Am 13.05.2024 ging der o.g. Bauantrag beim Landratsamt ein. Mit Schreiben vom 23.05.2024 wurde die Gemeinde zur Erteilung des Einvernehmens aufgefordert.
Für das o.g. Bauvorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid vom 14.08.2023 vor. Befreiungen wurden erteilt.
Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 62 für das Wohngebiet W 7.
Der Antragsteller plant die Errichtung von 3 Wohngebäuden mit einer drei- und viergeschossigen Bebauung.
Von den 83 Wohneinheiten errichtet der Antragsteller 33 preisgedämpfte Wohnungen und 50 freifinanzierte mit folgender Aufteilung
25 1-Zimmerwohnungen (freifinanziert)
33 2- und 3-Zimmerwohnungen (preisgedämpft)
6 2- und 3-Zimmerwohnungen (freifinanziert)
19 4-Zimmerwohnungen (freifinanziert)
Für die Berechnung der Stellplätze der preisgedämpften Wohnungen wird analog der nach EOF-geförderten Bauvorhaben der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.9 (Wohnanlagen der sozialen Wohnraumförderung) angewendet.
Somit ergibt sich eine Anzahl von 105 Stellplätzen, die in der Tiefgarage nachgewiesen werden.
Gemäß § 8 der Festsetzung zum Bebauungsplan Nr. 62 sind 131 Fahrradabstellplätze zu errichten. Der Antragsteller errichtet 140 Fahrradabstellplätze.
Die Fahrradstellplätze werden oberirdisch errichtet. Davon ist die Hälfte in einem abschließbaren Nebengebäude untergebracht. Weitere Stellplätze sind im Bereich des Angers überdacht.
Die Dächer der Wohngebäude werden jeweils mit einer Photovoltaikanlage mit Gründach und Extensivbegrünung ausgestattet.
Folgende Vorrüstung ist nach den folgenden Ausführungen des Antragstellers für die E-Mobilität vorgesehen:
Die erforderliche Vorhaltung/Vorrüstung im WA 2.1 für E-Mobilität gemäß Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz ist eingehalten. D.h. die Vorhaltung der Trassenwege und des Leistungsbedarfs für E-Mobilität wird sichergestellt.
Damit ist es möglich, dass entweder jeder Stellplatz einzeln durch den Mieter mit einer Wallbox ausgestattet wird oder die gesamte Wohnanlage wird später mit einem Betreiberkonzept ausgestaltet und von einem externen Betreiber betrieben.
Zu den genehmigten Befreiungen des Vorbescheides wurden mit dem o.g. Bauantrag weitere Anträge auf Befreiung gestellt, zum Teil auch Befreiungen, die im Vorbescheid erteilt wurden.
Zur Übersichtlichkeit werden alle Befreiungen dargestellt. Die bereits erteilten Befreiungen sind blau dargestellt.
- Befreiung Artenliste Gehölze
Befreiung gemäß § 31 BauGB von § 14 Abs. 5 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62 zu Verwendung von mindestens 80 % Baumartenauswahl gemäß Pflanzliste 1 und 2.
Begründung
Aufgrund der dichten Wohnbebauung und der großflächigen Unterbauung mit Tiefgarage können keine allergenen Baumarten und tiefwurzelnde Baumarten verwendet werden. Dafür werden standortgerechte und stresstolerante Klimabaumarten aus den Vorschlagslisten der GALK und der LWG Veitshöchheim gewählt.
Von den 22 geforderten und nachgewiesenen großen und mittelgroßen Bäumen entsprechen 10 Stück der Artenliste. Hinzukommen zwei klein- bis mittelgroße Bäume (Feldahorn) der Pflanzliste 3.
Geplant sind somit 25 Neupflanzungen, davon 6 Großbäume, 17 mittelgroße Bäume und 2 Kleinbäume.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Verwaltung hat zur beantragten Befreiung eine Stellungnahme beim Kreisfachberater Herrn Ferres von der Unteren Naturschutzbehörde in Ebersberg angefordert. Folgende Stellungnahme ging ein:
Die negativen Auswirkungen von falsch geplanten und umgesetzten Baumpflanzungen im innerörtlichen Bereich sowie die Auswirkungen der Klimaveränderungen auf unsere Stadtbäume sehe ich leider jede Woche bei meinen Außendiensten im Landkreis.
Deshalb muss hier generell ein Umdenken stattfinden, hin zu mehr kleinkronigeren Bäumen (wegen Platzmangel), mehr Aufwand für die Bewässerung und Bodenverbesserungen und zur Erweiterung der Baumarten im urbanen Bereich. Bei letztem Punkt geht es vor allem darum Bäume in die Innenbereiche zu bekommen, die mit den Standortfaktoren (mehr Hitze, Trockenstress, Salzeintrag, etc.) besser zurechtkommen und gleichzeitig Schatten spenden und durch Verdunstung herunter kühlen. Dies können einige heimische Baumarten leisten, jedoch auch viele nichtheimische Arten, die mit diesen Bedingungen besser zurechtkommen.
Ein weiterer, unangenehmer Fakt ist leider, dass immer öfter ganze Gehölzarten von Krankheiten oder den Klimaveränderungen betroffen sind, die innerhalb kürzester Zeit massive Ausfälle nach sich ziehen. Als Beispiele wären hier Borkenkäferbefall bei Fichten, Ulmensterben, Eschentriebsterben oder als neue, aufkommende Krankheit das Hainbuchensterben zu nennen. Gerade deshalb sollten Sie als Gemeinde auch versuchen, möglichst viele unterschiedliche Baumarten im Gemeindegebiet anzusiedeln.
Deshalb empfehle ich ausdrücklich eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Mit der Auswahl der geplanten Bäume besteht das Einverständnis von Seiten der Unteren Naturschutzbehörde.
Der Befreiung kann aus o.g. Gründen zugestimmt werden.
- Befreiung Baugrenze
(Befreiung gem. Frage 3 des Antrags auf Vorbescheid, Aktenzeichen V-2023-1162)
Bebauungsplan / Festsetzungen:
Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 4. Bauweise, Punkt a
Gemäß B-Plan wird das Baufeld WA 2.1 durch mehrere Baugrenzen definiert. Eine Baugrenze definiert die Außenkanten des Baufeldes. Innerhalb dieser Baugrenze befinden sich zwei weitere Baugrenzen, die innerhalb des Baufeldes nicht überbaubare Flächen definieren.
Beschreibung der Befreiung:
Mit der aktuellen Planung wird die nördliche der beiden inneren Baugrenzen einseitig um 1,42 m überschritten bzw. im Bereich der Fluchttreppe um 5,02 m (siehe Anlage). Dies entspricht einer Fläche von 37 qm.
Begründung:
Die Überschreitung resultiert aus der Gebäudegeometrie und der Wiederholung der Grundrisstypologie. Gleichzeitig wirkt sich die Überschreitung positiv auf die Größe des Angers zwischen Bauteil A und Bauteil B aus.
Durch die Überschreitung der Baugrenze werden keine übergeordneten städtebaulichen Bezüge verlassen. Quantitativ wird die Fläche der nicht überbauten Bereiche im Innenhof mit der vorliegenden Planung weiterhin eingehalten. Durch die Überschreitung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Nachbarbelange werden nicht berührt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit Vorbescheid vom 14.08.2023 wurde eine Befreiung der nördlichen Baugrenze zur Errichtung des Laubenganges um 1,50 m bzw. Im Bereich der Fluchttreppe um bis zu 4,70 m mit einer Gesamtfläche von 37 m² erteilt. Die Befreiung wird nun mit einer Überschreitung der nördlichen Baugrenze um 1,42 m bzw. im Bereich der Fluchttreppe um 5,02 m beantragt. Die Gesamtfläche von 37 m² bleibt gleich.
Der Befreiung kann zugestimmt werden.
- Befreiung – Baugrenze Tiefgarage
Bebauungsplan / Festsetzungen:
Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 4. Bauweise, Punkt a
Gemäß B-Plan wird das Baufeld WA 2.1 durch mehrere Baugrenzen definiert. Eine Baugrenze definiert die Außenkanten des Baufeldes. Innerhalb dieser Baugrenze befinden sich zwei weitere Baugrenzen, die innerhalb des Baufeldes nicht bebaubare Flächen definieren.
Beschreibung der Befreiung:
Mit der aktuellen Planung werden die beiden inneren Baugrenzen mit einer Fläche von 243 qm im nördlichen und 193,5 qm im südlichen Bereich durch die Tiefgarage unterbaut. Im Bereich des Angers zur Straße hin wird die Baugrenze mit einer Fläche von 127 qm unterbaut. Die Gesamtfläche der Überschreitung beträgt damit 576 qm.
Begründung:
Die Überschreitung resultiert aus der hohen Anzahl an Pkw-Stellplätze aus der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing. Insgesamt müssen für 83 Wohnungen 105 Stellplätze hergestellt werden. Dazu kommt eine hohe Anzahl an barrierefreien Stellplätzen mit einer Breite von 3,5 m. Auf Duplex-Parkanlagen soll aufgrund des hohen Grundwasserstands verzichtet werden. Um daher alle Stellplätze in nur einem Untergeschoss unterbringen zu können, fällt die Grundfläche der Tiefgarage entsprechend groß aus.
Da die Überschreitung der Baugrenzen mit der Tiefgarage unter der Geländeoberkante bleibt, werden keine übergeordneten städtebaulichen Bezüge tangiert. Die Anforderung an die Überdeckung mit 80 cm fachgerechtem Bodenaufbau wird gem. Bebauungsplan § 7 Abs. 8 eingehalten. Die beiden freibleibenden inneren Baufelder bleiben konzeptionell erhalten: die Planung sieht zwei unbebaute Bereiche vor, die zur Entwässerung der Tiefgaragendecke dienen. Außerdem wird die GRZ I + II von max. 0,7 gem. Bebauungsplan §5 Abs. 4 eingehalten
Stellungnahme der Verwaltung:
Die nach § 5 Abs. 4 der Festsetzungen des Bebauungsplanes festgesetzte GRZ von 0,7 wird eingehalten.
Der Befreiung kann zugestimmt werden.
- Befreiung – Höhenbezugspunkt
(Befreiung gem. Frage 4 des Antrags auf Vorbescheid, Aktenzeichen V-2023-1162)
Bebauungsplan / Festsetzungen:
Bebauungsplan Nr. 62, Teil B, 1. Festsetzungen durch Planzeichen, 8. sonstige Festsetzungen, Punkt g zur Festlegung des Höhenbezugspunkt
Beschreibung der Befreiung:
Der Höhenbezugspunkt für das Baufeld WA 2.1 ist gemäß B-Plan auf die Höhe 510,9 m ü. NHN definiert. Die aktuelle Straßenplanung sieht im Bereich des Straßenknickpunktes einen Hochpunkt in Straßenmitte von 511,08 m ü. NHN vor. Gemäß Schemaquerschnitt der Straßenplanung bedeutet dies einen Hochpunkt entlang der Grundstücksgrenze in diesem Bereich von (511,08 m + 0,17 m) 511,25 m ü. NHN. Dieser Hochpunkt der Straßenplanung liegt damit 35 cm über dem festgelegten Höhenbezugspunkt gemäß B-Plan für dieses Baufeld und wird in der Planung als neuer Höhenbezugspunkt definiert.
Begründung:
Bei der Höhenlage des Gebäudes wird zum einen die Ausbildung eines kleinen Hochparterres, zum anderen die barrierefreie Zugänglichkeit des Innenhofes angestrebt. Ebenso spielt der konstruktive Holzschutz, die Höhenlage der Tiefgarage, die Rampenneigung und die Anschlusshöhen zu den Gehwegen eine große Rolle. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wurde eine Höhenlage im EG von m+ 0,00 = 511,70 m ü. NHN gewählt.
Unter Einhaltung einer lichten Raumhöhe von mind. 2,50 m (geplant 2,55 m), eines durch den Holzbau höheren Deckenpaketes von 37 cm und einer sehr hohen Dämmstoffstärke (EH40 Standard) auf dem Dach ergibt sich eine Wandhöhe in Bezug auf den Höhenbezugspunkt im BePlan von + 13,05 m (OK Attika = 523,95 m ü. NHN).
Damit überschreitet die geplante Wandhöhe die im B-Plan festgesetzte maximale Wandhöhe von 12,70 m um 35 cm. Die Überschreitung resultiert aus der Abweichung der Straßenplanung zu dem festgelegten Höhenbezugspunkt gemäß Bebauungsplan um genau 35 cm.
Durch die Befreiung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung ist städtebaulich vertretbar.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhaben wurde bereits mit Bescheid eine Befreiung vom im Bebauungsplan angegebenen Höhenbezugspunkt zur Festlegung der maximalen Wandhöhe um bis zu 35 cm erteilt.
Der Höhenbezugspunkt mit 511,25 m ü. NN wird weiterhin eingehalten.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen dürfen nicht überschritten werden.
- Abweichung – Größe der Fahrradstellplätze
(Abweichung gem. Frage 6 des Antrags auf Vorbescheid, Aktenzeichen V-2023-1162)
Vorschrift:
Fahrradabstellplatzsatzung (FAbS) der Gemeinde Poing §5 (2), Fläche der Fahrradabstellplätze mindestens 1,90 m x 0,70 m
Beschreibung:
Von der in der Satzung über die Herstellung und Bereithaltung von Abstellplätzen für Fahrräder der Gemeinde Poing definierten Fläche eines Fahrradabstellplatzes von mindestens 1,90 m x 0,70 m wird mit der vorliegenden Planung abgewichen. Durch die Verwendung von geeigneten Fahrradständerkonstruktionen wird die Größe auf 1,90 m x 0,50 m reduziert.
Begründung:
Die Fahrradabstellplätze werden mit vom ADFC empfohlenen geeigneten Fahrradständern ausgestattet, die bei Hoch- / Tief-Einstellung der Vorderräder einen Radabstand von 0,5 m aufweisen. Diese Fahrradständer sind vom ADFC technisch geprüft und empfohlen (siehe Anlage).
Gemäß Satzung kann von den genannten Maßen bei geeigneten Fahrradständerkonstruktionen ausnahmeweise abgewichen werden.
Alle Fahrradabstellplätze sind gut erreichbar. Durch diese Fahrradständerkonstruktionen wird die Nutzung der Abstellbereiche nicht eingeschränkt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Befreiung wurde mit Vorbescheid vom 14.08.2024 bereits erteilt.