1. Eigentümer, vertreten durch Rechtsanwalt, München
1.1 Einwendung / Anregung vom 04.12.2017
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich erneut die mit Schreiben vom 20.12.2016 erhobenen Einwendungen gegen den Entwurf des Bebauungsplans „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“, die ich in vollem Umfang auch zum Gegenstand dieser Einwendungen mache. Mein Schreiben vom 20.12.2016 füge ich nochmals bei. Ich weise außerdem auf Folgendes hin:
1.
Die im Entwurf des Bebauungsplanes vorgesehenen Festsetzungen ermöglichen meinen Mandanten keine wirtschaftlich tragfähige Bebauung ihrer Grundstücke. Meine Mandanten werden die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke daher nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebauen. Es wird insoweit nicht zu einem Vollzug des Bebauungsplanes kommen.
2.
Die Festsetzungen einer „öffentlichen Verkehrsfläche“, einer „öffentlichen Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung, hier „Platzbereich“ und eines Fußweges auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1891 und 1892 greifen in das verfassungsrechtlich gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum meiner Mandanten ein. Diese Festsetzungen wären deshalb nur gerechtfertigt, wenn sie vom Wohl der Allgemeinheit gefordert werden würden und es keine gleichwertige (städtebauliche) Alternative geben würde. Dies ist indessen ganz offensichtlich nicht der Fall:
Die festgesetzte Erschließungsstraße ist zum Einen überflüssig, weil sowohl die im Eigentum meiner Mandanten stehenden Grundstücke, als auch das Grundstück Fl.Nr. 1863/1 bereits heute ausreichend durch die Kirchheimer Straße und die Flurstraße erschlossen sind. Zum Anderen widerspricht diese Straße, auch nach Auffassung der zuständigen Straßenbaubehörde, den maßgeblichen Richtlinien, weil sie zu nahe an der bereits bestehenden Einmündung der Flurstraße in die Kirchheimer Straße liegt. Ebenfalls überflüssig ist der im Bebauungsplan festgesetzte Fußweg, zumal er die Grundstücke im Eigentum meiner Mandanten durchschneidet und eine einheitliche Nutzung verunmöglicht. Hinzu kommt, dass durch die Festsetzung der neuen Erschließungsstraße eine geschlossene Bebauung entlang der Kirchheimer Straße verunmöglicht wird, was zu vermeidbaren Immissionen im südlichen Bereich (auch) der Grundstücke im Eigentum meiner Mandanten führen wird, und deren zukünftige Nutzung erheblich erschwert. Trotz der Planungen der Gemeinde ist diese Nutzung in Richtung einer Wohnnutzung vorgegeben, weil diese Flächen von allen Seiten von reiner Wohnnutzung umgeben sind.
Erst recht besteht keine Rechtfertigung für den auf dem Grundstück meiner Mandanten festgesetzten „öffentlichen Platz“. Die Behauptung der Gemeinde, es solle ein „einheitlicher“ Platz mit dem jenseits der Flurstraße festgesetzten öffentlichen Platz hergestellt werden, ist offensichtlich nicht tragfähig. Dieser Einheitlichkeit“ steht bereits der Umstand entgegen, dass sich zwischen diesen beiden Teilen des öffentlichen Platzes die an dieser Stelle auch breite Flurstraße und der Kreuzungsbereich mit der Kirchheimer Straße und dem Ottersberger Weg befinden. Diese Situation schließt eine „einheitliche“ Nutzung dieser beiden Platzbereiche offensichtlich aus. Würde diese Planung realisiert, würde vielmehr ein Anreiz für ein ständiges Überqueren der Flurstraße geschaffen werden, die mit erheblichen Gefährdungen für die Nutzer verbunden wäre und zudem die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehres in diesem Kreuzungsbereich stören würde.
Es gilt der Grundsatz, dass im Eigentum Privater stehende Flächen nur dann für öffentliche Nutzungen in Anspruch genommen werden dürfen, wenn Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand nicht zur Verfügung stehen. Auch gegen diesen Grundsatz wird verstoßen. Denn die Gemeinde ist Eigentümerin des südlich unmittelbar angrenzenden Grundstücks Fl.Nr. 1898/5, das ebenfalls als „öffentlicher Platz“ genutzt werden könnte, wenngleich gegen eine solche Nutzung dieselben Gründe sprechen, wie gegen die von der Gemeinde geplante Nutzung auf einem Teil des Grundstücks meiner Mandanten.
Tatsächlich ist es ersichtlich so, dass die Festsetzung des öffentlichen Platzes auf den im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstücken nur deshalb erfolgt, um die an dieser Stelle bislang mögliche Zufahrt auf die Grundstück Mandanten zu verunmöglichen. Dies ist eine städtebaulich nicht gerechtfertigte Verhinderungsplanung.
Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass meine Mandanten die für die Realisierung der festgesetzten öffentlichen Nutzungen erforderliche Flächen der Gemeinde nicht zur Verfügung stellen werden. Damit ist der Vollzug des Bebauungsplanes (auch) insoweit ausgeschlossen. Die Voraussetzungen einer Enteignung liegen offensichtlich nicht vor. Angesichts der bestehenden – zumal auch städtebaulich vorzugswürdigen – Alternativen fordert das Wohl der Allgemeinheit die Überlassung der entsprechend festgesetzten Grundstücksteilflächen ersichtlich nicht.
3.
Auch die Einwendungen zu den nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes südlich der Kirchheimer Straße nicht zulässigen, für eine wirtschaftliche gewerbliche Nutzung einer Bebauung aber erforderlichen Stellplätze bleiben ausdrücklich aufrechterhalten. Die Begründung, mit der die Gemeinde dies Einwendungen zurückgewiesen hat, ist nicht nachvollziehbar und widersprüchlich.
Die Gemeinde weist in ihrem Beschluss vom 12.10.2017 einerseits darauf hin, „eine Zufahrt von der neugeplanten Erschließungsstraße von der Staatsstraße aus in den rückwärtigen Bereich der Bauräume bleibt zudem möglich“. Im nächsten Satz weist die Gemeinde aber darauf hin, „schließlich hätte eine Zufahrt über die neu geplante Erschließungsstraße in den Bauraum 2/2a erhebliche negative Auswirkungen“.
Hervorzuheben ist, dass die Gemeinde in diesem Zusammenhang den Schutz der südlich angrenzenden Flächen vor Immissionen ins Feld führt. Die dazu insgesamt bessere Lösung einer geschlossenen Bebauung entlang der Kirchheimer Straße unter Aufrechterhaltung der Erschließung der Grundstücke meiner Mandanten von der Flurstraße aus wird gleichwohl verworfen. Diese Argumentation ist ebenfalls widersprüchlich.
4.
Meine Mandanten stehen weiterhin für Gespräche über eine einvernehmliche Lösung zur Verfügung, die aber wirtschaftlich tragfähig sein muss. Die derzeitige Planung der Gemeinde erfüllt diese Voraussetzungen (auch weiterhin) nicht. Überdies verstößt sie gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgewährleistung und ist nicht nachvollziehbar.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Anregungen wird wie folgt Stellung genommen:
Die Ausführungen des Einwenders und die damit verbundene Vollzugsunfähigkeit des Bebauungsplanes erfordern eine Änderung der Planung.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer Entscheidung vom 21.03.2002 aus § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB abgeleitet, dass ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder rechtlichen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit vollzugsunfähig ist, die Aufgabe der Bauleitplanung nicht erfüllt und deshalb gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit der Planung verstößt.
Nachdem der Einwender erklärte, dass er an einer Umsetzung der Planung nicht interessiert ist, muss davon ausgegangen werden, dass es nicht zu einem Vollzug des vorliegenden Bebauungsplanes kommt.
Gleichzeitig wurde der Landshamer Dorfplatz inzwischen bebauungsplankonform umgesetzt. Diesem Umstand Rechnung tragend, erscheint es städtebaulich sinnvoll, den Dorfplatz vom übrigen Verfahren abzukoppeln und weiterzuführen. Die Entwicklung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1/Teilfläche, 1891 und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in einem gesonderten Bauleitplanverfahren, wenn dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Es wird vorgeschlagen, vorbehaltlich der Entscheidung des Gemeinderates zur geänderten Planung, den Umgriff des Bebauungsplanes auf die Flächen des Dorfplatzes und des Spielplatzes, westlich der Flurstraße, mit der Fläche für den Maibaum und der Wertstoffsammelstelle zurück zu nehmen. Den Anregungen des Einwenders wird damit vollumfänglich entsprochen.
10 dafür : 0 dagegen
Diese vorgenannten Aspekte rechtfertigen nach Ansicht der Gemeinde weiterhin den Bedarf für den vorliegenden Bebauungsplan, allerdings in der auf den Dorfplatz und den Spielplatz westlich der Flurstraße mit der Fläche für den Maibaum und der Wertstoffsammelstelle reduzierten Form.
10 dafür : 0 dagegen
Der Hinweis, dass die Zustimmung zu den im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Nutzungen (Straße, Platz) auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs nicht erteilt wird, wird zur Kenntnis genommen. Aufgrund der Umplanung ist der Einwand, vorbehaltlich der Zustimmung des Gemeinderates, gegenstandslos.
10 dafür : 0 dagegen
2. Landratsamt Ebersberg – Kreisbrandinspektion
2.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 23.11.2017
Die vorliegende Stellungnahme vom 19.05.2016, per Mail ist unverändert gültig.
2.2 Beschluss:
In der Stellungnahme der Kreisbrandinspektion vom 19.05.2016 wurde ausgeführt, dass keine Bedenken gegen die Planung bestehen, „wenn nachfolgende Punkte eingehalten/ beachtet werden:
1. Grundschutz nach DVGW Arbeitsblatt W405 mit mindestens 48m³/h (800l/min) über zwei Stunden
2. Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind erforderlichenfalls (zusätzliche) Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/ oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.“
Lt. Beschluss des Bauausschusses vom 15.09.2016 befindet sich im Einmündungsbereich der Flurstraße in die Kirchheimer Straße ein Überflurhydrant, der den notwendigen Abstand von maximal 150 m einhält.
Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
Gegenüber dem ausgelegten Planentwurf haben sich hierzu keine entscheidungserheblichen Änderungen ergeben, so dass weiterhin keine Änderungen im Bebauungsplan erforderlich sind.
10 dafür : 0 dagegen
3. Handwerkskammer für München und Oberbayern
3.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 07.12.2017
Den Planunterlagen ist zu entnehmen, dass sich durch die bereits durchgeführte Beteiligung nur geringfügige Änderungen des Planvorhabens ergeben haben. Wir bitten, die bereits eingereichten Stellungnahme vom Mai 2016 sowie Dezember 2016 zu berücksichtigen. Die dargestellten Belange gelten als nochmals angeführt. Darüber hinaus bestehen keine Einwendungen.
3.2 Beschluss:
Zu den in der Anregung vom 12.05.2016 vorgebrachten Anregungen (Entwicklung der typischen Eigenart des Mischgebietes beachten, Keine Einschränkung angrenzender bestandskräftig genehmigter, gewerblicher Nutzungen) beschloss der Bauausschuss in seiner Sitzung am 15.09.2016, dass die Gemeinde die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der in einem Mischgebiet üblichen Nutzungsarten im Rahmen der Bauantragsprüfungen beachten wird. Ergänzungen oder Änderungen im Bebauungsplan sind hierzu nicht erforderlich.
Außerdem wurde beschlossen, dass es nicht städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist, bestandskräftig genehmigte Nutzungen einzuschränken. Schließlich wurde festgestellt, dass gewerbliche Nutzungen im Umfeld des Bebauungsplanes an die rechtlichen Vorgaben (z. B. die Darstellung im Flächennutzungsplan) gebunden sind.
Nachdem ein von der Mischgebietsausweisung betroffener Grundstückseigentümer im Rahmen der Einwendungen erklärte, dass er an einer Umsetzung der Planung nicht interessiert ist, muss davon ausgegangen werden, dass es nicht zu einem Vollzug des vorliegenden Bebauungsplanes kommt.
Gleichzeitig wurde der Landshamer Dorfplatz inzwischen bebauungsplankonform umgesetzt. Diesem Umstand Rechnung tragend, erscheint es, vorbehaltlich der Zustimmung des Gemeinderates zur geänderten Planung, städtebaulich sinnvoll, den Dorfplatz vom übrigen Verfahren abzukoppeln und weiterzuführen. Die Entwicklung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1/Teilfläche, 1891 und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in einem gesonderten Bauleitplanverfahren.
Die Ausführungen der Handwerkskammer haben somit keine Änderungen der Planung zur Folge.
10 dafür : 0 dagegen
4. Polizeiinspektion Poing
4.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 15.11.2017
In den ersten beiden Beteiligungen viel die ungünstige Lage der Einmündung ins neue Baugebiet nicht auf. Hierfür möchte ich mich entschuldigen. Erst durch ihre Ergänzung in der Begründung beim Punkt 6.6:
„Südlich der Kirchheimer Straße:
Entlang der Kirchheimer Straße besteht teilweise ein von der Straße durch einen Grünstreifen abgesetzter Geh- und Radweg, teilweise ist nur ein Gehweg vorhanden. Eine Zufahrt in die neue Erschließungsstraße ist nur von Westen vorgesehen. Um die Leichtigkeit und Sicherheit des Verkehrs auf der Staatsstraße 2082 in Richtung München sicherzustellen, ist eine Beschilderung vorgesehen, die ein Einfahren in die neue Erschließungsstraße, von Osten kommend, ausschließt.“
und unser heutiges Telefonat wurde mir dies bewusst. Erfahrungsgemäß kann ich Ihnen sagen, dass die geplante Beschilderung zur Untersagung des Linksabbiegens aus Richtung Pliening (Osten) kommend in die neue Erschließungsstraße kaum erfolgversprechend sein dürfte. Die wenigsten Anwohner oder Anlieger werden bis zur nächsten Möglichkeit weiterfahren um dort zu wenden und dann als Rechtsabbieger von der Kirchheimer Straße in die neue Erschließungsstraße einbiegen. Hier wird es sicher zu vermehrtem verbotswidrigem Abbiegen kommen. Gleichwohl dürften solche Wendemanöver in Folgestraßen/-örtlichkeiten (Gruber Straße, Mövenstraße, Höhe Haltestelle Kirchheimer Straße) auch ein erhöhtes, wenn nicht sogar größeres Gefahrenpotential gegenüber anderen Verkehrsteilnehmern darstellen.
Nachdem die Anlage einer Linksabbiegespur (Vorschlag StBaRO) wie sie mir sagten aus Platzgründen ausscheidet und die Erschließung über die Flurstraße ebenfalls nicht gewünscht ist, könnte ich mir folgende künftige Varianten vorstellen:
- Erschließung zur Einfahrt ins Wohngebiet über die Straße Am Gfüll von Südwesten
- Ausfahrt weiterhin über die neue Erschließungsstraße auf die Kirchheimer Straße mit Einbahnstraßenregelung in Fahrtrichtung Norden.
- Sollte es dennoch zu dauerhaften Verkehrsproblemen/-unfällen kommen, könnte man schlussendlich auch noch die Abtrennung der neuen Erschließungsstraße von der Kirchheimer Straße in Erwägung ziehen und den Anschluss später wieder Rückbauen. Somit würde das Wohngebiet dann nur noch über Am Gfüll erschlossen.
Auch wenn der Lückenschluss zwischen den umliegenden, bestehenden Wohngebieten aktuell noch offen ist, aber auf kurz oder lang kommen soll, wäre es doch vielleicht jetzt schon im Vorgriff möglich, dahingehend zu Planen und zumindest den Anschluss an die Straße Am Gfüll vorgreifend herzustellen.
4.2 Beschluss:
Nachdem ein von der Mischgebietsausweisung betroffener Grundstückseigentümer im Rahmen der Einwendungen erklärte, dass er an einer Umsetzung der Planung nicht interessiert ist, muss davon ausgegangen werden, dass es nicht zu einem Vollzug des vorliegenden Bebauungsplanes kommt.
Gleichzeitig wurde der Landshamer Dorfplatz inzwischen bebauungsplankonform umgesetzt. Diesem Umstand Rechnung tragend, erscheint es, vorbehaltlich der Zustimmung des Gemeinderates zur geänderten Planung, städtebaulich sinnvoll, den Dorfplatz vom übrigen Verfahren abzukoppeln und weiterzuführen. Die Entwicklung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1863/1/Teilfläche, 1891 und 1892/Teilfläche Gemarkung Pliening erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in einem gesonderten Bauleitplanverfahren.
Die Ausführungen der Polizeiinspektion Poing haben somit keine Änderungen der Planung zur Folge.
10 dafür : 0 dagegen
5. Bund Naturschutz
5.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 02.01.2018
Der Bund Naturschutz OG Pliening möchte insbesondere zu Punkt 9 – Umwelt- und Artenschutz – folgende Anregungen einbringen:
1.
Da ja der Landkreis 2018 im Zeichen der Biene steht, was heißt vermehrt und wo immer es auch geht, insbesondere auf öffentlichen Flächen, Blühstreifen für die Insekten zu erstellen. Dies könnte partiell am Rande der nicht befahrenen Flächen (Grünflächen) als Randstreifen geschehen. Insbesondere im Süden und Westen der Grünflächen.
2.
Weiterhin sollte überlegt werden, ob nicht zwischen den Neupflanzungen von Bäumen (auf Fl.Nr. 2047/1, 298 und 1614) eine lockere Heckenverbindung geschaffen werden könnte. Dort würde somit Wohn- und Lebensraum für Vögel und Insekten geschaffen.
Damit soll insbesondere den neuen Erkenntnissen des dramatischen Artenschwundes und der Förderung der Biodiversität Rechnung getragen werden, auch wenn es nur kleine Beiträge sind. Aber darauf basiert ja auch das Projekt „Jahr der Biene“, in allen Winkeln des Mikrokosmos, die Natur wiederherzustellen.
5.2 Beschluss:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
5. Stadtwerke München
5.1 Einwendung / Anregung Schreiben vom 17.11.2017
Wir verweisen hierzu auf unsere beiden Stellungnahmen Nr. 113062 vom 09.12.2016 und Nr. 95328 vom 10.05.2016, die nach wie vor Gültigkeit haben.
Weitere Einwände liegen nicht vor.
Baumaßnahmen dürfen nur nach vorheriger örtlicher Einweisung in den Leitungsbestand durch die Aufgrabungskontrolle der Stadtwerke München Tel. 089/xxxxxx begonnen werden.“
5.2 Beschluss:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
6. Hinweise der Verwaltung
Der Bebauungsplan mit Begründung und die in diesem Zusammenhang erstellte spezielle artenschutzrechtliche Prüfung sind aufgrund der mit dem Entfall des Mischgebietes verbundenen Festsetzungen grundsätzlich zu überarbeiten. Damit entfällt insbesondere die Art der baulichen Nutzung. Grund hierfür ist, dass für die baulichen Anlagen (Mehrzweckgebäude mit Pergola) keine eigene Art der baulichen Nutzung in der Baunutzungsverordnung geregelt ist. Gleichzeitig kommt eine Ausweisung als Sondergebietsflächen nach § 11 BauNVO aufgrund der geringen Größe der Gemeinbedarfsfläche nicht in Betracht.
Billigungsbeschluss:
Der geänderte Entwurf des Bebauungsplans für das Gebiet „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ mit Begründung in der Fassung vom 10.09.2020 wird, vorbehaltlich der Zustimmung des Gemeinderates zur geänderten Planung, erneut gebilligt. Nach Einarbeitung der Änderungen ist die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB erneut durchzuführen.