Stellungnahme:
a) Belange der Baukultur, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie Schutz der kulturellen Überlieferung
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B 1111.5 (Z)).
Die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 wird zur Kenntnis genommen. Die Übernahme der meisten Anregungen zu den Werbeanlagen wird begrüßt.
Aufgrund der Lage des gegenständlichen Bebauungsplanes nahe der kleingliedrigen Ortsstruktur von Rohrbach und der Entwicklung von nur einer Firma im gesamten Umgriff sieht die Fachstelle Werbeflächengrößen von max. 10% der jeweiligen Wandfläche der betroffenen Gebäudeseite an dieser Stelle als überdimensioniert an. Daher wird angeregt, die Größe von Werbeflächen auf maximal 5% der jeweiligen Wandfläche der betroffenen Gebäudeseite festzusetzen.
Es wird bezüglich der Dachformen angeregt, keine unterschiedlichen Dachneigungen festzusetzen.
Abwägung:
An der Abwägung und Beschlussfassung des Gemeinderates zu Werbeanlagen vom 02.07.2019 wird festgehalten:
„Eine Reduzierung auf 5% der jeweiligen Wandfläche des Gebäudes bzw. eine maximale Längen- und Breitenvorgabe für die jeweilige Werbeanlage erfolgen jedoch nicht. Eine Beschränkung auf 10% der jeweiligen Gebäudewandfläche ist ausreichend, um die Unterordnung der Werbeanlage sicherzustellen, zumal es sich um ein Gewerbegebiet handelt, in dem auch Werbung eine grundsätzlich zulässige Hauptnutzung ist. Darüber hinaus soll auch hier dem künftigen Gewerbetreibenden ausreichend gestalterische Freiheit gegeben werden, für seinen Betrieb zu werben.“
Die Möglichkeit für eine geringe Variabilität der Dachneigung vom Flachdach bis max. 15° Dachneigung dient einer wirtschaftlich und gestalterisch flexiblen Planung und ist ortsplanerisch vertretbar.
Stellungnahme:
b) Gegenständliche Planung
Es wird angeregt, für die gegenständliche Planung das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu verwenden.
Die Fachstelle nimmt die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 zur Kenntnis. Bezüglich des Instrumentes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB wird auf die Anregung der Fachstelle vom 03.04.2019 verwiesen.
Abwägung:
An der Abwägung und Beschlussfassung des Gemeinderates zum Instrument des Vorhabenbezogenen Bebauungsplan vom 02.07.2019 wird festgehalten:
„Die Gemeinde Rohrbach hat sich mit den unterschiedlichen Möglichkeiten zur Aufstellung eines Bebauungsplans auseinandergesetzt und erachtet die Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans mit den getroffenen Festsetzungen zur ordnungsgemäßen Durchführung des Vorhabens für ausreichend. Anlass für die Aufstellung des vorliegenden Angebotsbebauungsplans war keine vom Investor vorgelegte konkrete Vorhabenplanung mit diesbezüglichem Antrag, sondern die Übermittlung von planungsrechtlichen Eckdaten an die Gemeinde, die benötigt werden, um auch unter Berücksichtigung eines künftigen Entwicklungspotentials für den Betrieb am Standort Rohrbach bleiben zu können. Mit dem vorliegend von ihr gewählten Angebotsbebauungsplan möchte ihm die Gemeinde diese Möglichkeit bieten.
Da eine gesicherte Erschließung des Baugebiets auch für die Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans zwingende Voraussetzung ist, wird die Herstellung der Erschließungsanlagen durch den Investor mittels eines städtebaulichen Vertrags sichergestellt.“
Stellungnahme:
c) Flächen- und Bedarfsermittlungsplan
Für die geplante Betriebsentwicklung ist die Erstellung eines qualifizierten und nachvollziehbaren Flächen- und Bedarfsermittlungsplans sowie von Prozessablauf/ Verknüpfungsplänen durch den Bauherrn zu empfehlen, um mittel- und langfristig sinnvolle Erweiterungsmöglichkeiten darzustellen.
Die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 wird von der Fachstelle zur Kenntnis genommen. Die Erläuterungen in der Abwägung und die Ergänzungen in Kapitel 2. Anlass und Ziel der Planung der Begründung werden begrüßt. Zur Verdeutlichung und Nachvollziehbarkeit wird angeregt, den Unterlagen z. B. noch graphische Ergänzungen (wie z. B. Flächen- und Bedarfsermittlungspläne, Prozessablauf-bzw. Verknüpfungspläne) beizulegen.
Abwägung:
Die Darstellung des Bedarfes in der Begründung wird als ausreichend erachtet.
Die angeregten graphischen Ergänzungen etwa durch Prozessablauf-/und Verknüpfungspläne sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung, eine Rechtsgrundlage für eine solche Forderung wird nicht gesehen.
Stellungnahme:
d) Geländeschnitte, Geländeveränderung
Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1 Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Die Fachstelle nimmt die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 zur Kenntnis.
Die Darstellung von Gelände- und Gebäudeschnitten wird grundsätzlich begrüßt. Es wird dringend angeregt, insbesondere wegen der Größe des Baugebietes, des beträchtlichen Höhenunterschiedes von ca. 15 m und um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung entsprechend als Festsetzung zu treffen.
Es wird darüber hinaus dringend angeregt, den Bezug zwischen den Festsetzungen unter Punkt 8 Geländeveränderungen und Stützmauern Satz 1 und 2 (,,Das natürliche Gelände ... auf das erforderliche Maß zu beschränken.") und Punkt 3.3 (,,Die Oberkante ... maximal 406,00 m üNN liegen.") redaktionell herzustellen, z. B. - hinter Punkt 8 Satz 1 und 2 - folgendermaßen:
„Aufschüttungen und Abgrabungen, die der Einhaltung von Punkt 3.3 dienen, gelten als in dem Sinne erforderlich." Zudem ist dieser Sachverhalt auch in der zugehörigen Begründung zu erläutern und dort redaktionell zu ergänzen.
Abwägung:
Die beigefügten Geländeschnitte dienen der Erläuterung der innerhalb des Festsetzungsrahmens möglichen Bebauung.
Die getroffenen Festsetzungen zur Höhenlage und Höhe der baulichen Anlagen sind im Plan und in der Begründung deutlich und nachvollziehbar formuliert. Insbesondere die festgesetzte Oberkante des Rohfußbodens im Erdgeschoss von max. 406,00 m üNN sowie die sich ergebenden Abstände zu den öffentlichen Verkehrsflächen durch Baugrenzen und Grünflächen dienen dazu, das Vorhaben gestalterisch verträglich ins Gelände einzubinden und dennoch eine gewissen Spielraum für den Bauherrn zu belassen.
Die gem. Festsetzung Pkt. 8 zulässigen Geländeveränderungen werden nicht nur zur Einhaltung der max. zulässigen EG-Höhe der OK Rohfußboden, sondern auch z. Bsp. zur Anpassung an Erschließungsanlagen, für Sickermulden, zur Modellierung von Eingrünungsflächen usw. notwendig und müssen dazu im erforderlichen Maß zulässig sein.
Dem Vorschlag, hinter Satz 2 der Festsetzung 8 einen erläuternden Satz „Aufschüttungen und Abgrabungen, die der Einhaltung von Punkt 3.3 dienen, gelten als in dem Sinne erforderlich“ redaktionell zu ergänzen sollte nachgekommen werden. Es sollte zudem noch aufgenommen werden, dass auch Aufschüttungen und Abgrabungen
zur verkehrlichen und technischen Erschließung der Bauvorhaben als erforderlich gelten.
Weitere Ergänzungen
oder Änderungen der Festsetzungen sind nicht veranlasst.
Stellungnahme:
e) Ein- und Durchgrünung
Auf eine gute Eingrünung und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- bzw. Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB).
Die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 wird von der Fachstelle zur Kenntnis genommen. Die Erweiterung der Eingrünung wird begrüßt. Die Erläuterung in der Abwägung dazu kann nachvollzogen werden.
Es wird angeregt, die derzeit geplante private Grünfläche zur Sicherung der Umsetzung als öffentliche Grünfläche festzusetzen.
Abwägung:
Die Gemeinde Rohrbach ist nicht bereit, Herstellung und vor allem auch die Pflege für die Eingrünungsflächen der privaten Betriebsfläche zu übernehmen.
Durch die getroffenen Festsetzungen sind die Umsetzung und dauerhafte Pflege der Eingrünung nach Auffassung der Gemeinde Rohrbach hinreichend gewährleistet, die Umsetzung liegt beim Bauherrn und ist von der Aufsichtsbehörde zu überprüfen. Die Festsetzung als öffentliche Grünfläche ist somit nicht erforderlich.
Stellungnahme:
f) Beeinträchtigung Landschaftsbild
Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes sind zu berücksichtigen (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB).
In der Planung sind nun vollständige Regelungen zu den Ausgleichsflächen getroffen und im Umweltbericht dargelegt worden. Die Festsetzungen und Regelungen dazu werden begrüßt.
Da Festsetzungen innerhalb eines Bebauungsplanes auf Flächen anderer Gemeinden (hier gemäß Umweltbericht Kapitel 2.4.3.4 Ausgleichsmaßnahmen - Externe Ausgleichsflächen auf Flurnummer 967 in der Gemeinde Baar-Ebenhausen, Gemarkung Saar und 1173 in der Marktgemeinde Wolnzach, Gemarkung Eschelbach) nicht als Festsetzungen des gegenständlichen Bebauungsplanes der Gemeinde Rohrbach getroffen werden können, wird angeregt, Punkt 11.3 Externe Ausgleichsflächen unter den Punkt 3. Hinweise zu verschieben. Die Sicherung der Flächen hat in geeigneter Weise zu erfolgen. Auch Punkt 11.1 ist daran anzupassen.
Abwägung:
Die Hinweise zu den Festsetzungen externer Ausgleichsflächen werden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen 11.1 ist, wie vorgeschlagen, redaktionell anzupassen, die Festsetzung 11.3 redaktionell gänzlich als Hinweis und nicht als Festsetzung aufzuführen.
Stellungnahme:
g) Effiziente Nutzung von Energien
Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sowie die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB).
Die Fachstelle nimmt die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 zur Kenntnis.
Die Stellungnahme der Fachstelle vom 03.04.2019 wird aufrechterhalten.
Aus aktuellem Anlass wird darauf hingewiesen, dass gerade unter dem Aspekt des Klimaschutzes und der Klimaanpassung eine Vielzahl von erwärmungsverzögernden Einzelmaßnahmen das lokale Klima begünstigen kann. Dabei sollte das Thema helle, reflektierende Materialien und Farben sowie die Verschattung von Freiflächen und Fassaden ebenso wie dezentrale Wasserversickerung bzw. Verdunstungsflächen in der Planung eines derart großen Areals von mehr als 10 ha berücksichtigt werden.
Abwägung:
Gem. der aktuellen Erschließungsplanung ist nun eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück regelkonform möglich und wird derzeit über einen Wasserrechtsantrag für die gesamte max. mögliche Versiegelung des Planungsgebietes beantragt.
Die Aussagen zur Regenwasserbewirtschaftung im Plan, Begründung und Umweltbericht werden redaktionell angepasst.
Zusammen mit den im Plan aufgeführten Festsetzungen (Durchgrünung und Überstellung von Stellplätzen durch Baumpflanzungen) und Hinweisen auf weitere mögliche Einzelmaßnahmen zum Klimaschutz (z. Bsp. Fassadengestaltung und –begrünung) wird dem Belang des Klimaschutzes und der Klimaanpassung durch Maßnahmen zur Verbesserung des Kleinklimas gem. § 1 Abs.6 BauGB Rechnung getragen.
Grundsätzlich setzt die Gemeinde Rohrbach, im Rahmen ihrer Planungshoheit, in der Bauleitplanung neben den unbedingt erforderlichen festgesetzten Maßnahmen zum Klimaschutz (Durchgrünung, Niederschlagswasserversickerung) beim Klimaschutz auch auf Freiwilligkeit des Bauherrn (Hinweise zu Farbgestaltung, Fassadenbegrünung).
Weitere Ergänzungen oder Änderungen der Festsetzungen sind daher nicht veranlasst.
Stellungnahme:
h) Brandschutz
Anforderungen an den Brandschutz, u. a. notwendige Feuerwehrumfahrten, sind sicherzustellen (vgl. z. B. Art 5 BayBO, M lnd BauRL., RL über Flächen für die Feuerwehr).
Die Abwägung der Gemeinde Rohrbach vom 02.07.2019 wird zur Kenntnis genommen. Auf die Stellungnahme der Fachstelle vom 03.04.2019 wird verwiesen.
Abwägung:
Die Planung wurde gem. der Abwägung und Beschlussfassung vom 02.07.2019 ergänzt - auf die Anforderungen an den Brandschutz wird hingewiesen. Die Sicherstellung der notwendigen Flächen für den Brandschutz kann nur im Rahmen der Objektplanung erfolgen und ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
Stellungnahme:
i) Redaktionelle Anregungen
Festsetzungen durch Text
- Unter Punkt 10.2 Privates Grün muss es statt „Je angefangene 800 m² Baufläche (Industriegebiet) [ ... ]" nun ,,(Gewerbegebiet)" heißen.
Sonstiges
- Auf der gewerblichen Baufläche befinden sich derzeit Hopfengärten. In diesem Zusammenhang wird auf den erforderlichen Schutzabstand zwischen den Bauvorhaben und den Hopfengärten von i. d. R. 50 m hingewiesen; dieser ist zu beachten. Es ist zu prüfen, ob der Abstand der geplanten Bebauung zum Hopfengarten ausreichend ist, ggf. sind die Abstände zu korrigieren oder der benachbarte Hopfengarten bis zur Einhaltung der Schutzabstände zurückzubauen. Auf die Möglichkeit eines reduzierten Schutzabstandes von mind. 25 m bei einer entsprechenden Schutzbepflanzung (6-reihige Pflanzung) wird wegen der langen Anwuchsphase als schwer realisierbare Alternative nicht hingewiesen.
Abwägung:
Die Festsetzung 10.2 ist wie vorgeschlagen redaktionell zu ändern.
Die Hinweise zu Schutzabständen von Bebauung zu Hopfengärten werden zur Kenntnis genommen, die Hopfengärten werden vor Baubeginn rückgebaut.
