Sachvortrag aus Beschlussvorlage vom BUA 05.02.2020:
Am 26. November 2019 ging ein Bauantrag für den Neubau zweier Wohnhäuser für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft und ein Wohngemeinschaft für Pflegepersonal bei der Gemeinde Poing ein.
Entgegen dem Vorbescheid vom 29.09.2017, der vom VG München aufgehoben wurde, beantragte der Bauherr nunmehr 2 Wohnhäuser für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft und eine Wohngemeinschaft für Pflegepersonal.
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, somit erfolgt die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch (Umgebungsbebauung). Dort sind Vorhaben u.a. zulässig, soweit sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen.
Nach Flächennutzungsplan ist für das Gebiet ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.
Gemäß § 4 Baunutzungsverordnung sind im Allgemeinen Wohngebiet die vom Bauherrn geplanten Nutzungen zum Wohnen für Senioren und Pflegepersonal zulässig.
Der unlängst genehmigten Wohnung für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft in der Schulstraße 30a sollen nun 2 Neubauten folgen, die Wohnraum für 2 weitere betreute Wohngemeinschaften mit jeweils 12 Bewohnern (insgesamt 24 Bewohner) zur Verfügung stellen.
Die Wohnungen für ambulant betreute Wohngemeinschaften erstrecken sich auf beide Wohnhäuser jeweils über Erd- und Obergeschoss.
Die Wohnungen für Pflegepersonal sind jeweils im Dachgeschoß vorgesehen.
Es handelt sich dabei um Wohnungen, die für den Bedarf pflegebedürftiger Personen ausgelegt sind, jedoch nicht um stationäre Einrichtungen.
Pflegebedürfte Personen finden sich in den Wohngemeinschaften zusammen, die Pflege erfolgt durch ambulante Dienste nach den jeweiligen individuellen Bedürfnissen. Wohnküche und sanitäre Einrichtungen werden gemeinschaftlich genutzt.
Die Zimmer werden von dem zu Betreuenden angemietet: Getrennt davon wird der Pflegedienst beauftragt.
Die ambulante Betreuung ist definiert durch eine außerklinische Intensivpflege, die durch die Mitarbeiter des Pflegedienstes erfolgt. Die Mitarbeiter sind in der Wohngemeinschaft nur im Rahmen der tatsächlich beauftragten Pflege anwesend.
Die Wohnungen in den Dachgeschossen der beiden Gebäude werden jeweils für eine Wohngemeinschaft für 5 Personen (insgesamt 10 Personen) beantragt. Im Rahmen der Ortsbesichtigung einer Einrichtung in München gab der Bauherr an, dass diese Wohnungen für das Pflegepersonal vorgehalten werden.
Die Zufahrt erfolgt über die Schulstraße sowie über die Waldstraße. Die Stellplätze sind oberirdisch angebracht. Eine Tiefgarage wird nicht errichtet.
In der öffentlichen Sitzung des Bauausschusses vom 05.02.2020 wurde der Bauantrag zurückgestellt da hinsichtlich des Einfügens und der Anzahl der Stellplätze Bedenken bestanden.
Ein gemeinsamer Termin mit dem Planer, Bauherrn und der Gemeinde hatte zum Ergebnis, dass der bisherige Bauantrag in 2 Bauanträge aufgeteilt werden soll, somit wird für jedes Gebäude ein Bauantrag eingereicht. Begründet wurde dies vom Bauherrn, dass damit eine bessere Übersicht gegeben ist und zum anderen sollte für den Bauantrag des östlichen Gebäudes von Seiten der Nachbarn keine Zustimmung erfolgen, könne er das westliche Gebäude errichten.
Für jedes Bauvorhaben sollen nunmehr 7 Stellplätze zur Verfügung stehen. Somit erhöhen sich die Stellplätze gegenüber der ersten Planung um 4. Insgesamt stehen dann 14 Stellplätze für beide Wohnhäuser zur Verfügung.
In einem Gespräch mit dem Landratsamt wurde am 13.02.2020 telefonisch bestätigt, dass aufgrund der vorgelegten Planung das Einfügen gegeben sei.
Mit Schreiben vom 20.02.2020 wurde der Bauantrag für den Neubau zweier Wohnhäuser für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft für Pflegepersonal, Schulstraße, Fl.Nr. 26/2 und 26/9 zurückgenommen.
Am 20.02.2020 ging der o.g. Bauantrag ein.
Stellungnahme der Verwaltung
Die bereits bestehende Bebauung im Bereich der Schulstraße und Anzinger Straße weist derzeit eine Bebauung mit 2-3 Vollgeschossen auf.
Die vom Antragsteller geplanten Wohnhäuser fügen sich daher durch die geplante 2- und 3-geschossige Bebauung (Dachgeschoss bei beiden Häusern kein Vollgeschoss) hinsichtlich der bereits bestehenden Anzahl an Vollgeschossen in die nähere Umgebung ein.
Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen besteht die umliegende Bebauung im o.g. Bereich aus Baukörpern mit einer Länge von ca. 10 m bis 27 m und einer Breite von 10 m bis 30 m.
Die überbaubaren Flächen wurden vom Bauherrn mit einer Breite von 25 m und einer Länge von 20,75 m angegeben und fügen sich in die umgebende Bebauung ein.
Die offene Bauweise der umliegenden Wohnhäuser setzt sich auch in den geplanten Wohngebäuden fort.
Der nachzuweisende Stellplatzbedarf erfolgte bisher für die die ambulante Wohngemeinschaft in Anlehnung an den Stellplatzschlüssel der Stadt München (in Abstimmung mit dem Bauherrn) von 0,25 je Bewohner, da die gemeindliche Stellplatzsatzung diese Nutzung nicht explizit vorsieht sowie für die Wohngemeinschaft für Pflegepersonal aufgrund der derzeit gültigen Stellplatzsatzung vom 28.06.2017.
Somit sind 3 Stellplätze (12 Bewohner x 0,25) für die ambulant betreute Wohngemeinschaft und gemäß Punkt 1.6 der Stellplatzsatzung eine Anzahl von 2 Stellplätzen (1 Stellplatz je 3 Betten) für die 5 Zimmer der Wohnung im DG für Pflegepersonal nachzuweisen.
Sonach sind insgesamt 5 Stellplätze zu errichten; wobei einer davon barrierefrei zu errichten ist.
Alternativ in Anlehnung an die gemeindliche Stellplatzverordnung auch folgender Stellplatznachweis möglich:
Ziffer 1.5:
Kurz- und Langzeitpflegeheim: 1 Stellplatz/10 Betten, bei 12 Betten = 1,2 Stellplätze, also 2 Stellplätze zuzügl. 1,5 Stellplätze / 2 Mitarbeiter (max. 4 bei Vollbelegung/Schicht): 3 Stellplätze
Ziffer 1.6:
für die Wohnung im Dachgeschoss: 1 Stellplatz / 3 Betten, mind. jedoch 3 Stellplätze, bei 5 Betten = 1,66 Stellplätze, also 2 Stellplätze
Nachdem davon ausgegangen werden kann, dass bei 5 Betten mindestens 1 Pflegekraft (von den max. 4) auch im Haus wohnt, sind 2 Stellplätze ausreichend.
Die nunmehr nachgewiesenen 7 Stellplätze sind ausreichend.
Abstandsflächen:
Die Abstandsflächen unterliegen dem Bauordnungsrecht und werden vom Landratsamt Ebersberg geprüft.
Grundsätzlich wird jedoch festgestellt, dass nach Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO Abstandsflächen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen dürfen, jedoch nur bis zu deren Mitte.
Der Eingabeplanung liegt die Baumbestandsaufnahme der Bäume im Bereich des Baugrundstückes sowie der grenznahen gemeindlichen Bäume bei. Der Baumbestand enthält einen schützenswerten Baum auf gemeindlichem Grund, der zum jetzigen Zeitpunkt schon in die Planung des Gebäudes miteinbezogen werden muss, um diesen dauerhaft zu erhalten.
Bei einem gemeinsamen Termin mit Bauherrn, Planer und Gemeinde am 19.12.2019 wurde festgehalten, wie die Erhaltung des Baumes gewährleistet werden kann:
- Die Wurzelstöcke der grenznahen, zu fällenden Bäume auf dem Baugrundstück werden nicht entfernt, sondern verbleiben im Erdreich, da diese vermutlich mit den Wurzeln der Bäume im Reuterpark verwachsen sind. Die Stämme werden lediglich soweit wie erforderlich abgefräst.
- Die Streifenfundamente bzw. Frostschürzen an den Südseiten beider Gebäude werden um 2,0 m zur geplanten Außenwand Richtung Norden versetzt. Die Bodenplatten der Gebäude kragen dann über die Frostschürzen aus. In einem Abstand von 3,0 m zur Grenze wird somit nur der Oberboden bis Unterkante der geplanten Bodenplatte, also bis etwa 40 cm unter derzeitiger Geländeoberkante abgetragen.
- Die Gemeinde wird vor dem Beginn des Abtrags des Oberbodens benachrichtigt und begleitet die Arbeiten.
- Sollte sich herausstellen, dass trotz der oben beschriebenen Maßnahmen Starkwurzeln durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt werden, wird kurzfristig ein Tekturantrag gestellt, bei dem die Gebäude dann gegebenenfalls im erforderlichen Maße weiter von der Grundstücksgrenze abgerückt werden.
Der Bescheid zur Genehmigung der Fällung wurde mit Datum vom 19.02.2020 erteilt.
Des Weiteren wurden von Seiten des Baubetriebshofes Anregungen zur Ersatzpflanzung auf dem Baugrundstück gegeben, da aufgrund des Klimawandels die Wahl der Baumart entscheidend für eine dauerhafte Erhaltung ist. Diese Anregungen wurden in die Eingabeplanung zum Baumbestand aufgenommen.
