Mit Schreiben vom 08.07.2015 wurde durch den Antragsteller ein Bauantrag für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 16 Wohneinheiten, einer Gaststätte und einem Ladenlokal im Erdgeschoss auf den Grundstücken Anzinger Straße, Fl. Nrn. 40/0 und 43/0 der Gemarkung Poing, eingereicht.
Zusätzlich wurde vom Antragsteller der Antrag auf Abbruch des bestehenden Gebäudes bei der Gemeinde Poing eingereicht.
Das o.g. Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 32-O Hauptstraße – Ost, rechtsverbindlich seit dem 11.01.2006.
Das geplante Wohn- und Geschäftsgebäude soll mit einer Grundfläche von 978,15 m² und einer Geschossfläche von 2641,00 m² errichtet werden. Der Baukörper entlang der Anzinger Straße besteht aus insgesamt 4 Vollgeschossen mit einer Wandhöhe von 11,00 m und einer Firsthöhe von 14,19 m. Der östlich an das Nachbargrundstück angebaute Teil des Baukörpers entlang der Hauptstraße wird mit einer Wandhöhe von 7,13 m und einer Firsthöhe von 9,78 m errichtet werden.
Des Weiteren wird über dem gesamten Hautgebäude ein Satteldach mit mittigem First und einer Dachneigung 28° errichtet werden. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist eine gewerbliche Nutzung der entstehenden Einheiten (Gaststätte mit 2 Gewerbeeinheiten) vorgesehen, in den anderen Geschossen sollen zusätzlich insgesamt 16 Wohneinheiten errichtet werden.
Zusätzlich weist die Verwaltung ausdrücklich darauf hin, dass der Eigentümer des Gebäudes weder durch eine öffentlich-rechtliche noch durch eine privatrechtliche Vereinbarung durch die Gemeinde Poing verpflichtet werden kann, dass im Erdgeschoss des Objektes eine Gaststättennutzung erfolgt.
Mit dem Vorbescheid Az.: V-2010-1417 vom 24.02.2011 wurden von der Unteren Bauaufsichtsbehörde dem Landratsamt Ebersberg bereits folgende Befreiungen gemäß
§ 31 Abs.2 BauGB erteilt:
? Nutzung für Gewerbe (Erdgeschoss) und Wohnen (Obergeschoss und Dachgeschoss) statt der festgesetzten Hotelnutzung
? Verlegung der Tiefgaragenzufahrt von der Süd- auf die Ostseite
? Errichtung von Dachgauben im Gebäudeteil „C“ entlang der Hauptstraße
Mit Bescheid Az.: Ve-2014-71 vom 12.03.2014 wurde die Geltungsdauer des Vorbescheides von der Unteren Bauaufsichtsbehörde bis zum 28.02.2016 verlängert.
Das geplante Vorhaben entspricht hinsichtlich der geplanten Nutzungen in den einzelnen Geschossen (Gaststätte und Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnnutzung im Ober- und Dachgeschoss), der Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt von der Süd auf die Ostseite des Grundstückes, Errichtung der geplanten Dachgauben im Gebäudeteil „C“ entlang Hauptstraße dem derzeitig gültigen Vorbescheid.
Des Weiteren entspricht das geplante Vorhaben hinsichtlich der geplanten Dachform für das Hauptgebäude (Satteldach mit mittigem First) und der geplanten Dachneigung von 28° sowie der Dachform und Neigung für die notwendigen Nebengebäude den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Feststellung der Bauverwaltung:
Mit dem o.g. Antrag wurden für das o.g. Bauvorhaben folgende Befreiungen und Abweichungen beantragt.
Überschreitung der zulässigen Geschossfläche
In der Planzeichnung zum Bebauungsplan ist die Gesamtgeschossfläche für den Baukörper mit 2400,00 m² festgesetzt worden. Das geplante Vorhaben des Antragstellers hat jedoch eine Gesamtgeschossfläche von 2641,00 m² und so ergibt sich eine Geschossflächenüberschreitung von 241 m².
Bei der Größe des Gesamtvorhabens kann jedoch eine Überschreitung der Gesamtgeschossfläche von 241 m² (= ca. 10%) noch als geringfügig angesehen werden
Seitens der Verwaltung bestehen somit keine Bedenken für die Erteilung dieser Befreiung.
Überschreitung der Baugrenze
Gemäß den eingereichten Bauantragsunterlagen überschreitet das geplante Vorhaben die nördliche Baugrenze mit einer Tiefe von 1,86 bis 2,05 m auf einer Länge von 17,00 m. Zusätzlich befindet sich die Tiefgaragenabfahrt komplett außerhalb des dafür festgesetzten Bauraumes. Nach den vorgelegten Unterlagen soll diese direkt an das östlich angrenzende Gebäude angebaut werden.
Die Errichtung des Hauptbaukörpers direkt an der Hauptstraße und der damit verbundenen Überschreitungen der bestehenden Baugrenze werden durch den Antragsteller damit begründet, dass die einheitliche Häuserflucht entlang der Hauptstraße durch den Neubau erhalten bleiben soll.
Seitens der Verwaltung bestehen für die Erteilung der Befreiung deshalb aus städtebaulicher Sicht keine Bedenken.
Überschreitung der Anzahl der Vollgeschosse
Durch die Errichtung der geplanten Dachgauben entsteht oberhalb des 2. Obergeschosses im Dachgeschoss ein weiteres Vollgeschoss i.S.d. § 20 Abs. 3 BauNVO. Nachdem das geplante Gesamtvorhaben durch die Errichtung eines weiteren Vollgeschosses, die in der Planzeichnung zum Bebauungsplan festgesetzte Geschossfläche nur geringfügig überschreitet, kann seitens der Verwaltung dieser beantragten Befreiung zugestimmt werden.
Zulassung von Dacheinschnitten und Abweichung von der gemeindlichen Dachgaubensatzung
Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2.1.7 ist die Errichtung von Dachgauben innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes nicht zulässig. Im bereits vorliegenden Vorbescheid wurde durch die Untere Bauaufsichtsbehörde die Befreiung für die Errichtung von Dachgauben bereits erteilt. Des Weiteren entsteht durch die Errichtung der Gauben ein zusätzliches Vollgeschoss im Gebäude und die max. zulässige Geschossfläche wird ebenfalls geringfügig überschritten. Nach dem die Überschreitungen nur geringfügig sind kann die Befreiung als städtebaulich irrelevant angesehen werden.
Die beantragte Befreiung kann daher erteilt werden.
Erhöhung des Kniestockes im Dachgeschoss
Im Vorbescheid Az.: V-2010-1417 vom 24.02.2011 wurde von der Unteren Bauaufsichtsbehörde dem Landratsamt Ebersberg bereits dem damaligen Eigentümer die Befreiung für eine Erhöhung des Kniestockes für den Hauptbaukörper entlang der Anzinger Straße von 0,80 m auf 1,18 m erteilt. Im vorliegen Antrag wird zusätzlich auch für den Baukörper entlang der Hauptstraße die Erhöhung des Kniestockes von 0,80 m auf 0,90 m beantragt. Nach dem es sich im vorliegenden Sachverhalt nur um eine Erhöhung des Kniestockes über dem gesamt Baukörper um 0,10 m handelt kann dies als städtebaulich irrelevant betrachtet werden.
Die Befreiung kann daher erteilt werden.
Rohdeckenoberkante
Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2.1.1 zum Bebauungsplan Nr. 32 - O ist die Rohdeckenoberkante des zu errichtenden Gebäudes höhengleich mit der angrenzenden Verkehrsfläche anzuordnen. Aufgrund der tatsächlich vorliegenden topographischen Verhältnisse auf dem Grundstück kann durch den Antragsteller die Festsetzung nicht eingehalten werden. Nach den eingereichten Bauantragsunterlagen wird jedoch durch den Antragsteller sichergestellt, dass die Rohdeckenoberkante des Gebäudes mit der mittleren Straßenhöhe angepasst wird.
Die hierfür notwendige Befreiung vom Bebauungsplan kann daher erteilt werden.
Errichtung von Dachflächenfenstern
Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2.7 ist die Errichtung, die Anzahl und die Größe von Dachflächenfenstern im Bebauungsplan Nr. 32 – O genauestens festgesetzt. Um eine ausreichende Belichtung der geplanten Dachwohnungen zu erreichen wird im vorliegenden Bauantrag die max. Größe und Anzahl der Fenster überschritten. Seitens der Verwaltung kann die Befreiung erteilt werden, da die Geschossfläche für das Gesamtvorhaben durch die beiden Wohnungen im Dachgeschoss nur geringfügig überschritten wird.
Seitens der Verwaltung kann die notwendige Befreiung erteilt werden.
Baumpflanzung
Gemäß der Planzeichnung zum Bebauungsplan ist an der nördlichen Grundstücksgrenze entlang der Hauptstraße eine Baumpflanzung vorgesehen. Aufgrund der Anordnung des Gebäudes entlang der Hauptstraße zum Erhalt der einheitlichen Häuserflucht kann die im Bebauungsplan festgesetzte Baumpflanzung am vorgesehen Standort nicht verwirklicht werden. Die durch den Bebauungsplan festgesetzte Begrünung wird jedoch durch den Bauherrn auf der West- und Ostseite des Grundstückes vorgenommen.
Seitens der Verwaltung sind keine Bedenken gegen die Erteilung des Einvernehmens für diese Befreiung vorhanden.
Abweichung von der gemeindlichen Dachgaubensatzung
Gemäß § 2 Abs. 1 der gemeindlichen Dachgaubensatzung vom 22.03.2013 ist die Errichtung von Dachgauben erst ab einer Dachneigung des Hauptgebäudes von 30 ° zulässig. Im vorliegenden Bauantrag hat das Hauptgebäude jedoch nur eine Dachneigung von 28°. Zusätzlich wurde im vorliegenden Vorbescheid für das Gebäude durch die Untere Bauaufsichtsbehörde bereits die Errichtung von Dachgauben schon ab einer Dachneigung des Hauptgebäudes von 28° zugelassen. Des Weiteren wird die nach der gemeindlichen Satzung notwendigen Mindestdachneigung von 30° für die Errichtung von Dachgauben mit der vorliegenden Dachneigung des Hauptgebäudes von 28° im Bauantrag nur geringfügig unterschritten.
Seitens der Verwaltung bestehen daher keine Bedenken für die Erteilung der zusätzlich beantragten Abweichung.
Überschreitung / Übernahme der Abstandsflächen durch den Grundstücksnachbarn
Es handelt sich hierbei um eine Abweichung von der BayBO, über die das Landratsamt Ebersberg als Untere Bauaufsichtsbehörde in eigener Zuständigkeit entscheidet.
Sonstiges
Nach den Festsetzungen des o.g. Bebauungsplanes und der gemeindlichen Stellplatzsatzung vom 08.10.2009 sind für das geplante Gesamtvorhaben auf dem Grundstück Anzinger Straße Fl. Nr. 40/0 der Gemarkung Poing insgesamt Stellplätze 47 nachzuweisen. Vom Antragsteller werden gemäß den eingereichten Bauantragsunterlagen insgesamt 35 Tiefgaragenstellplätze und 15 offene Stellplätze nachgewiesen. Von den offenen Stellplätzen werden 9 Stellplätze auf dem Nachbargrundstück Fl. Nr. 43/0 der Gemarkung Poing errichtet.
Des Weiteren ist die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens für den Abbruch des bestehenden Gebäudes durch den Bau-und Umweltausschuss nicht notwendig, da es sich bei dem zu beseitigenden Gebäude um ein Gebäude der Gebäudeklasse 3 handelt.
Die Beseitigung des Gebäudes kann daher nach Art. 57 Abs. 5 BayBO durch den Antragsteller verfahrensfrei und ohne Genehmigung durchgeführt werden.
