Mit Schreiben vom 08.08.2018 informierte der Bund der Steuerzahler in Bayern e.V. (BdSt) über eine Zuschrift, die die Neuerrichtung des Dorfplatz Landsham betrifft. Aus dem Schreiben zitiert der BdSt:
„…Die Gemeinde 85652 Pliening hat es mit Mehrheitsbeschluss des Gemeinderates für sinnvoll gehalten, das nach einer EU-Vorgabe unwirtschaftliche, jedoch traditionell und ortsbildbestimmende Brennereigebäude, zentral im Ortsteil Landsham gelegen, in gemeindliches Eigentum zu übernehmen und zu einem Dorfplatz umzugestalten.
Dagegen wandte sich eine Bürgerinitiative, deren Erhaltungsabsicht wurde jedoch dadurch ausgehebelt, dass das Gebäude praktisch über Nacht abgerissen wurde.
Darüber hinaus stellte sich heraus, dass für Teile des Bauvorhabens keine Baugenehmigung vorlag, also ein gemeindlicher Schwarzbau errichtet werden sollte, was zu einer weiteren Verzögerung wegen der an das Landratsamt Ebersberg nachzureichenden Unterlagen führte, mit dem Ergebnis, dass der Bau bis heute – mehrerer Jahre nach Beginn – nicht fertiggestellt ist.
Für dieses unnütze Vorhaben wurden Millionen Steuergelder ausgegeben. Leider zeigt sich, wie von Bürgern vorab befürchtet, dass der neue Dorfplatz seitens der Bürger überhaupt nicht angenommen wird und bis auf wenige offizielle Termine im Jahr (z.B. Martinsumzug des Kindergartens) Tag aus Tag ein völlig verwaist ist…“.
In einem fünfseitigen Antwortschreiben wurde dem BdSt dargelegt,
- dass seit 2012 eine Veräußerungsabsicht der Eigentümer der Brennerei bestand und Interessenten vorhanden waren, die dort Wohnbebauung in Form von acht Doppelhäusern bzw. sieben Reihenhäusern und einem Mehrfamilienwohnhaus beabsichtigten
- dass engagierte Bürger versucht haben, für das Gebäude die Denkmaleigenschaft zu erhalten, was vom Landesamt für Denkmalpflege abgelehnt wurde
- dass das Grundstück der Gemeinde im Mai 2012 zum Kauf angeboten wurde, eine Besichtigung durch Mitglieder des Gemeinderates die starke Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes (hohe Feuchtigkeit, Schimmelbefall, Durchfeuchtungen des kompletten Mauerwerks, statische Veränderungen waren zu befürchten) zum Ergebnis hatte. Zudem waren im Gebäude verschiedene Ebenen vorhanden, eine klare Struktur der einzelnen Geschosse war nicht vorhanden.
Am 27.06.2012 hat der Gemeinderat deshalb folgenden Beschluss gefasst:
„Der Gemeinderat sieht den Erhalt des ortsprägenden Brennereigebäudes städtebaulich als erstrebenswert an. Allerdings sind die Investitionskosten für Erwerb und Sanierung und auch die Unterhaltskosten in einer Dimension zu erwarten, die die Gemeinde zusätzlich zu bereits bestehenden finanziellen Belastungen auf Dauer voraussichtlich nicht tragen kann, weshalb eine Einbindung von interessierten Bürgern, Vereinen und Betrieben in unterschiedlichen Formen (beispielsweise Geldeinlagen oder Arbeitsleistung) eruiert werden soll. Die Gemeindeverwaltung wird beauftragt, das Einverständnis der Grundstückseigentümer für eine entsprechende Beteiligung der Öffentlichkeit einzuholen.“
Eine entsprechende schriftliche Anfrage wurde an die Grundstückseigentümerin gerichtet, in einem Telefonat am 02.07.2012 wurde mitgeteilt, dass mit diesem Vorgehen kein Einverständnis besteht.
Inzwischen erreichte die Gemeindeverwaltung die Information, dass ein weiterer Interessent, der eine Umnutzung des Gebäudes anstrebte, einen Sachverständigen eingeschaltet. Dieser hat das Gebäude, mit der Zielsetzung, es für Geschosswohnungsbau umzubauen, folgendermaßen beurteilt:
- Treppe muss erneuert werden (Brandschutz)
- Gebäude hat z.T. 4,5 m hohe Räume, Zwischendecken müssen ggfs. eingezogen werden
- Fenster müssen erneuert werden
- Heizung muss erneuert werden
- Der Keller ist nur für technische Anlagen nutzbar
- Die Anbauten müssten abgebrochen werden
- Eine energetische Sanierung ist erforderlich, wobei diese zum Erhalt der Optik (Klinkerfassade) nur innen angebracht werden kann. Innendämmung ist jedoch deutlich teurer als Außendämmung
- Schalldämmung ist ebenfalls schwierig/kostenintensiv
- Der Dachstuhl weist Fressspuren von Holzwürmern oder -käfern auf. Eventuell muss der Dachstuhl erneuert werden.
Neben dem Investitionsaufwand für Erwerb und Sanierung war dem Fachmann zu Folge ein hoher Unterhaltsaufwand zu erwarten. Die Klinkerfassade ließ bereits erkennen, dass die Fugen erneuert werden müssen. Dazu wäre das vorhanden Fugenmaterial entfernt und neues Material einzubauen gewesen, und dies wohl alle drei Jahre wieder.
Der Fachmann hat die Sanierung des Gebäudes technisch möglich beurteilt, wirtschaftlich jedoch nicht darstellbar. Aus dessen Sicht war nur der Abbruch sinnvoll.
Am 30.08.2012 hat der Gemeinderat beschlossen, das Grundstück Fl.Nr. 1614 Gemarkung Pliening nicht zu erwerben.
Weiter wurde der Erlass einer Veränderungssperre und der Erlass einer Erhaltungssatzung geprüft.
Ab Anfang Oktober 2012 wurde das Brennereigebäude von der Eigentümerin abrissen.
Diese ausführliche Sachverhaltsdarstellung war nötig, um die Konkurrenz der befürchteten finanziellen Auswirkungen bei einem Erhalt des Gebäudes und dem andererseits städtebaulich wünschenswerten Erhalt aufzuzeigen.
Am 25.10.2012 hat der Gemeinderat u.a. nämlich folgenden Beschluss gefasst:
„Der Gemeinderat beschließt, das Grundstück Fl.Nr. 1614 Gemarkung Pliening, Kirchheimer Straße 9, Landsham zu erwerben.“
(Fortsetzung der Punkte, die dem BdSt dargelegt wurden:
)
- dass das Grundstück zu einem Festpreis erworben wurde, der deutlich unter dem damalige Bodenrichtwert lag.
- dass der Gemeinde keine Kosten für den Abbruch des Gebäudes entstanden sind, da der Abbruch vor dem Kauf durch die bisherige Eigentümerin veranlasst wurde.
- dass keine Erschließungskosten nach §§ 127 ff BauGB entstanden sind, da das Grundstück bereits erschlossen war.
- dass die Kosten für die Tiefbauplanung und für die Hochbauplanung auf Grundlage der HOAI bezahlt wurden (eine Schlussrechnung fehlte noch, Planungskosten gesamt rd. 108.000 Euro).
- dass die Kosten für Tiefbaumaßnahmen 519.227,16 € brutto betrugen, die Kosten für den Hochbau voraussichtlich 120.000 Euro brutto betragen werden (Schlussrechnung lag noch nicht vor).
- dass die Unterhaltskosten für das Gebäude mit 1000 € p.a. brutto für Wartungen und 500 € p.a. brutto für Energie, Wasser, Abwasser, Versicherungen usw. angesetzt werden. Reinigungskosten entstehen nicht, da die Reinigung Nutzern auferlegt wird.
- dass die Unterhaltskosten für den Bereich Tiefbau begrenzt sind auf Grünflächenpflege, Winterdienst und Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht.
- dass sowohl die Tiefbauarbeiten als auch die Hochbauarbeiten (wegen Unterschreitung der Schwellenwerte) beschränkt ausgeschrieben wurden. Die Aufträge haben die wirtschaftlichsten Bieter erhalten, Entscheidungskriterium war in beiden Fällen der Preis.
- dass der für das Grundstück in Aufstellung befindliche Bebauungsplan „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ für die Nutzung des Dorfplatzes zum Thema Lärmschutz keine Festsetzungen enthält. Auf Seite 6 der Begründung wird auf Grundlage einer 2015 erstellten schallschutztechnischen Untersuchung folgendes ausgeführt:
„Dorfplatz: Der Dorfplatz soll als gewidmete Verkehrsfläche für eine geringe Anzahl öffentlicher Veranstaltungen (z. B. „Fischerfest“, Glühweinumtrunk“, „Feuerwehr-Dorffest“, Maibaumfeier alle fünf Jahre) genutzt werden. Die Erlaubnisse für bisherige Veranstaltungen wurden nach Einzelfallprüfung, teilweise mit Auflagen, erteilt. Ein entsprechendes Vorgehen ist für die Zukunft geplant.“
Seitens der beteiligten Fachstelle im Bebauungsplan-Verfahren Landratsamt Ebersberg – Immissionsschutz – als Träger öffentlicher Belange bestehen hiergegen keine Anregungen oder Einwände.
- dass der Dorfplatz zunehmend frequentiert wird: von Federball spielenden Bürgern, Rad fahrenden Kindern, bis hin zu Leuten, die ein paar Sonnenstrahlen genießen möchten. Auf die beigefügte Berichterstattung der Regionalpresse zum Sommerfest der Freiwilligen Feuerwehr Landsham Mitte August 2018 wurde ergänzend hingewiesen.
- dass explizit die Errichtung des Hochbaus hinsichtlich der Kostenentwicklung Unmut hervorgerufen hat:
Der mit dem Tiefbau beauftragte Planer hat in der Kostenschätzung zur gebilligten Entwurfsplanung für das Gebäude mit Toiletten und Überdachung einen Wert von 73.780 € brutto angesetzt. Dieser Ansatz hat sich als nicht annähernd haltbar herausgestellt, obwohl das Gebäude (mit Toiletten, auch behindertengerecht) in kostengünstiger Holzständerbauweise und einfacher Ausstattung errichtet wurde.
- dass die Kostenentwicklung beim Tiefbau gegenüber der Kostenschätzung zur gebilligten Entwurfsplanung von 484.330,00 € brutto auf 519.227,16 € brutto eine Steigerung um 7,2 % erfahren hat.
Diese Steigerung ist begründet
- in einem zusätzlichen Bodenaustausch, der wegen unzureichender Verdichtung
im Bereich des ehemaligen Gebäudebestandes erforderlich war,
- einem vom Abwasserentsorger geforderten Ersatz eines vorhandenen, technisch
aber veralteten Kanalschachts und eines zusätzlich geforderten Kontrollschachts
- den Kosten für die vom Tiefbauunternehmen errichtete Bodenplatte für das
Gebäude
- den Kosten für den Einbau eines Weihnachtsbaumständers und
- den Kosten für die Vorbereitung für einen Brunnenanschluss.
Der Bodenaustausch hat zu einer Massenmehrung geführt, die übrigen Positionen waren in der Kostenschätzung nicht enthalten.
- dass Zuschussmöglichkeiten geprüft wurden, allerdings ohne positives Ergebnis.
- dass der gegenüber dem Bund der Steuerzahler in Bayern e.V. geäußerte Vorwurfs einer nicht sachgerechten Verwendung von öffentlichen Mitteln jeglicher Grundlage entbehrt.
- dass der Dorfplatz die Belange der Bürger der Gemeinde Pliening als Kommunikations- und Begegnungsstätte und auch als Örtlichkeit für Feste von Vereinen gut vereinbart, sowohl hinsichtlich der zentralen Lage im Ort, als auch hinsichtlich der Ausgestaltung.
- dass die Investitionskosten angemessen sind. Der Kaufpreis für das Grundstück lag deutlich unter dem Marktpreis, die Baukosten wurden aufgrund mehrfacher Beratungen hinsichtlich der Ausgestaltung und deshalb gefasster Gemeinderatsbeschlüsse zur Reduktion so niedrig wie möglich gehalten. Die Ausschreibung der Gewerke mit anschließender Vergabe an die jeweils wirtschaftlichsten Bieter stellt zudem sicher, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit eingehalten wurde.
Das Thema war häufig Gegenstand von Gemeinderatssitzungen. Mit zwei öffentlichen Informationsveranstaltungen und zusätzlich von Vereinen eingebrachten Vorschlägen ist – unter Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit - nun ein Platz entstanden, der dem Bürgerwillen wohl am ehesten entspricht.
Der Bund der Steuerzahler in Bayern e.V. hat sich daraufhin für die Übermittlung der sachlichen Stellungnahme bedankt und sieht derzeit keine Veranlassung in vorbezeichneter Angelegenheit weiter aktiv zu werden.
Den Mitgliedern des Gemeinderates wird der Vorgang in Kopie ausgehändigt. Aufgrund der dortigen Nennung von Namen und Vertragsbestandteilen kann die Aushändigung nur in nicht öffentlicher Form erfolgen.