Einleitung zum Sachvortrag der Beschlussvorlage durch Ersten Bürgermeister Albert Hingerl:
Aufgrund vorliegender sowie noch zu erwartender Anfragen zur Neubebauung von diversen Grundstücken hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 20.09.2012 den Aufstellungsbeschluss gefasst. Der Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperre wurde in der Sitzung am 08.11.2012 gefasst.
Mit dem Bebauungsplan soll eine moderate Nachverdichtung ermöglicht werden, sowie der Versuch unternommen werden, nach und nach das Parkraumproblem sowie Erschließungsprobleme zu lösen.
Das grundsätzliche Planungskonzept wurde in der Bürgerveranstaltung (Unterrichtung der Betroffenen) am 29.01.2013 vorgestellt. Hier gab es auch eine Stellungnahme des Kommandanten der FFW Poing zu der beengten Verkehrssituation in diesem Baugebiet.
Seit Erlass der Veränderungssperre wurde zu diversen Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet, die den Zielen des Bebauungsplanes entsprachen, eine Ausnahme von der Veränderungssperre ausgesprochen.
Im Dezember 2014 wurde vom Gemeinderat der vorgelegte Bebauungsplanentwurf gebilligt und auf dieser Grundlage die öffentliche Auslegung in der Zeit von 29.01.2015 mit 02.03.2015 durchgeführt.
Während dieser Auslegung gingen etliche Stellungnahmen von Grundstückseigentümern ein, die sich durch den Bebauungsplanentwurf in ihren Rechten beeinträchtigt sehen.
Auf Wunsch der EVVG-Fraktion gab es am 04.05.2015 ein „Vermittlungsgespräch" im Rathaus, in dem seitens der Vertreter der Grundstückseigentümer / Interessengemeinschaften die bekannten Argumente alle noch mal vorgebracht und diskutiert wurden.
Das Nachverdichtungskonzept der Gemeinde Neubiberg ist für die Gemeinde Poing nicht direkt umsetzbar, greift aber die wesentlichen Punkte der Begründung für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 58 auf, wie z.B. „Bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit dürfen nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein".
Es wurde vom Planfertiger eine Tabelle erarbeitet (für das WA), in der für jedes Grundstück der Bestand sowie die Planung dargestellt ist und die Erhöhung der GF auch noch prozentual dargestellt wird. Diese wird Bestandteil der Abwägung und wird jedem Einwender zugestellt.
In der heutigen GR-Sitzung erfolgt nur die beschlussmäßige Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen (kein Billigungs-, Auslegungs- oder Satzungsbeschluss). Nach Beschlussfassung erfolgt die Zustellung der Abwägung an die Einwender.
Der Billigungs- und Auslegungsbeschluss ist für Nov./Dez. 2015 vorgesehen. Die erneute öffentliche Auslegung könnte dann im Jan./Febr. 2016 erfolgen.
Sofern sich in diesem Verfahren keine neuen Gesichtspunkte ergeben, könnte nach beschlussmäßiger Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen der Satzungsbeschluss gefasst werden. Falls sich aus diesem Verfahren bzw. der eingegangenen Stellungnahmen noch Änderungen ergeben würden, würde nochmal eine erneute öffentliche Auslegung durchgeführt werden.
Bisheriges Verfahren:
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20.09.2012
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GR (TOP 5)
Aufstellungsbeschluss und Vergabe des Planungsauftrages
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08.11.2012
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GR (TOP 4)
Erlass einer Veränderungssperre für den Geltungsbereich BP 58
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29.11.2012
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GR (TOP 1)
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes (als Grundlage für die Unterrichtung der Betroffenen)
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29.01.2013
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Bürgerveranstaltung / Unterrichtung der Betroffenen
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18.09.2014
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GR (TOP 6)
Erlass der Satzung zur Verlängerung der Veränderungssperre
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11.12.2014
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GR (TOP 3)
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes sowie Beschluss zur Einleitung des Verfahrens nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
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29.01.2015 mit
02.03.2015
24.03.2015
04.05.2015
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Öffentliche Auslegung mit gleichzeitiger Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 BauGB)
BUA TOP 1 Bek.
„Grobauswertung“ der eingegangenen Stellungnahmen
Vermittlungsgespräch mit Vertretern der Interessengemeinschaft im Rathaus
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21.05.2015
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GR – nö (TOP 8)
Festlegung des weiteren Vorgehens und der Planungsgrundlagen
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09.07.2015
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GR – nö (TOP 4)
Erledigung der Aufträge aus der GR-Sitzung vom 21.05.2015 – nö
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17.09.2015
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GR TOP 4)
Satzung zur nochmaligen Verlängerung der Veränderungssperre
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Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
1. Landratsamt Ebersberg, Abt. 41, 44 und 46 Schreiben vom 12.03.2015
2. Landratsamt Ebersberg, Kreisheimatpfleger, Schreiben vom 22.01.2015
3. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 14.01.2015
4. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 24.02.2015
5. Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 09.02.2015
6. Bayernwerk AG, Schreiben vom 24.02.2015
7. SWM Services GmbH, Schreiben vom 11.03.2015
8. Kabel Deutschland Vertrieb und Service, Schreiben vom 02.03.2015
9. Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 16.02.2015
10. Industrie- und Handelskammer, Schreiben vom 02.03.2015
11. Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 13.01.2015
Stellungnahmen von Grundstückseigentümern / Bürgern / Öffentlichkeit:
12. Rechtsanwalt für Grundstückseigentümer Fl.Nr. 357/2 und 356/1 vom 27.02.2015
13. Schreiben/Petition der ‚Interessengemeinschaft Bebauungsplan Poing-Süd‘
mit Unterschriften von 35 Grundstückseigentümern
14. Schreiben ‚Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 58 der Gemeinde Poing‘,
eingereicht von 8 Eigentümern (14. a) – 14. f)) sowie mit individuellem Zusatz
Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/8 (14. g))
15. „Einspruch gegen Bebauungsplanentwurf Nr. 58 vom 01.03.2015;
eingereicht von 3 Eigentümern
16. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 355 vom 21.02.2015
17. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/10 vom 27.02.2015
18. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/8 vom 22.02.2015
19. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 370/8 vom 23.02.2015
20. Schreiben beider Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/2 vom 25.02.2015
21. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/15 vom 25.02.2015
22. Scheiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/11 vom 01.03.2015
23. 2 Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/20 und 371
24. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/7 vom 28.02.2015
25. Schreiben beider Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/6 und 366/7 vom 28.02.2015
26. Schreiben beider Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/2 vom 28.02.2015
27. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 368/16 vom 01.03.2015
28. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 355/5 und 351/7 vom 28.02.2015
29. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/13 vom 02.03.2015
30. Schreiben Grundstückseigentümer 357/5 vom 02.03.2015
31. Schreiben Grundstückseigentümer 359/3 (ohne Datum)
32. Schreiben der 3 Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/5 vom 01.03.2015
33. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/5 vom 27.02.2015
34. Schreiben der 2 Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/1 vom 01.03.2015
35. Schreiben der 2 Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/5 und 359/4 vom 28.02.2015
36. Schreiben der 2 Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/2 vom 02.03.2015
37. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 371/3 und 372/3 vom 01.03.2015
38. Schreiben Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/6 vom 02.03.2015
39. Schreiben der 2 Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/4 vom 01.03.2015
40. 2 Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 357/3 und 368/17 vom 01.03.2015
Keine Anregungen haben folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange vorgebracht:
Landratsamt Ebersberg, Abt. 44, Schreiben vom 26.01.2015
Vermessungsamt Ebersberg, Schreiben vom 20.01.2015
Gemeinde Kirchheim, Schreiben vom 27.01.2015
Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 16.02.2015
Gemeinde Pliening, Schreiben vom 12.02.2015
Markt Markt Schwaben, Schreiben vom 04.02.2015
gKu VE München-Ost, Betriebszweig Abwasser, Schreiben vom 19.01.2015
Staatliches Bauamt Rosenheim, Schreiben vom 22.01.2015
Landeshauptstadt München, Schreiben vom 21.01.2015
Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 15.01.2015
DB Immobilien, Schreiben vom 15.01.2015
TennT TSO GmbH, Schreiben vom 22.01.2015
Bayernets GmbH, Schreiben vom 14.01.2015
DFS Deutsche Flugsicherung, Schreiben vom 24.02.2015
Eisenbahn-Bundesamt, Schreiben vom 24.02.2015
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 27.02.2015
Nicht geäußert haben sich folgende Behörden bzw. sonstige Träger öffentlicher Belange:
Kreisbrandinspektion für den Landkreis Ebersberg
Bayer. Landesamt für Denkmalpflege
Gemeinde Anzing
gKu VE München-Ost, Ver- und Entsorgung Wasser
Regionaler Planungsverband
MVV Verkehrs- und Tarifverbund
HBE Handelsverband Bayern e.V.
Bund Naturschutz Bayern e.V.
Beschluss
1. Landratsamt Ebersberg, Abt. 41, Schreiben vom 12.03.2015
Die Gemeinde Poing hat für den Bereich östlich der Neufarner Straße / südlich der Poststraße / westlich der Grundschule / nördlich der Frühlingstraße das o. g. Verfahren beschlossen. Wir weisen vorab darauf hin, dass wir nach Abschluss des Verfahrens um die Vorlage der bekanntgemachten Fassung an das Landratsamt (2 -fach) auch in digitaler Form bitten (Plan .tiff-Format, 300dpi, gescannt, sowie Textfassung im .pdf-Format, mit ausgefüllten Verfahrensvermerken). Wir bitten Sie, dies mit Ihrem Planer abzusprechen.
Beschluss:
Die Unterlagen werden dem Landratsamt Ebersberg über das RIWA-GIS-Zentrum zur Verfügung gestellt.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Die Gemeinde Poing möchte mit dem vorliegenden Bebauungsplan eine maßvolle Nachverdichtung regeln und eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und soweit möglich, strukturelle Verbesserungen des Verkehrsraums zu erreichen. Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:
A. aus baufachlicher Sicht
Aus baufachlicher Sicht wird um Beachtung der nachfolgend genannten Punkte gebeten:
? Festsetzung Ziffer 2.1.4 ist unstimmig und redaktionell richtigzustellen. Es wird empfohlen lediglich die Flurnummern aufzuzählen bzw. auf die Angabe der Gebietsart zu verzichten.
? Festsetzung Ziffer 3.2 und die Nutzungsschablone zu WA 5 sind widersprüchlich.
? Es wird empfohlen Festsetzung Ziffer 7.1, Ziffer 8.1 und Ziffer 8.6 lediglich als Hinweis aufzunehmen, da die Festsetzungen unbestimmt und ortsplanerisch unbegründet sind.
? Festsetzung Ziffer 7.2 sollte dahingehend präzisiert werden, dass übliche Aufschüttungen und Abgrabungen bis beispielsweise +/- 0,30 m zugelassen werden.
? Festsetzung Ziffer 8.3 und 8.4 stehen im Widerspruch zum bereits 2014 genehmigten Bauvorhaben in der Karl- Sittler- Str. 2. Um künftige Bezugnahmen zu vermeiden wird um Richtigstellung gebeten.
? Hinweis Ziffer 9 ist verzichtbar, sofern die grünordnerischen Festsetzungen abschließend geregelt werden. Hierzu wird empfohlen die Pflanzliste in die Festsetzungen mit aufzunehmen.
? Speziell auf Flurnummer 368/15, 370/4 und 356/1 sind Bauräume bzw. Stellplatzflächen und zu erhaltende Gehölze korrekt aufeinander abzustimmen.
? Die Planzeichen zur Höhenkotierung sind in allen Bauräumen zu vervollständigen.
? Es wird um städtebauliche Begründung der zulässigen Anzahl der Wohneinheiten in den einzelnen Gebieten gebeten und empfohlen den Begriff "Gebäude" in Festsetzung Ziffer 2.2 rechtlich bestimmt zu konkretisieren.
Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.
Feststellung der Verwaltung / des Planfertigers:
Zu Festsetzung 2.1.4:
Der Empfehlung wird gefolgt. Die Angabe der Gebietsart wird gestrichen.
Zu Festsetzung 3.2 und Nutzungsschablone:
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Zu Festsetzung 7.1, 8.1 und 8.6:
Der Empfehlung wird insofern gefolgt, dass die Festsetzung 7.1 und 8.6 unter Hinweise aufgeführt werden. Die Festsetzung 8.1 wird durch folgende Festsetzung ersetzt:
„Die Dachflächen sind mit roten, grauen oder braunen Dacheindeckungsmaterialen einzudecken.“
Zu Festsetzung 7.2:
Die Festsetzung 7.2 wird folgendermaßen geändert:
„Lichtgräben sind nicht zulässig. Abgrabungen und Aufschüttungen sind bis jeweils zu einer Höhe von 30 cm zulässig.“
Zu Festsetzung 8.3 und 8.4:
Die Festsetzungen 8.3 und 8.4 werden dahingehend ergänzt, dass die Bestandsvorgaben auf dem Grundstück Karl-Sittler-Straße als Ausnahme – First des Quergiebels nicht mind. 0,5 unter Hauptfirst / Summe der Breitenmaße der Dachaufbauten bis max. 9,50 m (= 43 %) – festgesetzt werden.
Zu Hinweis Nr. 9:
Die grünordnerischen Festsetzungen der Ziffer C 4 sind abschließend, eindeutig und klar bestimmt und tragen den siedlungsökologischen und siedlungsgestalterischen Zielsetzungen des Bebauungsplans hinreichend Rechnung. Die Pflanzenliste Ziffer D. 14 soll nur beispielhaft einige standort-heimische Gehölze wiedergeben. Sie ist nicht abschließend und würde in ihrem inhaltlichen Umfang als Festsetzung dem Grundstückseigentümer nur eine geringe Auswahl an zu pflanzenden Arten belassen. Mit Blick auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz sollte sie deshalb weiterhin nur als Hinweis geführt werden. Gleiches gilt für die Ziffer D 9.
Änderungen der Planung sind insoweit nicht veranlasst.
Zu Abstimmung Bauräume / Stellplatzflächen / zu erhaltende Gehölze:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B. 7.). Teilweise wurden Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 8. als „zu entfernende Gehölze“ dargestellt, wenn offensichtliche Konflikte mit der Realisierung einer in der Folge des Bebauungsplans zulässigen Hauptnutzung absehbar waren. Der in der Bebauungsplanzeichnung eingetragene Gehölzbestand ist zudem nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, da hiervon nur Bäume (keine Sträucher) mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, erfasst sind. In der Planzeichnung sind aber auch Bäume mit einem geringeren Stammumfang sowie große, raumbildende bzw. raumprägende Sträucher nachrichtlich eingetragen. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ermitteln. Soweit Gehölze z.B. in Garagenzufahrten eingezeichnet sind, kann es sich also um Sträucher handeln oder um Bäume, die nicht der Erhaltungsbindung unterliegen. Soweit es sich um einen zu erhaltenden Baum handelt, lässt die Regelung Ziffer C 4.1.3 ausnahmsweise und unter Schaffung eines Ersatzes ein Entfernen zu, wenn hierdurch die Errichtung einer zulassungsfähigen Nebenanlage erheblich erschwert würde. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1 sind klar und eindeutig. Sie gelten grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung.
Änderungen in der Planzeichnung sind insoweit nicht erforderlich.
Zu Höhenkotierung:
Die Planzeichen bezüglich Höhenkotierung in den Bauräumen werden überprüft und vervollständigt.
Zu Festsetzung A.2.2:
Aufgrund der Anregungen der Öffentlichkeit werden die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude bezogen festgesetzt, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die vorgenannten Änderungen des Bebauungsplanes und der Begründung vorzunehmen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Der Bebauungsplan beinhaltet sowohl Mischgebietsflächen (MI) nach § 6 BauNVO (MI 1-6), Wohngebietsflachen (WA) nach § 5 BauNVO (WA 1-11) und eine "Fläche für Gemeinbedarf' (hier: Kindergarten). Mit Ausnahme zweier Grundstücke (FI. Nr. 368/5+6) im WA 9 sind alle Grundstücke bebaut. Wie dem Anschreiben (der Gemeinde Poing an die UIB) als auch der "Begründung" (des Bebauungsplanes) zu vorliegender Planauslegung zu entnehmen ist, befindet sich gegenwärtig ein schalltechnisches Gutachten zur Thematik "Verkehrslärm" in der Erstellung. Somit sind im gegenwärtigen Planungsstadium die Verkehrslärmeinwirkungen auf das Bebauungsgebiet ungeklärt. Eine immissionsschutzfachliche Äußerung zur genannten Thematik erfolgt nach Vorlage des schalltechnischen Gutachtens bei der UIB. Es wird der Gemeinde Poing empfohlen, im Rahmen eines zügigen effizienten BebauungspIanverfahrens, zukünftig die Planunterlagen erst dann ins Verfahren zu geben, wenn alle Unterlagen vollständig sind (im vorliegenden Fall "mit schalltechnischem Gutachten"). Weitere Anregungen oder Einwände aus immissionsschutzfachlicher Sicht werden damit zur gegenwärtigen Planvorlage nicht geäußert.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis und wird dies künftig beachten. In diesem Fall hat sich die Verzögerung aus den gesetzlichen Änderungen zum 01.01.2015 ergeben.
Mittlerweile liegt die schalltechnische Begutachtung des Büros Müller-BBM (Bericht Nr. M118899/91 vom 04.02.2015) vor. Die Ergebnisse des Berichts bzw. die Ziffer 6 vorgeschlagenen Festsetzungen zum Bebauungsplan werden in den Bebauungsplan eingearbeitet. Die schalltechnische Begutachtung wird Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
C. aus naturschutzfachlicher Sicht
Das Bebauungsplangebiet ist allseits von dichter Bebauung umschlossen. Für die Nachverdichtung der Innenbereichsbebauung soll das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB angewandt werden. Damit entfällt die gesetzliche Eingriffsregelung. Zur Abarbeitung des gesetzlichen Artenschutzes wurde eine Vorprüfung zur Betroffenheit geschützter Arten vorgenommen. Im Ergebnis ist nicht mit der Erfüllung einschlägiger Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG zu rechnen. Wir bitten um die Beachtung der grünordnerischen Festsetzungen und der artenschutzrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplans.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
D. aus Sicht der Kreisbehörde
Aus Sicht des Landratsamtes als Kreisbehörde ergeben sich keine Anregungen und Bedenken.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2. Landratsamt Ebersberg, Kreisheimatpfleger, Schreiben vom 22.01.2015
Aus Sicht der Heimat- und Denkmalpflege bestehen keine Einwände. Auf Position 10 „Denkmalschutz“ der Erläuterungen wird hingewiesen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
3. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 14.01.2015
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt zur o.g. Planung folgende Stellungnahme ab.
Vorhaben
Die Gemeinde Poing beabsichtigt die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO und eines Mischgebietes (MI) gemäß § 5 BauNVO sowie einer Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Kindergarten". Hintergrund der Planung sind der Gemeinde vorliegende Anträge für Um- und Neuplanungen. Mit o.g. Verfahren sollen Maßnahmen zur Nachverdichtung, die Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sowie eine strukturelle Verbesserungen des Verkehrsraumes ermöglicht werden. Das bereits bebaute Planungsgebiet (Größe ca. 7 ha) befindet sich innerorts von Poing südlich der Bahnlinie. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Im gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Poing sind die Flächen bereits als Wohnbaufläche und Fläche für Gemeinbedarf dargestellt. Einige Bereiche sollen als Mischgebiet weiter entwickelt werden. Laut der vorgelegten Begründung vom 11.12.2014 wird der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst.
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen.
Bewertung und Ergebnis
Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und wird aus landesplanerischer Sicht begrüßt!
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
4. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 24.02.2015
Der Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 58 umfasst eine Fläche von ca. 7,15 ha. Im bestehenden Siedlungsgebiet südlich der Bahnlinie sind hauptsächlich Nachverdichtungen geplant sowie strukturelle Verbesserungen des Verkehrsraums. Auch wird der alte Gebäudebestand zunehmend durch Neubauten ersetzt. Der westliche und nördliche Teilbereich des Planungsgebietes soll als Mischgebiet (MI) festgesetzt werden. Das restliche Plangebiet (mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche im Bereich des Kindergartens) soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden.
Das Plangebiet liegt gerade noch im Bereich der Münchner Schotterebene. Unmittelbar östlich schließt sich die Altmoränenlandschaft an. Eine Versickerung von Niederschlagswasser im Plangebiet dürfte möglich sein.
Einige hundert Meter südlich des Plangebiets an der Wittelsbacherstraße liegt die staatliche Grundwassermessstelle Poing D 83. Diese Messstelle wird seit 1988 beobachtet. Der höchste seitdem gemessene Grundwasserstand lag rd. 2,60 m unter Gelände. Im Plangebiet sind im Extremfall aber noch höhere Grundwasserstände möglich (schätzungsweise bis zu 2 m unter GOK). Die Grundwasserfließrichtung verläuft von Süd nach Nord bei einem Grundwassergefälle von rd. 0,3 %.
Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen und Hinweise zur Wasserwirtschaft, die als ausreichend betrachtet werden. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht Einverständnis mit dem Bebauungsplan.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
5. Bayerwerk Natur GmbH, Schreiben vom 09.02.2015
Im Zuge von Verdichtungsmaßnahmen ist der Anschluss der Gebäude an die Fernwärme über die Geothermie-Anlage der Bayernwerk Natur GmbH in Planung.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
6. Bayernwerk AG, Schreiben vom 24.02.2015
Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstandes:
- Die Stromversorgung ist durch den Anschluss an das Versorgungsnetz der Bayernwerk AG gewährleistet und erfolgt aus den bestehenden Trafostationen 1368 Eichenweg, 5166 Hauptstraße, 1764 Waldstraße und 1817 Schulstraße.
- Zusätzlich ist durch die Bauverdichtung die Errichtung einer neuen Trafostation notwendig. Die benötigte Fläche beträgt ca. 24 m² (4 x 6m) incl. der Bedienfläche, wobei die Zufahrt mit dem LKW jederzeit gewährleistet sein muss.
- Der Bereich, der von technischer Sicht aus günstigste Standort der Trafostation, ist im beigefügten Plan farbig eingetragen.
- Die bestehenden Anlagen im Bereich des Bebauungsplanes können dem beiliegenden Bestandsplan entnommen werden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der von den Bayernwerken vorgeschlagene Standort an der Waldstraße befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, in der Begründung Pkt. 5 einen Hinweis bezüglich der zusätzlichen Trafostation außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches entsprechend zu ergänzen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
7. Stadtwerke München, Schreiben vom 11.03.2015
Vielen Dank für Ihre Anfrage zu der wir krankheitsbedingt etwas verspätet wie folgt Stellung nehmen. Die folgenden Anmerkungen bitten wir im weiteren Verfahren dennoch zu berücksichtigen.
Unsere bestehenden und bereits bekannten Erdgasversorgungsanlagen sind aus dem beigefügten Bestandsplanauszug (grün dargestellt) zu ersehen. Die vorhandene Überdeckung unserer Versorgungsanlagen darf sich durch bauliche Maßnahmen sowie Geländemodellierungen nicht verändern; Hausanschlussleitungen dürfen nicht überbaut werden. Vor Abbruch der bestehenden Gebäude müssen die vorhandenen Hausanschlussleitungen stillgelegt bzw. die in geplante Tiefgaragen, Garagen, Anbauten, Wintergärten u.a. zu liegen kommenden Hausanschlussleitungen, zu Lasten des Grundstückseigentümers umgelegt werden. Für die Stilllegungen und Umlegungen der Hausanschlussleitungen nutzen Sie bitte die entsprechenden Anträge, die Sie unter www.swm.de erhalten. Geplante Baumaßnahmen dürfen nur nach vorheriger örtlicher Einweisung in den Leitungsbestand durch die Aufgrabungskontrolle der Stadtwerke München Tel.-Nr. 089/2361-2139 begonnen werden. Bei Anpflanzung von Bäumen und tiefwurzelnden Sträuchern muss zu unseren Erdgasleitungen ein seitlicher Mindestabstand von 1,5 m eingehalten werden. In der Neufarner Straße verläuft außerhalb des Planungsumgriffes unsere Erdgashochdruckleitung E-1 .14 (ON 200 PN 40) mit Steuerkabel, auf die wir gesondert hinweisen. Sie ist im Bestandsplanauszug grün gestrichelt dargestellt.
Beschluss:
Die Hinweise der SWM werden, soweit noch nicht vorhanden, im Bebauungsplan bei den Hinweisen übernommen.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
8. Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 16.02.2015
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden. Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 – siehe hier u. a. Abschnitt 3 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Beschluss:
Die Hinweise der Deutschen Telekom Technik GmbH werden, soweit noch nicht vorhanden, im Bebauungsplan bei den Hinweisen übernommen.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
9. Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH, Schreiben vom 02.03.2015
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag an Planung_NE3_Muenchen@kabeldeutschland.de, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Wir weisen Sie ebenfalls darauf hin, dass uns ggf- (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaß-nahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung unseren Telekommunikationsanlagen ent-stehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Beschluss:
Die Hinweise der Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH werden, soweit noch nicht vorhanden, im Bebauungsplan bei den Hinweisen übernommen.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
10. Industrie- und Handelskammer, Schreiben vom 02.03.2015
Mit dem hier dargelegten Planvorhaben, das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung und Nachverdichtung im Plangebiet schaffen soll, besteht Einverständnis. Es sind keine städtebaulichen oder ortsplanerischen Einwendungen oder Hemmnisse zu erkennen, die gegen eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit sprächen.
Rein vorsorglich weisen wir allerdings darauf hin, dass mit der Ausweisung eines Mischgebietes (MI) auch eine ausgewogene Nutzmischung aus Wohnen und Gewerbe zu gewährleisten ist. Weitere Anregungen oder Bedanken sind nicht vorzubringen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
11. Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 13.01.2015
Mit einiger Verwunderung haben wir die Ausführungen zu den Belangen des Artenschutzes gelesen. Die ornithologischen Kenntnisse des Verfassers scheinen nicht sehr ausgeprägt zu sein. Besonders in Auge stechen die Behauptungen auf Seite 14: "Anzeichen für Nester von Gebäudebrütern wie Haussperling, Rauchschwalbe, Mehlschwalbe etc. wurden bei der Begehung nicht entdeckt. Vorkommen dieser Arten können insoweit ebenfalls ausgeschlossen werden. Artenschutzrechtliche Konflikte sind nicht zu erwarten".
Bei Begehungen Ende September und Anfang Oktober halte ich diese Aussagen für anmaßend. Aufgrund der Altersstruktur der Häuser nisten dort mit Sicherheit Haussperlinge. Selbst ein Laie weiß, dass diese Nester von außen nicht sichtbar sind. Ich darf nur an das Kinderlied erinnern: "Unterm Dach juhee hat der Sperling seine Jungen".
Völlig unbeachtet lässt der Autor die Mauersegler. Da meine Tochter in Poing wohnt, kenne ich das Gebiet sehr gut und kann mit Sicherheit sagen, dass dort Mauersegler vorkommen.
Es sind deshalb mit Sicherheit artenschutzrechtliche Konflikte zu erwarten. Um Verstöße gegen das Bundesnaturschutzgesetz zu vermeiden, muss vor jeder Verdichtungs- bzw. Umbaumaßnahme festgestellt werden ob hier Brutplätze von Sperlingen oder Mauerseglern vorhanden sind. Für Haussperlinge gilt ein Schutz von März bis August. Die Brutzeit der Mauersegler ist von Anfang Mai bis Ende Juli. Störungen in dieser Zeit stellen laut Bundesnaturschutzgesetz einen Straftatbestand dar. Werden Mauerseglerquartiere außerhalb der Brutzeit vernichtet, muss zwingend für Ersatz gesorgt werden, ebenfalls laut Bundesnaturschutzgesetz.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Auslegung im Bebauungsplanverfahren dient zum einen der Information der Öffentlichkeit und der betroffenen Behörden über Inhalte und Auswirkungen der Planung, zum anderen aber auch dem Erkenntnisgewinn. Insoweit sollten die vorgetragenen Anregungen aufgegriffen und die artenschutzrechtliche Vorprüfung methodisch und im Hinblick auf das relevante Artenspektrum überarbeitet werden.
Klarstellend dazu darf angemerkt werden, dass die Auseinandersetzung mit den artenschutzrechtlichen Belangen im Bebauungsplanaufstellungsverfahren darauf abzielt zu prüfen, ob ggf. ein artenschutzrechtlicher Konflikt besteht, der geeignet ist den Vollzug des Planes dauerhaft zwingend zu verhindern. Ein solches Vollzugshindernis ist grundsätzlich aber erst dann anzunehmen, wenn für die innerhalb des Bebauungsplangebietes zulässigen Bauvorhaben Ausnahmegenehmigungen gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG oder Befreiungen gemäß § 67 BNatSchG voraussichtlich nicht erlangt werden können. Auch auf die Freistellung des § 44 Abs. 5 BNatSchG darf verwiesen werden.
Demnach erfüllt ein Eingriff oder ein Vorhaben auch dann nicht die maßgeblichen Verbotstatbestände, wenn trotz der Einwirkung auf eine Fortpflanzungs- und Ruhestätte ausgeschlossen werden kann, dass es zu einer Verminderung des Fortpflanzungserfolges bzw. der Ruhemöglichkeit der betroffenen lokalen Population kommt. Dies kann im Einzelfall dann gegeben sein, wenn in der Umgebung in einem ausreichenden Umfang und in entsprechender Güte Ersatzhabitate gelegen sind, bei denen davon ausgegangen werden kann, dass sie von der lokalen Population angenommen werden. Es kann aber auch notwendig sein, funktionserhaltende oder konfliktmindernde Maßnahmen im Bebauungsplan zu treffen, die unmittelbar am voraussichtlich betroffenen Bestand ansetzen und mit diesem räumlich-funktional verbunden sind. § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG geht davon aus, dass dann, wenn die ökologische Funktion der betreffenden Fortpflanzungs- und Ruhestätten ununterbrochen gegeben bleibt, Beeinträchtigungshandlungen, die unvermeidlich im unmittelbaren Zusammenhang mit den zulässigen Einwirkungen auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten erfolgen, nicht die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG erfüllen. Nur in den Fällen, in denen die Voraussetzungen des § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG nicht erfüllt werden können, ist neben der Baugenehmigung zusätzlich eine Ausnahme oder Befreiung nach dem BNatSchG erforderlich.
Darüber hinaus entbindet die Auseinandersetzung mit den artenschutzrechtlichen Belangen im Bebauungsplanaufstellungsverfahren einen Bauherrn weder im Baugenehmigungsverfahren, noch bei einer genehmigungsfreien Errichtung baulicher Anlagen von einer eigenständigen Prüfung und Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote.
Beschluss:
Aufgrund der Stellungnahme des LBV wird die zum Planvorhaben vorliegende artenschutzrechtliche Vorprüfung methodisch und im Hinblick auf das relevante Artenspektrum überarbeitet und ergänzt. Regelungen und Hinweise, die sich möglicherweise aus der erneuten Auseinandersetzung mit den artenschutzrechtlichen Belangen ergeben, werden in der Planung ergänzt.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Stellungnahmen von Grundstückseigentümern / Bürgern / Öffentlichkeit:
VORSPANN:
Behandlung von Anregungen und Bedenken, die wiederholt vorgetragen wurden:
Vorab ist grundsätzlich klarzustellen, dass für sämtliche bestehenden baulichen Anlagen, angefangen von Zäunen, Gartenhäuschen, Carports, Garagen und sonstigen Gebäuden mit Anbauten der sogenannte Bestandsschutz gilt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans greifen erst, wenn Maßnahmen ergriffen werden, die über den normalen Unterhalt und Bestandserhalt hinausgreifen und z.B. einen Bauantrag erfordern würden.
1. Art der Nutzung
Es ist festzustellen, dass in den Stellungnahmen der Bürger häufig auf das gesamte Plangebiet Bezug genommen wird. Das Baugebiet weist aber hinsichtlich der Art der Nutzung wesentliche Unterschiede auf, die auch bei der Bewertung einzelner Belange, wie z.B. zulässige Nutzungen, zulässige Anzahl der Wohnungen oder Wandhöhe zu berücksichtigen sind.
Das gesamte Plangebiet ist in die Bereiche Gemeinbedarfsfläche, MI und WA gegliedert.
Die Gemeinbedarfsfläche stellt unstrittig einen Sonderfall dar.
Entlang der Poststraße und der Neufarner Straße haben sich typische Mischgebietsstrukturen entwickelt. Diese Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan ebenfalls so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Nutzungsverteilung in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Bei den Stellungnahmen der Bürger ist festzustellen, dass in der Argumentation nicht zwischen dem MI und WA unterschieden wird. Es tragen Eigentümer (Schreiben Nr. 37, Fl.Nr. 371/3) im MI Bedenken gegen die Beschränkung der Zahl der Wohnungen vor, obwohl ihr Grundstück im MI liegt und hier keine Beschränkungen bezüglich der Wohnungen vorliegen. Im WA fordern Eigentümer (Schreiben 14/14a) von den an das MI angrenzenden Grundstücken eine Anpassung an die GR-Werte des MI. Abgesehen davon, dass hier grundsätzliche unterschiedliche Baustrukturen vorliegen ist dazu anzumerken, dass gemäß § 17 BauNVO dem Mischgebiet mit einem Wert von 0,6 eine höhere zulässige GRZ als dem WA mit einem Wert von 0,4 zugewiesen wird.
Insofern sind aufgrund der Grundstruktur gemäß BauNVO die Werte im MI in der Regel etwas höher als im WA.
Zusammenfassend wird vorgeschlagen, die Festsetzungen zur Art der Nutzung und die Gliederung in entsprechende Baugebiete beizubehalten und den Bebauungsplan nicht zu ändern.
2. Baurecht nach § 34 BauGB
Es wird wiederholt in den Stellungnahmen vorgetragen, dass das Baurecht gemäß § 34 BauGB entzogen oder reduziert würde.
Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Bebauung nach § 34 BauGB sind:
- Sicherung der Erschließung
- Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Schutz des Ortsbildes
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit wird durch 4 Kriterien innerhalb des Bezugsrahmens der näheren Umgebung bestimmt:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Bauweise
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.
Die nähere Umgebung reicht soweit, wie sie prägend auf das Grundstück wirkt. Dabei sind unterschiedliche städtebauliche Situationen, wie sich z.B. durch eine mischgenutzte Bebauung entlang von Hauptverkehrsstraßen (hier Neufarner Straße und Poststraße) und den jeweils dahinterliegenden kleinteiligeren Wohnbebauung entwickelt haben, entsprechend unterschiedlich zu bewerten.
Zu berücksichtigten ist auch die Eigenart der näheren Umgebung. Dabei ist jegliche Bebauung, die als Fremdkörper erscheint, außer Acht zu lassen. So sind z.B. bauliche Anlagen, die in Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung stehen, wie z.B. die Bebauung Birkenallee 16 und 18, als Fremdkörper unbeachtlich. Ebenso wenig kann ein einzelner, gewerblicher Betrieb, wie z.B. Eichenweg 4, für die Umgebung prägend sein.
Im Sinne des Einfügens und der harmonischen Weiterentwicklung eines Baugebietes ist es zudem nicht zulässig, nach Art der sogenannten „Rosinentheorie“ das höchste und am dichtesten bebaute Grundstück („Ausreißer“) als prägendes Maßkriterium, wie z.B. Herbststraße 11b/c/d, heranzuziehen.
Zudem ist klarzustellen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Hinsichtlich der befürchteten Reduzierung des Baurechts ist darauf hinzuweisen, dass bei keinem Grundstück eine Reduzierung des Baurechts erfolgte. Bei den Grundstücken, die sozusagen als Ausreißer nach oben bewertet wurden, wie z.B. das Herbststraße 11 b/c/d wurde der Bestand festgesetzt. Eine Erhöhung des Baurechts wäre hier einerseits aus städtebaulicher Sicht nicht verträglich, andererseits auch nicht möglich, da die Bebauung die zulässigen Abstandsflächen allseitig vollständig ausschöpft und keinen Spielraum mehr für eine Erhöhung des Baurechts bieten würde.
Berücksichtigt man die Vorgaben des § 34 BauGB gemäß der der Kommentierung und der Rechtsprechung, so ergibt sich für die meisten Grundstücke eine erhebliche Steigerung der Grund- und Geschossflächen.
Ergänzend dazu einige Beispiele:
Bestand – Bebauungsplanentwurf vom 11.12.2014
dargestellt:
|
MI 4 - Eichenweg 1
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,24
|
0,30
|
|
GFZ
|
0,49
|
0,73 Erhöhung um ca. 50%
|
|
MI 2 - Frühlingsstraße 2
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,19
|
0,30
|
|
GFZ
|
0,34
|
0,74 Erhöhung um ca. 116%
|
|
MI 5 - Neufarner Straße 13
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,32
|
0,32
|
|
GFZ
|
0,82
|
0,82 keine Erhöhung
|
|
MI 6 - Poststraße 20
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,25
|
0,33
|
|
GFZ
|
0,46
|
0,78 Erhöhung um ca. 47%
|
|
WA 1 - Frühlingsstraße 9
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,17
|
0,25
|
|
GFZ
|
0,30
|
0,62 Erhöhung um 104%
|
|
WA 3 - Herbststraße 11+11a
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,30
|
0,30
|
|
GFZ
|
0,52
|
0,59 Erhöhung um 13%
|
|
WA 5 - Ahornweg 7
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,21
|
0,24
|
|
GFZ
|
0,43
|
0,55 Erhöhung um 28%
|
|
WA 10 - Karl-Sittler-Straße 8
|
Bestand
|
B-Plan-Entwurf v. 11.12. 2014
|
|
GRZ
|
0,15
|
0,24
|
|
GFZ
|
0,24
|
0,56 Erhöhung um 127%
|
Die wiederholt vorgetragenen Bedenken hinsichtlich einer Reduzierung des Baurechts bzw. der Vermeidung einer Nachverdichtung werden nicht geteilt. Es ist festzustellen, dass im WA die nach Bebauungsplan zulässige Grundfläche um ca. 30 % höher als die vorhandene Grundfläche liegt, die zulässige Gesamtgeschossfläche liegt um ca. 56 % höher als die vorhandene Geschossfläche (hierzu wird auf die „Statistik BP Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung, bezogen auf die Geschossfläche mit Übersichtsplan vom 28.07.2015 verwiesen).
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die festgesetzten GR- und GF-Werte aus planungsrechtlicher Sicht (§34 BauGB) in ausreichendem Maße festgesetzt sind. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
3. Zulässige Zahl der Wohneinheiten
Unter der Berücksichtigung der grundsätzlichen städtebaulichen Bewertung - den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – sind im Bebauungsplan Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen je Wohngebäude getroffen worden.
Aufgrund der Berücksichtigung der Anregungen und Bedenken der Bürger wird vorgeschlagen, den Schlüssel für die Anzahl der Wohneinheiten nicht mehr auf die Wohngebäude zu beziehen, sondern für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel 1 WE je 315 m² generell für das gesamte WA (mit Ausnahme Grundstück Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen.
Damit könnte man bezüglich der Anzahl der Wohnungen eine gerechtere Festlegung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen erzielen, da hier die jeweilige Grundstücksgröße entsprechend berücksichtigt wird.
Für das Grundstück Karl-Sittler-Straße 2 wird aufgrund der Sondersituation (Übergang zu Geschosswohnungsbau) ein Sonderschlüssel festgelegt.
Nach den Aussagen der örtlichen Feuerwehr und der der Müllentsorgung stellt sich die Erschließung für die Bereiche Ahornweg und Buchenweg äußerst problematisch dar. Nach der Empfehlung des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, das für das Plangebiet eine Stellungnahme erstellt hat, sollte aufgrund der geringen Straßenbreiten von 4,0 m und der extrem ungünstigen Zufahrtssituation an den Einmündungsbereichen eine Nachverdichtung in den Bereichen Ahorn- und Buchenweg nahezu vermieden werden.
Um die Situation nicht zusätzlich zu verschlechtern. wird deshalb für diesen Teilbereich ein Schlüssel von 1 WE je 630 m² angesetzt (gelbe Flächen im Plan).
Nach den vorliegenden Bauantragsunterlagen ist etwa von 99 Wohneinheiten im WA insgesamt auszugehen. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans i.d.F.v. 11.12.2014 ,mit 2 WE je Wohngebäude und 1 WE je DHH wären insgesamt im WA 131 WE möglich, d.h. eine Erhöhung um 32% gegenüber dem Bestand, nach dem neuen Vorschlag mit 1 WE je 315 bzw. 630 m³ Grundstücksfläche wären insgesamt 143 WE möglich, was einer Erhöhung um ca. 45% entspricht.
In diesem Zusammenhang wird nochmals darauf hingewiesen, dass für alle Grundstücke der gleiche Schlüssel angewendet werden könnte, wenn die Erschließungssituation im Ahorn- und Buchenweg durch entsprechende Grundstücksabtretungen verbessert werden könnte.
Der Vorteil der Festsetzung Wohnungen/ m² Grundstücksfläche liegt auch darin, dass für größere Grundstücke, für die auch eine höhere Grund- und Geschossfläche zulässig ist, auch eine höhere Wohnungsanzahl zulässig ist und somit die das Verhältnis Geschossfläche- Anzahl der Wohnungen besser korreliert.
Insgesamt werden mit der neuen Festsetzung im WA auf 26 Grundstücken 3 Wohneinheiten und mehr zugelassen. Aufgrund der geringeren Grundstücksgröße bleibt es bei 31 Grundstücken bei max. 2 WE je Grundstück.
Unter besonderer Berücksichtigung der Verkehrsproblematik wird vorgeschlagen, die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen zu ändern. In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² Grundstücksfläche zulässig ist.
4. Dachausbau und Geschossflächenanrechnung
Zum Vielfach vorgetragenen Wunsch, die Geschossflächen im Dachgeschoss, sofern kein Vollgeschoss vorliegt, nicht anzurechnen, wie es die BauNVO ermögliche ist festzustellen, dass § 20 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich der Gemeinde ermöglicht, in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche mitzurechnen. Nach Fickert/Fieseler (BauNVO, Rd.Nr. 21, S. 1164) wird empfohlen, die Geschossflächen in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen, da dies z.B. auch Auswirkungen auf die Bemessung der gemeindlichen Infrastruktureinrichtungen hat.
Es wird, wie in der Begründung in Pkt. 4.5 erläutert, eine einheitliche und tatsächlich vergleichbare Geschossflächenberechnung gewährleistet. Zudem ist es bei dieser Anrechnung unerheblich, ob ein Vollgeschoss vorliegt oder nicht, da die Flächen von Aufenthaltsräumen mit der zugehörigen Erschließung immer anzurechnen sind.
Nach dem vorliegenden Planungskonzept ist die Dachgeschossfläche derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Hochbauplanentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Verbindung mit dem Dachgeschossausbau keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
5. Bauweise
Die Bauweise im gesamten WA ist geprägt von Einzel- und Doppelhausbebauung. Reihenhäuser sind nicht vorhanden. Es wird zwar in den Stellungnahmen wiederholt auf das Grundstück Herbststraße 11 b/c/d verwiesen. Hier handelt es sich aber nicht um ein Reihenhaus, da eine Realteilung nicht vollzogen ist, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen, also Reihenhäuser, ist daraus nicht abzuleiten.
In den Stellungnahmen wird mehrfach darauf hingewiesen, dass im WA 5 die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen hinsichtlich Doppel- und Einzelhäuser nicht übereinstimmten. Hier wird vorgeschlagen den Bebauungsplan zu korrigieren und dahingehend zu ändern, dass im WA 5 sowohl Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
6. Grünordnung
Bezüglich der Grünordnung werden wiederholt Bedenken dahingehend vorgetragen, dass die Festsetzungen zu restriktiv seien, der Baumschutzverordnung der Gemeinde Poing widersprechen würden und Bäume unmöglich zu erhalten seien, da sie in Zufahrten oder baulichen Anlagen dargestellt seien.
Es ist hier klarzustellen, dass im Bebauungsplan keine zeichnerischen Festsetzungen hinsichtlich des Erhalts von Bäumen getroffen sind. Sämtliche Bäume sind nur als Hinweise dargestellt. Die textlichen Festsetzungen zum Erhalt der Bäume sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Da nur Bäume, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen und zugleich eine bestimmte Mindestgröße aufweisen den Erhaltungsbindungen gemäß Ziffer C 4.1.1 unterliegen, sollte eine Beeinträchtigung der baulichen Nutzung und Entwicklung des Grundstückes ausgeschlossen sein. Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass die Erhaltungsbindungen unabhängig von einer zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Bebauungsplanzeichnung gelten, da der „Gehölzbestand“ (Ziffer B 7.) ebenso wie die „Gehölze, die entfernt werden können“ (Ziffer B 8.) nur nachrichtlich (also ohne Festsetzungscharakter) dargestellt sind.
Die Lage der Gehölze wurde aus dem Luftbild in die Plangrundlage des Bebauungsplans übertragen und vor Ort überprüft. Da keine exakte Bestandslagevermessung des Gehölzbestandes durchgeführt wurde, können keine Abstandsmaße zwischen Gehölzen und anderen Objekten aus der Planzeichnung entnommen werden.
Ansonsten ist auf die Baumschutzverordnung im Bebauungsplan verwiesen.
Es wird vorgeschlagen, den folgenden klarstellenden Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen:
“Dem Bebauungsplan liegt keine Bestandslagevermessung des Gehölzbestands zu Grunde. Die Lage der nachrichtlich in die Planzeichnung eingetragenen Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 7. wurde anhand eines aktuellen Luftbildes bestimmt, vor Ort durch Inaugenscheinnahme überprüft und in die Bebauungsplanzeichnung übertragen, so dass sich in der Örtlichkeit Abweichungen für die eingetragenen Gehölzstandorte ergeben können.“
Ansonsten sind keine Änderungen des Bebauungsplans veranlasst.
7. Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen
Es sind wiederholt Anregungen und Bedenken vorgetragen worden, dass die Festsetzungen zu den Stellplätzen und Garagen zu einschränkend seien und zu Ungleichbehandlungen führten. Deshalb werden die Anregungen bezüglich der Stellplatzflächen, Garagen und Tiefgaragen dahingehend berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden.
Die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 entfallen.
Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Ergänzend wird zur Klarstellung eine textliche Festsetzung aufgenommen, dass im MI Tiefgaragen zulässig sind.
8. Einfriedungen
Aufgrund der wiederholten Anregungen und Bedenken wegen der zu einschränkenden Festsetzungen zu den Einfriedungen wird die Festsetzung C.9.1 ersatzlos gestrichen. Da diese Festsetzung weitestgehend der rechtsverbindlichen „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 entspricht, kann auf diese Festsetzung unter Verweis auf die bestehende Einfriedungssatzung, der bereits im Bebauungsplan enthalten ist, verzichtet werden.
Die Regelung der Ziffer C 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist.
9. Festsetzungen GR/GF oder GRZ/GFZ
Es werden mehrfach Anregungen und Bedenken vorgetragen, dass nicht die üblichen Grund- und Geschossflächenzahlen im Bebauungsplan verwendet würden, die eine bessere Gleichbehandlung ermöglichen würden.
Allgemein ist festzustellen, dass für das Einfügen nach § 34 BauGB nicht die Verhältniszahlen (GRZ, GFZ), sondern die Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung setzen lassen, maßgeblich sind. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschoßzahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an.
Dass die GRZ und GFZ nur eine untergeordnete oder, je nach Umständen des Einzelfalls auch gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens haben, folgt daraus, dass sie in der Örtlichkeit häufig schwer ablesbar sind und erst errechnet werden müssen.
Nach der Rechtsprechung ( BVerwG, U.v. 23.3.1994-4C 18.92-ZfBR 1994,190) ist die Frage, ob sich ein Bauvorhaben hinsichtlich der Baudichte einfügen würde, nicht nach der Grundflächenzahl zu beurteilen.
Bei der vorliegenden Planung wurde nach sorgfältiger Prüfung das WA in einzelne Quartiere gegliedert. Es wurde darauf geachtet, dass gemäß den Vorgaben des § 34 BauGB jeweils umgebungsbezogen die Maße für die Grundfläche und Geschossfläche festgelegt wurde. Ziel war einerseits, das Einfügungs- und Weiterentwicklungsgebots zu berücksichtigen und gleichzeitig keine zu großen Unterschiede in der baulichen Entwicklung der einzelnen Grundstücke entstehen zu lassen, um nachfolgende städtebauliche Konflikte zu vermeiden. Konkret bedeutet dies, dass zur besseren Lesbarkeit und Vergleichbarkeit die absoluten GR- und GF-Werte festgesetzt wurden, gleichzeitig aber auch darauf geachtet wurde, dass sich die GRZ- und GFZ-Werte innerhalb eines engen Rahmens – mit Ausnahme einzelner jeweils schon bestehenden Ausreißer – bewegen, z.B. beträgt die GFZ im WA 5 zwischen 0,52 bis 0,56. Unter Berücksichtigung des § 34 BauGB weisen die kleineren Grundstücke in der Regel etwas höhere GFZ Werte im Bereich 0,54 bis 0,56 auf als die größeren Grundstücke mit einer GFZ von 0,52 bis 0,54.
Zudem ist festzustellen, dass es nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauNVO gleichermaßen zulässig ist, das Maß der baulichen Nutzung entweder durch die GRZ / GFZ oder die Größe der Grundflächen / Geschossflächen zu bestimmen. Erfahrungsgemäß ist die Regelung durch die Bestimmung der Grundfläche bzw. Geschossfläche für alle Beteiligten, vor allem aber für Laien, im Bauvollzug einfacher zu handhaben. Zudem muss nachträglich nicht erst bei jedem Grundstück ermittelt werden, wie groß die zulässige Grundfläche bzw. Geschossfläche ist.
Zudem ist richtig zu stellen, dass durch die Festsetzung von Grund- oder Geschossflächen keine Aussage über die Lage, Gestaltung, Anbau eines Wintergartens oder Errichtung eines Gartenhäuschens getroffen wird.
Die Festsetzungen zur Grund- und Geschossfläche in Verbindung mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche geben ausreichend Spielraum für zukünftige Planungen.
Festsetzungen zur Verhinderung von Wintergärten, Erkern oder der Errichtung eines Gartenhäuschens sind im Bebauungsplan nicht enthalten.
Insofern ist keine Änderung des Bebauungsplans veranlasst.
10. Verkehrsproblematik, Straßenausbau und Straßenplanung
Von verschiedenen Bürgern wurden Anregungen hinsichtlich der Gestaltung der Verkehrsflächen vorgetragen. Es wurden Vorschläge vorgetragen, eine Fußgängerzone einzurichten, verkehrsberuhigte Bereiche vorzusehen oder Straßenrückbaumaßnahmen durchzuführen. Vielfach wurde bemängelt, dass der Bebauungsplan zur Gestaltung der Verkehrsflächen keine Aussagen träfe.
Zur Verkehrssituation ist festzustellen, dass im MI mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten vorhanden ist.
Im WA sind im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Im Bebauungsplan ist eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Diese Regelung lässt für die zukünftige Gestaltung alle Möglichkeiten offen. Es ist weder im Bebauungsplan noch in der Begründung ein Hinweis zu finden, dass ein Straßenrückbau erfolgen soll. In der Begründung ist darauf hingewiesen, dass der Buchen- und Ahornweg sowie die Herbststraße nicht die erforderlichen Breiten für die Feuerwehrzufahrt aufweisen.
Es ist grundsätzlich festzustellen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Die Verkehrsproblematik im Ahorn- und Buchenweg wirkt sich auch unmittelbar ist die zulässige Zahl der Wohnungen aus. Diese Beschränkung der Zahl der Wohnungen in diesem Bereich ist auf die unzureichende Erschließung zurückzuführen. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass die gesicherte Erschließung auch ein Kriterium für die Zulässigkeit baulicher Anlagen nach § 34 BauGB darstellt. Zur gesicherten Erschließung zählt auch die Anfahrbarkeit durch Feuerwehr.
Im vorliegenden Fall ist derzeit für Teilbereiche des Plangebiets (Herbststraße / Ahornwerg / Buchenweg) nicht von einer gesicherten Erschließung auszugehen, da die nach den Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr erforderlichen Zufahrtsflächen nicht ausreichen. Insofern wäre eine Erschließung nicht gegeben und somit auch kein Baurecht nach § 34 BauGB. Im Bebauungsplan sind Aufweitungen der Einmündungsbereiche der betroffenen Straßen festgesetzt, um zumindest planerisch die erforderliche Erschließung nachzuweisen. In der Planfolge müsste allerdings diese Aufweitung auch in der Realität umgesetzt werden.
In diesem Zusammenhang ist auch auf die Stellungnahme der TransVer GmbH, München, zu verweisen. In dieser Stellungnahme wird empfohlen, aufgrund der geringen Straßenbreiten eine Nachverdichtung nahezu zu vermeiden bzw. Nachverdichtungen nur in Verbindung mit Straßenverbreiterungen zuzulassen.
Ziel der Gemeinde ist es, sofern eine Umgestaltung erfolgen soll, diese nur unter Einbindung und in Abstimmung mit den Bürgern durchzuführen. Grundsätzlich wäre für die Verbesserung der Verkehrssituation eine Verbreiterung der Verkehrsflächen erforderlich. Ergebnis der Bürgerversammlung vom 29.01.2013 sowie der nachfolgenden Nachfrage- und Abstimmungsaktionen der Gemeinde Poing war, dass keine Bereitschaft für eine notwendige Grundabtretung vorhanden ist.
Insofern ist derzeit hinsichtlich der Verkehrsflächen keine Änderung des Bebauungsplans veranlasst.
11. Einschränkung der Bestands- und Eigentumsrechte nach Art. 14 GG
Mehrfach wird vorgetragen, dass in das Eigentumsrecht oder den Bestandsschutz im Sinne des Art. 14 GG eingegriffen werde. Meist wird diese Formulierung in Verbindung mit § 34 BauGB angewandt, wobei davon ausgegangen wird, dass Baurecht entzogen werde. Vielfach wird auch pauschal darauf verwiesen, dass der baurechtliche Besitzstand verletzt würde oder dass eine enteignungsgleiche Verletzung des Eigentumsrechts vorliege
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das private Eigentum zu den abwägungserheblichen privaten Belangen gehört. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden müssen, dass eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermieden und die Privatnützigkeit des Privateigentums soweit wie möglich erhalten wird. Beim Aufstellen eines Bebauungsplans sind daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abzuwägen.
Theoretisch könnte sich hier ein Entzug von baulichen Nutzungsmöglichkeiten für die Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken.
Tatsächlich aber richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben, wie unter Punkt 2 – Baurecht nach § 34 BauGB – ausführlich erläutert, nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab, d.h. am Maß der baulichen Nutzung, wie es sich nach § 34 BauGB ergeben würde.
Selbst bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, werden die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Somit findet kein Entzug von Baurechten bzw. kein Eingriff in das private Eigentum statt. Die Regelungen des Bebauungsplans erfüllen somit die verfassungsrechtlichen Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.
Unabhängig davon ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass sämtliche genehmigte Nutzungen natürlich Bestandsschutz im Sinne des Art. 14 GG genießen.
Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst. Zur Klarstellung sollte dieser Punkt in der Begründung unter Kapitel 4.4 noch erläutert werden.
12. Schallschutz Kurzerläuterung Gutachten
Im Zuge des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wurde aufgrund der Lärmbelastung durch die Neufarner Straße eine schalltechnische Untersuchung vom Büro Müller BBM durchgeführt.
Es wurde ermittelt, dass die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 sowie die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV überschritten werden. Somit sind Schallschutzmaßnahmen unbedingt erforderlich. Für die bestehenden Gebäude sind diese Maßnahmen bei Umbauten durchzuführen.
Schallschutzmaßnahmen können durch Grundrissorientierung erreicht werden oder durch
Lärmschutzwände in Teilbereichen. Diese sind nach der Einfriedungssatzung der Gemeinde Poing möglich. Weitere Möglichkeiten sind teilverglaste Vorbauten oder Schalldämm-Lüfter. Im Rahmen der Genehmigungs- oder Freistellungsverfahren ist nachzuweisen, wie die schalltechnischen Anforderungen erfüllt werden.
Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens werden in den Bebauungsplan eingearbeitet. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen.
Beschluss:
Den im Vorspann des Sachvortrags enthaltenen Vorschlägen und Stellungnahmen wird mit Beschluss auf sämtliche Einwendungen die vom Vorspann angesprochenen Bedenken betreffend, zugestimmt.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
12. Schreiben eines Rechtsanwalts vom 27.02.2015
(für den Eigentümer der Grundstücke Fl.Nr. 356/1 und 357/2):
Unter Übergabe einer entsprechenden Vollmacht erhebe ich hiermit namens und im Auftrag meines Mandanten, `Name entfernt‘, die nachfolgenden Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 58 für das Gebiet Poing-Süd und beantragte die Behandlung dieser Einwendungen im Gemeinderat bzw. im zuständigen Bauausschuss.
Des Weiteren beantrage ich, das hier einliegende Einwendungsschreiben den einzelnen Mitgliedern des Gemeinderats bzw. des Bauausschusses vorzulegen.
1. Anträge:
Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 58 für das Gebiet Poing-Süd
Mein Mandant ist Eigentümer von zwei Grundstücken mit den Flurnummern 356/1 sowie 357/2 im Planungsgebiet.
Es handelt sich um den früheren Ortskern der Gemeinde Poing. Dieses Gebiet ist seit Jahrzehnten ohne Bebauungsplan organisch gewachsen und weist inzwischen eine äußerst heterogene Bestandsbebauung auf. Ein Großteil dieses Gebietes weist bereits ganz normale Grundflächenzahlen von 0,30 auf, während sich auf anderen Arealen sowohl drastisch höhere als auch niedrigere Grundflächenzahlen finden. Auch bei der Anzahl der Wohneinheiten zeigt sich ein sehr heterogenes Bild. Zirka jeder vierte Baukörper umfasst drei bis zu acht Wohneinheiten mit jeweils oft kleinen Wohnflächen. Die amtlich mitgeteilte Zielsetzung des im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplans soll insbesondere sein, eine weitere Verkehrsbelastung auf öffentlichen Straßen zu vermeiden. Dieses Ziel ist aber auf dem einzelnen Baugrundstück schon dann erreicht, wenn die von der gemeindlichen Stellplatzsatzung vorgesehenen erforderlichen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. Dies ist bei dem Bauvorhaben meines Mandanten der Fall. Die entscheidende Stellschraube für die Zulässigkeit des Bauvorhabens kann deshalb nicht die Zahl der Wohneinheiten, sondern nur die Bereitstellung der vorgeschriebenen Stellplätze sein.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass das Schreiben immer wieder Wiederholungen zu gleichen Themen aufweist. Sofern inhaltlich keine neuen Aspekte vorgetragen wurden, wird in der Stellungnahme der Verwaltung, um zusätzliche Wiederholungen zu vermeiden, jeweils auf die bereits erfolgte Stellungnahme verwiesen.
Dem Schreiben liegt eine Anlage bei, in der die Gebäude mit mehr als 3 Wohnungen aufgelistet sind. Zu dieser Liste ist folgendes anzumerken:
Frühlingsstraße 1, 1a, 3: Hier liegt nicht ein Gebäude vor, sondern 3 Gebäude auf 3 Grundstücken, wobei 1 Gebäude 1 Wohnung und 2 Gebäude jeweils 2 Wohnungen aufweisen. Insofern ist die Darstellung, dass es sich um 1 Gebäude mit 5 Wohnungen handelt irreführend.
Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass das Gebäude im MI liegt, in dem keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen vorgesehen ist.
Zudem sind nach den der Gemeinde vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen bei den Gebäuden Poststraße 2, Ahornweg 7, Ahornweg 8 sowie Eichenweg 2 nur jeweils 2 Wohnungen genehmigt. Insofern sind die in der Einwendung vorgetragenen Zahlen von 3 bzw. 4 Wohnungen nicht korrekt.
Legt man die nach den Bauantragsunterlagen ermittelten Daten zugrunde, ergibt sich für den maßgeblichen Bereich des WA ein Anteil von Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 15 %. Nimmt man das gesamte Plangebiet, einschließlich des MI, als Berechnungsgrundlage, so ergibt sich ein Anteil von Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 18 %. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das MI bei dieser Betrachtung nicht mit anzusetzen ist, da aufgrund der ausreichenden Erschließung über die Neufarner Straße und Poststraße im MI keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden im Bebauungsplan vorgesehen ist.
Die Beschränkung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wurde deshalb im Bebauungsplan vorgesehen, um die städtebaulichen Auswirkungen der Nachverdichtung möglichst gering zu halten, eine unverträgliche Umstrukturierung des Gebietes zu verhindern sowie eine unverträgliche Steigerung des Verkehrsaufkommens in Verbindung mit einer zusätzlichen Versiegelung des Bodens zu vermeiden.
1.1 Es wird deshalb beantragt, dass die vorgegebene Direktive des Bebauungsplans Nr. 58 für das Gebiet Poing-Süd "zwei Wohnungen je Baukörper" (wobei unter Baukörper auch ein Doppelhaus verstanden wird!) durch eine der Umgebung entsprechende Festsetzung der Grundflächen- und Geschossflächen ersetzt wird, die es dem jeweiligen Eigentümer freistellt, im Rahmen dieser Parameter auch mehr Wohneinheiten zu bauen. Zum einen entspricht dies der Realität der vorhandenen Bebauung im Planungsgebiet. Es ist deshalb schon ein Gebot der Gleichbehandlung im Abwägungsverfahren. Des Weiteren liegt auch die Schaffung von - gerade in der Region dringend benötigtem - Wohnraum auch im allgemeinen öffentlichen Interesse. Letztlich dient dies auch einem ökologisch nachhaltigen Umgang mit dem kostbaren Gut Boden. Dazu gehört .auch, dass bereits erschlossene und seit langem bestehende Baugebiete nicht mit "Rückbau"-Zielen oder überschießenden Baurestriktionen belegt werden. Denn jeder unnötige im Innenbereich und in der Höhe verschenkte Quadratmeter Boden wird letztlich irgendwo durch Neuausweisungen im Außenbereich und in der Fläche kompensiert. Des Weiteren dient die Zulassung z.B. einer kleinen Einliegerwohnung in einer Doppelhaushälfte sowohl dem Bedürfnis der nachwachsenden Generation wie auch dem Bedürfnis der alternden Generation. Kinder finden in der Region München oft bei Beginn einer Lehrlingsausbildung oder bei Beginn des Studiums eine einfache Wohnung zu einem angemessenen Preis. Zum anderen können und wollen Eltern auch im beginnenden Pflegezustand nicht gleich ins Altenheim, sondern mit einer ambulanten Betreuung auch in der Nähe der Familie bleiben. Warum dieser wichtige Belang durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ausgeschlossen sein soll, ist nicht erkennbar und nach meiner Auffassung auch ein kontraproduktiver Akt gegen die Solidargemeinschaft Familie. Schließlich werden im Großraum München mit der bekannten massiven Wohnungsnot keine unbezahlbaren "Luxus"-Wohneinheiten mit 150 qm Wohnfläche und mehr benötigt, sondern eher Wohnungen mit vernünftigen Wohnflächen zwischen 40 qm und 80 qm, die den oben genannten Bedarf abdecken.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist folgendes klarzustellen, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nur die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude, nicht je Baukörper festgesetzt werden kann. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann, dass nur eine kleine Einliegerwohnung zulässig ist. Es kann nur die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude generell beschränkt werden. Wie bereits in der Begründung in Pkt. 1.2 und 4.1 dargelegt, ist das Ziel des Bebauungsplans, eine verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und städtebauliche Fehlentwicklungen, wie z.B. die mehrfach als Bezugsfall aufgeführten Gebäude Birkenallee 16 und 18 (jeweils 8 Wohneinheiten ohne Nachweis ausreichender Stellplätze), zu vermeiden.
Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB sind Bebauungspläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Andere als städtebauliche Gründe, z.B. wirtschaftliche, sind nicht zulässig.
Zudem erscheint es nicht zwingend erforderlich, zur Pflege von Senioren oder zur Unterbringung von in Ausbildung sich befindenden Kindern eine eigene abgeschlossene Wohnung im Sinne des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) zu errichten.
Aufgrund der Anregungen der Öffentlichkeit wird der Bebauungsplan dahingehend angepasst, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
1.2 Des Weiteren wird beantragt, die akribische Definition jedes Grundstücks durch die Festlegung von Quadratmeterzahlen bei Grundfläche und Geschossfläche durch allgemeine Grundflächen- und Geschossflächenzahlen zu ersetzen. Dies trägt der Zielsetzung des Bebauungsplans, nämlich eine Nachverdichtung zu vermeiden, genauso Rechnung wie die akribische Festlegung von Quadratmeterzahlen im Verhältnis zueinander, lässt aber auch dem jeweiligen Bauherrn einen gewissen Spielraum für die eigenständige Gestaltung von Lage und Gestaltung seines Baukörpers. Warum will der Bebauungsplan zu Lasten der Vorstellungen der Eigentümer auch kleinste Veränderungen, wie z.B. den Anbau eines Wintergartens, eines Erkers, die Errichtung eines Gartenhäuschens, verhindern?
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauNVO gleichermaßen zulässig ist, das Maß der baulichen Nutzung entweder durch die GRZ / GFZ oder die Größe der Grundflächen / Geschossflächen zu bestimmen. Erfahrungsgemäß ist die Regelung durch die Bestimmung der Grundfläche bzw. Geschossfläche für alle Beteiligten, vor allem aber für Laien, im Bauvollzug einfacher zu handhaben. Zudem muss nachträglich nicht erst bei jedem Grundstück ermittelt werden, wie groß die zulässige Grundfläche bzw. Geschossfläche ist.
Zudem ist richtig zu stellen, dass durch die Festsetzung von Grund- oder Geschossflächen keine Aussage über die Lage, Gestaltung, Anbau eines Wintergartens oder Errichtung eines Gartenhäuschens getroffen wird.
Bezüglich der Bedenken, dass eine Nachverdichtung vermieden werden soll, wird folgendes festgestellt: Die zulässige Gesamtgrundfläche im WA liegt um ca. 30 % höher als die vorhandene Grundfläche, die zulässige Gesamtgeschossfläche liegt um ca. 56 % höher als die vorhandene Geschossfläche (hierzu wird auf die „Statistik BP Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung, bezogen auf die Geschossfläche mit Übersichtsplan vom 28.07.2015 verwiesen).
1.3 Des Weiteren wird beantragt, den möglichen Straßenausbau bzw. Straßenrückbau auch in die Darstellung des Bebauungsplans aufzunehmen. So sollte z.B. eine möglicherweise geplante Fußgängerzone in der Eichenstraße bzw. Frühlingstraße mit den sich dabei ergebenden Folgen für das Fahren und Parken dargestellt werden. Nur in dieser Gesamtkonzeption kann von den jeweiligen Grundstückseigentümern erkannt werden, welche Folgen sich auch, bezogen auf ihre eigenen Grundstücke, durch den Straßenrückbau ergeben.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Hier ist festzustellen, dass wohl keine Fußgängerzone (= für den Autoverkehr gesperrter Bereich, vor allem in Stadtzentren) gemeint ist, sondern ein verkehrsberuhigter Bereich. Bei Festsetzung eines verkehrsberuhigten Bereichs wäre die Gemeinde in der Pflicht, diesen auch entsprechend umzusetzen. Im Bebauungsplan ist eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Diese Regelung lässt für die zukünftige Gestaltung alle Möglichkeiten offen.
Ziel der Gemeinde ist es, sofern eine Umgestaltung erfolgen soll, nur unter Einbindung der Bürger eine Umgestaltung durchzuführen. Zudem ist weder im Bebauungsplan noch in der Begründung ein Hinweis zu finden, dass ein Straßenrückbau erfolgen soll. In der Begründung ist darauf hingewiesen, dass der Buchen- und Ahornweg sowie die Herbststraße nicht die erforderlichen Breiten für die Feuerwehrzufahrt aufweisen. Grundsätzlich wäre für die Verbesserung der Verkehrssituation eine Verbreiterung der Verkehrsflächen erforderlich. Ergebnis der Bürgerversammlung vom 29.01.2013 sowie der nachfolgenden Aktionen der Gemeinde Poing war, dass die dafür notwendige Grundabtretung nicht zu erreichen war.
1.4 Schließlich wird beantragt, dass die Bebauungsfestsetzung im Bebauungsplan in keinem Fall die bereits vorhandene Bebauung eines Grundstücks bzw. die Vorgaben der umliegenden Bebauung unterschreitet. Der Planfertiger sollte die Einhaltung dieses Grundsatzes durch Nachbemessung jedes Grundstücks nochmals überprüfen und dem Gemeinderat bestätigen. Ein Zurückbleiben der nunmehr vorgesehenen Festsetzungen im Bebauungsplan hinter der bereits vorhandenen Bebauung würde einen Besitzstandeingriff in die Rechte des jeweiligen Eigentümers bedeuten. Mein Mandant beantragt für sein Bestandsgebäude (Fl.Nr. 357/2) in Gleichbehandlung mit einer Vielzahl weiterer Grundstücke im Planaufstellungsgebiet, dass ein Baukörper auf der Grundfläche von 0,30 der Grundstücksfläche mit zwei Geschossen und einem Dachgeschoss, welches deutlich unterhalb einer Vollgeschossfläche liegt, bauplanungsrechtlich zulässig ist. Für die Festsetzung der Geschossfläche soll im Bebauungsplan nur von dem Grundsatz des § 20 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (Anrechnung von Vollgeschossen). Gebrauch gemacht werden. Die zusätzliche Anrechnung von Aufenthaltsräumen im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 2 der Baunutzungsverordnung soll unterbleiben, d.h. dass der Ausbau von Dachgeschossflächen unterhalb der Größenordnung eines Vollgeschosses ohne Anrechnung auf die GFZ bleibt. Für sein Grundstück mit der Flurnummer 356/1 beantragt mein Mandant eine Festsetzung im Bebauungsplan, die einer GRZ von 0,30, d.h. auf einer Grundstücksfläche von 606 qm eine zulässige Gebäudegrundfläche von 182 qm, zulässt. Schließlich sei der Hinweis erlaubt, dass die akribische Vermaßung eines jeden Grundstücks und Baukörpers für die vorgesehenen Festsetzungen für die Gemeinde Poing sicherlich auch einen sehr hohen finanziellen Aufwand bedeutet, der mit einer etwas großzügigeren Bemaßung nach Grund- und Geschossfläche jederzeit hätte vermieden werden können.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist, da in den überwiegenden Bereichen das Instrumentarium des § 34 BauGB nicht ausreichend ist, um weitere städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden und um eine Gebietsentwicklung im Sinne eine verträglichen Nachverdichtung zu steuern. In diesem Sinne ist es auch aus städtebaulicher Sicht nicht zielführend, die eine möglichst hohe GRZ eines vorhandenen Bauvorhabens, das als städtebauliche Fehlentwicklung erkannt worden ist, in der Umgebung als Grundlage für die weitere Planung heranzuziehen. Zur Berechnung der Geschossfläche ist festzustellen, dass § 20 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich der Gemeinde ermöglicht, in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche mitzurechnen. Nach Fickert/Fieseler (BauNVO, Rd.Nr. 21, S. 1164) wird empfohlen, die Geschossflächen in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen, da dies z.B. auch Auswirkungen auf die Bemessung der gemeindlichen Infrastruktureinrichtungen hat. Zudem wird, wie in der Begründung in Pkt. 4.5 erläutert, eine einheitliche und tatsächlich vergleichbare Geschossflächenberechnung gewährleistet.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan keine Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse trifft. Die Höhenentwicklung wird ausschließlich über die zulässige Wandhöhe bestimmt.
Zur Bemaßung der Bauräume ist festzustellen, dass diese Bemaßung von Seiten des Landratsamtes gewünscht wird, da dies den Bauvollzug erheblich erleichtert. Die Bemaßung bietet Planungssicherheit für den Bauherrn und Planer und hilft aufgrund der exakten Angaben nachträgliche Konflikte bei der Bewertung der Bauantragsunterlagen zu vermeiden.
Die Planungskosten stellen keinen Regelungsinhalt des Bebauungsplans dar. Es ist aber klarzustellen, dass das Honorar gemäß HOAI flächenbezogen ermittelt wird und eine mehr oder weniger ausführliche Vermassung sich nicht finanziell auf die Höhe der Planungskosten auswirkt.
Die Festsetzungen zur Grund- und Geschossfläche werden beibehalten. Eine Änderung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
1.5 Darüber hinaus beantrage ich die Berücksichtigung der Planungswünsche meines Mandanten, wie diese in den beiden der Gemeinde aktuell vorliegenden Bauvoranfragen zu den Flurnummern 356/1 und 357/2 zum Ausdruck gebracht sind, insbesondere
? die erforderliche Verschiebung der beiden Baufenster, um auf diese Weise eine unnötige zusätzliche Bodenversiegelung zu vermeiden,
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Der Grad der Versiegelung wird nicht durch die Festsetzung der Baufenster bestimmt, sondern durch die Regelungen nach C) 2.1.4 bezüglich der GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO. Eine Verschiebung der Baufenster hätte insofern keine Auswirkung auf den Versiegelungsgrad.
Eine Änderung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
? die Möglichkeit einer Fällung des auf dem Grundstück mit der Flurnummer 356/1 vorgesehenen "Bestandsbaums", der sich gerade einmal 40 cm vor dem aktuell von der Gemeinde vorgesehenen Baufenster befindet und daher in jedem Fall einer Bebauung weichen muss,
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Die Lage der Gehölze wurde aus dem Luftbild in die Plangrundlage des Bebauungsplans übertragen und vor Ort überprüft. Da keine exakte Bestandslagevermessung des Gehölzbestandes durchgeführt wurde, können keine Abstandsmaße zwischen Gehölzen und anderen Objekten aus der Planzeichnung entnommen werden. Hierzu sollte ggf. der folgende klarstellende Hinweis in den Bebauungsplan ergänzt werden:
“Dem Bebauungsplan liegt keine Bestandslagevermessung des Gehölzbestands zu Grunde. Die Lage der nachrichtlich in die Planzeichnung eingetragenen Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 7. wurde anhand eines aktuellen Luftbildes bestimmt, vor Ort durch Inaugenscheinnahme überprüft und in die Bebauungsplanzeichnung übertragen, so dass sich in der Örtlichkeit Abweichungen für die eingetragenen Gehölzstandorte ergeben können.“ Die genaue Lage, der Typus (Laubbaum, Nadelbaum, Obstbaum, Strauch) sowie eine etwaige Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 kann nur in der Örtlichkeit festgestellt, nicht aber aus dem Plan abgelesen werden.
? die Ergänzung der fehlenden Festsetzung der OK FFB bei Flurnummer 357/2,
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die fehlende Festsetzung zur OK FFB EG wird ergänzt.
? den Verzicht auf die unnötige starre Festlegung von Stellplatzfenstern.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfällt die Festsetzung A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzfläche über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
2. Generelle Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf:
2.1 Keine durchgängige Einhaltung der Zielsetzungen des Bebauungsplans:
Laut öffentlicher Begründung des Bebauungsplans steht der Bebauungsplan unter den
? bauleitplanerischen Zielvorgaben verstärkter Innenentwicklung,
? einer Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen,
? eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden durch Nachverdichtungen in bestehenden Siedlungsräumen.
Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden muss bedeuten, dass zuerst die bereits vorhandenen Bauareale - insbesondere im Innenbereich - ausgeschöpft werden, bevor in der Peripherie quadratkilometerweise neues Bauland auf möglicherweise sogar noch ökologisch besonders wertvollen Freiflächen ausgewiesen wird. Nachverdichtung muss die Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für eine effizientere Ausschöpfung vorhandener Baugrundstücke - insbesondere durch die Festlegung höherer Grundflächen-, Geschossflächen- und Wohneinheitengrenzen bedeuten. Diese Zielsetzungen werden durch den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans nicht erreicht. Die für die beiden Grundstücke meines Mandanten sowie für viele weitere Grundstücke vorgesehenen Baumaße liegen nach Grundfläche, Geschossfläche als auch Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nicht nur unter den einer "verstärkten Innenentwicklung" angemessenen Vorgaben, sondern auch noch deutlich unter einem Großteil der bereits vorhandenen angrenzenden und allernächsten Umgebungsbebauung. Die bereits vorhandene deutlich dichtere Nachbar- und Umgebungsbebauung weist dabei absolut angemessene Baumaße auf, wurde bis in die jüngste Vergangenheit und sogar noch während der Veränderungssperre genehmigt und befindet sich im Übrigen auch noch im gleichen vom Bebauungsplan vorgesehenen Splitterplangebiet "WA 3". Das bedeutet: Nach den Festsetzungen des aktuell ausliegenden Bebauungsplans soll mein Mandant in Zukunft keineswegs mehr (= Nachverdichtung) bauen können, als er aus seinem baurechtlichen Besitzstand nach § 34 BauGB bereits jetzt dürfte, sondern deutlich weniger. Das entspricht nicht nur nicht dem Grundsatz der Nachverdichtung, sondern auch dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Jeder Quadratmeter, der in bereits bestehenden Siedlungsgebieten an Grund-, Geschoss- und Wohnfläche "eingespart" wird, muss durch Neuausweisungen von Baugrund auf bislang freien Flächen zu Lasten einer zunehmend zersiedelten Landschaft teuer eingekauft werden. Warum die Wachstumsgemeinde Poing für einen geradezu winzigen Ausschnitt des Innenbereiches von Alt-Poing einen regressiven Bebauungsplan aufstellen möchte, während sie anderswo weiträumig neues Bauland ausweist, ist ein Planungswiderspruch in sich. Besonders kontraproduktiv ist dabei die vorgesehene Begrenzung der Anzahl an Wohneinheiten auf maximal zwei je Grundstück ohne Berücksichtigung der Grundstücksgröße bzw. Geschossfläche. Diese undifferenzierte Begrenzung würde die Grundstückseigentümer, darunter auch meinen Mandanten, bei der Ausschöpfung ihres nach dem aktuellen Bebauungsplanentwurf ohnehin schon deutlich reduzierten Baurechts zur Schaffung von Wohneinheiten mit hohen Geschossflächen von 200 qm und mehr je Wohneinheit zwingen, welche
? nicht in das Siedlungsgebiet mit deutlich kleineren Wohnflächen je Wohneinheit passen,
? einen Mehrverbrauch an Grund und Boden implizieren,
? schon dem heutigen, erst recht aber dem künftigen Wohnbedarf nicht gerecht werden.
Vielmehr bedarf es dringend Wohnungen mit vernünftigen Wohnflächen zwischen 40 qm und 80 qm, die
? dem Bedarf und den finanziellen Möglichkeiten einer in allen Altersklassen zunehmend aus Kleinfamilien und Singles bestehenden Gesellschaft gerecht werden;
? die dem Bedürfnis der nachwachsenden Generation Rechnung tragen. Junge Menschen finden in der Region München bei Beginn einer Lehrlingsausbildung oder bei Beginn des Studiums keine eigene Wohnung mehr zu einem bezahlbaren Preis;
? auch älteren Menschen im beginnenden Pflegezustand die Option einer ambulanten, menschenwürdigen Betreuung in einer Einliegerwohnung, im Haus der Angehörigen sichern.
Wenn der Raumordnungsplan, in dem die Gemeinde Poing liegt, eine Nachverdichtung, eine verstärkte Innenentwicklung und einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden durch Nachverdichtungen in bestehenden Siedlungsräumen in das städteplanerische Pflichtenheft schreibt, dann kann damit nichts anderes gemeint sein, als dass infolge der Nachverdichtung auf der gleichen Gemeindefläche Wohnraum für mehr Menschen geschaffen wird. Nachverdichtung heißt also gerade nicht: In Zukunft können und müssen Wohneinheiten doppelt so groß sein wie die vorhandenen. Das genau aber würden Festlegungen von 200 qm Geschossfläche je Wohneinheit bedeuten. Durch die vorgesehenen regressiven Festlegungen sowohl bei der bebaubaren Grundfläche als auch zusätzlich noch bei der Anzahl an künftig zulässigen Wohneinheiten verletzt der Bebauungsplanentwurf solchermaßen die Vorgaben der Raumordnung und seiner eigenen Begründung in doppelter Hinsicht. Weiterhin sieht der Bebauungsplan zusätzlich auch noch eine dem Grundsatz sparsamer Flächenausschöpfung widersprechende regressive Festlegung der Geschossfläche vor. Allerorts wird in Rücksichtnahme auf Mensch und Umwelt der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnflächen propagiert und gefordert. Der vom Bauplaner vorgelegte Bebauungsplan sieht dagegen die Festlegung von Geschossflächen vor, welche auf eine Verhinderung des Ausbaus von Dachgeschossen zielen. Von den bereits bestehenden Gebäuden mit deutlich höheren Geschossflächen abgesehen sowie abgesehen von mehreren - während der Veränderungssperre erteilten Ausnahmeregelungen, wie etwa für das Bauvorhaben an der Karl-Sitter-Straße 2 – sieht der Bebauungsplan künftig eine Begrenzung der Geschossfläche auf das 1,5-Fache bis maximal 2,5-Fache der Grundfläche vor. In vielen Fällen liegt der geplante Wert deutlich unter dem 2,5-Fachen.
Bezogen auf die vorgesehene Bebauung mit zwei Geschossen und Dachgeschoß bedeutet dies, dass die Dachgeschosse sowohl bei den Bestandsgebäuden wie auch bei neu errichteten Gebäuden zu weniger als der Hälfte für Aufenthaltsräume genutzt werden dürfen sollen. Für das Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 357/2 ist etwa nur das 2,4- Fache der Grundfläche als Geschossfläche vorgesehen. Da laut Bebauungsplan bzw. Schreiben der Gemeinde vom 04.11.2014 selbst Treppenhäuser und die zur Erschließung von Aufenthaltsräumen dienenden Flächen zur Geschossfläche gerechnet werden sollen, würde sich mit diesem Bebauungsplan die für Aufenthaltsräume zulässige Fläche auf weit unter die Hälfte der Dachgeschossfläche reduzieren. Eine derartige Regelung schränkt die Entwicklungsmöglichkeiten der dort wohnenden Eigentümer mit ihren Familien unnötig ein. Denn der Ausbau der Dachgeschosse gilt als das Paradebeispiel schlechthin für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Die versiegelte Fläche und auch der Baukörper bleiben identisch - ganz gleich, ob das Dachgeschoss für Wohnzwecke sinnvoll genutzt wird oder als Speicher leer steht.
Fazit:
Mit seinen restriktiven, hinter der Bestandsbebauung zurückbleibenden Beschränkungen bei der Grundfläche, der Geschossfläche und vor allem der Anzahl der Wohnungen steht der Bebauungsplan in einem diametralen Widerspruch zu seinen vorgeblich eigenen Zielsetzungen einer verträglichen Nachverdichtung und eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Da diese Ziele auch Vorgaben des Raumplanungsrechts und sowohl gesellschaftlich als auch ökologisch überaus sinnvolle Entwicklungen darstellen, steht der Bebauungsplan auf Kosten von Mensch und Natur auch im Widerspruch zum Raumordnungsplan sowie zu dringenden gesellschaftlichen Aufgaben.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die unter Pkt. 2 aufgeführten Einwendungen sind im Grundsatz eine nochmalige Wiederholung der bereits vorgetragenen Einwände. Wie bereits oben aufgeführt bietet der Bebauungsplan eine deutliche Nachverdichtung. Mit einer Erhöhung der Geschossfläche im WA um ca. 56 % ist dies ausreichend dokumentiert. Insofern ist der Einwand, dass hier ein „regressiver“ Bebauungsplan aufgestellt wird, während in den Neubaugebieten Poings weiträumig neues Bauland ausgewiesen werde, nicht haltbar. Hier ist anzumerken, dass beide Baugebiete nicht miteinander vergleichbar sind. Das Neubaugebiet ist eine Gesamtkonzeption, bei der z.B. die einzelnen Bautypen weitgehend gleiche Grundstücksgrößen aufweisen, während die Parzellenstruktur im Baugebiet Poing Süd sehr unterschiedliche Größen aufweist und deshalb eine einheitliche, gleichförmige planerische Behandlung nicht sinnvoll ist. Zudem wurde für das neue Baugebiet ein Gesamtverkehrskonzept entwickelt, das eine ausreichende Erschließung berücksichtigt. Im vorliegenden Baugebiet ist in Teilbereichen keine ausreichende Erschließung gegeben, sofern nicht die im Bebauungsplan vorgesehenen bodenordnerischen Maßnahmen durchgeführt werden.
Zur Berechnung der Geschossfläche ist noch anzumerken, dass nach BauNVO bei der Ermittlung der Grundfläche die größten Maße des Grundrisses anzurechnen sind. Zu diesen anzurechnenden Flächen gehören sowohl Terrassen als auch in den Luftraum hineinragende wesentliche Teile der baulichen Anlagen, wie z.B. Erker oder auskragende Obergeschosse, Balkone etc. Bei der Ermittlung der Geschossfläche werden z.B. Terrassen- oder Balkonflächen nicht angerechnet. Insofern ist es weder zulässig noch richtig, z.B. bei 2-geschossiger Bauweise, zur Ermittlung der Geschossfläche die Grundfläche mit dem Faktor 2 zu multiplizieren, da die Vorgaben für die Ermittlung der beiden Flächenarten unterschiedlich sind.
Nach den Veröffentlichungen des Bundesinstitutes für Bevölkerungsforschung (Pressemitteilung 9/2013) betrug 2013 die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche ca. 45 m². Bei einer 4-köpfigen Familie würde dies eine Wohnfläche von ca. 180 m² bedeuten, hochgerechnet auf die Geschossfläche ergäbe dies eine Geschossfläche von ca. 240 m². Insofern kann die Argumentation, dass im Bebauungsplan bezüglich der Wohnungsgrößen ein zu hoher Maßstab angesetzt würde, nicht nachvollzogen werden. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt, d.h. niemand ist durch den Bebauungsplan verpflichtet, die im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenzen auch tatsächlich realisieren zu müssen.
Zu den Bedenken hinsichtlich der Raumordnung wird auf die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern verwiesen, in der vorgetragen wird, dass das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung entspricht und aus landesplanerischer Sicht begrüßt wird.
2.2 Die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf sind auch in sich widersprüchlich.
Während einerseits auf einem Großteil der Grundstücke das Baurecht drastisch unter die Maße eines Großteils bereits bestehender Gebäude gedrückt werden soll, ist im gleichen Aufstellungsgebiet auf anderen Grundstücken sogar eine Ausweitung des Baurechts vorgesehen. Während auf den Grundstücken in den geplanten allgemeinen Wohngebieten – ganz gleich, wie groß das Grundstück auch sein mag - maximal zwei Wohneinheiten je Grundstück zulässig sein sollen, findet sich für die Grundstücke mit der vorgesehenen Mischgebietszuordnung - ganz gleich, wie klein - neben einer höheren zulässigen Wandhöhe und einer deutlich höheren GRZ und GFZ überhaupt keine Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten. Letzteres führt dazu, dass auf Grundstücken mit einer künftig zugedachten Mischgebietszuordnung die Errichtung von beispielsweise sechs, sieben, acht und mehr Wohnungen erlaubt ist, während auf einem direkt angrenzenden und doppelt so großen Grundstück mit einer vorgesehenen Wohngebietsklassifikation nur zwei Wohneinheiten geschaffen werden dürften. In den mit dem Bauplaner der Gemeinde bzw. dem Bauamt der Gemeinde geführten Gesprächen wurde die geplante starre Begrenzung der zulässigen Anzahl an Wohneinheiten je Grundstück vor allem mit einer andernfalls angeblich drohenden "unverträglichen Nachverdichtung" des Viertels begründet. Als - einziges - "Beispiel" für diese Gefahr wurde eine angebliche „Verschärfung der Verkehrsproblematik" angeführt, von der im Schreiben des Bauamts vom 07.11.2014 nur noch eine "gewisse Stellplatzproblematik" übriggeblieben ist. Diese Problematik ist nicht einmal im Ansatz erkennbar. Falls die behauptete "gewisse Stellplatz-Problematik" tatsächlich existierte und wenn sie eine drastische Reduzierung der Baumaße im künftigen Bebauungsplan: gegenüber der noch bis vor kurzem genehmigten Bebauung rechtfertigte, dann gäbe es auch keinen Grund für die geplante Vorzugsbehandlung der Grundstücke an der Neufarner Straße und an der Poststraße. Denn mit Ausnahme von gerade einmal drei Grundstücken werden sämtliche an der Neufarner Straße gelegenen Grundstücke mit einer vorgesehenen Mischgebietszuordnung verkehrstechnisch nicht etwa über die Neufarner Straße erschlossen, sondern über die gleichen Seitenstraßen mit der angeblichen Stellplatzproblematik wie die Grundstücke mit der vorgesehenen Wohngebietsklassifikation. Ein Teil dieser Grundstücke liegt nicht einmal an der Neufarner Straße, sondern in den Nebenstraßen selbst. Da fast alle Grundstücke an der Neufarner Straße über die Seitenstraßen angefahren werden und an der Neufarner Straße gar keine öffentlichen Parkplätze existieren, fließt der gesamte Anliegerverkehr der geplanten Mischgebietsgrundstücke zwangsläufig in dieselben Seitenstraßen, an welchen auch die Wohngebietsgrundstücke mit den geplanten regressiven Baumaßen liegen. Und bei der Poststraße, an welcher die übrigen Grundstücke mit einer vorgesehenen Mischgebietszuweisung ohne jegliche Limitierung der Anzahl erlaubter Wohneinheiten liegen, handelt es sich noch nicht einmal um eine Hauptverkehrsstraße, sondern um eine Seitenstraße mit dem gleichen Charakter wie die Straßen, an welchen künftig nur noch zwei Wohneinheiten je Grundstück geschaffen werden dürfen sollen. Wenn es aus Sicht der Gemeinde keinen Grund für eine Begrenzung der Anzahl an zulässigen Wohnungen auf den rund 30 Mischgebietsgrundstücken gibt, dann gibt es folglich auch keinen Grund für eine solche Begrenzung auf den rund 60 Grundstücken mit vorgesehenem Wohngebietscharakter. Das Missverhältnis in der Anzahl der zulässigen Wohnungen bei den künftig geplanten Mischgebietsgrundstücken einerseits und den Wohngebietsgrundstücken andererseits offenbart solchermaßen einen inneren und inakzeptablen Widerspruch in der Argumentationslogik der Entwurfsplanung.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
2.3 Der vorliegende Bebauungsplanentwurf erreicht die von der Gemeinde gewünschten Nebenziele nicht.
Als Nebenziele des Bebauungsplans hat der Entwurfsverfasser die Vermeidung einer unverträglichen Nachverdichtung sowie die Erhaltung des Quartiercharakters genannt.
a) Vermeidung einer unverträglichen Nachverdichtung/ "gewisse Stellplatzproblematik":
Als vermeintlichen Beleg einer möglicherweise drohenden "unverträglichen Nachverdichtung" hat die Gemeinde im ersten Schriftwechsel mit meinem Mandanten nur ein einziges sogenanntes "Beispiel" angeführt. Das "Beispiel" besteht in "einer erheblichen Verschärfung der Verkehrsproblematik". Worin im kaum befahrenen Eichenweg bzw. im ganzen Planaufstellungsgebiet eine "Verkehrsproblematik" bestehen soll und wieso sie sich durch das Bauvorhaben meines Mandanten - "erheblich" - verschärfen soll; hat- die Gemeinde zunächst nicht konkretisiert. Im Schreiben des Bauamts vom 07.11.2014 ist von der anfangs behaupteten "erheblichen Verschärfung der Verkehrsproblematik" gerade noch eine "gewisse Stellplatzproblematik" übriggeblieben. Mein Mandant hat die "gewisse Stellplatzproblematik" an etlichen Tagen zu ganz unterschiedlichen Tag- und auch Nachtzeiten nachzuvollziehen versucht.
Jedes Mal ist er dabei auf leere Straßen und ein reichliches Angebot an freiem Parkraum gestoßen. Dass es sich dabei keineswegs um Sondersituationen gehandelt hat, belegen auch die beiden aktuellen Luftaufnahmen von Google Maps sowie des Bayerischen Landesamts für Geodaten und Vermessung. Auf beiden Aufnahmen sind weitgehend leere öffentliche Parkräume vorzufinden. Ein beredtes Zeugnis von der Stellplatzwirklichkeit legen bezeichnenderweise auch die diversen Fotos im Artenschutzgutachten zum Bebauungsplan ab. Die dort abgelichtete Stellplatzsituation ist absolut repräsentativ - zu sehen sind leere Straßen mit einem überaus komfortablen Angebot an öffentlichem Parkraum .Die Stellplatzsituation ist offensichtlich sogar so komfortabel, dass das Bauamt der Gemeinde bei einzelnen, ganz neu während der Veränderungssperre realisierten Bauvorhaben im Planaufstellungsgebiet allem Anschein nach die tatsächliche Unterschreitung der Stellplatzvorgaben um ein ganzes Drittel duldet. Ich verweise hierzu auf die der Gemeinde bekannten Ausführungen, in der Begründung der beiden Bauvoranfragen zu den Grundstücken Fl.Nr. 356/1 und Fl.Nr.357/2. Aus dem im Schreiben der Gemeinde vom 07.11.2014 enthaltenen Bebauungsplanentwurf mit Stand vom 12.11.2012 geht zudem hervor, dass ursprünglich für einige Straßen die Schaffung eines 1,5 m bereiten Gehwegs angedacht war. Dies hätte eine Verengung der Fahrspur auf 4,5 m bedeutet. Bei einem nur noch 4,5 m breiten Fahrstreifen wäre ein Parken auf der Straße nicht mehr zulässig. Fußnote: Neben einem parkenden Fahrzeug müssen nach steter Rechtsprechung 3,05 m Durchfahrtsbreite verbleiben. Bei einer gewöhnlichen Fahrzeugbreite mit Außenspiegeln von rund 2 m, verbleiben bei einem Fahrstreifen von 4,5 m noch ca. 2,5 m. Das wäre eindeutig keine ausreichende Durchfahrtsbreite mehr.
Damit wäre ein Großteil des öffentlichen Parkraums im Planaufstellungsgebiet weggefallen. Wenn der Planfertiger offensichtlich ernsthaft die Beseitigung eines Großteils des öffentlichen Parkraums - rund 50 Stellplätze allein in Frühlingstraße und Eichenweg - erwogen hat, muss es auch aus Sicht des Planers außerordentlich gut um die Stellplatzsituation bestellt gewesen sein. Und die behauptete Stellplatzproblematik besteht nicht nur nicht, sondern es ist auch nicht zu erkennen, dass sie in Zukunft als Folge neuer Bauvorhaben entstehen könnte. Denn die Gemeinde hat ihre Stellplatzvorgaben zuletzt 2009 angepasst und dabei einen - nach eigener Aussage - "harten" Stellplatzschlüssel festgelegt. Tatsächlich ist der Stellplatzschlüssel sogar so hart, dass er deutlich über dem normalen Stellplatzbedarf neuer Bauvorhaben liegt. Wenn das Entstehen von Stellplatzproblemen aber schon durch einen außerordentlich harten Stellplatzschlüssel ausgeschlossen ist, ist eine weitere Belastung der Grundstückseigentümer durch zusätzliche Beschränkungen der Anzahl an zulässigen Wohnungen überflüssig und verstößt gegen das Übermaßverbot. Soweit das Bauamt diesen Tatsachen zum Trotz weiterhin auf der These von der Stellplatzproblematik beharren möchte, bitte ich um Auskunft, welche anderen und gegenüber einer Enteignung der Grundstückseigentümer milderen Mittel die Gemeinde bislang geprüft hat. Außerdem bitte ich um Erläuterung, warum die Gemeinde sowohl an anderer Stelle innerhalb des Planungsgebiets ("Mischgebiete") als auch in unmittelbarer Nachbarschaft zum Planungsgebiet Nr. 58 (z.B. Hauptstraße) aktuell eine massive Nachverdichtung fördert. Denn bekanntlich lässt sich eine Stellplatzproblematik nicht auf bestimmte Hausnummern in kurzen Straßen begrenzen, sondern strahlt weit darüber hinaus auf ein viel größeres Gebiet aus. Zudem bitte ich um Auskunft, wieso die Gemeinde an der Karl-Sittler-Straße 11, 11 a sowie 13 und 13 a erst noch vor rund einem Jahrzehnt eine Neubebauung der mit einem großen und alten Baumbestand bestückten Grundstücke
? mit vierstöckigen Wohnblöcken,
? mit 40 Wohneinheiten,
? mit einer GFZ > 1,0,
? mit Wandhöhen von zwischen 9,0 m bis zu 10,0 m,
offensichtlich als verkehrstechnisch unproblematisch angesehen hatte. Diese Bebauung liegt mit der Birkenallee an einer der Straßen des Planaufstellungsgebiets. Der Eichenweg als Straße, an der sich auch die Grundstücke meines Mandanten befinden, mündet direkt an dieser Bebauung in die Birkenallee. Welche Maßnahmen hat die Gemeinde bislang getroffen und welche Maßnahmen sieht die Gemeinde künftig vor; um die vermeintlich von einer gewissen Stellplatzproblematik betroffenen Straßen im Planaufstellungsgebiet vor dem ruhenden und fließenden Anliegerverkehr aus diesem um Vielfaches dichter bebauten Gebiet abzuschirmen - zum Beispiel durch eine Anwohnerparkzone, durch eine Anliegerstraße, durch eine ostwärts gerichtete Einbahnstraßenregelung, durch eine verkehrsberuhigte Zone mit Parkbuchten?
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Zur Klarstellung ist festzuhalten, dass im Bebauungsplan nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sind. Aussagen über einen späteren Straßenausbau oder die Gestaltung sind nicht getroffen.
Unter Verweis auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, ist festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation insbesondere im Bereich Ahornweg, Buchenweg, Herbststraße nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Bezüglich der baulichen Entwicklung an der Birkenallee 11 bis 13 a (nicht Karl-Sittler-Straße, wie fälschlicherweise vorgetragen) mit den Wohnblocks und Tiefgaragen ist anzumerken, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht der Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung in Poing Süd sein dürfen. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers mit seiner Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung sowie den durchgrünten Gärten zu erhalten und nicht durch eine Geschosswohnungsbausiedlung zu ersetzen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass mit der Birkenallee und in Weiterführung mit der Frühlingstraße und Schulstraße ein leistungsfähiges Verkehrsnetz zur Verfügung steht.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht, wie die Stellungnahme des Verfassers vermuten lässt, nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Da innerhalb der Planungsgebiets die Straßen überwiegend keine Fußwege aufweisen, diese auch aufgrund der nicht vorhandenen Straßenbreite bzw. der fehlenden Bereitschaft der Anlieger, Flächen abzutreten, auch in Zukunft nicht realisiert werden können, ist aufgrund des zunehmenden Verkehrs durch eine Nachverdichtung eine Zunahme der Verkehrsproblematik zu erwarten. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurde schließlich eine aus städtebaulicher Sicht noch verträgliche Nachverdichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans gewählt.
b) Wahrung des "Quartiercharakters":
Der Versuch zur Rechtfertigung des regressiven Bebauungsplans wird vorsorglich auch noch auf eine nunmehr sehr spät entdeckte Absicht zur Wahrung eines behaupteten Quartiercharakters gestützt. Das ist schon deswegen befremdlich, weil der Planfertiger das weniger als 90 Grundstücke umfassende Gemeindegebiet in siebzehn (!) Splittergebiete mit zum Teil äußert unterschiedlichen Vorgaben zerstückelt hat - oftmals unter Missachtung des natürlichen Bebauungszusammenhangs und unter Schaffung von Insellösungen für einzelne Grundstücke. Bei einem in 17 Splittergebiete sehr unterschiedlicher Planfestsetzungen zerfallenden Flickenteppich noch von einem gemeinsamen Quartiercharakter sprechen zu wollen, ist nicht sehr überzeugend. In Wahrheit ist das gesamte Planaufstellungsgebiet derzeit derart inhomogen bebaut, dass der einzige gemeinsame Charakter des Gebiets gerade in dessen Fehlen besteht. Die Inhomogenität zieht sich dabei wie ein roter Faden durch das gesamte Gebiet und betrifft die geplanten WA-Gebiete ebenso wie die MI-Gebiete. So liegt etwa das Grundstück mit der mit Abstand höchsten Versiegelung, mit der höchsten Grundflächenzahl und mit der höchsten Geschossflächenzahl gerade nicht an der Neufarner Straße oder Poststraße, sondern im Eichenweg - gerade einmal rund 20 Meter von den beiden Grundstücken meines Mandanten entfernt. Auch die beiden Grundstücke mit den Gebäuden mit der mit Abstand höchsten Zahl an Wohneinheiten liegen nicht an der Neufarner Straße oder Poststraße, sondern in genau der entgegengesetzten Ecke des "Quartiers" und gerade einmal rund 35 m bzw. 55 m von den beiden Grundstücken meines Mandanten entfernt. Und auch die zuletzt und erst vor kurzer Zeit im Plangebiet errichteten drei stattlichen Reihenhäuser mit einer Geschossflächenzahl von rund 0,81 + x befinden sich gerade nicht an der Poststraße und auch nicht an der Neufarner Straße, sondern mitten in dem Gebiet, das der Bebauungsplan zum allgemeinen Wohngebiet deklarieren möchte und in dem künftig Reihenhäuser nicht mehr erlaubt sein sollen. Entfernung dieses Grundstücks zum südlichen der beiden Grundstücke meines Mandanten: gerade einmal 20 Meter. Ich bitte in diesem Zusammenhang um Erläuterung, warum ausgerechnet im künftigen allgemeinen Wohngebiet die Bauform einer Hausgruppe nicht mehr statthaft sein soll,
? obwohl diese sehr viel besser zu einem allgemeinen Wohngebiet passt als zu einem Mischgebiet
? und obwohl von dem runden Dutzend Reihenhäusern 1m Bestand kein einziges an der Poststraße liegt und kein einziges verkehrstechnisch von der Neufarner Straße erschlossen wird.
Angesichts der durchgängig extrem inhomogenen Bebauung im gesamten Planaufstellungsgebiet überrascht es nicht, dass die Ausführungen des Bauplaners in der Begründung zur Beschreibung des vorgeblich doch schutzwürdigen Quartiercharakters außerordentlich knapp und vage geraten sind. Wenn die Bestandsbebauung in der Begründung des Planfertigers beschrieben wird mit Attributen wie "vielfältigen Gestaltungsaspekten", dann bedeutet das ja nichts anderes, als dass es den gemeinsamen Quartiercharakter eben nicht gibt. Die vom Planfertiger für einen Großteil der Grundstücke vorgesehenen künftigen Zielmaße einer Grundflächenzahl von maximal 0,26 - oft jedoch, wie auf dem Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 357/2, sogar nur 0,24 – sind jedenfalls nicht charakteristisch für das Planaufstellungsgebiet. Denn bereits ein rundes Drittel aller Grundstücke im Plangebiet überschreitet diese vorgesehenen Planmaße, oft sogar deutlich - siehe dazu bitte auch Anlage 1.
Auf diesem rund einem Drittel aller bebauten Grundstücke beträgt die GRZ im Durchschnitt etwas über 0,30. Betrachtet man nur die mindestens mit einer GRZ von 0,29 bebauten Grundstücke, so macht auch noch diese Gruppe sowohl nach Anzahl als auch nach Fläche zwischen ein Fünftel und ein Viertel des gesamten bebauten Planaufstellungsgebietes aus. Im Durchschnitt erreicht dieses runde Viertel an Grundstücken eine GRZ von mehr als 0,32. Aktuell sind mit etwas über 95 % nahezu alle Grundstücke im Aufstellungsgebiet " bereits bebaut. Daher charakterisieren die obenstehenden Zahlen nicht etwa nur " einen Ausschnitt des Aufstellungsgebiets, sondern sie stehen faktisch für das gesamte Planaufstellungsgebiet. Flächenausschöpfungen von deutlich mehr als 0,26 sind aber nicht nur charakteristisch für einen Großteil des Aufstellungsgebietes, sondern in besonders hohem Maße auch für die Nachbarschaft des Grundstücks meines Mandanten 'siehe auch Anlage 2. Aus der äußerst inhomogenen Flächenausschöpfung resultiert zwangsläufig auch eine entsprechend inhomogene Verteilung der Grün- und Freiflächen. Auch das vorn Bauplaner zur Beschreibung des Quartiers mangels baulicher Gemeinsamkeiten in den Vordergrund gerückte "Großgrün" und die "Freiräume" sind daher gerade keine Charakteristika des gesamten Planaufstellungsgebiets. Richtig ist vielmehr: Auf dem einen Teil der Grundstücke ist es noch sehr grün - allen voran natürlich auf den drei bislang unbebauten Grundstücken. Auf einem anderen Teil der Grundstücke sind Frei- und Grünflächen dagegen absolute Mangelware. Wenn ich es richtig sehe, gehen die Freiflächen auf einigen der zum Grundstück meines Mandanten angrenzenden bzw. umliegenden Grundstücke stark gegen Null. Können Sie mir dazu bitte mitteilen; welchen Versiegelungsgrad der Planfertiger für das 20 m vom Grundstück meines Mandanten entfernte Grundstück mit der Flurnummer 357 am Eichenweg 4 ermittelt hat und aus welchem Jahr die letzte von der Gemeinde genehmigte bauliche Veränderung auf diesem Grundstück stammt?
Und wie viel Grünfläche findet sich auf dem zum Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 356/1 angrenzenden Grundstück mit der Flurnummer 355/12? Aber selbst wenn es im Plangebiet einen gleichmäßig verteilt höheren Grünflächenanteil gäbe, dürfte es natürlich gerade nicht im Interesse der Raumordnung und des Naturschutzes liegen, im Innenbereich und in fußläufiger Nähe zur S-Bahn den Schutz der Freiflächen in den Fokus der städtebaulichen Entwicklung zu rücken. Denn wenn generell ein hoher Freiflächenanteil je Grundstück das erstrebenswerte Ziel jeder städtebaulichen Planung wäre, müssten allerorts niedrige Grundflächenzahlen festgelegt werden. Das Ergebnis einer solchen Strategie wäre aber die Zersiedelung der Landschaft, die es gerade zu verhindern gilt. Aus diesem Grund sollen nach den Vorgaben der Raumordnung im Innenbereich bestehender Siedlungsbiete gerade nicht niedrige, sondern ganz im Gegenteil hohe Grundflächenzahlen festgelegt werden. Ich bitte in diesem Zusammenhang um Information; ob die Gemeinde sich bei ihren diversen Neuausweisungen von Bau und Gewerbegebiet in der Peripherie gleichfalls durchgängig von der Zielsetzung ähnlich niedriger Grundflächen- und Geschossflächenzahlen hat leiten lassen wie vom Planfertiger nun für das Plangebiet Nr. 58 nun angedacht. Die Inhomogenität des Quartiers zeigt sich auch bei der sehr stark unterschiedlichen Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude. Wie schon in der Bauvoranfrage für das Grundstück mit der Flurnummer 357/2 erläutert, zeigt sich bereits bei einer rein äußerlichen Inaugenscheinnahme, dass bereits mindestens jede vierte Gebäude im Aufstellungsgebiet - oft erheblich - über der vom Planfertiger nun vorgesehenen maximalen Anzahl von zwei Wohneinheiten je Gebäude liegt - siehe Anlage 3. Und wie für die Flächenausschöpfung gilt auch für die Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude, dass diese gerade auch auf im aktuellen Bebauungsplanentwurf zu Wohngebietsgrundstücken erklärten Grundstücken zu einem hohen Anteil über der vorgesehenen Beschränkung von zwei Wohneinheiten je Gebäude liegen.
Auch in dem Splittergebiet "W A 3", auf welchem die beiden Grundstücke meines Mandanten liegen, hat bereits mindestens jedes vierte Gebäude zum Teil deutlich mehr als zwei Wohneinheiten je Gebäude.
Ist es nur ein weiterer Fehler des Planfertigers bei der baulichen Bestandsaufnahme, wenn der Bebauungsplan diese Tatsache nicht korrekt wiedergibt. Oder soll den vielen bestehenden Gebäuden mit bereits heute deutlich mehr als zwei Wohneinheiten je Grundstück etwa kein Bestandsschutz im Bebauungsplan eingeräumt werden?
Fazit:
Weder die behauptete Stellplatzproblematik noch der besondere "Quartiercharakter" existieren im Planaufstellungsgebiet tatsächlich. Die vom Planfertiger vorgesehenen künftigen Planmaße stehen in massivem Widerspruch zu einem Großteil der vorhandenen Bestandsbebauung. Wenn aber gar nicht da ist, was mit dem Bebauungsplan angeblich abgewendet bzw. gewahrt werden soll, dann sind die geplanten regressiven Planungsvorgaben überflüssig. Zudem kann ich nicht nachvollziehen, warum sich der Planfertiger bei der Erstellung des Planentwurfs ersichtlich nicht durch die eigentlichen in der Präambel der Begründung des Bebauungsplans stehenden Primärziele einer Nachverdichtung, einer intensiveren Innenentwicklung und eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden hat leiten lassen, sondern von völlig konträren Zielsetzungen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzsatzung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da eine Realteilung nicht vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Sofern die Wohngebäude im Bestand mehr Wohnungen aufweisen als die Festsetzungen des Bebauungsplanes dies vorsehen, genießen diese unbenommen Bestandsschutz im Sinne des Art. 14 GG. Zur Klarstellung wird dies in der Begründung unter Kapitel 4.4 erläutert.
2.4 Eingriff in das bisher nach § 34 BauGB gegebene Eigentumsrecht meines Mandanten:
Auf den angrenzenden Nachbargrundstücken finden sich bereits Gebäude, die nach Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Anzahl der Wohnungen ganz erheblich über dem liegen, was der Bebauungsplan meinem Mandanten in Zukunft an Baurecht zugestehen will. So hält sich beispielsweise schon das zur Flurnummer 356/1 angrenzende Doppelhaus im Osten mit seinen drei Wohneinheiten gerade nicht an die Beschränkung von zwei Wohnungen, die die Gemeinde für die Zukunft festsetzen möchte. Und das Doppelhaus im Süden mit der Flurnummer 355/12 weist eine drastisch höhere Geschossflächenzahl auf, als für das angrenzende Grundstück mit der Flurnummer 356/1 vorgesehen. Verglichen mit dem fast identisch großen Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 357/2 ist der Unterschied sogar noch größer. Der Unterschied ist dabei deutlich größer, als unmittelbar aus den Zahlen des Bebauungsplans ersichtlich. Ich hatte schon in der Bauvoranfrage für das Bauvorhaben auf der Flurnummer 356/1 erläutert, dass die Geschossflächenwerte in dem mir mit Schreiben vom 07.11.2014 übermittelten Planentwurf beispielsweise bei den Reihenhäusern auf der Flurnummer 355/22 ersichtlich zu niedrig angesetzt sind. Der Planfertiger scheint das zum Anlass genommen zu haben, den ursprünglich falschen Wert von 470 qm durch einen eher glaubhaften, sehr wahrscheinlich aber immer noch deutlich zu niedrigen Wert von 515 qm zu ersetzen. Ich verweise hierzu nochmals auf die Bauvoranfrage. Der gleiche Fehler ist dem Planfertiger wohl bei der Bestandsaufnahme der Geschossfläche auf dem Nachbargrundstück meines Mandanten unterlaufen. Wie schon bei Flurnummer 355/22, scheint der Planfertiger einfach pauschal das 2,5-Fache der Grundfläche für die Geschossfläche angenommen zu haben - ohne zu berücksichtigen, dass die vorhandene Bebauung bereits deutlich über diesen Wert hinausgeht. Für das Doppelhaus auf der Flurnummer 355/12 gilt aber, wie schon für die Reihenhäuser auf Flurnummer 355/22-, dass das Dachgeschoss allem Anschein nach vollständig ausgebaut ist und damit ein Wert :für die Geschossfläche in der Größe des lediglich 2,5-Fachen der Grundfläche nicht plausibel ist. Letztlich kann aber die Frage dahinstehen, ob die auf dem Nachbargrundstück mit der Flurnummer 355/12 bereits vorhandene Geschossfläche um mehr als 40 % über der für das fast identisch große Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 357/1 vorgesehenen Geschossfläche liegt oder "nur" um rund 25 %; wie die Zahlen des . Bebauungsplanes fälschlich suggerieren. Denn in jedem Fall liegt das im aktuellen Bebauungsplanentwurf für meinen Mandanten vorgesehene künftige Baurecht erheblich hinter seinem bestehenden Baurecht nach § 34 BauGB. In den Gesprächen mit der Gemeinde hat diese auch nicht bestritten, dass der Bebauungsplanentwurf für meinen Mandanten Baumaße vorsieht, welche deutlich hinter seinem Baurecht nach § 34 BauGB zurückbleiben. Insbesondere wurde bestätigt" dass auch die Errichtung des von meinem Mandanten geplanten Doppelhauses mit drei Wohneinheiten noch vor dem Planaufstellungsbeschluss ohne Weiteres zulässig gewesen wäre. Wenn die Bauvorgaben im Bebauungsplan aber eine massive Reduktion des Baurechts für meinen Mandanten bedeuten, dann handelt es sich sowohl de iure als auch de facto um nichts anderes als um einen Eingriff in das Eigentumsrecht meines Mandanten. Die Abwehr einer - noch nicht einmal ansatzweise erkennbaren - "gewissen Stellplatzproblematik" rechtfertigt einen Eigentumseingriff dieser Größenordnung ganz gewiss nicht - ebenso wenig wie der plötzlich erwachte Wille zum Schutz eines vage behaupteten, faktisch aber gar nicht existenten Quartiercharakters.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass für die Beurteilung des Vorhabens, für das nach Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans eine Voranfrage eingereicht wurde, nicht der § 34 BauGB maßgeblich ist, sondern die Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB greift. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass sich die Bewertung nach § 34 BauGB, z.B. Einfügungsgebot, nicht nach abstrakten GRZ- oder GFZ-Werten richtet, sondern nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung. Das Einfügungsgebot richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Nicht prägende Anlagen, wie z.B. die Wohngebäude Birkenallee 16 + 18 mit jeweils 8 Wohneinheiten, gelten in der Regel als Fremdkörper und sind daher für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. (BVerwG, Urteil v. 18.10.1974, Az. 4 C 77.73, BVerwGE 84,322).
Der Bebauungsplan ist grundsätzlich so konzipiert, dass jeweils nur immer die Bereiche der näheren Umgebung des Plangebiets unter Berücksichtigung der tatsächlich prägenden Bebauung berücksichtigt sind. Die GR- und GF-Werte wurden jeweils anhand der genehmigten Bauantragsunterlagen geprüft. Sofern diese Unterlagen höhere Werte aufwiesen, als die nach Bebauungsplankonzept vorgesehenen, wurden jeweils die tatsächlichen Werte angesetzt. Eine Reduzierung der bestehenden GF-Werte, auch wenn diese sozusagen den städtebaulich verträglichen Rahmen weit überschritten, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d (GFZ=0,79) oder Birkenallee 16 (GFZ= 0,75), wurde nicht vorgenommen, sondern jeweils die Bestandswerte im Bebauungsplan berücksichtigt.
Bezüglich der unterschiedlichen Werte der unterschiedlichen Planungsstände des Bebauungsplanvorentwurfs ist festzustellen, dass von Seiten der Gemeinde entgegenkommender Weise ein vorläufiges Planungskonzept überlassen wurde. Der Planungsprozess war noch nicht abgeschlossen. Als Beurteilungsgrundlage ist allerdings ausschließlich die vom Gemeinderat gebilligte Entwurfsfassung vom 11.12.2014 zugrunde zu legen.
Bezüglich der Stellplatz- und Verkehrsproblematik wird auf die Stellungnahme zu Pkt. 2.3 verwiesen.
2.5 Keine Auflösung der "Spannungen" innerhalb des überplanten Gebiets:
Auch ein Bebauungsplan, der die künftige Bebauung deutlich unter die Maße eines Großteils der bereits vorhandenen Bebauung drücken möchte, kann an der Bestandsbebauung nichts ändern. Indem der ausgelegte Bebauungsplan für künftige Bauvorhaben auf den derzeit noch nicht "nachbebauten" Grundstücken deutlich niedrigere Baumaße vorsehen möchte, als bei einem großen Teil der Bestandsbebauung bereits vorhanden, löst er die vom Planfertiger in seiner Begründung zum Bebauungsplan behaupteten "Spannungen" daher nicht nur gerade nicht auf - sondern er zementiert sie. Besonders fragwürdig erscheint dabei, dass der .Planfertiger ausgerechnet bei den, Splittergebieten mit einer nach seiner Wahrnehmung bereits höheren Baudichte sogar eine tatsächliche Ausweitung des Baurechts konzedieren möchte, während ausgerechnet bei den identifizierten Splittergebieten mit einer niedrigeren Bebauungsdichte eine Reduzierung des Baurechts erfolgen soll. Wenn es tatsächlich "Spannungen" zwischen der dichteren Bebauung und der weniger dichten Bebauung gibt, dann wäre es doch naheliegend, die weniger dicht bebauten Grundstücke an die dichter bebauten Grundstücke aufschließen zu lassen, statt die·bereits dichter bebauten Grundstücke sich noch weiter von weniger dicht bebauten Grundstücken entfernen zu lassen. Üblicherweise sollen Bebauungspläne darauf ausgerichtet sein, dem Entstehen einer Inhomogenität innerhalb eines Baugebiets entgegenzuwirken. Der aktuell vorgelegte Bebauungsplan würde die Inhomogenität weiter fördern, statt ihr entgegenzuwirken.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen (vgl. hierzu Statistik BP Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung). Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar.
Unabhängig hiervon wird nochmal darauf hingewiesen, dass „bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.“
2.6 Keine qualitative Aufwertung des gesamten Aufstellungsgebiets im Interesse von Bewohnern, Eigentümern und Gemeinde:
Auf einigen der weniger dicht bebauten Grundstücken im Plangebiet finden sich Gebäude, die einer gewissen euphemistischen Verklärung der Realität gelegentlich auch als "Omas Spitzenhäuschen" bezeichnet werden. Tatsächlich handelt es sich dabei um Gebäude, die in der Not- und Mangelphase der Nachkriegszeit oft notdürftig "irgendwie zusammengenagelt" wurden und nach heutigen Maßstäben selbst untersten Wohn- und Baustandards nicht gerecht werden. Diese Bausubstanz ist weder unter ökologischen, wohnqualitativen, sanitären, sozialen, ästhetischen, architektonischen noch unter irgendeinem anderen Aspekt erhaltenswürdig. Da sich der aktuell ausgelegte Bebauungsplan aber ja für einen Großteil dieser Gebäude ersichtlich ganz stark an den Baumaßen dieser rückständigen Bebauung und nicht an zeitgemäßer Bebauung orientiert, würden Eigentümer dieser Gebäude nach Wohnfläche kaum viel mehr bauen können, als ohnehin schon vorhanden. Die Folgen einer solchen Regelung sind leicht vorhersehbar. Die Attraktivität einer Modernisierung dieser Bausubstanz wird weitgehend erstickt. Angesichts der an einigen Ecken im Viertel ersichtlich in "die Jahre gekommenen" und wenig ansehnlichen Bebauung kann diese Art der Bauverhinderung weder im Interesse von Gemeinde, Bewohnern noch Eigentümern sein. Mit einer Erhöhung der Standortattraktivität, einer Verbesserung der Wohnqualität sowie einem Ausbau attraktiver Wohnumfeldbereiche hat diese Bauplanung jedenfalls nicht zu tun - eher schon mit dem geplanten weiteren Abstieg einiger Straßenzüge.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Bedenken, dass Eigentümer eines bestimmten Haustyps kaum viel mehr bauen können, sind nicht substantiiert. Erläutert wird dies am Beispiel Gebäude Eichenweg 8 (im Eigentum des Einwenders), das im Bestand ein Vollgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss aufweist. Nach dem vorliegenden Bebauungsplanvorentwurf können bei der zulässigen Wandhöhe von 6,50 m zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss errichtet werden. Dies entspricht einer deutlichen Erhöhung der Geschossfläche und in der Folge auch der Wohnfläche.
2.7 Keine Einhaltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes:
Das Konzept des ausliegenden Bebauungsplans wird m vielfältigster Weise dem Grundsatz der Gleichbehandlung nicht gerecht. Wenn etwa die Gemeinde m diesem Gebiet aus Grundstücken mit extrem unterschiedlicher Baudichte plötzlich die Frei- und Grünflächen dort zum . schutzwürdigen Gut erklärt, wo sie diese in besonderem Maße noch vorgefunden hat, betreibt sie nichts anderes als die Schaffung von Ausgleichsflächen auf dem Rücken derjenigen Grundstückseigentümer, die ihr Baurecht bis heute nicht ausgeschöpft haben. Das ist eine Benachteiligung derjenigen Grundstückseigentümer, die ihr Baurecht bislang nicht ausgeübt oder ausgeschöpft haben, gegenüber all denjenigen Grundstückseigentümern, welchen die Gemeinde bis in die jüngste Vergangenheit und Gegenwart ein deutlich umfangreicheres Baurecht zugestanden hat. Ein sachlicher Grund für diese Ungleichbehandlung liegt ersichtlich nicht vor.
Denn wenn
? lediglich rund 20 Meter vom Grundstück meines Mandanten entfernt,
? auf einem nur wenig größeren Grundstück (Fl.Nr. 355/22)
? im gleichen "Splitterplangebiet" des aktuellen Bebauungsplanentwurfs ;,WA3"
? noch vor rund fünf Jahren
? drei Reihenhäuser (= drei Wohneinheiten)
? mit einer Grundflächenzahl von ca. 0,29 und einer
? Geschossflächenzahl von ca. 0,85
entstehen konnten, ohne dass die Gemeinde darin eine Gefahr für einen angeblichen Quartiercharakter oder die Stellplatzsituation sah, dann sind diese Aspekte ganz ersichtlich kein Rechtfertigungsgrund dafür, dass diesem Bauvorhaben eine um fast 30 % bzw. sogar ca. 44 % höhere Geschossflächenzahl zugestanden wurde, als nun im Bebauungsplan für die Grundstücke Fl.Nr. 356/1 bzw. Fl.Nr. 357/2 meines: Mandanten vorgesehen. Was sollte vor fünf Jahren so anders gewesen sein, dass es heute eine derartige Ungleichbehandlung rechtfertigte?
Ganz sicher berechtigt die Tatsache, dass ein Grundstückseigentümer sein Baurecht längere Zeit nicht ausgeübt hat, die Gemeinde nicht zur Verfügung über dessen Baurecht. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist kein Windhundrennen nach dem Motto: "Wer zuletzt baut, den bestraft die Bebauungsplanung'. Noch deutlicher erscheint das Planungsvorhaben der Gemeinde aber als Verletzung des Gleichbehandlungsgebots bei einem Vergleich der noch während der Veränderungssperre mit einer Ausnahmegenehmigung erlaubten Bauvorhaben mit den für meinen Mandanten geplanten Baumaßvorgaben. So wurde beispielsweise an der Karl-Sittler-Straße 2 - mitten im künftig "Allgemeinen Wohngebiet" die Errichtung eines - Zitat aus dem amtlichen Teil des Ortsnachrichtenblatts der Gemeinde Poing - "Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen und eines Reihenhauses" genehmigt. Auch die dort genehmigte Geschossflächenflächenzahl liegt in einer vergleichbar drastischen Größenordnung wie bei der Hausgruppe an der Herbststraße 11 b, c, d sowie beim Gebäude auf dem angrenzenden Nachbargrundstück Fl.Nr. 355/12 über den aus dem ausgelegten Bebauungsplan für die beiden Grundstücke meines Mandanten resultierenden Geschossflächenzahlen. In Bezug auf die zulässige Anzahl der Wohneinheiten zeigt sich ein fast noch gravierenderes Missverhältnis. Während an der Karl-Sittler-Straße ganze sechs Wohneinheiten in einem Gebäude genehmigt wurden, sollen meinem Mandanten für sein Grundstück Fl.-Nr. 356/1 nach dem ausliegenden Bebauungsplan lediglich maximal zwei Wohneinheiten zugestanden sein. Mit anderen Worten: Auf dem Grundstück an der Karl-Sittler-Straße wurde noch während der Veränderungssperre eine um den Faktor drei höhere Anzahl an Wohneinheiten erlaubt, als für das Grundstück meines Mandanten mit der Flumummer·356/1 jetzt vorgesehen, obwohl das Grundstück an der Karl-Sittler-Straße nicht einmal doppelt so groß ist wie das Grundstück meines Mandanten. Das ist eine nicht akzeptable Benachteiligung meines Mandanten. Insbesondere ist auch die angrenzende Bebauung an der Birkenallee 11 bis 13 a mit der dort noch deutlich höheren Baudichte gerade keine "städtebauliche Sondersituation", die eine derartige Ungleichbehandlung rechtfertigen würde. Denn der Auslöser für den Planaufstellungsbeschluss mit Veränderungssperre bestand nach Aussage der Gemeinde gerade darin, dass es dem Bauträger an der Karl-Sittler-Straße verwehrt werden sollte, sich für das von ihm geplante Bauvorhaben auf die angrenzende Nachbarschaftsbebauung zu berufen.
Das ist der Gemeinde auch ganz ersichtlich gelungen. Denn hätte sich die Bebauung an der Karl-Sittler-Straße 2 nach dem Maßstab der städtebaulichen Sondersituation an der Birkenallee 11 bis 13 a gerichtet, dann hätte die Gemeinde für das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße
? nicht sechs, sondern mindestens dreizehn Wohneinheiten,
? nicht eine Wandhöhe von lediglich 6,5 m, sondern von bis zu 10m,
? nicht eine Bebauung mit nur zwei Geschossen und Dachgeschoss, sondern vier Geschossen,
genehmigen müssen. Ganz offensichtlich war der Maßstab für die Baugenehmigung an der Karl-Sittler-Straße 2 gerade nicht die "städtebauliche Sondersituation" an der Birkenallee, sondern die Bebauung im Planaufstellungsgebiet. Denn das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße bleibt - bezogen auf die Grundstücksgröße - in seinen Baumaßen sogar noch hinter der Bebauungsdichte zurück, die mein Mandant auf der an sein Grundstück direkt angrenzenden Flurnummer 355/12 und der gerade einmal 20 Meter entfernten Flurnummer 355/22 vorfindet. Wenn die Gemeinde aber solchermaßen verhindern wollte und ersichtlich auch erfolgreich verhindert hat, dass sich der Bauherr an der Karl-Sittler-Straße 2 für den Umfang seines Bauvorhabens auf die angrenzende viel dichtere Bebauung beruft, dann kann sich die Gemeinde natürlich nicht jetzt selbst darauf berufen, um eine massive Schlechterstellung anderer Grundstückseigentümer gegenüber dem Bauträger an der Karl-Sittler-Straße 2 zu rechtfertigen. Neben dem Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße wurden während der Veränderungssperre noch weitere Bauvorhaben auf Grundstücken mit einer Wohngebietszuordnung im Plangebiet realisiert und genehmigt, die in ihren Baumaßen deutlich über das hinausgehen, was meinem Mandanten in dem aktuellen Bebauungsplan zugestanden werden soll. Auf die Benachteiligung der Eigentümer von Grundstücken mit der künftig vorgesehenen Wohngebietszuweisung gegenüber den allermeisten Eigentümern von Grundstücken mit einer Mischgebietszuweisung habe ich obenstehend schon hingewiesen. Wenn in der sechs Meter breiten Poststraße bei einer vorgesehenen Mischgebietsnutzung eine Aufstockung der Grundflächenzahl auf 0,33 als angemessen erachtet wird, dann ist eine Reduzierung der Grundflächenzahl auf 0,24 in der nächsten Parallelstraße der gleichen Breite (Eichenweg) bei einer vorgesehenen Wohngebietsnutzung sichtlich unverhältnismäßig. Im Übrigen möchte ich darauf hinweisen, dass es eine Vielzahl von "Schiefständen' im Einzelnen bei der Zuteilung des Gebietscharakters und der damit verbundenen Vergünstigungen sowie bei der Zuweisung der Baumaße gibt.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Einwände gegen geplante Grün- oder Ausgleichsflächen sowie die daraus abgeleitete Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern können nicht nachvollzogen werden, das es im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans keine grünordnerischen Festsetzungen diesbezüglich gibt.
Bezüglich des sog. Reihenhauses auf Fl.Nr. 355/22 wird auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.3 b) verwiesen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Gebäude nicht vor rund 5 Jahren, sondern 2007 genehmigt wurde und dass das Gebäude ein Beispiel dafür ist, wie sich das Wohnquartier nicht weiterentwickeln soll. Deshalb wurde von Seiten der Gemeinde auch die Bebauungsplanaufstellung beschlossen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne einer verträglichen Nachverdichtung zu gewährleisten.
Bezüglich des Bauvorhabens Karl-Sittler-Straße 2 ist festzustellen, dass das Gebäude eine städtebauliche Sondersituation darstellt, da es genau die Übergangsstelle zwischen der unmittelbar südlich anschließenden Mehrfamilienhausbebauung und der nördlich und östlich anschließenden Einfamilienhausbebauung markiert. Das Bauvorhaben berücksichtigt die nach Bebauungsplan zulässige Wandhöhe von 6,50 m sowie die zulässige Dachneigung von 35°. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzsatzung nachgewiesen. Das Vorgängergebäude war ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten. Aufgrund der städtebaulichen Sondersituation ist in diesem Einzelfall ein Wohngebäude mit einer höheren Grund- und Geschossfläche in Verbindung mit insgesamt 6 Wohneinheiten vertretbar. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass für dieses Baugrundstück auch Bauvoranfragen mit Wohngebäuden bis zu 8 Wohnungen vorgelegt und abgelehnt wurden.
Der Vergleich zwischen der Bebauung an der Poststraße und an der Eichenstraße ist insofern nicht zielführend, da unterschiedliche Baugebiete – Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet – vorliegen. Ein „Schiefstand“ bei der Zuordnung der Baugebiete kann nicht erkannt werden, da eindeutig nachvollziehbar der Bereich der bestehenden mischgenutzten Bauflächen entlang der Neufarner Straße und Poststraße als Mischgebiet ausgewiesen ist und die restliche Fläche mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche des Kindergartens gemäß vorhandenen und geplanten Nutzung als Allgemeines Wohngebiet.
2.8 Abwägungsfehler bei Quartiersbildung:
Ich hatte in der Begründung zur der Gemeinde aktuell vorliegenden Bauvoranfrage für das Bauvorhaben meines Mandanten auf dem Grundstück Fl.-Nr. 356/1 mit dem nachstehenden Passus auf die extreme Inhomogenität und ' den fehlenden Quartiercharakter hingewiesen: "Nur wenn man in dem sehr überschaubaren Planaufstellungsgebiet
? die sechs Wohneinheiten im Baukörper an der Karl-Sittler-Straße 2 als "städtebauliche Sondersituation,, (Fußnote 2) für unbeachtlich deklariert, (Fußnote 2 - Schreiben der Gemeinde Poing vom 07.11.2014)
? die drei Reihenhäuser an der Herbststraße 11 b, c, d als "Ausreißer,, (Fußnote 3) ausblendet, (Fußnote 3 - Aussagen des Bauplaner der Gemeinde, Herrn Feirer-Kornprobst, über die drei Reihenhäuser auf der Flurnummer 355/22 bei der Ortsbesichtigung am 21.11.2014)
? die nach Geschossfläche vergleichbar dichte Bebauung auf dem Nachgrundstück des Bauvorhabens meines Mandanten (Fußnote 4) übergeht, (Fußnote 4 - Fl.Nr. 355/12, GRZ der Bebauung = 0,30)
? die stolze GRZ von 0,56 unter den Tisch fallen lässt auf dem gerade einmal rund 20 Meter entfernten Grundstück am Eichenweg 2,
? die zwei massigen, das Straßenbild beherrschenden Wohnblöcke mit jeweils acht Wohnungen an der Birkenallee 16 und Birkenallee 18 als "nicht prägend" (Fußnote 5) gedanklich beiseiteschiebt, (Fußnote 5 - Schreiben der Gemeinde vom 07.11.2014)
? mit wohl der gesamten Grundstücksreihe entlang der Neufarner Straße für rund ein Fünftel des Planaufstellungsgebiets eine planerische Sonderzone (Fußnote 6) schafft mit deutlich höheren Baumaßen, (Fußnote 6 - Aus dem im Schreiben vom 07.11.2014 mitübermittelten Ausschnitt zum Vorentwurf zum B-Plan-Konzept geht hervor, dass alle auf dem Ausschnitt abgebildeten Grundstücke an der Neufarner Straße im Gegensatz zum restlichen Planaufstellungsgebiet ihren Status als Mischgebiet behalten und deutlich höhere Baumaßzahlen zugesprochen bekommen sollen).
? offensichtlich auch außerhalb der Sonderzone an der Neufarner Straße weitere Grundstückseigentümer ignoriert, die die vorhandene Bestandsbebauung auf ein Maß deutlich oberhalb des geplanten Normmaßes im künftigen Bebauungsplan aufstocken dürfen sollen (Fußnote 7), (Fußnote 7 - Fl.Nr. 355: Die beiden Gebäude erreichen mit einer gemeinsamen Grundfläche von 375 qm eine GRZ von derzeit zusammen 0,28. Obwohl schon dieser Wert über der für den B-Plan aktuell vorgesehenen GRZ i.H.v. 0,26 liegt, sieht das B-Plan-Konzept der Gemeinde eine weitere Anhebung der insgesamt für beide Häuser zulässigen Grundfläche auf zusammen 390 qm vor. Dies entspräche dann einer GRZ von 0,29.)
? jenes Viertel der über das ganze Areal verteilten Bestandsbebauung aus der Betrachtung ausklammert, welches die für den künftigen Bebauungsplan vorgesehenen Baumaße sprengt,
? jenes Viertel der Bestandsbebauung außen vor lässt mit drei und sogar drastisch mehr Wohneinheiten je Baukörper, welches die angedachte "Zwei-Wohnung-je-Baukörper- Klausel" verletzt,
bleiben am Ende noch ein paar Grundstücke übrig, auf welchen sich der vermeintliche Quartiercharakter der Gemeinde überhaupt realisieren ließe.
In einem solchen Bebauungsplan wäre dann freilich die Ausnahme die Regel und der Quartiercharakter in der von der Gemeinde behaupteten Gestalt eine städteplanerische Fiktion. Fast möchte man meinen, der Planfertiger habe meine obenstehenden Ausführungen als Empfehlung für die nunmehr noch stärkere Fragmentierung des gesamten Planaufstellungsgebiets in ganze siebzehn "Splittergebiete" aufgenommen. Immerhin hat der Planfertiger den aktuellen Bebauungsplan gegenüber dem mir noch im Schreiben vorn 07.11.2014 übermittelten Entwurf dahingehend geändert, dass er - unter Missachtung des Verlaufs der tatsächlichen Grundstücksgrenzen .- die beiden Wohnblöcke an der Karl-Sittler-Straße 16 und 18 mit ihren jeweils acht Wohneinheiten und Grundflächenzahlen in der Größenordnung von bis zu 0,37 in eine weitere Sonderzone "WA4" ausgelagert hat. Damit bestätigt der Planfertiger aber nur umso deutlicher, dass er tatsächlich so vorgegangen ist, wie ich das obenstehend beschrieben habe.
All die vielen Grundstücke mit einer Bestandsbebauung, zu welcher die geplanten künftigen restriktiven Baumaße ersichtlich nicht passen, wurden offenbar jeweils kurzerhand in eine "bad area" sui generis ausgelagert. So kann man aber bei einer Planaufstellung natürlich nicht vorgehen. Denn wenn man, wie bei diesem Bebauungsplan - sogar einzelne Grundstücke zu eigenen Mini-Planungsgebieten eigener Art erklärt, wird jedes vorhandene Gebäude automatisch zum Maßstab seiner selbst. Damit wird aber jede Abwägung im Planaufstellungsprozess ad absurdum geführt. Denn der Zweck einer Planaufstellung kann nur in einer ganzheitlichen Ausgleichung der Planmaße auf allen Grundstücken bestehen und nicht in der gedanklichen Umzäunung und Ausgrenzung jeweils der missliebigen Bebauung. Auch wenn der Planfertiger die einen Steinwurf von den Grundstücken meines Mandanten entfernten Wohnblöcke mit jeweils acht Wohneinheiten in eine weitere eigene Sonderzone auslagert, so ändert es nichts daran, dass sie da sind und natürlich bei der Planung auch der angemessenen Baumaße für die Grundstücke meines Mandanten berücksichtigt werden müssen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass im Pkt. 2.8 keine neuen Aspekte vorgetragen werden, sondern nur Wiederholungen bereits vorgetragener Bedenken sind.
Deshalb wird unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.3 b) zurückgewiesen, dass hinsichtlich der Quartiersbildung Abwägungsfehler vorliegen. Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.4 wird nochmals festgestellt, dass die Gebäude Herbststraße 11 b/c/d sowie Birkenallee 16 + 18 keine prägende Bebauung darstellen und insofern nicht als Bezugsmaßstab verwendet werden können.
Das Gebäude Eichenweg 2 befindet sich im MI und ist deshalb kein Bezugsmaßstab für die Bebauung im WA.
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.7 wird nochmals festgestellt, dass der Bereich der bestehenden mischgenutzten Bauflächen entlang der Neufarner Straße und Poststraße als Mischgebiet ausgewiesen ist und die restliche Fläche mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche des Kindergartens gemäß vorhandenen und geplanten Nutzung als Allgemeines Wohngebiet. Es entsteht keine „planerische Sonderzone“. In einem qualifizierten Bebauungsplan ist die Art der baulichen Nutzung festzusetzen. Die Art der baulichen Nutzung ist nach der Baugebietsgliederung der §§ 2 – 11 BauNVO vorzunehmen. Gemäß der Einteilung nach Baugebietstypen liegt aufgrund der vorhandenen Nutzung sowie der geplanten Nutzung in der Bereichen entlang der Neufarner Straße und der Poststraße ein Mischgebiet vor.
Unter Hinweis auf die Stellungnahmen der Verwaltung zu 1 und 2.3 b) ist festzustellen, dass im WA der weitaus überwiegende Teil der Bebauung (85%) 1 – oder 2 Wohnungen aufweist und somit sehr wohl den Quartierscharakter prägt.
2.9 Anerkennung des baurechtlichen Besitzstands der Grundstückseigentümer:
Es wird beantragt, dass die Bebauungsfestsetzung im Bebauungsplan in keinem Fall weder die bereits vorhandene Bebauung eines Grundstücks noch den baurechtlichen Besitzstand aus der Umgebungsbebauung unterschreitet. Der Planfertiger sollte die Einhaltung dieses Grundsatzes durch Nachbemessung jedes Grundstücks nochmals überprüfen und dem Gemeinderat bestätigen. Ein Zurückbleiben der nunmehr vorgesehenen Festsetzungen im Bebauungsplan hinter der bereits vorhandenen Bebauung oder der Umgebungsbebauung würde einen Besitzstandeingriff in die Rechte des jeweiligen Eigentümers bedeuten.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.4 wird wiederholt festgestellt, dass
der Bestand gemäß der vorhandenen genehmigten Bauantragsunterlagen berücksichtigt wurde. Die Festsetzungen bezüglich der Geschossflächen unterschreiten in keinem Fall die vorhandenen GF-Werte.
2.10 Festlegung allgemeiner und transparenter Verhältnismaßzahlen anstatt in transparenter Einzelmaßfestsetzungen:
Ich beantrage, die genaue Definition jedes Grundstücks durch die Festlegung von Quadratmeterzahlen bei Grundfläche und Geschossfläche durch allgemeine Grundflächen- und Geschossflächenzahlen zu ersetzen. Diese sind nicht nur üblich und für alle Beteiligten deutlich transparenter, sondern erlauben dem jeweiligen Bauherrn einen gewissen Spielraum für die eigenständige Gestaltung von Lage und Gestaltung seines Baukörpers. Warum will der Bebauungsplan zu Lasten der Vorstellungen der Eigentümer auch kleinste Veränderungen, wie z.B. den Anbau eines Wintergartens, eines Erkers, die Errichtung eines Gartenhäuschens, verhindern?
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.2 wird wiederholt festgestellt, dass es nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauNVO gleichermaßen zulässig ist, das Maß der baulichen Nutzung entweder durch die GRZ / GFZ oder die Größe der Grundflächen / Geschossflächen zu bestimmen. Erfahrungsgemäß ist die Regelung durch die Bestimmung der Grundfläche bzw. Geschossfläche für alle Beteiligten, vor allem aber für Laien, im Bauvollzug einfacher zu handhaben. Zudem muss nachträglich nicht erst bei jedem Grundstück ermittelt werden, wie groß die zulässige Grundfläche bzw. Geschossfläche ist. Zudem ist richtig zu stellen, dass durch die Festsetzung von Grund- oder Geschossflächen keine Aussage über die Lage, Gestaltung, Anbau eines Wintergartens oder Errichtung eines Gartenhäuschens getroffen wird.
Die Festsetzungen zur Grund- und Geschossfläche in Verbindung mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche geben ausreichend Spielraum für zukünftige Planungen.
Festsetzungen zur Verhinderung von Wintergärten, Erkern oder der Errichtung eines Gartenhäuschens sind im Bebauungsplan nicht enthalten.
2.11 GRZ von mindestens 0,30 für die Grundstücke meines Mandanten:
Vor dem Hintergrund, dass die
? beiden an das Grundstück meines Mandanten mit der Flurnummer 356/1 angrenzenden Nachbargrundstücke im Osten und Süden bereits mit einer GRZ von 0,30 bebaut sind,
? weitere fünf Grundstücke in nächster Nachbarschaft ebenfalls mit einer Grundfläche in dieser Größenordnung bebaut sind und
? die Gemeinde in ihrem Bebauungsplankonzept - gleichfalls in nächster Nachbarschaft - eine deutliche Anhebung der Bebauung auf eine GRZ von mehr als 0,29 bis 0,33 für angemessen erachtet sowie
? im ganzen Aufstellungsbiet schon rund ein Drittel aller bebauten Grundstücke eine GRZ von durchschnittlich mehr als 0,30 aufweist,
ist für das Grundstück meines Mandanten im Bebauungsplan daher eine Bebauung angemessen, die einer GRZ von gleichfalls 0,30 entspricht. Bezogen auf die Grundstücksfläche resultiert aus einer GRZ von 0,30 eine zulässige Gebäudegrundfläche von 182 qm für das Grundstück mit der Flurnummer 356/1 sowie von 135 qm für das Grundstück mit der Flurnummer 357/2. Ich verweise im Weiteren auf die der Gemeinde aktuell vorliegenden Bauvoranfragen für die Grundstücke 356/1 und 357/2 und beantrage die obenstehenden Festsetzungen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist festzustellen, dass im Allgemeinen Wohngebiet 57 Baugrundstücke vorhanden sind. Davon weisen 7 Grundstücke eine GRZ von 0,3 oder mehr auf. Das sind ca. 12% und nicht ein Drittel, wie vorgetragen. Aus städtebaulicher Sicht werden deshalb die festgesetzten Werte zur Grundfläche als angemessen betrachtet. Eine Erhöhung dieser Werte ist nicht veranlasst.
2.12 Vollständig ausbaufähige Dachgeschosse:
Die vollständige Ausbaufähigkeit eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken erfordert mindestens das 2,9-Fache der Grundfläche. Richtigerweise hat die Gemeinde auch für das Grundstück an der Karl-Sittler-Straße, dessen Bebauung während der Veränderungssperre genehmigt wurde, das 2,89-Fache der vorgesehenen Grundfläche als Basis der zulässigen Geschossfläche im Bebauungsplan vorgesehen. Bei der angemessenen Grundflächenzahl von mindestens 0,30 ergibt sich für die beiden Grundstücke meines Mandanten eine Geschossflächenzahl von mindestens 0,87. Ich beantrage daher für beide Grundstücke die Festsetzung einer Geschossfläche, die mindestens dem 2,9-Fachen der Grundfläche und mindestens einem Anteil von 0,87 der Grundstücksfläche entspricht. Eine Alternative dazu wäre, dass im Bebauungsplan die Nichtanwendung des § 20 Abs. 3 Satz 2 Baunutzungsverordnung festgelegt wird und nur § 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung zur Anwendung kommt.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, under Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
2.13 Festsetzung einer angemessenen Anzahl an Wohneinheiten, mindestens drei auf der Flurnummer 356/1
Ich beantrage die Festsetzung einer angemessenen Anzahl an Wohneinheiten - mindestens drei auf der Flurnummer 356/1. Diese kann entweder durch den Verzicht einer Begrenzung geschehen, wie von der Gemeinde in den vorgesehenen Misch-"Gebieten" vorgesehen, da die Begrenzung angesichts der rigorosen Stellplatzvorgaben der Gemeinde Poing ohnehin überflüssig ist, oder aber durch einen angemessenen Bezug der zulässigen Anzahl an Wohneinheiten auf die Grundstücks- oder Geschossfläche. Ergänzend zu den oben stehenden Ausführungen bitte ich um Berücksichtigung der nachstehenden Aspekte, wie sie der Gemeinde auch aus der aktuell vorliegenden Bauvoranfrage für das Grundstück Fl.Nr. 356/1 bekannt sein sollten:
Eine Anzahl von drei Wohneinheiten - beispielsweise in zwei aneinandergebauten Gebäuden - fügt sich in die Bestandsbebauung der Umgebung ohne weiteres ein. Ein Großteil der vorhandenen Bebauung weist eine sehr viel höhere Anzahl an Wohneinheiten je Gebäude auf - siehe Anlage 3. Obwohl das von meinem Mandanten auf der Flurnummer 356/1 geplante Bauvorhaben aus zwei aneinandergebauten Gebäuden mit zusammen drei Wohneinheiten hinter einem Großteil der im Planaufstellungsgebiet bereits vorhandenen Dichte an Wohneinheiten zurückbleibt, hat die Gemeinde die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan in puncto Anzahl der Wohneinheiten bislang bezweifelt. Zur Begründung hat die Gemeinde ausgeführt, der Bebauungsplan sähe nur eine Schaffung von jeweils zwei Wohneinheiten je Gebäude vor und das Bauvorhaben meines Mandanten überschreite diese Zahl. Diese Behauptung hält einer rechtlichen Überprüfung aus einer ganzen Reihe von Gründen nicht Stand.
a) Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude:
Zunächst ist festzustellen, dass es sich bei den von meinem Mandanten geplanten aneinandergebauten Hausteilen gemäß der gesetzlichen Definition des Art. 2 II BayBO um eigenständige Gebäude handelt. Danach ist jedes Gebäude getrennt für sich zu betrachten. In dem mit einer Wohneinheit geplanten Gebäude unterschreitet das Bauvorhaben meines Mandanten daher eine etwaige Zweiwohnungsklausel, in dem mit zwei Wohneinheiten geplanten anderen Gebäude hält es eine Zweiwohnungsklausel ein. Nach der gesetzlichen Definition eines Gebäudes hält das Bauvorhaben meines Mandanten die von der Gemeinde vorgesehene Beschränkung von zwei Wohnungen je Gebäude also ein. Die Gemeinde möchte den Gebäudebegriff des Gesetzgebers aber offensichtlich nicht gelten lassen. Vielmehr sollen nach den Vorstellungen der Gemeinde aneinandergebaute eigenständige Gebäude - gegen die gesetzliche Wertung – nicht als zwei Gebäude, sondern wie ein Gebäude gewertet werden. Anders als bei einem freistehenden Haus sollen in aneinandergebauten Häusern daher nicht zwei, sondern nur noch eine Wohnung je Haus zulässig sein. Dies ist aus mehreren Gründen unhaltbar.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.1 wird festgestellt, dass die Festsetzungen zur Bauweise nicht nach der Vorstellung der Gemeinde, sondern auf der Grundlage des § 23 BauNVO erfolgen. Nach § 23 Abs. 2 BauNVO können Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen (Reihenhäuser) festgesetzt werden. Nach Definition der BauNVO sind aneinandergebaute Häuser auf einem Grundstück (keine Realteilung des Grundstücks!), wie z.B. auf Grundstück Fl.Nr. 355/12 oder 355/22 keine Doppelhäuser, sondern Einzelhäuser, da das Merkmal für die Doppel- oder Reihenhäuser die ein- bzw. beidseitige Grenzbebauung ist.
Es ist darauf hinzuweisen, dass eine Festsetzung zur Zahl der Wohnungen bezogen auf die Geschossfläche planungsrechtlich nicht zulässig ist. Zulässig nach BauGB ist eine Festsetzung einer absoluten Zahl, z.B. 2 Wohnungen je Wohngebäude, oder nach Rechtsprechung (BVerG, Urteil v.0.10.1998, Az. 4 C 1/97, BauR1999, 148-151) eine Festsetzung einer relativen Zahl, die auf die Grundstücksfläche bezogen ist, z.B. je angefangener 100 qm eine Wohnung.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzung Ziffer A.2.2 und C. 11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzung wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F. vom 11.12.2014 zulässig sind.
aa) Bewertung am Maßstab der Stellplatzsatzung der Gemeinde:
Ausweislich identischer Stellplatzvorgaben werden nach Wertungslogik der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing zwei aneinandergebaute, eigenständige Doppelhaushälften wie zwei freistehende Gebäude gewertet. Wenn aber zwei aneinandergebaute Gebäude in der einen gemeindlichen Satzung wegen ihrer Eigenständigkeit nicht etwa wie zwei Wohneinheiten in einem Gebäude gewertet werden, sondern wie zwei Einzelhäuser, dann kann es in einer weiteren gemeindlichen Satzung nicht plötzlich ganz anders sind. Wenn die Gemeinde der Ansicht ist, dass die Eigenständigkeit von aneinandergebauten Gebäuden die gleiche hohe Stellplatzvorgabe rechtfertigt wie für zwei Einzelhäuser, dann rechtfertigt eben selbige Eigenständigkeit der Gebäude auch die gleiche Anzahl an Wohneinheiten in aneinandergebauten wie in freistehenden Gebäuden. Nicht nur nach dem Verständnis des Art. 2 BayBO, sondern auch nach dem Verständnis der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing sind zwei aneinandergebaute eigenständige Häuser daher wie zwei Einzelhäuser zu werten. Daher entspricht die Anzahl der Wohneinheiten im Bauvorhaben meines Mandanten auch der gemeindlichen Wertungssystematik.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.13 a) wird festgestellt, dass die Stellplätze nach der Stellplatzverordnung zu errichten sind. Zur Definition von Doppel- und Reihenhäuser wird ebenfalls auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.13 a) verwiesen.
bb) Bewertung am Maßstab des Bauvorhabens an der Karl-Sittler-Straße 2:
Bei dem Bauvorhaben meines Mandanten handelt es sich weitgehend um eine maßstabgerecht kleinere "Kopie" des Bauvorhabens an der Karl-Sittler-Straße 2.
Das Bauvorhaben dort befindet sich - wie das Bauvorhaben meines Mandanten auf dem Gebiet des Planaufstellungsbeschlusses. Genaugenommen war das dortige Bauvorhaben sogar der Auslöser für den Aufstellungsbeschluss der Gemeinde. Das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße hat die Gemeinde zwischenzeitlich mit einer Ausnahmebewilligung von der Veränderungssperre genehmigt. Dabei hat es die Baugenehmigung im Ortsnachrichtenblatt ausdrücklich auf die - Zitat - "Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen und eines Reihenhauses" bezogen.
Wenn es sich aber aus Sicht der Gemeinde bei den an der Karl-Sittler-Straße aneinandergebauten Häusern um ein Reihenhaus und ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen handelt, kann es sich bei der maßstabgerechten Kopie meines Mandanten gleichermaßen um nichts anderes handeln als die Errichtung eines Reihenhauses und eines Zweifamilienhauses.
Damit steht aber gleichermaßen fest, dass es sich bei den beiden eigenständigen Gebäuden meines Mandanten auch nach dem Verständnis der Gemeinde um ebensolche handelt und gerade nicht um ein Gebäude. Die Gemeinde kann nicht ein und dasselbe Baukonzept innerhalb des gleichen Planaufstellungsgebiets in dem einen Fall - gegen die Wertung des Gesetzgebers - zu einem Gebäude erklären, ein paar Meter weiter dagegen - entsprechend der gesetzlichen Definition - als zwei Gebäude. Das Verständnis der Gemeinde zweier eigenständiger Gebäude als ein Gebäude erscheint solchermaßen unhaltbar. Damit handelt es sich - wie vom Gesetzgeber vorgesehen - bei dem Bauvorhaben meines Mandanten um die Errichtung von zwei Gebäuden. Damit hält das Bauvorhaben meines Mandanten in beiden Gebäuden die von der Gemeinde vorgesehene Zweiwohnungsklausel ein.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.7 wird nochmals darauf hingewiesen, dass das Grundstück Karl-Sittler-Straße 2 aufgrund der unmittelbar südlich angrenzenden Geschosswohnungsbebauung eine städtebauliche Sondersituation darstellt. Insofern sind die beiden städtebaulichen Situation nicht vergleichbar. Zudem liegt bei der Karl-Sittler-Straße 2 tatsächlich eine Realteilung des Grundstücks vor, während das Bauvorhaben auf Fl.Nr. 356/1 sich auf ein Grundstück beschränkt. Aufgrund der fehlenden Realteilung liegt ein Einzelhaus vor.
b) Besitzstand meines Mandanten:
Richtigerweise geht die Gemeinde davon aus, dass auch die Anzahl der je Baukörper realisierbaren Wohneinheiten vom baurechtlichen Besitzstand umfasst wird (Fußnote 8 - Fußnote 8 - Mit Schreiben vom 07.11.2014 beruft sich die Gemeinde für die Rechtfertigung der Genehmigung von ganzen fünf Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus an der Karl-Sittler-Straße nebst eines angebauten Reihenhauses unter anderem auf den Besitzstand des Bauträgers aus der vormals vorhandenen Bebauung der Grundstücksfläche mit vier Wohneinheiten.)
Wenn aber die Anzahl der je Baukörper realisierbaren Wohneinheiten zum baurechtlichen Besitzstand zählt, dann umfasst auch der Besitzstand meines Mandanten angesichts der Umgebungsbebauung zweifelsohne mehr als die Schaffung von gerade einmal zwei Wohneinheiten.
Denn bei dem Planaufstellungsgebiet handelt es sich - wie obenstehend ausführlich belegt - um ein Gebiet mit einer Vielzahl sowohl solitärer als auch aneinandergebauter eigenständiger Gebäude mit drei und teils sogar erheblich mehr Wohneinheiten. Ein Großteil dieser Gebäude befindet sich in angrenzender und nächster Nachbarschaft zum Grundstück des vorgesehenen Bauvorhabens.
Wenn aber der Besitzstand meines Mandanten die Errichtung von jedenfalls mehr als zwei Wohneinheiten auf seinem Grundstück umfasst, dann stellt die von der Gemeinde beabsichtigte Beschränkung seines Bauvorhabens auf maximal zwei Wohneinheiten einen Eingriff in den baurechtlichen Besitzstand meines Mandanten dar.
Dieser Eigentumseingriff müsste - als Mindestvoraussetzung – nach den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit zu rechtfertigen sein.
Dazu müsste die Beschränkung des Bauvorhabens meines Mandanten auf die Schaffung von lediglich zwei Wohnungen geeignet und erforderlich sein, ein mit dieser Beschränkung verfolgtes legitimes Ziel zu erreichen. Außerdem müsste der enteignungsgleiche Eingriff im Hinblick auf das verfolgte Ziel als verhältnismäßig erscheinen.
Das ist keinesfalls gegeben. Denn sowohl die von der Gemeinde vorgetragene Absicht zur Bewahrung eines behaupteten Quartiercharakters als auch zur Abwendung einer Stellplatzproblematik hält einer Überprüfung nicht stand. Ich verweise hierzu im Einzelnen auf die obenstehenden Ausführungen zu Ziffer 1.3 sowie die der Gemeinde vorliegende Bauvoranfrage.
Fazit:
Der baurechtliche Besitzstand meines Mandanten umfasst zumindest die Schaffung von drei Wohneinheiten in den beiden aneinandergebauten Gebäuden. Da weder der behauptete "Quartiercharakter" noch die "gewisse Stellplatzproblematik" in der behaupteten Form existieren, rechtfertigen diese einen Eingriff in das Baurecht meines Mandanten nicht.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1, 2.2, 2.3 a) + b) und 2.8 werden die Einwände bezüglich des fehlenden Quartiercharakters sowie der nicht vorhandenen Verkehrsproblematik zurückgewiesen.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche generell für das gesamte WA (mit Ausnahme des Grundstücks Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen.
Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist.
In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß den Stellungnahmen des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, der Freiwilligen Feuerwehr Poing sowie der Abfallentsorger problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen mit einem Schlüssel von 1 Wohneinheit je 630 qm Grundstücksfläche so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F. vom 11.12.2014 zulässig sind.
c) Gleichbehandlungsanspruch:
Die Gemeinde hat während der Veränderungssperre ein Bauvorhaben mit sechs Wohneinheiten genehmigt. Dabei kann die Frage dahinstehen, ob es sich um einen Baukörper mit sechs Wohneinheiten oder - wie die Gemeinde richtig erkannt hat - um ein Bauvorhaben aus einem Gebäude mit einer Wohneinheit und aus einem weiteren, angebauten Gebäude mit fünf Wohneinheiten handelt. Denn in jedem Fall hat die Gemeinde durch ihre Genehmigung der Errichtung eines Gebäudes mit mindestens fünf Wohneinheiten zugestimmt.
Indem die Gemeinde Poing dieses Bauvorhaben sogar während und trotz einer Veränderungssperre genehmigt hat, hat sie implizit zum Ausdruck gebracht, dass das Bauvorhaben mit den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan – jedenfalls - übereinstimmen wird. Denn nur in diesem Fall ist eine Genehmigung während einer Veränderungssperre überhaupt zulässig. Aber nicht nur implizit, sondern auch explizit und öffentlich hat die Gemeinde Poing die Vereinbarkeit eines Gebäudes mit fünf Wohneinheiten mit dem Bebauungsplankonzept für vereinbar erklärt. Im amtlichen Teil des Ortsnachrichtenblatts der Gemeinde Poing vom 21.05.2014 heißt es nämlich zum "Bauantrag für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen und eines Reihenhauses" Das nunmehr eingereichte vorgenannte Bauvorhaben fügt sich in das Bebauungskonzept des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 58 hinsichtlich Grund- und Geschoßfläche, Wandhöhe sowie der max. Anzahl von Wohneinheiten ein.“ (Fußnote 9) (Fußnote 9- Ortsnachrichtenblatt der Gemeinde Poing Nr. 21/2014, Amtlicher Teil, S. 4)
Das Bauvorhaben meines Mandanten ist konzeptionell eine maßstabgerecht kleinere "Kopie" des von der Gemeinde per Ausnahmebewilligung von der Veränderungssperre genehmigten Bauvorhabens an der Karl-Sittler-Straße 2. Das Grundstück an der Karl-Sittler-Straße ist deutlich weniger als doppelt so groß wie das Grundstück meines Mandanten. Wenn die Gemeinde daher auf dem Grundstück an der Karl-Sittler-Straße die Erstellung von sechs Wohneinheiten in zwei aneinandergebauten Gebäuden per·Ausnahmebewilligung von der Veränderungssperre genehmigt hat, gibt es keinen Grund, meinem Mandanten die Erstellung von nur drei Wohneinheiten in zwei aneinandergebauten Gebäuden zu versagen. Insbesondere wäre auch die behauptete "städtebauliche Sondersituation" (Fußnote 10) (Fußnote 10 - Schreiben der Gemeinde vom 07.11.2014 an der Karl-Sittler-Straße kein Rechtfertigungsgrund für eine Schlechterstellung meines Mandanten.
Denn die Gemeinde hat diese "städtebauliche Sondersituation" als Maßstab für das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße gerade nicht anerkannt (Fußnote 11) (Fußnote 11 - Bekanntlich war ursprünglich an der Karl-Sittler-Straße ein deutlich umfangreicheres Bauvorhaben mit 15 Wohneinheiten geplant. Trotz der auf den Nachbargrundstücken in Gestalt von vier Wohnblöcken mit zusammen 64 Wohnungen vergleichbar dichten Bebauung wollte die Gemeinde nach eigener Aussage dieses Bauvorhaben unbedingt verhindern. Zu diesem Zweck hat sie den Planaufstellungsbeschluss getroffen und dabei das Grundstück an der Karl-Sittler-Straße in das nicht ganz so dicht bebaute Planaufstellungsgebiet westlich der Birkenallee einbezogen. Auf diese Weise hat die Gemeinde erreicht, dass nicht die "städtebauliche Sondersituation" in der Birkenallee zum Maßstab für das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße wurde, sondern die Bebauung im Planaufstellungsgebiet)
Nur dadurch, dass die Gemeinde das jetzige Planaufstellungsgebiet und nicht die Bebauung an der Birkenallee zum Maßstab des Bauvorhabens an der Karl-SittlerStraße erklärt hat, konnte die Gemeinde das ursprünglich deutlich umfangreicher geplante Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße überhaupt verhindern. Das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße bleibt in seinen Baumaßen jetzt in dem Rahmen, den die Gemeinde für das Planaufstellungsgebiet für verbindlich erklären will. Wenn die Gemeinde aber erzwungen hat, dass sich das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße in seinen Baumaßen dem vorgesehenen Maßstab für das Aufstellungsgebiet unterwirft, dann ist kein Grund dafür ersichtlich, warum es in der Anzahl der Wohneinheiten nicht auch dem Maßstab des künftigen Bebauungsplans unterworfen worden sein sollte.
Fazit:
Auch aus dem Gleichbehandlungsanspruch ergibt sich ein Anspruch auf die Genehmigung von zumindest drei Wohneinheiten im Bauvorhaben meines Mandanten.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter wiederholtem Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 2.7 wird nochmals darauf hingewiesen, dass das Grundstück Karl-Sittler-Straße 2 aufgrund der unmittelbar südlich angrenzenden Geschosswohnungsbebauung eine städtebauliche Sondersituation darstellt. Insofern sind die beiden städtebaulichen Situationen nicht vergleichbar. Zudem liegt bei der Karl-Sittler-Straße 2 tatsächlich eine Realteilung des Grundstücks vor, während das Bauvorhaben auf Fl.Nr. 356/1 sich auf ein Grundstück beschränkt. Aufgrund der fehlenden Realteilung liegt ein Einzelhaus vor. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
d) Einhaltung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes:
Die Gemeinde musste ihr gemeindliches Einvernehmen für die Errichtung-eines Baukörpers mit sechs statt nur mit zwei Wohneinheiten an der Karl-Sittler-Straße nicht wegen einer etwaigen "städtebaulichen Sondersituation" erteilen, sondern weil die Begrenzung des Bauvorhabens auf zwei Wohneinheiten angesichts der Grundstücksgröße von mehr als 1.100 qm völlig unverhältnismäßig gewesen wäre. Eine Limitierung des Bauvorhabens auf zwei Wohneinheiten hätte zur Folge gehabt, dass eine jede der beiden Wohneinheiten deutlich mehr als 300 qm Wohnfläche hätte aufweisen müssen. Eine solche Vorgabe wäre aber angesichts der Bestandsbebauung im Aufstellungsgebiet mit sehr viel kleineren Wohnflächen je Wohneinheit ersichtlich grob verhältniswidrig gewesen. Tatsächlich weisen die Grundstücke im Aufstellungsgebiet sehr. Unterschiedliche Flächenmaße auf. Das zeigt auch ein Blick auf die drei im Aufstellungsgebiet unbebauten Grundstücke:
|
Straße
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Fl.Nr.
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Fläche Grundstück
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Vorgesehene zulässige Anzahl an Wohneinheiten
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Eichenweg
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359/11
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422
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2
|
|
Eichenweg
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356/1
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606
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2
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Frühlingstraße
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351/7 + 351/6 FN12
|
1.041
|
2
|
(Fußnote 12 – Fl.Nr. 351/5 mit 910 qm und Fl.Nr. 351/7 mit 131 qm, wohl zusammengehörig)
Eine undifferenziert starre Festlegung der je Baukörper maximal zulässigen Anzahl an Wohneinheiten auf maximal zwei Wohnungen je Baukörper würde bei derart unterschiedlichen Grundstücksgrößen zwangsläufig einen Abwägungsfehler darstellen.
Für das Bauvorhaben meines Mandanten hat die Gemeinde zwischenzeitlich auch anerkannt, dass sie die geplanten drei Wohneinheiten grundsätzlich für angemessen hält. Denn die Gemeinde hat meinem Mandanten gegenüber erklärt, die von ihm beabsichtigte Anzahl von drei Wohneinheiten in den beiden aneinandergebauten Gebäuden könne deswegen nicht genehmigt werden, weil sich andernfalls ein vergleichbares Bauvorhaben eines Dritten mit vier Wohneinheiten nicht verhindern ließe. Wenn die Gemeinde die Errichtung der beiden Gebäude mit zusammen drei Wohneinheiten nur deswegen nicht genehmigen möchte, weil andernfalls ein Dritter ein vergleichbares Bauvorhaben mit vier Wohneinheiten durchsetzen könnte, bestätigt sie aber zunächst einmal indirekt die Angemessenheit der geplanten drei Wohneinheiten.
In diesem Fall muss die Gemeinde auch die Voraussetzungen für die Umsetzbarkeit des Bauvorhabens schaffen. Dies wäre ohne weiteres möglich, ohne damit einen Präzedenzfall für ein vergleichbares Bauvorhaben mit vier Wohneinheiten zu schaffen. Dazu müsste die Gemeinde die maximale Anzahl der Wohneinheiten nur auf die Grundstücksfläche oder die Geschossfläche beziehen. Das ist eine in Bebauungsplänen durchaus zulässige und übliche Praxis.
Die Gemeinde könnte beispielsweise festlegen, dass je 150 qm angefangener Geschossfläche eine Wohneinheit genehmigungsfähig wäre. Bei einer Geschossfläche von 450 qm wären danach maximal drei Wohneinheiten zulässig. Eine solche differenzierende Abstufung könnte im Gegensatz zur unhaltbaren starren Formel von maximal zwei Wohneinheiten je Wohnkörper auch rechtssicher sein. Spätestens durch den Verzicht auf eine solche differenzierte Regelung würde die Gemeinde auch gegen das Übermaßverbot verstoßen. Denn es wäre gerade nicht erforderlich, meinem Mandanten eine angemessene Anzahl an Wohneinheiten aus Sorge vor einem Präzedenzfall für eine höhere Anzahl an Wohneinheiten zu versagen, wenn sich ein solcher Präzedenzfall durch eine differenzierende Regelung ohne Weiteres ausschließen lässt.
Fazit:
Auch aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ergibt sich ein Anspruch meines Mandanten auf die Genehmigung von Bauvorhaben mit (mindestens) drei Wohneinheiten auf der Flurnummer 356/1.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter wiederholtem Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.1 sowie 2.3 b) werden die Einwände zurückgewiesen.
2.14 Integration etwaiger bei der Gemeinde existierender Planungsabsichten zur Neugestaltung aller Straßen im Aufstellungsgebiet, insbesondere des Eichenwegs, in den Bebauungsplan:
Des Weiteren wird beantragt, den möglichen Straßenausbau bzw. Straßenrückbau auch in die Darstellung des Bebauungsplans aufzunehmen. So sollte z.B. eine möglicherweise geplante Fußgängerzone in der Eichenstraße bzw. Frühlingstraße mit den sich dabei ergebenden Folgen für das Fahren und Parken dargestellt werden. Nur in dieser Gesamtkonzeption kann von den jeweiligen Grundstückseigentümern erkannt werden, welche Folgen sich, auch bezogen auf ihre eigenen Grundstücke, durch den Straßenrückbau ergeben.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.3 wird festgestellt, dass keine Änderung der Planung veranlasst ist.
Gemeinderatsmitglied Herbert Lanzl stellt den Antrag, die Festsetzung C.6.5 „profil- und höhengleiche Ausführung von Grenzgaragen“ ersatzlos zu streichen. Der Antrag wurde mit einer Gegenstimme angenommen. Die Festsetzung C.6.5 wird ersatzlos gestrichen.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 1
Beschluss:
Die Anregungen hinsichtlich der zulässigen Anzahl an Wohnungen werden insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche festgesetzt werden. Die Anregungen hinsichtlich der Regelungen zu den Stellplätzen und Garagen werden ebenfalls berücksichtigt.
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m2 Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m2 zulässig ist.
Die Festsetzung Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Die Begründung wird in Kapitel 4.4 dahingehend ergänzt, dass der Bestandsschutz hinsichtlich der Wohngebäude mit einer höheren Anzahl an Wohnungen erläutert wird.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
Die Begründung wird in Kapitel 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst und geändert.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
13. Schreiben der Interessengemeinschaft Bebauungsplan Poing-Süd vom 28.02.2015, das von 35 Eigentümern(ehepaaren) unterschrieben wurde
Als formloser Zusammenschluss mehrerer Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs möchten wir gemeinsam und z. T. zusätzlich zu den Schreiben Einzelner Einwände gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf vorbringen.
Außerdem beantragen wir, dieses Schreiben analog einer Petition, den Gemeinderatsmitgliedern zukommen zu lassen.
Dies zum einen, da manche der Unterzeichner mangels Sachkenntnis nicht im Stande waren, selbst qualifizierte Einwände fristgerecht vorzubringen. Zum Anderen auch, um Ihnen und dem Gemeinderat deutlich zu zeigen, dass es sich bei denen, die von den geplanten Festsetzungen z. T. massiv beeinträchtigt werden, nicht um einzelne Wenige handelt, sondern dass ein Großteil der Grundstückseigentümer mit der derzeitigen Planung nicht einverstanden ist.
Selbst wenn nicht alle der Unterzeichner von allen Einwänden gleich stark betroffen sind, so sind alle der Meinung, dass der Bebauungsplan in dieser Entwurfsfassung keinesfalls rechtskräftig werden darf.
Es bestehen erhebliche Zweifel, ob ein Bebauungsplan in diesem Gemeindegebiet überhaupt sinnvoll, erforderlich, durchsetzbar und in seiner Kosten-Nutzen-Relation noch vertretbar ist. Das Gebiet ist bereits fast vollständig sowie äußert inhomogen bebaut.
Sowohl das bestehende Ortsrecht (u.a. restriktive Stellplatzsatzung) als auch das allgemeine Baurecht (BauGB) haben in der Vergangenheit Bauvorhaben eine wirkungsvolle Obergrenze gesetzt und setzen diese auch weiterhin.
Das Leitbild der Gemeinde sieht gemäß der Begründung des Bebauungsplans zudem eine "kontinuierliche Neuordnung und Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen" vor. Die Fortsetzung der nun schon seit Jahrzehnten praktizierten Bebauung nach § 34 BauGB könnte diesem Leitbild viel besser gerecht werden als jeder Bebauungsplan.
Falls ein Bebauungsplan in dem betroffenen Gebiet überhaupt eine Chance auf eine Durchsetzbarkeit haben soll, fordern die Unterzeichner eine völlige Überarbeitung des Bebauungsplans unter Respektierung der bau- und eigentumsrechtlichen Besitzstände der Grundstückseigentümer.
Mehrere sind daher auch bereit, für den Fall, dass dieser Plan ohne deutliche Nachbesserungen beschlossen werden sollte, die Zulässigkeit im Wege einer Normenkontrollklage gerichtlich prüfen zu lassen.
Die hauptsächlichen Kritikpunkte sind:
- Die zulässigen Grund- und Geschossflächenzahlen liegen deutlich unterhalb von anderen aktuellen Bebauungsplänen im Ballungsraum München, in dem ja anerkannter Weise starker weiterer Wohnraumbedarf besteht. Die geplanten Festsetzungen liegen oft deutlich unterhalb dessen, was nach §34 BauGB zulässig wäre und liegen in mehreren Fällen sogar unterhalb dessen, was seit vielen Jahren genehmigter Bestand auf dem Grundstück ist oder hätte genehmigungsfrei ausgebaut werden können. Auch ist die Grundlage der jeweiligen Festsetzung nicht nachvollziehbar da sich z. T. deutlich abweichende GRZ / GFZ-Zahlen ergeben. Hier wird eine Ungleichbehandlung gesehen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Schreiben inhaltlich weitgehend mit dem Schreiben des Rechtsanwalts vom 27.02.2015 übereinstimmt. Deshalb wird nachfolgend, sofern schon eine entsprechende Abwägung erfolgt ist, auf diese verwiesen.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es sich hier um einen Bebauungsplan im Bestand handelt, der auf Grundlage der speziellen örtlichen Situation entwickelt wurde. Insofern ist ein allgemeiner Verweis auf andere Bebauungsplanverfahren im Ballungsraum München nicht zielführend.
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 2.2. und 12) 2.4 ist festzustellen, dass eine Reduzierung der Geschossflächen im Bebauungsplan nicht vorgenommen wurde.
Stellungnahme zu 12) 2.2
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme zu 12) 2.4
Es ist klarzustellen, dass für die Beurteilung des Vorhabens, für das nach Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans eine Voranfrage eingereicht wurde, nicht der § 34 BauGB maßgeblich ist, sondern die Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB greift. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass sich die Bewertung nach § 34 BauGB, z.B. Einfügungsgebot, nicht nach abstrakten GRZ- oder GFZ-Werten richtet, sondern nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung. Das Einfügungsgebot richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Nicht prägende Anlagen, wie z.B. die Wohngebäude Birkenallee 16 + 18 mit jeweils 8 Wohneinheiten, gelten in der Regel als Fremdkörper und sind daher für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. (BVerwG, Urteil v. 18.10.1974, Az. 4 C 77.73, BVerwGE 84,322).
Der Bebauungsplan ist grundsätzlich so konzipiert, dass jeweils nur immer die Bereiche der näheren Umgebung des Plangebiets unter Berücksichtigung der tatsächlich prägenden Bebauung berücksichtigt sind. Die GR- und GF-Werte wurden jeweils anhand der genehmigten Bauantragsunterlagen geprüft. Sofern diese Unterlagen höhere Werte aufwiesen, als die nach Bebauungsplankonzept vorgesehenen, wurden jeweils die tatsächlichen Werte angesetzt. Eine Reduzierung der bestehenden GF-Werte, auch wenn diese sozusagen den städtebaulich verträglichen Rahmen weit überschritten, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d (GFZ=0,79) oder Birkenallee 16 (GFZ= 0,75), wurde nicht vorgenommen, sondern jeweils die Bestandswerte im Bebauungsplan berücksichtigt.
Bezüglich der unterschiedlichen Werte der unterschiedlichen Planungsstände des Bebauungsplanvorentwurfs ist festzustellen, dass von Seiten der Gemeinde entgegenkommender Weise ein vorläufiges Planungskonzept überlassen wurde. Der Planungsprozess war noch nicht abgeschlossen. Als Beurteilungsgrundlage ist allerdings ausschließlich die vom Gemeinderat gebilligte Entwurfsfassung vom 11.12.2014 zugrunde zu legen.
Bezüglich der Stellplatz- und Verkehrsproblematik wird auf die Stellungnahme zu 12). 2.3 verwiesen.
Stellungnahme zu 12) 2.3:
Zur Klarstellung ist festhalten, dass im Bebauungsplan nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sind. Aussagen über eine späteren Straßenausbau oder die Gestaltung sind nicht getroffen.
Unter Verweis auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, ist festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation insbesondere im Bereich Ahornweg, Buchenweg, Herbststraße nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Bezüglich der baulichen Entwicklung an der Birkenallee 11 bis 13 a (nicht Karl-Sittler-Straße, wie fälschlicherweise vorgetragen) mit den Wohnblocks und Tiefgaragen ist anzumerken, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht der Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung in Poing Süd sein dürfen. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers mit seiner Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung sowie den durchgrünten Gärten zu erhalten und nicht durch eine Geschosswohnungsbausiedlung zu ersetzen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass mit der Birkenallee und in Weiterführung mit der Frühlingsstraße und Schulstraße ein leistungsfähiges Verkehrsnetz zur Verfügung steht.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht, wie die Stellungnahme des Verfassers vermuten lässt, nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Da innerhalb der Planungsgebiets die Straßen überwiegend keine Fußwege aufweisen, diese auch aufgrund der nicht vorhandenen Straßenbreite bzw. der fehlenden Bereitschaft der Anlieger, Flächen abzutreten, auch in Zukunft nicht realisiert werden können, ist aufgrund des zunehmenden Verkehrs durch eine Nachverdichtung eine Zunahme der Verkehrsproblematik zu erwarten. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurde schließlich eine aus städtebaulicher Sicht noch verträgliche Nachverdichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans gewählt.
Bei den Bauvorhaben, die sehr hohe Werte aufweisen und nicht als prägend bewertet wurden, sind die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt worden. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen (vgl. hierzu „Statistik Bebauungsplan Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung, bezogen auf Geschossfläche).
Unabhängig hiervon wird darauf hingewiesen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Nach Art. 58 Abs. 2 BayBO können Bauvorhaben nur genehmigungsfrei gestellt werden, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Da bisher kein Bebauungsplan für das Gebiet vorliegt, hätte bisher auch kein Bauantrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt werden können.
- Das Verhältnis Grund- und Geschossfläche lässt in den meisten Fällen einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zu. Die Regelung ist eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach §34 BauGB / Anwendung der gültigen BauNVO und verhindert eine effektive Ausnutzung von vorhandenem Bauvolumen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Dachgeschossen ist festzustellen, dass nach § 20 Abs. 3 BauNVO zulässig ist, die Geschossflächen in Dachgeschossen, die keine Vollgeschosse sind, mitzurechnen. Zur Klarstellung und Planungssicherheit empfehlen Fickert/Fieseler in ihrer Kommentierung (§ 20, Rd.Nr. 21, S.1164) der Baunutzungsverordnung die Flächen von Aufenthaltsräumen, die keine Vollgeschosse sind, immer zu berücksichtigen und anzurechnen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
- Die Beschränkung auf 2 Wohnungen je Gebäude verhindert die Planung angemessener Wohnungsgrößen. Bei vielen Gebäuden wird diese Festsetzung bereits durch den Bestand überschritten. Eine Abteilung von Einliegerwohnungen für ein Generationen-übergreifendes Zusammenleben oder der Ausbau des Dachgeschosses für eine eigene Wohnung sowie die Nutzungsänderung bisher für Gewerbe genutzter Räume wird dadurch unmöglich. Dies irritiert umso mehr, als für viele Gebäude hier abweichende Festsetzungen geplant sind.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1, 1.1 und 13 a) wird darauf hingewiesen, dass im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann, dass nur eine kleine Einliegerwohnung zulässig ist. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschränkung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden deshalb im Bebauungsplan vorgesehen ist, um die städtebaulichen Auswirkungen der Nachverdichtung möglichst gering zu halten, eine unverträgliche Umstrukturierung des Gebietes zu verhindern sowie eine unverträgliche Steigerung des Verkehrsaufkommens in Verbindung mit einer zusätzlichen Versiegelung des Bodens zu vermeiden.
Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1:
Dem Schreiben liegt eine Anlage bei, in der die Gebäude mit mehr als 3 Wohnungen aufgelistet sind. Zu dieser Liste ist folgendes anzumerken:
Frühlingsstraße 1, 1a, 3: Hier liegt nicht ein Gebäude vor, sondern 3 Gebäude auf 3 Grundstücken, wobei 1 Gebäude 1 Wohnung und 2 Gebäude jeweils 2 Wohnungen aufweisen. Insofern ist die Darstellung, dass es sich um 1 Gebäude mit 5 Wohnungen handelt irreführend.
Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass das Gebäude im MI liegt, in dem keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen vorgesehen ist.
Zudem sind nach den der Gemeinde vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen bei den Gebäuden Poststraße 2, Ahornweg 7, Ahornweg 8 sowie Eichenweg 2 nur jeweils 2 Wohnungen genehmigt. Insofern sind die in der Einwendung vorgetragenen Zahlen von 3 bzw. 4 Wohnungen nicht korrekt.
Legt man die nach den Bauantragsunterlagen ermittelten Daten zugrunde, ergibt sich für den maßgeblichen Bereich des WA ein Anteil von Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 15 %. Nimmt man das gesamte Plangebiet, einschließlich des MI, als Berechnungsgrundlage, so ergibt sich ein Anteil von Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 18 %. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das MI bei dieser Betrachtung nicht mit anzusetzen ist, da aufgrund der ausreichenden Erschließung über die Neufarner Straße und Poststraße im MI keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden im Bebauungsplan vorgesehen ist.
Die Beschränkung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wurde deshalb im Bebauungsplan vorgesehen, um die städtebaulichen Auswirkungen der Nachverdichtung möglichst gering zu halten, eine unverträgliche Umstrukturierung des Gebietes zu verhindern sowie eine unverträgliche Steigerung des Verkehrsaufkommens in Verbindung mit einer zusätzlichen Versiegelung des Bodens zu vermeiden.
Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1.1:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist folgendes klarzustellen, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nur die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude, nicht je Baukörper festgesetzt werden kann. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann, dass nur eine kleine Einliegerwohnung zulässig ist. Es kann nur die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude generell beschränkt werden. Wie bereits in der Begründung in Pkt. 1.2 und 4.1 dargelegt, ist das Ziel des Bebauungsplans, eine verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und städtebauliche Fehlentwicklungen, wie z.B. die mehrfach als Bezugsfall aufgeführten Gebäude Birkenallee 16 und 18 (jeweils 8 Wohneinheiten ohne Nachweis ausreichender Stellplätze), zu vermeiden.
Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB sind Bebauungspläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Andere als städtebauliche Gründe, z.B. wirtschaftliche, sind nicht zulässig.
Zudem erscheint es nicht zwingend erforderlich, zur Pflege von Senioren oder zur Unterbringung von in Ausbildung sich befindenden Kindern eine eigene abgeschlossene Wohnung im Sinne des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) zu errichten.
Aufgrund der Anregungen der Öffentlichkeit wird der Bebauungsplan dahingehend angepasst, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
- Der Ausschluss von Hausgruppen (Reihenhäusern) in WA gesamt sowie zusätzlich Doppelhäusern in W A5 entbehrt jeglicher nachvollziehbaren Grundlage. Im Geviert WA5 sind bereits mehrere Doppelhäuser vorhanden, in W A allgemein stehen bereits etliche Reihenhäuser. Die Grundstücksgrößen in W A5 und auch WA allgemein sind vergleichbar mit anderen Gevierten.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die textliche Festsetzung wird unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 1) A.2 dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zur 12) 2.13a) ist klarzustellen, dass im gesamten WA keine Hausgruppe (Reihenhaus) im Bestand vorhanden ist. Unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen des Bebauungsplans besteht auch keine Erfordernis, Hausgruppen im Bebauungsplan für zulassungsfähig zu erklären.
Stellungnahme zu 12) 2.13a)
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.1 wird festgestellt, dass die Festsetzungen zur Bauweise nicht nach der Vorstellung der Gemeinde, sondern auf der Grundlage des § 23 BauNVO erfolgen. Nach § 23 Abs. 2 BauNVO können Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen (Reihenhäuser) festgesetzt werden. Nach Definition der BauNVO sind aneinandergebaute Häuser auf einem Grundstück (keine Realteilung des Grundstücks!), wie z.B. auf Grundstück Fl.Nr. 355/12 oder 355/22 keine Doppelhäuser, sondern Einzelhäuser, da das Merkmal für die Doppel- oder Reihenhäuser die ein- bzw. beidseitige Grenzbebauung ist.
Es ist darauf hinzuweisen, dass eine Festsetzung zur Zahl der Wohnungen bezogen auf die Geschossfläche planungsrechtlich nicht zulässig ist. Zulässig nach BauGB ist eine Festsetzung einer absoluten Zahl, z.B. 2 Wohnungen je Wohngebäude, oder nach Rechtsprechung (BVerG, Urteil v.0.10.1998, Az. 4 C 1/97, BauR1999, 148-151) eine Festsetzung einer relativen Zahl, die auf die Grundstücksfläche bezogen ist, z.B. je angefangener 100 qm eine Wohnung.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
Insofern sind keine Änderungen der Planung veranlasst.
- Der Entwurf ist mit einer Vielzahl an "handwerklichen" Fehlern übersät. Im Bereich Ahornweg 5 - 9 wurde die Fußbodenhöhe 1 m höher als sonst festgesetzt. Beim Eichenweg 8, Birkenallee 10 und Neubau Karl-Sittler-Str. fehlt diese Festsetzung ganz. In der Planzeichnung sind im WA5 Doppelhäuser zugelassen, im Text sind diese ausgeschlossen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die fehlenden Festsetzungen gemäß Planzeichen A) 7.2 (OK FFB EG) werden nachgetragen. Bezüglich der Fußbodenhöhen in der Ahornweg ist festzustellen, dass die Fußbodenhöhen aufgrund der Angaben in den genehmigten Bauantragsunterlagen (lt. Schnitte OK FFB EG, z.T. ca. 0,9 bis 1,0 m über Gelände gezeichnet) und einem Sicherheitszuschlag festgesetzt wurden.
Die Angaben werden nochmals überprüft und ggf. der Sicherheitszuschlag reduziert.
Die Festsetzung in der Planzeichnung, dass im WA 5 Doppelhäuser zulässig sind, ist korrekt. Die textlichen Festsetzungen C) 3.2 werden entsprechend angepasst.
- Zahlreiche Bäume, die nach der Plandarstellung als zu erhaltend dargestellt sind, sind unmöglich zu erhalten, z. B. da sie in Zufahrten von Garagen und z. T. direkt in bereits bestehenden Baukörpern dargestellt sind oder unmittelbar an Baufenster angrenzen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Teilweise wurden Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 8. als „zu entfernende Gehölze“ dargestellt, wenn offensichtliche Konflikte mit der Realisierung einer in der Folge des Bebauungsplans zulässigen Hauptnutzung absehbar waren. Der in der Bebauungsplanzeichnung eingetragene Gehölzbestand ist zudem nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, da hiervon nur Bäume (keine Sträucher) mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche erfasst sind. In der Planzeichnung sind aber auch Bäume mit einem geringeren Stammumfang sowie große, raumbildende bzw. raumprägende Sträucher nachrichtlich eingetragen. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ermitteln. Soweit Gehölze z.B. in Garagenzufahrten eingezeichnet sind, kann es sich also um Sträucher handeln oder um Bäume, die nicht der Erhaltungsbindung unterliegen. Soweit es sich um einen zu erhaltenden Baum handelt, lässt die Regelung Ziffer C 4.1.3 ausnahmsweise und unter Schaffung eines Ersatzes ein Entfernen zu, wenn hierdurch die Errichtung einer zulassungsfähigen Nebenanlage erheblich erschwert würde. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1 gelten grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung.
- Der Bebauungsplan enthält eigene Festsetzungen zu Einfriedungen, obwohl erst vor kurzem die gemeindliche Einfriedungssatzung überarbeitet und neu erlassen wurde. Warum hier abweichende Festsetzungen notwendig sind, ist nicht nachvollziehbar.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist.
Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Aufgrund der hier aufgeführten Einwände sehen sich die Unterzeichner in Ihrem Grundrecht auf Wahrung des Eigentums, der Gleichbehandlung und der Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes verletzt.
Der Bebauungsplanentwurf wird außerdem den Zielen seiner eigenen Begründung sowie den Festlegungen der Landesentwicklungs- und Regionalplanung nicht gerecht.
Soweit die Gemeinde an ihrem Vorhaben zur Aufstellung eines Bebauungsplans überhaupt festhält, beantragen die Unterzeichner aufgrund der Vielzahl an Betroffenen und der erheblichen Einwände eine erneute Auslegung des unter Berücksichtigung der baurechtlichen Besitzstände und Interessen der Grundstückseigentümer gänzlich überarbeiteten Plans.
Die betroffenen Bürger sind eng und fortlaufend in die Überarbeitung des Bebauungsplans einzubeziehen (z. B. durch Teilbürgerversammlungen, Planungsworkshops, etc.).
Soweit es für eine Entscheidung erheblich ist und der betreffende Unterzeichner nicht bereits mit einem Eigenen Schreiben seine Einwände genauer erläutert hat, können weitere, präziser auf den persönlichen Sachverhalt eingehende Begründungen, bei Bedarf nachgeliefert werden.
Die bereits in individuellen Einwendungen geäußerten Einwände bleiben durch dieses Dokument
unberührt.
Hinweis:
Um zügig alle Einwendenden zu erreichen, waren mehrere gleichlautende Schreiben mit Unterschriftenlisten in Umlauf.
Unterschriften zum Schreiben v. 28.2.2015
Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. 58.
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/14
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371 und 355/20
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/4 (2x)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362 (beide) (beide 2x)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/15
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/6 und 355/7 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/1
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/8 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/3 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/12
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/17 und 357/3
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/8
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 357/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/7 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/4 und 359/11
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 356
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 357/2 und 356/1
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/6
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/2 (beide)
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist nicht zu erkennen, dass die Eigentümer in ihren Grundrechten eingeschränkt werden. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, werden die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Bezüglich der Einwände hinsichtlich der Regionalplanung wird auf die Begründung, Pkt. 1, sowie die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern verwiesen, die die Planung aus landesplanerischer Sicht begrüßt und feststellt, dass die Planung grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, die folgenden Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan einzuarbeiten:
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Die textlichen Festsetzungen C) 3.2 hinsichtlich der Zulässigkeit von Doppelhäusern im WA 5 werden entsprechend angepasst.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
Die Begründung wird in Kapitel 3.3 und 4.7 hinsichtlich der Ergebnisse der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, GmbH, München, angepasst und geändert.
Die fehlenden Fußbodenhöhen werden nachgetragen und die bestehenden Fußbodenhöhen überprüft.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
14. Schreiben ‚Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 58 der Gemeinde Poing‘,
das von 8 Grundstückseigentümern vorgelegt wurde.
Hiermit teile ich der Gemeinde Poing mit, dass ich mit den für mein Grundstück ‚individuelle Angaben‘ vorgesehenen Festsetzungen im aktuell ausliegenden Bebauungsplan Nr. 58 nicht einverstanden bin.
Die vorgesehenen Baumaße bleiben ersichtlich deutlich hinter meinem baurechtlichen Besitzstand nach § 34 BauGB zurück. Dies bedeutet eine enteignungsgleiche Verletzung meines Eigentumsrechts, für die es keine Rechtfertigungsgrundlage gibt.
Mein Baurecht nach § 34 BauGB bemisst sich vor allem nach der Umgebungsbebauung. Ein Großteil der Umgebungsbebauung meines Grundstücks weist heute nach Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und nach Anzahl an Wohnungen bereits eine deutlich höhere bauliche Nutzung auf als nun für die künftige bauliche Nutzung meines Grundstücks vorgesehen.
Diese Umgebungsbebauung mit deutlich höheren baulichen Nutzungszahlen wurde bis in die jüngste Vergangenheit hinein und sogar noch während der Veränderungssperre mit Ausnahmebewilligungen erteilt. Ich verweise hierzu insbesondere auf die Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße 2, an der Herbststraße 11 b,c,d und an der Frühlingsstraße 7, 7a.
Aber auch im Altbestand des Planaufstellungsgebiets finden sich viele Gebäude mit zum Teil drastisch höheren Baumaßen als jetzt für mein Grundstück vorgesehen, beispielsweise in Herbststr. 7,7a, Birkenallee 16, Birkenallee 18, Eichenweg 2 und Eichenweg 4.
Zudem sieht der Bebauungsplan der Gemeinde vor, auf vielen Grundstücken entlang der Neufarner Straße als auch in der Poststraße deutlich höhere Baumaße zuzulassen als für mein Grundstück. Die für die Poststraße im Durchschnitt resultierende Grundflächenzahl von ca. 0,35 erscheint mir durchaus selbst für die dort vorgesehene Mischbebauung mit dem zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommen städtebaulich noch gut verträglich.
Inakzeptabel ist vor diesem Hintergrund aber, dass meinem Grundstück in einem der geplanten allgemeinen Wohngebiete eine drastische niedrigere Grundflächenzahl zugeteilt werden soll. Für diese Benachteiligung gibt es keinen Grund. Die Poststraße ist ihrer Art nach absolut vergleichbar mit der Straße, an welcher mein Grundstück liegt. Und die Grundstücke entlang der Neufarner Straße werden mit ganz wenigen Ausnahmen verkehrstechnisch alle über die Nebenstraßen erschlossen.
Da es an der Neufarner Straße noch nicht einmal öffentlichen Parkraum gibt, fließt der gesamte Besucher- und Anliegerverkehr der Grundstücke zwangsläufig in die Nebenstraßen. Wenn an der Neufarner Straße und an der Poststraße daher Grundflächenzahlen von 0,30 und auf einigen Grundstücken auch deutlich mehr städtebaulich verträglich sind, dann gibt es keinen Grund, warum dies in den sonstigen Straßen des Planaufstellungsgebiets anders sein sollte - zumal auch dort schon einige Gebäude mit Grundflächenzahlen von zum Teil weit über 0,30 stehen.
Aus dem gleichen Grund bin ich mit der vorgesehenen starren, völlig undifferenzierten Begrenzung der künftig auf meinem Grundstück zulässigen Anzahl von Wohneinheiten auf zwei Wohneinheiten nicht einverstanden. Bislang existierte gar keine Begrenzung der Anzahl zulässiger Wohneinheiten je Gebäude. Die Anzahl der Wohneinheiten wird jetzt schon durch einen mehr als auskömmlichen Stellplatzschlüssel der Gemeinde Poing natürlich begrenzt, so dass es keiner weiteren Begrenzung darf. Der vorgesehene Verzicht auf eine Begrenzung der Wohneinheiten in der Poststraße und an der Neufarner Straße zeigt, dass eine solche auch künftig überflüssig ist.
Die starre Begrenzung der Anzahl an Wohneinheiten auf zwei je Gebäude führt bei einer Ausschöpfung der Geschossfläche zudem zu unverhältnismäßig großen Wohneinheiten, die weder in das Gebiet mit sonst regelmäßig kleinen Wohneinheiten passen noch zu den allgemeinen Wohnbedürfnissen. Im Gemeindeblatt 08/15 vom 18.02.2015, S.12, wird über das große Problem zwischenzeitlich für viele Bürger unbezahlbaren Wohnraums berichtet. Die im aktuellen Bebauungsplan vorgesehenen unverhältnismäßig großen Wohneinheiten von 200 qm und mehr Geschossfläche je Wohneinheit sind ganz gewiss kein geeigneter Ansatz zur Abhilfe dieses Problems. Indem der Bebauungsplan für mein Grundstück Baumaße vorsieht die nach Grund- und Geschossfläche sowie nach Anzahl der künftig erlaubten Wohneinheiten je Gebäude deutlich hinter meinem aktuellen Baurecht zurückbleiben, handelt es sich bei dem Bebauungsplan nicht um einen auf Nachverdichtung, sondern auf Reduzierung von Baurecht und damit auf das genaue Gegenteil von Nachverdichtung gerichteten Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan steht damit in offenem Widerspruch zu den in dessen Begründung angegebenen Zielen einer "Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen", verstärkten Innenentwicklung, zur kontinuierlichen Neuordnung und Nachverdichtung und zum sparsamen Umgang mit dem kostbaren Gut Grund und Boden. Da es sich bei diesen Zielen auch um Vorgaben der Landesentwicklungs- und Regionalplanung handelt sowie um Inhalte des Leitbilds der Wachstumsgemeinde Poing, steht der ausliegende Bebauungsplan auch hierzu im Widerspruch. Besonders unverständlich ist, dass die Geschossfläche mit einem Faktor weit unterhalb des Dreifachen der Grundfläche berechnet wurde. Das bedeutet, dass ich bei einer Nutzung der ohnehin zu niedrig angesetzten Grundfläche das Dachgeschoss nicht einmal annährend vollständig für Wohnzwecke nutzen können würde. Eine derartige Festsetzung widerspricht jedem nachhaltigen, ökologischen und sparsamen Umgang mit dem Gut Grund und Boden. Während überall sonst der Ausbau von Dachgeschossen gefördert wird, um mehr Wohnraum ohne eine zusätzliche Versiegelung schaffen zu können, betreibt dieser Bebauungsplan das Gegenteil.
Rechtfertigungsgründe für eine Reduzierung meines künftigen Baurechts gegenüber dem bestehenden Baurecht sind nicht ersichtlich. Für den Fall, dass über die in der Begründung des Bebauungsplans behauptete "intensive Nutzung" des öffentlichen Parkraums eine Stellplatzproblematik suggeriert werden sollte, weise ich eine derartige These nachdrücklich zurück. Zudem hat die Gemeinde mit ihrem anspruchsvollen Stellplatzschlüssel mehr als genügend Sorge dafür getragen, dass es auch bei künftigen Bauvorhaben nicht zu Stellplatzproblemen kommt.
Auch der in der Begründung genannte, späte Wunsch der Gemeinde zur Erhaltung eines angeblichen Quartiercharakters trägt eine enteignungsgleiche Reduzierung meines Baurechts ganz gewiss nicht. Das Planaufstellungsgebiet ist bereits heute extrem inhomogen bebaut, so dass die vorgeschlagenen künftigen PIanmaße ganz sicher nicht "den" Charakter des Quartiers widerspiegeln. Das zeigt sich auch auf den ersten Blick aus der Tatsache, dass der Planfertiger für die weniger als 90 Grundstücke im Planaufstellungsgebiete ganze 17 Splittergebiete mit zum Teil völlig unterschiedlichen Planfestsetzungen vorgesehen hat. Die vielen "Insellösungen" mit Sonderbaumaßen, die der Bebauungsplan für zum Teil sogar einzelne Grundstücke unter Missachtung des natürlichen Bebauungszusammenhangs und sogar unter virtueller Teilung von Grundstücken vorsieht, legen ein beredtes Zeugnis von der Heterogenität des Gemeindegebiet und der Flickwerkartigkeit des Bebauungsplans ab.
Indem der Bebauungsplan PIanmaße für die bislang weniger stark bebauten Grundstücke vorsieht, die erheblich hinter einem Großteil der deutlich stärker bebauten Grundstück zurückbleiben, löst der Bebauungsplan die in seiner Begründung genannten Spannungen nicht nur nicht auf, sondern er zementiert und verschärft sie sogar noch. Das ist aber das genaue Gegenteil eines legitimen städteplanerischen Ziels.
Aus den vorgenannten Gründen beantrage ich eine sofortige Beendigung der Bauleitplanung und damit einen Verzicht auf die vorgesehene Aufstellung eines Bebauungsplans für das betroffene Gemeindegebiet. Die nachträgliche Aufstellung eines Bebauungsplans für ein bereits fast vollständig und stark inhomogen bebautes Gemeindegebiet führt zwangsläufig zum Risiko schwerer Konflikte vor dem Hintergrund der massiven Ungleichbehandlung einzelner Grundstückseigentümer. Diese späte Aufstellung eines Bebauungsplans ist zudem völlig überflüssig, da die weitere städtebauliche Entwicklung ausreichend über das allgemeine Baurecht und das bereits existierende Ortsrecht gesichert ist.
Soweit die Gemeinde von der Absicht der Aufstellung eines Bebauungsplans nicht Abstand nimmt, beantrage ich
- als Mindestvoraussetzung die Wahrung meines baurechtlichen Besitzstandes,
- ausdrücklich in der Gestalt einer deutlich höheren Grund- und Geschossfläche sowie
- einer der Grundstücks- und Geschossflächenanzahl angemessenen Anzahl an zulässigen Wohneinheiten
- einer Geschossfläche in der Größenordnung des 3-fachen der Grundfläche, damit das Dachgeschoss vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden kann sowie
- einen Verzicht auf die starre Festlegung von Bau- und Stellplatzfenstern sowie die Zulässigkeit der Bauformen eines Einzelhauses, Doppelhauses, einer Hausgruppe (Reihenhäuser) und auch eines Mehrfamilienhauses
- einen Verzicht auf die starre Festlegung der Einfriedung des Grundstücks
- einen Verzicht auf die starre Festlegung von Garagen- und Stellplatzfenstern
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Allgemeine Stellungnahme:
Allgemein ist festzustellen, dass nach § 34 BauGB ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die nähere Umgebung ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung, jedoch nur, soweit sie städtebaulich prägend ist. Nicht prägende Anlagen gelten als Fremdkörper und sind für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. Insofern ist es nicht zielführend, wenn genau die Gebäude zum Maßstab herangezogen werden, die nicht die Eigenart der näheren Umgebung prägen.
Bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit dürfen nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein.
Unter Hinweis auf die Abwägungen zu 12) 2.2 und 12) 2.3b) ist festzustellen, dass aufgrund der vorhandenen Nutzung sowie der geplanten städtebaulichen Entwicklung entlang der Neufarner Straße und der Poststraße ein Mischgebiet angeordnet ist. Die restliche Fläche ist mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche Kindergarten als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das WA-Gebiet ist weitgehend homogen mit überwiegend Einzelhäusern mit bis zu 2 Wohnungen und vereinzelten Doppelhäusern bebaut. Hausgruppen bzw. Reihenhäuser im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO sind nicht vorhanden. Unter Hinweis auf die Abwägung 12) 2.5 ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen. Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar. Unter Hinweis auf 12) 2.12 wird festgestellt, dass die Festsetzungen bezüglich der Geschossfläche nicht geändert werden.
Stellungnahme zu 12) 2.2:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme zu 12) 2.3b:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzverordnung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da keine Realteilung vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Stellungnahme zu 12) 2.5:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen (vgl. hierzu Statistik BP Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung). Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar.
Unabhängig hiervon wird nochmals darauf hingewiesen, dass „bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.“
Stellungnahme zu 12) 2.12:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Es ist darauf hinzuweisen, dass gemäß § 1 Abs. 3 BauGB Gemeinden verpflichtet sind, Bebauungspläne aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans kommt die Gemeinde Poing ihrer Planungspflicht nach, um mit dem Bebauungsplan den bereits im Ansatz vorhandenen städtebaulichen Fehlentwicklungen und Spannungen entgegen zu wirken und diese zukünftig zu verhindern.
Dem Antrag auf Beendigung des Bebauungsplanverfahrens kann insofern nicht gefolgt werden.
Bezüglich der Anträge zum sogenannten „baurechtlichen Besitzstand“, zur Erhöhung der grund- und Geschossfläche, Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten sowie der Erhöhung der Geschossfläche wird auf die o.a. Ausführungen verwiesen.
Unter Hinweise auf die Abwägung zu 12) 1.5 werden die Anregungen wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Bezüglich der Baufenster bzw. der überbaubaren Flächen ist anzumerken, dass diese - außer bei Grundstücken mit kleinem Zuschnitt - mit relativ großem Spielraum festgesetzt sind, sodass ausreichend Gestaltungsfreiheit bei der Anordnung der Stellplätze sowie der Baukörper gewährleistet ist. Eine Änderung des Bebauungsplans diesbezüglich ist nicht veranlasst.
Unter Hinweis auf die Abwägung zu 12) 2.3b ist festzustellen, dass im gesamten Allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden ist. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter hinsichtlich der Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern ausgegangen werden. Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen ist daraus nicht abzuleiten.
Stellungnahme zu 12) 2.3 b:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzverordnung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da keine Realteilung vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Planfertiger wird beauftragt, die folgende Änderungen / Ergänzungen in den Bebauungsplan einzuarbeiten:
Die Begründung wird in Kapitel 3.3 und 4.7 hinsichtlich der Ergebnisse der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, GmbH, München, angepasst und geändert.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A)7.3 mit 7.5 sowie C)6.1 mit 6.3 und 6.5.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
14. a) beide Grundstückseigentümer des Grundstücks Flurnummer 359 vom 01.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 359:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 8. Es wurde bereits im Zuge des Bebauungsplanverfahrens im März 2013 eine Bauvoranfrage eingereicht. Zu dieser Bauvoranfrage wurden Alternativvorschläge entwickelt, wobei grundsätzlich die Bauvoranfrage nicht in Frage gestellt wurde. Der Bebauungsplanentwurf wurde so erstellt, dass sowohl der Vorschlag der Bauvoranfrage als auch die Alternativvorschläge in der Planfolge realisiert werden können.
Die vorgetragenen Einwände sind insofern etwas überraschend, da nicht nur die Wünsche des Eigentümers im Bebauungsplan berücksichtigt wurden, sondern der Bebauungsplanentwurf noch zusätzliche Optionen für eine Bebauung bietet.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist z.B. eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 125% zu konstatieren. Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts unter Hinweis auf 12) 2.12 zurückgewiesen, dass die Festsetzungen bezüglich der Geschossfläche nicht geändert werden.
Stellungnahme zu 12) 2.12:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers;
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplanes nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
14. b) Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 368/9 vom 01.03.2015
(1 Schreiben)
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 368/9:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 10. Ein Bezug zum Mischgebiet entlang der Neufarner Straße und zur Poststraße ist nicht vorhanden. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist z.B. eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 125% zu konstatieren. Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
14. c) Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 356 vom 02.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 356:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Mischgebiets MI 2, nicht im allgemeinen Wohngebiet. Die Einwände, dass für das Grundstück die gleichen Werte wie im Mischgebiet gelten sollten, sind nicht nachvollziehbar, da das Grundstück bereits innerhalb des MI liegt. Auch die weitere Argumentation der Einwände ist deshalb nicht nachvollziehbar, da die wesentlichen Inhalte der Einwände aufgrund der Lage des Grundstücks im MI nicht zutreffen.
Unabhängig davon ist festzustellen, dass nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 72% zu konstatieren ist.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
14. d) Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 368 vom 02.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 368/9:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 11. Das Grundstück grenzt zwar an das MI 6 an, ist aber aufgrund der städtebaulichen Bewertung dem Allgemeinen Wohngebiet zuzuordnen. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist z.B. eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 120% zu konstatieren.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
14. e) beide Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 362/3 vom 01.03.2015
(2 Schreiben)
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 362/3:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 8. Ein Bezug zum Mischgebiet entlang der Neufarner Straße und zur Poststraße ist nicht vorhanden. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 27% zu konstatieren.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
14. f) Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 359/7 vom 03.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 359/7:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 5. Das Grundstück liegt zwar in der Nähe des MI 4, ist aber aufgrund der städtebaulichen Bewertung dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5 zuzuordnen. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Die Bebauung des Grundstücks liegt bereits im oberen Bereich des Maßes der baulichen Nutzung im Bauquartier. Deshalb ist nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 5% zu konstatieren.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
14. g) Eigentümer des Grundstückes Flurnummer 359/8 vom 02.03.2015
mit einer individuellen Ergänzung vom 02.03.2015
Wir beabsichtigen, das Grundstück zu möglichst gleichen Teilen an unsere Kinder zu vererben. Um hier eine gerechte Verteilung und dem entsprechende Bebauung zu ermöglichen, beantragen wir das Baufenster so zu verschieben, siehe Birkenallee 12, das eine Bebauung mit 2 Doppelhaushälften sinnvoll möglich ist.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 359/8:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 8. Ein Bezug zum Mischgebiet entlang der Neufarner Straße und zur Poststraße ist nicht vorhanden. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist z.B. eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 25% zu konstatieren.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im Erdgeschoss. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, so dass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Stellungnahme zur individuellen Ergänzung:
Grundsätzlich ist derzeit bereits nach den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Bebauung mit einem Doppelhaus möglich. Da keine städtebauliche Gründe dagegen sprechen, wird die westliche Grenze des Baufensters um 3,05 m nach Westen verschoben, so dass eine Gesamtlänge von 21,30 m erreicht wird.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Die westliche Grenze des Baufensters auf Grundstück Fl.Nr. 359/8 wird soweit nach Westen verschoben, dass eine Gesamtlänge des Baufensters von 21,30 m erreicht wird. Die Flächen für Garagen werden ebenfalls nach Westen verschoben.
15. Schreiben „Einspruch gegen Bebauungsplanentwurf Nr. 58 vom 01.03.2015;
a) beide Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362
b) Grundstückseigentümer 359/9
Hiermit erhebe ich Einspruch gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. 58 für das Gebiet "Poing-Süd, östlich der Neufarner Straße / westlich der Grundschule an der Karl-Sittler-Straße bzw. der Birkenallee / nördlich der Frühlingstraße".
Ich bin mit den für mein Grundstück („Straße, Hs.Nr. entfernt), Flurnummer „wie o.a.“ vorgesehenen Festsetzungen im aktuell ausliegenden Bebauungsplan Nr. 58 insbesondere aus nachfolgenden Gründen nicht einverstanden. Ich weise vorsorglich darauf hin, dass ich in baurechtlichen Angelegenheiten ein Laie bin und eventuell Sachverhalte nicht ganz korrekt darstellen bzw. beschreiben kann.
Die vorgesehenen Baumaße bleiben ersichtlich deutlich hinter meinem baurechtlichen Besitzstand nach § 34 BauGB zurück. Dies bedeutet eine enteignungsgleiche Verletzung meines Eigentumsrechts, für die es keine Rechtfertigungsgrundlage gibt. Mein Baurecht nach § 34 BauGB bemisst sich vor allem nach der Umgebungsbebauung. Ein Großteil der Umgebungsbebauung meines Grundstücks weist heute nach Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und nach Anzahl an Wohnungen bereits eine deutlich höhere bauliche Nutzung auf, als nun für die künftige bauliche Nutzung meines Grundstücks vorgesehen ist.
Diese Umgebungsbebauung mit deutlich höheren baulichen Nutzungszahlen wurde bis in die jüngste Vergangenheit hinein und sogar noch während der Veränderungssperre mit Ausnahmebewilligungen erteilt. Ich verweise hierzu insbesondere auf die Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße 2, an der Herbststraße 11 b,c,d und an der Frühlingsstraße 7, 7a.
Aber auch im Altbestand des Planaufstellungsgebiets finden sich viele Gebäude mit zum Teil drastisch höheren Baumaßen als jetzt für mein Grundstück vorgesehen, beispielsweise in Herbststr. 7,7a, Birkenallee 16, Birkenallee 18, Eichenweg 2 und Eichenweg 4. Zudem sieht der Bebauungsplan der Gemeinde vor, auf vielen Grundstücken entlang der Neufarner Straße als auch in der Poststraße deutlich höhere Baumaße zuzulassen als für mein Grundstück. Die für die Poststraße im Durchschnitt resultierende Grundflächenzahl von ca. 0,35 erscheint mir durchaus selbst für die dort vorgesehene Mischbebauung mit dem zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommen städtebaulich noch gut verträglich.
Inakzeptabel ist vor diesem Hintergrund aber, dass meinem Grundstück in einem der geplanten allgemeinen Wohngebiete eine drastische niedrigere Grundflächenzahl zugeteilt werden soll. Für diese Benachteiligung gibt es keinen Grund. Die Poststraße ist ihrer Art nach absolut vergleichbar mit dem Ahornweg, an dem mein Grundstück liegt. Die Grundstücke entlang der Neufarner Straße werden mit ganz wenigen Ausnahmen verkehrstechnisch alle über die Nebenstraßen erschlossen. Da es an der Neufarner Straße noch nicht einmal öffentlichen Parkraum gibt, fließt der gesamte Besucher- und Anliegerverkehr der Grundstücke zwangsläufig in die Nebenstraßen. Wenn an der Neufarner Straße und an der Poststraße daher Grundflächenzahlen von 0,30 und auf einigen Grundstücken auch deutlich mehr städtebaulich verträglich sind, dann gibt es keinen Grund, warum dies in den sonstigen Straßen des Planaufstellungsgebiets anders sein sollte - zumal auch dort schon einige Gebäude mit Grundflächenzahlen von zum Teil weit über 0,30 stehen. Aus dem gleichen Grund bin ich mit der vorgesehenen starren, völlig undifferenzierten Begrenzung der künftig auf meinem Grundstück zulässigen Anzahl von Wohneinheiten auf zwei Wohneinheiten nicht einverstanden. Bislang existierte gar keine Begrenzung der Anzahl zulässiger Wohneinheiten je Gebäude. Die Anzahl der Wohneinheiten wird jetzt schon durch einen mehr als auskömmlichen Stellplatzschlüssel der Gemeinde Poing natürlich begrenzt, so dass es keiner weiteren Begrenzung bedarf. Der vorgesehene Verzicht auf eine Begrenzung der Wohneinheiten in der Poststraße und an der Neufarner Straße zeigt, dass eine solche auch künftig überflüssig ist.
Die starre Begrenzung der Anzahl an Wohneinheiten auf zwei je Gebäude führt bei einer Ausschöpfung der Geschossfläche zudem zu unverhältnismäßig großen Wohneinheiten, die weder in das Gebiet mit sonst regelmäßig kleinen Wohneinheiten passen noch zu den allgemeinen Wohnbedürfnissen. Im Gemeindeblatt 08/15 vom 18.02.2015, S.12, wird über das große Problem zwischenzeitlich für viele Bürger unbezahlbaren Wohnraums berichtet. Die im aktuellen Bebauungsplan vorgesehenen unverhältnismäßig großen Wohneinheiten von 200 qm und mehr Geschossfläche je Wohneinheit sind ganz gewiss kein geeigneter Ansatz zur Abhilfe dieses Problems. Indem der Bebauungsplan für mein Grundstück Baumaße vorsieht die nach Grund- und Geschossfläche sowie nach Anzahl der künftig erlaubten Wohneinheiten je Gebäude deutlich hinter meinem aktuellen Baurecht zurückbleiben, handelt es sich bei dem Bebauungsplan nicht um einen auf Nachverdichtung, sondern auf Reduzierung von Baurecht und damit auf das genaue Gegenteil von Nachverdichtung gerichteten Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan steht damit in offenem Widerspruch zu den in dessen Begründung angegebenen Zielen einer "Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen", verstärkten Innenentwicklung, zur kontinuierlichen Neuordnung und Nachverdichtung und zum sparsamen Umgang mit dem kostbaren Gut Grund und Boden. Da es sich bei diesen Zielen auch um Vorgaben der Landesentwicklungs- und Regionalplanung handelt sowie um Inhalte des Leitbilds der Wachstumsgemeinde Poing, steht der ausliegende Bebauungsplan auch hierzu im Widerspruch.
Besonders unverständlich ist, dass die Geschossfläche mit einem Faktor weit unterhalb des Dreifachen der Grundfläche berechnet wurde. Das bedeutet, dass ich bei einer Nutzung der ohnehin zu niedrig angesetzten Grundfläche das Dachgeschoss nicht einmal annährend vollständig für Wohnzwecke nutzen können würde. Eine derartige Festsetzung widerspricht jedem nachhaltigen, ökologischen und sparsamen Umgang mit dem Gut Grund und Boden. Während überall sonst der Ausbau von Dachgeschossen gefördert wird, um mehr Wohnraum ohne eine zusätzliche Versiegelung schaffen zu können, betreibt dieser Bebauungsplan das Gegenteil.
Rechtfertigungsgründe für eine Reduzierung meines künftigen Baurechts gegenüber dem bestehenden Baurecht sind nicht ersichtlich. Für den Fall, dass über die in der Begründung des Bebauungsplans behauptete "intensive Nutzung" des öffentlichen Parkraums eine Stellplatzproblematik suggeriert werden sollte, weise ich eine derartige These nachdrücklich zurück. Zudem hat die Gemeinde mit ihrem anspruchsvollen Stellplatzschlüssel mehr als genügend Sorge dafür getragen, dass es auch bei künftigen Bauvorhaben nicht zu Stellplatzproblemen kommt. Durch die Gemeinde wurde erst vor kurzem eine neue Einfriedungssatzung beschlossen. Im Bebauungsplan Nr. 58 ist vorgesehen, abweichende z. T. strengere Kriterien anzusetzen (z.B. nur Holzlattenzaun zur Straße ohne Betonsockel). Dadurch entsteht eine Ungleichbehandlung, ohne das z. B. durch eine besondere Einfriedungssituation im Plangebiet ein Erfordernis hierfür gesehen wird. Es sollte generell auf die aktuelle Einfriedungssatzung verwiesen werden. Hier bin ich in meiner persönlichen Planungsfreiheit eingeschränkt.
Auch der in der Begründung genannte, späte Wunsch der Gemeinde zur Erhaltung eines angeblichen Quartiercharakters trägt eine enteignungsgleiche Reduzierung meines Baurechts ganz gewiss nicht. Das Planaufstellungsgebiet ist bereits heute extrem inhomogen bebaut, so dass die vorgeschlagenen künftigen PIanmaße ganz sicher nicht "den" Charakter des Quartiers widerspiegeln. Das zeigt sich auch auf den ersten Blick aus der Tatsache, dass der Planfertiger für die weniger als 90 Grundstücke im Planaufstellungsgebiete ganze 17 Splittergebiete mit zum Teil völlig unterschiedlichen Planfestsetzungen vorgesehen hat. Die vielen "Insellösungen" mit Sonderbaumaßen, die der Bebauungsplan für zum Teil sogar einzelne Grundstücke unter Missachtung des natürlichen Bebauungszusammenhangs und sogar unter virtueller Teilung von Grundstücken vorsieht, legen ein Zeugnis von der Heterogenität des Gemeindegebiet und der Flickwerkartigkeit des Bebauungsplans ab.
Indem der Bebauungsplan PIanmaße für die bislang weniger stark bebauten Grundstücke vorsieht, die erheblich hinter einem Großteil der deutlich stärker bebauten Grundstück zurückbleiben, löst der Bebauungsplan die in seiner Begründung genannten Spannungen nicht nur nicht auf, sondern er zementiert und verschärft sie sogar noch. Das ist aber das genaue Gegenteil eines legitimen städteplanerischen Ziels. So bestehen im WA 5 schon Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen. Dies stellt eine erhebliche Ungleichbehandlung unsererseits ggü. anderen Grundstückseigentümern dar.
Des Weiteren ist im WA 5 nur eine Bebauung mit Einzelhäusern vorgeschrieben, dies widerspricht schon der jetzigen Bebauung im WA 5 und auch der Angabe im Bebauungsplanentwurf. Es sind bereits mehrere Doppelhäuser vorhanden, zum Teil auch mit mehr als einer Wohnung pro Doppelhaushälfte, dies betrifft insbesondere auch mich selbst (=Doppelhaus mit je zwei Wohnungen pro Haushälfte). Bei Abbruch könnte ich somit nur noch eine überdimensional große Wohnung erstellen, die nicht mehr zeitgemäß ist. – Fl.Nr. 359/9
… Auch hier werden wir ggü. anderen Grundstückseigentümern unangemessen benachteiligt. In dem jetzt vorgesehenen Bebauungsplan wäre uns nicht mal die Möglichkeit der Abtrennung einer Einliegerwohnung gegeben. – Fl.Nr. 362
Aus den vorgenannten Gründen beantrage ich eine sofortige Beendigung der Bauleitplanung und damit einen Verzicht auf die vorgesehene Aufstellung eines Bebauungsplans für das betroffene Gemeindegebiet. Weitere persönliche Gründe können bei Bedarf noch nachgereicht werden. Die nachträgliche Aufstellung eines Bebauungsplans für ein bereits fast vollständig und stark inhomogen bebautes Gemeindegebiet führt zwangsläufig zum Risiko schwerer Konflikte vor dem Hintergrund der massiven Ungleichbehandlung einzelner Grundstückseigentümer. Diese späte Aufstellung eines Bebauungsplans ist zudem völlig überflüssig, da die weitere städtebauliche Entwicklung ausreichend über das allgemeine Baurecht und das bereits existierende Ortsrecht gesichert ist.
Soweit die Gemeinde von der Absicht der Aufstellung eines Bebauungsplans nicht Abstand nimmt, beantrage ich
? als Mindestvoraussetzung die Wahrung meines baurechtlichen Besitzstandes, ausdrücklich in der Gestalt einer deutlich höheren Grund- und Geschossfläche sowie
? einer der Grundstücks- und Geschossflächenanzahl angemessenen Anzahl an zulässigen Wohneinheiten
? einer Geschossfläche in der Größenordnung des 3-fachen der Grundfläche, damit das Dachgeschoss vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden kann sowie einen Verzicht auf die starre Festlegung von Bau- und Stellplatzfenstern sowie
? die Zulässigkeit der Bauformen eines Einzelhauses, Doppelhauses, einer Hausgruppe (Reihenhäuser) und auch eines Mehrfamilienhauses
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Allgemeine Stellungnahme:
Es wird darauf hingewiesen, dass die Stellungnahme aus der Sicht des Eigentümers Fl.Nr. 359/9 (Doppelhaushälfte) verfasst ist. Der nördlich angrenzende Nachbar hat ebenfalls unterschrieben, weist aber andere Voraussetzungen auf (Einzelhaus). Die beiden Einwender werden nach der allgemeinen Stellungnahme nochmals eigens gewürdigt.
Allgemein ist festzustellen, dass nach § 34 BauGB ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die nähere Umgebung ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung, jedoch nur, soweit sie städtebaulich prägend ist. Nicht prägende Anlagen gelten als Fremdkörper und sind für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. Insofern ist es nicht zielführend, wenn genau die Gebäude zum Maßstab herangezogen werden, die nicht die Eigenart der näheren Umgebung prägen.
Unter Hinweis auf die Abwägungen zu 12)2.2 und 12)2.3b) ist festzustellen, dass aufgrund der vorhandenen Nutzung sowie der geplanten städtebaulichen Entwicklung entlang der Neufarner Straße und der Poststraße ein Mischgebiet angeordnet ist. Die restliche Fläche ist mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche Kindergarten als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das WA-Gebiet ist weitgehend homogen mit überwiegend Einzelhäusern mit bis zu 2 Wohnungen und vereinzelten Doppelhäusern bebaut. Hausgruppen bzw. Reihenhäuser im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO sind nicht vorhanden.
Stellungnahme zu 12) 2.2:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme zu 12) 2.3b:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzverordnung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da keine Realteilung vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Sofern die Wohngebäude im Bestand mehr Wohnungen aufweisen als die Festsetzungen des Bebauungsplans dies vorsehen, genießen diese unbenommen Bestandsschutz im Sinne des Art. 14 GG. Zur Klarstellung wird dies in der Begründung unter Kapitel 4.4 erläutert.
Unter Hinweis auf die Abwägung 12) 2.5 ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen. Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Es ist darauf hinzuweisen, dass gemäß § 1 Abs. 3 BauGB Gemeinden verpflichtet sind, Bebauungspläne aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans kommt die Gemeinde Poing ihrer Planungspflicht nach, um mit dem Bebauungsplan den bereits im Ansatz vorhandenen städtebaulichen Fehlentwicklungen und Spannungen entgegen zu wirken und diese zukünftig zu verhindern.
Dem Antrag auf Beendigung des Bebauungsplanverfahrens kann insofern nicht gefolgt werden.
Bezüglich der Anträge zum sogenannten „baurechtlichen Besitzstand“, zur Erhöhung der Grund- und Geschossfläche, Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten sowie der Erhöhung der Geschossfläche wird auf die o.a. Ausführungen verwiesen.
Unter Hinweis auf die Abwägung zu 12) 1.5 werden die Anregungen wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Bezüglich der Baufenster bzw. der überbaubaren Flächen ist anzumerken, dass diese - außer bei Grundstücken mit kleinem Zuschnitt - mit relativ großem Spielraum festgesetzt sind, sodass ausreichend Gestaltungsfreiheit bei der Anordnung der Stellplätze sowie der Baukörper gewährleistet ist. Eine Änderung des Bebauungsplans diesbezüglich ist nicht veranlasst.
Unter Hinweis auf die Abwägung zu 12) 2.3b ist festzustellen, dass im gesamten Allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden ist. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter hinsichtlich der Bauweise mit Einzel- und Doppelhäuser ausgegangen werden. Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen ist daraus nicht abzuleiten.
Die textliche Festsetzung C) 3.2 wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
a) Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 362:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 5. Ein Bezug zum Mischgebiet entlang der Neufarner Straße und zur Poststraße ist nicht vorhanden. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Die textliche Festsetzung C) 3.2 wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist eine Erhöhung der GF gegenüber dem Bestand von ca. 33% zu konstatieren.
Insofern werden auch die Bedenken hinsichtlich einer enteignungsgleichen Reduzierung des Baurechts zurückgewiesen.
Ansonsten wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
b) Stellungnahme zum Grundstück Fl.Nr. 359/9:
Das Bauvorhaben liegt innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets WA 5. Ein Bezug zum Mischgebiet entlang der Neufarner Straße und zur Poststraße ist nicht vorhanden. Insofern kann auch kein Anspruch abgeleitet werden, die Werte bezüglich Grund- und Geschossfläche anzugleichen.
Für das Bauvorhaben sind im Archiv des Bauamtes keine Unterlagen vorhanden. Nach Bestandsaufnahme vor Ort kann anhand der vorhandenen Klingelschilder abgeleitet werden, dass im Ahornweg 1 vermutlich 2 Wohnungen und im Ahornweg 3 vermutlich eine Wohnung vorhanden ist.
Beschluss:
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A) 7.3 mit 7.5 sowie C) 6.1 mit 6.3.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die textliche Festsetzung C) 3.2 wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
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16. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nr. 355 vom 21.02.2015
Im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 58 für das Gebiet Poing-Süd möchte ich als Eigentümerin für unser Grundstück Birkenallee 18 folgende Einwendungen bzw. Änderungswünsche einbringen.
Auf dem Grundstück steht derzeit ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten. Im neuen Bebauungsplan ist als Nutzung ein Doppelhaus mit zwei Eingängen oder eines Mehrfamilienhaus mit einem Eingang mit bis zu acht Wohneinheiten vorgesehen. Die Geschossfläche mit 480 qm entspricht dem jetzigen Bestand.
Als zusätzliche Option möchten wir uns offen halten, auf dem genannten Grundstück eine Hausgruppe mit mehreren Eingängen z.B. Dreispänner analog Herbststr. 11 b, c, d unter Beibehaltung des festgesetzten Baurechts bauen zu können.
Des Weiteren möchten wir nicht auf eine Tiefgarage zum Stellplatznachweis festgelegt werden.
Falls auf dem Grundstück nicht genügend oberirdische Stellplätze nachzuweisen sind, bestünde die Möglichkeit, dass durch Grundabtretung auf der Flurnummer 335/20 (mein Bruder ‚Name entfernt‘ ist Eigentümer) zusätzliche Stellplätze nachgewiesen werden könnten.
Wir bitten um Berücksichtigung dieses Änderungswunsches in dem zu erstellenden Bebauungsplan.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist festzustellen, dass nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf auch ein Dreispänner analog der Bebauung Herbststraße 11 b/c/d zulässig ist, da ja keine Realteilung erfolgt.
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
Der Nachweis der Stellplätze gemäß Stellplatzverordnung ist im Rahmen des Genehmigungs- oder Freistellungsverfahrens zu führen.
Beschluss:
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A) 7.3 mit 7.5 sowie C) 6.1 mit 6.3 und 6.5.
JA-Stimmen 21
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17. Schreiben des Grundstückseigentümers FlNr. 355/10 vom 27.02.2015
Hiermit möchte ich in aller Form, inkl. sämtlicher rechtlicher Möglichkeiten, Einspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 58 erheben.
Am 14.02.13 habe ich Ihnen bzw. dem Planer der den Bebauungsplan zeichnet, meinen Vorschlag der Bebaubarkeit meines Grundstückes zukommen lassen. Nichts von meiner Zeichnung (nochmals anbei) wurde aufgenommen. Nochmals im Detail meine Wünsche mit der Hoffnung, dass sie jetzt Beachtung finden:
1. Garage nach hinten zur Grenze gezogen, wie bei den Nachbarn bereits vorhanden!!
2. Stellplatz wie jetzt dargestellt im Einfahrtsbereich zu genehmigen, wie bei Nachbarn bereits vorhanden und genehmigt
3. 1 DH mit Abmessung je Hälfte von 7x10m, welches ein GR von 140 entspricht und nicht wie vorgegeben ein GR von 130. Das Baufenster würde sich dadurch sogar verringern.
4. Es soll festgelegt sein die Wandhöhe von 6,50m + Dachgeschoss kein Vollgeschoss + 28 Grad Dachneigung wie bereits vorhanden und bei Herbststr. 2 genehmigt!!
Ich möchte Sie bitten, den Bebauungsplan so zu überarbeiten, dass er die vorhandenen Gegebenheiten berücksichtigt und nicht in sich schon unstimmig ist und zu Verwirrungen führt. Die mögliche Bebaubarkeit sollte doch nahezu für alle gleich sein. Man kann doch nicht die vor dem Bebauungsplan erfolgten Genehmigungen als nicht relevant einstufen und den aufgestellten Bebauungsentwurf als neuen Maßstab nehmen, wenn daraus wie ersichtlich viel Ungerechtigkeit entsteht. Sollte nicht besser nach dem Gesetz „gleiches Recht für alle“ verfahren werden.
Abschließend möchte ich Ihnen noch mitteilen, dass ich, die Kritikpunkte der Interessengemeinschaft Bebauungsplan Poing-Süd unterstütze und hoffe, dass sie bei Ihnen Gehör finden werden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf entspricht weitgehend der eingereichten Bauvoranfrage vom 14.02.2013.
zu 1. und 2.
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
Damit ist die Anordnung der Stellplätze und Garagen, sofern die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eingehalten wird, weitgehend flexibel gestaltet.
zu 3.
Nach dem derzeitigen Konzept des Bebauungsplans liegt das Grundstück hinsichtlich des Maßes der Nutzung im oberen Bereich. Deshalb sollte die zulässige Grundfläche von 130 m² beibehalten werden. Auf die Größe des Baufensters hat die Festsetzung der Grundfläche keinen Einfluss. Diese Fläche ist größer als die zulässige Grundfläche und stellt die überbaubare Fläche dar, innerhalb der das Gebäude errichtet werden kann.
zu 4.
Die vorgetragenen Wünsche sind bereits im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt, da die Festsetzungen des Bebauungsplans die zulässigen Höchstmaße darstellen, die nicht ausgeschöpft werden müssen. Da die 28° Dachneigung geringer ist als die festgesetzte Höchstgrenze von 35°, entsprechen die vorgetragenen Forderungen vollumfänglich den Festsetzungen des Bebauungsplans. Eine Änderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A) 7.3 mit 7.5 sowie C) 6.1 mit 6.3 und 6.5.
JA-Stimmen 21
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18. Schreiben des Grundstückseigentümers FlNr. 370/8 vom 22.02.2015
Mit diesem Schreiben möchte ich, als potentiell betroffener Eigentümer im Allgemeinen Wohngebiet WA5, mich zum öffentlich ausgelegtem Bebauungsplan Nr. 58 äußern und meine Einsprüche bzw. Kritikpunkte darlegen.
Mein Hauptsorge/Kritikpunkt ist, dass laut dem vorgeschlagenen Bebauungsplan im WA5 nur Einzelhäuser zugelassen sind bzw. zugelassen werden. Die Wohnhäuser im Ahornweg 9 und 9a bilden aber prinzipiell bereits ein Doppelhaus. Dies stellt einerseits einen Widerspruch/eine Unschlüssigkeit mit dem vorgeschlagenem Bebauungsplan dar, welcher aussagt, dass „im WA5 nur Einzelhäuser zulässig sind“. Andererseits kann diese Festlegung bei zukünftigen Baumaßnahmen (insbesondere bei einem zukünftigen Abriss einer oder beider Doppelhaushälften) zu erheblichen Einschränkungen und Komplikationen führen da die Doppelhaushälften verschiedene Eigentümer haben. Weiterhin ist mir nicht ersichtlich, warum für die Wohngebiete WA1 bis WA4 und WA6 bis WA10 Doppelhäuser zulässig sind, während dies für WA5 nicht der Fall ist.
Daher bitte ich um eine Überprüfung ggf. eine Korrektur des Bebauungsplanes.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Unabhängig davon ist allerdings festzustellen, dass es sich bei dem Wohngebäude auf Fl.Nr. 370/8 nicht um ein Doppelhaus, sondern um ein Einzelhaus handelt, da keine Realteilung vollzogen ist und demgemäß keine einseitige Grenzbebauung vorliegt.
Beschluss:
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
JA-Stimmen 21
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19. Schreiben Grundstückseigentümerin FlNr. 370/8 vom 23.02.2015
Als Miteigentümer des Grundstückes Fl. Nr. 370/8, Ahornweg 9a im Wohngebiet WA5 möchte ich Einwände gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 58 einbringen.
Zunächst möchte ich mich den Einwänden des Miteigentümers vom Grundstück 370/8,
Herrn ‚Name entfernt‘, Ahornweg 9, anschließen.
Außerdem möchte ich einwenden, dass gerade die Möglichkeit des Dachgeschoßausbaus und des Abteilens von kleineren Wohnungen bzw. Einliegerwohnungen eine flächensparende Möglichkeit ist, Wohnraum zu schaffen und vor allem zu erhalten, ohne das Ortsbild zu verändern. So könnten z. B. mehrere Generationen unter einem Dach wohnen und im Alter wäre ein längeres Verbleiben in der eigenen Wohnung möglich.
Das wäre bei einem Neubau meiner Doppelhaushälfte, in der jetzt eine kleine Einliegerwohnung integriert ist, wohl nicht mehr möglich.
Ich bitte um Berücksichtigung unserer Einwände und eine Überprüfung des Bebauungsplanentwurfes damit zumindest der Bestand an Wohnraum und Grundstückswert auch in Zukunft erhalten werden kann.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es sich nach den genehmigten Bauantragsunterlagen sowie nach der Flurkarte um ein Grundstück handelt, auf dem ein Wohngebäude mit 2 Wohnungen errichtet ist. Das Gebäude ist doppelhausähnlich konzipiert, es liegt aber kein Doppelhaus im Sinne der BauNVO vor, da das maßgebliche Kriterium der einseitigen Grenzbebauung fehlt.
Insofern ist das Gebäude als ein Einzelhaus zu betrachten, das 2 Wohnungen aufweist. Nach Bebauungsplankonzept ist somit die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude ausgeschöpft, d.h. eine weitere Wohnung ist nicht mehr zulässig.
Nach den vorliegenden Bauantragsunterlagen ist auch im Gebäude 9 a nur 1 Wohnung dargestellt und entsprechend genehmigt.
Es ist noch darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplan nicht die Größe der Wohnungen geregelt werden kann, es kann nur die maximale Zahl der Wohnungen festgesetzt werden.
Abschließend ist noch festzustellen, dass die derzeitige bauliche Situation Bestandsschutz genießt. Wenn neue bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, sind die Regelungen des Bebauungsplan zu beachten.
Beschluss:
Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
JA-Stimmen 21
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20. Schreiben beider Grundstückseigentümer FlNr. 355/2 vom 25.02.2015
Im Namen der Eigentümer , ‚Name entfernt‘ und ;Name entfernt; und bezugnehmend auf den am 12.01.2015 bekannt gegebenen Entwurf des Bebauungsplans Nr. 58 – Poing Süd – finden Sie nachfolgend die Änderungswünsche mit Begründung für das Grundstück Poing, Herbststr. 2, Flurstück: 355/2.
Ich habe diese Wünsche bereits mit Herrn Neudecker telefonisch besprochen, der mich bat, diese Änderungswünsche schriftlich an Sie zu richten.
Wir beziehen uns auf die Darstellung des bekannt gegebenen Bebauungsplans Nr. 58 für das Grundstück Poing, Herbststr. 2 gemäß Anlage 1 (Auszug für Flurstück 355/2).
Wir sind mit den darin angegebenen Daten einverstanden, möchten Sie aber um zwei Änderungen bitten.
1. Verschiebung der Baugrenze hin zur Flurnummer 355/6 um 3,75 m (Anlage 4, Änderung 1).
Wir gehen davon aus, dass der Bebauungsplan auf Grundlage des Lageplans vom 14.09.2011 erstellt wurde gemäß Anlage 2.
In 2012 haben wir auf Basis einen Bauantrag vom 20.05.2012 und der Baugenehmigung Nr. B-2012-1350 (Vorhaben: Änderungen und Ergänzungen zu der bestehenden Wohnanlage) mit Baugenehmigungsbescheid vom 10.09.2012 eine bauliche Änderung u.a. in Form des Anbaus eines Anbaus auf der Rückseite des Hauses vorgenommen. Finden Sie hierzu in Anlage 3 den geänderten Lageplan mit Einzeichnung des Anbaus in den Maßen, Breite:6,86 m und Tiefe:3,75 m. Dieser Lageplan mit Einzeichnung des Anbaus war Teil des Bauantrags.
Dieser Anbau ist bei der Festlegung der Baugrenze in dem Bebauungsplan Nr. 58 hinten zum Flurstück 355/6 offensichtlich nicht berücksichtigt worden, d.h., der Anbau liegt bereits heute teilweise außerhalb der vorgeschlagenen Baugrenze des vorliegenden Bebauungsplans.
Vor diesem Hintergrund bitten wir Sie, die Baugrenze hinten um die Tiefe des Anbaus von 3,75 m nach hinten Richtung Flurstück 355/6 zu verschieben.
Bebauungsplan – vorliegender Vorschlag IST (Anlage 1)
Baugrenze nach hinten in einer Tiefe von 4,40 m + 11,20 m
Bebauungsplan – Vorschlag Änderung (Anlage 4)
Baugrenze nach hinten in einer Tiefe von 4,40 m + 11,20 m + 3,75 m
Der bauliche Abstand des Anbaus zum Flurstück 355/6 liegt heute bei ca. 7 m. Dein Verschiebung der Baugrenze –wie von uns gewünscht- in diesen Abstandsbereich würde der Abstand zum Flurstück 355/6 immer noch deutlich größer sein als bei den meisten Objekten in dem Gebiet des Bebauungsplans.
2. Erweiterung der Stellplatzfläche hin zur Neufarner Straße (Anlage 4, Änderung 2).
Wir möchten Sie bitten, die ausgewiesene Stellplatzfläche im Bereich der Herbststraße hin zur Neufarner Straße zu erweitern und zwar um eine erweiterte Fläche, die von der Neufarner Straße (wie in Anlage 4 eingezeichnet) eingefahren werden kann.
Im weiteren Verlauf der Neufarner Straße sind mehrere Grundstücke, die ebenfalls Stellplätze anfahrbar von der Neufarner Straße besitzen. Damit wäre die Erweiterung unserer Stellplätze hin zur Neufarner Straße nicht neu und einzigartig in diesem Bereich. In der Erweiterung sehen wir auch sonst keine Berührung mit anderen privaten oder öffentlichen Belangen.
Mit dieser Erweiterung hätten wir etwas mehr Luft in der Bereitstellung von möglichen PKW Stellflächen (zusätzlicher Bedarf evtl. 1 – 2), die wir evtl. bei einem weiteren Ausbau des Objektes benötigen.
Wir hatten bereits eine Bauanfrage zum Ausbau des Dachgeschosses im Haus 2bc, hin zum Flurstück Nr. 355/3 an Sie gerichtet. Mit Datum vom 14.08.2013 antworteten Sie, dass die vorgelegte Planung grundsätzlich möglich ist. Mit Ausnahme evtl. der Stellplätze lassen die sonstigen Grundstückskennzahlen des bekannt gegebenen Bebauungsplans einen solchen Ausbau zu.
Wir wären Ihnen dankbar, wenn Sie unseren beiden Änderungswünschen zustimmen würden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 1.
Die Anregung wird übernommen, die Baugrenze wird nach Süden soweit erweitert, dass der zwischenzeitlich genehmigte Anbau in das Baufenster einbezogen ist.
zu 2.
Die Anregung wird übernommen. Die Flächen für Stellplätze werden entlang der Neufarner Straße ergänzt bzw. erweitert.
Die Anregung ist insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze nicht mehr im Bebauungsplan geregelt werden.
Beschluss:
Die Baugrenze wird soweit nach Süden verschoben, dass der zwischenzeitlich genehmigte Anbau innerhalb des Baufensters liegt.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
21. Schreiben Grundstückseigentümers der FlNr. 355/15 vom 25.02.2015
Als Eigentümer des Objekts Herbststr. 11 / 11a möchte ich hiermit fristgerecht meine Einwände gegen den ausliegenden Bebauungsplanentwurf mitteilen.
Zur Vorgeschichte:
Bereits vor Erlass der Veränderungssperre wurden erste Überlegungen angestellt, die Gebäude Herbststraße 11 und 11a umfassend zu sanieren. Ein Großteil des Gebäudebestandes stammt aus den Baujahren 1957 und 1968. Es stehen daher verschiedene Instandhaltungsarbeiten an.
Geplant waren.
? Erneuerung des Daches mit Änderung der Dachneigung, Errichtung von Gauben und / oder anderen Dachaufbauten
? Ausbau des Dachgeschosses zu einer weiteren Wohnung
? Fassadendämmung
? Austausch der Heizung / Modernisierung der Haustechnik
? Modernisierung Bäder / Küchen / Installationen
? Umgestaltung der Außenanlagen
Diese Maßnahmen sind durch den baulichen Zustand verschiedener Bereiche geboten.
Bei Mieterwechseln während der letzten Jahre hätten sich diese Maßnahmen angeboten.
Durch die Veränderungssperre und die geplante Aufstellung des Bebauungsplans verzögert sich die komplette Umsetzung und wir mussten uns auf dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb des Gebäudes beschränken.
Dadurch entstanden Mehrkosten gegenüber einer umfassenderen Sanierung. Das Gebäude wird nicht jünger und der Zustand macht weitere Maßnahmen in den nächsten Jahren notwendig.
Zum aktuellen Planstand:
Der aktuelle Bebauungsplanentwurf enthält Festsetzungen, die so nicht hinnehmbar sind.
Durch mehrere Festsetzungen wird eine seit Jahrzehnten genehmigungskonforme Nutzung beschränkt. Bei einem Neubau oder anderen Maßnahmen, die in den Bestandsschutz eingreifen, wäre eine Genehmigung des derzeitigen Standes wohl nicht mehr möglich.
Der vorhandene und seit vielen Jahren genehmigte Bestand auf meinem Grundstück überschreitet die geplanten Festsetzungen zur Grundfläche, zur Geschossfläche und zur Zahl der Wohnungen z. T. deutlich. Dies wird als Beschränkung des Eigentums gesehen. Für eine derartige Reduzierung sind weder durch die bauliche Situation vor Ort als auch durch den Bebauungsplan und seine Begründung nachvollziehbare Gründe erkennbar, die einen solchen Eigentumseingriff rechtfertigen würden. Eine ähnliche Situation findet sich auch in anderen Bereichen im Plangebiet.
Im Gegenteil; für mehrere andere Grundstücke werden Ausnahmeregelungen festgesetzt (z. B. 8 Wohneinheiten bei Birkenallee 16 und 18) um den Bestand bzw. aktuelle Neubauplanungen (insges. 6 WE / Grundstück Karl-Sittler-Str. 2) zu übernehmen. Für die Vielzahl an anderen Grundstücken im Plangebiet, die im Bestand z.B. bereits 3 oder mehr Wohnungen aufweisen, sind solche Ausnahmen nicht vorgesehen. Auch sind im Rahmen von Nachverdichtungen (z. B. Dachgeschossausbau), bei einer Umnutzung von Gewerbeeinheiten oder auch einer Nachgenehmigung einer bereits früher erfolgten Umnutzung / Ausbau keine zusätzlichen Wohneinheiten möglich. Auch die Schaffung von Einliegerwohnungen um z. B. Familien mehrerer Generationen unter einem Dach bei angemessenen Wohnungsgrößen unterzubringen sind kaum mehr möglich. Eine sachgerechte Begründung für eine derartige Ungleichbehandlung und eine Beschränkung zeitgemäßer Wohnformen wird nicht angegeben. Wohl, weil es keine sachgerechte Begründung geben kann.
Die Beschränkung auf max. 2 Wohnungen mag bei eher kleinen Grundstücken noch sachgerecht sein. Bei Grundstücken auf denen im Bestand über 400m² Geschossfläche vorhanden oder nun zulässig sind, führt eine solche Beschränkung zu riesigen Wohnungen, die weder marktgerecht noch bezahlbar sind und auch nicht mit den allgemeinen Zielen einer Bauleitplanung zu vereinen sind. (Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, kostensparendes Bauen vgl. § 1 (6) BauGB). Auch eine Begründung wegen der Verkehrssituation macht die Beschränkung nicht nachvollziehbar. Bei Neubauten sind die Regelungen der aktuellen Stellplatzsatzung zu erfüllen, wodurch ausreichend Stellplätze auf den Grundstücken selbst geschaffen werden. Das "Verkehrsproblem", wenn in dem Gebiet überhaupt eines besteht, sind der ruhende Verkehr, der zum Teil aus anderen Baugebieten seine Fahrzeuge hierher verlagert (z. B. Parksiedlung) und vor allen aus deutlich älteren Gebäuden stammt, bei denen auf dem Grundstück noch nicht ausreichende PKW Stellplätze gefordert waren. Ansonsten sind einzelne Kreuzungsbereiche ggf. umzugestalten um besser einsehbar zu sein (z. B. Festsetzungen zu Zäunen in Sichtdreiecken). Die Menge an fahrendem Verkehr ist selbst bei einer Maßvollen Nachverdichtung und Reglementierung der Parkbereiche kein Anlass, um hier die bauliche Entwicklung oder die Zahl der zulässigen Wohneinheiten zu begrenzen.
Auch die Festsetzung der zulässigen Grund- und Geschossflächen fand z. T. wohl willkürlich statt. Zumindest sind keine Gründe für die z. T. deutlich unterschiedlichen Bebauungsdichten erkennbar. Mehrere Gebäude weisen im Bestand deutlich größere Baudichten auf. Manchmal scheint die Grundstücksfläche ein Kriterium gewesen zu sein, in mehreren Fällen ergeben sich aber abweichende GRZ / GFZ-Zahlen. Im WA ist auf anderen Grundstücken bis zu 25 % mehr GFZ als in der mir zugestandenen Planung zulässig. Sachliche Gründe für eine derartige Ungleichbehandlung sind nicht erkennbar.
In vielen Fällen sind die Festsetzungen so knapp bemessen, das für eine Nachverdichtung, die ja Ziel der Aufstellung dieses Bebauungsplans sein soll, z. B. durch Wintergartenanbau, Dachgeschossausbau usw. keine Grund- oder Geschossfläche mehr bleibt, da der Bestand die geplante zulässige Höchstfläche bereits ausnutzt. Ist hier die Begründung des Bebaungsplanes überhaupt richtig gewählt?
Die festgesetzten Fußbodenhöhen würdigen den vorhandenen Bestand nicht, Insbesondere bei Anbauten an bestehende Gebäude ist es so unzulässig, die bestehende, oft deutlich höhere Fußbodenhöhe zu übernehmen.
Im Bereich zwischen Sommerstr. und Eichenweg sind entlang der Neufarner Str. keine Gewerbebetriebe bekannt. Ob hier eine Festsetzung eines Mischgebietes sachgerecht ist, ist anzuzweifeln. Ob diese Festsetzung zukünftig erfüllt werden kann ist nach meinen Erfahrungen zur Gewerbeentwicklung nicht zu erwarten.
Der Plan enthält zahlreiche unschlüssige Festsetzungen. Neben den fehlenden sachgerechten Begründungen für die Beschränkung der Grund- und Geschossfläche sind manche Regelungen überhaupt nicht nachvollziehbar:
Die festgesetzte Fußbodenhöhe EG wurde nur z. T. schlüssig ermittelt. Bei den meisten Grundstücken liegt die Höhe etwa 50 cm oberhalb der angrenzenden Straße. Bei manchen Grundstücken (Eichenweg 8, Birkenallee 10 wurde gar keine Fußbodenhöhe festgesetzt. Bei anderen Grundstücken (z. B. Ahornweg 5 -9) liegt der Fußboden EG etwa 1,50 m über dem Straßenniveau. Diese Festsetzung sehe ich als Ungleichbehandlung, die nebenbei auch negative Auswirkungen auf das Straßenbild hat. Wie bei den vorherigen Punkten natürlich wieder ohne, dass eine nachvollziehbare Begründung erkennbar ist.
Mehrere der festgesetzten Bäume sind schon an der Plandarstellung zu erkennen, dass diese nicht mehr vorhanden sein können (Z. B. innerhalb der neu gebauten Garage Herbststr. 5) oder bei einer Bebauung nicht erhalten werden können (z. B. Baum im festgesetzten Einfahrtsbereich)
Anstatt die Regelungen der aktuellen gemeindlichen Einfriedungssatzung zu übernehmen oder auf diese Regelungen zu verweisen sind hier abweichende Festsetzungen geplant, die zu einer Ungleichbehandlung innerhalb des Ortes führen.
Fazit:
Der Bebauungsplan wird unter der Präambel einer maßvollen Nachverdichtung aufgestellt. Dies mag in manchen Bereichen ja nachvollziehbar sein. Für viele Grundstücke beschränkt die Planung jedoch die zulässige Bebauung / Nutzung unter die bestehende Situation. In vielen weiteren Bereichen unterhalb eine Baudichte, die durch aktuelle Baugenehmigungen nach §34 zulässig wäre und als Bezugsfall herangezogen werden kann. All diese Einschränkungen sind weder begründet noch ist eine Gleichbehandlung erkennbar.
Derartige Beschränkungen verursachen für die Gemeinde die deutliche Gefahr, dass seitens betroffener Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
Für den Fall, dass dieser Bebauungsplanentwurf in der derzeit ausliegenden Fassung bzw. ohne erhebliche Anpassungen bei o.g. Punkten beschlossen werden sollte, kündige ich hiermit entsprechende rechtliche Schritte an, da ich mich in meinem durch Grundgesetz geschützten Recht auf Eigentum erheblich beeinträchtigt sehe und dies nicht hinnehmen werde. Die derzeitige Planung ist derart fehlerhaft, dass ich nicht glaube, dass sie einer gerichtlichen Prüfung stand hält.
Ebenso lasse ich prüfen, ob im Rahmen der Veränderungssperre Ansprüche für die Mehraufwendungen geltend gemacht werden können.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass nach den genehmigten Bauantragsunterlagen die Grundfläche 245 m² beträgt. Die Geschossfläche beträgt ca. 430 m². Es sind 3 Wohnungen vorhanden.
Im Bebauungsplan ist die Grundfläche mit 245 m², die Geschossfläche mit 485 m² festgesetzt. Die Zahl der Wohnungen ist über den Bestandsschutz gesichert. Es kann nur noch eine geringfügige Erhöhung der Geschossfläche vorgenommen werden, da die Bebauung des Grundstücks bereits im oberen Bereich des Maßes der baulichen Nutzung im Bauquartier liegt.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Im Bereich des Buchen-, Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München.
Durch zunehmenden Verkehr, der z.B. zwangsläufig durch den Bau zusätzlicher Wohnungen entsteht, werden natürlich auch die Probleme im verkehrlichen Bereich verschärft.
Grundsätzlich wurde darauf geachtet, dass etwa eine einheitliche Linie bei der Gestaltung der Grund- und Geschossflächen erfolgte. Im Mischgebiet wurden höhere Werte angesetzt. Im WA wurden höhere Werte angesetzt, wenn diese bereits im Bestand vorhanden waren.
Nur in wenigen Einzelfällen sind die Bestandswerte als zulässige Höchstwerte in den Bebauungsplan übernommen. Diese Bauvorhaben sind allerdings als Fremdkörper und nicht maßstabsbildend oder prägend zu werten. So ist z.B. bei Herbststraße 11 b/c/d die Abstandsflächenregelung soweit ausgereizt, dass keine Erhöhung der Wandhöhe oder Geschossfläche mehr möglich ist.
Bezüglich der Festsetzung der Fußbodenhöhen ist anzumerken, dass die im Bebauungsplan angegebenen Werte jeweils Maximalwerte sind, die nicht überschritten werden dürfen.
Die fehlenden Festsetzungen gemäß Planzeichen A) 7.2 (OK FFB EG) werden nachgetragen. Bezüglich der Fußbodenhöhen in der Ahornweg ist festzustellen, dass die Fußbodenhöhen aufgrund der Angaben in den genehmigten Bauantragsunterlagen (lt. Schnitte OK FFB EG z.T. ca. 0,9 bis 1,0m über Gelände gezeichnet) und einem Sicherheitszuschlag festgesetzt wurden.
Das Nutzungskonzept des Bebauungsplans sieht vor, die Bereiche entlang der Neufarner Straße und Poststraße als Mischgebiet auszuweisen. Diese Festsetzung wurde einerseits unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungen, andererseits im Hinblick auf die langfristig gewünschte Nutzungsentwicklung getroffen. Es wird darauf hingewiesen, dass im Mischgebiet auch Wohnnutzung zulässig ist. Insofern ist die Festsetzung des Mischgebiets sachgerecht erfolgt.
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Teilweise wurden Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 8. als „zu entfernende Gehölze“ dargestellt, wenn offensichtliche Konflikte mit der Realisierung einer in der Folge des Bebauungsplans zulässigen Hauptnutzung absehbar waren. Der in der Bebauungsplanzeichnung eingetragene Gehölzbestand ist zudem nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, da hiervon nur Bäume (keine Sträucher) mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, erfasst sind. In der Planzeichnung sind aber auch Bäume mit einem geringeren Stammumfang sowie große, raumbildende bzw. raumprägende Sträucher nachrichtlich eingetragen. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ermitteln. Soweit Gehölze z.B. in Garagenzufahrten eingezeichnet sind, kann es sich also um Sträucher handeln oder um Bäume, die nicht der Erhaltungsbindung unterliegen. Soweit es sich um einen zu erhaltenden Baum handelt, lässt die Regelung Ziffer C 4.1.3 ausnahmsweise und unter Schaffung eines Ersatzes ein Entfernen zu, wenn hierdurch die Errichtung einer zulassungsfähigen Nebenanlage erheblich erschwert würde. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1 gelten grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung.
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass nicht zu erkennen ist, dass die Eigentümer in ihren Grundrechten eingeschränkt werden. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, werden die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die fehlenden Fußbodenhöhen werden nachgetragen und die bestehenden Fußbodenhöhen überprüft.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
22. Schreiben Grundstückeigentümers FlNr. 355/11 vom 01.03.2015
Lt. Bebauungsplan Nr. 58 Poing-Süd wurde auf unserem Grundstück Flurnr. 355/11 ein Baum an der nördlichen Grenze eingezeichnet.
Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass dieser Baum (Walnussbaum) auf dem dahinterliegenden Grundstück Flurnr. 356/1 steht.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Lage des Gehölzes wird entsprechend verschoben.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Planfertiger wird beauftragt, den Bebauungsplan zu ändern und die Lage des Gehölzes entsprechend zu verschieben.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
23. 2 Schreiben Grundstückeigentümers FlNrn. 355/20 und 371 vom 28.02.2015
a) Fl.Nr. 355/20
Im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 58 Gebiet Poing-Süd möchte ich mein Recht des Einspruchs geltend machen und meinen Änderungswunsch darlegen. Ich bin Eigentümer, meine Eltern haben dort lebenslang Niesbrauch.
Auf dem Grundstück Flur Nr. 355/20 steht das Haus meiner Eltern. Bei einer evtl. Neubebauung darf hier lediglich max. ein Doppelhaus gebaut werden, was in keinstem Fall meiner Vorstellung für die Zukunft entspricht.
Ich möchte mir auf alle Fälle offen halten, dass ich auf diesem Grundstück die Möglichkeit habe, entweder einen Dreispänner mit mehreren Eingängen (analog Herbststr. 11 b,c,d / oder angrenzendes Grundstück Herbststr. 11 mit 4 Wohnungen) oder vorzugsweise ein Mehrfamilienhaus für 6 Wohnungen bauen zu können.
Die Gesamtfläche des Grundstücks reicht dafür bei weitem aus. Eine Umplanung mit südlicher Ausrichtung - wie die ganze Frühlingstr. bereits ist - ist wesentlich sinnvoller.
Mit o.g. Plan besteht eine erhebliche Benachteiligung ggü. Nachbarn, siehe auch §34. Ein Doppelhaus mit dieser Geschossfläche lässt sich evtl. in Grünwald vermieten, aber keinesfalls in diesem Poinger Baugebiet.
Ich bitte um Berücksichtigung des Änderungswunsches.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche generell für das gesamte WA (mit Ausnahme des Grundstücks Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen. Damit wären für das Grundstück 4 Wohnungen zulässig.
b) Fl.Nr. 371
Im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 58 Gebiet Poing-Süd möchte ich das Recht des Einspruchs geltend machen und den Änderungswunsch darlegen, im Namen meiner Eltern ;Name entfernt‘, Frühlingstr. 8, Poing, die notarielle Vollmacht hierzu liegt vor.
Das Grundstück Flur Nr. 371 steht gem. Plan auf dem Mischgebiet "MI 5". Das bedeutet, hier soll ein Wohngebäude und Gebäude mit Gewerberaum zur Verfügung gestellt werden. Diesbezüglich hab ich mich bei mehreren Bauträgern oder Investoren informiert, die sich keinesfalls an Grundstücken mit Gewerberäumen interessieren. Durch die extreme Zentralisierung der Gewerbe ins City-Center lässt sich seit langem der Rückgang an Gewerben in Alt-Poing beobachten, wie schwierig es ist, solche Räume zu vermieten, erfahren meine Eltern seit langem persönlich. Mittelfristig ist definitiv nicht absehbar, ob ein Mischgebiet in Alt-Poing gewerblich mangels Nachfrage noch nutzbar sein wird. Daher möchte ich nicht gezwungen werden, Gewerberäume auf Flur Nr. 371 bereitstellen zu müssen, sondern dies rein für Wohngebäude verwenden zu können.
Ich bitte um Berücksichtigung des Änderungswunsches.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist festzustellen, dass sich entlang der Poststraße eine für ein Mischgebiet typische Nutzungsvielfalt entwickelt und etabliert hat. Ein Beispiel dafür ist auch die AWO-Geschäftsstelle Poing auf dem Grundstück Fl.Nr. 371. Mit der Festsetzung eines Mischgebietes wird gewährleistet, dass die bereits bestehende qualitative und quantitative Durchmischung von Wohnen und dem sonstigen nach BauNVO in einem Mischgebiet zulässigen Nutzungen gewährleistet wird. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
24. Schreiben von Grundstückseigentümern der FlNr. 370/7 vom 28.02.2015
Wir erheben hiermit Einspruch gegen diesen Bebauungsplanentwurf!
ZU 3.2
Wir sind ein Sechspersonenhaushalt(?) und beabsichtigen aus unserem kleinen Haus ein Doppelhaus bzw. ein Mehrgenerationenhaus zu bauen. Diese geschieht auch im Zuge eines möglichen Erbfalles. Die Grundstücksgröße ist mehr als ausreichend. Außerdem sind im WA5 bereits mehrere Doppelhäuser vorhanden. Dies wäre eine erhebliche Ungleichbehandlung! Wir nehmen Bezug auf dem im Bebauungsplan gegebenen Hinweis des „Wohnbetonten Nachverdichten“
ZU 4.1.1
Entfernte Bäume müssen mit Bäumen von einem Stammumfang 25-30cm ersetzt werden. Dies bedeutet immense Kosten und Aufwand einen zum Beispiel alten morschen Obstbaum zu ersetzen. Hier pflanzt man normalerweise einen jungen Baum für ca. 50-70 Euro und lässt ihn wachsen. Die im BP eingezeichnete Bepflanzung hindert die bauliche Entwicklung unseres Grundes und stellt eine Enteignung dar.
Zu 6.4
Gras Krautbegrünte Flachdächer bedeuten einen erheblichen Kostenaufwand in Aufbau und Pflege. Die allgemein hier überall vorkommenden Garagenflachdächer sind entweder mit Kies Verfüllt, oder mit Dachpappe ohne alles verschweißt. Hier sind die Kosten und der Arbeitsaufwand zur Pflege niedrig und hat sich seit Jahrzehnten bewährt, auch in Sachen Dichtigkeit.
Zu 9.1
Holzzäune mit durchlaufendem Sockel sind in diesem gesamtem Gebiet und in fast gesamt Altpoing Standard und überall vorhanden. Die Beseitigung und Entsorgung der Sockel sowie der Umbau wären ein enormer Kostenaufwand, welcher nicht hinnehmbar ist.
Zu 9.1
Igel und anderes Getier haben wir laufend im Garten! Die finden ihren Weg mit oder ohne Sockel!
Zu 11
Die geplante Beschneidung von 2 Wohneinheiten je Wohngebäude und noch massiver keine Möglichkeit eines Doppelhauses im WA 5 ist schon sehr dreist, und in hohem Maße eine Ungleichbehandlung bei bereits vorhandenen erheblich größeren Gebäuden! Unser Gebäude auf 370/7 ist sehr klein und hat 2 Wohnungen. In der kleineren Wohnung wohnt meine Mutter. In der größeren wir als fünfköpfige Familie. Mein Sohn könnte in diesem Falle gar nicht mehr auf unserem Grund bauen. Er wäre gezwungen sich für mehrere hunterttausend Euro Baugrund zu kaufen, um überhaupt bauen zu können. Bauen ist aber in diesem Falle nicht mehr möglich da nicht Bezahlbar! Also müsste er in Miete gehen, obwohl Zuhause genügend Grund wäre! Oder meine Mutter müsste in Miete oder schlimmer noch ins Altersheim gehen! Das wären in unserem Fall die Auswirkungen dieses Bebauungsplanes! Ein Doppelhaus ist bei unserem Grundstück problemlos möglich, da man einen weiteren Zugang über den Gehweg Richtung Ahornweg hat. Beim anschließenden Grundstück 370/8 wurde genau dies so gemacht! Ein Doppelhaus mit 3 Wohnungen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 3.2
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
zu 4.1.1
Bäume, die einer Erhaltungsbindung gemäß Festsetzung Ziffer B 4.1.1 unterliegen, besitzen einen besonderen stadtgestalterisch-ästhetischen und siedlungsökologischen Wert, der möglichst dauerhaft erhalten bleiben soll. Sofern ein „alter“ Baum oder Großgrün abgängig ist bzw. entfernt werden muss, ist hierfür ein gleichartiger Ersatz nach Maßgabe der Reglung Ziffer C 4.1.1 zu schaffen. Um die bislang bestehenden Wohlfahrtswirkungen des Baumes zumindest in einem geringen Umfang aufrechtzuerhalten, ist die Festlegung der Mindestpflanzqualität sachgerecht und sinnvoll. Es soll dadurch gerade verhindert werden, dass ein Baum leichtfertig entfernt und durch eine Neupflanzung in der geringstmöglichen Baumschulqualität ersetzt wird. Der finanzielle Mehraufwand ist aus stadtgestalterischen und siedlungsökologischen Gründen gerechtfertigt. Eine enteignungsgleiche Einschränkung der baulichen Entwicklung eines Grundstückes wird durch die Maßgabe der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 hingegen nicht bewirkt, da es dem Grundstückseigentümer freigestellt ist, wo er den Ersatzbaum auf dem Grundstück pflanzt.
zu 6.4
Begrünte Flachdächer können gegenüber Kiesdächern einen wichtigen siedlungsökologischen (Habitate für Insekten, verzögerter Niederschlagswasserabfluss, ausgleichende Wirkung des Lokalklimas usw.) und ästhetischen Beitrag leisten, der ggf. einen finanziellen Mehraufwand rechtfertigt. Die Regelung sollte unverändert beibehalten werden.
zu 9.1
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Ergänzend ist festzustellen, dass der bestehende Zaun Bestandsschutz genießt. Erst bei der Neuerrichtung des Zauns greift der Bebauungsplan bzw. die Einfriedungssatzung.
zu 11
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Das Grundstück liegt in dem Bereich, in dem die Erschließung gemäß den Stellungnahmen des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, der Freiwilligen Feuerwehr Poing sowie der Abfallentsorger problematisch zu bewerten ist, Deshalb werden die Festsetzungen mit einem Schlüssel von 1 Wohneinheit je 630 qm Grundstücksfläche so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind. Sofern von Seiten der Bürger Grundstücksabtretungen erfolgen würden, um die öffentliche Erschließungsstraße auf das erforderliche Mindestmaß verbreitern zu können, könnte in diesem Bereich auch der im WA sonst übliche Schlüssel von 1 Wohnung je angefangener 315 m² Grundstücksfläche herangezogen werden. Insofern ist nach den derzeitigen Stand keine Bebauungsplanänderung veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die textlichen Festsetzungen C) 3.2 hinsichtlich der Zulässigkeit von Doppelhäusern im WA 5 werden entsprechend angepasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
25. Schreiben Grundstückseigentümer der Fl.Nrn. 355/6 und 355/7 vom 28.02.2015
Gegen die vorgesehenen Festsetzungen im aktuellen Bebauungsplan Nr. 58 Poing-Süd, erheben wir fristgerecht folgende Einwendungen:
Da meine Tochter und Enkelin im Januar 2015 zu uns ins Haus gezogen sind, planen wir in den nächsten Jahren, das Haus auf der Ostseite (Flur-Nr. 355/6) um einen ca. 4 Meter breiten Anbau zu erweitern. Der Abstand von unserem Haus zum nebenliegenden Grundstück von ‚Name entfernt‘ (Flur-Nr. 355/5) beträgt ca. 8 Meter.
Unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Abstandsflächen, soll unser geplanter Anbau ca. 4 Meter breit werden. Wir möchten Sie bitten, unser Anliegen zu überprüfen und bitten um Erweiterung des Baufensters in östliche Richtung um 4 Meter, damit der geplante Anbau erfolgen kann.
Zusätzlich beantragen wir für das gesamte Baufenster einen vollständigen Dachausbau, damit das Dachgeschoss komplett für Wohnzwecke genutzt werden kann.
Wir behalten uns offen, weitere Stellungnahmen abzugeben und im Laufe des Verfahrens ggf. neue Erkenntnisse oder Gutachten einzubringen. Wir bitten um eine schriftliche Beantwortung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Grundstücksgrenze im Osten verläuft nicht parallel zur Außenwand. Der Abstand beträgt zwischen 7,7 m und 7,25 m. Bei der gewünschten Verschiebung um 4 m verbleibt noch ein Grenzabstand von ca. 3,25 m bis 3,7 5m. Dies ist grundsätzlich möglich. Es ist aber die Abstandsflächenregelung gemäß Art. 6 BayBO zu beachten.
Bezüglich des möglichen Dachgeschossausbaus wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, den Bebauungsplan zu ändern.
Die östliche Baugrenze wird soweit nach Osten verschoben, dass ein Mindestabstand der Baugrenze zur Grenze von 3,25 m gewährleistet ist.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
26. Schreiben der Grundstückseigentümer der FlNr. 362/2 vom 28.02.2015
Fristgerecht, bis einschließlich 02.03.2015, lege ich Einspruch zum Bebauungsplan Nr. 58 ein.
Betrifft die Flurnummer 362/2 Birkenallee 8
1. Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Bauweise und zu den Abstandflächen. Aus Gründen der Stellplatzsituation auf meinem Grundstück, ist es von Vorteil, wenn die notwendigen Stellplätze entlang der öffentlichen Straße angeordnet werden könnten. Dafür ist es notwendig, das mögliche Baufenster um ca. 2 m in Richtung West zu verschieben. Ich fordere, dass das Baufenster an sich flexibler gestaltet werden kann.
2. Einfriedung
Die starke Einschränkung auf den sockellosen Holzlattenzaun mit senkrechter Lattung finde ich überzogen. Bei den derzeitigen und über Jahrzehnte gewachsenen Erscheinungsbild von unterschiedlichsten Einfriedungen kann ich es nicht nachvollziehen, warum jetzt derartige restriktive Vorschriften notwendig werden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 1:
Eine Verschiebung des Baufensters um 2 m nach Osten würde bedeuten, dass das bestehende Gebäude nicht mehr innerhalb des Baufensters zu liegen kommt. Deshalb wird das Baufenster genau soweit – ca. 1,45 m - nach Osten verschoben, dass die äußere Grenze des Baufensters und die bestehende Außenwand deckungsgleich übereinander liegen.
Ansonsten kann das Baufenster noch um 3,0 m nach Osten erweitert werden. Eine weitere Flexibilität ist nicht möglich, da im Norden bereits eine Grenzbebauung erfolgt ist und nach Süden aufgrund der Abstandsflächenregelung diesbezüglich kein Spielraum zur Verfügung steht.
zu 2:
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Ergänzend ist festzustellen, dass bestehende Einfriedungen Bestandsschutz genießt. Erst bei der Neuerrichtung der Einfriedung greift der Bebauungsplan bzw. die Einfriedungssatzung.
Beschluss:
Das Baufenster wird im Osten um ca. 1,50 m gekürzt und im Westen um ca. 3 m erweitert.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
27. Schreiben Grundstückseigentümerin FlNr. 368/16 vom 01.03.2015
Unser Grundstück (Flurstücknr. 368/16) liegt im betroffenen Gebiet. Nach der Durchsicht der öffentlich ausgelegten Unterlagen sind uns einige Punkte aufgefallen. Unten finden Sie dazu eine naturgemäß laienhafte Auflistung unserer Bedenken und Anregungen mit der Bitte um Klärung und ggf. Änderung.
Wir beziehen uns auf die Nummerierung im Textteil (C) des Bebauungsplans.
Grundsätzlich befürworten wir die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit den genannten Zielen ("maßvolle städtebaulich verträgliche Nachverdichtung").
Zu 2 :Grund- und Geschossfläche
Die laut Plan zulässigen Werte betragen: GR 175m² und GF 400m². Im Flurstück 355/17 ist bei gleicher GR eine GF von 435m² eingetragen. Wie erklärt sich diese Ungleichheit?
Zu 2.1.3: Durch diese Regelung ist ein vollständiger Dachausbau u.U. nicht möglich. Das erscheint nicht sinnvoll. Wir bitten um Änderung, um einen Dachausbau möglich zu machen.
Zu 2.2. 1: Höhenlage
Die angegebene Höhe erscheint deutlich niedriger als im heutigen Ist-Zustand dies der Fall ist. In Hinblick auf Punkte "Tageslicht im Keller" und die vorherrschende Grundwassersituation wäre das eine deutliche Verschlechterung gegenüber dem derzeitigen Zustand. Das Symbol fehlt übrigens im Plan.
zu 4.1 Grünordnung
Bei zwei im Plan eingezeichneten Bäumen handelt es sich um Nadelbäume und wurden daher nach Baumschutzverordnung bisher als nicht erhaltenswert eingeschätzt. Außerdem ist der nahe Abstand zum Haus nachteilig zur Nutzung von Solarenergie und birgt ein Risiko für das Haus. Daher muss das Fällen dieser Bäume bei Bedarf möglich sein. Nadelbäume sollten daher ausgenommen werden. Warum sollten hier auch strengere Auflagen als in der Baumschutzverordnung angesetzt werden?
Zu 4.3
Das Verbot des Entfernens von "Gehölzen" von März bis Oktober greift zu weit. Es muss doch weiterhin möglich sein, z.B. einen abgestorbenen Busch zu entfernen. (Wozu dann eine Gartenabfallsammlung?) Der berechtigte Schutz von Brütern sollte auf größere Bäume beschränkt sein.
Zu 6. Stellplätze
Die derzeit im Plan markierten Stellplätze stellen den Ist-Zustand dar. Im Falle einer Bebauung als Doppelhaus ist es noch nötig, die nötigen Flächen einzuplanen.
Zu 8: Dachgestaltung
Dachneigung: Im Bereich der Karl-Sittler-Straße gibt es ausschließlich "Spitzdächer" mit Neigungen von ca. 50°. Warum sollen hier zukünftig nur 35° und sogar Pultdächer zulässig sein? Es ist doch beabsichtigt, "den Charakter des Quartiers( ... )zu bewahren".
Zu 9.1 Einfriedungen
Durch den herrschenden Niveauunterschied zwischen Grundstücksgelände und Straße ist eine Ausführung ohne Sockel nicht vorstellbar. Bitte diese örtlichen Gegebenheiten berücksichtigen!
Zu 11.1 Anzahl der Wohneinheiten
Das Schaffen einer dritten Wohnung bei Bebauung als Einzelhaus (z.B. Einliegerwohnung im DG) sollte möglich sein.
Hoffentlich konnten wir mit unserem Schreiben zu einer für alle Beteiligten zufriedenstellenden
Änderung des Bebauungsplans beitragen!
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 2:
Es wurde im allgemeinen darauf geachtet, dass einerseits bei der Festlegung der GR-und GF-Werte sowohl das Baurecht nach § 34 BauGB, aber auch die Grundstücksgröße Berücksichtigung finden. Im aufgeführten Fall wäre es tatsächlich nach Prüfung aus städtebaulicher Sicht vertretbar, beim Grundstück Fl.Nr. 355/17 die GR von 175 m² auf 200 m² zu ändern. Eine Änderung der GR- und GF-Werte für das Grundstück Fl.Nr. 368/16 ist nicht veranlasst.
zu 2.1.3
Bezüglich des möglichen Dachgeschossausbaus wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.12 verwiesen:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
zu 2.2.1
Die festgesetzte Höhe wird nochmals überprüft und ggf. angepasst.
Das Symbol wird ergänzt.
zu 4.1
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Grün sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Die Erhaltungsbindungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1.1 gelten unabhängig von einer zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Bebauungsplanzeichnung, da der „Gehölzbestand“ (Ziffer B 7.) ebenso wie die „Gehölze, die entfernt werden können“ (Ziffer B 8.) nur nachrichtlich (also ohne Festsetzungscharakter) dargestellt sind.
zu 4.3
Hierbei handelt es sich um eine allgemeingültige Bestimmung, die dem Schutz wild lebender Tiere, insbesondere der Avifauna dient, und so in § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG enthalten ist. In der gesetzlichen Bestimmung sind ausdrücklich „Bäume“, „Gebüsche“ und „andere Gehölze“ genannt. Auch im Hinblick auf sonst mögliche Konflikte mit den Zugriffsverboten des § 44 Abs. 1 BNatSchG (besonderer Artenschutz) sollte die Regelung beibehalten bleiben.
zu 6
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
zu 8
Zur Klarstellung wird unter Festsetzung C) 8 „Dachgestaltung“ noch folgender Passus eingefügt:
Die Dächer sind als Satteldächer mit einer Dachneigung bis 35° zulässig. Abweichend ist in WA 10 und WA 11 bei einer Wandhöhe bis höchstens 3,50 m eine Dachneigung bis zu 52° zulässig,
zu 9.1
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Ergänzend ist festzustellen, dass der bestehende Zaun Bestandsschutz genießt. Erst bei der Neuerrichtung des Zauns greift der Bebauungsplan bzw. die Einfriedungssatzung.
zu 11.1
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche anzusetzen.
Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Für das WA 11 wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
Beim Grundstück Fl.Nr. 355/17 wird die GR von 175 m² auf 200 m² geändert.
Die festgesetzte Fußbodenhöhe wird nochmals überprüft und ggf. angepasst.
Das Symbol wird ergänzt.
Unter Festsetzung C) 8 „Dachgestaltung“ wird noch folgender Passus eingefügt:
Die Dächer sind als Satteldächer mit einer Dachneigung bis 35° zulässig. Abweichend ist in WA 10 und WA 11 bei einer Wandhöhe bis höchstens 3,50 m eine Dachneigung bis zu 52° zulässig,
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
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28. Schreiben Grundstückseigentümerin FlNrn. 355/5 und 351/7 vom 28.02.2015
Warum geht der Bebauungsplan über die Frühlingstr. hinaus nach Süden? Üblich ist doch
eigentlich die Begrenzung durch eine Straße.
Es gibt eine Ungleichbehandlung mit unseren Nachbarn, die an die Neufahrer Str. angrenzen. Soweit mir bekannt, gibt und gab es dort keine Gewerbebetriebe. Weshalb also "MI" und keine Begrenzung der Anzahl der Wohnungen? Die Erschließung erfolgt ja auch vollständig über die Frühlingstr.
Ebenso ist mir die Benachteiligung gegenüber der Bebauung Birkenallee 16 und 18 nicht verständlich.
Flurnummer 355/5:
Unser derzeitiges Wohnhaus steht aus historischen Gründen sehr ungünstig in diesem großen Grundstück. Die eingezeichneten Baugrenzen lassen keine sinnvollere Bebauung zu. Ein größeres Gebäude z.B. parallel der Frühlingstr. mit dann z.B. 4 Wohneinheiten wäre ausgeschlossen. Ist denn eine Bebauung mit 2 getrennten Häusern, die den Garten deutlich mehr stört besser?
Unklar ist mir die Situation an der Ecke Herbst -Frühlingstr.: einer Grundabtretung würde ich
nicht zustimmen.
Flurnummer 351/7:
Bei einer möglichen Grundfläche von 225 und einer möglichen Geschoßfläche von 560 qm kommt die Vorgabe von 2 Wohneinheiten einer Entwertung gleich.
Wohnungen in dieser Größenordnung sind nicht zeitgemäß. Bei einer alternden Bevölkerung sollte vielmehr die Möglichkeit von "Mehrgenerationshäusern" mit mehreren kleineren Wohneinheiten geschaffen werden, z.B. Einliegerwohnung für Haushaltshilfe / Pflegekraft, hilfswillige Studenten, die eigenen Kinder usw. Ich erbitte eine Ausnahmeregelung.
Einfriedungen:
Ist es wirklich nötig, das so vorzuschreiben?
Wie soll die Straßensituation, die in der Bürgerversammlung damals angesprochen wurde, geregelt werden?
Dies ist im Bebauungsplan nicht dargestellt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die südliche Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans stellt eine sinnvolle Abgrenzung nach Süden dar, da sämtliche Grundstücke die über die Frühlingsstraße erschlossen sind, berücksichtigt sind. Die nächste Häuserzeile ist erschließungstechnisch der Sommerstraße zugeordnet und ist bereits durch einen Bebauungsplan – B-Plan Nr. 8 – überplant.
Entlang der Neufarner hat sich eine für ein Mischgebiet typische Nutzungsvielfalt entwickelt und etabliert. Aus städtebaulicher Sicht wird es als sinnvoll erachtet, den Bereich des MI 1 als Mischgebiet festzusetzen. Ziel des Bebauungsplans ist es, mit der Festsetzung eines Mischgebietes zu gewährleisten, dass die bereits bestehende qualitative und quantitative Durchmischung von Wohnen und dem sonstigen nach BauNVO in einem Mischgebiet erhalten wird und bis zum MI 1 weiterentwickelt werden kann.
Mit dem Hinweis auf die Gebäude Birkenallee 16 und 18 wird auf Bauvorhaben Bezug genommen, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird. Insofern sind diese Gebäude nicht als maßstabsbildend und gebietsprägend zu bewerten.
zu 355/5:
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass das westliche Baufenster, in dem das bestehende Wohnhaus sich befindet, um 90° gedreht und parallel zur Frühlingstraße angeordnet wird. Aufgrund der Grundstücksgröße ist unter Berücksichtigung der Baustruktur eine Aufteilung in 2 Baufenster sinnvoll.
Bezüglich der Grundabtretung ist festzustellen, dass eine Zufahrt der Feuerwehr von der Frühlingsstraße in die Herbststraße aufgrund der zu engen Straßenverhältnisse nicht möglich ist. Im Notfall wäre demnach eine Zufahrt nicht möglich. Um diesen Missstand zu lösen, ist im Bebauungsplan vorgesehen, eine Fläche von ca. 9 m² als öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen, um die Feuerwehrzufahrt gewährleisten zu können und somit eine ausreichende Erschließung sicherzustellen. Eine Änderung des Bebauungsplans diesbezüglich ist nicht veranlasst.
zu 351/7:
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche anzusetzen. Damit sind auf dem Grundstück insgesamt 4 Wohneinheiten zulässig.
zu Einfriedungen:
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Ergänzend ist festzustellen, dass der bestehende Zaun Bestandsschutz genießt. Erst bei der Neuerrichtung des Zauns greift der Bebauungsplan bzw. die Einfriedungssatzung.
zur Straßengestaltung:
Im Bebauungsplan sind die bestehenden Verkehrsflächen berücksichtigt und festgesetzt. Lediglich an den Stellen, an denen zwingend Bodenordnungsmaßnahmen erforderlich sind, um die Feuerwehrzufahrt gewährleisten können und damit letztendlich auch die Erschließung zu sichern, sind Aufweitungen der Einmündungsbereiche mit dem Mindestmaß an Platzbedarf vorgesehenen. Weitere Maßnahmen können in der Planfolge nach dem Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Allerdings wäre zu einer sinnvollen Umgestaltung der problematischen Bereiche die Mitwirkung der Anlieger in Form von Grundstücksabtretungen erforderlich. Hierzu besteht allerdings keine Bereitschaft von Seiten der Eigentümer.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Das östliche Baufenster auf Grundstück Fl.Nr. 355/5 wird um 90° gedreht.
Für WA 1 und WA 2 wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
29. Schreiben Grundstückseigentümers FlNr. 370/13 vom 02.03.2015
Hiermit möchte ich meinen Widerspruch zu dem Neuen Bebauungsplan Poing Süd Ihnen mitteilen.
Begründung
Die vorgegebene Anzahl der 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude ist zu wenig. Auch die vorgegebene Grösse der bebaubaren Grundfläche ist zu gering.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das Grundstück Fl.Nr. 370/13 gehört zu den eher kleinen Grundstücken im gesamten Geltungsbereich. Die vorgeschlagene Maß der Nutzung befindet sich im vergleichbaren Rahmen zur sonstigen Bebauung der Grundstücke. Eine Vergrößerung der überbaubaren Grundfläche ist nicht sinnvoll, da aufgrund der einzuhaltenden Abstandsflächen die Bereiche der Vergrößerung nicht bebaubar wären
Bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen ist festzustellen, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Das Grundstück liegt in dem Bereich, in dem die Erschließung gemäß den Stellungnahmen des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, der Freiwilligen Feuerwehr Poing sowie der Abfallentsorger problematisch zu bewerten ist. Deshalb wird ein Schlüssel von 1 Wohneinheit je 630 qm Grundstücksfläche festgesetzt, um zusätzliche Belastungen zu vermeiden.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Im WA 6 wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist.
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30. Schreiben des Grundstückseigentümers von FlNr. 357/5 vom 02.03.2015
Aus den Poinger Nachrichten-Blatt konnte ich erfahren, dass in Poing Süd ein neuer Bebauungsplan in Aussicht steht, der nach meiner persönlichen Meinung als Eigentümer vom Eichenweg 14 viele bauliche Nachteile von sich gibt. Z. B. Anbau, Ausbau, Aufstockung des Gebäudes.
Somit wäre auch mit einen erheblichen Wertverlust der Immobilie zu rechnen. Daher lege ich gegen diesen Bebauungsplan Einspruch ein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Inwiefern Anbauten oder Aufstockungen bauliche Nachteile nach sich ziehen, kann nicht nachvollzogen werden. Im Gegensatz zur vorgetragenen Meinung ist davon auszugehen, dass durch die planungsrechtlich gesicherte erhebliche Erhöhung der Grund- und Geschossfläche ein Wertzuwachs entsteht. Im Übrigen ist auch darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt, die Niemanden dazu verpflichtet, bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
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31. Schreiben des Grundstückseigentümers der FlNr. 359/3 ohne Datum
Hiermit möchte ich meine Bedenken bzgl. des von Ihnen veröffentlichen Bebauungsplan Nr. 58 für das Gebiet ‚Poing-Süd‘ äußern.
Bei meinem Objekt Ahornweg 1 soll gem. Kennzeichnung eine Grundschuldabtretung durchgeführt werden. Ich stimme dieser Abtretung unter den von Ihnen gewünschten Bedingungen in keinster Weise zu.
Hierzu gebe ich zu Bedenken, dass dies nicht die erste von der Gemeinde durchgeführte Abtretung ist. Eine Abtretung welche zum Gemeinwohl dient sollte nicht auf Kosten der Eigentümer alleine praktiziert werden. Hierzu erwarte ich falls es zu einer Abtretung kommen wird zumindest den derzeit aktuellen qm-Preis für die Gemeinde zu berücksichtigen. Ferner erkenne ich an Neubaugebieten in Poing auch keine größeren Rangiermöglichkeiten.
Ferner erachte ich die von Ihnen bestimmte Neubebauungsverordnung als überdenkungswürdig. Hier wird meines Erachtens eine klare Entwertung der Grundstücke durchgeführt. Auch hier kann man in verschiedensten Teilen in Poing klare Unterschiede feststellen. Fehler welche in Vergangenheit gemacht wurden nun zu Lasten der Eigentümer umzulegen ist meines Erachtens falsch.
Gerne stehe ich zu einem konstruktiven Gespräch zur Verfügung.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Im Bebauungsplan sind die bestehenden Verkehrsflächen berücksichtigt und festgesetzt. Lediglich an den Stellen, an denen zwingend Bodenordnungsmaßnahmen erforderlich sind, um die Feuerwehrzufahrt gewährleisten können und damit letztendlich auch die Erschließung zu sichern, sind Aufweitungen der Einmündungsbereiche mit dem Mindestmaß an Platzbedarf vorgesehen. Im vorliegenden Fall wäre eine Abtretung von ca. 7,5 m² erforderlich. Da der Brandschutz gemäß Art. 1 Abs. 1 und 2 Bayer. Feuerwehrgesetz (BayFwG) eine Pflichtaufgabe der Gemeinde darstellt, ist es ihre Aufgabe, diese Konfliktsituation zu lösen. Ziel ist eine einvernehmliche Lösung. Eine Abtretung erfolgt nicht unentgeltlich, sondern wird zu festgelegten Kosten von der Gemeinde erworben. Alternativ stünde als Mittel letzter Wahl auch eine Enteignung im Raume.
Eine Konsequenz der fehlenden Zufahrtsmöglichkeit wäre, dass die Erschließung, zu der auch die Zufahrt durch Notdienste und Feuerwehr gehören, gesichert sein muss, um ein Grundstück Bebauung zu können. Insofern wäre bei fehlender Erschließung zu prüfen, inwieweit die Anliegergrundstücke weiter bebaubar wären bzw. durch einen Bebauungsplan überplant werden könne.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
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32. Schreiben Grundstückseigentümer FlNr. 362/5 vom 01.03.2015
Gegen den Bebauungsplan Nr. 58 legen wir Widerspruch ein und möchten unser Recht auf Bestandsschutz (auch genannt Bestandssicherung, Bestandsgarantie, Besitzstandswahrung) für uns und unsere Rechtsnachfolger wahren.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es wird nicht weiter erläutert, was der Verfasser der Stellungnahme unter Bestandsschutz versteht. Deshalb wird einerseits festgestellt, dass unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans die vorhandene bauliche Situation Bestandsschutz genießt. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bleibt durch den Bebauungsplan vollumfänglich erhalten. Andererseits ist darauf zu verweisen, dass durch die Planung kein Entzug von Baurechten erfolgt. Die Regelungen des Bebauungsplans erfolgten unter Berücksichtigung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB. Für das Grundstück Fl.Nr. 362/5 ergibt sich in der Folge nur eine geringfügige Erhöhung des Baurechts bzw. der Geschossfläche von 4,2 % gegenüber dem Bestand, da die Bebauung des Grundstücks bereits im oberen Bereich des Maßes der baulichen Nutzung im Bauquartier liegt.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass keine Einschränkung des Bestandsschutzes ersichtlich ist.
Beschluss:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
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33. Schreiben Grundstückseigentümers FlNr. 371/5 vom 27.02.2015
Antrag des Baumbestandes
Nach der jetzigen Baumschutzverordnung sind Nadelbäume nicht geschützt, in dem neuen Bebauungsplan sind diese Bäume schützenswerte Bäume, bitte entfernen Sie diese Bäume aus dem Bebauungsplan.
Zudem sind Baukörper im neuen Bebauungsplan angeordnet die für uns nicht in Ordnung sind, z.B. sind keine Garagen eingezeichnet.
Mein Nachbar mit der Grundstücks-Flur-Nr. 371 (kleinere Grundfläche) hat bei Einer GR-Fläche 300 eine GF von 700 erhalten. Mein Grundstück Fl.Nr. 371/5 hat eine GR-Fläche von 310 und ebenfalls eine GF von 700 dem widerspreche ich. Ich bitte um neue Festlegung des Bebauungsplanes und diesbezügliche Rücksprache.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 1.
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Grün sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Die Regelung sollte unverändert beibehalten werden.
zu 2.
Eine Eintragung von Garagen wurde nicht vorgenommen, da die durch Baugrenzen definierte überbaubare Grundstücksfläche ziemlich großzügig gestaltet wurde. Unter Hinweis auf die Abwägung zu 12) 1.5 werden die Anregungen insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
Zur Anordnung der Baukörper ist festzustellen, dass die Baufenster die bestehenden Gebäude sowie Erweiterungsflächen beinhalten.
Der Unterschied in der Grundfläche ergibt sich dadurch, dass im Bestand auf Fl.Nr. 371/5 bereits eine Grundfläche von 310 m² erreicht wird. Dieser Bestandswert wurde als Festsetzung übernommen. Ein Änderungsbedarf besteht nicht.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A) 7.3 mit 7.5 sowie C) 6.1 mit 6.3 und 6.5.
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34. Schreiben der Grundstückseigentümer der FlNr. 362/1 vom 01.03.2015
Als Eigentümer des Grundstücks (Ahornweg 4 / Fl.Nr.362/1) möchten wir Einwände gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf vorbringen.
1. unzumutbare Begrenzung der Wohnungszahl pro Grundstück
In unserem Gebäude sind bereits zwei Wohnungen vorhanden. Davon ist eine Wohnung großzügig als Maisonette durch Verbindung mit dem bereits ausgebauten Dachgeschoß gestaltet. Dies war für die Belange einer vierköpfigen Familie durchaus angemessen muss aber nicht immer so bleiben. Im Paragraph 1 des Baugesetzbuches wird bereits gefordert, dass die Bedürfnisse von Familien, jungen, alten und behinderten Menschen besonders zu berücksichtigen sind. Dazu ist aber eine Einschränkung einer flexiblen Gestaltung des Wohnraums, der Wohnungsgröße und Anzahl der Wohnungen eher hinderlich. Durch die Begrenzung auf maximal 2 Wohnungen kann einer zukünftigen Nutzung mehrere Generationen in einem Haus oder in einer Pflegesituation nicht entsprochen werden. Die ist eine Entwertung und Beschränkung des betroffenen Grundstücks. Gleichzeitig wurden jedoch für einzelne Gebäude ohne nachvollziehbaren Grund mehr Wohnungen als sonst zulässig festgesetzt. Diese Benachteiligung für unser Grundstück ist für uns nicht akzeptabel.
2. Allgemeine Baudichte
Die im Baugebiet festgesetzte durchschnittliche GFZ ist nicht zeitgemäß. Da abweichend von der seit 1990 gültigen BauNVO auch Aufenthaltsräume in anderen Geschossen hinzugerechnet werden, ergibt sich eine deutlich reduzierte Geschossfläche gegenüber anderen aktuellen Bebauungsplänen. Hier von einer Nachverdichtung zu reden (Zitat in der Begründung) ist für viele Grundstücke nicht nachzuvollziehen, da im Bestand bereits in vielen Fällen größere Geschossflächen vorhanden sind oder in früheren Jahren durch genehmigungsfreie Maßnahmen hätten geschaffen werden können. Unter diesen Voraussetzungen besteht keinerlei Anreiz alte Gebäude durch Neubauten zu ersetzen, wenn der Neubau dann kleiner werden muss als der vorhandene Bestand. In meinem Fall würde die vorgeschlagene Festlegung mit einer Grundflächenzahl von 175 m2 und einer Geschoßflächenzahl von 400 m2 nur zwei sehr große Wohnungen zwischen 175 m2 und 225 m2 realisieren. Das ist definitiv praxisfern und nicht akzeptabel. Wenn man andererseits die eingezeichnete, mögliche Grundfläche des Gebäudekörpers und die daraus resultierende Geschoßfläche der angegebenen Grundflächenzahl gegenüber stellt, entsteht auch eine erhebliche Diskrepanz. Aus den Abmessungen des möglichen Baukörpers ergibt sich eine Grundfläche von 219 m2 welcher eine eingetragene GRZ von 175 m2 gegenüber steht. Das stellt eine erhebliche Nutzungseinschränkung und damit Wertminderung unseres Grundstückes dar, die wir nicht bereit sind zu akzeptieren.
3. Platz für Gartenhaus oder Unterstand für Fahrräder und anderes
Heute befindet sich auf dem Grundstück neben der Garage ein weiteres Gebäude, welches für Gartengeräte, Fahrräder und sonstiges zu lagerndes Gut verwendet wird. Es handelt sich aktuell um die alte Garage aber es ist dringend nötig auch zukünftig einen Unterstand dieser oder ähnlicher Art zu haben. Der Entwurf des Bebauungsplans lässt eine solche Nutzung nicht erkennen was nicht akzeptabel ist.
4. Stellplätze
Eine Festlegung der Anzahl der Stellplätze pro Wohnung ist nachvollziehbar. Weniger praktikabel wird dagegen gesehen, schon heute die Lage von Garage und Stellflächen festzulegen. Die Festlegung im Bebauungsplan entspricht der heute vorliegenden Situation, die sich aber bei einer Neubebauung durchaus anders als sinnvoll ergeben. Die Festlegung von Garage und Stellflächen ist in dem Bebauungsplan ist nicht verbindlich zu definieren sondern nur als Vorschlag im Rahmen der heute vorliegenden Situation zu sehen. Das ist im Bebauungsplan auch so darzustellen.
5. Gestaltung der Außenanlagen
Im Bebauungsplan soll die Art der Bepflanzung bis in die einzelnen Grundstücke, geregelt werden. Wie in dem Entwurf des Bebauungsplans schon erwähnt besteht bereits eine attraktive und regionskonforme Bepflanzung. Es ist nicht nachvollziehbar, dass eine tiefgreifende Reglementierung nötig ist. Dadurch würde nur die Gestaltung der Außenanlagen unnötig eingeschränkt. Es entsteht eher die Befürchtung, dass sich dadurch die Artenvielfalt der Anpflanzung verringert. Die Grundstücke sind, anders als bei normalen Neubaugebieten meist seit vielen Jahren gut eingewachsen. gleichzeitig handelt es sich meist um relativ große Grundstücke für die nur eine sehr maßvolle Bebauungsdichte zugelassen werden soll. im Vergleich zu den winzigen Privatgrundstücken in den Neubaugebieten (insbes. WS / W6) eignen sich diese Gärten noch gut, um private Naherholungsräume zu schaffen. Dabei sollten zu restriktive Regelungen unterbleiben, da sonst jeder Eigentümer befürchten muss, die mal gepflanzten Bäume nie wieder ersetzen zu dürfen und der so ggf. weniger pflanzt als er von sich aus sonst würde.
6. Einschränkung bei der Einfriedung
Durch die Gemeinde wurde erst vor kurzem eine neue Einfriedungssatzung beschlossen. In diesem Bebauungsplan ist vorgesehen, abweichende z. T. strengere Kriterien anzusetzen. Dadurch entsteht eine Ungleichbehandlung, ohne das z. B. durch eine besondere Einfriedungssituation im Plangebiet, eine Erfordernis hierfür gesehen wird. Es sollte auf die aktuelle Einfriedungssatzung verwiesen werden.
7. Versiegelung von Oberflächen
Es ist durchaus nachvollziehbar, dass man für den Erhalt des Grundwasserpegels sicherstellen will, dass das Regenwasser wieder versickert. Die Begrenzung der versiegelten Flächen macht hier aber nur bedingt Sinn. Im Bereich des Bebauungsplans ist es heute schon festgelegt, dass das Oberfachenwasser versickern muss. Ein Anschluss an die Kanalisation ist weder vorgesehen noch geplant weshalb die bisherige Regelung als ausreichend angesehen wird.
8. Allgemeine Anmerkungen
Da ich kein Fachmann in Baufragen bin, kann die Auswirkungen aller Ausführungen auf meine Situation nicht vollständig beurteilen. Aus Gesprächen mit anderen, fachlich versierteren Besitzern im betroffenen Gebiet, habe ich aber den Eindruck erhalten, dass die Festlegungen im Bebauungsplan widersprüchlich sind und den Gegebenheiten des betroffenen Gebietes nicht angemessen Rechnung tragen. Besonders die Informationen zur Festlegung der Geschoßflächenzahl, Grundflächenzahl und Oberkante Fußboden lassen mich eine deutliche Einschränkung bei der Nutzung meines Eigentums befürchten die ich nicht akzeptieren kann. Für Rückfragen und klärende Gespräche stehen wir gerne zur Verfügung. Auch sollte bei der Gestaltung des Bebauungsplans besser mit den Betroffenen zusammengearbeitet werden, um eine praktikable Lösung zu finden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 1.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – spricht sich der Gemeinderat dafür aus, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche im Grundsatz für das gesamte WA (mit Ausnahme des Grundstücks Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen.
Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist.
In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß den Stellungnahmen des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, der Freiwilligen Feuerwehr Poing sowie der Abfallentsorger problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen mit einem Schlüssel von 1 Wohneinheit je 630 qm Grundstücksfläche so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
Das Grundstück des Verfassers der Stellungnahme liegt in dem Bereich, der erschließungstechnisch problematisch bewertet wird. Nach den Regelungen des Bebauungsplans sind hier nur 2 Wohnungen zulässig. Eine Neubewertung der verkehrlichen Situation und in der Folge die Zulässigkeit eine höheren Anzahl an Wohnungen kann nur erfolgen, wenn aufgrund von Grundstücksabtretungen eine Umgestaltung des Ahornwegs erfolgt. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
zu 2.
Es ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt und niemand verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen durchzuführen. Zudem stellt das Baufenster die überbaubare Fläche dar. Innerhalb dieser Fläche ist der Spielraum gegeben, ein Gebäude mit der zulässigen Grundfläche zu errichten.
Die Geschossfläche ergibt sich aus der Berücksichtigung des Baurechts nach § 34 BauGB.
Gegenüber dem Bestand ergibt sich eine Erhöhung der Geschossfläche um ca. 80%.Eine Wertminderung oder eine Nutzungseinschränkung kann daraus nicht abgeleitet werden.
zu 3.
Im Bebauungsplan ist das Gebäude als Bestandsgebäude dargestellt. Insofern genießt es natürlich Bestandsschutz. Zur Klarstellung wird das Gebäude im Bebauungsplan als Nebengebäude festgesetzt.
zu 4.
Die Anregungen hinsichtlich der Garagen und Stellplätze werden insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
zu 5.
Die Regelungen zur Eingrünung legen lediglich einen aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandard fest und enthalten keinerlei tiefgreifende Reglementierungen. Sie sollten im Grundsatz so beibehalten werden.
zu 6.
zu Einfriedungen:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
zu 7.
Wenn im Bebauungsplan keine Regelung bezüglich § 19 Abs. 4 BauNVO vorgesehen wird, gilt gemäß BauNVO die Grundfläche einschließlich eines 50%-Zuschlags als maximal zu versiegelnde Fläche. Da diese Flächenvorgabe im Bestand häufig schon überschritten ist und oft auch durch die geplante Nutzung nicht eingehalten werden kann, werden im Bebauungsplan gemäß Festsetzung C) 2.1.4 Regelungen getroffen, die einen höheren Versiegelungsrad zulassen. Insofern ist ein Verzicht auf diese Regelung nicht sinnvoll.
zu 8.
Wie bereits unter Pkt. 2 dieser Stellungnahme aufgeführt, ist der Bebauungsplan eine Angebotsplanung. Zudem ist der Bebauungsplan eine Planung, die Obergrenzen für das Maß der Nutzung etc. vorsieht. Inwieweit diese Maximalwerte ausgeschöpft werden, bleibt dem einzelnen Eigentümer / Bauherrn jeweils überlassen. Bezüglich der GR-und GF-Werte wird auf die Stellungnahme der Verwaltung z.B. zu Pkt. 12) 1.4 verwiesen.
Stellungnahme zu 12)1.4
Stellungnahme der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist, da in den überwiegenden Bereichen das Instrumentarium des § 34 BauGB nicht ausreichend ist, um weitere städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden und um eine Gebietsentwicklung im Sinne eine verträglichen Nachverdichtung zu steuern. In diesem Sinne ist es auch aus städtebaulicher Sicht nicht zielführend, die eine möglichst hohe GRZ eines vorhandenen Bauvorhabens, das als städtebauliche Fehlentwicklung erkannt worden ist, in der Umgebung als Grundlage für die weitere Planung heranzuziehen. Zur Berechnung der Geschossfläche ist festzustellen, dass § 20 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich der Gemeinde ermöglicht, in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche mitzurechnen. Nach Fickert/Fieseler (BauNVO, Rd.Nr. 21, S. 1164) wird empfohlen, die Geschossflächen in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen, da dies z.B. auch Auswirkungen auf die Bemessung der gemeindlichen Infrastruktureinrichtungen hat. Zudem wird, wie in der Begründung in Pkt. 4.5 erläutert, eine einheitliche und tatsächlich vergleichbare Geschossflächenberechnung gewährleistet.
Die Festsetzungen zur Grund- und Geschossfläche werden beibehalten. Eine Änderung des Bebauungsplans erfolgt nicht.
Bezüglich der Fußbodenhöhen in der Ahornweg ist festzustellen, dass die Fußbodenhöhen aufgrund der Angaben in den genehmigten Bauantragsunterlagen (lt. Schnitte OK FFB EG z.T. ca. 0,9 bis 1,0 m über Gelände gezeichnet) und einem Sicherheitszuschlag festgesetzt wurden. Die Angaben werden nochmals überprüft und ggf. der Sicherheitszuschlag reduziert.
Beschluss:
Der bestehende Geräteschuppen wird als Fläche für Nebenanlagen festgesetzt.
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Die Begründung wird in Kapitel 4.4 dahingehend ergänzt, dass der Bestandsschutz hinsichtlich der Wohngebäude mit einer höheren Anzahl an Wohnungen erläutert wird.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
Die Begründung wird in Kapitel 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst und geändert.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
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35. Schreiben Grundstückseigentümer FlNr. 359/5 und 359/4 vom 28.02.2015
Das Grundstück Eichenweg 3, ist geteilt worden, da der Vorbesitzer ursprünglich dieses Grundstück an "seinen" Mieter verkaufen wollte. Dies kam aber wegen Finanzierungsproblemen nicht zustande. Das Grundstück wurde getrennt und wir bekamen den Zuschlag. Nach der Verbriefung, als feststand, dass auch die zweite Hälfte mit dem darauf stehenden Haus nicht von der darin wohnenden Familie gekauft werden kann, bekamen wir auch diese Hälfte. So entstand die Teilung.
Die im BP Nr. 58 bestimmte Einzelhausbebauung (Fl.Nr.359/4 und 359/11) ist eine durchaus akzeptable Möglichkeit. Anbetracht dessen, dass es sich um einen "Gesamtbesitz" handelt, bitten wir um die Option, dass auf beiden Grundstücken Fl.Nr.359/4 und 359/11 ein zusammengehörendes Einzelgebäude errichtet werden kann. Wir bitten die vorgegebenen Baulinien zu verbinden um mehrere Möglichkeiten zu haben.
Dass für ein unbebautes Gebiet ein Bebauungsplan zwingend ist, weiß man. Die Erstellung eher einfach. Ein nachgearbeiteter Bebauungsplan für eine bereits bestehende Siedlung, wie der BP Nr.58, ist zugegebenermaßen keine leichte Aufgabe. Jedoch wir können diesen Plan nicht kritiklos betrachten, weil dieser in einigen Punkten nicht verständlich und auch fehlerhaft ist. Was nicht hinnehmbar ist, ist die starre und nicht zeitgemäße Reglementierung in Bezug auf Baukörper, Wohnfläche, Grünplan und Einfriedung.
Abgesehen von der Poststraße, ist dieses Viertel ab 1950 bebaut worden, besser gesagt es ist über Jahrzehnte gewachsen, und - es ist nicht alles schön und Fehlerfrei geworden - wie auch Anderorts in der Neuzeit.....
Dieses Geviert ist, nach der "Gerstnersiedlung"(Ringstraße) die erste und älteste Siedlung in Poing, welche nach dem Krieg gebaut wurde. Es sind durchwegs große Grundstücke. Verglichen mit" Poing-Nord Grundstücksgrößen "sogar Riesengrundstücke. Es wäre Platz für individuellere und zeitgemäße Lösungen in einigen Grundstücken. Die Frage ist, wie soll bei diesen Vorgaben günstiger Wohnraum entstehen? Wo bleibt die familienfreundliche Lösung, also das sogenannte Mehrgenerationenhaus? Warum ausgerechnet im WA5 keine Doppelhäuser vorgesehen sind, obwohl schon vorhanden erscheint ebenfalls sonderbar.
Niemand aus unsrer Siedlung will hier einen zweiten "Zauberwinkel" und schon gar nicht noch eine Hauptstraße, was gewünscht wird, ist eine individuellere Vorgehensweise.
Wenngleich in Poing-Süd versucht wird zu retten was zu retten ist, dann sollte man das aber nicht auf Kosten einiger wenigen Familien machen.
Wir bitten sie um entsprechende Überarbeitung des Bebauungsplanes.
Zum Grünplan. (Baumschutzverordnung)
Meiner Überzeugung nach - und da bin ich nicht allein - ist, neben dem asiatischen Laubholzbockkäfer - die Baumschutzverordnung der größte Feind des Baumes. Wer so alt ist, und den Eichenweg 1 der sechziger Jahre noch im Gedächtnis hat, müsste sich erinnern wie viele Bäume mal - zum Schrecken meines Vaters - von mir darauf gepflanzt waren. Zwei Bäume fielen dem damals zu bauenden Gehsteig zum Opfer. Zwei Bäume mussten weichen, weil über unserem Haus drei Stromleitungen führten - am dritten Baum wird bereits gesägt- von den Amperwerken. Eine Doppelbirke machte sich bereits an der Garage zu schaffen und musste, genehmigt! bezahlt, weichen. Derzeit stehen im Eichenweg 1, noch 8 Bäume - und ich freue mich. Ein Baum ist nicht nur schön, er blüht, gibt so vieles, man muss es nicht näher erläutern. Aber alles Ding hat seine Zeit, und wenn ein Baum so groß ist, dass er zum Ärgernis oder Gefahr wird oder einfach im Weg steht, dann sollte er auch entfernt werden dürfen, zumal man als Grundstückseigner noch dazu haftbar ist. Ich selbst bin Waldbesitzer, habe tausende von Bäumen und Sträucher gepflanzt und weiß wovon ich spreche. Es gibt Familien in Poing welche in die Jahre gekommen sind und von ihren Bäumen regelrecht beschattet und tyrannisiert werden und dürfen diese Monster nicht entfernen. Allein durch dieses Reglementieren pflanzt nur noch der, der muss. Die Tatsache, dass das Erscheinen des Laubholzbockholzkäfers nicht ausgeschlossen werden kann, zeigt wie kurzsichtig diese Regelung werden könnte. Wir beantragen deshalb, im Bebauungsplan nur Baumpflanzungen festzusetzen, die die bauliche Entwicklung auf dem jeweiligen Grundstück nicht einschränken.
Einer Grundabtretung, wie sie im Plan eingezeichnet ist, kann ich nur unter der Voraussetzung zustimmen, dass die Abgeltung zum ortsüblichen Quadratmeterpreis erfolgt. Wenn ich alles zusammenrechne ist der Eichenweg 1, zum 4. Mal dabei "abgetreten" zu werden. Unser Grundstück hatte beim Kauf 1955 knapp über 1000 Quadratmeter. Aufgrund der angeordneten Abtretungen sind es derzeit noch 919 Quadratmeter. Ich gebe zu bedenken, dass unser Grund bis Straßenmitte Eichenweg und Straßenmitte Buchenweg gekauft wurde, bzw. abgetreten werden musste. Später kam der Gehweg an der Neufarnerstraße hinzu, welcher im Zuge der Abrundung der Grundstücksecken ein weiteres Mal nach "innen" verschoben wurde. Wenn man das Grundstück Eichenweg 1, auf dem Lageplan betrachtet und mit den nördlich dahinterliegenden Grundstücken vergleicht, ist deutlich zu erkennen, dass die Straßen erst nach der Aufteilung, später heraus gemessen und eingerichtet wurden. Was zur Folge hatte, dass auf Eichenweg eine geringere GR und GF besteht, was ohnehin eine Wertminderung darstellt. Gut, wenn man von 3 Straßen umgeben ist, ergeben sich immer Vor-und Nachteile, bin aber der Meinung, dass jegliche Abtretung der Allgemeinheit dient und auch von dieser bezahlt werden sollte. Ganz abgesehen davon, dass auch dieses kleine Stück- der Erhalt - vom Grundstückseigentümer immer wieder bezahlt werden muss.
Einfriedung
Der im BP 58 vorgeschriebene Lattenzaun ist mit Sicherheit eine gefällige Vorgabe. Allerdings wenn das auf alle Grundstücke übertragen wird, kann ich nur Fragen: Wo bleibt die Individualität, wo bleibt der Charakter dieser gewachsenen Siedlung. Auch hier sind wir der Meinung, dass wenn ein Zaun baufällig wird oder wegen einer Einfahrt geändert werden muss, dann muss er weichen - aber nur dann. Allein der Abriss dieses Zaunes wäre teurer als der Neue. Da können wir nur widersprechen. Die Wohngebäude auf Eichenweg 1 und Eichenweg 3 sind ausschließlich auf Süden ausgerichtete Grundstücke. Beide Grundstücke sind von 2 Straßen umgeben (Eichenweg/Buchenweg) und liegen am Ende der Siedlung -also von jedem (!) aus- und einfahrendem Verkehr betroffen. Was nicht beachtet ist, ist eine Vorgabe an einem praktikablen Sicht und Schallschutz. (wäre zu sehen auf Eichenweg 1) Um das Wohnen von mehreren Generationen unter einem Dach nicht zu verhindern, beantragen wir, die generelle Festlegung, wonach in einem Wohngebäude nur eine Wohneinheit bestehen darf, aufzuheben. Es muss möglich sein, in einem Baukörper neben der zulässigen Hauptwohnung auch für Kinder oder Eltern eine Einliegerwohnung zu schaffen. Alles andere wäre mit dem heutigen Verständnis eines ,,Mehrgenerationenhauses" wie auch mit dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Wohnbauflächen nicht vereinbar.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu „Baulinien / Baufenster“:
Aus städtebaulicher Sicht erscheint es vertretbar, die beiden Baufernster auf Fl.Nr. 359/4 und 359/11 so miteinander zu verbinden, dass ein nach Süden offenes U entsteht. ,
Die textliche Festsetzung wird dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Zu „Grünplan:
Die Regelungen zur Eingrünung legen lediglich einen aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandard fest und enthalten keinerlei tiefgreifende Reglementierungen. Die Regelungen der Ziffer C 4. sollen im Grundsatz so beibehalten werden, da hierdurch für die Grundstückseigentümer keine unverhältnismäßigen Nachteile oder Einschränkungen bei der baulichen Nutzung ihres Grundstückes bewirkt werden.
zu „Grundabtretung“.
Die Bedenken hinsichtlich einer erneuten Grundabtretung sind verständlich. Aber leider ist die verkehrliche Situation so, dass eine Feuerwehrzufahrt in den Buchenweg derzeit nicht gewährleistet werden kann und somit auch die Erschließung der Anlieger des Buchenwegs nicht gesichert wäre, wenn im Bebauungsplan keine entsprechende Maßnahmen vorgesehen würden.
Da der Brandschutz gemäß Art. 1 Abs. 1 und 2 Bayer. Feuerwehrgesetz (BayFwG) eine Pflichtaufgabe der Gemeinde darstellt, ist es ihre Aufgabe, diese Konfliktsituation zu lösen. Ziel ist eine einvernehmliche Lösung. Eine Abtretung erfolgt nicht unentgeltlich, sondern wird zu festgelegten Kosten von der Gemeinde erworben. Alternativ stünde als Mittel letzter Wahl auch eine Enteignung im Raume.
Zu “Einfriedung“:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist.
zu „Schallschutz“:
Inzwischen liegt das schalltechnische Gutachten vor. Die Ergebnisse des Gutachtens werden im Bebauungsplan berücksichtigt.
zu „Anzahl der Wohnungen“:
Bezüglich der Anzahl der Wohnungen ist klarzustellen, dass im Bebauungsplan für das Mischgebiet, hier betreffend das Grundstück Fl.Nr. 359/5, keine Regelung für die höchstzulässige Anzahl an Wohnungen vorgesehen ist.
Ansonsten wird mit Ausnahme der Bereiche, die hinsichtlich der Erschließung als problematisch zu bewerten sind, festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist. Diese Regelung gilt auch für die erwähnten Grundstücke Fl.Nr. 3594 und 359/11.
Beschluss:
Die beiden Baufernster auf Fl.Nr. 359/4 und 359/11 werden so miteinander verbunden, dass ein nach Süden offenes U entsteht.
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die textlichen Festsetzungen C) 3.2 hinsichtlich der Zulässigkeit von Doppelhäusern im WA 5 werden entsprechend angepasst.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
36. Schreiben beider Grundstückseigentümer FlNr. 371/2 vom 02.03.2015
Als Ergänzung zum formlosen Schreiben vom 28.2.2015 "Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auslegung" stellen wir nachfolgenden Antrag unser Grundstück Flur Nr. 371/2 Gemarkung Poing betreffend:
Für das Grundstück legen Sie eine GR von 200 und eine GF von 475 zu Grunde. Für die benachbarten Grundstücke entlang der Neufarner Straße ist eine GF von 825 und 1075 entlang der Poststraße eine GF von 700 zugrunde gelegt. Die GF von 475 auf unserem Grundstück ist eine erhebliche Unterbewertung gegenüber den benachbarten Grundstücken im Bebauungsplanentwurf.
Eine weitere Benachteiligung liegt darin, dass im jetzigen Zeitpunkt das Gebiet ohne Bebauungsplan nach § 34 BauGB bewertet würde und dadurch auch eine Möglichkeit der Bebauung wie in der Nachbarschaft nördlich der Poststraße bzw. westlich der Neufarner Straße möglich ist. Da wir durch diese niedrige GF von 475 bei einer zukünftigen Nutzung eine erhebliche Beeinträchtigung erfahren würden, bitten wir um Angleichung der GF (Geschoßfläche) wie in den Nachbargrundstücken entlang der Poststraße und Neufarner Straße. Im neuen Bebauungsplan tritt für das O.g. Grundstück eine erhebliche Wertminderung ein. Wir bitten um entsprechende Berücksichtigung bei Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes und hiermit „Einspruch" zum jetzigen Bebauungsplanentwurf ein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Grundstück Fl.Nr. 371/2 erheblich kleiner ( (649 m²) als die beiden zum Vergleich herangezogenen Grundstücke (979 m² und 1172 m²) ist. Tatsächlich ist es so, dass unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Abstandsflächen, der nachzuweisenden Stellplätze und tatsächlich vorhandenen Umgebungsbebauung gemäß der Bewertung nach § 34 BauGB die festgesetzten Werte angemessen und sachgerecht sind. Zieht man zum Vergleich die GFZ heran, so liegt das Grundstück mit einer GFZ von 0,73 sogar geringfügig über den Nachbargrundstücken, die eine GFZ von 0,70 und 0,72 aufweisen. Eine Beeinträchtigung oder gar Wertminderung ist nicht demnach zu konstatieren.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
37. Schreiben Grundstückseigentümerin Fl.Nrn. 371/3 und 372/3 vom 01.03.2015
Als Eigentümerin der Grundstücke Poststraße 10, FI.Nr.371/3, Poststraße 14, Ecke Birkenallee, FI.Nr.372/3 möchte ich meine Einwände und Einrede gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf vorbringen:
Hier sehen wir unseren persönlichen Zuschnitt, bzw. die Bedürfnisse unbeachtet. Eine generelle
Überlagerung und ein genereller Substanzeingriff mit grundsätzlichen städtebaulichen Vorgaben, stellt eine Einschränkung der Nutzung meines Eigentums dar, die ich so nicht akzeptiere.
Dem Grundstück Poststraße 10, FI.Nr.371/3 ist zwangsweise eine Gewerbeeinheit auferlegt. Ob und inwieweit dieses zukünftig weiter ausgeübt wird, ist heute noch nicht geregelt.
In meinem Gebäude sind derzeit 2 Wohnungen vorhanden. Durch die Begrenzung auf maximal 2 Wohnungen ist die Schaffung von weiterem geplantem Wohnraum (Ausbau des Dachgeschosses) nicht möglich. Bei einem Abriss und Neubau dürfte der vorhandene Bestand nicht wieder errichtet werden. Dies stellt keine maßvolle Nachverdichtung dar, sondern ist eine Entwertung und Beschränkung.
Die festgesetzte GFZ für das Grundstück 372/3 ist nicht zeitgemäß. Unter diesen Voraussetzungen kann das alte Gebäude nicht durch einen Neubau ersetzt werden, da die Wohneinheiten nicht auf meine 3 Kinder aufgeteilt werden können.
Ferner ist eine maximale Zahl an 2 Wohnungen je Gebäude festgesetzt.
Aufgrund der Grundstücksgröße ist die Schaffung der notwendigen Stellplätze meiner Ansicht nicht zwangsweise auf die Nordseite zu legen, sondern individuell zu gestalten. Dto. für die festgesetzten Garagenflächen die auf der, der Abendsonne zugewandten Westseite eingetragen wurden.
Ich plädiere deshalb dafür, den Bebauungsplan fallen zu lassen, bzw. die Grundlagen nach Rücksprache mit den Besitzern abzustimmen und festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Beide Grundstücke, Fl.Nr. 371/3 und 372/3, liegen im Mischgebiet. Im Mischgebiet ist keine Beschränkung der Zahl der Wohnungen im Bebauungsplan enthalten. Insofern sind diesbezüglichen Einwendungen gegenstandslos.
Derzeit besteht eine typische Mischgebietsnutzung. Ziel des Bebauungsplans ist es, weiterhin in diesem Bereich eine Mischgebietsnutzung vorzusehen und planungsrechtlich zu sichern. Ebenso wenig kann den Bedenken gefolgt werden, dass bei einem Abriss der vorhandene Bestand nicht mehr errichtet werden könnte, da der gesamte bauliche Bestand innerhalb der überbaubaren Flächen des Grundstücks liegt und in der Grund- und Geschossflächenberechnung berücksichtigt ist.
Hinsichtlich der Aussage, dass die Planung keine maßvolle Nachverdichtung, sondern eine Entwertung darstelle, ist festzustellen, dass die festgesetzten zulässigen Geschossflächen für das Grundstück Fl.Nr. 371/3 etwa eine Verdopplung und für das Grundstück Fl.Nr. 372/3 eine Verdreifachung gegenüber der Geschossfläche im derzeitigen Bestand darstellt.
Insofern ist festzustellen, dass die Einwände nicht substanziiert sind und eine Änderung des Bebauungsplans nicht erforderlich ist.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
38. Schreiben des Grundstückseigentümers der FlNr. 371/6 vom 02.03.2015
Anlass des Bebauungsplanverfahrens sind gem. der Informationsveranstaltung der Gemeinde vom 29.01.2013 sowie der schriftlichen Begründung des B-Planes v.a. die Vermeidung von unmaßstäblichen Bauprojekten innerhalb der rückwärtigen Bereichen mit Wohnbebauung und der damit verbundenen Verschärfung der bereits bestehenden Verkehrsproblematik, einschl. der ordnungsgemäßen Zuwegung und Bewegungsfläche für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge aufgrund der innerhalb des geplanten Geltungsbereichs vorhandenen defizitären Infrastruktur. Nicht im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen die bestehenden Verkehrsflächen Neufarner Straße (Kr EBE 2) sowie Poststraße. Entsprechend den Angaben des Bebauungsplanentwurfs soll im räumlichen Geltungsbereich eine maßvolle städtebauliche Nachverdichtung als Planungsziel ermöglicht werden.
Resultierend aus den - im Sinne der Ortsentwicklung durchaus nachvollziehbaren - Ansätzen der Gemeinde wurde mit der Auslegung des Bebauungsplanes jedoch eine kleinteilige, nach meiner Auffassung nicht zeitgemäße, Überplanung der einzelnen Grundstücke sowohl für die WA als auch die MI Gebiete vorgelegt die hauptsächlich auf die Fixierung der bereits vorhandenen Kennzahlen abzielt. Als Eigentümer des Grundstücks Neufarner Straße 11, Flur Nr. 371/6 (gem. B-Plan innerhalb MI5) möchte ich nach erster Einschätzung folgende Einwendungen vorbringen:
1) Stellplätze
Für eine zukunftsorientierte, teilgewerbliche Nutzung meines Grundstücks (v.A. vor dem Hintergrund der ohnehin schwierigen Situation einer wirtschaftlichen, gewerblichen Nutzung in Poing Süd) sind die im Bebauungsplanentwurf auf meinem Grundstück vorgesehenen Stellplatzflächen nicht praktikabel.
Beidseitig der Neufarner Straße sowie in der Poststraße sind für die von der Gemeinde angestrebte Mischnutzung Gewerbe/Wohnen, sowohl im Bestand, als auch bei neu ausgewiesenen Stellplatzflächen, durchgängig straßenbegleitende Längsparker vorhanden, respektive vorgesehen. Im Bereich der Nachbargrundstücke Neufarner Straße 13 sowie Poststraße 2 sogar mit zurückgesetztem Gehweg (lt. Nachbarn war dies eine Auflage der Genehmigung) um Fußgänger- und Autoverkehr sicher zu trennen. Meines Erachtens nach lässt sich aus den bisherigen Vorgaben der Gemeinde bezüglich gewerblicher Stellplatzflächen ein eindeutiger und nachvollziehbarer Planungswille erkennen. Im Sinne der von der Gemeinde weiterhin gewünschten teilgewerblichen Nutzung des Grundstücks Neufarner Straße 11 ist eine der Nachbarbebauung entsprechende, straßenbegleitende Stellplatznutzung als Längsparker vorzusehen. Ein durchgängig zurückgesetzter Gehweg zwischen den Grundstücken Neufarner Straße 13 und Poststraße 2 ist aus meiner Sicht im Sinne der Verkehrssicherheit für Fußgänger sinnvoll.
2) Tiefgarage
Gem. Bebauungsplanentwurf sind Tiefgaragen innerhalb der Bauräume sowie in gesondert ausgewiesenen Flächen zulässig. Im Sinne einer Reduzierung der Flächenversiegelung und vor dem Hintergrund der entsprechend vorhandenen Grundstücksgröße sollte meines Erachtens ergänzend zu Punkt 1 das Ausweisen einer möglichen Tiefgaragenbebauung nicht ausgeschlossen werden. Der Grundstückszuschnitt würde eine durchaus sinnvolle Tiefgaragengröße zwischen bestehender Bebauung des rückwärtig liegenden Hauptgebäudes sowie der Grundstücksgrenze zur Neufarner Straße 13 erlauben, zumal aufgrund der bestehenden internen Erschließungsflächen keine größeren Flächen zusätzlich versiegelt würden. Die entsprechenden Flächen sollten im Bebauungsplan daher vorgesehen werden.
3) Bauraum
a) Entwicklungsmöglichkeiten:
Der im Bebauungsplanentwurf ausgewiesene Bauraum ist m.E. für die Größe des Grundstücks zu eng gesetzt und bietet kaum Spielraum für z.B. einer schrittweisen Neugestaltung durch Teilbaumaßnahmen im straßenzugewandten Bereich. Im Sinne einer zukünftsfähigen, wirtschaftlichen Nutzung mit gewerblichem Anteil sollte eine Fortführung der straßenseitigen Baulinie der Nachbarbebauung südlich des Grundstücks nicht ausgeschlossen werden. Darüber hinaus können städtebauliche Qualitäten durch eine Art Hofsituation in Verbindung mit der freigestellten Straßenecke bei der Poststraße 2 entstehen, die als private Grünfläche genutzt werden kann und zugleich aber auch der Auflockerung des öffentlichen Raumes dient. Es sollte ein angemessener Spielraum zur Gestaltung auch bei meinem Grundstück berücksichtigt werden. Eine Beschränkung der bebaubaren Grundfläche erfolgt ohnehin über die Vorgaben der Grundflächenzahl sowie den Abstandflächenregelungen der BayBO. Eine Notwendigkeit der vorgesehenen engen und restriktiven Setzung des Bauraumes (sogar mit tw. Beschneidung der Bestandsbebauung) kann vor diesem Hintergrund nicht hingenommen werden.
b) Bauraum Bestandsgebäude:
Die vom 02. Aug. 1962 genehmigten Gebäude (d.h. das Hauptgebäude steht in dieser Form seit mehr als 50 Jahre) als werden durch die im Bebauungsplan angegebenen Baugrenzen tw. beschnitten. Dies stellt nach meiner Auffassung einen Eingriff in meine bestehenden Eigentumsrechte dar. Meine selbstgenutzte Wohnung (auf die ich auch angewiesen bin) befindet sich im rückwärtigen Hauptgebäude. Eine mögliche Neugestaltung auf dem Grundstück z.B. durch Teilabriss und Neubau für z.B. meine Kinder kann daher wenn überhaupt nur in einzelnen Bauabschnitten ausgeführt werden. Nur wie soll eine Genehmigung für ein Teilbauvorhaben erfolgen, wenn das noch zwingend benötigte Hauptgebäude nicht formal innerhalb der Baugrenzen liegt und daher eigentlich zuerst zu beseitigen (und somit nebenbei auch noch wertlos) wäre? Kann für diesen Fall seitens der Gemeinde verbindlich eine Befreiung vom Bebauungsplan zugesagt werden? Einfacher wäre sicherlich die Baugrenzen auf meinem Grundstück im Bebauungsplan an den entsprechenden Stellen dem Bestandsgebäude anzupassen, zumal die überbaubaren Flächen durch die GR geregelt werden sollen.
4) Geschoßflächenzahl
Im Bebauungsplanentwurf wurden keine einheitlichen Vorgaben zur GFZ festgesetzt. Vielmehr wurde für jedes Grundstück eine konkrete Vorgabe der GF gemacht, welche nicht schlüssig nachvollziehbar ist. Hier besteht m.E. eine starke Ungleichbehandlung der einzelnen Grundstücke und deren Eigentümern. Auf mein Grundstück bezogen soll eine -für mich nicht nachvollziehbare und somit willkürliche- GF von 825 festgesetzt werden. Aufgrund der Grundstücksgröße ergäbe sich somit eine GFZ von ca. 0,70. Diese läge damit sogar noch unterhalb des im Bebauungsplan angegebenen Durchschnitts von 0,74. Noch deutlicher wird die Ungleichbehandlung meines Grundstücks bei der Betrachtung der unmittelbaren Nachbargrundstücke, welchen jeweils eine GRZ von ca. 0,82 zuerkannt wird. Gem. §34 BauBG, als bisher geltende Grundlage für eine genehmigungsfähige Planung, besteht für Flur Nr. 371/6 nach meiner Auffassung ein Baurecht, dass dem Maß der baulichen Nutzung der Nachbargrundstücke Neufarner Straße 13 und Poststraße 2 entspricht. Die GFZ ist daher mindestens entsprechend den Nachbargrundstücken mit 0,82 bzw. GF 960m² festzusetzen. Auch Aufgrund der gem. §20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO im Bebauungsplanentwurf gewählten Festsetzung der Regelung zur Berechnung der Geschoßfläche unter der auch Flächen von Aufenthaltsräumen in nicht Vollgeschossen einschl. der Erschließung und Umfassungswände sollte im Sinne einer sinnvollen Nachverdichtung die GF generell höher angesetzt werden. Am Beispiel meines Grundstücks ergäbe sich bei einer gem. Bebauungsplanentwurf zulässigen Geschoßigkeit von E+1+D (d.h. bei sinnvoller Nutzung drei anzurechnende Geschoße) bei der aktuell geplanten GF von 825 eine GR von nurmehr ca. 275 was einer GFZ von ca. 0,23 entspräche. Dieser Wert läge sogar unterhalb der im WA-Gebiet angegebenen durchschnittlichen GRZ (0,24). Eine Begrenzung der planungsrechtlich realisierbaren Gebäudehöhen ist zum einen durch die im Bebauungsplanentwurf durchaus sinnvoll festgesetzten Wandhöhen als auch durch die Abstandsflächenregelungen der BayBO ohnehin gegeben.
5) Festsetzungen der Grünordnung
Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs zur Grünordnung widersprechen der gültigen Baumschutzverordnung der Gemeinde Poing vom 22.11.2005. Die in §4 von der Genehmigungspflicht nach §3 ausgenommenen Obst- und Nadelbäume sollen nach den vorgesehenen Festlegungen des Bauungsplanes ab dessen in Kraft treten dauerhaft erhalten werden. Auf meinem Grundstück befinden sich mehrere im Bebauungsplan festgesetzte z.T. über 80 Jahre alte Nutzbäume. Ziel ist es eigentlich diese solange als möglich zu erhalten, jedoch nicht zu Lasten der gewerblichen Nutzung des Grundstücks, zumal innerhalb des Geltungsbereichs bei mehreren Grundstücken zahlreiche, vorhandene, gleichwertige Bäume zu Gunsten eines Bauraumes entfernt werden sollen. Dies sollte bei der Betrachtung der oben aufgeführten Punkte ebenfalls berücksichtigt werden.
6) Einfriedungen
Die im Bebauungsplanentwurf enthaltenen Vorgaben gehen über die aktuell geltende Einfriedungssatzung vom 11.04.2014 der Gemeinde Poing hinaus. Unabhängig von zukünftigen genehmigungspflichtigen Änderungen an Nutzungen und Gebäuden sollte hier Bestandsschutz gelten, soweit kein Abbruch für Stellplatzflächen, Erschließung o.ä erfolgt.
Ich bitte Sie meine o.g. Einwände im Sinne einer sinnvollen und städtebaulich verträglichen Perspektive zur Weiterentwicklung meines Grundstücks, sowie der Gleichbehandlung der durch den Bebauungsplan überplanten Grundstücke sorgfältig zu prüfen und entsprechend im weiteren Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen.
Bei Rückfragen sowie zu einer weiteren „Feinabstimmung“ stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Gerne können Sie auch meine Kontaktdaten an die zuständigen Planer weitergeben, um auftretende Fragen auf dem direkten Wege gemeinsam klären zu können.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 1.
Es können entlang der Neufarner Straße Stellplätze vorgesehen werden. Wie dargestellt, ist die Neufarner Straße nicht innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Falls hier entsprechende Umplanungen, die jetzt noch nicht absehbar sind, erfolgen sollen, sind diese im Rahmen der Genehmigungsplanung zu klären und eine Verlegung des Gehwegs im Bedarfsfall zu regeln.
Zu 2.
In den Bebauungsplan wird eine textliche Festsetzung aufgenommen, dass Tiefgaragen im MI generell zulässig sind.
zu 3.
Das Baufenster weist eine Größe von ca. 475 m² auf. Damit ist in der Regel ausreichender Gestaltungsspielraum bei einer zulässigen Grundfläche von 385 m² gegeben. Dennoch wird die Anregung hinsichtlich der Vergrößerung des Baufensters im Bebauungsplan berücksichtigt. Der gesamte Gebäudebestand wird in die überbaubaren Grundstücksflächen miteinbezogen. Nach Westen wird das Baufenster ebenfalls bis auf die vorgeschlagene Baugrenze erweitert.
Zu 4.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Ziel des Bebauungsplans ist, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Ziel kann nicht sein, im Sinne einer Nutzungsmaximierung die nach § 17 BauNVO möglichen Maximalwerte für GRZ und GFZ auszureizen. Wie festgestellt, sind einzelne GR- oder GF-Werte im Bebauungsplan höher als die durchschnittlichen Festsetzungen. Dies betrifft allerdings nur bereits bestehende Vorhaben, wie z.B. das aufgeführte Nachbargrundstück, die in ihrem Bestand übernommen werden, aber nicht den Maßstab für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bilden. Derzeit sind die GR- und GF-Werte so ermittelt, dass bei der Grundfläche der Terrassenanteil, der nach § 19 BauNVO in der Grundfläche enthalten ist, rausgerechnet wird und die verbleibende Fläche mit dem Faktor 2,6 multipliziert worden ist, um die GF zu erhalten.
Im vorliegenden Fall kann, da die GF im unteren Bereich liegt, die GF noch geringfügig angehoben werden. Es wird vorgeschlagen, die GF auf 860 m² zu erhöhen. Dies entspricht einer GFZ von 0,73.
Zur Berechnung der Geschossfläche ist festzustellen, dass § 20 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich der Gemeinde ermöglicht, in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche mitzurechnen. Nach Fickert/Fieseler (BauNVO, Rd.Nr. 21, S. 1164) wird empfohlen, die Geschossflächen in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen, da dies z.B. auch Auswirkungen auf die Bemessung der gemeindlichen Infrastruktureinrichtungen hat. Zudem wird, wie in der Begründung in Pkt. 4.5 erläutert, eine einheitliche und tatsächlich vergleichbare Geschossflächenberechnung gewährleistet.
zu 5.
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Grün sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Da nur Bäume, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen und zugleich eine bestimmte Mindestgröße aufweisen den Erhaltungsbindungen gemäß Ziffer C 4.1.1 unterliegen, sollte eine Beeinträchtigung der baulichen Nutzung und Entwicklung des Grundstückes ausgeschlossen sein. Es darf nochmals darauf hingewiesen werden, dass die Erhaltungsbindungen unabhängig von einer zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Bebauungsplanzeichnung gelten, da der „Gehölzbestand“ (Ziffer B 7.) ebenso wie die „Gehölze, die entfernt werden können“ (Ziffer B 8.) nur nachrichtlich (also ohne Festsetzungscharakter) dargestellt sind.
zu 6.
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Einfriedungssatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Der Planfertiger wird beauftragt, den Bebauungsplan zu ändern.
Die textlichen Festsetzungen werden hinsichtlich der Zulässigkeit von Tiefgaragen im MI ergänzt. Die GF wird mit 860 m² festgesetzt.
Das Baufenster wird nach Westen und Osten erweitert. Die bestehende Bausubstanz wird in das Baufenster im östlichen Bereich integriert.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
39. Schreiben Grundstückseigentümer FlNr. 362/4 vom 01.03.2015
Hiermit teilen wir der Gemeinde mit, dass wir den Bebauungsplan Nr. 58 der Gemeinde Poing in seiner aktuell ausliegenden Form für unser Grundstück an der Ahornweg 7, Flurnummer 362/4, in der Gänze ablehnen und nicht akzeptieren werden.
Wir erheben gegen den Bebauungsplan nachstehende Einwendungen:
A.
Der Bebauungsplan sieht für unser Grundstück Festlegungen vor, die deutlich hinter unserem bereits bestehenden Baurecht zurückbleiben. Dies bedeutet eine enteignungsgleiche Verletzung unseres Eigentumsrechts. Unser aktuelles Baurecht umfasst bekanntlich nicht nur die Baumaße der auf unserem Grundstück bereits vorhandenen Bebauung, sondern umfasst diejenige bauliche Nutzung, die uns gemäß § 34 BauGB bei einem im Ortszusammenhang bebauten Gemeindegebiet zusteht.
Maßstab dieses Baurechts ist vor allem die in der Umgebung bereits vorhandene Bebauung. Hierzu zählt nicht nur die unmittelbar angrenzende, sondern auch die Umgebungsbebauung im Weiteren. Sowohl nach Maßstab der bis in jüngste Vergangenheit und zum Teil sogar während der Veränderungssperre von der Gemeinde im Planaufstellungsgebiet genehmigten Bauvorhaben als auch nach dem Maßstab der im Bebauungsplan vorgesehenen PIanmaße für andere Grundstücke in nächster Umgebung ergibt sich für mein Grundstück zumindest nachstehender baurechtlicher Besitzstand für Bauvorhaben
- mit einer Grundfläche von mind. 220 qm (entsprechend einer normalen GRZ iHv. ca.0,30)
- einer Geschossfläche von mind. 660 qm
- in den Bauformen eines Einzelhauses, Doppelhauses, Reihenhauses oder auch Mehrfamilienhauses
- mit einer der Geschossfläche von mehr als 660 qm Geschossfläche angemessenen Anzahl an Wohnungen - mindestens 5
- zwei Geschossen und einem vollständig für Wohnzwecken nutzbaren Dachgeschoss
Diese Maße entsprechen der Bebauung, die die Gemeinde bis in letzte Vergangenheit auch auf den sogenannten "Wohngebietsgrundstücken" genehmigt hat und die Maße liegen sogar noch deutlich unter den Maßen, welche die Gemeinde in einer für uns inakzeptablen Bevorzugung etlicher Grundstücke an anderer Stelle im Planaufstellungsgebiet vorgesehen hat. Wir haben versucht, die im Bebauungsplan vorgesehenen Maßzahlen auf die Grundstücksfläche einiger ausgewählter Grundstücke im Planaufstellungsgebiet zu beziehen.
Dabei hat sich das nachstehende für uns sehr aufschlussreiche Bild ergeben:
Aber es ist keineswegs ausgeschlossen, dass auch höhere Werte vertretbar wären.
Vergleiche nur die acht (!) Wohnungen an der Birkenallee 16 auf einem gerade einmal 640 qm großen Grundstück (GRZ = 0,37 !) mit unserem 730 qm großen Grundstück.
Nicht Nachvollziehbar!!! Aber wenn schon ein hauptamtlicher "Planfertiger" in 2 Jahren nicht dazu imstande ist, einen Bebauungsplan ohne viele teils grobe Fehler vorzulegen, dann kann ich das als Privatperson natürlich erst recht nicht in einem Bruchteil der Zeit ausschließen, meine Einwände zu 100% gelten zu machen.
Und schließlich habe ich mich nur auf einen kleinen Teil der geplanten Festsetzungen konzentriert. Bäume, die Begrünung von Dächern, absurde Festsetzungen für Hecken und Zäune und viele andere Festsetzungen kommen in meinem anhängenden Dokument nicht etwa deswegen nicht alle vor, weil ich für diese Fragen, zu wenig Zeit hatte, mich rechtlich und sachbezogen zu Informieren.
Da in der Petition die wir mit eingegeben haben bereits triftige Gründe zum BP 58 mit angegeben worden sind, behalte ich mir vor diese bei Bedarf nachreichen zu können.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es wird vorgetragen, dass eine Einschränkung des Baurechtes sowie eine enteignungsgleiche Verletzung des Eigentumsrechts vorliege. Dazu ist festzustellen, dass die Bestands- und Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG durch den Bebauungsplan vollumfänglich erhalten bleibt. Durch die Planung erfolgt auch kein Entzug von Baurechten. Die Regelungen des Bebauungsplans erfolgten unter Berücksichtigung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB. Für das Grundstück Fl.Nr. 362/4 ist festzustellen, dass nach den genehmigten Bauantragsunterlagen die Geschossfläche ca. 310 m² beträgt.
Im Bebauungsplan ist die Geschossfläche mit 400 m² festgesetzt. Es kann noch eine Erhöhung der Geschossfläche um ca. 28% vorgenommen werden, da die Bebauung des Grundstücks bereits im mittleren bis oberen Bereich des Maßes der baulichen Nutzung im Bauquartier liegt.
Im WA 5 liegt die durchschnittliche GRZ bei etwa 0,54. Bei der geforderten Geschossfläche von 660 m² würde sich eine GFZ von 0,91 ergeben, die jeglichen städtebaulichen Rahmen sprengen würde und ein erhebliches städtebauliches Konfliktpotential bergen würde. Insofern kann den Forderungen hinsichtlich der Erhöhung des Maßes der Nutzung nicht gefolgt werden.
Als Bezugsfall wird z.B. die Birkenallee 16 aufgeführt, also genau ein Bespiel, das in seiner Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würde, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – spricht sich der Gemeinderat dafür aus, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche im Grundsatz für das gesamte WA (mit Ausnahme des Grundstücks Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen.
Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist.
In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß den Stellungnahmen des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, der Freiwilligen Feuerwehr Poing sowie der Abfallentsorger problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen mit einem Schlüssel von 1 Wohneinheit je 630 qm Grundstücksfläche so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
Das Grundstück des Verfassers der Stellungnahme liegt in dem Bereich, der erschließungstechnisch problematisch bewertet wird. Nach den Regelungen des Bebauungsplans sind hier nur 2 Wohnungen zulässig. Eine Neubewertung der verkehrlichen Situation und in der Folge die Zulässigkeit eine höheren Anzahl an Wohnungen kann nur erfolgen, wenn aufgrund von Grundstücksabtretungen eine Umgestaltung des Ahornwegs erfolgt. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Der Vorwurf, dass der Bebauungsplan viele grobe Fehler aufweise, wird zurückgewiesen. Vielmehr ist festzustellen, dass der Bebauungsplan nach den Verfahrensregeln des BauGB unter Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden aufgestellt wird.
Weder die aufgeführten Bedenken bezüglich des Baurechts noch die allgemein erwähnten Themen, wie z.B. Grünordnung oder Einfriedungen, lassen diesen Schluss zu. Dass Betroffene, aus welchen Gründen auch immer, anderer Ansicht sind und diese äußern, ist Teil des öffentlichen Auslegungsverfahrens und insgesamt wesentlicher Bestandteil des gesamten Bebauungsplanverfahrens. Jede Planung, die bestimmungsgemäß auf eine Veränderung einer bestehenden Situation abzielt, wie es für den gegenständlichen Bebauungsplan anzunehmen ist, ist dadurch gekennzeichnet, dass sie auf ein vielschichtiges Interessengeflecht stößt, in dem nicht einem Belang etwas zugesprochen werden kann, ohne zwangsläufig andere Belange zurückzustellen. Insofern ist ein Bebauungsplan immer eine Kompromisslösung. Die planerische Abwägung kann nur final auf ein möglichst gerechtes Ergebnis hin gesteuert werden. Dabei geht es nicht darum, jedem Einzelbelang absolute Gerechtigkeit zu verschaffen. Die Abwägung kann infolgedessen nur in dem Sinne sachgerecht sein, dass alle Belange sich den legitimen Zielen der Planung anzupassen haben und – je nach Sachlage – mehr oder weniger starke Abstriche hinnehmen müssen.
B.
Wir wissen ja nicht, von welchen Grundsätzen der Planfertiger sich bei der "Verteilung" des künftigen Baurechts hat leiten lassen. Aber augenscheinlich hat es keine Rolle gespielt, die Grundrechte einer Gleichbehandlung zu wahren.
Welchen Grund kann es haben,
1. dass am Eichenweg 4 ein Grundstück mit einer GFZ von 0,92 liegt,
2. dass während der Veränderungssperre an der Karl-Sittler-Straße 2 ein Bauvorhaben mit sechs Wohneinheiten bei einer GFZ von ca. 0,74 genehmigt wurde,
3. dass desgleichen an der Frühlingstraße 7,7a während der Veränderungssperre ein Doppelhaus mit einer GFZ von ca. 0,74 errichtet wurde,
4. dass noch kurze Zeit vor der Veränderungssperre an der Herbststraße 11 b,c,d drei Reihenhäuser mit einer GFZ von ca. 0,85 genehmigt wurden
5. dass der Bebauungsplan eine künftige Geschossflächenzahl iHv 0,3 und eine GFZ von 0,72 am Eichenweg 2 für angemessen erachtet,
6. selbst am Eichenweg 12a noch eine GFZ von ca. 0,66 festgelegt werden soll,
während unser Grundstück mit einer GFZ von gerade einmal 0,55 und maximal zwei Wohneinheiten abgefunden werden soll?
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Zu1:
Eichenweg 4: Das Bauvorhaben eignet sich nicht als Vergleich, da das Bauvorhaben nicht im WA sondern im MI liegt. Zudem wurden bei der Festsetzung der GR- und GF – Werte die bestehenden Werte, die nicht als maßstabsbildend oder prägend zu bezeichnen sind, übernommen.
Zu 2:
Karl-Sittler-Straße 2: Bezüglich des Bauvorhabens Karl-Sittler-Straße 2 ist festzustellen, dass das Gebäude eine städtebauliche Sondersituation darstellt, da es genau die Übergangsstelle zwischen der unmittelbar südlich anschließenden Mehrfamilienhausbebauung und der nördlich und östlich anschließenden Einfamilienhausbebauung markiert. Insofern ist das Bauvorhaben nicht als Vergleichsobjekt geeignet.
Zu 3:
Frühlingsstraße 7/7a: Das Bauvorhaben wurde nicht während der Veränderungssperre (Beschluss: 08.11.2012) errichtet, sondern bereits im April 2011.
Zu 4:
Herbststraße 11 b/c/d: Das Bauvorhaben wurde nicht „nagelneu gebaut“ bzw. kurz vor der Veränderungssperre genehmigt, sondern bereits 2007. Das Gebäude ist ein Beispiel dafür, wie sich das Wohnquartier nicht weiterentwickeln soll. Deshalb wurde von Seiten der Gemeinde auch die Bebauungsplanaufstellung beschlossen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne einer verträglichen Nachverdichtung zu gewährleisten.
Zu 5:
Eichenweg 2: Das Bauvorhaben eignet sich nicht als Vergleichsmaßstab, da das Bauvorhaben nicht im WA sondern im MI liegt.
Zu 6:
Das Bauvorhaben Eichenweg 12 a liegt innerhalb des Bauquartiers WA 3, das aufgrund des städtebaulichen Umfeldes städtebaulich etwas anders zu bewerten ist. Ansonsten ist festzustellen, dass die für die Vergleichswerte heranzuziehende Bebauung des WA 5 bzw. Umfeld des Ahornwegs hinsichtlich der GFZ ebenfalls bei ca. 0,55 liegen.
C.
Wenn wir die für unser Grundstück vorgesehene GFZ in das Verhältnis zu den nagelneu gebauten Reihenhäusern an der Herbststr. 11 b,c,d setzen, stellen wir fest, dass die GFZ der Reihenhäuser um ca. 55% oberhalb der von ihm für unser Grundstück vorgesehenen GFZ liegt. Die GFZ am Eichenweg 4 liegt sogar um rund 67% über der uns zugedachten GFZ.
Aber auch wenn wir die für unser Grundstück vorgesehene GFZ mit der GFZ iHv. 0,74 des mit Ausnahmebewilligung während der Veränderungssperre an der Karl-Sittler-Straße 2 genehmigten Bauvorhabens vergleichen oder mit der GFZ des nagelneu an der Frühlingsstraße 7,7a gebauten Doppelhauses vergleichen, stellen wir fest, dass auch diese noch um mehr als ein ganzes Drittel über der für uns vorgesehenen GFZ liegen. Wie kann die Gemeinde kurz vor und sogar noch während der Veränderungssperre Bauvorhaben mit diesen Geschossflächenzahlen genehmigen, aber für unser Grundstück im gleichen Planaufstellungsgebiet viel niedrigere Werte vorsehen?
Gerade an der Karl-Sittler-Straße 2 erscheint uns das besonders eigenartig. Denn das Bauvorhaben dort war doch erst der Anlass für den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans? Soweit wir das wissen, wurde der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans gerade zu dem Zweck getroffen, das ursprünglich drastisch größer geplante Bauvorhaben mit allen Mitteln zu verhindern. Der Bauträger sollte sich durch die Einbeziehung seines Grundstücks in das Planaufstellungsgebiet nicht auf die sehr viel dichtere Nachbarbebauung mit viergeschossigen Wohnblocks und 40 Wohnungen beziehen können.
Vielmehr sollte sich das Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße am Maßstab der künftig erlaubten Bebauung im übrigen Viertel messen lassen müssen. Dies ist nun offensichtlich geschehen, da das dortige Bauvorhaben weit unterhalb der Baudichte an der Birkenallee 11,11 a, 13 und 13a zurückbleibt. Wenn die Gemeinde dem Bauträger nun sogar während der Veränderungssperre mit Ausnahmebewilligung bestätigt hat, dass sein Bauvorhaben dem neuen Maßstab jedenfalls entspricht und es deswegen sogar schon vor Beschlussfassung über den Bebauungsplan erstellt werden kann, dann markieren die Baumaße dieses Bauvorhabens ganz ersichtlich die Untergrenze dessen, was in Zukunft im Planaufstellungsgebiet erlaubt sein muss.
Dass noch während der Veränderungssperre an der Frühlingsstraße 7,7a ein Bauvorhaben mit den ungefähr gleichen Baumaßen errichtet wurde, bestätigt dieses umso mehr.
Besonders inakzeptabel ist für uns die starre Begrenzung der Anzahl an künftig als zulässig vorgesehenen Wohneinheiten auf zwei.
Bezieht man diese Regel auf die für uns aktuell vorgesehene Geschossfläche von 400 qm, bedeutet dieses, dass jede Wohneinheit im Schnitt 200 qm Geschossfläche hätte. Geht man sogar von der drastisch höheren Geschossfläche aus, die von meinem jetzigen Baurecht umfasst ist, ergibt sich ein noch absurderes Ergebnis.
Wer soll Wohnungen mit mehr als 150 qm Wohnfläche bewohnen? Derartige Wohnflächen je Wohneinheit gehen an den heutigen Wohnbedürfnissen normalverdienender Bewohner vorbei. Sie passen auch überhaupt nicht zu den deutlich kleineren Wohnungsgrößen im vorhandenen Baubestand.
Auch zeigt schon eine flüchtige Bestandsaufnahme, dass quer durch das gesamte Plangebiet - gerade auch auf den Grundstücken mit einer geplanten WA-Zuordnung- ein Großteil aller Gebäude zum Teil schon deutlich mehr als zwei Wohneinheiten aufweist.
Wir verstehen auch nicht, weshalb wir künftig auf unserem 730 qm großen Grundstück nur noch zwei Wohneinheiten schaffen dürfen sollen, während schon unser angrenzender Nachbar am Ahornweg 9,9a ein Doppelhaus mit drei Wohneinheiten errichtet hat, und an der Neufarner Straße sowie an der Poststraße künftig sogar eine unbegrenzte Anzahl an Wohnungen zulässig sein soll.
So ist etwa das Grundstück an der Frühlingstraße 1 mit vorgesehener unbegrenzter Anzahl an zulässigen Wohnungen nicht einmal halb so groß wie unseres.
Mit einer etwa anderen Verkehrssituation bei Grundstücken an der Neufarner Straße lässt sich diese gravierende Ungleichbehandlung ganz sicher nicht erklären. Denn die Grundstücke entlang der Neufarner Straße sind mit ganz wenigen Ausnahmen gar keine Grundstücke "an der Neufarner Straße", sondern sie sind Grundstücke an der Frühlingstraße, in Eichenweg und in der Poststraße. Nicht nur liegen die Grundstücke in den Seitenstraßen, sondern sie werden auch verkehrstechnisch durch diese erschlossen.
Der Anliegerverkehr der Grundstücke entlang der Neufarner Straße fließt zu 100% in die Seitenstraßen, da es an der Neufarner Straße noch nicht einmal öffentliche Parkplätze gibt. Selbst bei den wenigen Grundstücken entlang der Neufarner Straße mit einer verkehrstechnischen Anbindung ausschließlich über die Neufarner Straße ist davon auszugehen, dass der Besucherverkehr auch die Seitenstraßen betrifft.
Wenn der Planfertiger - zu Recht - keine Notwendigkeit gesehen hatte, die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten je Grundstück entlang der Neufarner Straße zu begrenzen, dann gibt es erst recht keinen Grund für die völlig unverhältnismäßige, starre Begrenzung der Anzahl an Wohneinheiten auf zwei je Grundstück an anderen Stellen im Planungsgebiet.
Gleiches gilt für die Grundfläche und Geschossfläche:
Zu Recht hat der Planfertiger angenommen, dass in der Poststraße trotz des vorgesehenen Mischgebietscharakters mit tendenziell deutlich höherem Verkehrsaufkommen eine durchschnittlich künftig bei 0,35 liegende Grundflächenzahl städtebaulich ohne weiteres verträglich ist. Der Planfertiger hat daher für die künftig zulässige Bebauung der bislang weniger bebauten Grundstücke Grundflächenzahlen iHv. ca. 0,33 vorgesehen.
Wenn aber an der Poststraße trotz des geplanten Mischgebietscharakters Grundflächenzahlen von deutlich über 0,30 als zulässig angesehen werden, dann gibt es keinen Grund an anderer Stelle im Planungsgebiet drastisch niedrigere GRZ-Werte anzusetzen.
Neben der massiven Verletzung unseres Eigentumsrecht und des Gleichbehandlungs-grundsatzes sehen wir im vorgelegten Bebauungsplan auch einen gravierenden Widerspruch zu den in dessen Begründung gegebenen Gemäß seiner Begründung Zielsetzung.
Gemäß seiner Begründung soll der Bebauungsplan dem Leitbild der Wachstumsgemeinde Poing sowie den Vorgaben der Raumordnung folgen und damit Ziele verfolgen wie:
- Nachverdichtungen in bestehenden Siedlungsräumen,
- verstärkte Innenentwicklung,
- kontinuierliche Neuordnung und Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen
- Förderung einer ausgeglichenen Siedlungsstruktur
- sparsamen Umgang mit Grund und Boden
Da der Bebauungsplan aber das bereits bestehende Baurecht deutlich zurückdrängen will, verfolgt der Bebauungsplan aber ja gar nicht das Ziel einer Nachverdichtung (auch nicht einer "maßvollen Nachverdichtung") und auch nicht die Förderung einer ausgeglichenen Siedlungsstruktur, sondern das genaue Gegenteil.
Nachverdichtung bedeutet, dass die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass in Zukunft mehr Menschen auf dem gleichen Gebiet wohnen dürfen als dieses bisher erlaubt war. Nachverdichtung bedeutet eine Anhebung des baurechtlichen Besitzstands. Der Bebauungsplan verfolgt aber das genau gegenteilige Ziel geringere Grundflächenzahlen, geringere Geschossflächenzahlen und eine geringere Anzahl an Wohneinheiten je Gebäude als zu großen Teil bereits im Bestand vorhanden und vom aktuellen Baurecht nach §34 BauGB umfasst.
Dies hat auch zur Folge, dass es gerade nicht zu einer ausgeglichen Siedlungsstruktur kommt, sondern dass es bei den extremen Unterschieden bleibt, die das Gebiet heute aufweist. Besonders unverständlich bleibt, dass der Planfertiger neben äußerst restriktiven Maßen bei der Grundfläche und der Anzahl der Wohnungen auch noch eine Geschossfläche vorgesehen hat, die auf unserem Grundstück gerade einmal das 2,29-fache der vorgesehenen Grundfläche beträgt. Das bedeutet nach unserem Verständnis nichts anderes, als dass das Dachgeschoss bei einer Ausschöpfung der aktuell vorgesehenen Grundfläche von lediglich 155 qm bei einer üblichen Bauweise in 2+D nur zu 29% für Wohnzwecke genutzt werden dürfte.
Was eine derartige Festsetzung mit dem angeblich angestrebten sparsamen Umgang mit Grund und Boden zu tun hat, erschließt sich uns nicht. Überall werden Dachgeschosse aus Umweltschutzgründen ausgebaut, damit auf der gleichen Versiegelungsfläche mehr Wohnraum entstehen kann. Nur in Poing scheint man einen anderen Weg zu gehen und keine Notwendigkeit zu sehen, einer weiteren Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken.
Gründe für die Aufstellung eines Bebauungsplans dieser Art in einem über Jahrzehnte organisch gewachsenen, äußerst heterogen und fast bereits zu 100% bebauten Gemeindegebiets vermögen wir absolut nicht zu erkennen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier werden die unter B aufgeführten Vergleichsbauvorhaben nochmals ausführlich erläutert. Da sich inhaltlich keine neuen Aspekte ergeben, wird auf die Stellungnahme der Verwaltung unter B) verwiesen.
Ergänzend wird unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 2.1, 2.2 und 2.3 darauf verwiesen, dass keine Reduzierung des Baurechts erfolgt. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt.
Stellungnahme 12) 2.1:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die unter Pkt. 2 aufgeführten Einwendungen sind im Grundsatz eine nochmalige Wiederholung der bereits vorgetragenen Einwände. Wie bereits oben aufgeführt bietet der Bebauungsplan eine deutliche Nachverdichtung. Mit einer Erhöhung der Geschossfläche im WA um ca. 56 % ist dies ausreichend dokumentiert. Insofern ist der Einwand, dass hier ein „regressiver“ Bebauungsplan aufgestellt wird, während in den Neubaugebieten Poings weiträumig neues Bauland ausgewiesen werde, nicht haltbar. Hier ist anzumerken, dass beide Baugebiete nicht miteinander vergleichbar sind. Das Neubaugebiet ist eine Gesamtkonzeption, bei der z.B. die einzelnen Bautypen weitgehend gleiche Grundstücksgrößen aufweisen, während die Parzellenstruktur im Baugebiet Poing Süd sehr unterschiedliche Größen aufweist und deshalb eine einheitliche, gleichförmige planerische Behandlung nicht sinnvoll ist. Zudem wurde für das neue Baugebiet ein Gesamtverkehrskonzept entwickelt, das eine ausreichende Erschließung berücksichtigt. Im vorliegenden Baugebiet ist in Teilbereichen keine ausreichende Erschließung gegeben, sofern nicht die im Bebauungsplan vorgesehenen bodenordnerischen Maßnahmen durchgeführt werden.
Zur Berechnung der Geschossfläche ist noch anzumerken, dass nach BauNVO bei der Ermittlung der Grundfläche die größten Maße des Grundrisses anzurechnen sind. Zu diesen anzurechnenden Flächen gehören sowohl Terrassen als auch in den Luftraum hineinragende wesentliche Teile der baulichen Anlagen, wie z.B. Erker oder auskragende Obergeschosse, Balkone etc. Bei der Ermittlung der Geschossfläche werden z.B. Terrassen- oder Balkonflächen nicht angerechnet. Insofern ist es weder zulässig noch richtig, z.B. bei 2-geschossiger Bauweise, zur Ermittlung der Geschossfläche die Grundfläche mit dem Faktor 2 zu multiplizieren, da die Vorgaben für die Ermittlung der beiden Flächenarten unterschiedlich sind.
Nach den Veröffentlichungen des Bundesinstitutes für Bevölkerungsforschung (Pressemitteilung 9/2013) betrug 2013 die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche ca. 45 m². Bei einer 4-köpfigen Familie würde dies eine Wohnfläche von ca. 180 m² bedeuten, hochgerechnet auf die Geschossfläche ergäbe dies eine Geschossfläche von ca. 240 m². Insofern kann die Argumentation, dass im Bebauungsplan bezüglich der Wohnungsgrößen ein zu hoher Maßstab angesetzt würde, nicht nachvollzogen werden. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt, d.h. niemand ist durch den Bebauungsplan verpflichtet, die im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenzen auch tatsächlich realisieren zu müssen.
Zu den Bedenken hinsichtlich der Raumordnung wird auf die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern verwiesen, in der vorgetragen wird, dass das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung entspricht und aus landesplanerischer Sicht begrüßt wird.
Stellungnahme 12) 2.2:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme 12) 2.3:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Zur Klarstellung ist festhalten, dass im Bebauungsplan nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sind. Aussagen über eine späteren Straßenausbau oder die Gestaltung sind nicht getroffen.
Unter Verweis auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, ist festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation insbesondere im Bereich Ahornweg, Buchenweg, Herbststraße nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Bezüglich der baulichen Entwicklung an der Birkenallee 11 bis 13 a (nicht Karl-Sittler-Straße, wie fälschlicherweise vorgetragen) mit den Wohnblocks und Tiefgaragen ist anzumerken, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht der Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung in Poing Süd sein dürfen. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers mit seiner Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung sowie den durchgrünten Gärten zu erhalten und nicht durch eine Geschosswohnungsbausiedlung zu ersetzen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass mit der Birkenallee und in Weiterführung mit der Frühlingsstraße und Schulstraße ein leistungsfähiges Verkehrsnetz zur Verfügung steht.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht, wie die Stellungnahme des Verfassers vermuten lässt, nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Da innerhalb der Planungsgebiets die Straßen überwiegend keine Fußwege aufweisen, diese auch aufgrund der nicht vorhandenen Straßenbreite bzw. der fehlenden Bereitschaft der Anlieger, Flächen abzutreten, auch in Zukunft nicht realisiert werden können, ist aufgrund des zunehmenden Verkehrs durch eine Nachverdichtung eine Zunahme der Verkehrsproblematik zu erwarten. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurde schließlich eine aus städtebaulicher Sicht noch verträgliche Nachverdichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans gewählt.
Bezüglich der Anrechnung der Dachgeschossflächen ist festzustellen, dass die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet ist, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
D.
Falls etwa mit der in der Begründung genannten "intensiven Nutzung" des öffentlichen Parkraums eine Stellplatzknappheit suggeriert werden soll, widersprechen wir einer solchen Unterstellung nachdrücklich. Das Parkplatzangebot ist absolut auskömmlich. Vor dem Hintergrund der von der Gemeinde Poing erst vor wenigen Jahren erneut angehobenen und sehr harten Stellplatzschlüssel ist eine Stellplatzknappheit auch bei künftigen Bauvorhaben nicht zu erwarten.
Wir könnten uns zwar durchaus eine attraktivere Gestaltung der Verkehrsflächen vorstellen - etwa durch eine Einbahnstraßenregelung im Eichenweg (von Westen nach Osten zur Birkenallee), Verlangsamung des Verkehrsflusses durch entsprechende Maßnahmen. Die vorgesehene Teilenteignung der Anlieger ist aber weder erforderlich noch überhaupt geeignet, zur Verbesserung der Verkehrsflächengestaltung beizutragen.
Statt über eine Reduzierung der zulässigen Anzahl an Wohneinheiten sollte die Gemeinde daher sinnvollerweise lieber über eine Neugestaltung der Verkehrsflächen beraten. Dies sollte unter fortlaufender enger und partnerschaftlicher Einbindung sämtlicher Anwohner sowie offener Kommunikation der möglicherweise zu erwartenden Erschließungskostenanteile geschehen
Zusammenfassung:
Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist aus unserer Sicht überflüssig. Das allgemeine Bau- und Ortsrecht reichen zur Sicherstellung einer geordneten Bebauung aus. Der vorgelegte Bebauungsplan hat gezeigt, zu welchen massiven Wertungswidersprüchen und Ungleichbehandlungen ein restriktiver Bebauungsplan in diesem sehr inhomogen bebauten Gemeindegebiet führen kann. Wir beantragen daher in erster Linie die sofortige Beendigung des Bauleitverfahrens unter Verzicht auf den Beschluss eines Bebauungsplans.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Verkehrsituation ist unter Verweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 2.3 auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass gemäß § 1 Abs. 3 BauGB Gemeinden verpflichtet sind, Bebauungspläne aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans kommt die Gemeinde Poing ihrer Planungspflicht nach, um mit dem Bebauungsplan den bereits im Ansatz vorhandenen städtebaulichen Fehlentwicklungen und Spannungen entgegen zu wirken und diese zukünftig zu verhindern. Dem Antrag auf Beendigung des Bebauungsplanverfahrens kann insofern nicht gefolgt werden.
Stellungnahme 12) 2.3:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Zur Klarstellung ist festhalten, dass im Bebauungsplan nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sind. Aussagen über eine späteren Straßenausbau oder die Gestaltung sind nicht getroffen.
Unter Verweis auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, ist festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation insbesondere im Bereich Ahornweg, Buchenweg, Herbststraße nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Bezüglich der baulichen Entwicklung an der Birkenallee 11 bis 13 a (nicht Karl-Sittler-Straße, wie fälschlicherweise vorgetragen) mit den Wohnblocks und Tiefgaragen ist anzumerken, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht der Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung in Poing Süd sein dürfen. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers mit seiner Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung sowie den durchgrünten Gärten zu erhalten und nicht durch eine Geschosswohnungsbausiedlung zu ersetzen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass mit der Birkenallee und in Weiterführung mit der Frühlingsstraße und Schulstraße ein leistungsfähiges Verkehrsnetz zur Verfügung steht.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht, wie die Stellungnahme des Verfassers vermuten lässt, nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Da innerhalb der Planungsgebiets die Straßen überwiegend keine Fußwege aufweisen, diese auch aufgrund der nicht vorhandenen Straßenbreite bzw. der fehlenden Bereitschaft der Anlieger, Flächen abzutreten, auch in Zukunft nicht realisiert werden können, ist aufgrund des zunehmenden Verkehrs durch eine Nachverdichtung eine Zunahme der Verkehrsproblematik zu erwarten. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurde schließlich eine aus städtebaulicher Sicht noch verträgliche Nachverdichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans gewählt.
Zu 6.3 zur Gleichbehandlung - Gesetz?
In Poing Nord ist eine Überdachung bei der Sparkasse über Bürgersteig genehmigt worden, aber für Schwerbehinderte Menschen, zu dem Zeitpunkt der Eingabe habe ich 2 Schwerbehinderte Personen in unserem Haus gewohnt, (Schwiegermutter und Ehefrau) 100% mit AG mit B und H als Merkzeichen wohnen, hier es darf nicht mal eine Dachverlängerung angebaut werden, so dass diese Menschen trocken ins Haus gebracht werden können, ich finde es schon sehr kriminell, da der Landrat keine Einwände hätte, wenn die Gemeinde auch nicht hätte und in dem Bebauungsplan eingetragen wäre.
Eintrag im neuen Bebauungsplan hätte gereicht.
Der Bauausschuss Poing hatte einer Duldung zugestimmt, ich musste darauf vom Architekten einen Plan wie in der Skizze gezeigt anfertigen lassen, was mir Kosten bereitete, als dieser beim Landratsamt eingereicht wurde, diese Eingabe konnte vorerst nicht genehmigt, zum einen weil hier nicht kein BP gab, und das Bauamt Poing dann auf einmal dagegen war, man hätte nur im einen Bebauungsplan Schwerbehinderten Ausnahme einbringen müssen, Ausnahmegenehmigungen sind sonst überall möglich, Beispiel Sparkasse Poing Marktstraße hier darf sogar über den Bürgersteig gebaut werden, das die Kunden nicht nasswerden.
Zudem bekam ich am 09.01.2015 die Aufforderung meinen Antrag zurückzuziehen, andernfalls wird ein kostenpflichtiger Ablehnungsbescheid erlassen, mit höheren Kosten. Wie man sieht, sind Schwerbehinderte in unserer Gesellschaft unerwünscht. Wie jeder weiß, es kann jeden von uns schnell erwischen, dann ist man halt out.
In anderen Gemeinden werden für Schwerbehinderte Menschen wie auch in anderen Orten Deutschlands Sondergenehmigungen bei triftigen Begründungen genehmigt, wie es hier in Poing der Fall ist für Schwerbehinderte Menschen. Aber es wird für einen BP Unmengen an Steuergeld ausgegeben, bei dem die Gleichheitsrechte nicht im Vordergrund stehen, sondern das Denkmal des Auslösers.
Zu den Gehsteigen:
In ganz Poing sind die Gehsteige nur für gesunde Menschen, die meisten Gehsteige sind schief und bucklich, so dass ein schieben mit Rollstuhl und Rollator unmöglich ist, man ist dort auf die Straße angewiesen, die einigermaßen gerade sind, sofort ist ein Gehupe oder eine Beschimpfung die Folge der Autofahrer, es ist unmöglich diese Gehsteige zu nutzen. Wenn Stellplätze höher gebaut werden als die Straßen und bei den Gehwegen abgeschrägt werden, nicht Nachvollziehbar, da Rollstuhlfahrer und Menschen mit Rollator umkippen durch seitliche Kränkung, da keine Stabilität mehr gegeben ist. Anscheinend ist es notwendig, dass die Planer und Bauer dieser Einrichtungen erst mal einen Rollstuhl und Rollator in die Hand nehmen müssten und schieben, um festzustellen wie diese gebaut und angelegt werden müssen.
Beispiel Birkenweg die meisten gesunden Menschen laufen dort auf der Straße da ein sicheres gehen nicht gewährleistet ist, was sollen erst Behindere dort? zu Haus bleiben?? Wo bleiben hier die Planungsfachleute?? Fehlplanung ohne Kontrolle des Bauamts, aber man ist gesund, da kommt man nicht auf die Idee an sowas zu denken.
Ich frage mich nur, wer nimmt diese Bauabschnitte ab und wer ist verantwortlich??
Welche berufliche Ausbildung hat der Verantwortliche und ist er der Fachmann??
Mir kommen Zweifel wenn er so etwas durchgehen lässt. Eine Ausnahme-Genehmigung für Schwerbehinderte Menschen, dafür ist kein Grund da, aber für andere Belange z. B. wie bei der Sparkasse ein Dach über den Bürgersteig zu bauen, dass die Kunden trocken rein kommen, da wird eine Ausnahme gemacht!!!
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier wird eine Problematik, der zwar Verständnis entgegengebracht wird, aber Verfahren und Vorgänge anführt, die mit dem Bebauungsplanverfahren nicht in Verbindung stehen. Für den Bebauungsplan besteht insofern kein Änderungsbedarf.
In der Begründung zum Bebauungsplan ist auf die Gehwegsituation verwiesen. In der Bürgerversammlung vom 23.01.2013 wurde auch diese Problematik der fehlenden und unzureichend gestalteten Gehwege vorgetragen. Eine angemessene Lösung, nicht nur eine Notlösung, für diese Konfliktpunkte, die (zu geringe Straßenbreiten) vor allem die Bereiche Ahornweg, Buchenweg und Teile der Herbststraße betreffend, kann allerdings nur in Einvernehmen mit den Anliegern erfolgen, da hierfür Grundstücksabtretungen erforderlich wären. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass von Seiten der Bürger allerdings keine Bereitschaft besteht, Flächen für eine Verbesserung der Verkehrssituation abzutreten. Ansonsten sind Straßenumgestaltungsmaßnahmen nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Im Bebauungsplan werden nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt.
Zu 6.4
Gras Krautbegrünte Flachdächer bedeuten einen erheblichen Kostenaufwand in Aufbau und Pflege. Die allgemein hier überall vorkommenden Garagenflachdächer sind entweder mit Kies Verfüllt, oder mit Dachpappe ohne alles verschweißt. Hier sind die Kosten und der Arbeitsaufwand zur Pflege niedrig und hat sich seit Jahrzehnten bewährt, auch in Sachen Dichtigkeit kämen enorme Kosten auf die Eigentümer zu. Welchen Sinn gibt es? und wer soll das zahlen, bestimmt nicht der diese Idee hatte dies, wir nicht, die Gemeinde glaub ich auch nicht?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Begrünte Flachdächer können gegenüber Kiesdächern einen wichtigen siedlungsökologischen (Habitate für Insekten, verzögerter Niederschlagswasserabfluss, ausgleichende Wirkung des Lokalklimas usw.) und stadtgestalterisch-ästhetischen Beitrag leisten, der ggf. einen finanziellen Mehraufwand rechtfertigt. Die Regelung sollte unverändert beibehalten werden.
Zu 9.1
Sockel sind auf den ganzen Straßen und Wegen allgegenwertig in Poing, seit über 40 Jahren, bis jetzt hat noch niemand Einwände gehabt, dies ist eine Altlast und bleibt Bestand. In Altpoing Standard und überall vorhanden, dort haben Sie immer Ihren Weg gefunden, aber in Poing wir abgeholzt das macht nichts, z. B. Richtung Wildpark dort werden dadurch Biotope zerstört, das macht nichts!!! Wir haben Schmiedeeisen seit jeher und stabil ohne Verletzungsgefahr, Altbestand. Vor den Stellplätzen sind keine Sockel, somit kann das Getier wie Igeln problemlos in den Garten wo diese bei uns heimisch sind. Dies ist in ganz Altpoing anzutreffen.
Gleichbehandlung??
Igel und anderes Getier haben wir laufend im Garten und fühlen sich wohl! Die finden ihren Weg mit oder ohne Sockel!
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme zu 12) 2.13 a:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Zu 9.2
Einfriedungen sind vor den Garagen genehmigt aber keine Überdachung oder Dachverlängerung. Bei FI-Nr. 362/5 und 359/9 darf der Stellplatz vor den Garagen sein bei uns nicht, dies ist ein sehr markanter Fehler oder Ungleichbehandlung. Hier sehe ich Fehler des Planungsbüro und der Gemeinde mit Bauamt und Bauausschuss, das sollen wir Eigentümer schlucken, die Gemeinde gibt Wahnsinn vor und die Bürger in dem BP 58 sollen dies stemmen und schlucken, dies finde ich schon kriminell
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme zu 12) 2.13 a:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Die Anregung bezüglich der Stellplatzflächen wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Zu 13.1
Bei uns sind Versorgungsleitungen nach wie vor Freileitungen wie in der ganzen näheren Umgebung. Anscheinend zulässig, da diese seit Einrichtung b.w. Bau der Häuser Bestand haben und funktionieren, bis jetzt keine Störungen an den Leitungen auftraten. Ansonsten hätte es EON schon geändert. Bei Neubau selbstverständlich, da diese nicht mehr Zeitgemäß sind, wenn die Voraussetzungen der Anschlüsse möglich sind. Bezug auf Naturschutz möchte ich noch anmerken, dass der Wald im Birkenweg Lang Grundstück fehlt, dort waren sehr viele dieser Tierarten heimisch die man heute nicht mehr sieht und hört, was man im Bebauungsplan jetzt anprangert muss. Fährt man Richtung Wildpark, werden vor der Unterführung jede Menge große Bäume mit mehr als 60 cm Stammumfang um geschnitten hier brauchen die Tiere keine Nistplätze oder Schlafplätze, dies finde ich Frevel. aber den Anliegern eine sinnlose Bürde auftragen, das ist richtig??? Wo war hier der Naturschutz??? Dies gibt zu doch zu denken!!! mir fehlen die Worte
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Festsetzung bezüglich Freileitungen hat zur Folge, dass bei Umbauarbeiten diese in der Erde verlegt werden müssen, wie es Stand der Technik ist
Der Hinweis zu den umgeschnittenen Bäumen in Richtung Wildpark ist für den Bebauungsplan selbst unbeachtlich, da diese Flächen außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegen.
Zusammenfassung
Die vorgesehenen Baumasse bleiben ersichtlich deutlich hinter meinem baurechtlichen Besitzstand nach § 34 BauGB zurück. Dies bedeutet eine enteignungsgleiche Verletzung meines Eigentumsrechts, für die es keine Rechtfertigungsgrundlage gibt. Mein Baurecht nach § 34 BauGB bemisst sich vor allem nach der Umgebungsbebauung.
Ein Großteil der Umgebungsbebauung meines Grundstücks weist heute nach Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und nach Anzahl an Wohnungen bereits eine deutlich höhere bauliche Nutzung auf als nun für die künftige bauliche Nutzung meines Grundstücks vorgesehen. Diese Umgebungsbebauung mit deutlich höheren baulichen Nutzungszahlen wurde bis in die jüngste Vergangenheit hinein und sogar noch während der Veränderungssperre mit Ausnahmebewilligungen erteilt. Ich verweise hierzu insbesondere auf die Bauvorhaben an der Karl-Sittler-Straße 2, an der Herbststraße 11 b,c,d und an der Frühlingsstraße 7, 7a. Aber auch im Altbestand des Planaufstellungsgebiets finden sich viele Gebäude mit zum Teil drastisch höheren Baumassen als jetzt für mein Grundstück vorgesehen, beispielsweise in Herbststr. 7,7a, Birkenallee 16, Birkenallee 18, Eichenweg 2 und Eichenweg 4.
Zudem sieht der Bebauungsplan der Gemeinde vor, auf vielen Grundstücken entlang der Neufarner Straße als auch in der Poststraße deutlich höhere Baumasse zuzulassen als für mein Grundstück. Die für die Poststraße im Durchschnitt resultierende Grundflächenzahl von ca. 0,35 erscheint mir durchaus selbst für die dort vorgesehene Mischbebauung mit dem zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommen städtebaulich noch gut verträglich. Inakzeptabel ist vor diesem Hintergrund aber, dass meinem Grundstück in einem der geplanten allgemeinen Wohngebiete eine drastische niedrigere Grundflächenzahl zugeteilt werden soll. Für diese Benachteiligung gibt es keinen Grund. Die Poststraße ist ihrer Art nach absolut vergleichbar mit der Straße, an welcher mein Grundstück liegt. Und die Grundstücke entlang der Neufarner Straße werden mit ganz wenigen Ausnahmen verkehrstechnisch alle über die Nebenstraßen erschlossen. Da es an der Neufarner Straße noch nicht einmal öffentlichen Parkraum gibt, fließt der gesamte Besucher- und Anliegerverkehr der Grundstücke zwangsläufig in die Nebenstraßen. Wenn an der Neufarner Straße und an der Poststraße daher Grundflächenzahlen von 0,30 und auf einigen Grundstücken auch deutlich mehr städtebaulich verträglich sind, dann gibt es keinen Grund, warum dies in den sonstigen Straßen des Planaufstellungsgebiets anders sein sollte - zumal auch dort schon einige Gebäude mit Grundflächenzahlen von zum Teil weit über 0,30 stehen.
Aus dem gleichen Grund bin ich mit der vorgesehenen starren, völlig undifferenzierten Begrenzung der künftig auf meinem Grundstück zulässigen Anzahl von Wohneinheiten auf zwei Wohneinheiten nicht einverstanden. Bislang existierte gar keine Begrenzung der Anzahl zulässiger Wohneinheiten je Gebäude. Die Anzahl der Wohneinheiten wird jetzt schon durch einen mehr als auskömmlichen Stellplatzschlüssel der Gemeinde Poing natürlich begrenzt, so dass es keiner weiteren Begrenzung darf.
Der vorgesehene Verzicht auf eine Begrenzung der Wohneinheiten in der Poststraße und an der Neufarner Straße zeigt, dass eine solche auch künftig überflüssig ist. Die starre Begrenzung der Anzahl an Wohneinheiten auf zwei je Gebäude führt bei einer Ausschöpfung der Geschossfläche zudem zu unverhältnismäßig großen Wohneinheiten, die weder in das Gebiet mit sonst regelmäßig kleinen Wohneinheiten passen noch zu den allgemeinen Wohnbedürfnissen. Im Gemeindeblatt 08/15 vom 18.02.2015, S.12, wird über das große Problem zwischenzeitlich für viele Bürger unbezahlbaren Wohnraums berichtet.
Die im aktuellen Bebauungsplan vorgesehenen unverhältnismäßig großen Wohneinheiten von 200 qm und mehr Geschossfläche je Wohneinheit sind ganz gewiss kein geeigneter Ansatz zur Abhilfe dieses Problems. Indem der Bebauungsplan für mein Grundstück Baumasse vorsieht die nach Grund-und Geschossfläche sowie nach Anzahl der künftig erlaubten Wohneinheiten je Gebäude deutlich hinter meinem aktuellen Baurecht zurückbleiben, handelt es sich bei dem Bebauungsplan nicht um einen auf Nachverdichtung, sondern auf Reduzierung von Baurecht und damit auf das genaue Gegenteil von Nachverdichtung gerichteten Bebauungsplan. Der Bebauungsplan steht damit in offenem Widerspruch zu den in dessen Begründung angegebenen Zielen einer "Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen", verstärkten Innenentwicklung, zur kontinuierlichen Neuordnung und Nachverdichtung und zum sparsamen Umgang mit dem kostbaren Gut Grund und Boden. Da es sich bei diesen Zielen auch um Vorgaben der Landesentwicklungs- und Regionalplanung handelt sowie um Inhalte des Leitbilds der Wachstumsgemeinde Poing, steht der ausliegende Bebauungsplan auch hierzu im Widerspruch. Besonders unverständlich ist, dass die Geschossfläche mit einem Faktor weit unterhalb des Dreifachen der Grundfläche berechnet wurde. Das bedeutet, dass ich bei einer Nutzung der ohnehin zu niedrig angesetzten Grundfläche das Dachgeschoss nicht einmal annähernd vollständig für Wohnzwecke nutzen können würde. Eine derartige Festsetzung widerspricht jedem nachhaltigen, ökologischen und sparsamen Umgang mit dem Gut Grund und Boden. Während überall sonst der Ausbau von Dachgeschossen gefördert wird, um mehr Wohnraum ohne eine zusätzliche Versiegelung schaffen zu können, betreibt dieser Bebauungsplan das Gegenteil. Rechtfertigungsgründe für eine Reduzierung meines künftigen Baurechts gegenüber dem bestehenden Baurecht sind nicht ersichtlich. Für den Fall, dass über die in der Begründung des Bebauungsplans behauptete "intensive Nutzung" des öffentlichen Parkraums eine Stellplatzproblematik suggeriert werden sollte, weise ich eine derartige These nachdrücklich zurück.
Zudem hat die Gemeinde mit ihrem anspruchsvollen Stellplatzschlüssel mehr als genügend Sorge dafür getragen, dass es auch bei künftigen Bauvorhaben nicht zu Stellplatzproblemen kommt. Auch der in der Begründung genannte, späte Wunsch der Gemeinde zur Erhaltung eines angeblichen Quartiercharakters trägt eine enteignungsgleiche Reduzierung meines Baurechts ganz gewiss nicht.
Das Planaufstellungsgebiet ist bereits heute extrem inhomogen bebaut, so dass die vorgeschlagenen künftigen Planmasse ganz sicher nicht "den" Charakter des Quartiers widerspiegeln. Das zeigt sich auch auf den ersten Blick aus der Tatsache, dass der Planfertiger für die weniger als 90 Grundstücke im Planaufstellungsgebiete ganze 17 Splittergebiete mit zum Teil völlig unterschiedlichen Planfestsetzungen vorgesehen hat.
Die vielen "Insellösungen" mit Sonderbaumaßen, die der Bebauungsplan für zum Teil sogar einzelne Grundstücke unter Missachtung des natürlichen Bebauungszusammenhangs und sogar unter virtueller Teilung von Grundstücken vorsieht, legen ein beredtes Zeugnis von der Heterogenität des Gemeindegebiet und der Flickwerkartigkeit des Bebauungsplans ab. Indem der Bebauungsplan Planmasse für die bislang weniger stark bebauten Grundstücke vorsieht, die erheblich hinter einem Großteil der deutlich stärker bebauten Grundstück zurückbleiben, löst der Bebauungsplan die in seiner Begründung genannten Spannungen nicht nur nicht auf, sondern er zementiert und verschärft sie sogar noch.
Das ist aber das genaue Gegenteil eines legitimen städteplanerischen Ziels. Aus den vorgenannten Gründen beantrage ich eine sofortige Beendigung der Bauleitplanung und damit einen Verzicht auf die vorgesehene Aufstellung eines Bebauungsplans für das betroffene Gemeindegebiet. Die nachträgliche Aufstellung eines Bebauungsplans für ein bereits fast vollständig und stark inhomogen bebautes Gemeindegebiet führt zwangsläufig zum Risiko schwerer Konflikte vor dem Hintergrund der massiven Ungleichbehandlung einzelner Grundstückseigentümer. Diese späte Aufstellung eines Bebauungsplans ist zudem völlig überflüssig, da die weitere städtebauliche Entwicklung ausreichend über das allgemeine Baurecht und das bereits existierende Ortsrecht gesichert ist.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die sogenannte Zusammenfassung stellt eine ausführliche Wiederholung der bereits vorgetragenen Aspekte dar. Deshalb wird auf die o.a. Stellungnahme verwiesen.
Zu Bauraumverschiebungen
Wir beabsichtigen, das Grundstück zu möglichst gleichen Teilen an unsere Kinder zu vererben. Um hier eine gerechte Verteilung und dem entsprechende Bebauung zu ermöglichen, beantragen wir das Baufenster so zu verschieben, das eine variable Bebauung möglich ist.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Anregung wird berücksichtig. Der Bauraum wird nach Westen verschoben.
Zur Einfriedung
Durch die Gemeinde wurde erst vor kurzem eine neue Einfriedungssatzung beschlossen. In diesem Bebauungsplan ist vorgesehen, abweichende z. T. strengere Kriterien anzusetzen. dadurch entsteht eine Ungleichbehandlung, ohne das z. B. durch eine besondere Einfriedungssituation im Plangebiet eine Erfordernis hierfür gesehen wird. Es sollte auf die aktuelle Einfriedungssatzung verwiesen werden.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme zu 12) 2.13 a:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Zur Grünordnung
Die Grundstücke sind, anders als bei normalen Neubaugebieten meist seit vielen Jahren gut eingewachsen. gleichzeitig handelt es sich meist um relativ große Grundstücke für die nur eine sehr Maßvolle Bebauungsdichte zugelassen werden soll. im Vergleich zu den winzigen Privatgrundstücken in den Neubaugebieten (insbes. W5 / W6) eignen sich diese Gärten noch gut, um private Naherholungsräume zu schaffen. Dabei sollten zu restriktive Regelungen unterbleiben, da sonst jeder Eigentümer befürchten muss, die mal gepflanzten Bäume nie wieder ersetzen zu dürfen und der so ggf. weniger pflanzt als er von sich aus sonst würde.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Regelungen zur Eingrünung legen lediglich einen aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandard fest und enthalten keinerlei tiefgreifende Reglementierungen. Die Regelungen der Ziffer C 4. sollen im Grundsatz so beibehalten werden, da hierdurch für die Grundstückseigentümer keine unverhältnismäßigen Nachteile oder Einschränkungen bei der baulichen Nutzung ihres Grundstückes bewirkt werden.
Soweit die Gemeinde von der Absicht der Aufstellung eines Bebauungsplans nicht Abstand nimmt, beantrage ich
- als Mindestvoraussetzung die Wahrung meines baurechtlichen Besitzstandes,
- -ausdrücklich in der Gestalt einer deutlich höheren Grund- und Geschossfläche einer der Grundstücks- und Geschossflächenanzahl angemessenen Anzahl an zulässigen Wohneinheiten, mindestens jedoch fünf
- einer Geschossfläche in der Größenordnung des 3-fachen der Grundfläche, damit das Dachgeschoss vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden kann
- einen Verzicht auf die starre Festlegung von Bau- und Stellplatzfenstern sowie
- die Zulässigkeit der Bauformen eines Einzelhauses, Doppelhauses, einer Hausgruppe (Reihenhäuser) und auch eines Mehrfamilienhauses
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der am Schluss des Schreibens aufgeführte Antrag ist wortgleich mit dem Antrag des Schreibens Nr. 14 (8 Eigentümer). Deshalb wird auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 14) verwiesen.
Stellungnahme zu 14):
Allgemeine Stellungnahme:
Allgemein ist festzustellen, dass nach § 34 BauGB ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die nähere Umgebung ergibt sich aus der vorhandenen Bebauung, jedoch nur, soweit sie städtebaulich prägend ist. Nicht prägende Anlagen gelten als Fremdkörper und sind für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. Insofern ist es nicht zielführend, wenn genau die Gebäude zum Maßstab herangezogen werden, die nicht die Eigenart der näheren Umgebung prägen.
Bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit dürfen nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein.
Unter Hinweis auf die Abwägungen zu 12) 2.2 und 12) 2.3b) ist festzustellen, dass aufgrund der vorhandenen Nutzung sowie der geplanten städtebaulichen Entwicklung entlang der Neufarner Straße und der Poststraße ein Mischgebiet angeordnet ist. Die restliche Fläche ist mit Ausnahme der Gemeinbedarfsfläche Kindergarten als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das WA-Gebiet ist weitgehend homogen mit überwiegend Einzelhäusern mit bis zu 2 Wohnungen und vereinzelten Doppelhäusern bebaut. Hausgruppen bzw. Reihenhäuser im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO sind nicht vorhanden. Unter Hinweis auf die Abwägung 12) 2.5 ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen. Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar. Unter Hinweis auf 12) 2.12 wird festgestellt, dass die Festsetzungen bezüglich der Geschossfläche nicht geändert werden.
Stellungnahme zu 12) 2.2:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme zu 12) 2.3b:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzverordnung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da keine Realteilung vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Stellungnahme zu 12) 2.5:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist festzustellen, dass mit Ausnahme der Einzelfälle, die im Bestand eine sehr hohes, aus städtebaulicher Sicht unverträgliches Maß der Nutzung aufweisen und die im Bebauungsplan mit ihren Bestandswerten berücksichtigt sind, alle Baugrundstücke ein höheres Baurecht zugewiesen bekommen (vgl. hierzu Statistik BP Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung). Insofern ist die Aussage, dass durch den Bebauungsplan Baurecht reduziert würde, nicht nachvollziehbar.
Unabhängig hiervon wird nochmals darauf hingewiesen, dass „bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.“
Stellungnahme zu 12) 2.12:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Es ist darauf hinzuweisen, dass gemäß § 1 Abs. 3 BauGB Gemeinden verpflichtet sind, Bebauungspläne aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans kommt die Gemeinde Poing ihrer Planungspflicht nach, um mit dem Bebauungsplan den bereits im Ansatz vorhandenen städtebaulichen Fehlentwicklungen und Spannungen entgegen zu wirken und diese zukünftig zu verhindern.
Dem Antrag auf Beendigung des Bebauungsplanverfahrens kann insofern nicht gefolgt werden.
Bezüglich der Anträge zum sogenannten „baurechtlichen Besitzstand“, zur Erhöhung der grund- und Geschossfläche, Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten sowie der Erhöhung der Geschossfläche wird auf die o.a. Ausführungen verwiesen.
Unter Hinweise auf die Abwägung zu 12) 1.5 werden die Anregungen wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Zusätzlich ergibt sich eine Begrenzung der Stellplatzflächen indirekt über die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Bezüglich der Baufenster bzw. der überbaubaren Flächen ist anzumerken, dass diese - außer bei Grundstücken mit kleinem Zuschnitt - mit relativ großem Spielraum festgesetzt sind, sodass ausreichend Gestaltungsfreiheit bei der Anordnung der Stellplätze sowie der Baukörper gewährleistet ist. Eine Änderung des Bebauungsplans diesbezüglich ist nicht veranlasst.
Unter Hinweis auf die Abwägung zu 12) 2.3b ist festzustellen, dass im gesamten Allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden ist. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter hinsichtlich der Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern ausgegangen werden. Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen ist daraus nicht abzuleiten.
Stellungnahme zu 12) 2.3 b:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist klarzustellen, dass das Plangebiet in 3 Bereiche nach der Art der Nutzung aufgeteilt ist:
- Allgemeines Wohngebiet
- Mischgebiet
- Gemeinbedarfsfläche
Die Aufteilung der einzelnen Bauquartiere ergibt sich zwangläufig durch die öffentlichen Verkehrsflächen, die sozusagen die einzelnen Bauquartiere zerschneiden. Zur besseren Zuordnung und Lesbarkeit wurden die einzelnen Teilflächen nummeriert. Eine Interpretation, wie z.B. Schaffung von Insellösungen ist daraus nicht abzuleiten.
In dem Schreiben wird auf das Bauvorhaben Herbststraße 11b/c/d als Bezugsfall für eine höhere Baudichte verwiesen. Hier ist anzumerken, dass dies ein Beispiel ist, wie sich das Bauquartier nicht weiterentwickeln soll. Das Bauvorhaben wurde 2007, nicht wie vorgetragen, erst kürzlich, gemäß § 34 BauGB genehmigt. Der Entwurf ist charakterisiert durch die maximal mögliche Ausnutzung des Baugrundstücks unter Ausschöpfung der maximal möglichen Abstandsflächen. Die Stellplätze sind gemäß Stellplatzverordnung im Bauantrag nachgewiesen, aber nicht alle hergestellt.
Da keine Realteilung vollzogen ist, liegt hier kein Reihenhaus (siehe auch Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, S. 1196, Rd.Nr. 6.4) vor, sondern ein Einzelhaus mit 3 Wohnungen.
Ansonsten ist im gesamten allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Im WA 3 sind insgesamt 17 Wohngebäude vorhanden. Davon weisen 2 Wohngebäude 2 Wohnungen auf. Dieser Anteil entspricht demnach 12%, nicht mindestens 25%, wie angenommen.
Bezüglich der Einfriedungen wird auf die Stellungnahme zu 12) 2.13a verwiesen:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt die Anregung zur Kenntnis.
Der Bauraum wird nach Westen verschoben.
Die Begründung wird in Kapitel 3.3 und 4.7 hinsichtlich der Ergebnisse der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, GmbH, München, angepasst und geändert.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A)7.3 mit 7.5 sowie C)6.1 mit 6.3 und 6.5.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
40. 2 Schreiben Grundstückseigentümerin Flur-Nr.:a) 357/3 und b) 368/17 vom 02.03.2015
a) Fl.Nr. 357/3
1.
Gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes erhebe ich folgende Einwendungen:
Zu gering bemessene Grundfläche und Geschoßfläche.
Nach § 17 Abs. 1 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung- BauNVO) gelten als Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für allgemeine Wohngebiete die Grundflächenzahl (GRZ) 0,40 und für die Geschoßflächenzahl (GFZ) 1,2. Die mir im Bebauungsplan zugestandenen Grundflächenzahl von ca. 0,24 liegt weit unter der Obergrenze nach § 17 Abs. 1 von 0,40. Die zugeteilte Geschoßflächenzahl von 0,56 liegt ebenfalls weit unter der Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für allgemeine Wohngebiete GFZ 1,2. In einem normalen Wohngebiet (ohne Bebauungsplan) ist nach § 19 Baunutzungsverordnung eine maximale Bebauung der Grundfläche mit 0,80 möglich. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ist keine Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) mehr möglich. Bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung ist nicht nur die Bebauung als erheblich anzusehen, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks in so weit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt. In der Birkenallee z.B. FI. Nr. 368/5 (Gebäude das neu derzeit neu gebaut wird- und während der Veränderungssperre genehmigt wurde) FI. Nr. 366/7, 366/3, 366/4, 366/5, 355/2 usw., bzw. im Eichenweg z.B. Flurnummern 357/1,357,359,2 ist bisher eine wesentlich dichtere Bebauung erfolgt, als die jetzt von der Gemeinde Poing im Bebauungsplan festgelegten Durchschnittswerte:
Durchschnittliche GRZ für allgemeine Wohngebiete ca. 0,24 und durchschnittliche GFZ für allgemeine Wohngebiete von ca. 0,56 (siehe hierzu Punkt 15 zur Begründung des Bebauungsplanes). Wie die Gemeinde auf die festgesetzten Werte (durchschnittlich GRZ 0,24 und GFZ 0,56 für das allgemeine Wohngebiet) gekommen ist, ist leider aus der Begründung zum Bebauungsplan nicht zu ersehen. Gibt es hierfür eine Verordnung, oder wurde im Gemeinderat darüber explizit abgestimmt? - Falls ja, bitte ich Sie um Mitteilung, wann ein Gemeinderatsbeschuss gefasst wurde, und um Auskunft darüber, welche Verordnung/Gesetz für die Festlegung der Richtzahlen maßgeblich war.
Im Bebauungsplan wurde mir zusätzlich auch noch weniger Baurecht zugeteilt, als in der unmittelbaren Nachbarschaft im Eichenweg. Bezogen auf die Grundstücksfläche wurde für meine jeweiligen Nachbarn mehr Geschoßfläche festgesetzt. Dadurch fühle ich mich im meinem Baurecht beschnitten. Die mir zugebilligte GRZ beträgt 0,24 (GR = 175 : 727 qm Grundstücksgröße) Die GFZ beträgt 0,59 (GF = 430 : 727 qm Grundstücksgröße)
Flurnummer 356/1 Grundfläche (GF) 160 : Grundstücksgröße 609 qm : = GRZ 0,26
Geschoßfläche 400: 609 qm Grundstücksgröße = GFZ 0,66
Flurnummer 357/7 Grundfläche (GF) 90: Grundstücksgröße 369,77 qm : = GRZ 0,24
Geschoßfläche 235: 369,77 qm Grundstücksgröße = GFZ 0,64
Flurnummer 357/4 Grundfläche (GF) 90: Grundstücksgröße 355,02 qm: = GRZ 0,25
Geschoßfläche 235: 355,02 qm Grundstücksgröße = GFZ 0,64
Dieser Nachbar durfte während der Veränderungssperre das Haus aufstocken.
Flurnummer 357/2 Grundstücksgröße 449,54 qm : 110 GF = GRZ 0,26
Geschoßfläche 265: 449,54 qm Grundstücksgröße = GFZO,59
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Ziel des Bebauungsplans ist, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Ziel kann nicht sein, im Sinne einer Nutzungsmaximierung, die nach § 17 BauNVO möglichen Maximalwerte für GRZ und GFZ auszureizen. Wie festgestellt, sind einzelne GR- oder GF-Werte im Bebauungsplan höher als die durchschnittlichen Festsetzungen. Dies betrifft allerdings nur bereits bestehende Vorhaben, wie z.B. das aufgeführte Nachbargrundstück, die in ihrem Bestand übernommen werden, aber nicht den Maßstab für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bilden.
Es ist festzustellen, dass es bei der Bewertung nach § 34 BauGB nicht auf GRZ- du GFZ –Werte ankommt, sondern auf die gebaute Realität. Nach der Rechtsprechung ( BVerwG, U.v. 23.3.1994-4C 18.92-ZfBR 1994,190) ist die Frage, ob sich ein Bauvorhaben hinsichtlich der Baudichte einfügen würde, nicht nach der Grundflächenzahl zu beurteilen. Städtebauliche Maßstäbe, die sich aus der in der Umgebung vorhandenen prägenden Bebauung ergeben, sind bei der Anwendung des § 34 BauGB nur für die Frage von Bedeutung, ob sich das Vorhaben in dem vorgegebenen Rahmen hält. Es wird auch keine (gleichsam spiegelbildliche) Wiederholung der vorhandenen Umgebungsbebauung verlangt. (Birk, Bauplanungsrecht in der Praxis, Boorberg-Verlag, S.335, Rd.Nr. 902). Das Gebot des Einfügens zwingt nicht zur Uniformität, die sich in der exakten Angleichung der GRZ- oder GFZ-Werte dokumentiert. Nach der Rechtsprechung geht es mehr um bauliche Harmonie, die nicht ausschließlich rein rechnerisch ermittelbar ist, sondern eben auch einen gewissen planerischen Spielraum gewährt.
2.
Während der Veränderungssperre wurde an der Birkenallee/Karl-Sittler-Str. (Flurnummer 368/5) ein Gebäude genehmigt, dass noch um ein vielfaches höhere Nutzungszahlen aufweist. Bei einer GR von 285 darf hier eine GF von 825 gebaut werden. Mein Eigentumsrecht wird zunächst durch den Verlust einer Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) eingeschränkt. Zusätzlich erfolgt dann noch eine Ungleichbehandlung im aufgestellten Bebauungsplan durch unterschiedliche Baurechte in unmittelbarer Nachbarschaft. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes unterliegt eine Gemeinde vor allem den Anforderungen des Gebots der gerechten Abwägung. Es verlangt von einer Gemeinde, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes alle erkennbaren und rechtlich schutzwürdigen öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gegeneinander abzuwägen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich des Bauvorhabens Karl-Sittler-Straße 2 ist festzustellen, dass das Gebäude eine städtebauliche Sondersituation darstellt, da es genau die Übergangsstelle zwischen der unmittelbar südlich anschließenden Mehrfamilienhausbebauung und der nördlich und östlich anschließenden Einfamilienhausbebauung markiert. Insofern ist das Bauvorhaben nicht als Vergleichsobjekt geeignet.
3.
Schutzwürdige private Belange:
Ein geringeres Bebauungsrecht mindert beim Verkauf des Grundstückes den Grundstückspreis. Banken beleihen Grundstücke mit weniger Bebauungsrecht niedriger.
Schutzwürdige öffentliche Belange:
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Durch den vorliegenden Bebauungsplan wird das Baurecht auf Fl.Nr. 357/2 nicht gemindert. Die Werte liegen im vergleichbaren Rahmen. Insofern kann keine Beeinträchtigung eines privaten Belangs erfolgen.
4.
Durch nicht ausgenützte Bauflächen müssen anderweitig noch vollkommen unbebaute Flächen zur Minderung der Wohnungsknappheit verbaut werden. Die derzeitigen hohen Grundstückspreise im Münchner Umland rechtfertigen zudem eine höhere Bebauung um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da das Bebauungsgebiet in nächster Nähe zur S-Bahn liegt, ist es naheliegend, dass mehr Menschen auf das Auto verzichten. Durch eine stärkere Verlagerung von Neubaugebieten an den Ortsrand, werden die Pendlerzahlen mit dem Auto steigen. Luftverschmutzung, Lärmbelästigung durch Auto' s können vermieden werden, wenn bezahlbare Wohnungen in Bereichen liegen, die fußläufig zur S-Bahn zu erreichen sind. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes in der vorhandenen Form wird mein Eigentumsrecht Art. 14 Abs. 2 GG beschnitten. Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen, insbesondere den Verhältnismäßigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz, in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Dies ist in einem Gebiet, das durch unterschiedlichste Bebauung geprägt ist meines Erachtens nur schwer möglich. Verlierer sind dabei alle, die bis jetzt noch nicht gebaut haben, oder auf deren Grundstück sich noch ein Nachkriegshäuschen befindet. Das private Grundeigentum gehört in hervorgehobener Weise zu den abwägungserheblichen privaten Belangen. Das Abwägungsgebot ist eine Ausformung des im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Die Gemeinde darf daher Eigentumsbelange nicht unnötig und damit unverhältnismäßig gegenüber anderen privaten oder öffentlichen Belangen zurücksetzen.
§ 1 Abs.G GG. Bei der Abwägung muss insbesondere berücksichtigt werden, welche Folgen sich aus einer bestimmten planerischen Festsetzung für das Grundeigentum ergeben. Die konkret betroffenen Eigentümerbelange müssen mit dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Abwägung einbezogen werden, damit letzten Endes ein ausgewogenes Abwägungsergebnis erzielt wird.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Ein Eingriff in das Grundrecht aus Art. 14 GG, z.B. durch Entzug von Baurecht, ist nicht gegeben, da das geplante Bauvorhaben sich im Rahmen der baulichen Nutzung des städtebaulichen Umfeldes sich bewegt.
5.
Festlegung auf 2 Wohnungen pro Einzelhaus, bzw. nur je einer Wohnung im Doppelhaus.
Bei der Höhe der angegebenen Geschoßfläche von 430 qm ist ein Einzelhaus mit 3 Wohneinheiten möglich und auch generell üblich, jedoch gemäß Bebauungsplanentwurf ausgeschossen. Mit dieser Regelung bin ich nicht einverstanden. Ebenso widerspreche ich der Regelung pro Doppelhaus nur eine Wohneinheit zu genehmigen. Im Bebauungsplan ist keine Begründung für diese Maßnahme zu lesen. Zudem ist auch nicht ersichtlich, weshalb keine Reihenhäuser zugelassen sind. Die Anzahl der Wohnungen ist m.E. entsprechend der Geschoßflächenzahl sinnvoll festzulegen. Bei einer Geschoßflächenanzahl von 430 sind drei Wohnungen im Einzelhaus durchaus gerechtfertigt. Beim Bau eines Doppelhauses könnten auch grundsätzlich zwei Wohneinheiten pro Haushälfte bewilligt werden. Eine Umsetzung ist sowieso wegen der Beibringung der Parkplätze oft unmöglich.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden.
Unter der Voraussetzung, dass die städtebauliche Ausgangssituation – den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – spricht sich der Gemeinderat dafür aus, für die zulässige Anzahl der Wohnungen einen Schlüssel von 1 Wohneinheit je 315 qm Grundstücksfläche generell für das gesamte WA (mit Ausnahme des Grundstücks Karl-Sittler-Straße 2) anzusetzen.
Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. Für das Grundstück Fl.Nr. 357/3 ergibt sich dadurch eine Erhöhung der zulässigen Anzahl auf 3 Wohnungen statt bisher 2 Wohnungen.
Reihenhäuser sind im Plangebiet nicht zulässig, weil diese nicht der Bau- und Siedlungsstruktur und somit auch dem Quartierscharakter entsprechen. Zudem sind bislang im Plangebiet keine Reihenhäuser vorhanden.
6.
Gründe für mehr kleinere Wohneinheiten:
Es steht in keinem Verhältnis bei den jetzigen Grundstückspreisen bei einer Grundstücksgröße von 727 qm nur 2 Wohneinheiten in einem Einzelhaus, bzw. insgesamt 2 Wohnungen in einem Doppelhaus zu errichten. Wohnraum muss bezahlbar bleiben. Bsp. Bei einer Wohnung mit ca. 140 qm belaufen sich die Mietkosten mit Mietnebenkosten auf ca. 1.680€. Bei der Wohnung im 2. OG, mit anteiligem Dachgeschoß und unterstellter Wohnfläche von ca. 200 qm liegt der Mietpreis mit Heizungs- und Betriebskosten bereits bei rund 2.400 €. Bei einem Doppelhaus mit unterstellter Wohnfläche von 170 qm beläuft sich die Miete einschI. Nebenkosten auf ca. 2.000 €. Die Wohnungen sind dadurch nicht, bzw. nur schwer vermietbar. Da alle im Wohngebiet durch die Beschränkung auf die Anzahl der Wohnungen auf übermäßig hohe Quadratmeterzahlen pro Wohnung kommen, besteht zudem ein Überangebot an großen Wohnungen = noch schlechtere Vermietung. Durch längere Leerstände entstehen Mietverluste in nicht unerheblichen Umfang. Dies kann sogar dazu führen, dass der Investor verkaufen muss. Mit Zahlungsrückständen ist ebenfalls in einem höheren Maße zu rechnen. Es besteht kein Anreiz bei niedrigen Renditen, bzw. sogar minus Renditen (wenn die Wohnung nicht vermietet werden kann) Wohnraum zu schaffen.
Fazit: Alte Gebäude werden nicht mehr abgerissen und durch Neubauten ersetzt. – Geringere Wohnbautätigkeiten treiben letztendlich die Mietpreise in die Höhe, Arbeitsplätze gehen verloren usw. Zudem werden immer weniger große Wohnungen benötigt (Zunahme von zwei Personen- oder Singlehaushalten). Die Vorgabe entspricht keinesfalls den Wohnbedürfnissen im Ballungsraum. Die Bevölkerung wird immer älter. Mit der gesetzlichen Rente (Absenkung des Rentenniveaus bis zum Jahr 2030 auf 44 % des letzten Nettoentgelts, gemerkt vor Abzug von Kranken, und Pflegeversicherungsbeiträgen sowie Steuern) kann eine Wohnung in der Größenordnung von 150 qm auch von 2 Rentnern nicht mal ansatzweise bezahlt werden. Außerdem wünschen sich ältere Menschen oft nur mehr eine kleine Wohnung. Ein Mehrgenerationenhaus ist durch die, für mich sinnlose Beschränkung, auf 2 Wohneinheiten nicht möglich. Unter dem Gesichtspunkt der Innenentwicklung und der deutlichen Wohnungsknappheit im Raum München ist es sinnvoller bei einem Neubau mehr Wohneinheiten zuzulassen. Ich fühle mich ungerecht behandelt, weil auch neuerliche Bauvorhaben im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes (Ecke Birkenallee/Karl Sittler Str. z.B. 5 Wohnungen im "Einfamilienhaus") mehr Wohneinheiten pro Haus bewilligt bekommen haben. Zudem sind auch im Altbestand mehr als zwei Wohnungen pro Einzelhaus keine Seltenheit. Falls meinem Nachbar 357/4 (der während der Veränderungssperre aufgestockt hat) eine zweite Wohneinheit in seiner Doppelhaushälfte bewilligt bekommen hat, beanspruche ich das gleiche Recht (2 Wohnungen in einer Haushälfte) für mich auch. Als Grund für die geringe Nachverdichtung und die Beschränkung auf 2 Wohneinheiten usw. wird gerne die Verkehrs- und Parkproblematik im Eichen-, Ahorn- und Buchenweg aufgeführt. Sämtliche Eigentümer müssen Ihre Stellplätze direkt neben der Straße anordnen, da sie ansonsten mit der Stellplatzverordnung in Konflikt kommen und die vielen geforderten Parkplätze sonst nirgends unterbringen können. Für parkplatzsuchende fremde Personen bestehen in diesen Straßen keine Möglichkeiten mehr zu parken, weil Sie dadurch die Ausfahrt der Anwohner behindern. Theoretisch werden dann auf diesen Straßen keine Autos mehr parken. Verkehrsrechtlich kann es also vollkommen egal sein, wie viele Wohneinheiten auf den jeweiligen Grundstücken zugelassen werden. Viele zusätzliche Wohneinheiten können zum Großteil sowieso nicht verwirklicht werden, weil die strenge Stellplatzverordnung der Gemeinde Poing dies von Haus aus unterbindet.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass im Bebauungsplan nur die Anzahl der Wohnungen festgesetzt werden können. Es gibt keine Rechtsgrundlage für eine Festsetzung, dass z.B. nur kleine Wohnungen oder Einliegerwohnungen zulässig sind. Aufgrund der neuen Berechnungsrundlage für die Wohnungen ergibt sich für das Grundstück Fl.Nr. 357/3 eine Erhöhung der zulässigen Anzahl auf 3 Wohnungen statt bisher 2 Wohnungen (siehe Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt 5).
Bezüglich des Nachbargrundstücks Eichenweg 12 ist noch richtig zu stellen, dass hier zwar nach den genehmigten Bauantragsunterlagen ein Ausbau des Dachgeschosses erfolgt ist, aber keine 2. Wohnung im Dachgeschoss genehmigt wurde. Insofern die die Ausführungen diesbezüglich gegenstandslos.
7.
Nur Einzelhäuser und Doppelhäuser und keine Reihenhäuser.
Im Bebauungsplan sind nur Einzel- oder Doppelhäuser erlaubt. Aus welchem Grund darf kein Reihenhaus gebaut werden?
Die Grundstücksfläche, die für ein Reihenhaus benötigt wird, ist deutlich geringer gegenüber einem freistehenden Einfamilienhaus. Im Hinblick auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden ist die Begrenzung auf Einzel- und Doppelhäuser nicht nachvollziehbar. Im Bebauungsplan ist leider kein Grund genannt, weshalb keine Reihenhäuser gebaut werden dürfen. Der Bau eines Reihenhauses bedeutet eine Kostenreduzierung der Bau- und Erschließungskosten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Wie bereits ausgeführt, sind im gesamten Plangebiet keine Reihenhäuser vorhanden. Um den Charakter des Bauquartiers zu erhalten, sind Reihenhäuser im Plangebiet nicht zulässig.
Unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen des Bebauungsplans, die in der Begründung in Kapitel 1.2 erläutert sind, besteht auch keine Erfordernis, Hausgruppen bzw. Reihenhäuser im Bebauungsplan für zulassungsfähig zu erklären.
8.
Vollflächiger Dachausbau
Sofern das Verhältnis Grund- und Geschossfläche einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zu lassen, liegt eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach § 34 BauGB vor. Da ich das heute mangels Fachwissen nicht mehr prüfen kann, lege ich vorsichtshalber auch diesbezüglich Widerspruch ein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Dachgeschossen ist festzustellen, dass nach § 20 Abs. 3 BauNVO zulässig ist, die Geschossflächen in Dachgeschossen, die keine Vollgeschosse sind, mitzurechnen. Zur Klarstellung und Planungssicherheit empfehlen Fickert/Fieseler in ihrer Kommentierung (§ 20, Rd.Nr. 21, S.1164) der Baunutzungsverordnung die Flächen von Aufenthaltsräumen, die keine Vollgeschosse sind, immer zu berücksichtigen und anzurechnen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
9.
Anordnung der Garagen, Größe der Garagen, Stellplätze und eingezeichnetes Baufester.
Ich bitte darum, das Baufenster in Richtung Westen um 2 Meter zu vergrößern, so dass ich eine Doppelgarage mit einer Breite von 6,50 m neben meinem Nachbarn zur linken Seite (Flur Nr. 357/4) bauen kann. Derzeit sind nur 4,75 m für die Garage eingezeichnet. Die Länge der Garage sollte min. 7 Meter (besser größer, wenn erlaubt) betragen. Bitte berücksichtigen Sie dies auch noch planerisch. Die zweite Garage wurde von Ihrem Bauplaner direkt an der Grundstücksgrenze zu meinem rechten Nachbarn mit der Flurnummer 357/2 angeordnet. Ich beantrage, dass die Garage direkt an das Haus gebaut werden darf. Für die Garage ist ebenfalls eine Breite von 6,50 m und einer Länge von min. 7 Meter (besser größer wenn erlaubt) planerisch zu berücksichtigen. Der ursprünglich zwischen der Garage und dem Haus eingezeichnete Stellplatz ist an der Grundstücksgrenze zu meinem Nachbarn mit der Flur. Nr. 357/2. einzuzeichnen. In der Anlage übersende ich Ihnen einen dem entsprechenden Entwurf.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Anregung kann gefolgt werden und das Baufenster um 2 m nach Westen vergrößert werden. Die Fläche für Garagen ist derzeit mit 7,50 m festgesetzt. Der Vorschlag wird nach Prüfung, soweit möglich, übernommen.
10.
Im Bebauungsplan ist derzeit ein Baum zwischen Garage und Haus eingezeichnet. Bei diesem Baum handelt es sich um eine Birke, die früher einmal selbst aufgegangen ist.
Ich beantrage schon jetzt die Entfernung des Baumes im Falle der Bebauung
Folgende Gründe sind hierfür maßgeblich:
Es ist unverhältnismäßig aufgrund einer Birke die Garage nicht direkt an das Haus anbauen zu dürfen. Durch den Anbau der Garage an das Haus wird ein Wärmeverlust vermieden. Bei nicht bindigem Boden muss die Baugrube einen Böschungswinkel von 45 Grad haben. Bei einem Aushubwinkel von 0,45 Grad sind ca. 3 Meter zusätzlich neben dem zu errichtenden Gebäude einzuplanen. Die Wurzeln des Baumes könnten meines Erachtens, wenn überhaupt nur durch eine Spundwand geschützt werden. Dieser übermäßige finanzielle Aufwand steht meines Erachtens in keinem Verhältnis. Bautechnisch ist es nicht sinnvoll den Erhalt eines Baumes so nahe am Bauraum zu fordern. Durch das Wurzelwerk in unmittelbarer Nähe der Garage oder des Hauses könnten Schäden an der neuen Bausubstanz entstehen. Sofern der Baum in unmittelbarer Nähe zwischen den Garagen und dem Haus stehen bleiben muss, entstehen auch laufende Kosten für die Reinigung der Dachrinnen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Teilweise wurden Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 8. als „zu entfernende Gehölze“ dargestellt, wenn offensichtliche Konflikte mit der Realisierung einer in der Folge des Bebauungsplans zulässigen Hauptnutzung absehbar waren. Der in der Bebauungsplanzeichnung eingetragene Gehölzbestand ist zudem nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, da hiervon nur Bäume (keine Sträucher) mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, erfasst sind. In der Planzeichnung sind aber auch Bäume mit einem geringeren Stammumfang sowie große, raumbildende bzw. raumprägende Sträucher nachrichtlich eingetragen. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ermitteln. Soweit es sich um einen zu erhaltenden Baum handelt, lässt die Regelung Ziffer C 4.1.3 ausnahmsweise und unter Schaffung eines Ersatzes ein Entfernen zu, wenn hierdurch die Errichtung einer zulassungsfähigen Nebenanlage erheblich erschwert würde.
11.
Ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen sind durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern und darauf ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m zu pflanzen.
Lt. Punkt 6.2 der Festsetzungen durch Text sind ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern. Je 4 Stellplätze ist ein standortgerechter Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m (Kleinbaum) in der Pflanzqualität Hochstamm 3xv Ob. StU 18-20 zu pflanzen.
Dieser weiteren Auflage widerspreche ich entschieden, da es bereits jetzt äußerst schwierig ist, die vielen geforderten Parkplätze auf dem Grundstück unterzubringen. In der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing Punkt 2.6 ist folgendes geregelt:
Es ist eine ausreichende Bepflanzung der Zufahrten und Stellplätze vorzusehen. Stellplatzanlagen für mehr als 10 Pkw sind durch Bäume und Sträucher zu gliedern. Dabei ist jeweils nach 5 Stellplätzen ein mindestens 1,5 m breiter Bepflanzungsstreifen anzulegen. Ich beantrage, dass in dem Bebauungsplan statt des Textes in Punkt 6.2 der Text aus Punkt 2.6 der Stellplatzverordnung der Gemeinde Poing bei unserem Bebauungsplan eingearbeitet wird. Eine nochmalige Verschärfung der Stellplatzverordnung finde ich im äußersten Maße unfair. Auch die Tatsache, dass ein Baum mit bis zu 12 Meter Endhöhe gepflanzt werden soll, der dann zwischen Straße und Haus steht, ist überzogen. Der maximale Raum vom Haus zur Straße beträgt in meinem Fall 3,50 Meter. Die Krone des Baumes befindet sich dann entweder im Straßenraum oder scheuert an der Hauswand. Auf Gehwegen und Fahrbahnen aus Zement und Asphalt können Baumwurzeln Erhöhungen und Risse verursachen, wenn Bäume zu nah an dem Weg angepflanzt werden. Zusätzlich kann durch einen "Straßenbaum" ein Wurzeleinwuchs in Leitungen entstehen. Die Eigentümer von Bäumen auf Privatgrundstücken werden bei schadensverursachendem Wurzeleinwuchs zur Kostenerstattung herangezogen. Der Baumeigentümer ist stets "Störer" im Sinne von § 1004 BGB und wird für sämtliche Kosten, die durch Wurzeln entstehen zur Verantwortung gezogen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
12.
Garagen nur in profil- und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform Lt. Punkt 6.5 Festsetzungen durch Text sind bei gegenseitigem Grenzanbau die Garagen nur in profil-und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform und Dachdeckung zulässig.
Ich möchte später eine Doppelgarage mit Satteldach bauen, um ggf. eine Solaranlage darauf anzubringen. Mein Nachbar und auch ich haben derzeit eine uralte Einzelgarage mit Flachdach. Wenn ich neu baue, muss ich mich dann der Dachform seiner jetzigen Garage anpassen, oder entscheidet das "Windhundprinzip", dass derjenige der zuerst baut die zukünftige Garagenform und die Art der Garage (Einzel- oder Doppelgarage) des Nachbarn bestimmt? Dies ist nicht gerecht. Bei zeitlich versetztem bauen ist es nicht sinnvoll eine Profil- und höhengleiche Garage im Bebauungsplan zu fordern. Im Hinblick auf die auf dem Garagendach ggf. zu errichtende Solaranlage, bitte ich um eine Ausnahmeregelung beim Grenzanbau, sofern ein Flachdach notwendig sein sollte, oder nur eine Einzelgarage gebaut werden dürfte.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Solaranlage ist unabhängig von Garagenbau zu sehen, da die Errichtung von Solaranlagen nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans sind. Im Bebauungsplan sind nur grundsätzliche Regelungen zur Anordnung der Solaranlagen enthalten.
Ansonsten werden die Festsetzungen des Bebauungsplans zu den Garagen beibehalten, um ein Mindestmaß an gestalterischer Einfügung in das Ortsbild zu gewährleisten.
13.
Zusätzlicher Schutz von Nadel- und Obstbäumen
Derzeit sind in der für die Gemeinde Poing geltenden Baumschutzverordnung vom 22.11.2005 Nadelbäume und Obstbäume It. § 4 Abs. 2 nicht geschützt. Im Bebauungsplan werden sie nun als schützenswert bezeichnet. Bei Fällung ist ein Ersatzbaum zu pflanzen (Pflanzqualität Solitär 4xv OB. StU 25-30 cm), oder beim Bau besondere Vorsicht walten zu lassen. Durch die Verschärfung im Bebauungsplan werden wir gegenüber allen anderen, für welche die allgemeine Baumschutzversorgung der Gemeinde Poing gilt, benachteiligt. Eingezeichneten Holunder als schützenswerten Baum bitte aus Bebauungsplan streichen. Im Bebauungsplan wurde auf meinem Grundstück im Eichenweg an der Straßenseite ein Baum eingezeichnet. Zum damaligen Zeitpunkt, als die Bestandsaufnahme der Bäume erfolgte, standen an der gekennzeichneten Stelle eine Eibe, sowie ein alter Holunder. Der Holunder war mit der Eibe verwachsen. Mein Mieter hat (ohne Rücksprache mit mir zu halten), die Eibe vor ca. 2 Jahren entfernt. Reste des Stammes sind noch sichtbar. Den Holunder hat er stehen lassen. Dies wurde Frau Kölbl (Bauamt) von Herr Huber (Mitarbeiter der Gemeinde Poing), der das Grundstück am 26.02.2015 besichtigte, bestätigt. Bei meiner persönlichen Vorsprache am 26.02.2015 sagte Frau Kölbl, dass dieser Holunder kein schützenswerter Baum sei. Ich bitte Sie daher darum, den eingezeichneten Baum ganz aus dem Bebauungsplan zu löschen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Grün sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Die Erhaltungsbindungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1.1 gelten unabhängig von einer zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Bebauungsplanzeichnung, da der „Gehölzbestand“ (Ziffer B 7.) ebenso wie die „Gehölze, die entfernt werden können“ (Ziffer B 8.) nur nachrichtlich (also ohne Festsetzungscharakter) dargestellt sind. Soweit der angesprochene Holunder einen geringeren Stammumfang als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe aufweist, fällt er demgemäß nicht unter die Erhaltungsbindung der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, auch wenn er in der Bebauungsplanzeichnung nachrichtlich als Gehölzbestand dargestellt ist.
14.
Genaue Festsetzungen der Einfriedung
Für das ganze Bebauungsplangebiet, das immerhin 7,15 ha umfasst, wird vorgeschrieben, dass Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen als sockellose Holzlattenzäune mit senkrechter Lattung und einer einheitlich durchlaufenden Höhe von 1,10 auszubilden sind. Hier denke ich, wäre mehr Flexibilität angebracht.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
15.
Forderung 20 % der nicht überbauten Flächen mit standortheimischen Gehölzen zu bepflanzen Eine Bepflanzung von mindesten 20 % der nicht überbauten Fläche mit standortheimischen Gehölzen ist nicht verhältnismäßig. Mein privater Freiraum wird extrem eingeschränkt. Die Nutzung meines Gartens wird durch die vielen Sträucher behindert. Ich bevorzuge lieber Blumen statt Sträucher. Zudem sind diese m.E. Bienen freundlicher. Im Übrigen ist noch anzumerken, dass die Planung von Grünflächen ausschließlich auf privaten Grundstücken erfolgt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Auch bei dieser Regelung zur Anpflanzung (Ziffer 4.2.1) handelt es sich lediglich um die Festlegung eines aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandards, mit dem keinerlei tiefgreifende oder unverhältnismäßige Reglementierungen der Grundstücksnutzung verbunden sind. Die Regelungen der Ziffer C 4. sollen demgemäß im Grundsatz so beibehalten werden.
16.
Im Bebauungsplan fehlt ein Verkehrskonzept
Aus dem Bebauungsplan ist zu entnehmen, dass sämtliche nachzuweisende Stellplätze direkt an der Straßenseite angeordnet wurden. Öffentlicher Parkraum wird so nicht geschaffen sondern eher verhindert.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das gesamte Erschließungssystem bzw. die Verkehrsflächen sind bereits im Grundsatz vorhanden. Die Verkehrsproblematik – Parkplatzproblematik, fehlende Gehwege, unzureichende Fahrbahnbreiten, nicht ausreichende Feuerwehrzufahrtsmöglichkeit - ist bekannt. Zwischenzeitlich liegt auch eine Verkehrliche Stellungnahme eines Verkehrsplanungsbüros vor, die im Prinzip die erkannten Mängel bestätigt und präzisiert. Verbesserungsvorschläge liegen vor. Für eine Umsetzung ist allerdings die Mithilfe der Anlieger in Form von Grundstücksabtretungen erforderlich.
Da die Probleme und Konflikte sowie die Lösungsmöglichkeiten bekannt sind, ist ein zusätzlich in Auftrag gegebenes Verkehrskonzept nicht erforderlich.
17.
Grundflächenschlüssel
Es liegt meines Erachtens kein fester Grundflächenschlüssel von 0,24 vor, bzw. ist er nicht nachvollziehbar. Bsp. Grundstück Flur Nr. 359. Grundstücksgröße 780 qm = 780 x 0,24 = GR 187,2 und nicht nur 175.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Unter Hinweis auf Pkt 1. dieser Stellungnahme wird ergänzend nochmals darauf hingewiesen, dass ein fester Grundflächenschlüssel weder zur Erstellung einer sachgerechten Planung erforderlich ist noch aufgrund irgendwelcher rechtlicher Vorgaben
18.
Zum Schluss noch eine Anmerkung:
In dem vor kurzen aufgelegten Bebauungsplan der Gemeinde Poing (Projekt für Einheimische –Bebauungsplan Nr. 56 "Seewinkel") ist dort eine wesentlich dichtere Bebauung im Wohngebiet erlaubt. Zahlreiche Beispiele sind auch in den sonstigen Neubaugebieten im Bereich Poing Nord zu finden. Im Einheimischenprojekt dürfen zudem auch Reihenhäuser errichtet werden. Warum wird zwischen Poing Nord und Poing Süd ein so großer Unterschied in der Bebauung gemacht? Für "Alt Poinger" gelten subjektiv wahrgenommen strengere Auflagen. Das ärgert mich. Gerade bei der Festsetzung eines neuen Bebauungsplanes für Poing Nord hat es die Gemeinde meines Erachtens in der Hand, eine lockerere Bebauung zu bewerkstelligen, wenn ihr dies so am Herzen liegt. Im Bebauungsplan Poing Süd wird immer Bezug darauf genommen, dass möglichst wenig nachverdichtet und geringe Flächen versiegelt werden sollen. In Poing Nord erfolgt das glatte Gegenteil. Hier spielt das Argument der "Versiegelung", der dichten oder höheren Bebauung keine Rolle.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Bebauungsplan Nr. 56 „Seewinkel“
– mit einem differenzierten Verkehrsnetz und Verkehrsflächenbreiten bis zu 12,0 m
– mit einer gleichartigen Parzellen- und Baustruktur je Bauquartier
– sowie mit großzügigen, öffentlichen Grünflächen
wurde sozusagen am Reissbrett von Grund auf neu als Gesamtkonzept entwickelt und ist nicht vergleichbar mit dem über Jahrzehnte gewachsenen Baugebiet Poing-Süd
- mit einer unzureichenden Verkehrserschließung
- mit einer sehr inhomogenen Parzellenstruktur
- sowie ohne öffentliche Grünflächen.
Insofern ist es auch nicht zielführend, wenn einzelne Detailpunkte herausgegriffen werden, wie z.B. die Baudichte, da dieser eine Teilaspekt sämtliche anderen Entwurfüberlegungen, die ebenso für die Wohnqualität entscheidend sind, wie. z.B. öffentliche Grünflächen, nicht berücksichtigt.
Bezüglich der Feststellung, dass eine Nachverdichtung vermieden werden soll, ist folgendes klarzustellen: Die zulässige Gesamtgrundfläche im WA liegt um ca. 30 % höher als die vorhandene Grundfläche, die zulässige Gesamtgeschossfläche liegt um ca. 56 % höher als die vorhandene Geschossfläche. Aufgrund der beabsichtigten Erhöhung der Geschossfläche (Anrechnung des gesamten DG auf die Geschossfläche) wird der prozentuale Anteil für die Geschossfläche noch höher ausfallen. Zudem ist weder im Bebauungsplan noch in der Begründung ausgeführt, dass möglichst wenig versiegelt werden soll. In der Begründung ist darauf hingewiesen, dass durch die Inanspruchnahme bisher unversiegelter Flächen die natürlichen Bodenfunktionen eingeschränkt werden und dass durch die Regelungen des Bebauungsplans die Versieglung auf ein vertretbares Maß beschränkt wird.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Das Baufenster wird um 2m nach Westen vergrößert. Der beigelegte Planungsvorschlag wird nach Prüfung, soweit möglich, übernommen.
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und 6.5.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
b) - Fl.Nr. 368/17
1.
Gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes erhebe ich folgende Einwendungen:
Zu gering bemessene Grundfläche und Geschoßfläche. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ist keine Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) mehr möglich. Bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung ist nicht nur die Bebauung als erheblich anzusehen, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks in so weit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt. In der linken Seite der Poststr. (gegenüber meinem Anwesen Richtung Hauptstr.) ist bisher eine wesentlich dichtere und höhere Bebauung erfolgt, als die jetzt von der Gemeinde Poing im Bebauungsplan festgelegten Durchschnittswerte. Die Umgebung ist dort geprägt von Wohnblöcken Für teilweise noch nicht bebaute Grundstücke (z.B. Familie Maurer) sind ebenfalls wesentlich höhere Stockwerkzahlen in einem Bebauungsplan und eine dichtere Bebauung festgeschrieben worden. Auch auf dem Strasser Areal darf voraussichtlich eine viel höhere Bebauung, als auf unserer Straßenseite vorgenommen werden. Derzeit wird auf einem Gebäude aufgestockt. Die Gemeinde hat für unser Mischgebiet nur eine durchschnittliche GRZ von 0,33 und eine durchschnittliche GFZ von 0,74 festgesetzt. (siehe hierzu Punkt 15 zur Begründung des Bebauungsplanes). Mein Eigentumsrecht wird durch den Verlust einer Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) eingeschränkt. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes unterliegt eine Gemeinde vor allem den Anforderungen des Gebots der gerechten Abwägung. Es verlangt von einer Gemeinde, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes alle erkennbaren und rechtlich schutzwürdigen öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gegeneinander abzuwägen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Ziel des Bebauungsplans ist, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Ziel kann nicht sein, im Sinne einer Nutzungsmaximierung, die nach § 17 BauNVO möglichen Maximalwerte für GRZ und GFZ auszureizen. Wie festgestellt, sind einzelne GR- oder GF-Werte im Bebauungsplan höher als die durchschnittlichen Festsetzungen. Dies betrifft allerdings nur bereits bestehende Vorhaben, wie z.B. das aufgeführte Nachbargrundstück, die in ihrem Bestand übernommen werden, aber nicht den Maßstab für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bilden.
Es ist festzustellen, dass es bei der Bewertung nach § 34 BauGB nicht auf GRZ- und GFZ –Werte ankommt, sondern auf die gebaute Realität. Nach der Rechtsprechung ( BVerwG, U.v. 23.3.1994-4C 18.92-ZfBR 1994,190) ist die Frage, ob sich ein Bauvorhaben hinsichtlich der Baudichte einfügen würde, nicht nach der Grundflächenzahl zu beurteilen. Städtebauliche Maßstäbe, die sich aus der in der Umgebung vorhandenen prägenden Bebauung ergeben, sind bei der Anwendung des § 34 BauGB nur für die Frage von Bedeutung, ob sich das Vorhaben in dem vorgegebenen Rahmen hält. Es wird auch keine (gleichsam spiegelbildliche) Wiederholung der vorhandenen Umgebungsbebauung verlangt. (Birk, Bauplanungsrecht in der Praxis, Boorberg-Verlag, S.335, Rd.Nr. 902). Das Gebot des Einfügens zwingt nicht zur Uniformität, die sich in der exakten Angleichung der GRZ- oder GFZ-Werte dokumentiert. Nach der Rechtsprechung geht es mehr um bauliche Harmonie, die nicht ausschließlich rein rechnerisch ermittelbar ist, sondern eben auch einen gewissen planerischen Spielraum gewährt.
2.
Schutzwürdige private Belange:
Ein geringeres Bebauungsrecht mindert beim Verkauf des Grundstückes den Grundstückspreis. Banken beleihen Grundstücke mit weniger Bebauungsrecht niedriger.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Durch den vorliegenden Bebauungsplan wird das Baurecht auf Fl.Nr. 357/2 nicht gemindert. Die Werte liegen im vergleichbaren Rahmen. Insofern kann keine Beeinträchtigung eines privaten Belangs erfolgen.
3.
Schutzwürdige öffentliche Belange:
Durch nicht ausgenützte Bauflächen müssen anderweitig noch vollkommen unbebaute Flächen zur Minderung der Wohnungsknappheit verbaut werden. Die derzeitigen hohen Grundstückspreise im Münchner Umland rechtfertigen zudem eine höhere Bebauung um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da das Bebauungsgebiet in nächster Nähe zur S-Bahn liegt, ist es naheliegend, dass mehr Menschen auf das Auto verzichten. Durch eine stärkere Verlagerung von Neubaugebieten an den Ortsrand, werden die Pendlerzahlen mit dem Auto steigen. Luftverschmutzung, Lärmbelästigung durch Autos können vermieden werden, wenn bezahlbare Wohnungen in Bereichen liegen, die fußläufig zur S-Bahn zu erreichen sind. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes in der vorhandenen Form wird mein Eigentumsrecht´ Art. 14 Abs. 2 GG beschnitten. Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen, insbesondere den Verhältnismäßigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz, in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Dies ist in einem Gebiet, das durch unterschiedlichste Bebauung geprägt ist meines Erachtens nur schwer möglich. Das private Grundeigentum gehört in hervorgehobener Weise zu den abwägungserheblichen privaten Belangen. Das Abwägungsgebot ist eine Ausformung des im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Die Gemeinde darf daher Eigentumsbelange nicht unnötig und damit unverhältnismäßig gegenüber anderen privaten oder öffentlichen Belangen zurücksetzen. § 1 Abs. 2 GG. Bei der Abwägung muss insbesondere berücksichtigt werden, welche Folgen sich aus einer bestimmten planerischen Festsetzung für das Grundeigentum ergeben. Die konkret betroffenen Eigentümerbelange müssen mit dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Abwägung einbezogen werden, damit letzten Endes ein ausgewogenes Abwägungsergebnis erzielt wird.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Ein Eingriff in das Grundrecht aus Art. 14 GG, z.B. durch Entzug von Baurecht, ist nicht gegeben, da das geplante Bauvorhaben sich im Rahmen der baulichen Nutzung des städtebaulichen Umfeldes sich bewegt.
4. Vollflächiger Dachausbau
Sofern das Verhältnis Grund- und Geschossfläche einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zu lassen, liegt eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach § 34 BauGB vor. Da ich das heute mangels Fachwissen nicht mehr prüfen kann, lege ich vorsichtshalber auch diesbezüglich Widerspruch ein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Dachgeschossen ist festzustellen, dass nach § 20 Abs. 3 BauNVO zulässig ist, die Geschossflächen in Dachgeschossen, die keine Vollgeschosse sind, mitzurechnen. Zur Klarstellung und Planungssicherheit empfehlen Fickert/Fieseler in ihrer Kommentierung (§ 20, Rd.Nr. 21, S.1164) der Baunutzungsverordnung die Flächen von Aufenthaltsräumen, die keine Vollgeschosse sind, immer zu berücksichtigen und anzurechnen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
5.
Größe der Garage, sowie kleinen Änderungswunsch zum eingezeichneten Baufester.
Ich bitte darum, das Baufenster in Richtung Westen um 1 Meter zu vergrößern, so dass ich eine Doppelgarage mit einer Breite von 6,50 m neben meinem Nachbarn zur linken Seite (Flur Nr. 368,12) bauen kann. Derzeit sind nur 5,50 m für die Garage eingezeichnet. Die Länge der Garage sollte min. 7 Meter (besser größer, wenn erlaubt betragen. Bitte berücksichtigen Sie dies auch noch planerisch.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Da der Abstand der westlichen Außenwand zur Grenze derzeit nur ca. 2,0 m beträgt, sollte dieser Abstand nicht weiter reduziert werden. Die Breite der Fläche für Garagen beträgt 5,50 m. Da es zulässig ist, auch innerhalb des Baufensters Garagen zu errichten, ist es nicht erforderlich die Baugrenze zu verschieben. Die Tiefe der Garage beträgt 8 m nach Bebauungsplanenwurf vom 11.12.2014. Nach der Berücksichtigung der Anregungen werden im Bebauungsplan keine Flächen für Stellplätze und Garagen festgesetzt. Die Stellplätze und Garagen sind gemäß der Regelungen der Stellplatzsatzung anzuordnen.
6.
Ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen sind durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern und darauf ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m zu pflanzen. Lt. Punkt 6.2 der Festsetzungen durch Text sind ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern. Je 4 Stellplätze ist ein standortgerechter Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m (Kleinbaum) in der Pflanzqualität Hochstamm 3xv Ob. StU 18-20 zu pflanzen.
Dieser weiteren Auflage widerspreche ich entschieden, da es bereits jetzt äußerst schwierig ist, die vielen geforderten Parkplätze auf dem Grundstück unter zu bringen. In der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing Punkt 2.6 ist folgendes geregelt:
Es ist eine ausreichende Bepflanzung der Zufahrten und Stellplätze vorzusehen. Stellplatzanlagen für mehr als 10 Pkw sind durch Bäume und Sträucher zu gliedern. Dabei ist jeweils nach 5 Stellplätzen ein mindestens 1,5 m breiter Bepflanzungsstreifen anzulegen. Ich beantrage, dass in dem Bebauungsplan statt des Textes in Punkt 6.2 der Text aus Punkt 2.6 der Stellplatzverordnung der Gemeinde Poing bei unserem Bebauungsplan eingearbeitet wird. Eine nochmalige Verschärfung der Stellplatzverordnung finde ich im äußersten Maße unfair. Auch die Tatsache, dass ein Baum mit bis zu 12 Meter Endhöhe gepflanzt werden soll, der dann zwischen Straße und Haus steht, ist überzogen. Der maximale Raum vom Haus zur Straße beträgt in meinem Fall 3,20 Meter. Die Krone des Baumes befindet sich dann entweder im Straßenraum oder scheuert an der Hauswand. Auf Gehwegen und Fahrbahnen aus Zement und Asphalt können Baumwurzeln Erhöhungen und Risse verursachen, wenn Bäume zu nah an dem Weg angepflanzt werden. Zusätzlich kann durch einen "Straßenbaum" ein Wurzeleinwuchs in Leitungen entstehen. Die Eigentümer von Bäumen auf Privatgrundstücken werden bei schadensverursachendem Wurzeleinwuchs zur Kostenerstattung herangezogen. Der Baumeigentümer ist stets "Störer" im Sinne von § 1004 BGB und wird für sämtliche Kosten, die durch Wurzeln entstehen zur Verantwortung gezogen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Anregung wird insofern berücksichtigt, dass die Flächen für Stellplätze und Garagen nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt werden. Somit entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3. Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt.
7.
Garagen nur in profil- und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform Lt. Punkt 6.5 Festsetzungen durch Text sind bei gegenseitigem Grenzanbau die Garagen nur in profil-und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform und Dachdeckung zulässig. Ich möchte später eine Doppelgarage mit Satteldach bauen, um ggf. eine Solaranlage darauf anzubringen. Mein Nachbar und auch ich haben derzeit beide ein Satteldach. Wenn er neu baut, und z.B. eine Flachdachgarage errichtet, muss ich mich dann der Dachform seiner neuen Garage anpassen, gemäß dem "Windhundprinzip", dass derjenige der zuerst baut die zukünftige Garagenform und die Art der Garage (Einzel- oder Doppelgarage) des Nachbarn bestimmt? Dies ist nicht gerecht. Bei zeitlich versetztem bauen ist es nicht sinnvoll eine Profil- und höhengleiche Garage im Bebauungsplan zu fordern. Im Hinblick auf die auf dem Garagendach ggf. zu errichtende Solaranlage, bitte ich um eine Ausnahmeregelung beim Grenzanbau, sofern ein Flachdach notwendig sein sollte, oder nur eine Einzelgarage gebaut werden dürfte.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Solaranlage ist unabhängig von Garagenbau zu sehen, die Errichtung von Solaranlagen nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans sind. Im Bebauungsplan sind nur grundsätzliche Regelungen zur Anordnung der Solaranlagen enthalten.
Ansonsten werden die Festsetzungen des Bebauungsplans zu den Garagen beibehalten, um ein Mindestmaß an gestalterischer Einfügung in das Ortsbild zu gewährleisten.
8.
Zusätzlicher Schutz von Nadel- und Obstbäumen
Derzeit sind in der für die Gemeinde Poing geltenden Baumschutzverordnung vom 22.11.2005 Nadelbäume und Obstbäume It. § 4 Abs. 2 nicht geschützt. Im Bebauungsplan werden sie nun als schützenswert bezeichnet. Bei Fällung ist ein Ersatzbaum zu pflanzen (Pflanzqualität Solitär 4xv OB. StU 2S-30 cm), oder beim Bau besondere Vorsicht walten zu lassen. Durch die Verschärfung im Bebauungsplan werden wir gegenüber allen anderen, für welche die allgemeine Baumschutzversorgung der Gemeinde Poing gilt, benachteiligt. Auf meinem Grundstück steht in unmittelbarer Nähe einer Birke (sie steht am Eck zum Grundstück FI. Nr. 368/3) eine Tuje. Die Tuje wurde mir als schützenswerter Baum eingetragen. Frau Kölbl (Bauamt Gemeinde Poing) vertrat bei meiner persönlichen Vorsprache am 26.02.2015 ebenfalls die Meinung, dass es sich hierbei um keinen schützenswerten Baum handelt. Ich bitte Sie daher, wie mit Fr. Kölbl am 26.02.2015 vereinbart, den Baum aus Ihrem Bebauungsplan zu entfernen.
Gründe:
In einer Tuje halten sich It. Fr. Kölbl nicht so viele Insekten auf wie in einem heimischen Baum. Eine Tuje ist kein einheimischer Baum. Die Wurzeln des Baumes könnten beim Bau meines Erachtens, wenn überhaupt nur durch eine Spundwand geschützt werden. Dieser übermäßige finanzielle Aufwand steht meines Erachtens in keinem Verhältnis. Bautechnisch ist es nicht sinnvoll den Erhalt eines Baumes so nahe am Bauraum zu fordern. Durch das Wurzelwerk in unmittelbarer Nähe der Garage oder des Hauses könnten Schäden an der neuen Bausubstanz entstehen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Grün sind überwiegend städtebaulicher Natur. Obst- und Nadelbäume wurden in die Erhaltungsbindung einschlossen, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Die Erhaltungsbindungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1.1 gelten unabhängig von einer zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Bebauungsplanzeichnung, da der „Gehölzbestand“ (Ziffer B 7.) ebenso wie die „Gehölze, die entfernt werden können“ (Ziffer B 8.) nur nachrichtlich (also ohne Festsetzungscharakter) dargestellt sind. Soweit der angesprochene Holunder einen geringeren Stammumfang als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe aufweist, fällt er demgemäß nicht unter die Erhaltungsbindung der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, auch wenn er in der Bebauungsplanzeichnung nachrichtlich als Gehölzbestand dargestellt ist.
9.
Genaue Festsetzungen der Einfriedung
Für das ganze Bebauungsplangebiet, das immerhin 7,15 ha umfasst, wird vorgeschrieben, dass Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen als sockellose Holzlattenzäune mit senkrechter Lattung und einer einheitlich durchlaufenden Höhe von 1,10 auszubilden sind. Hier denke ich, wäre mehr Flexibilität angebracht.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist. Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
10.
Forderung 20 % der nicht überbaute Flächen mit standortheimischen Gehölzen bepflanzen Eine Bepflanzung von mindesten 20 % der nicht überbauten Fläche mit standortheimischen Gehölzen ist nicht verhältnismäßig. Mein privater Freiraum wird extrem eingeschränkt. Die Nutzung meines Gartens wird durch die vielen Sträucher behindert. Ich bevorzuge lieber Blumen statt Sträucher. Zudem sind diese m.E. Bienen freundlicher.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Auch bei dieser Regelung zur Anpflanzung (Ziffer 4.2.1) handelt es sich lediglich um die Festlegung eines aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandards, mit dem keinerlei tiefgreifende oder unverhältnismäßige Reglementierungen der Grundstücksnutzung verbunden sind. Die Regelungen der Ziffer C 4. sollen demgemäß im Grundsatz so beibehalten werden.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
In den Bereichen, die gemäß der Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver GmbH, München, als problematisch zu bewerten sind (Ahorn- und Buchenweg), wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 630 m² Grundstücksfläche zulässig ist. Ansonsten wird festgesetzt, dass 1 Wohnung je angefangener 315 m² zulässig ist.
Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst.
Die Festsetzung C) 9.1 hinsichtlich der Einfriedungen entfällt ersatzlos.
Die Flächen für Stellplätze und Garagen werden nicht mehr in der Planzeichnung festgesetzt. Es entfallen die Festsetzungen A.7.3 mit 7.5 sowie C.6.1 mit 6.3 und
6.5.
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