Am 05.05.2023 ging der o.g. Antrag auf Vorbescheid beim Landratsamt Ebersberg ein. Mit Schreiben vom 09.05.2023 wurde die Gemeinde Poing zur Erteilung des Einvernehmens aufgefordert.
Der Antragsteller plant den Neubau von drei- und viergeschossigen Wohngebäuden mit Tiefgarage im Quartier WA 2.1. Gemäß dem städtebaulichen Vertrag werden im
Quartier WA 2.1 50 freifinanzierte Wohneinheiten und 33 preisgedämpfte Wohneinheiten entstehen.
Die Grundstücke liegen im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 62 für das Wohngebiet W 7 „Lerchenwinkel“.
Der Antrag auf Vorbescheid enthält folgende Fragen bzw. Befreiungen vom Bebauungsplan:
1. Frage zu Schlafräumen an der im B-Plan gekennzeichneten Fassade
Sind mit vorliegender Stellungnahme zur permanenten und ausreichenden Belüftung der Schlafräume und vorliegendem gutachterlichen Nachweis zur ausreichenden Luftschalldämmung der verwendeten Außenwandlüftungsdurchlässe, die geplanten Schlafräume in den Geschossen EG bis 3. OG für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 entlang der mit Anforderungen an den Schallschutz gekennzeichneten Fassade gemäß Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 2. Textliche Festsetzungen, §16 (1) und (2) zulässig?
Begründung:
Im Bereich des Baufeld WA 2.1 ist im Bebauungsplan eine Fassade zur Straße hin mit Anforderungen an den Schallschutz gekennzeichnet. An dieser Fassade werden in der Planung Schlafräume angeordnet. Konzeptionell wird bei den „durchgesteckten“ Wohnungen der Wohnraum der Balkonzone zum Innenhof zugeordnet, entsprechend sind die Schlafräume zur Straße hin orientiert.
Gemäß Bebauungsplan ist bei Anordnung von Schlafräumen an diesen Fassaden eine ausreichende permanente Belüftung bei gleichzeitiger Einhaltung der Anforderungen an die Schalldämmung gegen Außenlärm sicherzustellen. Dies ist gemäß §16 (1) des Bebauungsplans nur mit einer gutachterlich nachgewiesenen, ausreichenden Luftschalldämmung möglich.
Für das Bauvorhaben werden für diese Schlafräume entsprechende Außenwandluftdurchlässe geplant. Eine Beurteilung der Anforderung gemäß Bebauungsplan hinsichtlich des Schallschutzes für die Außenwandluftdurchlässe wird durch Möhler + Partner Ingenieure im Gutachten zum Schallschutz festgehalten. Der Auszug aus dem Schallschutzgutachten liegt als Anhang bei. Eine ausreichende, permanente Belüftung der Räume wird in einer Stellungnahme vom Ingenieurbüro Steiner bestätigt. Die Stellungnahme liegt ebenfalls als Anhang bei.
Das gewählt Produkt für die Schalldämmlüfter (Firma Ventomaxx, oder gleichwertig) ermöglicht eine ausreichende Belüftung unter Einhaltung des Schallschutzes mit einem Wert größer gleich 50 dB.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Zuständigkeit der Beantwortung zu o.g. Frage liegt beim Landratsamt Ebersberg, Untere Immissionsschutzbehörde.
2. Frage zur GF-Überschreitung
Kann für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 eine Befreiung wegen Überschreitung der festgesetzten Geschoßfläche gemäß Bebauungsplan Nr. 62, Teil B. 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 3. Art und Maß der Nutzung, Punkt c von 7.500 qm um 202 qm auf 7.702 qm in Aussicht gestellt werden?
Begründung:
Die Überschreitung der Geschossfläche um 202 qm entspricht einer prozentualen Überschreitung von 2,7 %. Durch die Überschreitung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Nachbarbelange werden nicht berührt. Es entstehen keine zusätzlichen Wohnflächen.
Die Überschreitung der Geschossfläche resultiert zum einen aus dem sehr hohen energetischen Standard (Energieeffizienzhaus 40 NH), aufgrund dessen die Gesamtstärke der Außenwand 53,5 cm beträgt. Bei Ausführung des Gebäudes gemäß den gesetzlichen Mindestanforderungen (KfW55) könnte die Gesamtstärke der Außenwand um 15 cm reduziert werden. Die Reduzierung um 15 cm entspricht einer Fläche von insgesamt 225 qm.
Zum anderen ist das Bauvorhaben unter dem Aspekt des Nachhaltigen Bauens konzipiert und soll eine DNGB-Zertifizierung und ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen erhalten. Unter diesem Kriterium kommen nachwachsende Rohstoffe aus Holz und Holzwerkstoffen zum Einsatz. Durch die Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen weisen einige Bauteile stärkere Gesamtmaße auf:
- Die Verwendung von natürlichen Dämmstoffen aus Holzfaser, anstatt mineralischer Dämmstoffe erhöht den Außenwandaufbau um 2 cm. Eine Reduzierung der Außenwände um 2 cm entspricht einer Geschossfläche von insgesamt 30 qm.
- Die Konstruktionsweise der Wohnungstrennwände in Holzbauweise anstatt in massivem Stahlbeton ergibt einen stärkeren Wandaufbau von 5 cm bei den Wohnungstrennwänden. Die Reduzierung um 5 cm pro Wohnungstrennwand entspricht einer Geschossfläche von insgesamt 22 qm (siehe Anlage)
- Des Weiteren werden Außentreppen als zweiter baulicher Rettungsweg am Ende der Laubengänge geplant, um die Laubengänge trotz der hohen Anforderungen an den Brandschutz ebenfalls mit nachwachsenden Baustoffen ausformulieren zu können und um zudem den Innenhof frei von Feuerwehraufstellflächen zu halten, was der Grünraumqualität zugutekommt. Die Geschoßfläche der Außentreppen beträgt insgesamt 44 qm (siehe Anlage).
Zusammengerechnet werden durch die Verwendung nachhaltiger Baustoffe demnach weitere 66 qm (22 qm + 44 qm) Geschoßfläche mehr benötigt (Die Fläche Außenwandaufbau ist bereits unter dem Punkt EH40 NH Standard berücksichtigt, weshalb diese hier nicht erneut angerechnet werden).
Zusammenfassung:
Mehrfläche durch EH40 NH Standard: 225 qm
Mehrfläche durch Verwendung nachwachsender Rohstoffe: 66 qm
Mehrfläche Gesamt: 291 qm
Davon notwendig als Überschreitung der Geschossfläche: 202 qm
Um das Bauvorhaben trotz des hohen Energiestandards und der Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen wirtschaftlich umsetzen zu können, wird die Überschreitung der Geschossfläche um 202 qm beantragt. Der hohe Energiestandard kommt den Bewohnern und dem Klimaschutz zugute. Die Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen reduziert maßgeblich die CO2 Belastung und kommt ebenfalls dem Klimaschutz zugute. Durch die Überschreitung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Nachbarbelange werden nicht berührt. Es entstehen keine zusätzlichen Wohnflächen.
Hinweis: Die maximal zulässige GRZ I von 0,4 wird gemäß Bebauungsplan eingehalten. Auch die maximal zulässige GRZ II (inkl. Überschreitung durch die in §19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen) von 0,7 wird eingehalten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Gemäß Bodenordnungsvertrag ist für die jede Entwicklungsstufe eine absolute maximale Geschoßfläche festgesetzt.
Die Aufteilung der Geschoßfläche an die einzelnen Mitglieder der ARGE der Bauträger Am Bergfeld erfolgt im Rahmen der Umlegung über ein Punktesystem.
Aus diesen Geschoßflächen für die jeweiligen Bauquartiere errechnet sich der Schlüssel für Erschließungsmaßnahmen sowie die Folgenkostenbeiträge.
Unabhängig hiervon stellt die Geschoßfläche einen Grundzug der Planung dar, von dem keine Befreiung für eine Überschreitung in Aussicht gestellt wird.
Möglich wäre es jedoch, nachdem der Bauträger das Bauquartier WA 7.1 noch nicht umgesetzt hat, von diesem Quartier 200 qm im Rahmen einer GF-Verlagerung zu reduzieren.
Hierfür wäre jedoch zur Sicherung der Einhaltung der Gesamt-Geschoßfläche im W 7 auf Kosten des Bauträgers ein vereinfachtes Änderungsverfahren des Bebauungsplanes durchzuführen.
3. Frage zur Überschreitung der Baugrenze im Innenhof
Kann für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 eine Befreiung wegen Überschreitung der beiden Baugrenzen innerhalb des Baufeldes gemäß Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 4. Bauweise, Punkt a um bis zu 1,50 m bzw. im Bereich der Fluchttreppe um bis zu 4,70 m in Aussicht gestellt werden?
Begründung:
Gemäß B-Plan wird das Baufeld WA 2.1 durch mehrere Baugrenzen definiert. Eine Baugrenze definiert die Außenkanten des Baufeldes. Innerhalb dieser Baugrenze befinden sich zwei weitere Baugrenzen, die innerhalb des Baufeldes nicht überbaubare Flächen definieren.
Mit der aktuellen Planung wird die nördliche der beiden inneren Baugrenzen einseitig um 1,50 m überschritten bzw. im Bereich der Fluchttreppe um 4,70 m. Dies entspricht einer Fläche von 37 qm. Die Überschreitung resultiert aus der Gebäudegeometrie und der Wiederholung der Grundrisstypologie. Gleichzeitig wirkt sich die Überschreitung positiv auf die Größe des Angers zwischen Bauteil A und Bauteil B aus.
Mit der aktuellen Planung wird die südliche der beiden inneren Baugrenzen einseitig um 10 cm überschritten. Dies entspricht einer Fläche von 0,01 qm. Die Überschreitung resultiert aus der Aufnahme der Baulinie im Süden sowie der Gebäudegeometrie. Die Überschreitung lässt sich durch sehr dicke Außenwände und die Breite der Laubengangerschließung mit hoher Aufenthaltsqualität begründen.
Durch die Überschreitung der Baugrenze werden keine übergeordneten städtebaulichen Bezüge verlassen. Quantitativ wird die Fläche der nicht überbauten Bereiche im Innenhof mit der vorliegenden Planung weiterhin eingehalten. Durch die Überschreitung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Nachbarbelange werden nicht berührt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Überschreitungen der beiden Baugrenzen innerhalb der Baufelder wird zugestimmt.
4. Frage zum Höhenbezugspunkt
Kann für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 eine Befreiung von dem im Plan angegebenen Höhenbezugspunktes gemäß Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 8. sonstige Festsetzungen, Punkt g zur Festlegung der maximalen Wandhöhe um bis zu 35 cm in Aussicht gestellt werden?
Begründung:
Der Höhenbezugspunkt für das Baufeld WA 2.1 ist gemäß B-Plan auf die Höhe 510,9 m ü. NHN definiert. Die aktuelle Straßenplanung sieht im Bereich des Straßenknickpunktes einen Hochpunkt in Straßenmitte von 511,08 m ü. NHN vor. Gemäß Schemaquerschnitt der Straßenplanung bedeutet dies einen Hochpunkt entlang der Grundstücksgrenze in diesem Bereich von (511,08 m + 0,17 m) 511,25 m ü. NHN. Dieser Hochpunkt der Straßenplanung liegt damit 35 cm über dem festgelegten Höhenbezugspunkt gemäß B-Plan für dieses Baufeld.
Bei der Höhenlage des Gebäudes wird zum einen die Ausbildung eines kleinen Hochparterres, zum anderen die barrierefreie Zugänglichkeit des Innenhofes angestrebt. Ebenso spielt der konstruktive Holzschutz, die Höhenlage der Tiefgarage, die Rampenneigung und die Anschlusshöhen zu den Gehwegen eine große Rolle. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wurde eine Höhenlage im EG von
+ 0,00 = 511,70 m ü. NHN gewählt.
Unter Einhaltung einer lichten Raumhöhe von mind. 2,50 m (geplant 2,53 m), eines durch den Holzbau höheren Deckenpaketes von 39 cm und einer sehr hohen Dämmstoffstärke (EH40 Standard) auf dem Dach ergibt sich eine Wandhöhe in Bezug auf den Höhenbezugspunkt im BPlan von + 13,04 m (OK Attika = 523,94 m ü. NHN).
Damit überschreitet die geplante Wandhöhe die im B-Plan festgesetzte maximale Wandhöhe von 12,70 m um 34 cm. Die Überschreitung resultiert aus der Abweichung der Straßenplanung zu dem festgelegten Höhenbezugspunkt gemäß Bebauungsplan um 35 cm und liegt innerhalb dieser Differenz.
Durch die Befreiung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar.
Stellungnahme der Verwaltung:
Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro der Straßenplanung müssen sich die Höhen auf den Ausführungsplan des Ing.-Büro München West beziehen. Wie auch bei vorangegangen Anfragen wird hierzu von Seiten des Büros kein Problem gesehen den Höhenbezugspunkt dem reellen Bestand anzupassen.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen dürfen nicht überschritten werden
5. Frage zur Überdeckung der Abstandsflächen zwischen Bauteil B und C
Kann für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 eine Abweichung von Art. 6 Abs. 3 BayBO wegen Überdeckung der zulässigen Abstandsflächentiefe zwischen Bauteil B und C in Aussicht gestellt werden, wenn der Nachweis über die ausreichende Belichtung und Belüftung der Wohnungen durch den 45 Grad Lichteinfallswinkel vor notwendigen Fenstern eingehalten wird?
Begründung:
Durch die städtebauliche Setzung mit der gewünschten Raumbildung und Schaffung von Innenhöfen, sowie der Organisation der Baukörper, dem hohen Energiestandard (Tiefe der Baukörper) und der Geschossigkeit der Baukörper, kommt es zwischen Bauteil B und C zu einer Überdeckung der Abstandsflächen.
Die Abstandsflächen dienen der Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung und Belüftung der Wohnungen, sowie zur Einhaltung der Brandschutzanforderungen.
Die ausreichende Belichtung der Wohnungen werden über den vereinfachten Nachweis mittels 45 Grad Lichteinfallswinkel, bezogen auf die Fensterbrüstung, nachgewiesen.
Die Grundrisse sind an dieser Stelle so organisiert, dass entweder an der entsprechenden Fassade keine zur Belichtung notwendigen Fenster vorhanden sind (Bauteil C Westseite) oder dass der 45 Grad Lichteinfallswinkel bezogen auf die Fensterbrüstung eingehalten wird (Bauteil B Ostseite).
Die Sicherstellung des 45 Grad Lichteinfallswinkel gelingt durch die unterschiedliche Geschossigkeit der beiden Baukörper. Deshalb kann die Wohnung im Bauteil B Erdgeschoss ausreichend belichtet werden.
Die erforderliche Belichtung und Belüftung in den o.g. Bereichen ist damit für alle notwendigen Fenster von Aufenthaltsräumen nachgewiesen. Auch die notwendigen Abstände für den Brandschutz werden eingehalten.
Durch die Abweichung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar.
Stellungnahme der Verwaltung.
Die Zuständigkeit zur beantragten Abweichung liegt beim Landratsamt Ebersberg.
6. Frage zur Größe der Fahrradabstellplätze
Kann für das Vorhaben im Baufeld WA 2.1 eine Ausnahme gemäß Fahrradabstellplatzsatzung (FAbS) der Gemeinde Poing §5 (2) von der Fläche der Fahrradabstellplätze von mindestens 1,90 m x 0,70 m durch die Verwendung von geeigneten Fahrradständerkonstruktionen auf die Größe 1,90 m x 0,50 m in Aussicht gestellt werden?
Begründung:
Von der in der Satzung über die Herstellung und Bereithaltung von Abstellplätzen für Fahrräder der Gemeinde Poing definierten Fläche eines Fahrradabstellplatzes von mindestens 1,90 m x 0,70 m wird mit der vorliegenden Planung abgewichen.
Die Fahrradabstellplätze werden mit vom ADFC empfohlenen geeigneten Fahrradständern ausgestattet, die bei Hoch- / Tief-Einstellung der Vorderräder einen Radabstand von 0,5 m aufweisen. Diese Fahrradständer sind vom ADFC technisch geprüft und empfohlen.
Gemäß Satzung kann von den genannten Maßen bei geeigneten Fahrradständerkonstruktionen ausnahmeweise abgewichen werden.
Alle Fahrradabstellplätze sind gut erreichbar. Um die Unterbauung durch die unterirdisch angeordneten Fahrradabstellbereiche zu Minimieren und um innerhalb der maximal zulässigen GRZ zu bleiben werden geeignete Fahrradständerkonstruktionen verwendet. Durch diese Fahrradständerkonstruktionen wird die Nutzung der Abstellbereiche nicht eingeschränkt. Die geringere Unterbauung ist für die Versickerung des Niederschlagswassers hilfreich und trägt zu einem ökologisch vertretbaren Bauvorhaben bei.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Abweichung von der Fahrradabstellplatzsatzung kann zugestimmt werden.
Gemäß § 5 Abs. 2 der Fahrradabstellplatzsatzung kann von dem Maß 1,90 m auf 0,70 m abgewichen werden. Die Fahrradanlage entspricht der Empfehlung des ADFC.
Nach der vorliegenden Planung werden 45 oberirdische Stellplätze und 101 Stellplätze in der TG errichtet. Die Anzahl der zu errichtenden Stellplätze richtet sich nach § 8 der Festsetzungen zum Bebauungsplan.
Die Tiefgarage enthält eine separate Zufahrt für Fahrräder.
Stellflächen für Lastenräder sind von Seiten des Bauherrn geplant und bei Bauantragsstellung nachzuweisen.