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10.04.2014
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GR (TOP 3)
Aufstellungsbeschluss
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10.04.2014
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GR (TOP 4)
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Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperre
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25.11.2014
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BUA (TOP 2)
Vorstellung Bebauungsplanentwurf
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10.03.2016
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GR (TOP 5)
Verlängerung der Veränderungssperre
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09.03.2017
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GR (TOP 3)
Nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre
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18.05.2017 mit 23.06.2017
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Darlegung für die Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
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Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
1. Landkreis Ebersberg, Schreiben vom 20.06.2017
2. Landratsamt Ebersberg, Abt. 44 Immissionsschutz, Schreiben vom 20.06.2017
3. Landratsamt Ebersberg, Abt. 51 Gesundheitsamt, Schreiben vom 30.05.2017
4. Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 19.06.2017
5. Brandschutzdienststelle im Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 31.05.2017
6. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 11.05.2017
7. Gemeinde Pliening, Schreiben vom 07.06.2017
8. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 29.05.2017
9. gKu VE München Ost, Schreiben vom 24.05.2017
10. Bayernwerk AG, Schreiben vom 24.05.2017
11. Bayernwerk Natur GmbH
12. SWM Services GmbH
13. Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 14.06.2017
14. Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 23.06.2017
15. Rechtsanwalt des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 539, Schreiben vom 24.05.2017
16. Rechtsanwalt des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 539/5 Schreiben vom 23.06.2017
Keine Anregungen haben folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange vorgebracht:
1. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Schreiben vom 22.05.2017
2. Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 22.06.2017
3. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 19.06.2017
4. TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 10.05.2017
5. Landratsamt Ebersberg, Heimatpfleger, Schreiben vom 15.05.2017
6. Landratsamt Ebersberg, Abt. 41 Bauleitplanung, Schreiben vom 20.06.2017
7. Landratsamt Ebersberg, Abt. 46 Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 20.06.2017
8. Landratsamt Ebersberg, Abt. 44 Bodenschutz, Altlasten, Schreiben vom 08.06.2017
9. Markt Markt Schwaben, Schreiben vom 31.05.2017
10. Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 18.05.2017
11. Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 11.05.2017
12. Bayernets GmbH, Schreiben vom 09.05.2017
13. Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 21.06.2017
14. Polizeiinspektion Poing, Schreiben vom 09.05.2017
Nicht geäußert haben sich folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange:
1. Bayer. Bauernverband
2. Gemeinde Anzing
3. Gemeinde Kirchheim bei München
4. Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg
5. Münchner Verkehrs- und Tarifverbund (MVV)
6. Landesbund für Vogelschutz Kreisgruppe Ebersberg
7. Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum
1. Landkreis Ebersberg, Schreiben vom 20.06.2017
D. aus Sicht des Landkreises
1. Kommunale Abfallwirtschaft
Gegen den vorliegenden Bauleitplan liegen aus abfallwirtschaftlicher Sicht keine Einwände vor.
Es sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:
- Gemäß § 12 der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Ebersberg sind Gewerbebetriebe an die gemeindliche Hausmüllabfuhr anzuschließen, wenn sie nicht mehr als zwei der maximal zugelassenen Behältnisgrößen in der jeweiligen Gemeinde an Restmüll produzieren. Im Ausnahmefall können auch Gewerbebetriebe mit größerem Restmüllanfall, sofern organisatorisch und technisch möglich, an das Holsystem angeschlossen werden.
- Bei der Erfassung der Abfälle (Wertstoffe und Restmüll) aus Gewerbebetrieben muss darauf geachtet werden, dass die Container für Dritte nicht zugänglich sind, damit Verunreinigungen ausgeschlossen werden. Dies kann durch eine geeignete Einzäunung bzw. durch Abschließen der Container erfolgen.
- Abfälle, die bei Baumaßnahmen anfallen, müssen nach § 14 Abs.2 der Abfallwirtschafts-satzung des Landkreises Ebersberg nach folgenden Fraktionen getrennt entsorgt bzw. verwertet werden:
Inertes Material:
Ablagerung in einer dafür zugelassenen Kiesgrube oder Wiederverwertung
Baustellenmischabfälle:
(inertes Material vermischt mit sonstigen Altstoffen, wie z.B. Holz, Metall, Baufolien, Karto-nagen etc.):
Sortierung auf einer genehmigten Sortieranlage.
Baustellenrestmüll:
(Reststoffe, die kein inertes Material und keine Wertstoffe enthalten):
Anlieferung am Entsorgungszentrum “An der Schafweide”.
Gebäuderückbau
Der Gebäuderückbau muss unter Beachtung der gesetzlichen Pflicht der Abfalltrennung geordnet erfolgen. Auf die Informationen des Bayer. Landesamts für Umwelt zu „Gebäuderückbau“ wird verwiesen (www.bayern.de/lfu)
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Hinweise der kommunalen Abfallwirtschaft werden unter den Hinweisen zum Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vorgenannten Hinweise der kommunalen Abfallwirtschaft in den Bebauungsplan als Hinweise aufzunehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
2. Kreisstraßen
In dem von der Änderung betroffenen Planungsbereich befindet sich eine Kreisstraße.
Die Erschließung erfolgt über die EBE 1.
Die Leistungsfähigkeit der Zuwege muss vom Straßenbauamt Rosenheim geprüft werden.
Im Plangebiet befindet sich ein Fahrradstreifen. Wir bitten um Prüfung, ob dieser baulich ergänzt werden soll.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr verändert sich gegenüber der heutigen Situation nicht wesentlich: geplant ist eine beschränkte Zahl an Ein- und Ausfahrten. An der Gruber Straße (EBE 1), die 2010 eine Verkehrsbelastung von rd. 9.600 Fahrzeugen aufwies, sind zwei Ein- und Ausfahrten vorgesehen, deren Lage den heutigen Zufahrten entspricht. Zur Kirchheimer Allee hin sind nur zwei Ausfahrten zulässig.
Das Maß der baulichen Nutzung erhöht sich hinsichtlich der GRZ von 0,37 auf 0,45 und hinsichtlich der GFZ von 0,93 um den Faktor 1,5 auf 1,8. Mit einer gewissen Zunahme des Verkehrs ist daher zu rechnen. Auf Grund der sehr guten Anbindung an das S-Bahn-Netz, ist jedoch davon auszugehen, dass ein erheblicher Teil des Verkehrs über den ÖPNV abgewickelt werden kann und zu keiner zusätzlichen Belastung der Kreisstraße EBE 1 führen wird. Im Gesamtkontext der gemeindlichen Verkehrsplanung stellt diese geringfügige Erhöhung des Verkehrsaufkommens kein Problem dar.
Das Staatliche Bauamt Rosenheim hat im Verfahren keine Äußerung getätigt.
Es wird daher von einer Überprüfung der Leistungsfähigkeit der Gruber Straße durch das Straßenbauamt Rosenheim abgesehen.
Bei dem Fahrradstreifen handelt es sich um den bestehenden Zuweg zur Unterführung unter der Kreisstraße EBE 1, Gruber Straße, und führt zum Bahnhof. Derzeit ist kein Ausbau des Radwegs geplant. Sollten sich zu einem späteren Zeitpunkt Anhaltspunkte für eine Notwendigkeit einer Verbreiterung o.ä. ergeben, wird dies gesondert geprüft. Der Bebauungsplan setzt die Breite des Wegs nicht fest und steht einem Ausbau daher nicht entgegen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
2. Landratsamt Ebersberg, Abt. 44 Immissionsschutz, Schreiben vom 20.06.2017
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Da es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt ist davon auszugehen, dass bei Neu-ansiedelungen oder Nutzerwechsel auch Freisteller zum Zuge kommen. Ist es beim einfachen Bebauungsplan im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens möglich, erforderliche immissions-schutzfachliche Auflagen im Bescheid zu installieren, besteht diese Möglichkeit bei Freistellern nicht. Da im Bebauungsplan auf immissionsschutzfachliche Festsetzungen wie Lärmkontingente verzichtet werden soll, fehlt die Orientierung hinsichtlich Emissionsverhalten. Erwähnt seien z.B. Dachsolaranlagen, die zu Blendwirkungen führen können oder Tiefgaragenausfahrten, die in be-nachbarten Wohngebieten eine Lärmbelästigung darstellen können. In Anbetracht der nicht aus-zuschließenden Belästigungsmöglichkeiten wird empfohlen, einen Punkt Immissionsschutz mit entsprechendem Text sinngemäß mit aufzunehmen:
Vorschlag an die Gemeinde zur Aufnahme in die Festsetzungen durch Text:
„Bei Nutzungsänderungen oder Neubauten ist mittels Verträglichkeitsuntersuchung (Lärm, ggf. Licht) sowohl innerhalb des Gewerbegebietes wie auch in der benachbarten Umgebung außer-halb des Gewerbegebietes nachzuweisen, dass durch den geänderten Betrieb keine schädlichen Umwelteinwirkungen hervorgerufen werden. Bei Bauanträgen ist das Gutachten dem Bauantrag beizufügen, bei freigestellten Vorhaben ist es auf Verlangen der Behörde vorzulegen.
Weitere Vorschläge werden nicht vorgetragen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Vorschlag der Immissionsschutzbehörde wird bei Hinweisen in den Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vom Landratsamt Ebersberg, SG Immissionsschutz, vorgeschlagene Ergänzung bei den Hinweisen im Bebauungsplan mit aufzunehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
3. Landratsamt Ebersberg, Abt. 51 Gesundheitsamt, Schreiben vom 30.05.2017
Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:
- Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen
- nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden
- die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen.
- die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen
- Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Hinweise des Gesundheitsamtes Ebersberg werden unter Hinweisen zum Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vorgenannten Hinweise des Gesundheitsamtes Ebersberg in den Bebauungsplan als Hinweise aufzunehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
4. Bayer. Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 19.06.2017
Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Im oben genannten Planungsgebiet liegt folgendes Bodendenkmal:
D-1-7836-0087: Siedlung des Endneolithikums, der Bronzezeit, der Urnenfelderzeit, der Hallstattzeit, der späten römischen Kaiserzeit und des frühen und hohen Mittelalters sowie Körpergräber des Endneolithikums (Glockenbecherkultur), Brandgräber der Urnenfelderzeit und Körpergräber des frühen Mittelalters. Nachqualifiziert
Das Plangebiet überlagert bekannte Teilflächen des oben genannten Bodendenkmals. Bodeneingriffe jeglicher Art bedürfen einer vorherigen Erlaubnis nach Art. 7.1 DSchG, worauf wir hinzuweisen bitten.
Bodendenkmäler sind gem. Art. 1 DSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege empfiehlt eine Umplanung des Vorhabens zu prüfen, um Eingriffe in die Denkmalsubstanz zu vermeiden oder zu verringern. Dies könnte z.B. durch Verlagerung / Umplanung des Vorhabens an einen anderen Standort geschehen. Bei der Auswahl von aus denkmalfachlicher Sicht geeigneten Standorten berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gerne.
Eine Orientierungshilfe bietet der öffentlich unter http://www.denkmal.bayern.de zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas. Darüber hinaus stehen die digitalen Denkmaldaten für Fachanwender als Web Map Service (WMS) zu Verfügung und können so in lokale Geoinformationssysteme eingebunden werden. Die URL dieses Geowebdienstes lautet: http://www.geodaten.bayern.de/ogc/ogc_denkmal.cgi?
Bitte beachten Sie, dass es sich bei o.g. URL nicht um eine Internetseite handelt, sondern um eine Schnittstelle, die den Einsatz entsprechender Software erfordert.
Für Teilflächen kann eine fachgerechte, konservatorische Überdeckung Eingriffe in die Denkmalsubstanz verringern. Bei der Planung und Durchführung dieser Maßnahmen berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege im Einzelfall. Genauere Informationen finden Sie auf der Serviceseite des BLfD (http://www.blfd.bayern.de/bodendenkmalpflege/service/) unter dem Stichwort „Konservatorische Überdeckung: Anwendung - Ausführung - Dokumentation“ oder unter dem Link: http://www.blfd.bayern.de/medien/konservatorischeueberdeckung_2016-06-28.pdf
Sollte nach Abwägung aller Belange im Fall der oben genannten Planung keine Möglichkeit bestehen, Bodeneingriffe durch Umplanung vollständig oder in großen Teilen zu vermeiden bzw. ist eine konservatorische Überdeckung des Bodendenkmals nicht möglich, ist als Ersatzmaßnahme eine archäologische Ausgrabung durchzuführen.
Wir bitten Sie folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 DSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren die fachlichen Anforderungen formulieren.
Wir weisen darauf hin, dass qualifizierte Ersatzmaßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Hierbei sind Vor- und Nachbereitung der erforderlichen Arbeiten zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Sollte eine archäologische Ausgrabung nicht zu vermeiden sein, soll bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage:
http://www.blfd.bayern.de/medien/rechtliche_grundlagen_bodendenkmal.pdf
(Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In Hinweise bzw. Festsetzungen aufnehmen.
Eine Verlagerung der Planung an einen anderen Standort stellt keine tragbare Alternative dar. Der Standort ist bereits bebaut, Im Gemeindegebiet von Poing gibt es kaum Flächen, die nicht Bodendenkmal sind. Entsprechende Flächen sind nicht verfügbar. Es handelt sich um zentral gelegene Flächen in direkter Nähe zur S-Bahn, die im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nachverdichtet werden sollen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die textlichen Hinweise in den Bebauungsplan zu übernehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
5. Brandschutzdienststelle im Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 31.05.2017
Aus Sicht der Brandschutzdienststelle bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweise/ Auflagen beachtet werden.
1 Flächen für die Feuerwehr
Öffentliche Verkehrsflächen
– ohne Hinweis/ Anmerkung/ Auflage –
Privater Grund
Die Beurteilung der Notwendigkeit einer Feuerwehrzufahrt (BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4) bzw. einer Aufstellfläche (BayBO Art. 5 Abs. 1 Sätze 2 und 3) ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
Ob mit den geometrischen Randbedingungen des Bebauungsplanes die grundsätzliche Anordnung vorgenannter Flächen planerisch möglich ist, wird folglich hiermit auch nicht geprüft.
Hinweise:
1. Soweit Aufenthaltsräume mit Brüstungshöhen von mehr als 8m über der Geländeoberfläche zulässig/möglich sind und der bauordnungsrechtlich erforderliche unabhängige (zweite) Rettungsweg nicht grundsätzlich baulich herzustellen ist/ hergestellt wird, soll im Zuge dieses Verfahrens die mögliche Anordnung entsprechender Aufstellflächen nach der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr planerisch überprüft werden.
2. Gleiches gilt für mögliche Feuerwehrzufahrten nach BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4
3. Sind in einem nachgeordneten bauordnungsrechtlichen Verfahren Abweichungen bzw. „isolierte Abweichungen“ in Bezug auf die vorgenannten Belange notwendig, so werden mit Verweis auf dieses Verfahren („Vorbereitung des Baurechtes“)* i. a. R. seitens der Brandschutzdienststelle Bedenken bestehen.
2 Löschwasserversorgung (BayFwG Art. 1 Abs. 2 Satz 2)
1. Mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung (GFZ von 1,4) ergibt sich ein Löschwasserbedarf nach DVGW Arbeitsblatt W405 von mindestens 96m³/h (1.600 l/min) über zwei Stunden, der als Grundschutz durch die öffentliche Trinkwasserversorgung bereitzustellen ist.
2. Der Abstand der Hydranten (untereinander) soll im öffentlichen Verkehrsraum 150m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75m fußläufig ein Hydrant erreichbar ist.
3. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind (gegebenenfalls weitere) Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten sind nach DIN EN 14339 und/oder die Unterflur-hydranten nach DIN EN 14384 auszuführen. Die normativen Verweise aus DVGW Arbeitsblatt W405 Abschnitt 2 sind zu beachten.
4. Laut Empfehlung des Bay. Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.
*„Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten.“ [Planungshilfen für die Bauleitplanung „p 12/13“ StMI]
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Hinweise werden für die privaten Grundstücksflächen in den Bebauungsplan übernommen
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die textlichen Hinweise in den Bebauungsplan zu übernehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
6. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 11.05.2017
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab.
Vorhaben
Die Gemeinde Poing beabsichtigt mit o.g. Bauleitplanung die Festsetzung eines Bürostandortes bzw. die Schaffung eines Gewerbestandortes für höherwertiges Gewerbe sowie ggf. eine Neuregelung der Verkehrserschließung. Dabei soll die gute Erreichbarkeit durch die S-Bahn-Nähe optimal genutzt werden.
Das Planungsgebiet (Größe ca. 2,19 ha) befindet sich westlich der neuen Ortsmitte Poings im Straßendreieck Gruber Straße / Kirchheimer Allee auf den Flurstücken Nr. 539, 539/5 und 550 (Gemarkung Poing).
Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Poing ist das Planungsgebiet bereits als gewerbliche Baufläche dargestellt. Beide gewerblichen Grundstücke im Geltungsbereich sind mit Bürogebäuden bebaut.
Landesplanerische Bewertung und Ergebnis
Aufgrund der jüngsten Rechtsprechung des BayVGH weisen wir darauf hin, dass im Rahmen der gemeindlichen Bauleitplanung durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist (vgl. Urteile des VGH vom 14.12.2016, AZ: 15 N 15.1201 und vom 28.02.2017, Az: 15 N 15.2042).
Laut der vorgelegten Satzung (Plandatum vom 30.03.2017) werden in den Festsetzungen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment ausgeschlossen.
Aus der Begründung geht hervor, dass es sich dabei um großflächige Betriebe handelt. Kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Sortimenten sind als Ausnahme zulässig.
Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
7. Gemeinde Pliening, Schreiben vom 07.06.2017
Die Gemeinde Pliening erhebt gegen die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 54 der Gemeinde Poing für das Gewerbegebiet nördlich und westlich der Gruber Straße südlich der Kirchheimer Allee (Fl.Nrn. 539/5 und 550) Einwendungen. Durch das Bauvorhaben werden erhebliche Verkehrsbelastungen befürchtet. Daher wird die Erstellung eines Verkehrskonzeptes gefordert.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das Plangebiet ist bereits heute mit Büro- und Gewerbegebäuden bebaut. Auf Grund der guten Anbindung an den ÖPNV ist allenfalls mit einer unwesentlichen Erhöhung der Verkehrszahlen zu rechnen. Die Planung fügt sich in das Verkehrskonzept der Gemeinde ein.
Beschluss:
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
8. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 29.05.2017
Mit Schreiben vom 03.07.2007 haben wir zur Aufstellung des o.g. Bebauungsplanes Stellung genommen. Die jetzigen Änderungen ziehen keine grundsätzlich neuen wasserwirtschaftlichen Erfordernisse nach sich. Innerhalb des Änderungsbereichs mit einer Größe von rd. 2,2 ha gibt es Änderungen insbesondere bei Art und Maß der baulichen Nutzung. In dem weiterhin als Gewerbegebiet GE festgesetzten Gebiet ist die Schaffung eines Standortes für Büros bzw. höherwertiges Gewerbe geplant.
Tiefgaragen sind zulässig. Die Ausrichtung und Abmessung der Tiefgarage(n) ist uns nicht bekannt. Auf die möglichen hohen Grundwasserstände wurde in unserem o.g. Schreiben bereits hingewiesen. Eine eventuelle Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung, die von den Keller- und Tiefgarageneinbauten ausgehen kann, ist auszuschließen bzw. durch geeignete Grundwasserumleitungsmaßnahmen auszugleichen, soweit nicht nur unerhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind. Der Aufstau von Grundwasser, soweit nicht unerheblich, ist wasserrechtlich zu behandeln. Die Unerheblichkeit ist vom Bauwerber vorab überschlägig nachzuweisen.
Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, möchten wir auch auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam machen. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:
- Die Ausführung von Unterkellerungen und Tiefgaragen sollte wasserdicht erfolgen (weiße Wanne).
- Öffnungen an Gebäuden sind ausreichend hoch über Geländeoberkannte zu setzen. Das betrifft Lichtschächte, Treppenabgänge, (Keller-)Fenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.
Das Landratsamt Ebersberg, Sachgebiete 41 und 44 erhält Abdruck.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Empfehlungen des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim werden unter den Hinweisen zum Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vorgenannten Empfehlungen des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim in den Bebauungsplan als Hinweise aufzunehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
9. gKu VE München Ost, Schreiben vom 24.05.2017
Stellungnahme Abwasser und Wasser:
- Auf Fl. Nr. 539 und 539/5 ist eine Wasser-Versorgungleitung DN 300 verlegt. Ein Schutzstreifen von 6 m (je 3 m links und rechts von der Leitungsachse) ist von jeglicher Bebauung und Bepflanzung freizuhalten. Bei Unterschreitung der Abstände sind Schutzmaßnahmen erforderlich, die mit uns abzustimmen sind.
- Abwasser- und Wasserseitig sind die Grundstücke (Fl. Nr. 539 und 539/5) erschlossen. Beide sind an die öffentliche Kanalisation und Trinkwasserversorgung angeschlossen.
- Die VE München Ost betreibt ein Trennsystem und dient ausschließlich der Aufnahme von Schmutzwasser.
- Änderungen der Entwässerungsanlage(n) auf dem Grundstück und/oder im Gebäude sind dem VE München Ost, anzuzeigen. Dies gilt auch für die Trinkwasser-Hausinstallation.
- Weitere Bedenken oder Anregungen werden nicht vorgebracht.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Hinweise des gKu VE München-Ost werden in den Bebauungsplan übernommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die Hinweise des gKu VE München in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
10. Bayernwerk AG, Schreiben vom 24.05.2017
Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands
- Die Stromversorgung ist durch den Anschluss an das Versorgungsnetz der Bayernwerk AG gewährleistet und erfolgt aus der bestehenden Trafostation Nummer 12475 Gruber Straße 46.
- Die bestehenden Anlagen im Bereich des Bebauungsplanes können dem beiliegenden Bestandsplan entnommen werden.
Beschluss:
Der Hinweis auf die Stromversorgung wird in den Bebauungsplan übernommen.
Es ist keine Änderung des Bebauungsplanes veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
11. Bayernwerk Natur GmbH
Bitte bestehende Fernwärmeleitungen beachten.
Die Bayernwerk Natur GmbH hat Interesse an der Wärmeversorgung der Gebäude.
Beschluss:
Der Hinweis wird in den Bebauungsplan übernommen.
Es ist keine Änderung des Bebauungsplanes veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
12. SWM Services GmbH
Anbei erhalten Sie folgende Dokumente zum Auskunftsfall 0125714, Poing, Gruber Straße 50, Poing/550/4:
- Gas
Bitte entschuldigen sie diese verspätete Stellungnahme zum Bebauungsplan.
Unsere bestehenden Erdgasversorgungsanlagen sind im beiliegenden Bestandsplanauszug grün eingezeichnet.
Nördlich des Flurstücks 550 verläuft unsere Erdgasleitung in Mitteldruck, die das Bestands-gebäude auf Flurstück 539/5 mit Erdgas versorgt.
Die vorhandene Überdeckung unserer Erdgasversorgungsanlagen darf sich durch bauliche Maßnahmen sowie Geländemodellierungen nicht verändern.
Die bestehende Hausanschlussleitung darf nicht überbaut und nicht mit tiefwurzelnden Bäumen oder Sträuchern überpflanzt werden. Aus einer Satellitenaufnahme lässt sich aber eine umfangreiche Bepflanzung mit Sträuchern erkennen. Diese sollten entfernt werden, soweit sie im Annäherungsbereich der Erdgasleitung gepflanzt sind.
Geplante Baumaßnahmen dürfen nur nach vorheriger örtlicher Einweisung in den Leitungsbestand durch die Aufgrabungskontrolle der SWM Tel.: 089/2361-2139 begonnen werden.
Bei Fragen wenden Sie sich bitte unter Angabe des Auskunftsfalles an den unten aufgeführten Bearbeiter.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Hinweise des SWM Services GmbH werden in den Bebauungsplan unter den Hinweisen aufgenommen.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vorgenannten Hinweise der SWM Services GmbH in den Bebauungsplan bei den Hinweisen aufzunehmen.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
13. Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 14.06.2017
Vielen Dank für die Information. Ihr Schreiben ist am 10.05.2017 bei uns eingegangen.
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 3 und 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Beschluss:
Die Hinweise der Deutschen Telekom Technik GmbH werden in den Bebauungsplan unter den Hinweisen aufgenommen.
Es ist keine Änderung des Bebauungsplanes veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
14. Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 23.06.2017
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zu o.g. Bebauungsplan, der eine Neustrukturierung des o.g. Areals vorsieht.
So kommen zu der Liste an unzulässigen Nutzungen aus dem bestehenden Bebauungsplan noch der Ausschluss von Beherbergungsbetrieben und Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke hinzu.
Beide Grundstücke, die im Rahmen des o.g. Verfahren überplant und einer höherwertigen Büronutzung zugeführt werden sollen, sind laut Begründung bereits fünf- bzw. viergeschossige Bürokomplexe.
Prinzipiell bestehen zu der Neustrukturierung dieses, wie bereits aufgeführt, bestehenden Bürostandorts keine Einwände von Seiten der Handwerkskammer für München und Oberbayern.
Im angrenzenden Gewerbegebiet sind auch nach wie vor „klassische“, nicht erhebliche störende gewerbliche Nutzungen, dem Gebietscharakter des Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO entsprechend, präsent.
Wir bitten Sie, durch vorausschauende Planung einen Verdrängungseffekt dieser Nutzungen entgegenzuwirken. Zentrumsnahe Flächen in Bahnhofsnähe nicht zuletzt eben aus immissionsschutzrechtlichen Gründen ein klassischer Gewerbestandort und grundsätzlich relevant auch für mittelständige Handwerksbetriebe.
Wir bitten sie daher sicherzustellen, dass durch die geplanten Festsetzungen bestehende genehmigt gewerbliche Nutzungen im räumlichen Umgriff in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb nicht eingeschränkt oder gar gefährdet werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die von Ihnen ausgehenden betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch etc.) einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs. Den bestehenden Nutzungen im Gewerbegebiet dürfen keine weiteren immissionsschutzrechtlichen Auflagen gemacht werden oder die maßgeblichen Immissionswerte herabgesetzt werden. In der Begründung wurde dieser Aspekt hinsichtlich geplanter Wohnnutzungen, bereits aufgegriffen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die bestehenden Betriebe haben Bestandsschutz. Es ist jedoch das ortsplanerische Ziel der Gemeinde, diesen Standort für Büros bzw. höherwertiges Gewerbe mit einer hohen Arbeitsplatzdichte zu entwickeln, um die Lage in S-Bahn-Nähe optimal zu nutzen.
Die Gemeinde sieht diese Maßnahme begründet und gerechtfertigt darin, dass sie an städtebaulich geeigneter Stelle Flächen für mittelständische Handwerksbetriebe vorsieht. Die Nähe zu den hochwertigen Wohngebieten nördlich der Kirchheimer Allee und zur Ortsmitte östlich des Gewerbegebiets begründet städtebaulich diese Umstrukturierung der gewerblich genutzten Flächen. Im gesamten Gewerbegebiet nördlich der Gruber Straße vollzieht sich bereits ein Wandel zu höherwertigen Nutzungen.
Beschluss:
Es ist keine Änderung des Bebauungsplanes veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
15. Rechtsanwalt des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 539, Schreiben vom 24.05.2017
In oben bezeichneter Angelegenheit zeigen wir Ihnen an, dass wir die ……………………… vertreten. Unsere Mandantschaft ist Eigentümerin des Grundstücks Gruber Straße 46 bis 46 c, FlNr. 539 der Gemarkung Poing. Namens und in Vollmacht unserer Mandantschaft erheben wir gegen die Planung zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 54 im Rahmen der öffentlichen Auslegung folgende Einwendungen:
Die bauliche Ausnutzung des Grundstücks unserer Mandantin wird gegenüber dem status quo empfindlich eingeschränkt. Außerdem lässt sich die mit dem Bebauungsplan verfolgte Ansiedlung von hochwertigen Büro- und Gewerberaum bei den vorgesehenen Festsetzungen nicht wirtschaftlich realisieren. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind daher nicht geeignet, die verfolgten städtebaulichen Ziele zu erreichen.
Da der Bebauungsplanentwurf keinerlei Ansatz für eine bauliche Nachverdichtung bietet, sondern vielmehr die Ausnutzbarkeit der Grundstücke einschränkt, kann die Aufstellung nicht im Verfahren nach § 13a BauGB erfolgen. Ein in diesem Verfahren erlassener Bebauungsplan wäre unwirksam. Unsere Mandantschaft wird einen nicht abgestimmten Bebauungsplan nicht tolerieren.
1. Bauraum
Entlang der Gruber Straße und der Kirchheimer Allee sollen Baulinien festgesetzt werden, lediglich nach Westen befindet sich eine Baugrenze. Der aktuelle Bebauungsplan setzt hingegen als einfacher Bebauungsplan nur die Art der baulichen Nutzung und öffentliche Verkehrsflächen fest, jedoch keine Baulinien oder Baugrenzen. Durch das beabsichtigte Bauraumgefüge wird die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks erheblich beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere entlang der Kirchheimer Allee und bezüglich der östlichen Baulinie im Kreuzungsbereich Kirchheimer Allee / Gruber Straße, wo durch die Lage der Baulinie eine Platzsituation geschaffen wird. Bei einer Bebauung nach §§ 30 Abs. 1 i.V.m. mit 34 BauGB wäre eine größere Ausnutzbarkeit des Grundstücks möglich, da die Baukörper so gelegt werden könnten, dass die Abstandsflächen bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsflächen der Kirchheimer Allee bzw. der Gruber Straße reichen. Eine städtebauliche Rechtfertigung dieser Einschränkung ist nicht erkennbar. Eine klare Gebäudekante ließe sich auch erreichen, wenn Baugrenzen derart versetzt werden, dass die Abstandsflächen gemäß der zulässigen Wandhöhe bis jeweils zur Mitte der öffentlichen Verkehrsflächen reichen und darüber hinaus eine weitergehende Bebauung im Bereich der Straßenkreuzung möglich wäre. Außerdem würde die Orientierung an den vorgesehenen Baulinien dazu führen, dass ein Baukörper entsteht, der mit Blick auf Grundrissgestaltung und Belichtung nicht den Anforderungen von hochwertigem Büro- und Gewerberaum entspricht oder aber deutlich weniger GF bietet als der Bestand. Notwendige Vor- und Rücksprünge, wie im Bestand, lassen die Baulinien gerade nicht zu. Bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen im Bestand wären außerdem nur noch unter Erteilung zahlreicher und kostenintensiver Befreiungen von den Festsetzungen des vorgesehenen Bebauungsplans möglich, womit bereits die Nutzbarkeit des Bestandsgebäudes eingeschränkt würde.
2. GRZ / GFZ
Die geplante GRZ von 0,45 und die GFZ von 1,4 schöpfen die Festsetzungsmöglichkeiten, selbst ohne Kompensation nach § 17 Abs. 2 BauNVO, von GRZ 0,8 und GFZ 2,4 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO bei Weitem nicht aus. Die beabsichtigte Ansiedlung hochwertigen Büro- und Gewerberaumes sowie einer hohen Arbeitsplatzdichte lassen sich ohne eine weitgehende Ausnutzung der gesetzlichen Festsetzungsgrenzen nach § 17 BauNVO nicht wirtschaftlich darstellen. Gegenüber der Ausnutzung im Bestand mit einer GRZ von 0,41 und einer GFZ von 1,35 stellt die marginale Erhöhung keine angemessene Entwicklung, sondern eine Verfestigung der Bestandssituation dar, wobei das nach § 34 BauGB zulässige Baurecht unterschritten sein dürfte Die Festsetzung ist umso mehr nicht nachvollziehbar, als der Bebauungsplan eine erhebliche Grünausstattung von mindestens 20% des Baugrundstücks vorsieht. Damit könnte selbst eine Überschreitung der Höchstgrenzen nach § 17 BauNVO (teilweise) kompensiert werden. Die Festsetzung von niedrigen Werten für GRZ und GFZ konterkariert damit das städtebauliche Ziel der Ansiedlung von hochwertigen Büro- und Gewerberaum. Dieses Ziel macht es vielmehr notwendig, sich an den Werten eines Kerngebiets mit einer GFZ von 3,0 zu orientieren.
3. Wandhöhe
Der Bebauungsplan soll eine Wandhöhe von 15,3 Meter als Maximalwert festsetzen. Im überwiegenden Grundstücksteil entlang der Kirchheimer Allee ist in einem Abstand von 15 Meter zur Baulinie nur eine Wandhöhe von 11,8 Meter zulässig. Die Festsetzung schränkt die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks gegenüber dem status quo erheblich ein und ist städtebaulich nicht gerechtfertigt. Im Bestand ist sowohl auf dem westlichen Nachbargrundstück im Bebauungsplanumgriff als auch südlich des Bebauungsplanumgriffs auf dem Grundstück Alte Gruber Straße 1 eine 5-geschossige Bebauung mit entsprechender Wandhöhe vorzufinden. Zudem kann die Festsetzung nicht durch die Wohnbebauung nördlich der Kirchheimer Allee städtebaulich gerechtfertigt werden. Durch die Kreuzungssituation, in der das Grundstück unserer Mandantin nach zwei von drei Seiten von der Kirchheimer Allee bzw. der Gruber Straße eingerahmt ist, und aufgrund der südlich wie westlich des Grundstücks anschließenden gewerblichen Nutzung, ist auf dem Grundstück eine Höhenentwicklung städtebaulich verträglich, die über das Maß der Überbauung jenseits der Kirchheimer Allee und Gruber Straße hinaus geht - gegebenenfalls auch in Form eines Hochpunktes an der Straßenkreuzung. Zudem ist die öffentliche Verkehrsfläche der Kirchheimer Allee bereits rund 20 m breit. Zusammen mit der Baulinie und gestaffelten Höhenfestsetzung würde dies dazu führen, dass die Wandhöhe von 15,30 m erst in einem Abstand von über 50 m von der viergeschossigen Wohnbebauung nördlich der Kirchheimer Allee zulässig wäre. Ein solcher Abstand ist städtebaulich nicht gerechtfertigt.
4. Art der baulichen Nutzung
Der Ausschluss eines Beherbergungsbetriebes kann allein durch die Ausweisung von Flächen für diese Nutzung an anderer Stelle des Gemeindegebietes nicht städtebaulich gerechtfertigt werden. Eine Nutzung für Beherbergungsgewerbe würde an dieser Stelle aufgrund der Nachbarschaft zu den südöstlich und nordöstlich liegenden Mischgebieten und der durch das westliche Nachbargrundstück im Bebauungsplanumgriff abgeschirmte Gewerbegebiet, mit Einzelhandel und Lagerhaltung, keinerlei städtebaulichen Spannungen hervorrufen. Außerdem würde ein Beherbergungsbetrieb im Sinne eines Nutzungsmixes die Ansiedlung von hochwertigem Büro- und Gewerberaum fördern.
5. Grünordnung
Der Bebauungsplanentwurf sieht vor, dass 20 % des Baugrundstücks als Grünfläche herzustellen sind, pro 100 m² nicht überbauter Fläche ein Baum zu pflanzen ist und Flachdächer zu begrünen sind (sofern sie nicht für erneuerbare Energien genutzt werden). Durch die dafür in Anspruch genommenen Grund- und Dach(terrassen)flächen wird die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks stark beschränkt. Diese Beschränkung ist nicht städtebaulich gerechtfertigt, da das Maß der zulässigen baulichen Nutzung bei Weitem nicht die Grenzwerte für ein GE nach § 17 BauNVO erreicht und bereits im Bestand dichte Baumreihen entlang der Straßen sowie auf dem Grundstück FlNr. 550 eine große Grünfläche angelegt sind.
6. Verfahren
Der Bebauungsplan kann nicht im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Als Bebauungsplan der Innenentwicklung kann nur ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der zu einer nennenswerten Erweiterung oder Ergänzung der baulichen Ausnutzbarkeit führt, nicht jedoch ein Bebauungsplan, der im Wesentlichen nur den Bestands festschreibt und kaum Entwicklungsmöglichkeiten bietet (Bay. VGH, Urteil vom 18.10.2016 – 15 N 15.2613).
Letzteres ist hier, wie oben im Einzelnen dargestellt, der Fall, da die Festsetzungen des Bebauungsplans zu GRZ/GFZ kaum über den tatsächlich vorhandenen Bestand hinausgehen und Zugleich durch Baulinien und Höhenfestsetzungen die bauliche Ausnutzbarkeit empfindlich einschränken.
Ein im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellter Bebauungsplan des vorliegenden Inhalts wäre deshalb unwirksam. Der Bebauungsplan kann ausschließlich im ordentlichen Verfahren mit Anfertigung eines Umweltberichts aufgestellt werden.
Zusammenfassung:
Die Festsetzung des Bebauungsplanentwurfs würde zu einer deutlichen Einschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks unserer Mandantin führen, ohne dass diese städtebaulich gerechtfertigt wären. Die Ansiedlung hochwertigen Gewerbes und Büros würde damit zudem gerade erschwert. Damit geht letztlich auch ein erheblicher Wertverlust des Grundstücks unserer Mandantin einher. Schließlich kann der Bebauungsplan, der keine nennenswerte bauliche Erweiterung zulässt, nicht im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Er wäre daher unwirksam. Wenn die Gemeinde Poing an einer Aufwertung des Standorts interessiert ist, wird dies nur im Einvernehmen mit den betroffenen Eigentümern erfolgreich sein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich steht es im Ermessen der Gemeinde, ob sie vom beschleunigten Verfahren Gebrauch macht.
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde (Art, 28 Abs. 2 Grundgesetz – Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden). Damit wird das Recht gewährleistet, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln.
Aus diesem Planungsrecht ergibt sich auch eine Planungspflicht der Gemeinden. Ein Bebauungsplan ist dann aufzustellen, wenn Baumaßnahmen zu erwarten sind, die die städtebauliche Entwicklung beeinflussen.
- Bauraum
Die Abgrenzung des Bauraums nimmt die Gebäudekanten der bestehenden Gebäude auf (sog. „faktische Baugrenze“). Durch die Festsetzung einer Baulinie kann der Straßenraum bei einer künftigen Bebauung stärker gefasst werden. Die Situierung der Baulinien entspricht den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde und wird daher beibehalten.
Eine Verlagerung der Baugrenze im Westen des Grundstücks kann seitens der Gemeinde nachvollzogen werden, da auf Grund der Anordnung der Abstandsflächen städtebauliche Fehlentwicklungen nicht zu erwarten sind.
Die westliche Baugrenze wird bis auf einen Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze nach Westen verschoben.
Die Platzgestaltung begründet sich städtebaulich darauf, dass es sich hier um eine prägnanten Punkt in der Ortsmitte Poings handelt. Südlich der Gruber Straße ist beim V-Haus eine ähnliche Situation geschaffen worden.
Die innere Organisation des Grundstücks obliegt den Bauherren.
- GRZ/GFZ
Im gültigen einfachen Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung nicht festgesetzt. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung richtet sich somit gem. § 30 Abs. 3 nach § 34 BauGB (Umgebungsbebauung) und nicht nach den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO.
Das bestehende Baurecht wird von einer GRZ von 0,37 bezogen auf den gesamten Geltungsbereich auf eine GRZ von 0,45 erhöht. Um den Wünschen der Grundstückseigentümer auf eine wirtschaftlichere Ausnutzung des Grundstücks entgegen zu kommen, wird die GFZ erhöht. Die bestehende GFZ beträgt im Durchschnitt des Plangebiets 0,93 und wird von 1,4 nochmals auf 1,8 erhöht. Auf Seite 4 der Begründung ist das Maß der baulichen Nutzung der umgebenden Bebauung dargestellt. Die nun zulässige GFZ liegt somit nur knapp unter den höchsten Werten der Umgebungsbebauung.
- Wandhöhe
Die Gemeinde kommt den Wünschen der Grundstückseigentümer insofern entgegen, dass die Wandhöhen in einem 15 m breiten Streifen entlang der nördlichen, östlichen und südlichen Grenze des Bauraumes auf 15,3 m und im mittleren Bereich des Bauraums auf 18,8 m erhöht werden. Die Staffelung der Wandhöhen erlaubt eine wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstücke. Die Gebäudestellung erlaubt die Bildung eines prägnanten Straßenraumes und verhindert gleichzeitig die Entstehung eines „schluchtartigen“ Charakters.
- Art der baulichen Nutzung
Die Gemeinde Poing verfügt nur bedingt über Gewerbeflächen. Daher sollen die verfügbaren Flächen auch als Gewerbestandorte entwickelt werden und nicht durch andere Nutzungen, wie z.B. Beherbergungsgewerbe belegt werden.
- Grünordnung
Ein Anteil von 20% Grünfläche am Baugrundstück entspricht den Vorgaben des § 17 Abs. 1 BauNVO (max. GRZ 0,8). Die bereits bestehenden Grünstrukturen können, sofern diese beibehalten werden auf den zu erreichenden Wert angerechnet werden.
Die Festsetzungen dienen der Attraktivität eines hochwertigen Gewerbestandortes und stellen ein wirksames Instrument zur Anpassungen an den Klimawandel dar. Begrünte Flächen, Bäume und Dachbegrünung mildern Hitzebelastung in städtischen Bereich nachweislich und tragen damit zu gesunden Arbeitsverhältnissen bei.
- Verfahren
Grundsätzlich steht es im Ermessen der Gemeinde, ob sie vom beschleunigten Verfahren Gebrauch macht.
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde (Art, 28 Abs. 2 Grundgesetz – Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden). Damit wird das Recht gewährleistet, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln.
Aus diesem Planungsrecht ergibt sich auch eine Planungspflicht der Gemeinden. Ein Bebauungsplan ist dann aufzustellen, wenn Baumaßnahmen zu erwarten sind, die die städtebauliche Entwicklung beeinflussen.
Das angeführte Urteil des Bayer. VGH vom 18.10.2016, Az. 15 N 15.2613 ist hier nicht maßgeblich, da mit diesem Bebauungsplan mehr als das nach § 34 BauGB bestehende Baurecht festgesetzt wurde.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die o.a. Änderungen zur Baugrenze, Wandhöhe sowie zur GFZ in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Ansonsten ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0
16. Rechtsanwalt des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 539/5 Schreiben vom 23.06.2017
In vorbezeichneter Angelegenheit zeigen wir zunächst der guten Ordnung halber an, dass die …………………………… weiterhin durch uns anwaltlich vertreten wird. In der Sache selbst nehmen wir Bezug auf den aktuell ausliegenden Bebauungsplanentwurf zum Bebauungsplan Nr. 54.1 und dürfen inhaltlich an die Besprechung vom 28.01.2015, gemeinsam mit Frau Kölbl und Herrn Stark vom Bauamt der Gemeinde Poing, anknüpfen. Wir hatten Ihnen bereits damals gemeinsam mit den Nachbarn, …………. und ……………. (für den katarischen Fondseigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 539), die durch …………. (Büro …………) erarbeiteten Ideen und Vorschläge der …………. (bezogen auf die damals aktuellen Bebauungsplanentwürfe) dargelegt und erläutert, und hatten gehofft, dass diese absprachegemäß in der Weiterentwicklung des Bebauungsplanentwurfes berücksichtigt werden. Bedauerlicherweise mussten wir nun feststellen, dass die damaligen (nicht förmlichen) Anregungen ……………. und der weiteren Nachbarn nicht, jedenfalls nicht ausreichend berücksichtigt sind, weshalb wir nun förmlich im Beteiligungsverfahren namens und im Auftrag unserer Mandantin folgende Einwendungen vortragen:
1. Zunächst ist festzustellen, dass der aktuelle Umgriff des Bebauungsplanentwurfes auf die FlNrn. 539, 539/5 und 550 beschränkt ist. Wir hatten in der Besprechung vom 28.01.2015 vorgeschlagen, den Bebauungsplanumgriff nach Westen zu erweitern und auch das Grundstück FlNr. 550/4 (…..) in den Planumgriff mit einzubeziehen. Nach unserer Kenntnis ist die Eigentümerin dieses Grundstückes nach wie vor mit der Erweiterung des Bebauungsplanumgriffes einverstanden. Es stand damals ferner im Raum, auch das Grundstück … (FlNr. 550/3) miteinzubeziehen, allerdings war nicht klar, ob Herr ………. eine Einbeziehung seines Grundstückes in den Bebauungsplanumgriff wünscht. Nach unserer Auffassung führt die Beschränkung des Bebauungsplanumgriffes auf die jetzigen Grundstücke zu einer viel zu kleinteiligen und damit unausgewogenen Planung, die nur dann funktionieren kann, wenn bereits Planungsabsichten für eine konkrete Bebauung vorliegen. Da dies nicht der Fall ist, sondern aus Sicht der Gemeinde ein Angebotsbebauungsplan aufgestellt werden soll, führt der jetzige Bebauungsplanentwurf zwangsläufig zu einer Verschlechterung der Ist-Situation.
2. Wir haben ferner festgestellt, dass die am 28.01.2015 von Herrn…………………………, vorgestellten Bebauungsentwürfe nicht berücksichtigt sind. Wir erlauben uns deshalb die damaligen Vorschläge - nun in digitalisierter Form - bestehend aus Variante 1 und Variante 2 - jeweils Lageplan und Lageplan mit Umgebung - zu übersenden. Der Vergleich der damaligen Vorschläge mit dem jetzigen Bebauungsplanentwurf macht deutlich, dass die vorgeschlagene Planung bedauerlicherweise nicht konstruktiv in das Verfahren eingeflossen ist. Es ist uns daher wichtig, das jetzige Beteiligungsverfahren zu nutzen und die Gemeinde dringend darum zu bitten, die damaligen Bebauungsvorschläge konstruktiv zu berücksichtigen.
3. Die detaillierten Kritikpunkte zum aktuellen Bebauungsplanentwurf finden Sie zusammengefasst im ebenfalls als Anlage beigefügten Schreiben der ……………………………………….. In diesem Schreiben wird detailliert dargelegt, inwieweit und weshalb die vorgesehenen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie zur überbaubaren Grundstücksfläche dazu führen, dass weder die bestehende Bebauung und Nutzung der……………………………., noch eine künftige Bebauung funktioniert. Es bestehen insoweit hohe Bedenken am jetzigen Bebauungsplanentwurf, weshalb wir dringend anregen, die jetzige Planung in Abstimmung mit unserer Mandantin und den weiteren Eigentümern - die eine konstruktive Zusammenarbeit bereits mehrfach signalisiert haben - fortzuführen. Diese konstruktive Abstimmung muss nicht zwingend zu den Ergebnissen von …… führen, es könnten die Wünsche und Anregungen der Eigentümer dadurch aber viel besser berücksichtigt werden.
Rein vorsorglich möchten wir darauf hinweisen, dass unsere Mandantin nicht bereit ist, die für ihr Grundstück im aktuellen Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Festsetzungen zu realisieren. Damit ist nach unserer rechtlichen Auffassung der Bebauungsplan - das Grundstück unserer Mandantin betreffend - nach § 1 Abs. 3 S. 1 BauBG nicht erforderlich und damit rechtwidrig.
4. Der guten Ordnung halber möchten wir schließlich darauf hinweisen, dass der Hinweis in der aktuellen Bekanntmachung, wonach ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig ist, soweit mit ihnen nur Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können, nicht mehr richtig ist: Das Gesetz zur Anpassung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes und anderer Vorschriften an europa- und völkerrechtliche Vorgaben vom 29.05.2017, das am 01.06.2017 im Bundesanzeiger veröffentlicht wurde, sieht in Art. 5 vor, dass der bisherige § 47 Abs. 2a VwGO, der den vorstehenden Inhalt hat, aufgehoben wird. Damit ist die Bekanntmachung nach aktueller Rechtslage fehlerhaft und müsste ohnehin wiederholt werden. Wir schlagen deshalb dringend vor, in Vorbereitung einer weiteren Auslegung, die vorstehenden und insbesondere die von Herrn …………………. im Schreiben vom 14.06.2017 vorgetragenen Bedenken zu berücksichtigen.
Im Ergebnis möchten wir - auch im Namen unserer Mandantin - unser Bedauern dazu äußern, dass nach der aus unserer Sicht konstruktiven Vorarbeit im Januar 2015 keine weitere Abstimmung mehr mit unserer Mandantin und den von unserer Mandantin beauftragten Planern stattgefunden hat. Dies führt im Ergebnis leider zu einer Planung, die von unserer Mandantin nicht realisiert werden wird und daher nicht erforderlich ist. Wir regen daher dringend an, im weiteren Verfahren im Rahmen einer Arbeitsgruppe, bestehend aus dem regionalen Planungsverband den Vertretern der Gemeinde Poing, aber auch den Vertretern der Grundstückseigentümer, einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten, der sowohl den städtebaulichen Interessen der Gemeinde, aber auch den Privatinteressen der Eigentümer Rechnung trägt. Wir sind zuversichtlich, dass ein solches Verfahren zu einer deutliche Optimierung der Planung führen würde.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
- Umgriff
Bereits in der Besprechung am 28.01.2015 wurde seitens der Gemeinde klar kommuniziert, dass die vorgelegten Planungsüberlegungen im Konflikt zu den gemeindlichen Planungszielen stehen. Die vorgeschlagene Ausweisung als Wohnbaufläche südlich der Kirchheimer Allee (mehr als 50 % der Gewerbefläche) ist an dieser Stelle nicht zielführend.
Zum damaligen Zeitpunkt ging man davon aus, dass die Firma auf Fl.Nr. 550/4 ihren Betrieb an einen anderen Standort verlagern würde. Der Betrieb auf dem Nachbargrundstück ist mittlerweile von diesen Überlegungen abgekommen und beabsichtigt am derzeitigen Standort zu bleiben. Eine Überplanung der westlich angrenzenden Flächen ist derzeit nicht mehr vorgesehen, somit eine Ausweisung von Wohnbauflächen östlich hiervon nicht möglich. Die Firma hat explizit während der Auslegung nochmals hierauf hingewiesen.
Es wurde in der Besprechung am 28.01.2015 auch vorgebracht, dass der Gemeinde seitens der Grundstückseigentümer eine Studie vorgelegt wird, mit welchen Nutzungen die Gewerbeflächen vermarktet werden sollen. Dies ist bis heute nicht geschehen.
Des Weiteren wird angeführt, dass es zu einer Verschlechterung der Ist-Situation für den Grundstückseigentümer führt, begründet wird diese Aussage jedoch nicht.
Im Verfahren wurde von der Handwerkskammer für München und Oberbayern darauf hingewiesen, dass durch vorausschauende Planung der Gemeinde ein Verdrängungseffekt für die bestehenden „klassischen“, nicht erheblich störenden gewerblichen Nutzungen, die dem Gebietscharakter eines Gewerbegebietes nach § 8 BauNVO entsprechen, nicht entsteht.
Dies ist auch im Sinne der Gemeinde, da die vorhandenen Gewerbeflächen für „klassische“ Gewerbe sehr gering sind und der Standort an der Gruber Straße (Kreisstraße) sowie in S-Bahnhofsnähe hierfür prädestiniert sind.
- Berücksichtigung der Architektenpläne
Der Gemeinde fehlen Gewerbeflächen. Daher sollen die verfügbaren Flächen auch als Gewerbestandorte entwickelt werden. Für Wohnbebauung stehen an anderen Standorten im Gemeindegebiet ausreichend Flächen zur Verfügung. Es besteht daher kein Anlass, knappe Gewerbeflächen in guter Lage in Wohnbauflächen umzuwidmen. Auch die Handwerkskammer für München und Oberbayern fordert die Gemeinde in ihrem Schreiben vom 23.06.2017 auf, dafür zu sorgen das mittelständische Handwerksbetriebe nicht verdrängt werden (vgl. auch Stellungnahme zu 1.).
- Kritikpunkte des Architekten
Die Gemeinde kommt den Wünschen der Grundstückseigentümer insofern entgegen, dass die Baugrenze nach Westen erweitert wird, die Wandhöhen in einem 15 m breiten Streifen entlang der nördlichen, östlichen und südlichen Grenze des Bauraumes auf 15,3 m und im mittleren Bereich des Bauraums auf 18,8 m erhöht werden. Die Staffelung der Wandhöhen erlaubt eine wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstücke. Die Gebäudestellung erlaubt die Bildung eines prägnanten Straßenraumes und verhindert gleichzeitig die Entstehung eines „schluchtartigen“ Charakters. Die Abgrenzung des Bauraums nimmt die Gebäudekanten der bestehenden Gebäude auf. Durch die Festsetzung einer Baulinie kann der Straßenraum bei einer künftigen Bebauung stärker gefasst werden. Die Situierung der Baulinien entspricht den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde und wird daher beibehalten. Eine Verlagerung der Baugrenze im Westen des Grundstücks kann seitens der Gemeinde nachvollzogen werden und wird entsprechend berücksichtigt, da auf Grund der Anordnung der Abstandsflächen städtebauliche Fehlentwicklungen nicht zu erwarten sind. Die innere Organisation des Grundstücks obliegt den Bauherren.
Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde (Art, 28 Abs. 2 Grundgesetz – Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden). Damit wird das Recht gewährleistet, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln.
Aus diesem Planungsrecht ergibt sich auch eine Planungspflicht der Gemeinden. Ein Bebauungsplan ist dann aufzustellen, wenn Baumaßnahmen zu erwarten sind, die die städtebauliche Entwicklung beeinflussen.
Nach Auffassung der Gemeinde war die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich.
- Bekanntmachung
Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung ist entsprechend der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung aktuellen Rechtslage korrekt erfolgt.
Die Bekanntmachung erfolgte am 10.05.2017. Die Gesetzesänderung, welche den § 47 Abs. 2a VwGO aufhebt wurde erst am 01.06.2017 im Bundesanzeiger veröffentlicht.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die o.a. Änderungen zur Baugrenze, Wandhöhe sowie zur GFZ in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Ansonsten ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA – Stimmen 21
NEIN – Stimmen 0