werden.
Es trifft zu, dass die Gemeinde vor einer Ausweisung von Wohnbauflächen im Außenbereich mit den betroffenen Grundstückseigentümern Kaufverträge über die Abtretung von Flächen für die Ausweisung von preisvergünstigtem Bauland zur Deckung des Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung (ehemals: „Bauland für Einheimische) abschließt. Dies gilt jedoch nur für die Überplanung von Außenbereichsflächen (zu diesen zählen auch Außenbereichsinseln). Es ist allgemein anerkannt, dass solche „Baulandmodelle“ rechtlich zulässig sind.
Dieses Vorgehen basiert auf dem bereits seit Jahren vorherrschenden Siedlungsdruck der Gemeinden im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt München. Gerade diese sind gehalten, auch Einkommensschichten mit geringem Einkommen oder mit einer besonderen Bindung an die Gemeinde Wohnraum anzubieten. Dies entspricht auch der gesetzlichen Vorgabe des § 1 Abs. 5 BauGB, dass Bauleitpläne u. a. eine „dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten“ sollen. Hierbei berücksichtigt die Gemeinde auch die Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer.
Unzutreffend ist daher die Aussage, die Gemeinde verlange die Überlassung der Grundstücke „zu extrem vergünstigten Bedingungen“. Der Erwerb erfolgt auf Basis von Verkehrswertgutachten. Es handelt sich also um den tatsächlichen Verkehrswert der Grundstücke und nicht um einen vergünstigten Preis.
Dass die zum Verkehrswert im Rahmen des „Einheimischen Modells“ von der Gemeinde erworbenen Grundstücke zu Einnahmen für diese führen, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
10 dafür : 0 dagegen
Die Aussage, „dass nicht alle Eigentümer von im Geltungsbereich der Planung gelegenen Grundstücken – sie selbst eingeschlossen – bereit und in der Lage sind, die städtebauliche Gesamtkonzeption der Gemeinde zu realisieren“, ist unzutreffend. Durch die Planung wird neben der Gemeinde ein weiterer Eigentümer von der Planung betroffen. Es bestehen seitens der Gemeinde keine Zweifel, dass dieser Eigentümer „bereit und in der Lage“ ist, die Planung umzusetzen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) cc) (Schreiben vom 28.10.2016)
Die Anregung zu einem Textvorschlag aus der Schalltechnischen Untersuchung vom 15.07.2014 bezieht sich auf einen Planungsentwurf, der im Vorfeld der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden für den Bereich der Parzellen 1 bis 4 erörtert wurde.
Durch Umplanungen ist der Hinweis inzwischen überholt und kann unberücksichtigt bleiben.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) aa)
Zur Einwendung eines Verstoßes gegen das Landesentwicklungsprogramm Bayern wurde bereits in der Bauausschusssitzung vom 14.07.2016 ausführlich Stellung genommen. Die erneut vorgebrachten Anregungen enthalten keine neuen entscheidungsrelevanten Argumente. An der bisherigen Beschlussfassung wird festgehalten. Ergänzende Ausführungen sind nicht erforderlich.
Die Gemeinde widerspricht der Ansicht der Einwender, dass es einziges und erklärtes Ziel ist, auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening, eine Verhinderungsplanung zu Lasten der Eigentümer zu betreiben. Es wird erneut und wiederholt festgestellt, dass Grund für die Nicht-Durchführung einer Planung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1/Teilfläche und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening das fehlende städtebauliche Gesamtkonzept ist.
8 dafür : 2 dagegen
Zu 2b) bb)
Zu den erneut vorgebrachten Anregungen zur Unverträglichkeit der Wohnbebauung neben der Gewerbebebauung an der Parsdorfer Straße/Gewerbestraße und einem möglichen Verstoß gegen § 50 BImSchG wird ebenfalls auf die Beschlussfassung vom 14.07.2016 verwiesen. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes wird auch weiterhin nicht gesehen.
10 dafür : 0 dagegen
Die Behauptungen, für das Grundstück Fl.Nr. 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening sei kein Schallschutz erforderlich, ist unzutreffend. Ebenso die Feststellung, dass der Schallschutz für das Grundstück „bereits heute erreicht wird“.
Der Schallschutz für die Teilfläche der Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening im Bereich der 10. Änderung des Flächennutzungsplans wäre erst dadurch gewährleistet, dass die im in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ festgesetzte Bebauung realisiert wird.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) cc)
Zur Einwendung, der Bebauungsplan verstoße gegen § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB, weil er die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und die Sicherheit der Wohnbevölkerung nicht berücksichtige, da die Vorgaben aus der Schalltechnischen Untersuchung nicht berücksichtigt würden, wird auf die Ausführungen unter Punkt 2a) cc) verwiesen. Weitere Ergänzungen sind entbehrlich.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) dd)
Zur Einwendung, dass das geplante preisvergünstigte Bauland zur Deckung des Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung gegen europarechtliche Vorgaben verstößt, wurde in der Bauausschusssitzung vom 14.07.2016 bereits wie folgt Stellung genommen:
„Es ist Ziel der Gemeinde, 30 % der Nettobaulandflächen als Bauland für Einheimische, analog der Vorgehensweise bei anderen Baulandausweisungen im Außenbereich, zu veräußern. Die zum Zeitpunkt der Ausschreibung gültigen Empfehlungen, z. B. des Bayerischen Gemeindetages, zu diesem Thema werden berücksichtigt.
Ein Verstoß gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit durch den Bebauungsplan „Landsham Süd“ wird nicht gesehen, da im Bebauungsplan selbst hierzu keine Festsetzungen erfolgen.
Die Sorge der Antragssteller, dass eine Baulandausweisung zugunsten von Einheimischen gegen Europarecht verstoßen würde, ist unberechtigt. Die Einheimischenmodell-Konzeption der Gemeinde wird rechtlich geprüft und die europarechtlichen Vorgaben berücksichtigen. Nach wie vor ist es auch nach Europarecht zulässig, Einheimischenmodelle aufzustellen.“
Auf diese Ausführungen wird verwiesen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) ee)
Die Gemeinde Pliening wiederholt, dass es Ziel der Ausweisung von Bauflächen im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplans ist, zusätzlichen Wohnraum aufgrund des insgesamt hohen Siedlungsdrucks in der Region München sowie des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in den nächsten Jahren in der Gemeinde Pliening zu schaffen. Ausreichende Bauflächen stehen nach einer Befragung der Eigentümer möglicher Bauflächenpotentiale nicht zur Verfügung. Die Unterstellung, aus wirtschaftlichen Interessen zu handeln, wird deshalb zurück gewiesen.
Im Übrigen wird auf den Beschluss aus der Bauausschusssitzung vom 14.07.2016 zu dieser Thematik mit nachfolgendem Inhalt verwiesen.
„Im Grundsatz ist es zutreffend, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Planung abwägungsrelevant sind. Ebenfalls zutreffend ist, dass die Gemeinde Eigentümer von im Plangebiet vorhandenen Flächen ist.
Die Konzeption der Gemeinde Pliening orientiert sich im Wesentlichen an städtebaulichen Zielen. Wirtschaftliche Aspekte bestimmen die Planung nicht. Vorrangiges Ziel, wie auch in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt, ist eine geordnete Wohnraumentwicklung und die Bereitstellung von z. B. gefördertem, sozialem Wohnungsbau. Wirtschaftliche Interessen sind vorliegend nicht ausschlaggebend für die Planung.
Vielmehr bietet das Eigentum der Gemeinde an überplanten Flächen die Gewähr, die Planungsziele einfacher umzusetzen. Nicht umsonst sieht das Baugesetzbuch ein gemeindliches Vorkaufsrecht vor, da auch der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Umsetzung von städtebaulichen Planungszielen erleichtert wird, wenn die Gemeinde auch Grundstückseigentümer ist. Eine wirtschaftliche Kalkulation, insbesondere die Offenlegung von Grundstückspreisen, Erwerbspreisen und Grundstücksbewertungen, ist nicht erforderlich.
Die Gemeinde Pliening wiederholt daher nochmals, dass es Ziel der Ausweisung von Bauflächen im Rahmen des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ ist, zusätzlichen Wohnraum aufgrund des insgesamt hohen Siedlungsdrucks in der Region München sowie des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in den nächsten Jahren in der Gemeinde Pliening zu schaffen. Ausreichende Bauflächen stehen nach einer Befragung der Eigentümer möglicher Bauflächenpotentiale nicht zur Verfügung. Die Unterstellung, aus wirtschaftlichen Interessen zu handeln wird deshalb zurück gewiesen.
Die Gemeinde sieht auch deshalb keinerlei Veranlassung zur Offenlegung, da die zu erwartenden Aufwendungen für Erschließungsflächen oder Schallschutzmaßnahmen offensichtlich keine unangemessenen Kosten verursachen.
Losgelöst von der Frage, wer definiert, ob „günstiger Wohnraum“ gegeben ist oder nicht, werden die mit dem Schallschutz verbundenen Kosten, entgegen der Annahme des Einwendungsführers, nicht zu einem Konterkarieren der günstigen Wohnbauflächen führen.
Die Behauptung, solche Aufwendungen wären für die Grundstücke des Einwenders im Bereich 10. Änderung des Flächennutzungsplanes nicht erforderlich übersieht, dass der erforderliche Schallschutz nur durch die vorgelagerten Bauflächen entlang der Kirchheimer Straße im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ erreicht wird.
Entgegen der Ansicht des Einwendungsführers ist die Gemeinde daher nicht verpflichtet, Klarheit über die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen der Planung zu verschaffen. Die Gemeinde lehnt daher die Forderung nach Offenlegung wirtschaftlicher Interessen ab.“
Die aktuell vorgebrachten Einwendungen enthalten keine neuen entscheidungsrelevanten Argumente. An der bisherigen Beschlussfassung wird festgehalten.
8 dafür : 2 dagegen
Zu 2b) ff)
Die Behauptung, die Offenlage des Entwurfs des Bebauungsplans verstoße gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB, ist unzutreffend. Ein Verstoß wird nicht gesehen.
10 dafür : 0 dagegen
Fazit:
Die Gemeinde hat mit Beschluss des Bauausschusses vom 14.07.2016 ausführlich zu den vorgebrachten Einwendungen Stellung bezogen und ihre Gründe für die Planungen im Baugebiet „Landsham Süd“ dargelegt. Die nun vorgebrachten Anregungen enthalten keine neuen Argumente, so dass an der bisherigen Beschlusslage festgehalten wird.
10 dafür : 0 dagegen
2. Landratsamt Ebersberg – Naturschutzfachliche Stellungnahme (Teil C)
2.1 Einwendung / Anregung vom 08.11.2016
Die betroffene Fläche wird derzeit intensiv ackerbaulich bewirtschaftet. Im Westen des überplanten Bereiches befindet sich eine kleine baumbestandene Grünfläche.
Gegen die oben genannte Planung bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht folgende Einwände und Bedenken:
- Bei der Ermittlung des Kompensationsfaktors liegt die Grenze der Unterteilung bei einer GRZ <= 0,35 oder entsprechende Eingriffsschwere. Obwohl die GRZ nicht höher als 0,35 ist, wäre aufgrund der gegebenen Eingriffsschwere hier der Typ A zu wählen.
Doch bei einer Einteilung des Faktors in den Typ B ist die Einstufung bei 0,3 unseres Erachtens zu niedrig.
Um einem Kompensationsfaktor von 0,3 gerecht zu werden, müssen im Gebiet entsprechende Vermeidungsmaßnahmen aufgezeigt und erbracht werden.
Zu den genannten Vermeidungsmaßnahmen gibt es weiterhin folgende Einwände:
Die Eingrünung des Bebauungsplans ist in den Wohnstraßen und vor allem in den öffentlichen Grünbereichen im Norden und Westen ausreichend vorhanden. Im Süden und Osten grenzt das Planungsgebiet an die offene Landschaft und an dieser Stelle ist die Eingrünung zur Einbindung in die Umgebung (Ortsrandeingrünung) zu verbessern. Wie in der Niederschrift zur Satzung erwähnt, ist noch mit weiteren Grünstrukturen wie Sträuchern und Hecken, die allein aus gestalterischen Gründen in der Mehrzahl der privaten Grundstücke zu finden sein werden, zu rechnen. Diese Grünstrukturen sind jedoch nicht festgesetzt. Eine Umsetzung ist daher nicht gewährleistet. Um eine fachgerechte Ortsrandeingrünung zu ermöglichen, bitten wir jeweils einen Streifen von mind. 5 m Breite, möglichst außerhalb der Privatgrundstücke, als Eingrünung vorzusehen.
Um Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Erhaltung von Natur und Landschaft zu gewährleisten, gibt es, wie in der öffentlichen Sitzung richtig angedeutet, vor allem zwei Alternativen: die Aufweitung des Gebietes oder die Verringerung der Wohneinheiten. Da beide Möglichkeiten hier nicht gegeben sind, kann dieser Aspekt nicht als Vermeidungsmaßnahme angerechnet werden.
Die Hinzunahme der verbleibenden Fläche auf der Flur Nr. 2275 Gemarkung Pliening wird von der unteren Naturschutzbehörde begrüßt. Dennoch kann der niedrige Kompensationsfaktor nicht mitgetragen werden. Da die Eingriffsschwere gemäß Leitfaden zu hoch ist, bitten wir nochmal um Nachbilanzierung.
- Bei der Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs erfolgt im Bebauungs- und Grünordnungsplan eine Unterteilung der Kompensationsfaktoren in drei Kategorien
0,0 : Keine Auf- oder Abwertung durch Neugestaltung
0,3 : Überbauung/Versiegelung durch Verkehrsflächen/Bauparzellen
-0,3 : Aufwertung durch Entsiegelung
Laut Leitfaden werden die Flächen eines Gebietes entsprechend der unterschiedlichen Eingriffsschwere eingestuft. Die Einteilung einer Fläche mit einem Negativfaktor ist im Leitfaden jedoch nicht vorgesehen. Flächen, die keine erhebliche oder nachhaltige Umgestaltung oder Nutzungsänderung im Sinne der Eingriffsregelung erfahren, werden nicht in die Betrachtung einbezogen. Erfolgen Aufwertungen auf einer Fläche, kann dies nur zum Senken des Kompensationsfaktors führen.
Die Flächen, die im Plan des Umweltberichts (S. 11) als Abschlagsflächen gekennzeichnet sind und entsiegelt werden sollen, werden aktuell als Ackerfläche genutzt. Eine Entsiegelung findet hier somit nicht statt.
Zu beachten ist an dieser Stelle auch, dass es sich bei der Durchgrünung des Planungsgebietes um keine deutliche Aufwertung im Gegensatz zu der bisherigen Ackerfläche handelt. Vor allem im Bereich des Kinderspielplatzes handelt es sich um eine sehr intensiv genutzte Fläche (als Referenz ist hier auf die Einstufung im Anhang des Leitfadens verwiesen, bei denen Ackerflächen ein höherer Wert zugeordnet wird als Intensivrasen). Auch hier bitten wir um Nachbilanzierung.
- Wir bitten im Grünordnungsplan die Pflanzliste mit Bäumen der 3. Ordnung zu ergänzen. Auch hier bitten wir um die Verwendung standortheimischer Arten. Die Verwendung von autochthonem Saatgut auf den Wiesenflächen bitten wir festzusetzen.
- Um eine optimale Entwicklung der Ausgleichsfläche vor allem für Bodenbrüter zu ermöglichen, wäre folgende Pflege zu empfehlen: Aussaat von Starkzehrern (z. B. Roggen, Dinkel, Emmer) im doppelten Saatreihenabstand, keine Düngung oder Verwendung von Pflanzenschutzmitteln, Einbringen von Lärchenfenstern, Ernte im Herbst und Belassen einer Stoppelbrache bis zum Frühjahr, Grubbern und Ackern der Hälfte der Fläche, erneute Einsaat nach der Vogelbrutzeit ab 1. Juli. Um ein einvernehmlich mit der UNB abgestimmtes Pflege- und Entwicklungskonzept der Ausgleichsfläche wird gebeten.
2.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird, in Abstimmung mit dem beauftragten Landschaftsarchitekturbüro, wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.:
Gemäß Leitfaden für Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Seite 11, bemisst sich die Eingriffsschwere nach der festgesetzten GRZ. Eine zusätzliche Eingriffsschwere, durch Höhe und Kubatur der Bebauung ist nicht gegeben. Im Baugebiet wird im Bereich der verschiedenen Bauparzellen eine GRZ von 0,25 – 0,4 erreicht. Lediglich in vier der insgesamt 54 Parzellen wird eine GRZ von 0,4 erreicht. In 19 Parzellen liegt die GRZ bei <=0,3. Die Einstufung des Gebietes nach Typ B ist daher zutreffend.
Gleichzeitig kann ein niedrigerer Kompensationsfaktor innerhalb der Spanne der Liste 2 im Leitfaden bei in der Planung vorgesehenen Maßnahmen gewählt werden. Folgende in der Liste 2 genannte Maßnahmen sind in der Planung vorgesehen:
- Eingrünung der Wohnstraßen und Baumüberstellung offener Stellplätze mit insgesamt 56 Einzelbäumen,
- Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Garagenzufahren, Stellplätze und Hofflächen,
- Sicherung erhaltenswerter Bäume,
- Schichtgerechte Lagerung und ggf. Wiedereinbau des Bodens,
- Extensive Begrünung von Flachdächern
Die Gemeinde erachtet aufgrund der vorgenannten Maßnahmen die Festlegung des Kompensationsfaktors auf 0,3 auf Basis des Typs B im Leitfaden weiterhin als angemessen. Auf eine Nachbilanzierung wird daher verzichtet.
10 dafür : 0 dagegen
Die Gemeinde teilt die grundsätzliche Ansicht, ein Baugebiet in Ortsrandlage durch eine Ortsrandeingrünung städtebauliche „abzuschließen“. Die Anregung, die Eingrünung im Süden und Osten zu verbessern, um die Einbindung in die freie Landschaft zu verbessern kann nachvollzogen werden.
Dem stellt die Gemeinde allerdings nachfolgende Überlegungen gegenüber:
Das Baugebiet wird nach Osten und Süden durch Verkehrsflächen abgeschlossen. Durch die festgesetzten Straßen im Südosten des Plangebietes ist zudem erkennbar, dass eine Fortführung der Bebauung langfristig angedacht ist.
Auch wenn momentan keine Fortsetzung der Bebauung nach Süden oder Osten absehbar ist, wird die Bebauung südlich des Baugebietes „Landsham Süd“ eine Fortsetzung finden. Die vorgeschlagene Ortsrandeingrünung würde damit lediglich einen „Ortsrand auf Zeit“ darstellen.
Die Gemeinde erachtet es als nicht sachgerecht, eine angemessene Ortsrandeingrünung herzustellen, wenn diese in einigen Jahren wieder entfernt würde, weil sie in die städtebauliche Entwicklung des Ortes nicht integriert werden kann.
Die Gemeinde erachtet es, bezogen auf eine in die Zukunft gerichteten Planung und eine nachhaltigen Entwicklung, daher als sinnvoller, innerhalb des Baugebietes durch die hohe Anzahl an Straßenbäumen und die Bepflanzung innerhalb der Grünfläche für eine bereits heute dauerhafte Begrünung zu sorgen. Dies kommt auch durch die Beschlussfassung in der Bauausschuss-Sitzung vom 14.07.2016 zum Ausdruck, in der die Gemeinde auf die bereits jetzt im Bebauungsplan festgesetzten mehr als 90 Bäume (Grünbereiche und Straßenbegleitgrün) und die zu erwartenden Grünstrukturen durch Sträucher und Hecken auf privaten Grundstücken verweist.
Nach Ansicht der Gemeinde besitzen die städtebauliche Zielsetzung und die Festsetzungen zur Grünordnung eine Gewichtung, hinter die die Anregungen der Unteren Naturschutzbehörde zurück treten. Eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanes
erfolgt daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2.:
Bei den als Entsiegelung angesetzten Flächen in der Eingriffsbilanzierung handelt es sich im Bestand um einen versiegelten Rad- / Fußweg, welcher im Zuge der Planung entsiegelt wird.
Da die Einteilung einer Fläche mit einem Negativfaktor im Leitfaden jedoch, wie in der Stellungnahme zutreffend angemerkt, nicht vorgesehen ist, wird der Anregung der Unteren Naturschutzbehörde entsprochen. Die 176 m² große Fläche wird nachbilanziert und als Fläche ohne Auf- oder Abwertung in der Eingriffsermittlung berücksichtigt. Der Ausgleichsflächenbedarf erhöht sich damit auf 7.720 m². Entsprechende Flächen stehen auf dem Grundstück der Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening zur Verfügung.
Die Hinweise im Bebauungsplan unter den Punkten 5.1 und 5.2 sind entsprechend anzupassen. Gleiches gilt für den Umweltbericht unter den Punkten 4.3 „Einstufung der Planung und Kompensationsfaktoren“, 4.4 „Ausgleichsbedarf“ und 4.5 „Maßnahmen zum Ausgleich“ sowie für den dem Bebauungsplan beigefügten Lageplan der Ausgleichsfläche.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 3.:
Die Pflanzliste unter Punkt 4 der Hinweise durch Text wird durch Bäume 3. Ordnung (Feldahorn, Felsenbirne, Birne, Vogelbeere und Zierapfel) ergänzt.
Der Anregung zur Verwendung von autochthonem Saatgut auf den öffentlichen Grünflächen wurde bereits entsprochen. Der Umweltbericht und die Begründung wurden diesbezüglich ergänzt. Die Wiesenflächen im Bereich des Kinderspielplatzes werden von der Verwendung einer Ansaat mit autochthonem Saatgut durch die damit verbundene hohe Frequentierung durch Bienen und Wespen ausgenommen.
Da von dieser Maßnahme ausschließlich öffentliche Flächen betroffen sind, die Umsetzung somit ausschließlich der Gemeinde obliegt, wird von einer Festsetzung abgesehen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 4.:
Auf dem Grundstück Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening sind auf 2.550 m² bereits Ausgleichsmaßnahmen für zwei andere Bebauungspläne festgesetzt. Die Herstellungs- und Pflegemaßnahmen des vorliegenden Bebauungsplanes orientieren sich an den festgesetzten Maßnahmen der beiden anderen Bebauungspläne um ein ökologisches Gesamtkonzept entwickeln zu können.
Im Rahmen des Bebauungsplanes wurde eine Relevanzprüfung zum speziellen Artenschutz erstellt. Aus der Potenzialabschätzung ergeben sich keine Erfordernisse, die Ausgleichsmaßnahmen auf die Bodenbrüter abzustimmen. Eine Anpassung der Ausgleichsmaßnahmen ist daher nicht erforderlich.
8 dafür : 2 dagegen
3. Landratsamt Ebersberg Kreisbrandinspektion
3.1 Einwendung / Anregung vom 07.11.2016
Unsere vorliegende Stellungnahme vom 24.05.2016 bleibt weiterhin gültig.
3.2 Beschluss:
In der von der Kreisinspektion übersandten Stellungnahme vom 23.06.2016 zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ wurden Anregungen zu folgenden Punkten vorgebracht: Breite der mit Feuerwehrfahrzeugen befahrbaren Verkehrsflächen, notwendige „Bewegungsflächen“ für die Einsatzkräfte, Höhe der geplanten Gebäude, Löschwasserversorgung und Hinweisen zu den Hilfsfristen aufgrund der Entfernung zum Feuerwehrhaus Landsham.
Der Bauausschuss beschloss in seiner Sitzung am 14.07.2016, dass zu den befahrbaren Verkehrsflächen, notwendigen Bewegungsflächen und Höhe der Gebäude aufgrund der Festsetzungen im Bebauungsplan keine Änderungen oder Ergänzungen erforderlich sind. Die Löschwasserversorgung wird im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt. Die Anmerkung zur Feuerwehrbedarfsplanung wurde zur Kenntnis genommen.
Da sich gegenüber der damaligen Beschlussfassung keine entscheidungsrelevanten Änderungen oder Ergänzungen ergeben haben, wird an der Stellungnahme festgehalten.
Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen nicht.
10 dafür : 0 dagegen
4. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
4.1 Einwendung / Anregung vom 20.06.2016
Hochwässer können im Plangebiet, anders als im Satzungsentwurf unter Punkt C 2.2.3.1 formuliert, ausgeschlossen werden. Es sind keine Oberflächengewässer vorhanden.
Unsere Empfehlung, Festsetzungen zum Objektschutz festzulegen, zielt auf die zunehmende Gefahr durch Starkregenereignisse ab. Auch in der (ebenen) Münchner Schotterebene sind prinzipiell kurzzeitige lokale Überflutungen durch Starkregenereignisse denkbar. Daher rührt unsere Empfehlung für die Festsetzung der Oberkante Rohfußboden, um hier auf jeden Fall das Eindringen von Wasser in Gebäude zu vermeiden.
Weitere Ergänzungen zu unserer o.g. Stellungnahme sind von unserer Seite nicht veranlasst.
4.2 Beschluss:
Der Anregung wird entsprochen. Im Hinweis C 2 Nr. 2.3.1, werden die Verweise auf Hochwasser gestrichen.
Wie bereits mit Beschluss vom 14.07.2016 erläutert, erwartet die Gemeinde keine Wasserstände in Höhe der Oberkante Rohfußboden. Es wird daher auch weiterhin keine städtebauliche Notwendigkeit für die Festsetzung der Oberkante Rohfußboden gesehen.
10 dafür : 0 dagegen
5. Handwerkskammer für München und Oberbayern
5.1 Einwendung / Anregung vom 28.10.2016
Bezüglich des Planvorhabens verweisen wir auf unsere Stellungnahme von 24.06.2016 sowie zur Stellungnahme zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans vom 28.04.2016. Die vorgebrachten Anmerkungen sind als nochmals angeführt zu betrachten.
5.2 Beschluss:
In der von der Handwerkskammer zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ mit Datum vom 24.06. bzw. 28.04.2016 übersandten Stellungnahmen wurden Anregungen zu folgenden Punkten vorgebracht:
- Entstehen einer Gemengelage zwischen Wohnen und Gewerbe ist nicht auszuschließen,
- Sicherstellen, dass bestehende gewerbliche Nutzungen durch die Wohnbebauung nicht gefährdet werden,
- Nicht-Einschränken geplanter baulicher Gewerbenutzungen durch die geplante Wohnbebauung.
Der Gemeinderat beschloss im Rahmen der Behandlung der Einwendungen zur 8. Änderung des Flächennutzungsplans u. a., dass entsprechende Maßnahmen im Bebauungsplanverfahren durch Festsetzung berücksichtigt werden.
Der Bauausschuss beschloss im Zuge der Einwendungen zum Bebauungsplan die in der Anregung vorgebrachte „Gemengelage“ als unzutreffend zurück zuweisen.
Zum Konflikt der bestehenden Gewerbenutzungen und der geplanten Wohnbebauung wurde in der Begründung zum Bebauungsplan ausführlich Stellung genommen. Außerdem wurden auf Basis eines Gutachtens im Bebauungsplan-Entwurf entsprechende Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen durch die gewerbliche Nutzung festgesetzt. Der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme wurde daher nach Ansicht der Gemeinde erfüllt.
Da sich gegenüber der damaligen Beschlussfassung keine entscheidungsrelevanten Änderungen oder Ergänzungen ergeben haben, wird an der Stellungnahme festgehalten. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind daher nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
6. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
6.1 Einwendung / Anregung vom 02.11.2016
Der Ausweisung des Planbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO können wir grundsätzlich zustimmen. Es ist zu begrüßen und zu befürworten, dass der großen Nachfrage nach Wohnbauflächen in der Region Rechnung getragen wird.
Sofern durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sichergestellt ist, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind, können wir dem Planvorhaben zustimmen. Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
6.2 Beschluss:
Die im Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen zum Schallschutz stellen sicher, dass keine immissionsrelevanten Konflikte zu erwarten sind. Änderungen oder Ergänzungen sind daher nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
7. Bund Naturschutz
7.1 Einwendung / Anregung vom 08.11.2016
Der Bund Naturschutz (BN) sieht sich grundsätzlich in der Pflicht, für die Lebensräume von Mensch, Tier und Pflanze, die ökologische Stabilität zu sichern und zu verbessern. Nach § 19 BNatSchG sollen „Schäden an Arten und natürlichen Lebensräumen“ z. B. durch Bebauung vermieden werden oder etwaige Beeinträchtigungen durch Bau und/oder Betrieb mindestens ausgeglichen werden.
Im vorliegenden Falle handelt es sich um eine Erweiterung einer Siedlung / Bebauung für Wohnzwecke, hinein in einen bisher als „Außenbereich“ ausgewiesenen Raum des FNP Pliening.
Dies führt zu einer weiteren Bodenversiegelung, die mittlerweile als generell „ökologische Sünde“ erkannt wird. Auch wenn wir (der BN) hier die limitierenden Faktoren für Planung und Nutzung offenen Bauflächen im Innenbereich sehen, bleibt hier eine negative Festsetzung, bezüglich der weiteren Reduzierung des knappen Schutzgutes BODEN. Durch den Siedlungsdruck auf die Kommunen wird der negative und landesweite Trend weiter fortgeschrieben.
Dass dadurch auch die Freiräume für die Tierwelt weiter reduziert werden, ist offensichtlich (z. B. Bodenbrüter). Die dargestellte Ausgleichsfläche ist zumindest als positives Gegengewicht zu sehen, auch wenn es nicht standortnah zur Verursachung situiert ist. Dass die Siedlung durch neue Grünflächen und Bäume im Vergleich zum Ackerland strukturierter wirkt, ist normal (heutiger Standard für das Siedlungsumfeld MENSCH) und auch positiv zu bewerten, kann aber den unwiederbringlichen Verbrauch von freier Kulturlandschaft nicht ausgleichen.
Als Vorschlag und/oder Ergänzung zur Planung:
Im Innenbereich sollte die „Grüne Lunge“ des bestehenden Siedlungsgebietes unbedingt und deutlich erkennbar, in Nord-Süd-Richtung durchgezogen werden. Es sollte als Transferstrecke für Klein- und Kleinstlebewesen von der Siedlung als Ein- und Auswanderungspfad ins freie Feld dienen. Unser Wunsch und Vorschlag wäre, entlang der Straßen nicht nur Bäume zu pflanzen (da ist das Grün nur oben), sondern auch mit Büschen und Sträuchern zu durchsetzen.
Zudem sollte im Rahmen dieses Vorhabens überlegt und der Versuch gemacht werden, an geeigneten Stellen Bäume zu pflanzen, die von ihrer Anlage her, wieder zu richtigen Großbäumen heranwachsen können (z. B. Eichen, Linden, Buchen…). Wir sehen da und dort den Verlust solch eminent wichtiger Naturelemente, die imstande sind, ein lebenswichtiges Mikroklima (CO2-Kompensation) für lange Zukunft zu schaffen.
Weiterhin sollte versucht werden, an geeigneten Stellen wieder autochthone Obstbaumsorten zu pflanzen. Als Aufbau des mehr und mehr verschwindenden Nahrungshabitat für Insekten; insbesondere Bestäuber.
7.2 Beschluss:
Die Gemeinde Pliening unterstützt das Ansinnen des Bund Naturschutz zur Schaffung einer Durchgrünung des bestehenden Siedlungsgebietes.
Die Anregung im Straßenbereich neben den Bäumen auch Büsche und Sträucher zu pflanzen wird im Rahmen der Ausführungsplanung geprüft und ggf. umgesetzt. Es wird allerdings bereits heute darauf hingewiesen, dass die dafür zur Verfügung stehenden Flächen begrenzt sind. Auf die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan wird verwiesen.
10 dafür : 0 dagegen
Die Anregung, an geeigneter Stelle Großbäume zu pflanzen, wird ebenfalls im Rahmen der Bauausführung untersucht und, soweit möglich, umgesetzt.
10 dafür : 0 dagegen
Der Anregung zur Verwendung von autochthonen Obstbäumen wurde bereits teilweise entsprochen. Der Umweltbericht und die Begründung wurden insoweit ergänzt, dass auf den Wiesenflächen autochthones Saatgut verwendet werden soll. Die Wiesenflächen im Bereich des Kinderspielplatzes werden hiervon ausgenommen.
Änderungen oder Ergänzungen sind daher nach Ansicht der Gemeinde nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
8. Redaktionelle Änderung der Planzeichnung und Ergänzung des Umweltberichts:
Planzeichnung:
In der Planzeichnung für die Ausgleichsfläche ist in der Überschrift und im Plan selbst die Zahl 0,7662 ha enthalten. Gemäß Änderung des Umweltberichts aufgrund der Anregung der Unteren Naturschutzbehörde werden diese beiden Zahlen gestrichen.
10 dafür : 0 dagegen
Umweltbericht:
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 26.01.2017 u. a. beschlossen, den Titel des Umweltberichts zu ändern. Dieser lautet zukünftig: „8. Änderung des Flächennutzungsplans und Bebauungsplan mit Grünordnung für das Gebiet „Landsham Süd“, Gemeinde Pliening, Umweltbericht nach § 2 a BauGB“.
10 dafür : 0 dagegen
9. Endgültiger Abwägungsbeschluss:
Der Bauausschuss nimmt Bezug auf die Beschlussfassungen in der Sitzung am 14.07.2016 und wiederholt die darin vorgenommen Abwägungen. Zusammen mit den Beschlussfassungen der heutigen Sitzung bilden diese die Abwägung der im Verfahren zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ vorgebrachten Anregungen.
10 dafür : 0 dagegen
Satzungsbeschluss:
Der entsprechend vorheriger Beschlussfassungen geänderte Entwurf des Bebauungsplanes für das Baugebiet „Landsham Süd“ mit Begründung und Umweltbericht in der Fassung vom 06.04.2017 wird als Satzung beschlossen.