Am 18. Juli 2019 ging der Vorbescheid für den Neubau eines Mehrfamilienhaues mit Tiefgarage in der Keltenstraße 6 ein.
Das geplante Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 BauGB, sondern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die bau-planungsrechtliche Beurteilung des Antrages richtet sich somit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Der Antrag auf Vorbescheid enthält folgenden Fragenkatalog:
Allgemein:
Das Grundstück Keltenstraße 6, Fl.Nr. 388/1 befindet sich in 85586 Poing, und ist ca. 791 m² groß. Das Grundstück ist aktuell mit einem Einfamilienhaus mit Garage und Schuppen bebaut. Das Objekt liegt an der 2-spurigen Keltenstraße die als Sackgasse endet.
Die Zufahrt zur Garage erfolgt von Westen über einen Abzweig / Seitenstich der Keltenstraße.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines aufgestellten oder rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet als WA (allgemeines Wohngebiet) aus.
Entlang der Keltenstraße sind hauptsächlich Mehrfamilienhäuser mit Wohnnutzung und teils Einzelhandel (Getränkemarkt) angesiedelt. Die prägende Dachform ist Satteldach teils mit Quergiebeln.
Im Geviert finden sich Gebäude mit bis zu drei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss.
Die mögliche Bebaubarkeit des Grundstücks richtet sich nach § 34 BauGB.
Es besteht kein Denkmalschutz.
Am 18.06.2019 hat eine genaue Vermessung des Grundstückes mit Baumbestand, Trauf- und Firsthöhen der Nachbarn etc. durch das Büro IB Ober, Wallensteinstr. 22, 80807 München stattgefunden.
Vorbescheid:
Das Bestandsgebäude in der Keltenstraße 6 soll abgebrochen werden.
Geplant ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Wohnnutzung und Tiefgarage wie in den Plänen dargestellt.
Das Gebäude ist abgestuft, der östliche Gebäudeteil hat drei, der westliche Gebäudeteil hat zwei Vollgeschosse jeweils zzgl. Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss. Gesamtlänge des Gebäudes 24 m (16 m und 8 m), Breite je 12,065 m, Wandhöhe 6,00 m bzw. 9,00 m und Firsthöhe 11,945 m bzw. 8,94 m, sowie untergeordnete Balkone, Satteldach, Dachneigung ca. 26°, analog der Nachbargebäude. Die Firstrichtung ist parallel zur Keltenstraße geplant.
Geplant ist ein Quergiebel auf der Südseite mit einer Breite von ca. 4,60 m und einem Absatz zum Hauptbauköper von ca. 1,65 m. Wandhöhe ca. 10,855 m, Firsthöhe wie Hauptbaukörper 11,945 m, DN ca. 26° analog Neufarner Straße 24.
Der Abstand des Hauptgebäudes zur Grundstücksgrenze beträgt ca. 6,00 m parallel zur Keltenstraße, analog Nachbar Keltenstraße 14, Fl.Nr. 388/7.
Geplant ist eine Tiefgarage, Zufahrt wie im Bestand von Westen über den Abzweig / Seitenstich der Keltenstraße. Die genaue Anzahl der notwendigen Stellplätze wird ggf. im Bauantrag nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing je nach Wohnungsgemenge ermittelt.
Fragen:
1. Art der Nutzung nach § 34 BauGB:
Stellungnahme der Verwaltung:
Gemäß dem Flächennutzungsplan der Gemeinde Poing liegt das Grundstück der Keltenstraße 6 im Bereich eines Allgemeinen Wohngebietes. Die Zulässigkeit der Nutzung richtet sich somit nach § 4 BauNVO. Bei den o.g. Fragen wird Bezug auf § 6 BauNVO genommen, der die Nutzung der Mischgebiete regelt. Bei der Beantwortung der Fragen wird die Nutzung nach § 4 BauNVO (Allgemeines Wohngebiet) beurteilt.
a) Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohngebäude laut § 6 BauNVO gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzung als Wohngebäude ist nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig.
b) Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohngebäude mit Gewerbeflächen im EG (z.B. Einzelhandel) laut § 6 BauNVO gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzung als Wohngebäude mit dem in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Gewerbe im Erdgeschoß ist zulässig. Die Wohnnutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 muss überwiegen. Die in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungsarten müssen der Versorgung des Gebiets dienen.
c) Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohnen für Studierende, Pflegepersonal, Arbeitgeber gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzung als Wohnen für Studierende, Pflegepersonal, Arbeitgeber etc. ist nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig. Die Wohnnutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 muss überwiegen.
d) Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohnen für Studierende, Pflegepersonal, Arbeitgeber etc. mit Gewerbeflächen im EG (z.B. Einzelhandel) gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzung als Wohnen für Studierende, Pflegepersonal, Arbeitgeber etc. mit Gewerbe im Erdgeschoß ist gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO zulässig. Die Wohnnutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 muss überwiegen. Die in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungsarten müssen der Versorgung des Gebiets dienen.
e) Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Geschäfts-, Büro und Verwaltungs-gebäude laut § 6 BauNVO gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzung als Verwaltungsgebäude kann gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Die Nutzung als Geschäfts- und Bürogebäude ist nicht zulässig.
2. Maß der Nutzung nach § 34 BauGB:
Die Grundfläche des geplanten Gebäudes beträgt ca. 297 m². Die Gesamtlänge des Gebäudes beträgt 24 m (16 m und 8 m), die Breite je 12,065 m, die Wandhöhe 6,00 m bzw. 9,00 m und Firsthöhe 11,945 m bzw. 8,94 m. Die Dachneigung beträgt ca. 26°
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Grundstück Keltenstraße 6 verfügt über eine Grundstücksfläche von 792 m².
a) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Grundfläche von ca. 297 m² gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die überbaubare Grundstücksfläche richtet sich nach § 17 Abs. 1 BauNVO und ist für Allgemeines Wohngebiet mit 0,4 GRZ festgesetzt und wäre mit einer Grundfläche von 297 m² zulässig.
b) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Wandhöhe von 6,00 m und 9,00 m gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Umgebungsbebauung hat im östlichen Bereich Wandhöhe mit 9,20 m (Keltenstraße 4) und 8,82 m (Neufarner Straße 24). Im nördlichen und westlichen Bereich liegen die Wandhöhen zwischen 4 m bis 6,10 m.
Der östliche Gebäudeteil ist mit einer Wandhöhe von 9 m und der westliche Gebäudeteil ist mit einer Wandhöhe von 6 m geplant.
Die Wandhöhe mit 6 m und 9 m fügt sich in die Umgebungsbebauung ein und ist somit planungsrechtlich zulässig.
c) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Firsthöhe von 8,94 m und 11,945 m gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Umgebungsbebauung hat im östlichen Bereich Firsthöhe von 10,95 m (Keltenstraße 4) und 12,30 m (Neufarner Straße 24). Im nördlichen und westlichen Bereich liegen die Firsthöhen zwischen 6,10 m und 9,60 m.
Der östliche Gebäudeteil ist mit einer Firsthöhe von 11,945 m und der westliche Gebäudeteil ist mit einer Firsthöhe von 8,94 m geplant.
Die Firsthöhen von 8,94 m und 11,945 m fügen sich in die Umgebungsbebauung ein und sind somit planungsrechtlich zulässig.
d) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit drei Vollgeschossen im östlichen bzw. zwei Vollgeschossen im westlichen Gebäudeteil gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Gebäude in der Umgebungsbebauung wurden im östlichen Bereich mit 3 Vollgeschossen und im nördlichen und westlichen Bereich mit 2 Vollgeschossen errichtet.
Das Gebäude ist im östlichen Gebäudeteil mit 3 Vollgeschossen geplant und im westlichen Gebäudeteil mit 2 VG geplant.
Die Anzahl der Vollgeschosse im östlichen Gebäudeteil mit 3 Vollgeschossen und im westlichen Gebäudeteil mit 2 Vollgeschossen fügt sich in die Umgebungsbebauung ein und ist somit planungsrechtlich zulässig.
e) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einem Quergiebel mit einer Breite von ca. 4,50 m und einem Absatz zum Hauptbauköper von ca. 1,65 m Wandhöhe ca. 10,855 m, Firsthöhe wie Hauptbaukörper 11,945 m, DN ca. 26° gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Der Quergiebel fügt sich in die Umgebungsbebauung ein.
Unter Berücksichtigung der Abstandsflächen ist der Quergiebel planungsrechtlich zulässig.
f) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit den dargestellten untergeordneten Balkonen gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Die Balkone fügen sich in die Umgebungsbebauung ein.
Die Balkone sind als untergeordnete Bauteile planungsrechtlich zulässig.
3. Abstandsflächen Quergiebel Art. 6 Abs. (2) Satz 2 BayBO:
Die Abstandsfläche des geplanten Quergiebels auf der Südseite überschreitet die zulässige Tiefe bis zur Straßenmitte auf eine Breite von ca. 4,60 m und einer Tiefe von ca. 1,365 m bis ca. 1,46 m, somit einer Fläche von ca. 6,50 m².
a) Kann für die o.g. Überschreitung der Straßenmitte durch die Abstandsflächen des Quergiebels eine Genehmigung eines Antrages auf Abweichung von Art. 6 Abs. (2) Satz 2 BayBO in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Es handelt sich hierbei um eine Abweichung von der BayBO, über die das Landratsamt Ebersberg als Untere Bauaufsichtsbehörde in eigener Zuständigkeit entscheidet.
4. Dachform nach § 34 BauGB:
Geplant ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von ca. 26°.
a) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Dachform Satteldach wie dargestellt gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
b) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich einer alternativen Dachform mit Walmdach gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
c) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich einer alternativen Dachform mit Flachdach gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Stellungnahme der Verwaltung
Zu a) bis c) Die Dachform eines Gebäudes ist kein Kriterium des Ortsbilds im bauplanungsrechtlichen Sinn, so dass die o.g. Dachformen planungsrechtlich nach § 34 BauGB zulässig sind.
5. Lage des Gebäudes:
Der Baukörper ist mit einem Abstand zur Grundstücksgrenze parallel zur Keltenstraße von ca. 6,00 m, analog Nachbar Keltenstraße 14, Fl.Nr. 388/7 geplant.
a) Ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Lage des Baukörpers parallel zur Keltenstraße mit einem Abstand von ca. 6,00 m planungsrechtlich zulässig?
Stellungnahme der Verwaltung:
Im maßgeblichen Bereich weisen die Baukörper unterschiedliche Firstrichtungen auf, sodass sich die Lage des Baukörpers parallel zur Keltenstraße einfügt.
Der Antragsteller bezieht sich auf die faktische Baulinie der Keltenstraße 14, dessen Baukörper ca. 6 m von der Keltenstraße errichtet wurde.
Die Lage des Baukörpers parallel zur Keltenstraße in einem Abstand, der die faktische Baulinie der Keltenstraße 14 nicht überschreiten, ist planungsrechtlich zulässig.
6. Tiefgarage:
Um die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück unterzubringen ist der Bau einer Tiefgarage nötig.
a) Kann für den Bau einer Tiefgarage mit Zu- und Abfahrt von Westen über den Abzweig / Seitenstich der Keltenstraße wie in den Plänen dargestellt eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Stichweg von der Keltenstraße (Fl.Nr. 388/13) ist als öffentliche Ortsstraße gewidmet. Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ist die Straße ca. 4 m breit.
Aufgrund der schmalen Straßenbreite des Stichweges, die einen Begegnungsverkehr auf dieser Stichstraße bei Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage nur schwer abwickeln lässt, wird empfohlen die Tiefgaragenzu- und abfahrt über die Keltenstraße zu planen.
Unabhängig hiervon ist bei der Ermittlung der Stellplätze die gemeindliche Stellplatzsatzung vom 28.06.2017 zu beachten, wonach zwingend ab 6 Wohnungen ein Drittel der Stellplätze oberirdisch nachgewiesen werden muss.
7. Baumbestand:
Auf dem Grundstück Keltenstraße 6 und im Umgriff von 5 m sind einige nach der Baumschutzverordnung geschützte Bäume vorhanden (siehe beiliegender Baumbestandsplan).
Die Baumbestimmung und Klassifizierung sowie die Aufnahme der exakten Lage mit Kronenkontur erfolgte durch das Vermessungsbüro IB Ober, Wallensteinstr. 22, 80807 München am 18.06.2019.
a) Für den Neubau werden zwei nach der Baumschutzverordnung geschützte Bäume nicht zu erhalten sein. Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. 1 und Nr. 2 gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei den gekennzeichneten Bäumen Nr. 1 und 2 des Baumbestandsplanes handelt es sich um Thujenbäume, die nicht unter die Baumschutzverordnung der Gemeinde Poing fallen. Die Bäume können aufgrund Art. 39 des Bundesnaturschutzgesetzes nur in der Zeit vom 01.10. bis 28.02. gefällt werden.
Der zu erhaltende Baum Nr. 3 befindet sich auf dem Nachbargrundstück. Eine Gefährdung für diesen Baum besteht aufgrund des Abstandes zum Grundstück nicht. Sollte in diesem Bereich im Rahmen der Baumaßnahme abgegraben werden, wird die Anbringung eines Wurzelvorhanges empfohlen.
Zusammenfassende Feststellung der Verwaltung:
Hinsichtlich der Höhenentwicklung und Maße des Baukörpers fügt sich das geplante Vorhaben grundsätzlich in die Umgebungsbebauung ein.
Im Fragenkatalog wurde davon ausgegangen, dass es sich um Mischgebiet (MI) handelt, tatsächlich erfolgt die Beurteilung als Allgemeines Wohngebiet (WA) entsprechend Flächennutzungsplan. Dies ist entscheidend für die in § 17 BauNVO festgelegten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung (WA max. GRZ 0,4, MI max. GRZ 0,6).
Nachdem die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing einzuhalten ist, d.h. ab 6 Wohneinheiten sind mind. 1/3 der Stellplätze (geschätzt derzeit 4 Stellplätze) oberirdisch nachzuweisen, erscheint eine Umplanung erforderlich.
Unter Berücksichtigung des § 19 Abs. 4 BauNVO erscheint es fraglich, ob die max. GRZ mit ihren Überschreitungsmöglichkeiten eingehalten werden kann.
Nachdem Bedenken wegen Erschließung der Tiefgarage über die Stichstraße Keltenweg bestehen, wird hierzu empfohlen, die TG-Zufahrt über die O/W-Keltenstraße zu erschließen. Hier wird dann ebenfalls eine Umplanung empfohlen.