Am 06.09.2024 ging der o.g. Antrag auf Baugenehmigung beim Landratsamt Ebersberg ein. Mit Schreiben vom 25.09.2024 wurde die Gemeinde Poing durch das Landratsamt Ebersberg zur Erteilung des Einvernehmens aufgefordert.
Das Bauvorhaben wird durch die Projektleitung des Bauherrn vorgestellt.
Der Antragsteller plant 3 Wohngebäude mit drei- und viergeschossiger Bebauung mit 54 EOF-geförderten und mietpreisgedeckelten Wohnungen. Es entstehen Wohnungen mit folgender Anzahl:
1-Zimmer-Wohnungen 15 (< 40 m²)
2-Zimmer-Wohnungen 6 (< 80 m²)
3-Zimmer Wohnungen 17 (< 80 m²)
4-Zimmer-Wohnungen 13 (< 80 m²)
5-Zimmer-Wohnungen 3 (> 80 m²)
Der Bebauungsplan setzt für das Quartier WA 7.1. drei- bzw. vier Vollgeschosse, eine GFZ von 4.700 m² fest sowie eine Wandhöhe von 12,70 m fest. Die Festsetzungen werden eingehalten.
Der geplante Gemeinschafsraum in Haus 1 bietet den Bewohnern Platz für gemeinsame Zusammenkünfte sowie die Möglichkeit zum Arbeiten (Co-Working Plätze).
Das Wohngebäude wird mit einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung und Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 1.018 m² errichtet.
Für die Berechnung der Stellplätze wird der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.9 der gemeindlichen Satzung angewendet. Somit sind 57 Stellplätze erforderlich, die in einer Tiefgarage nachgewiesen werden.
Nach § 8 Abs. 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 62 sind 82 Stellplätze für Fahrräder nachzuweisen. Der Antragsteller errichtet die Stellplätze oberirdisch größtenteils in den Gebäuden.
Mit dem Antrag auf Baugenehmigung werden folgende Befreiungen beantragt:
1. Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß
BauNVO § 23 (3)
Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht über-schreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen wer-den. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.
Geplant ist:
Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß
- Lichtschachttyp 1: Tiefe Überschreitung: 0,43 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,41 m²
Anzahl: 3 Stk.
- Lichtschachttyp 2: Tiefe Überschreitung: 0,49 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,47 m²
Anzahl: 4 Stk.
- Lichtschachttyp 3: Tiefe Überschreitung: 0,13-0,17 m x Breite 0,96/Fläche = 0,16 m²
Anzahl: 1 Stk.
Begründung:
Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante an der Baugrenze. Die zur Belichtung und Belüftung notwendigen Lichtschächte des UG's überschreiten die Baugrenze geringfügig. Die Oberkante der Lichtschächte ist ebenenbündig mit der Geländeoberkante.
Ein Zurücknehmen des Baukörpers um das Tiefenmaß der Lichtschächte würde zu nicht beabsichtigter Härte führen.
Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.
Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.
2. Überschreitung des Bauraums durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:
BauNVO § 23 (3)
Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.
Geplant ist eine geringfügige Überschreitung des Bauraums durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:
Balkone bzw. Terrassen im Westen des Baufeldes, sowie im Osten von Haus 1 an der inneren Baugrenze:
- Balkon-/Terrassentyp 1 West Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 3,25 m = Fläche 5,62 m² Anzahl: 1 Stk.
- Balkon-/Terrassentyp 2 West Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 4,10 m = Fläche 7,09 m² Anzahl: 2 Stk.
- Balkone/Terrassentyp 1 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 1,74 m = Fläche 0,75 m² Anzahl: 1 Stk.
- Balkone/Terrassentyp 2 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 2,05 m = Fläche 0,88 m² Anzahl: 1 Stk.
- Balkone/Terrassentyp 3 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 3,25 m = Fläche 1,40 m² Anzahl: 1 Stk.
Vordächer im Westen und Norden des Baufeldes:
- Vordachtyp 1 Überschreitung: Tiefe: 1,24 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,98m²
Anzahl: 4 Stk.
- Vordachtyp 2 Überschreitung: Tiefe: 0,865 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,08m²
Anzahl: 2 Stk.
Begründung:
Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante 12cm hinter der Baugrenze.
Nach Absprache mit der Gemeinde wird eine Überschreitung der Baugrenze um max. 1,90 m in Aussicht gestellt.
Die Überschreitung der Baugrenze liegt unter oder gleich den zulässigen 1,90 m.
Die Abweichung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.
Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Gemeinde:
Befreiungen zur Überschreitung des Bauraumes bis 1,90 m wurden bereits im Wohngebiet W7 erteilt. Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.
3. Überschreitung des unterirdischen Bauraums durch die Zusammenlegung der
Tiefgaragen
§5 Maß der baulichen Nutzung
Überschreitung des unterirdischen Bauraums in WA 7.1 durch Zusammenlegung der Tiefgaragen von Baufeld WA 2.2 und WA 7.1, des inneren Bauraums durch Unterbauung durch die Tiefgarage in WA 7.1, sowie den dafür notwendigen TG Entlüftungsschächten.
Geplant ist:
- Überschreitung des unterirdischen Bauraums von WA 7.1 um eine Fläche von 97,18 m² (siehe Planeintrag)
- Überschreitung des unterirdischen inneren Bauraums von WA 7.1 um eine Fläche von 286,00 m² (siehe Planeintrag)
Überschreitung des Bauraums durch Tiefgaragenentlüftungsschächte:
- TG Entlüftungsschacht 1: Tiefe 1,20 m x Breite 3,30 m = Fläche = 3,96 m²
Anzahl: 1 Stk.
- TG Entlüftungsschacht 2: Tiefe 1,10 m x Breite 1,80 m = Fläche = 1,98 m²
Anzahl: 2 Stk.
- TG Entlüftungsschacht 3 (oberirdisch): Tiefe 1,16 m x Breite 4,36m x Höhe 1,28m = Fläche = 5,06m²
Anzahl: 2 Stk.
Begründung
Die unterirdische Überschreitung des Bauraums ist notwendig wegen der Zusammenlegung der Tiefgarage von WA 2.2 und WA 7.1, sowie zur Erfüllung des erforderlichen Stellplatzbedarfs von beiden Baufeldern.
Die Vorteile der Zusammenlegung sind:
- Erstellung von nur einer notwendige Tiefgaragenzufahrt sowie Erhöhung der Verkehrssicherheit durch nur einmal kreuzende Fahrzeuge über den Fußweg.
- Erfüllung des Stellplatzschlüssels der Gemeinde Poing durch Zusammenlegung sowie durch Unterbauung des inneren Bauraums
Die TG Entlüftungsschächte sind zur natürlichen und somit wirtschaftlichen TG Entlüftung an technisch sinnfälligen Orten zu verorten und sollen die Nutzung der Freiflächen nicht einschränken.
Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitte um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.
4. Befreiung von dem festgesetzten Höhenbezugspunkt
§ 6 (1) Höhenentwicklung und Abstandsflächen
Es soll die festgesetzte Bezugshöhe geändert werden.
„Die festgesetzten max. Wandhöhen (WH) beziehen sich auf folgende im Plan angegebenen Höhenbezugspunkte:
WA 7 = 510,00 m ü. N.N.“
Geplant ist:
WA 7.1 – Höhenbezugspunkt = 510,50 m ü. N.N.
Abweichung Höhenbezugspunkt um + 0,50 m
Begründung:
Die Änderung der Bezugshöhe begründet sich aus den Höhenkoten der bereits erstellten Straßen- und daraus resultierenden Gehwegkanten an der Grundstücksgrenze.
Diese sind von 510,39m ü NN im Norden und 510,94 m ü NN im Süden des Grundstücks
Der Höhenbezugspunkt für das südlich angrenzende Baufeld WA 2.2 ist 511,00 m ü NN,
für das nördlich angrenzende Baufeld WA 7.2 schon 510.00 m ü NN.
Die Straßen und somit auch die Gehwegkante fällt aber kontinuierlich nach Norden hin ab.
Die vorgeschriebene Wandhöhe könnte so nur schwer realisiert werden.
Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Befreiungen zur Abweichung vom Höhenbezugspunkt wurden bereits im Wohngebiet W7 erteilt.
Einer Befreiung zur Abweichung von dem festgesetzten Höhenbezugspunkt im Quartier WA 7.1 auf die tatsächlichen Anschlusshöhen kann zugestimmt werden.
Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro der Straßenplanung bestehen hierzu keine Einwände.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen dürfen nicht überschritten werden.
5. Abweichung von der Stellplatzsatzung:
Stellplatzsatzung Poing vom 28.06.2017
Abweichung vom Stellplatzschlüssel der Stellplatzsatzung. Der Stellplatzbedarf freifinanzierte Wohnungen wird nach dem EOF-Schlüssel angesetzt.
Geplant ist:
Stellplätze von 26 freifinanzierten WE werden nicht nach Richtzahlen für Stellplatzbedarf Pkt. 1.2 berechnet, sondern sind nach dem EOF-Stellplatzschlüssel, Richtzahlen für Stellplatzbedarf Pkt. 1.9, berechnet.
Erforderliche Stellplätze nach EOF: 26
Begründung:
Die Anwendung des EOF-Schlüssels zur Stellplatzberechnung ist auf Grund der Reduzierung der TG Fläche gewünscht.
Die Münchner Wohnen hat auf Grund ihrer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung festgestellt, dass im freifinanzierten Wohnungsbau kein erhöhter Stellplatzbedarf notwendig ist, da es sich immer noch um preisgedämpften Wohnungsbau handelt. Die Reduzierung ist insofern angemessen sowie wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll.
Die Abweichung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.
Die Abweichung ist sinnvoll, wirtschaftlich und ökologisch angemessen und aus Erfahrungswerten fundiert anzuwenden. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Vorfeld wurde mit der Gemeinde besprochen, dass für die freifinanzierten Wohnungen mit gedeckeltem Mietpreis analog den EOF-geförderten Wohnungen der Stellplatzschlüssel gemäß Nr. 1.9 der gemeindlichen Stellplatzsatzung angewendet werden kann.
Der Abweichung wird zugestimmt.
6. Errichtung der: Mülleinhausung außerhalb des Bauraumes
Es befinden sich Nebenanlagen außerhalb der im B-Plan festgelegten Baugrenzen.
Nach Ziffer 5.9 ("Nebenanlagen, Abstellflächen für Müllbehälter, Trafostationen und Wertstoffsammelstelle") können auf den privaten Baugrundstücken eingehauste Müllsammel- und Abstellanlagen errichtet werden.
Entsprechend sieht die Planung eine Mülleinhausung vor. Diese kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden.
Hierfür beantragen wir eine Befreiung.
(Müllhaus: Tiefe 5,15 m x Breite 6,35 m/ Fläche = 32,70 m² /
Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 5,15 m x Breite 6,35 m/ Fläche = 32,70 m²)
Begründung:
Im B-Plan ist in §9 (2) eine Aufstellfläche für Müllbehälter am Tag der Abholung festgelegt. Die Entfernung der Tonnen darf nur 10 m vom Straßenrand betragen. Rest- und Biomüll werden wöchentlich wechselnd geleert.
Aufgrund der Vielzahl der Müllbehälter sollen diese in einer Einhausung untergebracht werden. Die Mülleinhausung wird in der Nähe der Aufstellfläche für die Tonnen erstellt.
Der Standort der Mülleinhausung liegt städtebaulich sinnvoll an der nördlichen Grundstücksgrenze abgerückt von der Straßenfront bzw. der Flucht der Wohngebäude. Hier befindet sich auch der Hauptzugang zur Wohnanlage.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung
Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.
