Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 68, Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet dargestellt.
Es ist geplant die Hopfendarre abzubrechen, das Nebengebäude soll bis zur OK Decke Erdgeschoss zurück- und wiederaufgebaut werden, höhenmäßig angeglichen an das bestehende Wohnhaus. Das Ober- und Dachgeschoss soll als Wohnraum genutzt werden. Im Erdgeschoss sind eine Sanierung und der Umbau zu einer weiteren Wohneinheit geplant.
Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:
1. Ist der Rückbau bis OK Erdgeschoss-Decke und der Wiederaufbau des Nebengebäudes genehmigungsfähig?
2. Ist eine Anpassung der Gebäudehöhe des Wiederaufbaues an das bestehende Wohnhaus genehmigungsfähig?
3. Ist eine Nutzungsänderung der ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen in Wohnflächen zulässig?
4. Ist eine Abweichung von den Abstandsflächen an der Westseite zu Nachbar Fl.Nr. 70 (Erdgeschoss bleibt bestehen) möglich (Ausführung in der Feuerwiderstandsklasse F60)?
Zu 1. und 2.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Aus gemeindlicher Sicht ist der Rückbau- und Wiederaufbau des Nebengebäudes angeglichen an das Wohngebäude genehmigungsfähig. Das Vorhaben fügt sich weiterhin in die nähere Umgebung ein, ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.
Zu 3.
Nachdem es sich bei dem Gebäude um ein Bestandsgebäude welches umgebaut bzw. saniert wird handelt und in der Umgebung ebenfalls Wohnbebauung an der Grundstücksgrenze vorhanden ist, ist aus Sicht der Gemeinde eine Umnutzung zu Wohnflächen zuglässig.
Zu 4. Die abstandsflächenrechtliche Prüfung erfolgt durch die Bauaufsichtsbehörde.
Nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO ist eine Abstandsfläche vor Außenwände nicht erforderlich, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Es wird empfohlen für das Vorhaben einen eigenen Wasser- und Kanalanschluss zu errichten. Die Kosten für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind komplett vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.
Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen vor.
