26.07.2022 BUA (ö TOP 3.3.)
Aufstellungsbeschluss
12.09.2023 BUA (TOP 2.3)
Vorstellung Bebauungsplanentwurf
13.10.2023 mit
17.11.2023 Darlegung für die Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Behörden- /Trägerbeteiligung
Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
1. Poinger Bürger, Schreiben vom 15.11.2023
2. Poinger Bürger, Schreiben vom 31.10.2023
3. Poinger Bürger, Schreiben vom 31.10.2023
4. Poinger Bürger, Schreiben vom 14.11.2023 und 18.03.2024
Keine Anregungen haben folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange vorgebracht:
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Schreiben vom 13.11.2023
ARGE der Bauträger, Schreiben vom 18.10.2023
Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 23.10.2023
Gemeinde Anzing, Schreiben vom 26.10.2023
Gemeinde Kirchheim, Schreiben vom 09.10.2023
Gemeinde Pliening, Schreiben vom 20.11.2023
Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 22.11.2023
Industrie- und Handelskammer, Schreiben vom 02.11.2023
Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 10.11.2023
Landratsamt Ebersberg, Kreishochbau und Liegenschaften, Schreiben vom 05.10.2023
Landratsamt Ebersberg, Abfallwirtschaft und Kreisstraßen, Schreiben vom 06.10.2023
Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 17.11.2023
Landratsamt Ebersberg, Bodenschutzrecht, Schreiben vom 24.10.2023
Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 13.11.2023
Markt Markt Schwaben, Schreiben vom 05.10.2023
Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 06.10.2023
Regionaler Planungsverband, Schreiben vom 26.10.2023
SWM Service GmbH, Schreiben vom 13.11.2023
Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 17.11.2023
TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 04.10.2023
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.11.2023
gKu VE München-Ost, Schreiben vom 23.10.2023
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 22.11.2023
Bayernnets GmbH, Schreiben vom 09.10.2023
Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 08.11.2023
Eisenbahn-Bundesamt Außenstelle München, Schreiben vom 13.11.2023
Nicht geäußert haben sich folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange:
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Bayer. Landesamt für Denkmalpflege
Bayerischer Bauernverband
Bayernwerk AG
Brandschutzdienststelle im Landratsamt Ebersberg
Deutsche Telekom
Eberwerk GmbH &Co.KG
Landratsamt Ebersberg, Abt. 51 Gesundheitsamt
Kreisheimatpflege im Landratsamt Ebersberg
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum
Bund Naturschutz Bayern e.V.
DB Services Immobilien GmbH
Gewerbeaufsichtsamt München-Land
HBV Handelsverband Bayern e.V.
Polizeiinspektion Poing
1. Poinger Bürger, Schreiben vom 15.11.2023
Gegen die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 55 für Poing „Am Bergfeld - W 5, MI, Gemeinbedarf' im Bereich der Bauquartiere WA 6, WA 7 und WA 8 erhebe ich namens und in Vollmacht meiner Mandanten die folgenden Einwendungen.
Einwendungen:
Die 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 55 wäre aus den folgenden - beachtlichen (vgl. §§ 214, 215 BauGB) - Gründen unwirksam, sollte sie in der ausgelegten Form beschlossen werden:
I. Planerische Erwägungen treffen für das konkrete Grundstück meiner Mandanten nicht zu — Ausnahme wäre zwingend zu machen:
Der Bebauungsplan wäre bereits deshalb unwirksam und leidet an einem beachtlichen Abwägungsfehler, weil die planerischen Erwägungen für das Grundstück meines Mandanten FlNr. 3283 nicht zutreffen und für das Grundstück meines Mandanten daher - ebenso wie für das Grundstück FlNr. 3285 - eine Ausnahme wie folgt zu machen wäre:
Festsetzung einer Ausnahme auch für FlNr, 3283:
III
GF + 40
Denn beim konkreten Grundstück meiner Mandanten bestehen die den planerischen Erwägungen zugrundliegenden Unsicherheiten der Zuordnung des Aufbaurechts gerade nicht:
Ausweislich der Grundlagenurkunde UR-Nr. 807/K/2010/WK-ki des Notars Dr. Winfried Kössinger vom 05.05.2010 - K 1 wurde das Aufbaurecht durch Bestellung entsprechender Dienstbarkeiten (vgl. 5.7 "Überbaurecht"! und auch im mitbeurkundeten Plan „Dachgeschoss" eindeutig und zweifelsfrei und unwiderruflich dem Haus R 11 meiner Mandanten (= Reiheneckhaus Gebrüder Grimm-Straße 24 d, 85586 Poing, FlNr. 3283) zugewiesen.
Zudem ergibt sich auch aus der entsprechenden Baugenehmigung mit Eingabeplanung - K 2 zweifelsfrei, dass auf dem Haus R 11 meiner Mandantin das weitere Geschoss („Dachgeschoss") entstehen soll.
Auch durch die öffentlich-rechtliche Eingabeplanung und Baugenehmigung hat daher eine Zuordnung des Aufbaurechts an meine Mandanten stattgefunden.
Nachdem die planerischen Erwägungen („Unsicherheit über die Zuordnung der Aufbaurechte") für das konkrete Grundstück meiner Mandanten daher nicht zutreffen, stellt sich die Planung insoweit schon nicht als erforderlich i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB dar.
Für das Grundstück meiner Mandanten ist daher im Wege einer Ausnahme zwingend das
Aufbaurecht zu belassen, widrigenfalls der Bebauungsplan fehlerhaft wäre:
Festsetzung einer Ausnahme auch für FlNr. 3283
III
GF + 40
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Mit Vorlage der Grundlagenurkunde zum Kauf des Hauses wird nachgewiesen, dass explizit für das Haus FlurNr. 3283 das Baurecht für den noch nicht ausgeführten Dachaufbau genau diesem Haus zugeordnet wurde. Es herrscht in dieser Bauzeile also keine Rechtsunsicherheit. Ziel und Notwendigkeit der Bebauungsplanänderung sind hier dadurch nicht gegeben. Damit kann hier, wie beantragt, der 2.Dachaufbau mit "GF+40" eingetragen werden oder alternativ diese Hauszeile aus dem Umgriff der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden.
II Planung leidet auch im Übrigen an schweren Fehler:
Vom konkreten Grundstück meiner Mandanten einmal abgesehen, leidet die Planung auch an weiteren, gravierenden Abwägungsfehler, die zur Nichtigkeit der Satzung führen würden.
1. Es bestehen die Aufbaurechte zuordnende Grundlagenurkunden für sämtliche Häuser:
Die Planung ist schon deshalb auch allgemein nicht erforderlich gem. § 1 Abs. 3 BauGB, weil entsprechende notarielle Grundlagenurkunden für sämtliche Häuser im Plangebiet bestehen, so dass die erwähnten (rechtlichen) Unsicherheiten über die Zuordnung der Ausbaurechte schon nicht bestehen.
Zudem gibt es auch für die übrigen Häuser entsprechende Baugenehmigungen mit genehmigten Eingabeplänen, in welchen die Zuordnung der Ausbaurechte vorgenommen wurde.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Nach Erfahrung mit den Eigentümern einer Hauszeile ohne Zuordnung der Aufbaurechte in den Kaufverträgen musste die Gemeinde davon ausgehen, dass die Regelung in den meisten Fällen nicht getroffen wurde. Kann die Zuordnung der verbleibenden Aufbaurechte für bestimmte FlurNrn. nachgewiesen werden, sieht die Gemeinde keine Notwendigkeit, dieses Baurecht zu streichen. Mit der Streichung vermieden werden sollen nur nachbarliche Konflikte durch fehlende privatrechtliche Vereinbarungen und damit in der Folge uneindeutige Festsetzungen des Bebauungsplanes.
2. Zuordnung durch Auslegung der späteren zivilrechtlichen Urkunden und ggf. spätere Eingabeplanungen aufzulösen - ursprüngliche Flexibilität war sogar gewollt:
Es liegt gerade dem planerischen Konzept für die längeren Reihenhausgruppen als gewollt zugrunde (vgl. Ziff. 4.3 der Planbegründung), dass die genaue Zuordnung der einzelnen Häuser - und auch der Aufbaurechte! - erst später durch die Bauträger - im Wege der zivilrechtlichen Zuordnung und/oder der späteren Eingabeplanung und der dann zu erteilenden Baugenehmigungen - erfolgt.
Es liegt somit schon keine, „Unsicherheit" vor, wie von der Gemeinde behauptet, sondern das ist gerade Teil des planerischen Konzepts: eine gewisse Flexibilität bei den langen Reihenhausgruppen.
Diese ist - entsprechend dem planerischen Konzept - auf der späteren zivilrechtlichen Ebene durch Zuordnung in den jeweiligen Bauträgerverträgen, Kaufverträgen und Notarurkunden aufzulösen.
Ggf. erfolgt die Auflösung auch in der späteren Eingabeplanung und den Baugenehmigungen.
Nachdem die Gemeinde - entgegen der ursprünglichen planerischen Konzeption - schon gar nicht versucht, die Zuordnung der Aufbaurechte anhand der späteren zivilrechtlichen Urkunden vorzunehmen (vgl. I.: hier gibt es, wie bei allen Häusern, eine entsprechende notarielle Grundlagenurkunde, die über die Einräumung von Dienstbarkeiten und durch planerische Darstellung die Aufbaurechte eindeutig einem Haus zuweist), fehlet es zum einen an der Erforderlichkeit der Planung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB), zum anderen liegt auch ein schwerer Abwägungsfehler vor, weil dieser - sogar in der ursprünglichen planerischen Konzeption angelegte Gesichtspunkt (sc. Flexibilität und spätere Zuordnung auf der Ebene zivilrechtlicher Urkunden) - hier völlig übergangen wurde („Abwägungsdefizit").
Stellungnahme der Planfertigerin Verwaltung:
Richtig ist, dass die Flexibilität für die Errichtung der an Wohngebäude konzeptionell gewünscht war. Eine Regelung für nicht von Anfang an errichtete Aufbauten in den Kaufverträgen hat anscheinend, anders als bisher angenommen, nicht in allen Fällen, voraussichtlich sogar nur in wenigen Fällen, stattgefunden. Die Gemeinde hat alle Eigentümer, die Einwände geäußert haben angeschrieben, um zu klären, ob Ihnen Zuordnungen der Aufbaurecht in den Kaufverträgen vorliegen. Bisher wurden keine Nachweise vorgelegt.
Aus diesem Grund sieht sich die Gemeinde verpflichtet, die durch Fehlen der zivilrechtlichen Regelungen entstandenen rechtlichen Unklarheiten zu beseitigen. Ist das jedoch zivilrechtlich geregelt, besteht für den Bereich keine Notwendigkeit einer Bebauungsplanänderungen und der Bereich kann aus dem Umgriff der Änderung herausgenommen werden
3. Rechtsfolge der kompletten Streichung der Aufbaurechte fernliegend:
Im Übrigen ist auch die gewählte Rechtsfolge, die der Auflösung der angeblichen - wie nicht und wie bestritten - „Unsicherheit" dienen soll, nämlich die komplette Streichung der Aufbaurechte nicht nur fernliegend, sondern auch nicht erforderlich i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB und auch unverhältnismäßig.
So liegt es wesentlich näher, hier auf verschiedene Konzepte der - nachträglichen – Zuordnung der Aufbaurechte zurückzugreifen (und sei es als allerletztes Mittel: ein Losentscheid; vorher gäbe es freilich noch zahlreiche vorrangige Methoden), statt - hier wird die Planung fast ein wenig „kindisch" - die Aufbaurechte komplett und für alle Aufbauberechtigten zu streichen.
Letztlich bedarf es dieser nachträglichen planerischen Zuordnung der Aufbaurechte hier schon nicht, weil sich die Aufbaurechte bereits - wie in der flexiblen planerischen Konzeption angelegt – durch die späteren Notarurkunden (Grundlagenurkunden, Kaufverträge u.a.) bzw. der Eingabeplanungen eindeutig zuordnen lassen.
Stellungnahme der Planfertigerin bzw. Verwaltung:
Es geht hier um Fälle, die nicht in Notarurkunden geregelt sind. Bei allen genannten Neuverteilungen kommt es auch zu Ungerechtigkeiten. Deshalb hat man sich in diesen Fällen für eine Gleichbehandlung durch Streichung entschieden.
4. Auslösen einer Entschädigungspflicht:
Schließlich würde die Planung auch eine Entschädigungspflicht gem. § 42 Abs. 1 BauGB auslösen, vgl. Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Aufl. 2022, Kap: 16 Rn 16.33 ff.
Hier hätte jedenfalls die Gemeinde diese enorm hohen Entschädigungsansprüche - wie bewegen uns beim Verlust der Aufbaurechte im Bereich von mehreren Millionen Euro, ggf. zweistellige Millionenbeträge - als Ermessenskriterium - sehr hohe Kosten für den Gemeindehaushalt, stark negatives Abwägungskriterium - bei ihrer Abwägung in den Blick nehmen müssen.
Dass sie dies nicht getan hat, stellt einen relevanten Abwägungsfehler in Gestalt des sog. Abwägungsdefizits dar.
Auch deshalb könnte die Planung keinen Bestand haben und wäre auf Normenkontrolle (§ 47 VwGO) hin in jedem Falle für unwirksam zu erklären.
Ich rate daher dringend davon ab, die hier streitgegenständliche Planung als Satzung zu beschließen.
Die Rechtsfehler sind so zahlreich und so gravierend, dass der Plan keinen Bestand haben könnte.
Zudem sind auch die millionenschweren Entschädigungszahlungen gem. § 42 Abs. 1 BauGB - erstmalig; dies wurde bislang sträflich übersehen - in den Blick zu nehmen.
Die - ohnehin unwirksame - Planung würde ein „teurer Spaß", sollte ein Gericht doch von der Wirksamkeit der Planung ausgehen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Da 10-15 Jahre lang die Dachaufbauten nicht in die Realität umgesetzt wurden, ist für die Entschädigung § 42 Abs. 3 BauGB zugrunde zu legen.
Gäbe es eine Entschädigung stellte sich darüber hinaus die Frage, wem eine Entschädigung zustände. Bei einem Reihenmittelhaus könnte ein Dachaufbau nur von einem von 2 bis 4 Nachbaren (je nach Lage des dargestellten Aufbaus und der jeweiligen Hausbreiten) errichtet werden. Keiner dieser Beteiligten hat jedoch das eindeutige Recht für die bauliche Umsetzung.
Ich kündige für diesen Fall bereits jetzt die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen gem. § 42 Abs. 1 BauGB für meine Mandanten an.
Ich hoffe, dass die beachtlichen Einwendungen meiner Mandanten im Verfahren berücksichtigt werden und der Bebauungsplan, so wie er vorliegt, nicht als Satzung beschlossen wird. Gerne stehe ich der Gemeinde für Gespräche zur Verfügung.
Sollte jedoch wider Erwarten der Bebauungsplan als Satzung so beschlossen werden, würden meine Mandanten diesen im Wege der Normenkontrolle angreifen wie sie auch auf eine Entschädigung für erlittene Planungsschäden gem. § 42 Abs. 1 BauGB klagen würden.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Im Falle Ihrer Mandanten konnten Sie die Zuordnung des Aufbaurechts in den Unterlagen des Kaufes nachweisen. Das 2. dargestellte Aufbaurecht auf dieser Hauszeile ist bereits umgesetzt. Damit ist hier eine gemeindliche Regelung nicht mehr erforderlich.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die betreffende Bauzeile wird aus dem Umgriff herausgenommen.
2. Poinger Bürger, Schreiben vom 31.10.2023
Mit Bestürzung haben wir die, von Ihnen zu unserem Nachteil beabsichtigte Abänderung des
rechtsgültigen Bebauungsplans vom 11.12.2008 (veröffentlicht am Freitag, den 13.10.2023) zur Kenntnis genommen.
Unser Grundstück 3370 ist von Ihrer Änderungsabsicht betroffen, weshalb wir uns gezwungen sehen, hierzu Stellung zu nehmen.
Wir fragen uns trotzdem, warum wir bei einer derartig gravierenden Sache als betroffene Partei nicht direkt angeschrieben wurden, sondern nur über den Umweg einer Veröffentlichung auf der
gemeindlichen Internetseite darauf aufmerksam gemacht werden sollten
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Es wird die Bebauungsplanänderung mit der Beteiligung der Öffentlichkeit nach Baugesetzbuch und mit der ortsüblichen Bekanntmachung im Internet durchgeführt.
I.
In der Begründung zur beabsichtigten Änderung führen Sie zunächst an,
„Der Bebauungsplan Nr. 55 Poing „Am Bergfeld" von 2008 berücksichtigte den Wunsch der damaligen Eigentümer (Wohnungsbaugesellschaften), bei den Reihenhäusern noch keine Unterteilung in Einzelgrundstücke vorzunehmen. Damit sollte die Vermarktung und Umsetzung mit verschieden breiten Hauseinheiten ermöglicht werden."
Spätestens mit der Erstellung der Verkaufsunterlagen der Bauträger erfolgte eine Festlegung der Hausbreite(n) und folglich auch eine Unterteilung in Einzelgrundstücke bzw. -häuser.
Ebenso ergaben sich aus den Verkaufsunterlagen für die zukünftigen Eigentümer eine
Baubeschreibung mit genauen Abmessungen der zu „vermarktenden" Immobilien.
Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte die Gemeinde also eine beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans durchführen müssen, da für die Kaufinteressenten ja neben den reinen Verkaufsunterlagen auch ein rechtlich bindender Bebauungsplan mit etwaigen Erweiterungsmöglichkeiten der zu erwerbenden Immobilie von erheblicher Relevanz ist.
Dieser beinhaltet neben zahlreichen Pflichten und Vorgaben durch die Gemeinde, wie beispielsweise die für Umfriedungen zulässige Zaunart, Zaunhöhe und Abstand des Zauns zum Boden auch die Rechte, wie beispielsweise die mögliche Aufstockung der zu erwerbenden Immobilie.
Nebenbei dürfen wir darauf hinweisen, daß unsere Hausbreite geringer als die des angrenzenden Nachbarhauses ist (Innenmaß: 6,44m vs. 6,61m).
In unserem Fall halten wir die im Bebauungsplan vom 11.12.2008 eingezeichnete dritte GF mit 40 qm, jedenfalls für gültig und rechtlich belastbar.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der rechtsgültige Bebauungsplan wurde vor der Bebauung abgeschlossen und diente als rechtliche Vorgabe für die Bebaubarkeit und für die Aufteilung des Areals unter den Bauträgern nach Anteil ihres Besitzes. Auf dieser Grundlage wurden dann von den damaligen Eigentümern die Baukonzepte erstellt oder Grundstücke an Bauunternehmen weiterveräußert. Die Aufteilung der Hausbreiten geschah erst später im Rahmen der baulichen Umsetzung. Die dann vorgenommene Grundstücksteilung für die Baugrundstücke konnte im Rahmen des gültigen Bebauungsplanes vorgenommen werden.
Bei einem Teil der Kaufverträge für die einzelnen Häuser wurde anscheinend noch nicht umgesetztes Baurecht für die Dachaufbauten keinem der Häuser zugeteilt. Die Kaufverträge sind zivilrechtlicher Natur und sind der Gemeinde nicht zu Kenntnis gelangt.
Erst mit den Nachfragen zu den möglichen Dachaufbauten wurde jetzt das weitgehende Fehlen dieser Zuordnung und die damit entstandene Rechtunsicherheit aufgedeckt. Die damit und mit der Flexibilität der Lage im Bebauungsplan entstandene rechtliche Unsicherheit für das Baurecht soll nun behoben werden, auch um nachbarliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Sollten in den Verkaufsunterlagen die nicht umgesetzten Aufbaurecht bereits einzelnen Grundstücken zugeordnet sein, könnte die jeweilige Hauszeile wieder aus dem Umgriff der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden.
Das in dieser FlurNr. dargestellte Aufbaurecht berechtigt nach gültigem Bebauungsplan zu einer Ausführung entweder hier auf diesem Grundstück des Einwenders oder alternativ auf dem Nachbargrundstück (nach Festsetzung 3.3.) Anders sieht es aus, wenn das Aufbaurecht in den Kaufunterlagen eindeutig einem Grundstück zugeordnet wurde, das wäre gegenüber der Gemeinde nachzuweisen.
II.
In der weiteren Einlassung wird angegeben
„Deshalb wurde bei dem dargestellten zulässigen Baurecht im 2. OG für Dachaufbauten bei diesen Reihenhäusern eine Verschiebung innerhalb der Zeile um bis zu 10 m zugelassen, um eine Abstimmung auf die dann entstehenden Grundstücksgrenzen und Wohnungskonzepte zu ermöglichen (Festsetzung 3.3)."
Diese Begründung ist nicht eindeutig und bedarf einer weiteren Erläuterung und Dokumentation. In keinem Fall ist die angegebene „zulässige Verschiebung" um 10m für einen Laien (privater Immobilienkäufer) verständlich formuliert; es ist außerdem keine Richtung im Raum, in die verschoben werden dürfte, angegeben. Es handelt sich daher um eine mißverständliche Formulierung.
Zudem erreichen die Hausbreiten der Reihenhäuser kaum 10m, weshalb die Zahl keinen Bezug zu den tatsächlichen Hausbreiten zu haben scheint und wie aus der Luft gegriffen wirkt.
Wir haben vielmehr den Eindruck, daß die Angaben, welchen der einzelnen Häuser die Möglichkeit einer zusätzlichen dritten Geschoßfläche ermöglicht werden sollte, durchaus eindeutig und bewußt auf den jeweiligen Hauszeichnungen des Bebauungsplans platziert wurden.
Betrachtet man deren „Verteilungsmuster", dann scheint dies jedenfalls nicht zufällig geschehen oder willkürlich verteilt, auch wenn der Eindruck entstehen könnte.
Überdies entnehmen wir allein schon aus der Festsetzung 3.4, daß „in WA6, WA7, WA8 und WA9", wo „über dem 2. Vollgeschoss in den Bauräumen, in denen keine Aufbauten im 3. Geschoss dargestellt" wurden, „Dachaufbauten zulässig" sind, „solange sie in der Größe 20% der jeweilig festgesetzten Grundfläche nicht überschreiten".
Das bestätigt im Umkehrschluß unsere Einschätzung, daß dort, wo Aufbauten in der 3. Geschossfläche dargestellt sind, diese auch genau dort (!) ihre Gültigkeit haben müssen, da andernfalls die Festsetzung 3.4 ja unsinnig wäre.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die Bauräume im B-Plan lassen neben verschiedenen Hausbreiten auch unterschiedlich viele Häuser zu. Die Aufbauten sollten möglichst viel Spielraum bei der Realisierung lassen. Deshalb wurde die Verschiebung um 10 m ohne Richtung gewählt.
Wegen der Missverständlichkeit und die teilweise beim Verkauf nicht getroffenen Verortungen der Aufbauten zu einzelnen Grundstücken sieht sich die Gemeinde in der Pflicht, eine Eindeutigkeit herzustellen.
Die Festsetzung 3.4. gilt unverändert weiter. Damit sollte eine innere Zugänglichkeit zum Dach ermöglicht werden. 20% der festgesetzten Grundfläche des Hauses dürfen auf jedem der Häuser in WA6, WA7, WA8, WA9, bei denen kein Baurecht mit +40 GF in der Ebene III zulässig ist, errichtet werden.
Beabsichtigt ist, dass entweder ein Aufbaurecht mit 40 qm GF oder ein kleinerer Aufbau nach Festsetzung 3.4 in Anspruch genommen werden kann. Zur Klarstellung sollte es heißen: "3.4 in WA6, WA7, WA8, WA9 sind über dem 2.Vollgeschoß in den Bauräumen, in den keine Aufbauten im 3. Obergeschoß errichtet sind, Dachaufbauten zulässig, solange sie in der Größe 20% der jeweiligen festsetzten Grundfläche nicht überschreiten...."
III.
„Der überwiegende Teil der zulässigen Aufbauten wurde mit der Ersterrichtung der Gebäude bereits umgesetzt."
Kann diese Behauptung zahlenmäßig belegt werden? Rein vorsichtshalber wird mit Nichtwissen bestritten, daß es sich bei dieser Behauptung um eine Tatsache handelt.
Ein kurzer Blick auf den Plan und aus dem Fenster unseres Wohnhauses scheint zumindest das Gegenteil nahezulegen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die Aussage bezieht sich auf das gesamte Gebiet, nicht auf einzelne Hauszeilen. Im Gebiet sind 20 Aufbauten realisiert, 14 Aufbauten würden durch diese Änderung entfallen.
IV.
„Nachdem die Grundstücksteilungen durchgeführt und die Teilgrundstücke seit gut 10 Jahren bebaut und verkauft sind, haben sich jetzt im Zusammenhang mit noch nicht umgesetztem Baurecht rechtliche Unklarheiten ergeben."
Halten Sie es generell für den richtigen Weg, die durch die Gemeinde verursachten Unklarheiten zu Lasten einiger Weniger ohne irgendeinen Ausgleich zu „klären"?
Und warum sollen die Immobilienunternehmer eine günstigere Behandlung erfahren als diejenigen, die sich mit dem Hauskauf einer langfristigen finanziellen Bindung (zzgl. Abgabenlast) unterzogen haben?
Wäre nicht vielmehr der richtige Lösungsansatz (auch angesichts der seit Jahren herrschenden Wohnungsnot), ggfs. einfach allen Eigentümern der betreffenden Häuser das Recht einer III. GF zuzugestehen, anstatt nun pauschal einzelne Immobilieneigentümer unnötigerweise mit einer rechtlich umstrittenen nachträglichen Wegnahme des Rechts zu belasten?
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die Bauträger wurden bei der Grundstückszuteilung die Aufbaurechte in der Wertermittlung mitberechnet. Wenn sie dieses Baurecht nicht ausgenutzt oder beim Verkauf in den Unterlagen dieses Recht nicht einem bestimmten Haus zugerechnet haben, ist das Baurecht heute nach gültigem Bebauungsplan aufgrund Festsetzung 3.3 nicht mehr einem bestimmten Haus zuzurechnen. Die betreffenden Häuser sind also die mit dargestelltem Aufbaurecht und genauso ihre Nachbarn. Bei Mittelhäusern würde sich das Aufbaurecht verdrei- bis vervierfachen. Ließe man bei allen Betroffenen jetzt das Aufbaurecht zu, führte das zu breiten Bereichen der 3-Geschossigkeit und zu einer Verdichtung und Erhöhung der Geschossfläche des Wohngebietes. Die Geschoßfläche stellt einen Grundzug der Planung des gesamten Gebietes am Bergfeld dar. Ansonsten führe das zu einer Präzedenzwirkung für andere Vorhaben in den Baugebieten am Bergfeld.
V.
„Dort, wo die Aufbauten nicht mit der Errichtung der Gebäude umgesetzt wurden, ist mit der Festsetzung 3.3 - die eine Verschiebung dieser Aufbauten um 10m zulässt - nun eine Rechtsunsicherheit entstanden, wem das Baurecht genau zusteht."
Hierzu auch sh. II.
Üblicherweise stehen zur Klärung von Rechtsunsicherheiten die Gerichte zur Verfügung.
Wir halten es nicht für eine Aufgabe der Gemeinde, eine Art „Friedensrichter" zu spielen, da hierbei die unabhängige Interessensabwägung oft zu kurz kommt und daher immer die Gefahr der Parteilichkeit mit sich bringt.
Zudem könnte ja auch ausschließlich die Ursache der Rechtsunsicherheit, nämlich die genannte Festsetzung 3.3 ersatzlos und ausschließlich gestrichen werden.
Dadurch würde keine der betroffenen Parteien, die bisher der Überzeugung war, nach dem gültigen Bebauungsplan aus 2008 noch aufstocken zu können, benachteiligt werden und trotzdem Klarheit hergestellt werden können.
Den Häusern, bei denen bislang eine 3. GF im ursprünglichen Bebauungsplan eingezeichnet war, muß jedoch in jedem Fall das zustehende Recht erhalten bleiben — unabhängig von etwaigen Verschiebungen (durch Bauträger vorgenommen oder nicht).
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Es ist Pflicht der Gemeinde, einen rechtssicheren Bebauungsplan zu erstellen. Da jetzt anhand einiger Beispiele die Unklarheit für die Eigentümer erkannt wurde, muss sie den Mangel beheben.
Außerdem können gerichtliche Streitigkeiten nicht im Interesse der Nachbarschaft und auch der Gemeinde sein. Da nach Festsetzung 3.3 auch die Nachbarn alternativ ein Aufbaurecht haben, bedeutet nur die Streichung der Festsetzung 3.3 für sie einen Verlust des Baurechts und damit eine Ungleichbehandlung der Eigentümer. Die Einwendungen von Eigentümern ohne dargestelltem Aufbaurecht bestätigt, dass auch diese Eigentümer sich ein Baurecht zuschreiben.
Deshalb hat sich die Gemeinde zur Streichung dieser Baurechte insgesamt entschieden.
VI.
„Es liegt bereits ein Bauantrag für eine nachträgliche Aufstockung eines solchen Aufbaus vor. Hierzu erhielt die Gemeinde Einwände der Nachbarn, dass aufgrund der Regelung in der Festsetzung Nr. 3.3 der Aufbau nicht eindeutig einem Wohngebäude zuzuordnen wäre und sie ebenso ein Baurecht haben könnten."
Der angeführte Bauantrag liegt uns nicht vor.
Die Einwände der Nachbarn könnten auch anderweitige Gründe haben: Verschattung, zusätzlichen Baulärm, Schmutz möchte verständlicherweise kaum noch jemand nach einem guten Jahrzehnt an durchgehenden Bautätigkeiten hier haben.
Die Uneindeutigkeit der vorgenannten Festsetzung 3.3 wäre leicht durch die von uns unter IV. vorgeschlagene Vorgehensweise zu lösen und damit die Argumentation der besagten Nachbarn zu entkräften.
Falls der Gemeinde tatsächlich an einer für alle einvernehmlichen Lösung gelegen sein sollte, empfehlen wir daher ausdrücklich die unter IV. genannte Alternative, ersatzweise die Streichung der Festsetzung 3.3 unter gleichzeitiger Beibehaltung der bisherigen Rechte.
Überdies hätten nach der Festsetzung 3.4 die direkten Nachbarn ja immerhin auch das Recht (in etwas geringerem Umfang), eine Aufstockung i.H.v. 20% ihrer Grundfläche durchzuführen
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die angeführten Gründe für eine nachbarliche Ablehnung können natürlich zutreffen.
Wie in der Begründung der Änderung aufgeführt, würde auch eine von der Gemeinde jetzt vorgenommene Verortung der Aufstockungsmöglichkeit zu einer Ungerechtigkeit führen, da einer zwar Baurecht behält, aber den Nachbarn, die jetzt nach dem gültigem Bebauungsplan alternativ das Potential eines Aufbaus hätten, das Recht genommen wird. Außerdem gibt es dargestellte mögliche Aufbauten, die über 2 Häusern liegen. Deshalb hat sich die Gemeinde für eine Gleichbehandlung entschieden.
VII.
„Des Weiteren enthielt der Bebauungsplan in diesem Bereich eine fehlerhafte zeichnerische Darstellung (Anordnung des Planzeichens „III" für das 3. Geschoss neben dem Umgriff des Aufbaus)."
Diese möglicherweise fehlerhafte zeichnerische Darstellung hätte der Gemeinde vor Veröffentlichung des Bebauungsplans auffallen müssen — zumindest fällt die Prüfung der Fehlerfreiheit in deren Zuständigkeit und damit in deren Haftungsbereich.
Auch hier sind wir der Meinung, daß es bei Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich Sache der Einzelparteien ist, sich untereinander zu einigen, bzw. ersatzweise mit Hilfe eines Gerichts eine verbindliche Regelung zu erwirken, anstatt die Allgemeinheit mit einem Zwang zu behelligen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der Darstellungsfehler ist tatsächlich während des Verfahrens und danach 15 Jahre lang niemandem aufgefallen, obwohl der Plan durch viele Hände ging.
Mit der Herausnahme der Aufbauten entfällt auch dieser Fehler (eine verschobene Geschoßzahl).
Es ist auch sicher nicht im Sinne einer guten Nachbarschaft, wenn sich Nachbarn vor Gericht streiten müssen.
VIII.
„Mit dieser Bebauungsplan-Änderung soll gesichert werden, dass hier auch langfristig eine Bebauung mit Einfamilienhäusern mit grundsätzlich 2 Geschossen bestehen bleibt."
Wenn dem so wäre, warum sollen dann anscheinend die angegebenen Änderungen in der neuen Planung nicht bei sämtlichen (!) Gebäuden in W5 umgesetzt werden?
Es gibt immer noch Immobilien mit im Plan eingezeichneter III. GF, die tatsächlich nicht ausgeführt wurde. Zugleich wird dort sowohl im alten, als auch im geplanten abgeänderten, „neuen" Bebauungsplan weiterhin eine III. GF ausgewiesen. Von der geplanten Änderung zu einer Art „status-quo" sollen also trotz der genannten Begründung (Bebauung mit EFH mit grds. 2 Geschossen) offenbar immer noch Immobilien ausgenommen werden.
Um eine unangemessene und vor allem einseitige Benachteiligung der durch Ihren Beschluß Betroffenen zu vermeiden, müßte die Gemeinde für alle Gebäude (innerhalb des betroffenen Baugebietes W5) eine gleichlautende Änderung (Einschränkung) beschließen.
Wir halten in diesem Fall den Gleichheitsgrundsatz für gefährdet.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der eine im Vorentwurf dieser Bebauungsplanänderung festgesetzter Dachaufbau sichert einen bestehenden Aufbau, da er gegenüber der Darstellung in Bebauungsplan 2008 verschoben ist. Ein zweiter dargestellter Aufbau ist im Kaufvertrag einem Grundstück zugeschrieben. Im Entwurf soll diese Hauszeile deshalb herausgenommen werden, da hier keine Rechtsunsicherheit besteht. Mit der Reduzierung des Umgriffs um die betreffende Hauszeile ist kein Aufbau innerhalb des Änderungsumgriffes mehr dargestellt. Nicht ausgeführte Aufbauten wurden gleichbehandelt und entfallen.
Außerhalb des jetzigen Umgriff der Änderung bestehen die Aufbauten in der dargestellten Anzahl oder sind durch die Lage oder die Verortung in den Kaufvertragsunterlagen rechtlich ausreichend klar.
IX.
„Oberhalb dieser beiden Basisgeschosse sollen nur einzelne Aufbauten eine belebtere Dachlandschaft erzeugen. Die bereits umgesetzten Aufbauten erfüllen bereits dieses Ziel."
Eine „Belebung" der Dachlandschaft kann wohl kaum durch „einzelne Aufbauten" stattfinden. Dieser Begriff scheint wohl eher einer Marketingagentur für Immobilien entsprungen zu sein. Zudem findet sich diese Formulierung nicht im Bebauungsplan von 2008. Man könnte diese
Begründung auch als fadenscheinig bezeichnen, da unserer Erfahrung nach bei Sachen „Leben" eher auszuschließen ist, während hingegen natürlich die geforderte Dachbegrünung den Anschein von Leben erwecken könnte.
In diesem Zusammenhang stellt sich uns gleichzeitig aber die Frage, warum nach 15 Jahren Bebauungsplan mit der dort erzwungenen Dachbegrünungspflicht diese bis heute nicht allgemein durchgesetzt wurde, bzw. die Gemeinde bislang nicht Sorge für deren Umsetzung getragen hat. Luftbildaufnahmen aus allgemein zugänglicher Quelle würden auch der Gemeinde die kostenfreie (Vor-) Prüfung ermöglichen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Im Bebauungsplan von 2008 ist die Modellierung der Gebäudehöhe in der Begründung unter "4.4 Äußere Gestaltung" (3.Absatz) formuliert. Es geht hier um eine Lebendigkeit im Erscheinungsbild.
Bei den Satteldächern im mittleren Bereich wurde aufgrund der Dachneigung keine Begrünung gefordert.
Im Luftbild ist bei den Flachdächern oder flachgeneigten Dächern die tatsächliche allgemeine Umsetzung zu erkennen - mit einer durchgängigen Dachbegrünung oder Bestückung mit Photovoltaikanlagen. Es sind nur einzelne wenige Verblechungen zu sehen.
X.
„Dagegen soll sich [?] eventuell hochschaukelnden Bauwünschen für das 3. Obergeschoß entgegengewirkt und Streitereien zwischen Nachbarn vermieden werden."
Die „Bauwünsche" für ein 3. Obergeschoß können vielfältiger Natur sein.
Wir wären bereits mit der garantierten Zusicherung einer Baugenehmigung für ein 2. Obergeschoß (also 3. GF) genau wie im Plan aus 2008 eingezeichnet, zufriedengestellt.
Da sich die Gemeinde im Wohnviertel W7 zu einer extrem dichten und zudem hohen Bebauung entschieden hat, stellt sich die Frage, warum (nachdem die Baugesellschaften ihre Vermarktung abgeschlossen haben) den Käufern der Immobilien in W5 nicht ein ähnliches Recht zustehen bzw. in unserem konkreten Fall erhalten bleiben sollte.
Streitereien zwischen Nachbarn wird die Gemeinde grundsätzlich nicht ausschließen können.
Was wir aber essentiell für die generelle Glaubwürdigkeit und damit die Akzeptanz der Vielzahl der Maßnahmen der Gemeindeverwaltung halten, wäre die zunächst die Durchsetzung des geltenden Rechts für alle — und zwar ohne Ausnahmen.
Statt sich in immer mehr Projekte, Vorschriften und Ausnahmen zu verzetteln, schlagen wir vor, zunächst die Umsetzung aller bereits seit Jahren geltenden Bauvorschriften zu prüfen, durchzusetzen und erst hinterher solche einseitig benachteiligenden Einschränkungen in Erwägung zu ziehen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Entsprechend der Festsetzung 3.3 besteht auch nach Bebauungsplan von 2008 kein garantiertes Baurecht für das 2.OG. Es sei denn, dass wurde in den Verkaufsunterlagen in der Gebäudezeile durch eindeutige Verortung der Aufbaumöglichkeiten geregelt, wie in anderen Verkaufsunterlagen anderer Hauszeilen. Dann bitten wir diese Unterlagen in der Gemeinde vorzulegen.
Die Vorgaben für die Dichte dieses Gebietes beruht auf den damaligen politischen Zielvorstellungen. Eine Verdichtung würde den Wohnwert des Gesamtgebietes ändern, obwohl nur Eigentümer der Randgebiete davon profitieren.
Die Aussagen zur fehlenden Durchsetzung gültigen Rechts in Poing sind zu allgemein für eine Abwägung.
Da in der Begründung das Vermeiden von „Streitereien" mitangeführt wurde, erlauben Sie uns abschließend noch folgende (persönliche) Bemerkungen:
Immissionsschutz wäre u.a. ein immens wichtiger Aspekt, der zur allgemeinen „Befriedung" beitragen könnte. Rein theoretische Berechnungen ersetzen keine Bewertung der tatsächlich vorhandenen Störquellen unterschiedlicher Natur.
Soweit uns außerdem bekannt, gelten im Allgemeinen neben dem Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräuschen, Erschüttungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz) als auch im Speziellen die LärmschutzVO vom 28.11.2014.
Zudem haben Sie, bzw. hat die Gemeindeverwaltung für das Wohngebiet W5 auch Regelungen betreffend der Aufstellung von Werbeanlagen (Festsetzung 12.1 des Bebauungsplans), Sichtschutzzäunen (Einfriedungssatzung), Alkoholkonsum im öffentlichen Raum (Alkoholverbotsverordnung vom 28.02.2022, hier: §2 Satz (2)) sowie Sondernutzung von Straßen und Grünanlagen (Sondernutzungssatzung -SNS vom 22.05.2015) erlassen.
Hier scheint die Gemeinde nicht an einer Ahndung von Verstößen interessiert, was diese Vorschriftenfülle für viele zu einer bloßen Empfehlung (falls überhaupt bekannt) macht.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der Immissionsschutz ist eine wichtige Aufgabe der Planung. Der Bebauungsplan wird aufgestellt, wenn die Lärmquelle noch nicht oder nicht im selben Umfang vorhanden ist. Deshalb kann nur der zu erwartende Lärm nach vorgegebenen und zu der Zeit geltenden Regelwerken errechnet werden.
Die Gemeinde regelt viele Aspekte des öffentlichen Lebens im Sinne des Allgemeinwohls. Diese Satzungen sind notwendig, um den Bürgern in eine Art "Hausordnung" allgemeine Vorgaben bekannt zu geben und bei Bedarf gegen Verstöße einschreiten zu können. Dass die Gemeinde jedoch alle Regelverstöße erkennt und ahndet, kann bei weniger gravierenden Ereignisse kaum erwartet werden.
Abschließend möchten wir darauf hinweisen, daß wir bereits einmal das Opfer einer vergleichbaren, „Überraschung" durch die Gemeinde und einer damit verbundenen Wertminderung geworden sind, ohne daß wir vor Immobilienerwerb damit hätten rechnen können:
Kurz nach Bezug unserer Immobilie wurde unser Eigentümerweg, bzw. unser Anteil daran mit der Flurnummer 3247 kurzerhand durch Beschluß der Gemeinde und damit der Allgemeinheit „gewidmet".
Die Kosten für den Unterhalt des umgewidmeten Weges werden nach wie vor von uns getragen, während wir „als Gegenleistung" immer wieder störende Fremdnutzungen ertragen dürfen (unter anderem auch durch Nichtanlieger) zu allen Tageszeiten.
Dies führte vor kurzem dazu, daß bei einem illegalen Straßenrennen in der Nacht vom 09.09. auf 10.09.23 (die Presse berichtete z. T.) auch unser Eigentümerweg genutzt wurde.
Von den geschätzt 10-15 Personen, die sich zu diesem Zeitpunkt direkt vor unseren Schlafzimmern aufhielten, wurden neben dem zunächst lautstarken „Anfeuern" des scheinbar noch jugendlichen Fahrers gegen Mitternacht bis gegen 1:30 Uhr morgens immer noch vereinzelt Beamtenbeleidigungen lauthals geäußert, da scheinbar einer Funkstreife die Fahrweise des Jugendlichen aufgefallen sein muß, was in der Gruppe wohl zu „Unmut" geführt hat.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im rechtsgültigen Bebauungsplan ist der anliegende Eulenspiegelwerg als Eigentümerweg dargestellt. Die Widmung wurde bereits in den Verträgen der Bodenordnung mit der Rechtsfolge festgelegt, die Widmung der Eigentümerwege in den Kaufverträgen den Rechtsnachfolgern somit den Erwerber der Grundstücke weiterzugeben.
Wir fragen uns, ob Ihre grundsätzlich gut gemeinte Absicht der Schlichtung nicht durch die Art der Vorgehensweise konterkariert wird. Die auf diese Weise beabsichtigte Planänderung hat schon ein wenig den Anstrich von Parteilichkeit, da die beabsichtigte „Fehlerkorrektur" des Bebauungsplans für W5 scheinbar nicht einmal durchgehend, also für alle Immobilien und deren -eigentümer gelten soll.
Möglicherweise haben Sie nun Verständnis, daß wir hier nicht von dem ursprünglichen Plan abrücken wollen und können.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der Umgriff der Bebauungsplanänderung wurde so gewählt, dass nur die Bereiche aufgenommen wurden, in denen dargestellte Aufbauten – auch im 10mUmgriff – nicht ausgeführt wurden. Herausgenommen werden könnten noch die Bereiche, in den Dachaufbauten auf Einzelhäusern dargestellt werden oder in denen in den Unterlagen beim Kauf die genaue Verortung der zulässigen Dachaufbauten geregelt ist.
Dazu müsste die Gemeinde dazu jedoch in Kenntnis gesetzt werden.
Gerade auch hinsichtlich der umstrittenen Entscheidung, eine Allee bestehend aus 87 Laubbäumen für die Erstellung eines geschätzt rd. 300m bis 350m langen Fahrradwegs in einer ohnehin verkehrsberuhigten Zone zu opfern, können wir nicht nachvollziehen, daß erneut solcherlei Absichten, die jeder Sinnhaftigkeit entbehren und zudem einseitige Benachteiligungen nach sich ziehen, ins Kalkül gefaßt werden sollen.
Wir sind selbst auch gerne Radfahrer und haben die Wahl eines für die CSU angetretenen Kandidaten mit der (starken) Hoffnung verbunden, dass damit konservative Entscheidungen und Volksnähe statt Klientelpolitik verbunden sind.
Wir können nur hoffen, daß Sie die Sache noch einmal überdenken und sich unsere Vorschläge hierzu zu Herzen nehmen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dieser Sachverhalt betrifft nicht das Bebauungsplanverfahren.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Wird ein Nachweis für ein eingetragenes Baurecht geführt, ist die Rechtslage zu prüfen, sonst keine Änderung des Bebauungsplans.
3. Poinger Bürger, Schreiben vom 31.10.2023
Wir haben die von Ihnen zu unserem Nachteil beabsichtigte Abänderung des rechtsgültigen Bebauungsplans vom 11.12.2008, zur Kenntnis genommen.
Wir hätten erwartet, dass wir bei einer derartig gravierenden Sache direkt angeschrieben werden und fragen uns warum das nicht geschehen ist, sondern nur über den Umweg einer Veröffentlichung auf der gemeindlichen Internetseite darauf aufmerksam wurde.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Es wird die Bebauungsplanänderung mit der Beteiligung der Öffentlichkeit nach Baugesetzbuch und mit der ortsüblichen Bekanntmachung im Internet durchgeführt.
Wir nehmen zu dieser Veröffentlichung wie folgt Stellung:
I.
In der Begründung zur beabsichtigten Änderung führen Sie zunächst an:
„Der Bebauungsplan Nr. 55 Poing „Am Bergfeld" von 2008 berücksichtigte den Wunsch der damaligen Eigentümer (Wohnungsbaugesellschaften), bei den Reihenhäusern noch keine Unterteilung in Einzelgrundstücke vorzunehmen. Damit sollte die Vermarktung und Umsetzung mit verschieden breiten Hauseinheiten ermöglicht werden."
Spätestens mit der Erstellung der Verkaufsunterlagen der Bauträger, wurde eine Festlegung der Hausbreite(n) vorgenommen und folglich auch eine Unterteilung in Einzelgrundstücke bzw. -häuser definiert. Insofern ist diese Behauptung nicht nachvollziehbar und deren Wahrheitsgehalt darf angezweifelt werden.
Ebenso ergaben sich aus den Verkaufsunterlagen für die zukünftigen Eigentümer eine Baubeschreibung mit genauen Abmessungen der zu „vermarktenden" Immobilien. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte die Gemeinde eine beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans durchführen müssen, da für die Käufer neben den reinen Verkaufsunterlagen auch ein rechtlich bindender Bebauungsplan von großer Relevanz ist. Dieser beinhaltet neben zahlreichen Pflichten und Vorgaben, auch die immateriellen Rechte wie die mögliche Aufstockung der zu erwerbenden Immobilie.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der rechtsgültige Bebauungsplan wurde vor der Bebauung abgeschlossen und diente als rechtliche Vorgabe für die Bebaubarkeit und für die Aufteilung des Areals unter den Bauträgern nach Anteil ihres Besitzes. Auf dieser Grundlage wurden dann von den damaligen Eigentümern die Baukonzepte erstellt oder Grundstücke an Bauunternehmen weiterveräußert. Die Aufteilung der Hausbreiten geschah erst später im Rahmen der baulichen Umsetzung. Die dann vorgenommene Grundstücksteilung für die Baugrundstücke konnte im Rahmen des gültigen Bebauungsplanes vorgenommen werden.
Bei einem Teil der Kaufverträge für die einzelnen Häuser wurde anscheinend noch nicht umgesetztes Baurecht für die Dachaufbauten keinem der Häuser zugeteilt. Die Kaufverträge sind zivilrechtlicher Natur und sind der Gemeinde nicht zu Kenntnis gelangt.
Erst mit den Nachfragen zu den möglichen Dachaufbauten wurde jetzt das weitgehende Fehlen dieser Zuordnung und die damit entstandene Rechtunsicherheit aufgedeckt. Die damit und mit der Flexibilität der Lage im Bebauungsplan entstandene rechtliche Unsicherheit für das Baurecht soll nun behoben werden, auch um nachbarliche Streitigkeiten zu vermeiden. Sollten in den Verkaufsunterlagen die nicht umgesetzten Aufbaurecht bereits einzelnen Grundstücken zugeordnet sein, könnte die jeweilige Hauszeile wieder aus dem Umgriff der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden.
II.
In der weiteren Einlassung wird angegeben:
„Deshalb wurde bei dem dargestellten zulässigen Baurecht im 2. OG für Dachaufbauten bei diesen Reihenhäusern eine Verschiebung innerhalb der Zeile um bis zu 10 m zugelassen, um eine Abstimmung auf die dann entstehenden Grundstücksgrenzen und Wohnungskonzepte zu ermöglichen (Festsetzung 3.3)."
Diese Begründung ist nicht eindeutig und bedarf einer weiteren Erläuterung und Dokumentation. In keinem Fall ist die angegebene „zulässige Verschiebung" um 10m für einen Laien (Immobilienkäufer) verständlich formuliert; es ist außerdem keine Richtung, in die verschoben werden „darf', angegeben.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die Bauräume im B-Plan lassen neben verschiedenen Hausbreiten auch unterschiedlich viele Häuser zu. Die Aufbauten sollten möglichst viel Spielraum bei der Realisierung lassen. Deshalb wurde die Verschiebung um 10 m ohne Richtung gewählt.
Wegen der Missverständlichkeit und die teilweise beim Verkauf nicht getroffenen Verortungen der Aufbauten zu einzelnen Grundstücken sieht sich die Gemeinde in der Pflicht, eine Eindeutigkeit herzustellen.
III.
„Der überwiegende Teil der zulässigen Aufbauten wurde mit der Ersterrichtung der Gebäude bereits umgesetzt."
Kann diese Behauptung zahlenmäßig belegt werden? Bei einem Blick auf den Plan gibt es einige Gebäude bei denen das nicht der Fall ist.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die Aussage bezieht sich auf das gesamte Gebiet, nicht auf einzelne Hauszeilen. Im Gebiet sind 20 Aufbauten realisiert, 14 Aufbauten würden durch diese Änderung entfallen.
-
„Nachdem die Grundstücksteilungen durchgeführt und die Teilgrundstücke seit gut 10 Jahren bebaut und verkauft sind, haben sich jetzt im Zusammenhang mit noch nicht umgesetztem Baurecht rechtliche Unklarheiten ergeben."
Die rechtlichen Unklarheiten sind durch die Gemeinde verursacht und sollten nicht zu Lasten der Eigentümer beseitigt werden.
Der richtige Weg wäre vielmehr jedem Bewohner der betreffenden Häuser das Recht einer III. GF zuzugestehen, anstatt pauschal einzelne Immobilieneigentümer unnötigerweise mit einer rechtlich umstrittenen nachträglichen Wegnahme des Rechts zu belasten.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die betreffenden Häuser sind die mit dargestelltem Aufbaurecht und genauso ihre Nachbarn. Bei Mittelhäusern würde sich das Aufbaurecht verdrei- bis vervierfachen. Ließe man bei allen Betroffenen jetzt das Aufbaurecht zu, führte das zu breiten Bereichen der 3- Geschossigkeit und zu einer Verdichtung und Erhöhung der Geschossfläche des Wohngebietes. Die Geschoßfläche stellt einen Grundzug der Planung des gesamten Gebietes am Bergfeld dar. Ansonsten führe das zu einer Präzedenzwirkung für andere Vorhaben in den Baugebieten am Bergfeld.
Auf dem Grundstück des Einwenders ist kein zusätzlicher Dachaufbau zugelassen und eine Verschiebung um 10m ändert das ebenfalls nicht. Bei den übrigen zulässigen Aufbauten ist die Lage nicht gesichert einem Reihenhaus zuzuordnen, wenn das nicht in den Kaufverträgen festgelegt wurde.
-
„Dort, wo die Aufbauten nicht mit der Errichtung der Gebäude umgesetzt wurden, ist mit der Festsetzung 3.3 - die eine Verschiebung dieser Aufbauten um 10m zulässt - nun eine Rechtsunsicherheit entstanden, wem das Baurecht genau zusteht."
Warum ist es Aufgabe der Gemeinde, eine Art „Friedensrichter" zu spielen? Die unabhängige Interessensabwägung kann hier nicht unbedingt gewährleistet werden.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Es ist Pflicht der Gemeinde, einen rechtsicheren Bebauungsplan zu erstellen. Da jetzt anhand einiger Beispiele die Unklarheit für die Eigentümer erkannt wurde, muss sie den Mangel beheben.
Außerdem können gerichtliche Streitigkeiten nicht im Interesse der Nachbarschaft und auch der Gemeinde sein. Da nach Festsetzung 3.3 auch die Nachbarn alternativ ein Aufbaurecht haben, bedeutet nur die Streichung der Festsetzung 3.3 für sie einen Verlust des Baurechts und damit eine Ungleichbehandlung der Eigentümer. Die Einwendungen von Eigentümern ohne dargestelltem Aufbaurecht bestätigt, dass auch diese Eigentümer sich ein Baurecht zuschreiben. Deshalb hat sich die Gemeinde zur Streichung dieser Baurechte insgesamt entschieden.
-
„Es liegt bereits ein Bauantrag für eine nachträgliche Aufstockung eines solchen Aufbaus vor. Hierzu erhielt die Gemeinde Einwände der Nachbarn, dass aufgrund der Regelung in der Festsetzung Nr. 3.3 der Aufbau nicht eindeutig einem Wohngebäude zuzuordnen wäre und sie ebenso ein Baurecht haben könnten."
Der angeführte Bauantrag liegt uns nicht vor. Die Intention für die Einwände der Nachbarn könnte man auch anderweitig auslegen: Verschattung, zusätzlicher Baulärm, Schmutz möchte niemand mehr nach einem guten Jahrzehnt an Bautätigkeiten hier haben.
Aber auch die Uneindeutigkeit der vorgenannten Regelung wäre durch die von uns unter IV. vorgeschlagenen Vorgehensweise zu lösen und damit die Argumentation der besagten Nachbarn zu entkräften. Falls der Gemeinde tatsächlich an einer für alle einvernehmlichen Lösung gelegen sein sollte, empfehlen wir die ersatzweise Streichung der Festsetzung 3.3.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Die angeführten Gründe können natürlich zutreffen. Wie in der Begründung der Änderung aufgeführt, würde auch eine von der Gemeinde jetzt vorgenommene Verortung der Aufstockungsmöglichkeit zu einer Ungerechtigkeit führen, da einer zwar Baurecht behält, aber den Nachbarn, die jetzt nach dem gültigem Bebauungsplan alternativ das Potential eines Aufbaus hätten, das Recht genommen wird. Deshalb hat sich die Gemeinde für eine Gleichbehandlung entschieden.
-
„Des Weiteren enthielt der Bebauungsplan in diesem Bereich eine fehlerhafte zeichnerische Darstellung (Anordnung des Planzeichens „IH" für das 3. Geschoss neben dem Umgriff des Aufbaus)."
Diese möglicherweise fehlerhafte zeichnerische Darstellung hätte der Gemeinde bereits vor Veröffentlichung des Bebauungsplans auffallen müssen — zumindest fällt die Prüfung der Fehlerfreiheit in die Zuständigkeit und den Haftungsbereich derselben. Eine etwaige Fehlerhaftigkeit würde von Gerichten regelmäßig durch eine andere Regelung, die der ursprünglichen Intention am nächsten kommt, ersetzt werden. Auch hier sind wir der Meinung, dass es in diesem Fall grundsätzlich Sache der Einzelparteien ist, sich untereinander zu einigen, bzw. mit Hilfe eines Gerichts eine verbindliche Regelung zu erwirken.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der Darstellungsfehler ist tatsächlich 15 Jahre lang niemandem aufgefallen, obwohl der Plan durch viele Hände ging.
Mit der Herausnahme der Aufbauten entfällt auch dieser Fehler (eine verschobene Geschoßzahl).
Es ist auch sicher nicht im Sinne einer guten Nachbarschaft, wenn sich Nachbarn vor Gericht streiten müssen.
VIII.
„Mit dieser Bebauungsplan-Änderung soll gesichert werden, dass hier auch langfristig eine Bebauung mit Einfamilienhäusern mit grundsätzlich 2 Geschossen bestehen bleibt."
Wenn dem so ist, fragen wir uns, warum die angegebenen Änderungen in der neuen Planung nicht bei allen Gebäuden in W 5 umgesetzt werden sollen.
Es gibt immer noch Immobilien mit im Plan eingezeichneter III. GF, die tatsächlich nicht ausgeführt wurde. Sowohl der alte, als auch der geplante abgeänderte, neue Bebauungsplan weist hier weiterhin eine III. GF aus. Von der geplanten Änderung zu einer Art „status-quo" scheinen trotz der genannten Begründung offenbar einige Immobilien ausgenommen. Um eine unangemessene und vor allem einseitige Benachteiligung der Betroffenen zu vermeiden, müsste die Gemeinde für alle Gebäude eine gleichlautende Änderung beschließen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Der eine im Vorentwurf dieser Bebauungsplanänderung festgesetzter Dachaufbau sichert einen bestehenden Aufbau, da er gegenüber der Darstellung in Bebauungsplan 2008 verschoben ist.
Ein zweiter dargestellter Aufbau ist im Kaufvertrag einem Grundstück zugeschrieben. Im Entwurf soll diese Hauszeile deshalb herausgenommen werden, da hier keine Rechtsunsicherheit besteht. Mit der Reduzierung des Umgriffs um die betreffende Hauszeile ist kein Aufbau innerhalb des Änderungsumgriffes mehr dargestellt. Nicht ausgeführte Aufbauten wurden gleichbehandelt und entfallen.
Außerhalb des jetzigen Umgriff der Änderung bestehen die Aufbauten in der dargestellten Anzahl oder sind durch die spezielle Lage auf einem Haus die Verortung in den Kaufvertragsunterlagen rechtlich ausreichend klar.
IX.
„Oberhalb dieser beiden Basisgeschosse sollen nur einzelne Aufbauten eine belebtere Dachlandschaft erzeugen. Die bereits umgesetzten Aufbauten erfüllen bereits dieses Ziel."
Eine „Belebung" der Dachlandschaft kann unseres Erachtens nicht durch einzelne Aufbauten stattfinden. Die Aussage, dass die bereits umgesetzten Aufbauten dieses Ziel erfüllen, soll wohl darauf hinweisen, dass keine weiteren Aufbauten dazu notwendig sind. Trotzdem findet man im neuen Bebauungsplan Immobilien, bei denen weiterhin eine III GF eingetragen ist, obwohl dies noch nicht umgesetzt ist. Handelt es sich hier um bewusste Ausnahmen?
Abschließend möchten wir betonen, dass uns damals beim Kauf unserer Immobilie vom Bauträger mitgeteilt wurde, dass wir das Recht auf eine III GF haben. Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir hier nicht von dem ursprünglichen Plan abrücken wollen.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Bewegt man sich durch das Gebiet, so sind die vorhandenen Aufbauten deutlich sichtbar und beleben die Silhouette. in der Planänderung ist kein noch nicht ausgeführter Aufbau dargestellt.
Wie oben beschrieben, handelt es sich bei der Darstellung einer III GF im Vorentwurfsplan um einen bestehenden Aufbau.
Nach rechtsgültigem Bebauungsplan besteht für das Grundstück Flur Nr. 3378 kein Baurecht für eine Aufstockung. In ihrer Hauszeile sind 2 Dachaufbauten dargestellt, der nächst gelegene jedoch 2 Reihenhäuser entfernt in einem Abstand von mehr als 10m.
Eine Grundlage der angeführten Aussage des Bauträgers ist nicht erkennbar.
Sollte abweichend davon im Kaufvertrag eines der 2 Baurechte für Ihr Grundstück eingetragen sein, so bitten wir Sie diesen Nachweis zur Prüfung in der Gemeinde vorzulegen.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Wird ein Nachweis für ein eingetragenes Baurecht geführt, ist die Rechtslage zu prüfen, sonst keine Änderung des Bebauungsplans.
4. Poinger Bürger, Schreiben vom 14.11.2023 und 18.03.2024
Wir sind mit der Änderung des Bebauungsplans nicht einverstanden und haben deshalb am 14.11.2023 Widerspruch eingereicht.
Hier sind im Wesentlichen die Hauptgründe;
Wir haben das Eigentumshaus im Jahr 2010 mit der Absicht erworben, dass eventuell auch unsere Kinder in der Zukunft bei uns wohnen werden. Aus diesem Grund haben wir auch geplant bzw. es ist vorgesehen, ein 2. Oberschoss in Zukunft bauen zu lassen und als zweite Wohnung für die Kinder zu benutzen.
Mit dem Programm Wohnraumförderung fördert der Freistaat Bayern den Bau neuer Häuser und die Renovierung sowie den Verkauf von alten, neuen und zukünftigen Häusern. Auch für den ländlichen Raum ist die Förderung der Wohneigentumsbildung ein wichtiger sozialer Aspekt.
Es ist in der heutigen Zeit fast unmöglich geworden, eine private Wohnung, ein Baugrundstück oder ein neues Haus für jüngere Familien in Bayern zu kaufen. Deshalb haben wir mit der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 einen sehr gravierenden finanziellen Nachteil.
Aus diesem Grund möchten wir den Bebauungsplan Nr. 55 nicht ändern.
Stellungnahme der Planfertigerin / Verwaltung:
Im rechtsgültigen Bebauungsplan ist ein möglicher Aufbau nicht auf dem Haus des Einwenders aber in dieser Hauszeile 2 Häuser weiter dargestellt. Bei Anwendung der Verschiebung um 10m könnte der Aufbau in schmaler Ausführung nur umgesetzt werden, wenn dafür 3 Nachbarn auf das gleiche Recht bzgl. dieses dargestellten 1 Aufbaus verzichten. Es sei denn, im Kaufvertrag wurde dieses eine Aufbaurecht dem Einwender bereits zugesprochen. Dann bitten wir Sie diesen Nachweis zur Prüfung in der Gemeinde vorzulegen.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Wird ein Nachweis für ein eingetragenes Baurecht geführt, ist die Rechtslage zu prüfen, sonst keine Änderung des Bebauungsplans.
