Am 22.05.2018 ging der Bauantrag bei der Gemeinde Poing ein.
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 32-W, Hauptstraße, westlicher Bereich, wirksam seit 31.10.2001.
Allgemein: Insgesamt sollen 3 gleichwertige Mehrfamilienhäuser sowie eine gemeinsame Tiefgarage errichtet werden, um eine gerechte/gleichwertige Aufteilung zu ermöglichen Der Bebauungsplan sieht 3 Bauräume mit unterschiedlicher Bauraum- und Geschossflächenfestsetzung vor (vgl. Anlage 1 – Überschreitungen der Baufelder und Verlagerung der Geschossflächen).
Insgesamt wird die festgesetzte Geschossfläche jedoch eingehalten.
Es werden folgende Anträge auf Befreiung gestellt:
1) Überschreitung der Geschossfläche von Haus 1 um 124 qm
Durch Verlagerung der Geschossflächen der Haupt- und Zwischenbaukörper:
Haus 1 Überschreitung: 654 qm statt 530 qm
Haus 2 Unterschreitung: 654 qm statt 660 qm
Haus 3 Unterschreitung: 654 qm statt 760 qm
Zwischenbauten (Haus 1/2/3) generell Unterschreitung: 36 qm statt 40 qm
Der Bebauungsplan sieht drei unterschiedliche Baufelder mit unterschiedlicher Geschossfläche bzw. Baukörpergröße vor. Die vorliegende Planung sieht die Bebauung mit drei gleich großen Gebäuden vor. Sie wird damit dem Wunsch der drei (Geschwister-)Bauherren nach gerechter Aufteilung der Geschossflächen und ökonomischer Bauausführung gerecht. Städtebaulich werden dabei die Vorgaben des Bebauungsplans (z.B. Gliederung der Baukörper und Obergrenze der Baudichte des gesamten Bereichs der drei Gebäude (GF 2070) u.ä.) beachtet (vgl. Anlage 1).
2) Pkt. 1.5 des Bebauungsplanes – Lage der Gebäude mit Überschreitung der Baugrenze
mit Überschreitung der Baugrenze (Haus 1 – ca. 2,35 m und Haus 2 ca. 4,40 m jeweils auf der Ostseite) und Abweichung von der Baulinie (max. 1,15 m auf Ostseite) und damit Abweichung von den Abstandsflächen
Wegen des bestehenden Gebäudes verschiebt sich der – jeweils zur Hälfte der Breite zugeordnete – Zwischenbaukörper um ca. 1,50 m nach Osten. Und auf Grund der geplanten Ausbildung von drei gleich großen Baukörpern (entsprechende Begründung Befreiung 1) ist das Haus 1 um 86 cm länger als die vorgesehene Baugrenze. Damit überschreitet das Haus 1 auf der Ostseite die Baugrenze um ca. 2,35 m.
Der Abstand zwischen den beiden Giebelwänden an der Fußwegebeziehung (zwischen Haus
1 / Ost und Haus 2 / West) soll wegen der besseren Belichtung und der Möglichkeit der Anordnung von Fahrradräumen maximiert werden. Dadurch überschreitet das Haus 2 die Baugrenze auf der Ostseite zum Teil um ca. 4,40 m.
Ansonsten werden der bei der Anordnung der Gebäude die Vorgaben des Bebauungsplans (z.B. Gliederung der Baukörper u.ä.) beachtet.
Ebenso die Baulinie auf der Westseite mit Übernahme bestehender Gebäudefluchten. Da die geplanten Gebäude jedoch parallel zur Straße laufen sollen, ergibt sich auf der Ostseite ein Abstand von bis zu ca. 1,15 m der Gebäudeflucht von der Baulinie.
Auf Grund der Nichteinhaltung des Bebauungsplans fallen Abstandsflächen an. Sowohl auf der Nordseite, zur Straße hin, als auch zwischen den, vor genannten, Giebelwänden von Haus 1 und 2. Trotz der hinsichtlich der Abstandsflächen günstigeren Gebäudeanordnung, als im Bebauungsplan möglich / bzw. vorgesehen, können die Abstandsflächen in beiden Fällen nicht eingehalten werden. Dafür wird eine Abweichung beantragt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Nachdem die Gesamt-Geschoßfläche von 2.070 qm mit den 3 Mehrfamilienhäusern insgesamt eingehalten wird, bestehen keine Bedenken, die erforderlichen Befreiungen hinsichtlich
- Überschreitung der GF um 124 qm,
- Überschreitung der Baugrenze sowie
- Nichteinhaltung der Baulinie
zu erteilen.
Hinsichtlich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen entscheidet das Landratsamt Ebersberg.
3) Pkt. 2.1.6 – Belichtung des Dachgeschosses mit Vergrößerung der Dachflächenfenster, Erhöhung der zulässigen Anzahl von Dachflächenfenster sowie Errichtung einer Dachgaube
Für eine ausreichende Wohnqualität ist eine optimale Belichtung der Wohnungen erforderlich. Dazu werden die Dachflächenfenster geringfügig von 80 / 150 cm auf 114 / 160 cm vergrößert. Und die Anzahl der Dachflächenfenster auf der Nordseite wird um ein Stück gegenüber der zulässigen Anzahl (3 Stück) erhöht.
Auf der Südseite wird noch zusätzlich eine Dachgaube zur besseren Belichtung angeordnet (Die Befreiung zur Errichtung von Dachgauben wurde auch bereits für andere Anträge im Bereich des Bebauungsplanes erteilt).
Stellungnahme der Verwaltung:
Seitens der Verwaltung bestehen keine Bedenken gegen eine Vergrößerung der Dachfenster sowie die Erhöhung der zulässigen Anzahl. Die Dachgaube entspricht der Satzung der Gemeinde über die Zulässigkeit von Dachgauben und wird befürwortet.
Den hierfür erforderlichen Befreiungen vom Bebauungsplan wird zugestimmt.
4) Pkt. 4.1 – Belüftung der straßenseitigen Wohnungen über eine Lüftungsanlage und nicht über eine Wintergartenkonstruktion
Die Elternschlafzimmer werden, ausnahmsweise, auf Grund planerischer Zwänge, straßenseitig auf der Nordseite angeordnet. Die erforderliche Zwangsbelüftung erfolgt über eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, welche die Schallschutzanforderungen aus dem Bebauungsplan berücksichtigt. Energetisch und bauphysikalisch ist die Lüftungsanlage vorteilhafter als die – im Bebauungsplan vorgeschlagene – Wintergartenkonstruktion und wird der Intention des Bebauungsplanes ebenso gerecht.
Stellungnahme der Verwaltung:
Seitens der Verwaltung bestehen keine Bedenken; über die Befreiung / Abweichung hiervon entscheidet das Landratsamt Ebersberg.
Erforderliche Stellplätze:
Je Wohnung über 40 qm / 1,5 Stellplätze erforderlich, bei 33 Wohnungen insgesamt 49,5 = 50
Bei Wohnnutzung sind 10 % des Stellplatzbedarfs als oberirdische Besucherstellplätze herzustellen, also 5.
Es werden insgesamt 50 Stellplätze (44 in der gemeinsamen Tiefgarage, 6 oberirdisch) nachgewiesen. Der Stellplatznachweis ist somit erfüllt.
