Die Grundstücke Fl.Nrn. 61/14 (677 m²) und 61/27 (770 m²), je Gem. Waal konnten im Jahr 2023 nicht gegen Höchstgebot (Mindestgebot 380,00 €/m² bzw. 360,00 €/m²) verkauft werden. Ein Lageplan der Grundstücke ist dem TOP beigefügt.
Aufgrund dessen ist zu klären, wie bezüglich der beiden Grundstücke weiter verfahren werden soll. Seitens des 1. Bürgermeisters wird vorgeschlagen, die Grundstücke im Baulandmodell zu vergeben.
Sollte eine Vergabe im Baulandmodell seitens des Gremiums nicht gewünscht sein, wären folgende Alternativen denkbar:
- Vergabe zum Festpreis mit Wertung der Bewerbungen gemäß dem Punktesystem des Baulandmodells ohne Vermögens- und Einkommensgrenzen, da keine verbilligte Vergabe erfolgt
- Nochmalige Ausschreibung gegen Höchstgebot (wenig vielversprechend)
- Abwarten bis sich die aktuelle Wirtschafssituation beruhigt hat und erneute Ausschreibung in 1-2 Jahren.
Sollte sich für eine erneute Ausschreibung der Grundstücke im Jahr 2024 entschieden werden, ist zu klären, ob diese gleichzeitig mit der Ausschreibung im BG Schelmengrund, 2. BA oder versetzt, um einen insgesamt längeren Zeitraum abzudecken, erfolgen soll.
Abhängig hiervon ist auch über den Verkaufspreis zu entscheiden. Ebenso wie bei den Grundstücksverkäufen im BG Schelmengrund, 2. BA stellt sich auch hier die Frage, ob die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 der Berechnung der Verkaufspreise noch zugrunde gelegt werden können.
Bei Verkäufen im Baulandmodell wurden in der Vergangenheit vom Bodenrichtwert die Erschließungskosten (Gesamtkosten/m² lt. Kostenfeststellung) abgezogen und auf den verbleibenden Nettobaulandpreis/m² ein Nachlass von 20 % gewährt. Die Berechnung des letzten Verkaufspreises im Baulandmodell im BG „An der Ossenzhausener Straße“ in Waal aus dem Jahr 2023 ist dem TOP beigefügt. Zusätzlich sind noch Erschließungskosten i.H.v. 100,71 €/m² und die Erstattung der Herstellungsbeiträge für die Entwässerung, der Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung und der Grundstücksanschlusskosten angefallen.
Bei Grundstücksverkäufen muss auch bei geplanten Unter-Wert-Veräußerungen zunächst der Verkehrswert ermittelt werden, da die Höhe des Preisabschlags festgestellt werden muss. Die Wertermittlung ist auf den Zeitpunkt der Veräußerung zu beziehen. Die ordnungsgemäße Bewertung liegt dabei im eigenen Interesse der für die Gemeinde handelnden Personen, um sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche oder strafrechtliche Vorwürfe abzusichern. Durch das Staatsministerium des Inneren wird die Wertermittlung anhand der Bodenrichtwerte oder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines amtlich bestellten Sachverständigen empfohlen. Grundsätzlich besteht bei der Ermittlung des Verkehrswerts ein gewisser Spielraum, jedoch kann dieser nicht beziffert werden.
Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss hat der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 solange Gültigkeit bis ein neuer Bodenrichtwert beschlossen wurde. Jedoch handelt es sich beim Bodenrichtwert grundsätzlich nur um einen Anhaltspunkt und nicht um die konkrete Ermittlung für ein Grundstück, der Bodenrichtwert ersetzt somit kein Gutachten. Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 werden voraussichtlich im Mai/Juni 2024 veröffentlicht. Da die Ausschreibung der geplanten Grundstücksverkäufe, die Auswertung der Bewerbungen und die Erstellung der Kaufverträge einige Zeit in Anspruch nehmen, ist es unwahrscheinlich, dass eine Veräußerung noch vor dem Beschluss der neuen Bodenrichtwerte erfolgen kann.
Seitens des Gemeinderats ist aufgrund dessen zu entscheiden, ob ein Gutachten beauftragt oder die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abgewartet werden soll. Von der Rechtsaufsichtsbehörde wird, um wirkliche Rechtssicherheit zu erhalten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfohlen, da auch von dieser Seite Bedenken bzgl. der Verwendung der Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2022 bestehen.
Da bereits in der Vergangenheit erhebliche Bedenken geäußert wurden, dass der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 noch dem aktuellen Verkehrswert entspricht, wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen zumindest die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abzuwarten. Anschließend kann anhand dieses Werts mithilfe des üblichen Berechnungsverfahrens ein Verkaufspreis ermittelt werden. Zudem bietet eine von der Ausschreibung der Grundstücksverkäufe im BG Schelmengrund, 2. BA zeitlich losgelöste Ausschreibung über einen längeren Zeitraum verteilt die Möglichkeit, sich um ein Grundstück zu bewerben.
Wenn der Gemeinderat die Parzellen zum aktuellen Preis von 204,38 €/m² zzgl. Erschließungskosten i.H.v. 100,71 €/m² und der Erstattung der Herstellungsbeiträge für die Entwässerung, der Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung und der Grundstücksanschlusskosten veräußern will, muss ihm bewusst sein, dass der Abschlag zum dann gültigen Bodenrichtwert voraussichtlich nicht 20 % beträgt und zum heutigen Stand nicht exakt bestimmt werden kann. Auf die daraus folgenden eventuellen rechtlichen Unsicherheiten wurde hingewiesen. Der Bürgermeister empfiehlt, die Vergabe nichts desto trotz zu starten, um keine Zeit zu verlieren.
