1. Eigentümer, Ismaning, vertreten durch Rechtsanwalt, München
1.1 Einwendung / Anregung vom 20.12.2016
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich gegen den Entwurf des Bebauungsplans „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ die folgenden Einwendungen:
- Betroffenheit meiner Mandanten
Meine Mandanten sind Eigentümer bzw. Nießbrauchsberechtigter der Grundstücke Flst-Nr. 1891 und 1892 der Gemarkung Pliening. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des beabsichtigten Bebauungsplans.
Der Entwurf des Bebauungsplans greift in die heute gemäß § 34 BauGB zulässige Bebauung ein. Insbesondere verschlechtern die beabsichtigten Festsetzungen die Erschließungssituation, weil von der Flurstraße nicht mehr auf die Grundstücke meiner Mandanten zugefahren werden kann. Außerdem sieht der Entwurf des Bebauungsplans auf den Grundstücken meiner Mandanten eine öffentliche Straße und einen öffentlichen Platz vor, die auch hier heute zulässige private Nutzung wird damit ausgeschlossen.
- Einwendungen
Wie am 14.12.2016 mit Herrn Bürgermeister Frick und Herrn Bauamtsleiter Schmidt-Roschow bereits besprochen, ermöglichen die für die Grundstücke meiner Mandanten im Bebauungsplan vorgesehenen Festsetzungen eine wirtschaftliche Bebauung nicht. Die für eine Bebauung vorgesehene Fläche ist für ein wirtschaftliches Gebäude zu klein. Es ist hier außerdem nicht möglich, ein Gebäude zu errichten, das den von der Gemeinde errichteten Dorfplatz in städtebaulich angemessener Weise ergänzt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans stehen auch der Herstellung ausreichender Stellplätze entgegen. Insbesondere schließt der Bebauungsplan oberirdische Stellplätze im nördlichen Bereich der Grundstücke meiner Mandanten vollständig aus. Dies erschwert – ebenfalls – eine gewerbliche Nutzung ganz erheblich und kollidiert auch mit dem Interesse der Gemeinde, hier insbesondere auch gewerbliche Nutzungen anzusiedeln; im Erdgeschoss der zulässigen Gebäude soll sogar nur eine gewerbliche Nutzung zulässig sein. Diese wird aber ohne Stellplätze an der Kirchheimer Straße nicht angenommen werden. Die Möglichkeit eine Tiefgarage zu errichten, kompensiert diese Einschränkung nicht.
Wie ebenfalls am 14.12.2016 bereits besprochen, ist eine planerische Lösung, die sowohl den städtebaulichen Interessen der Gemeinde als auch den Interessen der Grundstückseigentümer gerecht wird, vor diesem Hintergrund nur möglich, wenn das westlich an die Grundstücke meiner Mandantin angrenzende Grundstück Flst.-Nr. 1863/1 in eine solche Planung einbezogen wird. (Nur) eine solche Lösung ermöglicht auch eine andere Lage der von der Gemeinde geplanten Zufahrt zur Kirchheimer Straße, die an der bislang geplanten Stelle auch vom Staatlichen Bauamt Rosenheim – auch aus Gründen der Verkehrssicherheit – abgelehnt wird.
Meine Mandanten regen deshalb an, dass die Gemeinde das Bebauungsplanverfahren einstellt, jedenfalls aber bis auf weiteres ruhen lässt. Eine Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens macht erst Sinn, wenn sich die Eigentümer der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen und als Mischgebiet festgesetzten Grundstücke auf eine gemeinsame Lösung verständigt haben. Mit dem derzeit vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans werden dagegen auch die städtebaulichen Ziele der Gemeinde nicht erreicht, weil jedenfalls meine Mandanten die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans bebauen werden. Insoweit wird es nicht zu einem Vollzug dieses Bebauungsplans kommen. Dies gilt auch für die im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Nutzungen (Straße, Platz) auf den Grundstücken meiner Mandanten; diese können nur mit Zustimmung meiner Mandanten vollzogen werden. Diese Zustimmung wird aber jedenfalls auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs des Bebauungsplans nicht erteilt.
Es stelle auch keine sachgerechte Lösung dar, den Bebauungsplan gleichwohl, also gleichsam vorläufig oder vorsorglich, als Satzung zu beschließen. Denn zum einen wird er mit diesem Inhalt nicht vollzogen werden. Zum anderen würde die Gemeinde einen Bebauungsplan beschließen, den sie später jedenfalls ändern müsste, was – dann – das Verfahren aber unnötig erschwert.
Es besteht schließlich auch kein Bedarf für einen solchen Bebauungsplan. Denn meine Mandanten haben ihre Anträge auf Vorbescheid zur Bebauung ihrer Grundstücke zurückgenommen und beabsichtigten derzeit und bis zu einer Abstimmung mit dem Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. 1863/1 auch nicht, erneute Anträge zu stellen.
- Weiteres Vorgehen
Für weitere Gespräche über eine einvernehmliche Lösung stehen meine Mandanten jederzeit zur Verfügung.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Anregungen wird wie folgt Stellung genommen:
Die Einwendung der Bebauungsplan verschlechtere die Erschließungsfunktion, „weil von der Flurstraße nicht mehr auf die Grundstücke meiner Mandanten zugefahren werden kann“ mag für sich betrachtet richtig sein. Insoweit erkennt die Gemeinde durchaus eine Verschlechterung der Erschließungssituation für den Grundstückseigentümer an. Wichtige städtebauliche Ziele dieses Bebauungsplans tragen allerdings die vorgesehene Planungskonzeption und die entsprechenden Festsetzungen:
Neben einer sinnvollen Nachverdichtung und Schließung der planungsrechtlichen „Lücke“ südlich der Kirchheimer Straße ist die Festsetzung eines öffentlichen Dorfplatzes auf dem Grundstück Fl.Nr. 1614 Gemarkung Pliening zwischen Brennhausstraße und Ottersberger Weg/Flurstraße sowie die Festsetzung einer öffentlichen Wertstoffsammelstelle, westlich der Flurstraße, städtebauliches Ziel dieses Bebauungsplans. Auf die Ausführungen in der Begründung hierzu wird verwiesen.
Dorfplatz und Wertstoffsammelstelle bedürfen nach Ansicht der Gemeinde eines Bebauungsplanes, da sie mit nicht unerheblichen Immissionen für die angrenzende Wohnbebauung verbunden sind und deshalb sachgerecht beurteilt und abgewogen werden müssen.
Die Grundstücke südlich der Kirchheimer Straße hierbei auszusparen, erachtet die Gemeinde als nicht sachgerecht, da der „Lückenschluss“ auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1891, 1892/Teilfläche und 1863/1/Teilfläche Gemarkung Pliening den städtebaulichen Abschluss des Ortszentrums in Landsham darstellt. Zudem bewirkt die nicht unerhebliche Erhöhung des Baurechts (GFZ 0,7) für die betroffenen Grundstückseigentümer keinen Nachteil. Diese Aspekte überlagern nach Ansicht der Gemeinde auch die Einschränkung der privaten Nutzung durch die öffentlichen Verkehrs- bzw. Platzflächen. Die Platzfläche an der Einmündung Flurstraße/Kirchheimer Straße soll ein wichtiges Bindeglied zum neuen Dorfplatz darstellen. Die Erschließungsstraße auf der Westseite des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening dient nicht nur der Erschließung der festgesetzten Bauflächen südlich der Kirchheimer Straße, sondern auch als Anbindung für eine mögliche, zukünftige Erschließung der südlich gelegenen, derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese Punkte erachtet die Gemeinde als derart gewichtig, dass die privaten Interessen dahinter zurücktreten. Die Gemeinde hält an den im Bebauungsplan dargelegten städtebaulichen Zielen fest. Änderungen oder Ergänzungen erfolgen nicht.
10 dafür : 0 dagegen
Die Einwendung, die vorgesehenen Festsetzungen ermöglichen für die Eigentümer der Grundstücke Fl.Nr. 1891 und 1892/Teilfläche keine wirtschaftliche Bebauung, kann nicht nachvollzogen werden.
Losgelöst von der Tatsache, dass sich die Bauleitplanung ausschließlich an städtebaulichen Zielen zu orientieren hat, sieht die Gemeinde keine Anzeichen, dass durch die Größe der überplanten Grundstücksflächen oder die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung eine Bebauung offensichtlich unwirtschaftlich wäre. Insbesondere bewirkt die nicht unerhebliche Erhöhung des Baurechts (GFZ 0,7) für den betroffenen Grundstückseigentümer keinen Nachteil. Die zugelassene Bebauung dürfte das, was gegenwärtig nach § 34 BauGB auf dem Grundstück zulässig ist, deutlich übersteigen.
Die Behauptung, dass es durch die festgesetzte Bebauung nicht möglich ist, „ein Gebäude zu errichten, das den von der Gemeinde errichteten Dorfplatz in städtebaulich angemessener Weise ergänzt“, wird nicht geteilt. Die Gemeinde erachtet die Festsetzungen zur gewerblichen Nutzung als sachgerecht und städtebaulich angemessen. Die gewerblichen Nutzungen können zusammen mit dem Dorfplatz eine städtebauliche Bereicherung des Ortsteils bilden. Änderungen werden aufgrund der Struktur des Ortsteils Landsham mit der unmittelbar angrenzenden Wohnnutzung, landwirtschaftlichen Hofstellen und kleineren Gewerbebetrieben im Nahbereich des Bebauungsplans für nicht sinnvoll erachtet.
Am Bebauungsplan in der vorliegenden Form wird daher festgehalten.
10 dafür : 0 dagegen
Aus Gründen der Verkehrssicherheit erscheint es nicht vertretbar, die notwendigen Stellplätze entlang der Kirchheimer Straße im Bereich der Bauräume festzusetzen. Außerdem befinden sich entlang der Kirchheimer Straße drei ortsbildprägende Bäume (Ahorn und Eschen), die die Herstellung und Befahrbarkeit von Stellplätzen erschweren. Gleichzeitig bleibt die Herstellung oberirdischer Stellplätze innerhalb der Bauräume unbenommen. Eine Zufahrt von der neugeplante Erschließungsstraße von der Staatsstraße aus in den rückwärtigen Bereich der Bauräume bleibt zudem möglich.
Schließlich hätte eine Zufahrt über die neu geplante Erschließungsstraße in den Bauraum 2/2a erhebliche negative Auswirkungen. Eine Verkürzung oder Öffnung der geplanten Baukörper würde die städtebauliche „Geschlossenheit“ der Bebauung unterbrechen. Zudem ergeben sich negative immissionsschutzrechtliche Auswirkungen auf eine möglicherweise bauliche Entwicklung südlich des Plangebietes auf den Grundstücken Fl.Nr. 1863/1/Teilfläche und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening („Schallloch-Effekt“).
Im Übrigen muss die Behauptung zurück gewiesen werden, die gewerbliche Nutzung ohne oberirdische Stellplätze würde nicht angenommen werden. Dies ist von der geplanten Nutzung abhängig. Außerdem ist der Gemeinde ein Fall im Landkreis Ebersberg bekannt (Marktplatz Baldham, Gemeinde Vaterstetten), bei der ein großflächiger Einzelhandel seine Stellplätze über eine Tiefgarage nachweist und diese Lösung auch funktioniert.
Schließlich hätte die Situierung von Stellplätzen in der Tiefgarage auch für die Anwohner den Vorteil, keinen störenden Geräuschen durch die vorgesehene gewerbliche Nutzung, z. B. Türenschlagen, ausgesetzt zu sein.
Die Gemeinde erachtet es daher als sachgerecht, die vorliegende Planung beizubehalten. Änderungen oder Ergänzungen erfolgen nicht.
10 dafür : 0 dagegen
Die Anregung, eine planerische Lösung festzusetzen, die das Grundstück des Einwenders und die westlich angrenzende Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening einbezieht, hätte die Verschmelzung der beiden im Bebauungsplan-Entwurf festgesetzten Baukörper zur Folge. Damit entstünde eine mehr als 60 m lange Fassade entlang der Kirchheimer Straße. Eine solche Planung wird abgelehnt, da die Gemeinde erhebliche negative Auswirkungen auf das Ortsbild befürchtet. Zwar ist im Ortsteil Landsham bereits städtisch orientierte, verdichtete Bebauung vorhanden. Diese rechtfertigen einen derart massiven Baukörper jedoch nicht.
Zudem kann über das Grundstück Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening nicht verfügt werden, da es sich im Eigentum eines Dritten befindet. Außerdem soll durch die Erschließungsstraße die Binnenerschließung einer zukünftigen Planung im rückwärtigen – südlichen – Bereich sichergestellt werden.
Entgegen der Annahme des Einwenders bestehen gegen die geplante neue Erschließungsstraße vom Staatlichen Bauamt Rosenheim keine Bedenken mehr. Den vom Staatlichen Bauamt vorgebrachten Anregungen wurden dahingehend entsprochen, dass, in Absprache mit dem Landratsamt Ebersberg, im Zuge der Bauausführung, mittels Beschilderung ein Linksabbiegen von der Staatsstraße in die neue Erschließungsstraße nicht mehr möglich ist. Der aus Osten in die neue Erschließungsstraße einfahrende Verkehr dürfte nach übereinstimmender Einschätzung der Gemeinde und des Landratsamtes Ebersberg so untergeordnet sein, dass eine solche Verkehrsregelung gerechtfertigt ist. Die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs wäre damit gewährleistet. Wie das Staatliche Bauamt mit E-Mail vom 08.05.2017 bestätigte, besteht mit diesem Vorgehen Einverständnis. Nur falls sich mit dieser Lösung verkehrliche Probleme ergeben, müsste nachgebessert werden.
An der Planung wird daher festgehalten. Änderung oder Ergänzungen erfolgen nicht.
8 dafür : 2 dagegen
Aufgrund der vorgenannten Punkte und der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplanes bezüglich der Entwicklung des Dorfplatzes in Landsham wird der Anregung, dass Bebauungsplanverfahren einzustellen oder zumindest ruhen zu lassen, nicht entsprochen.
Die Argumentation, eine Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens würde eine mögliche Änderung unnötig erschweren, kann nicht nachvollzogen werden. Auch bei einem ruhenden Verfahren zögen Umplanungen einen Zeit- und Kostenaufwand nach sich.
10 dafür : 0 dagegen
Die Aussage, der Bebauungsplan würde in der vorliegende Form nicht vollzogen, könnte sich lediglich auf die Grundstücke Fl.Nrn. 1891 und 1892/Teilfläche beziehen. Die Planungen im Bereich des Dorfplatzes wurden bereits größtenteils realisiert. Seitens des Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening liegen zudem keine Informationen vor, die Bebauung in der geplanten Form nicht herzustellen. Lediglich der Zeitpunkt der Umsetzung ist noch offen.
10 dafür : 0 dagegen
Die Ansicht, für den Bebauungsplan bestünde kein Bedarf, wird von der Gemeinde nicht geteilt. Wie bereits ausgeführt, bedürfen Dorfplatz und Wertstoffsammelstelle nach Ansicht der Gemeinde eines Bebauungsplanes, da sie mit nicht unerheblichen Immissionen verbunden sind und deshalb sachgerecht beurteilt und abgewogen werden müssen.
Gleichzeitig soll die städtebauliche „Lücke“ südlich der Kirchheimer Straße auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1891, 1892/Teilfläche und 1863/1/Teilfläche Gemarkung Pliening geschlossen werden, da dies den Abschluss des Ortszentrums von Landsham darstellt. Die nicht unerhebliche Erhöhung des Baurechts (GFZ 0,7) wäre über das reine „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB nicht möglich und stellt daher für die betroffenen Grundstückseigentümer keinen Nachteil dar. Die Erschließungsstraße auf der Westseite des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening dient neben der Erschließung der festgesetzten Bauflächen südlich der Kirchheimer Straße als Anbindung für eine mögliche, zukünftige Erschließung der südlich des Plangebietes gelegenen, derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Flächen.
Diese Aspekte rechtfertigen nach Ansicht der Gemeinde den Bedarf für den vorliegenden Bebauungsplan.
10 dafür : 0 dagegen
Der Hinweis, dass die Zustimmung zu den im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Nutzungen (Straße, Platz) auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs nicht erteilt wird, wird zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde erachtet die festgesetzte Planung jedoch für städtebaulich notwendig, so dass von einer Änderung abgesehen wird.
10 dafür : 0 dagegen
2. Landratsamt Ebersberg – Naturschutzfachliche Stellungnahme
2.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 05.01.2017 (Teil C)
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zu oben genannten Vorhaben grundsätzlich keine Einwände.
Es wird darauf hingewiesen, dass im sog. beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB lediglich das Ausgleichserfordernis entfällt, es bleibt aber bei Beachtung des Naturschutzes in der Abwägung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB). Hierzu sind in der Begründung die entsprechenden Angaben aufzunehmen.
Auf den Flurnummern 1892 und 1863 Gemarkung Pliening befinden sich naturnahe, freiwachsende Hecken mit Bäumen, deren Erhalt nicht vorgesehen ist. Hecken aus heimischen Wildsträuchern bieten einen Lebensraum sowie Nahrungsangebot für viele Arten.
Um diesen Verlust zu kompensieren und um die zu entstehenden Gebäude auf der Flurnummer 1891 und 1863/1 in das Landschaftsbild zu integrieren, bitten wir, am südlichen Rand der Gebäude Ersatzhecken zu pflanzen.
Wir weisen darauf hin, dass es nach § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG verboten ist, Bäume, die außerhalb des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen oder gärtnerisch genutzten Grundflächen stehen, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche oder andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen.
Unabhängig davon ist es nach § 44 BNatSchG zu jeder Jahreszeit verboten, artgeschützte Tiere sowie deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu beeinträchtigen (besonderer Artenschutz). Hierunter zählt z. B. die Beseitigung von Bäumen mit Nestern während der Vogelbrutzeit oder die Entfernung von Bäumen mit Höhlen auch außerhalb einer Belegung, wenn sie von Vögeln und Säugetieren regelmäßig wiederkehrend genutzt werden.
2.2 Beschluss:
Dem Vorschlag, am südlichen Rand des Plangebietes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening eine Heckenbepflanzung vorzunehmen, um die Grundstücke in das Landschaftsbild zu integrieren, wird nicht entsprochen.
Zwar liegt die Geltungsbereichsgrenze auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening an einer Flächen, die aufgrund ihrer Größe als Außenbereich zu werten ist („Außenbereich im Innenbereich“). Gleichwohl erachtet es die Gemeinde als verfehlt, dies mit einer „echten“ Außenbereichsfläche gleich zu setzen, da mittel- bis langfristig eine Bebauung der südlich gelegenen Flächen erfolgen dürfte.
10 dafür : 0 dagegen
Dem Hinweis auf § 39 Abs. 5 Nr. 2 und § 44 BNatSchG wird entsprochen. Unter Ziffer 5 „Grünordnung“ wird in den Hinweisen zum Bebauungsplan folgender neuer Punkt 5.5 aufgenommen:
„Nach § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG ist es verboten, Bäume, die außerhalb des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen oder gärtnerisch genutzten Grundflächen stehen, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche oder andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen. Auf § 44 BNatSchG wird hingewiesen.“
10 dafür : 0 dagegen
Den artenschutzrechtlichen Anregungen wird außerdem dahingehend entsprochen, dass eine zusätzlicher Punkt A 13 in den Festsetzungen mit folgendem Wortlaut aufgenommen wird:
„Aus Gründen des Artenschutzes werden folgende Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt:
- Erhalt der drei Altbäume
- Rodung der Gehölze nur außerhalb der Brutzeit vom 28. Februar bis 01. Oktober
- Abriss der Gebäude im Winter
Folgende Kompensationsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) sind im Planungsgebiet oder in der unmittelbaren Nachbarschaft durchzuführen:
- Die neu geplanten Gebäude werden mit Dachüberständen bzw. Gebäudevorsprüngen ausgeführt.
- Zwei Nisthilfen für Fledermäuse (Fledermausbretter bzw. Mehrkammersystem) und ein Doppelnest für Mehlschwalben werden an den geplanten Gebäuden an den straßenabgewandten Fassaden befestigt.
- An einem der zu erhaltenden Altbäume wird für den gefällten Altbaum ein Nistkasten für Baumhöhlenbrüter (Nisthilfe für Spechte) aufgehängt. (Zeitpunkt vor Beginn der Baumaßnahme)
- Neupflanzung von Gehölzsaumen entlang des Spielplatzes (siehe Festsetzung A 8.8 des Bebauungsplanes)
10 dafür : 0 dagegen
Außerdem wird die Begründung dahingehend geändert, dass der Punkt 8 in „Belange des Denkmalschutzes“ sowie Punkt 9 in „Belange des Umwelt und des Artenschutzes“ umbenannt wird. Punkt 9 erhält folgende Fassung:
„Belange der Umwelt und des Artenschutzes
Belange der Umwelt
Dieser Bebauungsplan wird nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 4 BauGB ist im beschleunigten Verfahren ein Ausgleich nicht erforderlich. In Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird von einem Umweltbericht abgesehen.
Der Entwurf eines Umweltberichts (Stand: 14.04.2016), der nachfolgende auszugsweise wieder gegeben wird, führte folgendes aus: (Hinweis: Zum Zeitpunkt der Erstellung des Umweltberichts wurde der Bebauungsplan noch als „normales Verfahren“ geführt. Die Änderung in einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB erfolgte erst mit Gemeinderatsbeschluss vom 29.09.2016.)
„2.2
Im Bereich des neuen Dorfplatzes befand sich das ehemalige Brennerei-Gebäude. Das Gebäude wurde zwischenzeitlich abgebrochen. Mit dem Bau des neuen Dorfplatzes wurde im September 2015 begonnen.
Das Plangebiet südlich der Kirchheimer Straße ist im östlichen Bereich mit einem ehemaligen Wohnhaus mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden bebaut. Der westliche Bereich südlich der Kirchheimer Straße ist unbebaut und wird als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die charakterisierenden Baumarten hier sind Esche, Schlehen und Hollunder. Die schützenswerten Bäume entlang der Kirchheimer Straße und der Flurstraße (Ahorn und Eschen) werden erhalten und sind während der Bauphase zu schützen.
Südlich des Planungsgebietes befindet sich intensiv landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche.
Die Bebauung und Versiegelung von Flächen sowie eventuell damit einhergehende Eingriffe in die Topografie können zum teilweisen Funktionsverlust der Fläche als Lebens- und Teillebensraum für Tier- und Pflanzenarten führen. Der Baumbestand bleibt erhalten.
Der Verlust von Lebensraum für Tiere und Pflanzen wird als gering eingestuft, da sich durch Festsetzung von öffentlichem Grün ein neuer Lebensraum für Tiere und Pflanzen ergibt inklusive Neupflanzungen von Bäumen.“
…..
„8.
Die Entwicklung des Baugebiets stellt dauerhaft eine Veränderung des Boden- und Wasserhaushaltes sowie des Landschaftsbildes dar. Die Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen sind aufgrund der Ausgangslage eher als gering zu bewerten. Die Auswirkungen durch Verkehr und Lärm sind ebenfalls als gering anzusetzen. Die voraussichtlichen verbleibenden Umweltauswirkungen werden nachfolgend aufgeführt:
Schutzgut Mensch:
Es sind für die Wohnbebauung an der Kirchheimer Straße Schallschutzmaßnahmen erforderlich, da die Orientierungswerte überschritten werden. Die notwendigen Maßnahmen sind im Bebauungsplan festgesetzt.
Durch Veranstaltungen auf dem Dorfplatz kann es temporär zu Überschreitungen der Werte führen.
Schutzgut Boden:
Der natürliche Bodenaufbau wird durch die Baumaßnahme verändert. Der hohe Versiegelungsgrad führt zum Verlust der natürlichen Ertragsfähigkeit und zur Beeinträchtigung des Bodenwasserhaushaltes. Der Boden verliert seine Speicher- und Filterfunktion.
Schutzgut Wasser:
Durch den erhöhten Versiegelungsgrad wird der Oberflächenabfluss vermehrt und beschleunigt. Es gehen unversiegelte Flächen für die Versickerung dauerhaft verloren.
Schutzgut Klima / Luft:
Die Versiegelung und Bebauung der Flächen führt zur Reduktion von Kaltluftentstehungsgebieten und stärkerer Erwärmung der bodennahen Luftschichten. Es sind keine großräumigen Kaltluft- bzw. Luftleitbahnen im Geltungsbereich vorhanden, sie werden durch die neuen Baukörper im geringen Umfang verengt, was zu keiner großen Beeinträchtigung der Funktion führt.
Schutzgut Landschaft:
Das vorhandene Landschaftsbild wird durch die Lückenschließung nur geringfügig eingeschränkt.“
Belange des Artenschutzes
Zur Klärung möglicher artenschutzrechtlicher Belange erfolgte eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durch das Landschaftsarchitekturbüro Reitsam, Freising.
Die Prüfung ergab, dass keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz bezüglich aller europäischer Vogelarten und der Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie ausgelöst werden.
Die notwendigen Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie die Kompensationsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) werden im Bebauungsplan festgesetzt.
Mit dem Bebauungsplan „Landsham – Ortsmitte mit Dorfplatz“ werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung des Areals südlich der Kirchheimer Straße als Mischgebiet geschaffen. Gleichzeitig wird die Nutzung des Dorfplatzes Landsham als öffentliche Fläche festgesetzt. Die Umsetzung des Bebauungsplans hat Auswirkungen auf die jeweiligen Schutzgüter. Diese werden jedoch durch die im Bebauungsplan enthaltenen Festsetzungen kompensiert, so dass fast keine unzumutbare Beeinträchtigung der Schutzgüter verbleibt.
Erforderliche Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen werden festgesetzt.“
10 dafür : 0 dagegen
3. Staatliches Bauamt Rosenheim
3.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 30.11.2016
Generell sind wir mit der Ausweisung einverstanden, wenn folgende Punkte berücksichtigt werden:
Die erforderlichen Sichtdreiecke bei öffentlichen Kreuzungen und Einmündungen von öffentlichen Straßen, sowie bei Zufahrten sind von sichtbehinderten Anlagen aller Art freizumachen bzw. freizuhalten, die in einer Höhe von 80 cm bis 2,50 m über die Fahrbahnoberkante der Staatsstraße ragen. Das Sichtdreieck an der Zufahrtsstraße zum Mischgebiet ist mit 3 m auf 70 m darzustellen.
Die Sichtfläche für den Gehweg wurde bereits dargestellt, falls das Sichtdreieck mit dem o. g. überdeckt wird, kann auf die Darstellung in der Planzeichnung verzichtet werden.
Abwässer und Oberflächengewässer aller Art dürfen von Bauflächen, einschließlich der Verkehrsflächen, nicht auf den Straßengrund der Staatsstraße gelangen bzw. in die Straßenentwässerungsanlagen abgeleitet werden.
Aufgrund der örtlichen Situation ist die geplante Zufahrt wie in der Planung dargestellt nicht möglich, da ansonsten die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs gefährdet wird.
Gründe:
- Fehlende Anfahrsicht der von der Erschließungsstraße auf die St 2082 auffahrenden Kraftfahrer.
- Fehlende Haltesichtweite in Fahrtrichtung der in die Erschließungsstraße links einbiegenden Fahrzeuge.
Möglichkeiten:
Eine Lichtzeichenanlage würde die Haltesichtweite auch nicht verbessern und ist daher für eine Verbesserung der Situation nicht zielführend.
Verbesserungsmöglichkeiten sehen wir darin, die Zufahrt ganz nach Westen im Geltungsbereich des Bebauungsplans, zu verschieben. Zusätzlich ist ein Linksabbiegestreifen nach RASt 06 Nummer 6.3.3 erforderlich (Maßgeblicher Stündlicher Verkehr liegt bei knapp 700 Kfz/24). Die Kosten hierfür, einschließlich der Ablösekosten sind von der Gemeinde zu übernehmen. Bedenken Sie auch, dass eine Erweiterung des Baugebietes über die angrenzenden Felder weiter möglich sein wird.
Die einfachste sowie kostengünstigste Lösung ist, eine Erschließung zwischen Spielplatz und Maibaum zu realisieren. Diesen Verkehrsweg könnte die Gemeinde dann auch pflastern und in ihre Ortsgestaltung mit einbinden. Oder es gibt eine andere Möglichkeit das Gebiet rückwärtig zu erschließen.
3.2 Beschluss:
Zur Anregung des Staatlichen Bauamtes Rosenheim bezüglich der Einhaltung der Sichtdreiecke sind keine Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erforderlich.
Die Sichtdreiecke sind im Bebauungsplan bereits enthalten. Die festgesetzten Bauflächen tangieren die Sichtdreiecke nicht. Zudem ist unter Ziffer 6.3.3 geregelt, dass Einzelbaumpflanzungen im Bereich der Sichtflächen mit der Straßenbauverwaltung abzustimmen sind. Die Gemeinde erachtet dieses Regelungen für ausreichend. Änderungen oder Ergänzungen erfolgen daher nicht.
9 dafür : 1 dagegen
Zur Anregung der Ableitung von Abwässern und Oberflächengewässern wird auf den Hinweis B 2.2 im Bebauungsplan hingewiesen, der entsprechende Regelungen enthält. Weitergehende Festsetzungen sind nach Ansicht der Gemeinde entbehrlich.
9 dafür : 1 dagegen
Die Anfahrsicht wird nach Ansicht der Gemeinde erfüllt. Zum einen wird im Bebauungsplan das notwendige Sichtdreieck dargestellt. Die Einsehbarkeit in die Straße ist damit gewährleistet.
Zum anderen wurde die Bauflucht der bestehenden Gebäude westlich des Plangebietes aufgenommen, so dass zwischen dem bestehenden Fahrbahnrand und der festgesetzten Nordfassade der Bebauung ein Abstand von ca. 9 m verbleibt, der über das Sichtdreieck hinausgeht und damit die Einsehbarkeit in die Staatsstraße verbessert.
9 dafür : 1 dagegen
Die Gemeinde teilt die Ansicht des Staatlichen Bauamtes Rosenheim, dass eine Lichtzeichenanlage nicht erforderlich ist. Die Haltesichtweite wird dadurch nicht verbessert. Zudem befindet sich bereits wenige Meter westlich eine Lichtzeichenanlage für Fußgänger.
9 dafür : 1 dagegen
Eine Verschiebung der Zufahrt nach Westen wird abgelehnt. Die Gemeinde erachtet die Lage der neuen Erschließungsstraße entlang der Grenze zwischen den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening, auch für eine zukünftige Entwicklung nach Süden, als sinnvoll. Eine Verlegung der Zufahrt an die Westseite des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening hätte mehrere, nach Ansicht der Gemeinde negative, Folgen. In diesem Fall lägen die bestehende Bushaltestelle und die Fußgängerampel unmittelbar an der geplanten Ausfahrt. Außerdem würde die Lage der Zufahrt bei der Weiterführung der Straße nach Süden eine Verschwenkung erfordern, die einen unnötigen Flächenverbrauch bedingt. Schließlich wäre auch die innere Erschließung des Gebietes erschwert, da für die auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening geplante Tiefgarage eine andere Zufahrtmöglichkeit erforderlich wäre.
Zusammengefasst hält die Gemeinde an ihrer jetzigen Planung fest.
9 dafür : 1 dagegen
Ebenso verworfen wird die Erschließung zwischen Spielplatz und Maibaum. Es mag zutreffen, dass die Erschließung in die Flurstraße vom verkehrstechnischen Aspekt her eine sinnvolle Variante darstellt. Die Gemeinde stellt dieser Überlegung jedoch folgende Argumente gegenüber:
- In einer Informationsveranstaltung zur Nutzung des Dorfplatzes in Landsham sprach sich eine Mehrheit der Bürger für den Erhalt des Kinderspielplatzes und den Standort des Maibaums aus.
- Eine Verlegung der Erschließungsstraße in die Flurstraße, hätte nicht nur die Reduzierung der Kinderspielplatzfläche zur Folge, sondern würde auch dann dazu führen, dass der Kinderspielplatz im Kreuzungsbereich zweier Erschließungsstraßen läge. Die Gemeinde erachtet dies für nicht sinnvoll.
- Schließlich würde die Erschließungsstraße im Bereich des Spielplatzes das nach Ansicht der Gemeinde geschlossene Konzept im zentralen Ortsbereich durchbrechen. Die Gemeinde erachtet das Konzept der beiden Platzbereiche auf dem Dorfplatz und nordwestlich des Maibaums für städtebaulich erforderlich zur Schaffung einer Kommunikationszone und einer Belebung des Zentrums von Landsham.
In der Abwägung der verschiedenen Belange erachtet die Gemeinde die städtebaulichen Zielsetzungen als gewichtiger. Um der Anregung des Staatlichen Bauamtes dennoch zu entsprechen, wird, in Absprache mit dem Landratsamt Ebersberg, im Zuge der Bauausführung, mittels Beschilderung ein Linksabbiegen von der Staatsstraße in die neue Erschließungsstraße ausgeschlossen. Der aus Osten in die neue Erschließungsstraße einfahrende Verkehr dürfte nach übereinstimmender Einschätzung der Gemeinde und des Landratsamtes Ebersberg so untergeordnet sein, dass eine solche Verkehrsregelung gerechtfertigt ist. Die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs wäre damit gewährleistet. Wie das Staatliche Bauamt mit E-Mail vom 08.05.2017 bestätigte, besteht mit diesem Vorgehen Einverständnis. Lediglich im Falle verkehrlicher Probleme müsste nachgebessert werden, ggf. auch baulich.
Die Umsetzung erfolgt im Rahmen der Bauausführung. Die Begründung ist unter Punkt 6.6 „Erschließung / Garagen und Stellplätze“ im zweiten Absatz wie folgt zu ergänzen: „Eine Zufahrt in die neue Erschließungsstraße ist nur von Westen vorgesehen. Um die Leichtigkeit und Sicherheit des Verkehrs auf der Staatsstraße 2082 in Richtung München sicherzustellen, ist eine Beschilderung vorgesehen, die ein Einfahren in die neue Erschließungsstraße, von Osten kommend, ausschließt.“
9 dafür : 1 dagegen
4. Handwerkskammer für München und Oberbayern
4.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 12.05.2016
Wir erhalten unsere Stellungnahme zum oben genannten Planverfahren vom 12. Mai 2016 weiterhin aufrecht. Die Anmerkungen gelten als nochmals angeführt.
4.2 Beschluss:
Zu den in der Anregung vom 12.05.2016 vorgebrachten Anregungen (Entwicklung der typischen Eigenart des Mischgebietes beachten, Keine Einschränkung angrenzender bestandskräftig genehmigter, gewerblicher Nutzungen) beschloss der Bauausschuss in seiner Sitzung am 15.09.2016, dass die Gemeinde die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der in einem Mischgebiet üblichen Nutzungsarten im Rahmen der Bauantragsprüfungen beachten wird. Ergänzungen oder Änderungen im Bebauungsplan sind hierzu nicht erforderlich.
Gleichzeitig wurde beschlossen, dass es nicht städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist, bestandskräftig genehmigte Nutzungen einzuschränken. Gleichwohl wird festgestellt, dass gewerbliche Nutzungen im Umfeld des Bebauungsplanes ebenso an die rechtlichen Vorgaben (z. B. die Darstellung im Flächennutzungsplan) gebunden sind.
Da sich keine neuen entscheidungserheblichen Gesichtspunkte gegenüber der letzten Beschlussfassung ergeben haben, wird an den Beschlüssen vom 15.09.2016 festgehalten.
10 dafür : 0 dagegen
5. Stadtwerke München
5.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 15.12.2016
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich in den öffentlichen Verkehrsflächen diverse Erdgasversorgungsleitungen der SWM.
Bezüglich des Punktes 7.) Grünordnung in der Begründung des Bebauungsplanes verweisen wir auf das DVGW Merkblatt GW 125:
Bei Anpflanzung von Bäumen und tiefwurzelnden Sträuchern sollte zu unseren Erdgasleitungen ein seitlicher Mindestabstand von 2,5 m „zum Schutz des Baumes“ eingehalten werden.
Die Überdeckung unserer Leitungen darf durch bauliche Maßnahmen sowie Geländemodellierungen nicht verändert werden.
Alle im Bestandsplan dargestellten Leitungen sind vor allem während der Bauphasen bei der Lage/Errichtung der Baustellenzufahrt, der Lagerung von Schwerlasten und der Kranaufstellung zu berücksichtigen. In diesen Fällen sind geeignete Maßnahmen zum Lastabtrag zu treffen.
Im Schadensfall, z. B. durch Setzungen unserer Versorgungsleitungen sind diese auf Kosten des Maßnahmenträgers zu erneuern.
5.2 Beschluss:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
6. Deutsche Telekom Technik GmbH
6.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 10.05.2016
Wir beziehen uns auf unsere Rückäußerungen vom 10.05.2016. Inhaltlich hat sich an der Stellungnahme der Telekom nicht geändert. Diese Stellungnahme gilt weiterhin unverändert.
6.2 Beschluss:
Zu den in der Anregung vom 10.05.2016 vorgebrachten Anregungen (ausreichende Trassen sind vorzusehen, Verweis auf das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsleitungen, keine Zustimmung zur Überbauung von Telekommunikationslinien) beschloss der Bauausschuss in seiner Sitzung am 15.09.2016, dass die Ausführungen zur Kenntnis genommen werden. Sie betreffen die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
An dieser Beschlusslage wird festgehalten.
10 dafür : 0 dagegen
Billigungsbeschluss:
Der entsprechend vorheriger Beschlussfassungen geänderte Entwurf des Bebauungsplans für das Gebiet „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ mit Begründung in der Fassung vom 12.10.2017 wird erneut gebilligt. Nach Einarbeitung der Änderungen ist die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 und die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB
erneut durchzuführen. Die Dauer der Auslegung wird auf zwei Wochen verkürzt (§ 4 a Abs. 3 Satz 3 BauGB).