Datum: 07.11.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus Poing
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 20:26 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bekanntgaben des Bürgermeisters
1.1	Feuerwehrgerätehaus Poing; Einbau EDV-Übertragungsnetze und Zutrittskontrolle Ertüchtigung der Elektroinstallationen Nachträge BMA/EMA Kenntnisgabe gem. Art. 37 Abs. 3 Satz 2 GO
2	Klima- und Umweltschutz in Poing; Sachstandsbericht
3	Bebauungspläne
3.1	5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing "Am Bergfeld - W 5, MI, Gemeinbedarf"; Erfolgte öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB Beschlussmäßige Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen Billigungs- und Auslegungsbeschluss
4	Bauanträge
4.1	Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau von 21 Cluster-Appartements mit 7 oberirdischen Stellplätzen, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 4.2, Braunkehlchenstraße 2, Fl.-Nr. 3992 Gemarkung Poing
4.2	Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau von 54 Wohnungen, davon 28 WE EOF-gefördert und 26 WE freifinanziert, mit 57 TG-Stellplätzen und Gemeinschaftsfläche, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 7.1., Lerchenstraße 8, Fl.-Nr. 3986 Gemarkung Poing
4.3	Antrag auf Baugenehmigung von 76 EOF-geförderten Wohnungen mit 87 TG-Stellplätzen und Mobilitätsraum, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 2.2, Lerchenstraße 6, Fl.-Nrn. 3985 und 3983 Gemarkung Poing
4.4	Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch des bestehenden Holzschuppens und Neubau eines Toilettengebäudes an gleicher Stelle, Wildpark, Wildparkstraße 32, Fl.-Nr. 908 Gemarkung Poing

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1. Bekanntgaben des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	informativ	1

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1.1. Feuerwehrgerätehaus Poing; Einbau EDV-Übertragungsnetze und Zutrittskontrolle Ertüchtigung der Elektroinstallationen Nachträge BMA/EMA Kenntnisgabe gem. Art. 37 Abs. 3 Satz 2 GO

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	informativ	1.1

Sachverhalt

Zur Submission am 13.05.2024 haben 3 Bieter ein schriftliches Angebot abgegeben. 

Nach Prüfung durch das Ingenieurbüro Benesch Maier TGA GmbH wurde der Auftrag an den erstplatzierten Bieter vergeben:

Nutz GmbH, 84539 Ampfing                                                         48.127,38 Euro

Gemäß Geschäftsordnung wurde der Auftrag am 06.06.2024 an die Fa. Nutz GmbH in Höhe von 48.127,38 Euro vergeben.                                

Dem Bauausschuss werden folgende als Eilgeschäft gemäß Art. 37 Abs. 3 GO erteilten Nachträge zur Kenntnis gegeben: 

Die Fa. Nutz wurde aufgrund von Ausführungsänderungen zur Abgabe eines Nachtragsangebots aufgefordert. Die Fa. Nutz hat die Mehr-/Minderleistungen zum Hauptauftrag sowie die Ausführungsänderung zur Brandmeldeanlage am 18.09.2024 als jeweils eigenes Nachtragsangebot abgegeben. 

Die beiden vom Ingenieur geprüften Nachträge NA01 und NA02 ergeben eine Nachtragssumme in Höhe von 24.690,08 Euro, also eine Gesamtauftragssumme in Höhe von 72.817,46 Euro.

Die erforderlichen Mittel in Höhe von 24.690,08 Euro sind auf der Haushaltsstelle 13000.500000 veranschlagt. 

Aufgrund der Dringlichkeit musste die Nachtragsvereinbarung am 02.10.2024 vergeben werden. 

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2. Klima- und Umweltschutz in Poing; Sachstandsbericht

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	informativ	2

Sachverhalt

Am 20.10.2024 fand zeitgleich mit dem „Poinger Marktsonntag“ der „Poinger Klimatag“ auf dem Marktplatz statt. Interessierte Besucher konnten sich rund um das Thema Nachhaltigkeit informieren und mit 12 verschiedenen Ausstellern ins Gespräch kommen.

Die Resonanz der Aussteller war durchweg sehr positiv und man konnte feststellen, dass Nachhaltigkeit weiterhin auf großes Interesse in der Bevölkerung stößt.

Die Kombination des Poinger Klimatags in Verbindung mit dem Marktsonntag erwies sich als erfolgreich, da sich hierdurch Synergieeffekte ergaben.

Ausblick:

• Klima- und Treibhausgasbilanzbericht:

Am 14.11.2024 wird im Gemeinderat sowohl der Klimabericht, als auch der Treibhausgasbilanzbericht der Gemeinde Poing, welcher durch einen Vertreter der Energieagentur München- Ebersberg präsentiert wird, vorgestellt.

• Fernwärmeausbau:

Am 04.12.2024 wird Bayernwerk im Bau- und Umweltausschuss über den aktuellen Stand des Fernwärmenetzes in Poing berichten.

• Energie- und Umweltbeirat:

Der Energie- und Umweltbeirat wird erstmals wieder am 16.12.2024 im Rathaus Poing stattfinden.

Hierzu sind 12 Teilnehmer aus der Gemeinde Poing eingeladen, welche sich aus der Bürgerschaft, der kommunalen Verwaltung, der Politik, sowie Vertretern der freien Wirtschaft zusammensetzen. 

Beim ersten Treffen werden sich die Mitglieder vorstellen, Themenwünsche äußern und das weitere Vorgehen besprechen.

Pro Quartal ist ein Treffen angedacht.

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3. Bebauungspläne

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö		3

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3.1. 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing "Am Bergfeld - W 5, MI, Gemeinbedarf"; Erfolgte öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB Beschlussmäßige Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	26.07.2022	ö	beschließend	3.3
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	28.06.2022	ö	beschließend	4.3
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	12.09.2023	ö	beschließend	2.3
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.04.2024	ö	beschließend	2.2
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	beschließend	3.1
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.02.2025	ö	beschließend	3.1

Sachverhalt

12.09.2023                BUA (TOP 2.3)

                       Vorstellung Bebauungsplanentwurf

13.10.2023 mit

17.11.2023                Darlegung für die Öffentlichkeit mit gleichzeitiger Behörden-                                        /Trägerbeteiligung

16.04.2024                BUA (TOP 2.2)

                       Beschlussmäßige Behandlung der Stellungnahmen

Billigungs- und Auslegungsbeschluss

26.06.2024 mit

26.07.2024                öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

Poinger Bürger, Scheiben vom 26.07.2024

Poinger Bürger, Schreiben vom 24.07.2024

Keine Anregungen haben folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange vorgebracht:

Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 23.07.2024

Landratsamt Ebersberg, Immissionsschutz, Schreiben vom 25.07.2024

Landratsamt Ebersberg, Bodenschutz, Schreiben vom 22.07.2024

Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 22.07.2024

Landratsamt Ebersberg, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 01.07.2024

Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 26.07.2024

Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg-Erding, Scheiben vom 25.07.2024

Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 25.07.2024

Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 24.07.2024

IHK für München und Oberbayern, Schreiben vom 23.07.2024

Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH, Schreiben vom 18.07.2024

ARGE Poing „Am Bergfeld“, Schreiben vom 16.07.2024

Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 10.07.2024

Gemeinde Kirchheim-Heimstetten, Schreiben vom 09.07.2024

Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 05.07.2024

Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 03.07.2024

SWM Infrastruktur GmbH & Co.KG, Schreiben vom 27.06.2024

Eisenbahn-Bundesamt, Schreiben vom 08.07.2024

Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 28.06.2024

TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 26.06.2024

Nicht geäußert haben sich folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange:

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

Bayer. Landesamt für Denkmalpflege

Bayernwerk AG

Brandschutzstelle im Landratsamt Ebersberg

Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH

Kreisheimatpflege

Markt Markt Schwaben

Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum

gKu VE München-Ost

HBE Handelsverband Bayern e.V.

Polizeiinspektion Poing

1. Poinger Bürger, Schreiben vom 26.07.2024

Am Mittwoch, den 24.07.2024, waren wir im Bauamt. Herr Ebe und 2 Damen waren zugegen und es wurde uns geraten, schriftlich Stellung zu nehmen, was wir hiermit tun.

Sollte ein 3. Geschoss möglich sein, möchten wir dagegen Einspruch erheben, da die Reihenhauszeile (6 Einfamilienhäuser) mit einer wassersperrenden Folie im Dach ausgelegt wurde, die alle 6 Reihenhäuser betrifft. Alle Dächer sind begrünt. Wasser ist bekanntlich unberechenbar und wir fühlen uns dadurch nicht mehr sicher gg. Feuchtigkeitseinbruch im Dachgeschoss (2. Geschoss). Auch würden alle anderen Häuser (südlich) durch die Aufbauten unsere Sicht und Wohnwohlgefühl beeinträchtigen.

Beim Kauf des Reihenhauses wurden wir nicht darauf hingewiesen, dass solch eine Möglichkeit besteht, es wurden uns keine Pläne dazu übergeben.

Stellungnahme der Verwaltung/Planfertigerin

Die Stellungnahme wendet sich nicht gegen die Planung der 5. Änderung des Bebauungsplanes. 

Beschluss:

Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.

JA-Stimmen                10

NEIN-Stimmen          0

2. Poinger Bürger, Scheiben vom 24.07.2024

1. Beschreibung der geplanten Änderung

Die geplante Änderung sieht vor, die Möglichkeit der nachträglichen Aufstockung der vom Bauträger noch nicht realisierten Aufbauten gänzlich zu löschen. 

2. Persönliche Auswirkungen

Wir haben uns 2010 genau für den Kauf des oben genannten Reihenmittelhauses im Zauberwinkel entschieden, da hier laut dem damals gültigen Bebauungsplan die Möglichkeit der Aufstockung verankert war und zum Kaufzeitpunkt wir noch nicht die finanziellen Mittel hatten direkt ein größeres Haus mit 2 Obergeschossen zu erwerben. Der Gedanke, es nachträglich umzusetzen, was uns damals auch vom Bauträger so vermittelt wurde, hat uns zum Kauf des Hauses bewegt.

Nach einigen Jahren hat sich nun unsere Lebenssituation mit mehr Platzbedarf durch heranwachsende Kinder und coronabedingtem vermehrten Home Office verändert. Wir haben uns dadurch dazu entschieden, die Option der Erweiterung unseres Hauses durch eine Aufstockung umzusetzen, woraufhin wir im März/April 2022 nach mehrfach vorangegangener Korrespondenz mit dem Bauamt Poing (der Schriftverkehr liegt dem Bauamt vor) sowie positiver, schriftlicher Auskunft des Poinger Bauamtes, dass die Aufstockung im Rahmen eines Freistellungsverfahrens problemlos möglich sei, mit voller Vorfreude und Tatendrang einen Architekten und eine Vermessungsfirma beauftragt, die Finanzierung geklärt und anschließend den Antrag ordnungsgemäß (im Rahmen der Festlegungen des Bebauungsplans) gestellt haben. 

Leider wurde uns der Antrag nach den intensiven Interventionen unserer Nachbarn (wir haben diese durch eine von unserem Anwalt im Rahmen des Klageverfahrens beantragte Akteneinsicht erhalten) überraschenderweise abgelehnt. Bis heute ist es für uns nicht nachvollziehbar, auf welcher Rechtsgrundlage der Antrag abgelehnt wurde, obwohl das Bauamt Poing im Schriftverkehr mit unseren Nachbarn aber immer wieder betont hatte, dass das Baurecht definitiv nicht ihnen, sondern eindeutig und nur an der eingezeichneten Stelle (also unser Haus) besteht.

Uns sind bereits enorme Kosten im Zusammenhang mit dem uns vom Bauamt in Poing schriftlich in Aussicht gestellten Antragsverfahren entstanden, auf denen wir nun sitzen bleiben und der Bedarf hat sich nicht geändert. Zudem sind uns im Rahmen des Klagewegs, zu dem wir durch die Ablehnung gezwungen wurden um unsere Rechte zu wahren, weitere Kosten entstanden. Zudem bedeutet die Streichung der Aufbaumöglichkeit, dass wir eine Wohnraumerweiterung nur mit einer anderen Immobilie und dem damit verbundenen Umzug und dem für unsere Kinder schmerzlichen Herausreißen aus ihrem sozialen Umfeld möglich ist. Und zusätzlich würden durch den Kauf einer alternativen Immobilie horrende Kaufnebenkosten entstehen.

3. Gründe warum der Bebauungsplan nicht geändert werden soll

Ortsbild des Wohngebiets

Aufstockungen entsprechen dem im Bebauungsplan festgelegten und gewünschten Siedlungsbild mit unterschiedlich geschossigen Häusern. Dies entspricht auch der Aussage der Bauplanzeichnerin Mechthild Siedenburg vom Planungsbüro. Zitat der Zeichnerin: „Die Ausbauten wurden bewusst unregelmäßig verteilt, um ein lebendigeres Ortsbild damit zu unterstützen. Wir waren davon ausgegangen, dass die Bauträger das Baurecht ausnutzen.

Wenn es das aber nicht bei Errichtung der Zeile realisiert wurde, kann es sicher auch nachträglich ausgenutzt werden, am Ort der Im B-Plan eingetragenen Position.“

Die jetzt angestrebte Verhinderung der nachträglichen Aufbauten widerspricht dem gewünschten Siedlungsbild.

Widerspruch zur Flächensparoffensive der bayerischen Staatsregierung

Die Flächensparoffensive der bayerischen Staatsregierung besagt explizit, dass frühzeitige Partizipationsprozesse angestoßen und nachbarschaftsverträgliche Lösungen im Dialog zu entwickeln sind und spricht sich für Wohnraumerweiterung in die Höhe aus, um den Wohnraummangel ohne Versiegelung weiterer Flächen zu realisieren und sieht dies als „kommunale Zukunftsaufgabe“.

Quelle: Flächensparoffensive Bayern: FLÄCHENSPAROFFENSIVE_BAYERN

(flaechensparoffensive.bayern)

Kosteneffizienz:

Aufstockungen sind oft kosteneffizienter als Neubauten, da die vorhandene Infrastruktur genutzt werden kann. Dadurch werden Kosten für Grundstückskauf und Erschließung vermieden.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz:

Durch die Aufstockung bestehender Gebäude kann der ökologische Fußabdruck verringert werden, da weniger Material und Energie für Neubauten benötigt werden. Dies trägt zur Erreichung von Klimazielen bei sowie der von der bayerischen Staatsregierung angestrebten Flächensparoffensive.

Erhalt des sozialen Gefüges:

Bewohner haben die Möglichkeit, in ihrem gewohnten Umfeld zu bleiben, auch wenn sich ihre Wohnbedürfnisse ändern (z.B. durch Familienzuwachs oder Pflegebedürftigkeit).

4. Schlussfolgerung

Zusammenfassend möchten wir die Gemeinde bitten, unsere Bedenken und Einwendungen ernst zu nehmen und die oben genannten Argumente in Betracht zu ziehen, um die negativen Auswirkungen der geplanten Änderung des Bebauungsplans zu verhindern. Wir danken Ihnen für die Berücksichtigung unserer Stellungnahme und stehen für einen Dialog um mögliche Lösungen zu finden gerne zur Verfügung (wie auch bereits in unserem Schreiben an Herrn Bürgermeister Stark der Gemeinde Poing vom 17.09.2023 erbeten).

Stellungnahme der Verwaltung/Planfertigerin

Das Baurecht wurde für das Grundstück des Einwenders nicht notariell festgeschrieben.

Die Errichtung des Aufbaus wurde von Seiten der Gemeinde zum Zeitpunkt der Anfrage als möglich erachtet, da der Aufbau im Bereich des Grundstückes des Antragstellers lag. 

Es wurde davon ausgegangen, dass die Festsetzung Nr. 3.3 nur bei Errichtung der Reihenhäuser für die Bauträger vorgesehen war. In der Begründung zur Festsetzung Nr. 3.3. heißt es: „Um die Abstimmung der Aufbauten mit den unteren Geschossen zu erleichtern, wird ausdrücklich eine Verschiebung dieser Aufbauten zugelassen.“

Mit dem Aufstockungswunsch weiterer Eigentümer, darunter auch Eigentümer mit Häusern innerhalb des 10m Bereiches eines dargestellten Ausbaus, die ebenfalls an ein potentielles Aufbaurecht glaubten, hat diese Auffassung dann allerdings ihre Eindeutigkeit verloren.  

Die Gemeinde hat nach Eingang des Antrages auf Genehmigungsfreistellung von ihrem Recht nach Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BayBO Gebrauch gemacht und den Bauantrag in ein Genehmigungsfreistellungverfahren übergeleitet.

Hintergrund war die Auslegung der Festsetzung Nr. 3.3.

Im Bebauungsplan wurde keine Hauseinteilung vorgenommen, um bei der Umsetzung mehr Freiheiten für die Hausgrößen zu ermöglichen. Die Aufbauten sind nach Bebauungsplan zwar an einer bestimmten Stelle dargestellt, aber nicht einem bestimmten Haus zugeordnet.

Den Bauträger wurden bei der Grundstückszuteilung die Aufbaurechte in der Wertermittlung mitberechnet. Wenn sie dieses Baurecht nicht ausgenutzt oder beim Verkauf in den Unterlagen dieses Recht nicht einem bestimmten Haus zugerechnet haben, ist das Baurecht heute nach gültigem Bebauungsplan aufgrund Festsetzung 3.3 nicht mehr einem bestimmten Haus zuzurechnen.

Wegen der daraus entstehenden Unschärfe zusammen mit den teilweise beim Verkauf nicht getroffenen Zuordnungen der Aufbauten zu einzelnen Grundstücken/Häusern sieht sich die Gemeinde in der Pflicht eine Eindeutigkeit durch Bebauungsplanänderung herzustellen. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Nachbarn auf ihr möglicherweise potentielles Baurecht nicht verzichten wollen.

Ließe man dagegen bei allen Betroffenen jetzt das Aufbaurecht zu, würde sich bei Mittelhäusern das Aufbaurecht verdrei- bis vervierfachen. Das führe zu breiten Bereichen der 3-Geschossigkeit und zu einer Verdichtung und Erhöhung der Geschossfläche des Wohngebietes. Die Geschossfläche stellt einen Grundzug der Planung des gesamten Gebietes am Bergfeld dar. Ansonsten führe das zu einer Präzedenzwirkung für andere Vorhaben in den Baugebieten am Bergfeld.

Damit ist das Baurecht für die 40 qm Geschoßfläche im 3. Geschoss nicht mehr eindeutig aus dem Bebauungsplan herzuleiten. 

Entschädigungen nach § 39 BauGB sind daher getrennt zu prüfen, Weitere Planungskosten anderer Eigentümer auf unsicherer Grundlage sollen vermieden werden.

Die hier aufgeführten Maßnahmen zu Flächensparen und Nachhaltigkeit sind unbestritten. Verdichtungen bestehender Wohnsiedlungen werden von der Staatsregierung explizit angesprochen, sind jedoch im größeren Maßstab gemeint.

Alle noch hier möglichen dargestellten Aufstockungen mit jeweils 40 qm Geschossfläche bedeuten dagegen auf das Gebiet gerechnet nur eine vernachlässigbare Mehrung der Geschossfläche.

Außerdem müssen in dem bebauten Gebiet die speziellen Umstände berücksichtigt werden. Hier ist es die rechtliche Unklarheit, die gemeindlicherseits zu klären ist.

Auch aus Gründen der Gerechtigkeit und Gleichbehandlung der betroffenen Bürger – Eigentümer der Häuser jeweils mit dargestelltem Aufbau sowie die der Nachbarhäuser – hat sich die Gemeinde nach Abwägungen entschlossen, ganz auf zusätzliche Aufbauten zu verzichten.

Die verständlichen Einwendungen müssen hier mit der Rechtssicherheit für das Gesamtgebiet abgewogen werden.

Beschluss:

Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.

Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.

JA-Stimmen                11

NEIN-Stimmen          0

Aufgrund von Nachforschung konnte die Gemeinde klären, dass in der Reihenhauszeile Wilhelm-Hauff-Straße 9a-e die Aufbauten in den Kaufverträgen zugeordnet wurden. 

Eine Rechtsunsicherheit besteht hier nicht. Ziel und Notwendigkeit der Bebauungsplanänderung sind hierdurch nicht gegeben, so dass die Reihenhauszeile aus dem Umgriff der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden kann.

Beschluss:

Die Reihenhauszeile Wilhelm-Hauff-Straße 9a-e wird aus dem Umgriff herausgenommen.

JA-Stimmen                11

NEIN-Stimmen          0

Beschlussvorschlag

2. Der Bau- und Umweltausschuss beauftragt die Planfertigerin, die beschlossenen Änderungen in 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing „Am Bergfeld – W 5, MI, Gemeinbedarf“ einzuarbeiten.

3. Der Bau- und Umweltausschuss billigt die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing „Am Bergfeld W5, MI Gemeinbedarf“ im Bereich der Bauquartiere WA 6, WA 7 und WA 8 einschließlich der textlichen Festsetzungen und der Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 07.11.2024.

4. Die Verwaltung wird beauftragt, das erneute Auslegungsverfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB einzuleiten. 

Beschluss

2. Der Bau- und Umweltausschuss beauftragt die Planfertigerin, die beschlossenen Änderungen in 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing „Am Bergfeld – W 5, MI, Gemeinbedarf“ einzuarbeiten.

3. Der Bau- und Umweltausschuss billigt die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 55 für Poing „Am Bergfeld W5, MI Gemeinbedarf“ im Bereich der Bauquartiere WA 6, WA 7 und WA 8 einschließlich der textlichen Festsetzungen und der Begründung unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen in der Fassung vom 07.11.2024.

4. Die Verwaltung wird beauftragt, das erneute Auslegungsverfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB einzuleiten. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö		4

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4.1. Antrag auf Baugenehmigung für den Neubau von 21 Cluster-Appartements mit 7 oberirdischen Stellplätzen, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 4.2, Braunkehlchenstraße 2, Fl.-Nr. 3992 Gemarkung Poing

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	beschließend	4.1

Sachverhalt

Das Bauvorhaben wird durch die Projektleitung des Bauherrn vorgestellt.

Der Antragsteller plant 21 Cluster Appartements mit 7 oberirdischen Stellplätzen.

Auf den 3 Geschoßen verteilen sich die 21 barrierefreien Appartements, davon 5 Appartements im Erdgeschoß jeweils 8 Appartements im 1. und 2. Obergeschoß. Die Appartements bestehen aus einem Wohnbereich mit Bad. Es befinden sich auf jedem Geschoß eine Gemeinschaftsküche und ein Gemeinschaftsraum.

Für die Nutzung des Wohngebäudes ist eine Wohnnutzung für Beschäftigte von Unternehmen in sozialen und infrastrukturellen Bereichen geplant. 

Es ist angedacht, das Gebäude geschoßweise oder im Ganzen zu vermieten.

Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 62 für das Wohngebiet W7 Lerchenwinkel.

Gemäß § 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die geplante Nutzung widerspricht nicht dieser Festsetzung.

Des Weiteren setzt der Bebauungsplan für das Quartier WA 4.2 drei Vollgeschoße, eine GFZ von 1.000 m² sowie eine Wandhöhe von 9,5 m fest. Die Festsetzungen werden eingehalten.

Das Wohngebäude wird mit einem Satteldach mit extensiver Dachbegrünung errichtet.

Für die Berechnung der Stellplätze wird der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.6 der gemeindlichen Satzung angewendet. Somit sind 7 Stellplätze erforderlich, die oberirdisch nachgewiesen werden.

Nach 8 Abs. 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 62 sind 19 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Der Antragsteller errichtet 22 Fahrradabstellplätze, davon werden 18 in einem Fahrradhaus und 4 offen am Eingangsbereich errichtet.

Mit dem Antrag auf Baugenehmigung werden folgende Befreiungen gestellt:

1. Verzicht auf die Anlage eines Kinderspielplatzes

Abweichung von Art. 7 Abs. 3 Satz1 BayBO. Bei Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen.

Begründung:

Da es sich nicht um klassisches Familien-Wohnen handelt, wird kein Kinderspielplatz eingeplant.

Aufenthaltsbereiche für gemeinschaftliche oder vereinzelte Tätigkeiten sind im Bereich der Freianlagen ausreichend vorhanden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Gemeinde:

Durch die Errichtung von Appartements, die zwar dem Wohnen dienen, jedoch für Familien mit Kindern nicht vorgesehen sind, kann der Befreiung zugestimmt werden. Grünflächen mit Aufenthaltsbereiche sind vorhanden.

2. Befreiung zur Überschreitung der Baugrenze

Die Planung sieht eine Fahrradeinhausung außerhalb der im Bebauungsplan-Plan festgelegten Baugrenzen vor. Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Hierfür beantragen wir eine Befreiung.

(Fahrradeinhausung: Tiefe 6,10/5,00 m x Breite 6,90/7,00 m/Fläche = 38,30 m²)

Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 6,10/5,00 m x Breite 6,90/7,00 m/Fläche = 38,30 m²)

Begründung

Fahrradabstellplätze sind nach Ziffer 5.8 gut zugänglich und verkehrssicher erreichbar sowie vorzugsweise ebenerdig zu errichten. Zudem sieht die Fahrradabstellsatzung der Gemeinde Poing in § 5 vor, dass für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten mindestens 50% der erforderlichen Abstellplätze in umschlossenen, absperrbaren Räumen nachzuweisen sind Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Der Standort in der hinteren Gebäudeecke wurde städtebaulich passend gewählt. Die doppelt grenzständige Fahrradeinhausung schirmt die KFZ-Stellplätze von den Nachbarn ab.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung

Der Befreiung kann aufgrund o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

3. Befreiung von § 5 Abs. 5 der Festsetzung zum Bebauungsplan Nr. 62

Für die allgemeinen Wohngebiete WA 4, WA 5, WA 6, WA 8 und WA 9 sind je Wohngebäude maximal zwei Wohneinheiten zulässig = WA 4.2 = 5 Reihenhäuser á 2 WE = 10 Wohneinheiten.

Geplant ist:

21 Wohneinheiten da Clusterwohnungen als Wohnheim mit Gemeinschaftsküchen

Überschreitung um 11 Wohneinheiten / Wohneinheiten im Sinne eines Wohnheims mit Gemeinschaftsküchen

Begründung:

Durch die Änderung der Nutzung von im B-Plan vorgeschlagenen Reihenhausbebauung zu Clusterwohnen wird die maximale Anzahl der Wohneinheiten überschritten. Im Clusterwohnen sind 21 integriert. Die Überschreitung beträgt 11 Wohneinheiten. 10 Wohneinheiten wären nach der vorgeschlagenen Reihenhausbebauung realisierbar. Das Clusterwohnen ist eigentlich als eine Wohneinheit anzusehen da nur kleinste Wohneinheiten mit Gemeinschaftsküche mit Wohnheimcharakter erstellt werden. Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen" und der Gemeinde Poing im Vorfeld. Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann zugestimmt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die einzelnen Appartements keine Wohnungen im Sinne des Art. 46 BayBO darstellen, so dass nicht von 21 Wohnungen, sondern von 3 ausgegangen wird. Als Wohneinheit wird das jeweilige Geschoss gesehen.

4. Befreiung von § 7 Abs. 3 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62

Je Teilwohngebiet sind angrenzend an die öffentlichen Straßenverkehrsfläche maximal 2 oberirdische Kfz-Stellplätze zulässig, in die von dort aus über den Gehweg hinweg direkt eingefahren werden kann.

Planeintrag im B-Plan mit Lage der Stellplätze am südl. Grundstücksgrenze

Geplant: Lage der Stellplätze an der nördl. Grundstücksgrenze

Begründung:

Die Änderung der Stellplatzanordnung ist auf Grund des geänderten Anforderungsprofil für das WA 4.2 begründet. Die geänderte Bebauung - vorgeschlagene Reihenhäuser zu Clusterwohnen - hat einen geänderten Stellplatzbedarf mit notwendiger geänderter Anordnung zur Folge. Durch die Anordnung an der nördlichen Grundstücksgrenze ergibt sich eine Verbesserung der Beeinträchtigung des Fußgängerverkehrs da nur mehr an einer Stelle eingefahren wird, welche zusätzlich weiter von der schlechter einsehbaren Kurve entfernt ist.

Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen", dem Planungsbüro des Planungsgebiets und der Gemeinde Poing im Vorfeld.

Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Dem Antrag auf Befreiung zur Errichtung der Stellplätze an der nördlichen Grundstücksgrenze kann zugestimmt werden. Die Verschiebung der Stellplatzflächen wurde mit dem Straßenplaner abgesprochen und befürwortet und als sinnvoll erachtet. Im Quartier WA 6.2 wurde bereits der Verschiebung der südlichen Parkplätze in den nördlichen Bereich zugestimmt. 

5. Befreiung von § 5 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62

Festlegung der Baugrenze WA 4.2

Geplant ist:

Überschreitung des Bauraums durch oberirdische Stellplätze

Stellplatz Nr. 6 und 7

Länge = 5,00 m, Breite = 4,60 m = Fläche 23,0 m²

Begründung:

Die Änderung der Stellplatzanordnung ist auf Grund des geänderten Anforderungsprofil für das WA 4.2 begründet. Die geänderte Bebauung - vorgeschlagene Reihenhäuser zu Clusterwohnen - hat einen geänderten Stellplatzbedarf mit notwendiger sinnfälliger Anordnung zur Folge. Durch die Anordnung an der nördlichen Grundstücksgrenze ergibt sich eine Verbesserung der Beeinträchtigung des Fußgängerverkehrs da nur mehr an einer Stelle eingefahren wird, welche zusätzlich weiter von der schlechter einsehbaren Kurve entfernt ist.

Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen", dem Planungsbüro des Baufeldes und der Gemeinde Poing im Vorfeld.

Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann zugestimmt werden.

6. Befreiung von § 5 Abs. 3 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62

§ 5 (3) Maß der baulichen Nutzung

Begründung:

Für die allgemeinen Wohngebiete wird eine maximale Grundflächenzahl von GRZ 0,4 festgesetzt. Geplant ist: GRZ in WA 4.2 = 0,60 Überschreitung von 0,20

Stellungnahme der Verwaltung:

Nach § 19 Baunutzungsverordnung kann mit den in Abs. 4 Nr. 1-3 genannten Grundflächen (wie Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne § 14 sowie bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche) die GRZ bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, somit bis 0,6. Die GRZ wird mit diesen Grundflächen eingehalten.

Beschlussvorschlag

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Beschluss

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4.2. Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau von 54 Wohnungen, davon 28 WE EOF-gefördert und 26 WE freifinanziert, mit 57 TG-Stellplätzen und Gemeinschaftsfläche, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 7.1., Lerchenstraße 8, Fl.-Nr. 3986 Gemarkung Poing

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	beschließend	4.2

Sachverhalt

Das Bauvorhaben wird durch die Projektleitung des Bauherrn vorgestellt.

Der Antragsteller plant 3 Wohngebäude mit drei- und viergeschossiger Bebauung mit 54 EOF-geförderten und mietpreisgedeckelten Wohnungen. Es entstehen Wohnungen mit folgender Anzahl:

1-Zimmer-Wohnungen         15 (< 40 m²)

2-Zimmer-Wohnungen          6 (< 80 m²)

3-Zimmer Wohnungen        17 (< 80 m²)

4-Zimmer-Wohnungen        13 (< 80 m²)

5-Zimmer-Wohnungen          3 (> 80 m²)

Der Bebauungsplan setzt für das Quartier WA 7.1. drei- bzw. vier Vollgeschosse, eine GFZ von 4.700 m² fest sowie eine Wandhöhe von 12,70 m fest. Die Festsetzungen werden eingehalten.

Der geplante Gemeinschafsraum in Haus 1 bietet den Bewohnern Platz für gemeinsame Zusammenkünfte sowie die Möglichkeit zum Arbeiten (Co-Working Plätze).

Das Wohngebäude wird mit einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung und Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 1.018 m² errichtet.

Für die Berechnung der Stellplätze wird der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.9 der gemeindlichen Satzung angewendet. Somit sind 57 Stellplätze erforderlich, die in einer Tiefgarage nachgewiesen werden.

Nach § 8 Abs. 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 62 sind 82 Stellplätze für Fahrräder nachzuweisen. Der Antragsteller errichtet die Stellplätze oberirdisch größtenteils in den Gebäuden.

Mit dem Antrag auf Baugenehmigung werden folgende Befreiungen beantragt:

1. Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß

BauNVO § 23 (3)

Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht über-schreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen wer-den. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.

Geplant ist:

Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß

• Lichtschachttyp 1: Tiefe Überschreitung: 0,43 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,41 m²

Anzahl: 3 Stk.

• Lichtschachttyp 2: Tiefe Überschreitung: 0,49 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,47 m²

Anzahl: 4 Stk.

• Lichtschachttyp 3: Tiefe Überschreitung: 0,13-0,17 m x Breite 0,96/Fläche = 0,16 m²

Anzahl: 1 Stk.

Begründung:

Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante an der Baugrenze. Die zur Belichtung und Belüftung notwendigen Lichtschächte des UG's überschreiten die Baugrenze geringfügig. Die Oberkante der Lichtschächte ist ebenenbündig mit der Geländeoberkante.

Ein Zurücknehmen des Baukörpers um das Tiefenmaß der Lichtschächte würde zu nicht beabsichtigter Härte führen.

Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.

Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

2. Überschreitung des Bauraums durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:

BauNVO § 23 (3)

Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.

Geplant ist eine geringfügige Überschreitung des Bauraums durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:

Balkone bzw. Terrassen im Westen des Baufeldes, sowie im Osten von Haus 1 an der inneren Baugrenze:

• Balkon-/Terrassentyp 1 West Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 3,25 m = Fläche 5,62 m² Anzahl: 1 Stk.
• Balkon-/Terrassentyp 2 West Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 4,10 m = Fläche 7,09 m² Anzahl: 2 Stk.
• Balkone/Terrassentyp 1 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 1,74 m = Fläche 0,75 m² Anzahl: 1 Stk.
• Balkone/Terrassentyp 2 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 2,05 m = Fläche 0,88 m² Anzahl: 1 Stk.
• Balkone/Terrassentyp 3 Osten Haus 1 Überschr.: Tiefe 0,43 m x Breite 3,25 m = Fläche 1,40 m² Anzahl: 1 Stk.

Vordächer im Westen und Norden des Baufeldes: 

• Vordachtyp 1 Überschreitung: Tiefe: 1,24 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,98m²

Anzahl: 4 Stk.

• Vordachtyp 2 Überschreitung: Tiefe: 0,865 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,08m² 

Anzahl: 2 Stk.

Begründung:

Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante 12cm hinter der Baugrenze. 

Nach Absprache mit der Gemeinde wird eine Überschreitung der Baugrenze um max. 1,90 m in Aussicht gestellt.

Die Überschreitung der Baugrenze liegt unter oder gleich den zulässigen 1,90 m.

Die Abweichung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.

Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Gemeinde:

Befreiungen zur Überschreitung des Bauraumes bis 1,90 m wurden bereits im Wohngebiet W7 erteilt. Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

3. Überschreitung des unterirdischen Bauraums durch die Zusammenlegung der 

    Tiefgaragen

§5 Maß der baulichen Nutzung

Überschreitung des unterirdischen Bauraums in WA 7.1 durch Zusammenlegung der Tiefgaragen von Baufeld WA 2.2 und WA 7.1, des inneren Bauraums durch Unterbauung durch die Tiefgarage in WA 7.1, sowie den dafür notwendigen TG Entlüftungsschächten.

Geplant ist:

• Überschreitung des unterirdischen Bauraums von WA 7.1 um eine Fläche von 97,18 m² (siehe Planeintrag)
• Überschreitung des unterirdischen inneren Bauraums von WA 7.1 um eine Fläche von 286,00 m² (siehe Planeintrag)

Überschreitung des Bauraums durch Tiefgaragenentlüftungsschächte:

• TG Entlüftungsschacht 1: Tiefe 1,20 m x Breite 3,30 m = Fläche = 3,96 m²

Anzahl: 1 Stk.

• TG Entlüftungsschacht 2: Tiefe 1,10 m x Breite 1,80 m = Fläche = 1,98 m² 

Anzahl: 2 Stk.

• TG Entlüftungsschacht 3 (oberirdisch): Tiefe 1,16 m x Breite 4,36m x Höhe 1,28m = Fläche = 5,06m² 

Anzahl: 2 Stk.

Begründung

Die unterirdische Überschreitung des Bauraums ist notwendig wegen der Zusammenlegung der Tiefgarage von WA 2.2 und WA 7.1, sowie zur Erfüllung des erforderlichen Stellplatzbedarfs von beiden Baufeldern.

Die Vorteile der Zusammenlegung sind:

• Erstellung von nur einer notwendige Tiefgaragenzufahrt sowie Erhöhung der Verkehrssicherheit durch nur einmal kreuzende Fahrzeuge über den Fußweg.
• Erfüllung des Stellplatzschlüssels der Gemeinde Poing durch Zusammenlegung sowie durch Unterbauung des inneren Bauraums

Die TG Entlüftungsschächte sind zur natürlichen und somit wirtschaftlichen TG Entlüftung an technisch sinnfälligen Orten zu verorten und sollen die Nutzung der Freiflächen nicht einschränken.

Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitte um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

4. Befreiung von dem festgesetzten Höhenbezugspunkt

§ 6 (1) Höhenentwicklung und Abstandsflächen

Es soll die festgesetzte Bezugshöhe geändert werden.

„Die festgesetzten max. Wandhöhen (WH) beziehen sich auf folgende im Plan angegebenen Höhenbezugspunkte:

WA 7 = 510,00 m ü. N.N.“

Geplant ist:

WA 7.1 – Höhenbezugspunkt = 510,50 m ü. N.N.

Abweichung Höhenbezugspunkt um + 0,50 m

Begründung:

Die Änderung der Bezugshöhe begründet sich aus den Höhenkoten der bereits erstellten Straßen- und daraus resultierenden Gehwegkanten an der Grundstücksgrenze.

Diese sind von 510,39m ü NN im Norden und 510,94 m ü NN im Süden des Grundstücks

Der Höhenbezugspunkt für das südlich angrenzende Baufeld WA 2.2 ist 511,00 m ü NN,

für das nördlich angrenzende Baufeld WA 7.2 schon 510.00 m ü NN.

Die Straßen und somit auch die Gehwegkante fällt aber kontinuierlich nach Norden hin ab.

Die vorgeschriebene Wandhöhe könnte so nur schwer realisiert werden.

Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen.  Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Befreiungen zur Abweichung vom Höhenbezugspunkt wurden bereits im Wohngebiet W7 erteilt.

Einer Befreiung zur Abweichung von dem festgesetzten Höhenbezugspunkt im Quartier WA 7.1 auf die tatsächlichen Anschlusshöhen kann zugestimmt werden.

Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro der Straßenplanung bestehen hierzu keine Einwände. 

Die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen dürfen nicht überschritten werden.

5. Abweichung von der Stellplatzsatzung:

Stellplatzsatzung Poing vom 28.06.2017

Abweichung vom Stellplatzschlüssel der Stellplatzsatzung. Der Stellplatzbedarf freifinanzierte Wohnungen wird nach dem EOF-Schlüssel angesetzt.

Geplant ist:

Stellplätze von 26 freifinanzierten WE werden nicht nach Richtzahlen für Stellplatzbedarf Pkt. 1.2 berechnet, sondern sind nach dem EOF-Stellplatzschlüssel, Richtzahlen für Stellplatzbedarf Pkt. 1.9, berechnet. 

Erforderliche Stellplätze nach EOF: 26 

Begründung:

Die Anwendung des EOF-Schlüssels zur Stellplatzberechnung ist auf Grund der Reduzierung der TG Fläche gewünscht.

Die Münchner Wohnen hat auf Grund ihrer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung festgestellt, dass im freifinanzierten Wohnungsbau kein erhöhter Stellplatzbedarf notwendig ist, da es sich immer noch um preisgedämpften Wohnungsbau handelt. Die Reduzierung ist insofern angemessen sowie wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll.

Die Abweichung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.

Die Abweichung ist sinnvoll, wirtschaftlich und ökologisch angemessen und aus Erfahrungswerten fundiert anzuwenden. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Im Vorfeld wurde mit der Gemeinde besprochen, dass für die freifinanzierten Wohnungen mit gedeckeltem Mietpreis analog den EOF-geförderten Wohnungen der Stellplatzschlüssel gemäß Nr. 1.9 der gemeindlichen Stellplatzsatzung angewendet werden kann.

Der Abweichung wird zugestimmt.

6. Errichtung der: Mülleinhausung außerhalb des Bauraumes

Es befinden sich Nebenanlagen außerhalb der im B-Plan festgelegten Baugrenzen. 

Nach Ziffer 5.9 ("Nebenanlagen, Abstellflächen für Müllbehälter, Trafostationen und Wertstoffsammelstelle") können auf den privaten Baugrundstücken eingehauste Müllsammel- und Abstellanlagen errichtet werden. 

Entsprechend sieht die Planung eine Mülleinhausung vor. Diese kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden.

Hierfür beantragen wir eine Befreiung.

(Müllhaus: Tiefe 5,15 m x Breite 6,35 m/ Fläche = 32,70 m² / 

Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 5,15 m x Breite 6,35 m/ Fläche = 32,70 m²)

Begründung:

Im B-Plan ist in §9 (2) eine Aufstellfläche für Müllbehälter am Tag der Abholung festgelegt. Die Entfernung der Tonnen darf nur 10 m vom Straßenrand betragen. Rest- und Biomüll werden wöchentlich wechselnd geleert.

Aufgrund der Vielzahl der Müllbehälter sollen diese in einer Einhausung untergebracht werden. Die Mülleinhausung wird in der Nähe der Aufstellfläche für die Tonnen erstellt.

Der Standort der Mülleinhausung liegt städtebaulich sinnvoll an der nördlichen Grundstücksgrenze abgerückt von der Straßenfront bzw. der Flucht der Wohngebäude. Hier befindet sich auch der Hauptzugang zur Wohnanlage.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung

Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

Beschlussvorschlag

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Beschluss

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4.3. Antrag auf Baugenehmigung von 76 EOF-geförderten Wohnungen mit 87 TG-Stellplätzen und Mobilitätsraum, Wohngebiet W7 Lerchenwinkel, WA 2.2, Lerchenstraße 6, Fl.-Nrn. 3985 und 3983 Gemarkung Poing

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	beschließend	4.3

Sachverhalt

Das Bauvorhaben wird durch die Projektleitung des Bauherrn vorgestellt.

Der Antragsteller plant 4 Wohngebäude mit drei- und viergeschossiger Bebauung mit 76 EOF-geförderten Wohnungen. Es entstehen barrierefreie Wohnungen mit folgender Anzahl:

1-Zimmer-Wohnungen         14 (davon 12 < 40 m² und 2 > 40 m²)

2-Zimmer-Wohnungen        16 (< 80 m²)

3-Zimmer Wohnungen        22 (< 80 m²)

4-Zimmer-Wohnungen        16 (davon 13 < 80m², 3 > 80 m²)

5-Zimmer-Wohnungen          8 (> 80 m²)

Der Bebauungsplan setzt für das Quartier WA 2.2 drei bzw. vier Vollgeschosse, eine GFZ von 6.900 m² sowie eine Wandhöhe von 12,70 m fest. Die Festsetzungen werden eingehalten.

Der geplante Mobilitätsraum in Haus 1 ist ausgestattet mit einer Fahrradwerkstatt und bietet den Bewohnern die Möglichkeit Lastenfahrräder und Fahrräder auszuleihen. 

Das Wohngebäude wird mit einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung und Photovoltaikanlage mit einer Fläche von rd. 1.500 m² errichtet.

Für die Berechnung der Stellplätze wird der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.9 der gemeindlichen Satzung angewendet. Somit sind 87 Stellplätze erforderlich, die in einer Tiefgarage nachgewiesen werden.

Nach § 8 Abs. 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 62 sind 124 Stellplätze für Fahrräder nachzuweisen. Der Antragsteller errichtet 124 Stellplätze zum Teil oberirdisch, zum Teil in einer Fahrradeinhausung sowie in den Wohngebäuden.

Mit dem Antrag auf Baugenehmigung werden folgende Befreiungen gestellt:

1. Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß

BauNVO § 23 (3)

(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.

Geplant ist:

Überschreitung des Bauraums durch Lichtschächte in geringfügigem Ausmaß

• Lichtschachttyp 1: Tiefe Überschreitung: 0,43 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,41 m²

Anzahl: 8 Stk.

• Lichtschachttyp 2: Tiefe Überschreitung: 0,05 m x Breite 0,96 m / Fläche = 0,05 m²

Anzahl: 1 Stk.

Begründung:

Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante an der Baugrenze. Die zur Belichtung und Belüftung notwendigen Lichtschächte des UG's überschreiten die Baugrenze geringfügig. Die Oberkante der Lichtschächte ist ebenenbündig mit der Geländeoberkante. Ein Zurücknehmen des Baukörpers um das Tiefenmaß der Lichtschächte würde zu nicht beabsichtigter Härte führen. Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden. Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

2. Überschreitung der Bauraum durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:

BauNVO § 23 (3)

(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.

Geplant ist eine geringfügige Überschreitung des Bauraums durch Terrassen bzw. Balkone und Vordächer:

Balkone bzw. Terrassen im Osten, Süden und Westen des Baufeldes: 

• Balkon-/Terrassentyp 1 Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 3,25 m = Fläche 5,62 m²

Anzahl: 3 Stk.

• Balkon-/Terrassentyp 2 Überschreitung: Tiefe 1,35m x Breite 3,60 m = Fläche 4,86 m²

Anzahl: 1 Stk.

• Balkon-/Terrassentyp 3 Überschreitung: Tiefe 1,35-1,73m x Breite 4,10 m =

Fläche 7,09 m²  Anzahl: 4 Stk.

• Balkon-/Terrassentyp 4 Überschreitung: Tiefe 1,73m x Breite 7,25 m = 

Fläche 12,54 m² Anzahl: 1 Stk.

Vordächer im Westen des Baufeldes: 

• Vordachtyp 1 Überschreitung: Tiefe: 1,24 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,98m²   

Anzahl: 2 Stk.

• Vordachtyp 2 Überschreitung: Tiefe: 0,865 m x Breite: 2,40 m = Fläche 2,08m²  

Anzahl: 1 Stk.

Begründung:

Die geplanten Gebäude liegen mit Ihrer Außenkante 12cm hinter der Baugrenze. Nach Absprache mit der Gemeinde wird eine Überschreitung der Baugrenze um max. 1,90 m in Aussicht gestellt. Die Überschreitung der Baugrenze liegt unter oder gleich den zulässigen 1,90 m. Die Abweichung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden. Die Abweichung von der BauNVO § 23(3) kann im geringfügigen Maß zugelassen werden. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Befreiungen zur Überschreitung des Baumraums bis 1,90 m wurden bereits im W7 erteilt. Der Befreiung kann zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

3. Überschreitung des unterirdischen Bauraumes durch die Tiefgarage

§5 Maß der baulichen Nutzung

Überschreitung des unterirdischen Bauraums in WA 2.2 durch Zusammenlegung der Tiefgaragen von Baufeld WA 2.2 und WA 7.1, des inneren Bauraums durch Unterbauung durch die Tiefgarage in WA 2.2, sowie den dafür notwendigen TG Entlüftungsschächten.

Geplant ist:

• Überschreitung des unterirdischen Bauraums von WA 2.2 um eine Fläche von

220,32 m² (siehe Planeintrag)

• Überschreitung des unterirdischen inneren Bauraums von WA 2.2 um eine Fläche von 621,49 m² (siehe Planeintrag)

Überschreitung des Bauraums durch Tiefgaragenentlüftungsschächte:

• TG Entlüftungsschacht 1: Tiefe 4,57 m x Breite 3,20 m = Fläche = 14,62 m² (teilw. unterirdisch) Anzahl: 1 Stk.
• TG Entlüftungsschacht 2: Tiefe 1,20 m x Breite 3,30 m = Fläche = 3,96 m²

Anzahl: 2 Stk.

• TG Entlüftungsschacht 3 (oberirdisch): Tiefe 1,16 m x Breite 4,36m x Höhe 1,28m = Fläche = 5,06m²  Anzahl: 2 Stk.

Begründung

Die unterirdische Überschreitung des Bauraums ist notwendig wegen der Zusammenlegung der Tiefgarage von WA 2.2 und WA 7.1 sowie zur Erfüllung des erforderlichen Stellplatzbedarfs von beiden Baufeldern.

Die Vorteile der Zusammenlegung sind: 

• Erstellung von nur einer notwendige Tiefgaragenzufahrt, sowie Erhöhung der Verkehrssicherheit durch nur an einer Stelle ausfahrende und somit den Fußweg kreuzende Fahrzeuge.
• Erfüllung des Stellplatzschlüssels der Gemeinde Poing durch Zusammenlegung sowie durch Unterbauung des inneren Bauraums

Die TG Entlüftungsschächte sind zur natürlichen und somit wirtschaftlichen TG Entlüftung an technisch sinnfälligen Orten zu verorten und sollen die Nutzung der Freiflächen  nicht einschränken. 

Befreiung ist durch die Gemeinde in Aussicht gestellt worden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitte um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

4. Überschreitung der GRZ von festgelegt 0,7 auf geplant 0,73 

§ 5 (4) Maß der baulichen Nutzung (4)

In den allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA 3 und WA 7 darf die zulässige GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Bau NVO genannten Anlagen bis zu einem maximalen Wert von GRZ 0,7 überschritten werden.

Geplant ist: 

GRZ in WA 2.2 = 0,73 Überschreitung von 0,03

Begründung:

Durch die Zusammenlegung der Tiefgaragen zu einer TG mit einer Zufahrt wird die GRZ um 0,03 überschritten.

Die Vorteile sind: 

• Erstellung von nur einer notwendige Tiefgaragenzufahrt 
• Erfüllung des Stellplatzschlüssels der Gemeinde Poing
• Der Fußweg wird nur einmal durch kreuzende Fahrzeuge gestört und somit die Verkehrssicherheit erhöht

Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Befreiungen zur Überschreitung der zulässigen GRZ wurden bereits im Wohngebiet W7 erteilt. Der Befreiung kann zugestimmt werden.

5. Errichtung der Fahrradeinhausung außerhalb der Baugrenzen

Die Planung sieht eine Fahrradeinhausung außerhalb der im B-Plan festgelegten Baugrenzen vor. 

Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Hierfür beantragen wir eine Befreiung.

(Fahrradeinhausung: Tiefe 2,80 m x Breite 18,65 m / Fläche = 52,22 m²

Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 2,80 m x Breite 18,65 m/ Fläche = 52,22 m²)

Begründung:

Fahrradabstellplätze sind nach Ziffer 5.8 gut zugänglich und verkehrssicher erreichbar sowie vorzugsweise ebenerdig zu errichten. Zudem sieht die Fahrradabstellsatzung der Gemeinde Poing in § 5 vor, dass für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten mindestens 50% der erforderlichen Abstellplätze in umschlossenen, absperrbaren Räumen nachzuweisen sind. Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Der Standort am Hauptzugang zur Wohnanlage wurde städtebaulich passend gewählt. Die Stirnseite der Fahrradeinhausung liegt in der straßenseitigen Gebäudeflucht.

       

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Begründung zugestimmt werden. Die maximale GRZ ist eingehalten.

6. Errichtung der Mülleinhausung:

Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 62 Poing "Am Bergfeld" Wohngebiet W7 (IV. Entwicklungsstufe)

Es befinden sich Nebenanlagen außerhalb der im B-Plan festgelegten Baugrenzen. Nach Ziffer 5.9 ("Nebenanlagen, Abstellflächen für Müllbehälter, Trafostationen und Wertstoffsammelstelle") können auf den privaten Baugrundstücken eingehauste Müllsammel- und Abstellanlagen errichtet werden. Entsprechend sieht die Planung eine Mülleinhausung vor. 

Diese kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Hierfür beantragen wir eine Befreiung.

(Müllhaus: Tiefe 4,85/6,35 m x Breite 9,00/9,90 m/ Fläche = 52,65 m² / 

Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 4,85/6,35 m x Breite 9,00/9,90 m/ Fläche = 52,65 m²)

Begründung:

Im B-Plan ist in § 9 (2) eine Aufstellfläche für Müllbehälter am Tag der Abholung festgelegt. Die Entfernung der Tonnen darf nur 10 m vom Straßenrand betragen. Rest- und Biomüll werden wöchentlich wechselnd geleert. 

Aufgrund der Vielzahl der Müllbehälter sollen diese in einer Einhausung untergebracht werden. Die Mülleinhausung wird in der Nähe der Aufstellfläche für die Tonnen erstellt.

Der Standort der Mülleinhausung liegt städtebaulich sinnvoll an der nördlichen Grundstücksgrenze abgerückt von der Straßenfront bzw. der Flucht der Wohngebäude. Hier befindet sich auch der Hauptzugang zur Wohnanlage.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Befreiung kann aufgrund der o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.

Beschlussvorschlag

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Beschluss

Den beantragten Befreiungen Nr. 1 bis 6 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4.4. Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch des bestehenden Holzschuppens und Neubau eines Toilettengebäudes an gleicher Stelle, Wildpark, Wildparkstraße 32, Fl.-Nr. 908 Gemarkung Poing

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.11.2024	ö	beschließend	4.4

Sachverhalt

Das geplante Gebäude mit einer Breite von 7,33 m, einer Länge von 8,74 m und einer Firsthöhe von 5,36 m soll im Bereich des bestehenden Kiosks (Nähe dem Ziegengehege) errichtet werden. Der bestehende Holzschuppen wird abgerissen und durch ein Toilettengebäude mit einer WC-Anlage für Herren und Behinderte sowie 2 Räumen für Technik und Putzmittel ersetzt.

Die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens richtet sich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB), da der Wildpark im Außenbereich liegt.

Die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB wurde für Neu-/Umbau und Erweiterung einzelner Bauvorhaben des Wildparks Poing festgestellt, sodass das geplante Bauvorhaben zulässig ist.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0