Datum: 18.07.2017
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus Poing
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:33 Uhr bis 18:55 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 18:56 Uhr bis 19:21 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgaben des Bürgermeisters
2	Vorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Gewerberäumen und einer Einrichtung für altersgerechtes Wohnen

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1. Bekanntgaben des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.07.2017	ö	informativ	1

Sachverhalt

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2. Vorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Gewerberäumen und einer Einrichtung für altersgerechtes Wohnen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.07.2017	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Durch den Antragsteller erfolgten folgende Fragestellungen:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Maurer“ und bedarf folgender Befreiungen:

• Lage der Tiefgaragenzufahrt
• Überschreitung der Baugrenze im Süden/Westen
• Überschreitung der Baugrenzen im Osten
• Standort „Spielplatz“

2. Des Weiteren sind folgende Punkte zu klären:

• Ist die geplante Grundstücksteilung möglich?
• Ist die Erweiterung des Baukörpers im Südwesten in Richtung Westen möglich
• Ist die Aufteilung des gesamten Baukörpers in zwei zeitlich voneinander getrennten Bauabschnitten möglich?
• Ist die Verschiebung des geplanten Kinderspielplatzes möglich?

Die vom Antragsteller eingereichten Fragestellungen werden wie folgt beantwortet:

Lage der Tiefgaragenzufahrt

Der Antragsteller begründet die Befreiung damit, dass für die Festsetzung der Tiefgaragenzufahrt weder aus dem Bebauungsplan noch aus der Begründung ein besonderer Grund erkennbar ist, so dass sich auch bei einem Abweichen das planerische Konzept nicht ändert. Die Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt ist städtebaulich auch vertretbar, denn sie verändere den Bereich nicht nachhaltig. Es ist nicht erkennbar, dass die benachbarten Grundstücke durch Verschiebung benachteiligt werden. Der entstehende Zu- und Abfahrtsverkehr würde dadurch an die Grundstücksgrenze rücken und somit eine offene Parkplatzgestaltung entlang der Birkenallee ermöglichen. Für die geplanten Gewerberäume im Erdgeschoss würde sich dies sehr positiv auswirken. Verkehrsrechtlich werden auch keine Nachteile gesehen, da die Poststraße als Einbahnstraße geregelt ist und dies ein Einfädeln in den laufenden Verkehr erleichtert.

Das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt von der Hauptstraße in die Poststraße wird nicht in Aussicht gestellt. Die Entscheidung wird damit begründet, dass es sich bei der in der Planzeichnung festgesetzten Zufahrt an der Hauptstraße um einen städtebaulich-relevanten Grundzug des Bebauungsplanes Nr. 28 handelt. Darüber hinaus würde die geplante Anordnung der Zufahrt im Kreuzungsbereich Birkenallee/ Poststraße den bestehenden und zukünftigen Verkehrsfluss in diesem Bereich erheblich beeinträchtigen.

Überschreitung des vorgegebenen Bauraums im Süden/Westen auf einer Länge von 11,00 m um 14 m in Richtung Poststraße für die Errichtung eines dreigeschossigen Querbaus

Der Bauwerber begründet den gestellten Befreiungsantrag damit, dass für die Festsetzung der Baugrenze weder aus dem Bebauungsplan noch aus der Begründung dazu ein besonderer Grund erkennbar ist, sodass sich auch bei einem Abweichen das planerische Konzept nicht nachhaltig ändert. Die Abweichung von den Baugrenzen ist städtebaulich vertretbar, denn sie ändert den Bereich nur geringfügig. Die Überschreitung durch den Querbau ist auch mit nachbarlichen Belangen vereinbar. Nach herrschender Meinung hätten Festsetzungen zu Baugrenzen nur dann eine nachbarschützende Funktion, wenn sie die Wirkung von Abstandsflächen übernähmen oder nach dem Willen der Gemeinde als Träger der Planungshoheit auch dem Nachbarschutz dienen sollen. Solche Funktionen konnten den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entnommen werden. Mit dem Zulassen der Verschiebung werde auch nicht das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem Nachbargrundstück verletzt. Es ist nicht erkennbar, dass diese Flurnummer unzumutbar werde. Insbesondere würden die erforderlichen Abstandsflächen, die der ausreichenden Belichtung, Belüftung, sowie dem Wohnfrieden dienten, eingehalten.

Auch hinsichtlich des Brandschutzes sind keine Nachteile erkennbar. Zufahrtsmöglichkeiten für die Rettungskräfte sind vorhanden und alle notwendigen Fluchtwege werden errichtet.

Gegen die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens für die beantragte Befreiung bestehen Bedenken. Dies wird insbesondere damit begründet, dass der geplante Baukörper auf einem Standort deutlich außerhalb der festgesetzten Baugrenzen errichtet werden soll, auf dem bisher kein Baurecht festgesetzt war. Durch die Errichtung des geplanten Baukörpers auf dem geplanten Standort würde der bestehende Bebauungsplan deshalb erheblich in seinen städtebaulich-relevanten Grundzügen verletzt werden. Darüber hinaus würde auch ein Präzedenzfall für gleichgelagerte Sachverhalte in der Zukunft geschaffen. Um auf dem geplanten Standort ein eventuelles Baurecht zu erhalten, müsste der Bauwerber einen Antrag auf Änderung des bestehenden Bebauungsplans stellen.

Überschreitung des vorgegebenen Bauraums im Osten entlang der Birkenallee auf einer Länge von 29,00 um 4,48 m zur Birkenallee für die Errichtung eines dreigeschossigen Querbaus als Bauabschnitt 2

Der Bauherr begründet die Befreiung mit den gleichen Argumenten wie die o.g. Überschreitung der Baugrenze in südwestlicher Richtung.

Das gemeindliche Einvernehmen kann im vorliegenden Sachverhalt auf Grund der Geringfügigkeit der Befreiung unter folgenden Voraussetzungen erteilt werden:

• Die im Bebauungsplangebiet max. zulässige überbaute Fläche von max. 3100 m² (inklusive Nebenanlagen) und max. zulässige GFZ von 0,9 wird nicht überschritten

• Die neuentstehenden Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO werden durch das Vorhaben eingehalten

Standortverschiebung des Kinderspielplatzes:

Gemäß den eingereichten Antragsunterlagen wird die Befreiung damit begründet, dass für den Standort des Kinderspielplatzes weder aus dem Bebauungsplan noch aus der Begründung zum Bebauungsplan ein besonderer Grund erkennbar sei, sodass sich auch bei einer Verschiebung das planerische Konzept nicht ändert. Das Versetzen des Spielplatzes ist daher städtebaulich vertretbar, denn sie verändere den Bereich nicht nachhaltig. Durch die Anordnung der Gewerberäume im Erdgeschoss sind keine Privatgärten vorhanden, somit kann der Kinderspielplatz auch mittig angeordnet werden, somit ist eine Einsicht aus allen geplanten Wohnungen möglich. Dies macht die Wohnungen für Familien noch attraktiver.

Nachdem durch die geplante Standortverschiebung keine städtebaulich-relevanten Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 28 berührt werden, kann das gemeindliche Einvernehmen für die Befreiung erteilt werden.

Ist die geplante Grundstücksteilung möglich?

Bei der vom Antragsteller geplanten Grundstücksteilung handelt es sich um einen rein privatrechtlichen Vorgang. Eine vorherige Genehmigung durch die betreffende Gemeinde ist nicht mehr vorgesehen. Im vorliegenden Sachverhalt kann daher lediglich darauf hinweisen werden, dass die beabsichtigte Teilung des Baugrundstückes zu keiner Erhöhung des bereits im Bebauungsplan festgesetzten Baurechts führen darf. Für den vorliegenden Sachverhalt bedeutet dieser Umstand, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 28 auch nach Durchführung der Grundstücksteilung eine Fläche von max. 3100 m² (inklusive Nebenanlagen) versiegelt und eine max. GFZ 0,9 errichtet werden darf. Des Weiteren sind die Vorschriften über den erforderlichen Brand- und Immissionsschutz, sowie das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO zu beachten.

Ist die Erweiterung des Baukörpers im Südwesten in Richtung Westen möglich?

Die vom Bauherrn beantragte Verschiebung des Baukörpers in südwestliche Richtung ist im vorliegenden Sachverhalt nicht möglich.

Dies wird insbesondere damit begründet, dass der geplante Baukörper auf einem Standort deutlich außerhalb der festgesetzten Baugrenzen errichtet werden soll, auf dem bisher kein Baurecht festgesetzt war. Die Errichtung des Baukörpers würde den bestehenden Bebauungsplan daher erheblich in seinen städtebaulich-relevanten Grundzügen verletzen. Zusätzlich würde auch ein Präzedenzfall für gleichgelagerte Sachverhalte in der Zukunft geschaffen.

Ist die Aufteilung des gesamten Baukörpers in zwei zeitlich voneinander getrennten Bauabschnitten möglich?

Die Aufteilung des geplanten Gesamtvorhabens in zwei getrennte Bauabschnitte ist möglich. Bei der Errichtung der einzelnen Bauabschnitte hat der Bauwerber lediglich darauf zu achten, dass das im Bebauungsplan Nr. 28 vorhandene Baurecht nicht überschritten wird.

Ist die Verschiebung des geplanten Kinderspielplatzes möglich?

Durch die geplante Standortverschiebung werden keine städtebaulich-relevanten Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 28 berührt. Der beantragten Versetzung kann daher zugestimmt werden.

Beschlussvorschlag

Die vom Antragsteller vorgelegten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt von der Hauptstraße in den Kreuzungsbereich Birkenallee/ Poststraße wird nicht in Aussicht gestellt. Dies wird insbesondere damit begründet, dass es sich bei der in der Planzeichnung festgesetzten Zufahrt an der Hauptstraße um einen städtebaulich-relevanten Grundzug des Bebauungsplanes Nr. 28 handelt. Darüber hinaus würde die geplante Anordnung der Zufahrt den bestehenden und zukünftigen Verkehrsfluss im Bereich der Poststraße/ Birkenallee erheblich beeinträchtigen.

• Des Weiteren kann das gemeindliche Einvernehmen für die vom Bauherrn beantragte Überschreitung der Baugrenzen im Südwesten nicht erteilt werden

Das gemeindliche Einvernehmen für die Überschreitung der östlichen Baugrenze kann jedoch auf Grund der Geringfügigkeit unter folgenden Auflagen erteilt werden:

• Die im Bebauungsplangebiet max. zulässige überbaute Fläche von max. 3100 m² (inklusive Nebenanlagen) und max. zulässige GFZ von 0,9 wird nicht überschritten

• Die neuentstehenden Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO werden durch das geplante Vorhaben zur Nachbarbebauung eingehalten

Das gemeindliche Einvernehmen für folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 28 kann in Aussicht gestellt werden:

• Verschiebung des Standortes für den Kinderspielplatz

1. Die vom Bauherrn im Antrag zusätzlich gestellten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Die beantragte Teilung des Grundstückt ist in der vorgelegten Form möglich, da es sich hierbei um einen rein privatrechtlichen Vorgang handelt. Eine vorherige Genehmigung durch die betreffende Gemeinde ist nicht mehr vorgesehen. Es kann lediglich darauf hingewiesen werden, dass die beabsichtigte Teilung des Baugrundstückes zu keiner Erhöhung des bereits im Bebauungsplan Nr. 28 festgesetzten Baurechts führen darf. Des Weiteren sind die Vorschriften über den erforderlichen Brand- und Immissionsschutz sowie das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO zu beachten.

• Die vom Bauherrn beantragte Verschiebung des Baukörpers in südwestliche Richtung ist im vorliegenden Sachverhalt nicht möglich.

• Die Aufteilung des geplanten Gesamtvorhabens in zwei getrennte Bauabschnitte ist möglich. Bei der Errichtung der einzelnen Bauabschnitte ist lediglich darauf zu achten, dass das im Bebauungsplan Nr. 28 vorhandene Baurecht nicht überschritten wird.

• Durch die geplante Standortverschiebung werden keine städtebaulich-relevanten Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 28 berührt. Der beantragten Versetzung kann daher zugestimmt werden.

Beschluss 1

Die vom Antragsteller vorgelegten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt von der Hauptstraße in den Kreuzungsbereich Birkenallee/Poststraße wird nicht in Aussicht gestellt. Dies wird insbesondere damit begründet, dass es sich bei der in der Planzeichnung festgesetzten Zufahrt an der Hauptstraße um einen städtebaulich-relevanten Grundzug des Bebauungsplanes Nr. 28 handelt. Darüber hinaus würde die geplante Anordnung der Zufahrt den bestehenden und zukünftigen Verkehrsfluss im Bereich der Poststraße/ Birkenallee erheblich beeinträchtigen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 2

• Des Weiteren kann das gemeindliche Einvernehmen für die vom Bauherrn beantragte Überschreitung der Baugrenzen im Südwesten nicht erteilt werden

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 3

• Die im Bebauungsplangebiet max. zulässige überbaute Fläche von max. 3100 m² (inklusive Nebenanlagen) und max. zulässige GFZ von 0,9 wird nicht überschritten

• Die neuentstehenden Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO werden durch das geplante Vorhaben zur Nachbarbebauung eingehalten

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 2

Beschluss 4

• Verschiebung des Standortes für den Kinderspielplatz

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 5

1. Die vom Bauherrn im Antrag zusätzlich gestellten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Die beantragte Teilung des Grundstückt ist in der vorgelegten Form möglich, da es sich hierbei um einen rein privatrechtlichen Vorgang handelt. Eine vorherige Genehmigung durch die betreffende Gemeinde ist nicht mehr vorgesehen. Es kann lediglich darauf hingewiesen werden, dass die beabsichtigte Teilung des Baugrundstückes zu keiner Erhöhung des bereits im Bebauungsplan Nr. 28 festgesetzten Baurechts führen darf. Des Weiteren sind die Vorschriften über den erforderlichen Brand- und Immissionsschutz sowie das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO zu beachten.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 6

• Die vom Bauherrn beantragte Verschiebung des Baukörpers in südwestliche Richtung ist im vorliegenden Sachverhalt nicht möglich.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 7

• Die Aufteilung des geplanten Gesamtvorhabens in zwei getrennte Bauabschnitte ist möglich. Bei der Errichtung der einzelnen Bauabschnitte ist lediglich darauf zu achten, dass das im Bebauungsplan Nr. 28 vorhandene Baurecht nicht überschritten wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Beschluss 8

• Durch die geplante Standortverschiebung werden keine städtebaulich-relevanten Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 28 berührt. Der beantragten Versetzung kann daher zugestimmt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Kurzbericht

Das gemeindliche Einvernehmen für den eingereichten Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück Fl. Nr. 60/0 Gemarkung Poing, wird durch den Bau- und Umweltausschuss erteilt.

Die vom Antragsteller vorgelegten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Verschiebung der Tiefgaragenzufahrt von der Hauptstraße in den Kreuzungsbereich Birkenallee/ Poststraße wird nicht in Aussicht gestellt. Dies wird insbesondere damit begründet, dass es sich bei der in der Planzeichnung festgesetzten Zufahrt an der Hauptstraße um einen städtebaulich-relevanten Grundzug des Bebauungsplanes Nr. 28 handelt. Darüber hinaus würde die geplante Anordnung der Zufahrt den bestehenden und zukünftigen Verkehrsfluss im Bereich der Poststraße/ Birkenallee erheblich beeinträchtigen.
• Des Weiteren kann das gemeindliche Einvernehmen für die vom Bauherrn beantragte Überschreitung der Baugrenzen im Südwesten nicht erteilt werden

Das gemeindliche Einvernehmen für folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 28 kann in Aussicht gestellt werden:

• Verschiebung des Standortes für den Kinderspielplatz

Nachfolgender Beschluss wurde vom Gremium jedoch mit

2 Gegenstimmen gefasst:

• Das gemeindliche Einvernehmen für die Überschreitung der östlichen Baugrenze kann jedoch auf Grund der Geringfügigkeit unter folgenden Auflagen erteilt werden:

• Die im Bebauungsplangebiet max. zulässige überbaute Fläche von max. 3100 m² (inklusive Nebenanlagen) und max. zulässige GFZ von 0,9 wird nicht überschritten

• Die neuentstehenden Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO werden durch das geplante Vorhaben zur Nachbarbebauung eingehalten

• Die vom Bauherrn im Antrag zusätzlich gestellten Fragen können folgendermaßen beantwortet werden:

• Die beantragte Teilung des Grundstückt ist in der vorgelegten Form möglich, da es sich hierbei um einen rein privatrechtlichen Vorgang handelt. Eine vorherige Genehmigung durch die betreffende Gemeinde ist nicht mehr vorgesehen. Es kann lediglich darauf hingewiesen werden, dass die beabsichtigte Teilung des Baugrundstückes zu keiner Erhöhung des bereits im Bebauungsplan Nr. 28 festgesetzten Baurechts führen darf. Des Weiteren sind die Vorschriften über den erforderlichen Brand- und Immissionsschutz sowie das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO zu beachten.
• Die vom Bauherrn beantragte Verschiebung des Baukörpers in südwestliche Richtung ist im vorliegenden Sachverhalt nicht möglich.

Die Aufteilung des geplanten Gesamtvorhabens in zwei getrennte Bauabschnitte ist möglich. Bei der Errichtung der einzelnen Bauabschnitte ist lediglich darauf zu achten, dass das im Bebauungsplan Nr. 28 vorhandene Baurecht nicht überschritten wird.

• Durch die geplante Standortverschiebung werden keine städtebaulich-relevanten Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 28 berührt. Der beantragten Versetzung kann daher zugestimmt werden.