Der Gemeinderat hatte sich zuletzt in der Sitzung vom 09.03.2022 mit dem Bauvorhaben beschäftigt. Damals konnte keine Mehrheit für eine sanierungsrechtliche Zustimmung gefunden werden. Nunmehr liegt ein abgeänderter Bebauungsvorschlag für das Grundstück „Schloßweg 12“ vor. Das Wohngebäude (Erd- und Obergeschoss) wurde in Ost-West-Firstrichtung gedreht und mittig im Grundstück platziert. Auf Anbauten wurde verzichtet, das Walmdach durch ein Satteldach ersetzt. Im Norden ist das Wohngebäude nunmehr über einen Garagenanbau (grenzständig zum Kirchenweg) mit dem Nachbargebäude verbunden.
Der Bauausschuss wird entsprechend seiner Zuständigkeit in der Sitzung vom 23.06.2022 über das gemeindliche Einvernehmen i.S.d. § 36 BauGB befinden. Gegenstand der heutigen Beratung und Beschlussfassung ist die sanierungsrechtliche Genehmigung gem. § 145 BauGB, da das Bauvorhaben im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ liegt.
Die Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ wurde zuletzt mit GR-Beschluss vom 19.01.2022 konkret zum Anwesen „Schloßweg 12“ wie folgt fortgeschrieben:
„Neubau Anwesen Schloßweg 12 unter folgenden Gesichtspunkten:
- Der neue Baukörper soll in seinem Baustil (insbesondere hinsichtlich Anzahl der Geschosse, Dachgestaltung, grenzständige Gebäudestellung im Norden, Osten und Westen) als an das Gasthaus „Alter Wirt“ angeglichener Baukörper in Erscheinung treten.
Aus gemeindlicher Sicht ist eine Gebäudestellung in „L-Form“ (Grenzausbau im Norden, Osten und Westen) durch Anbau an das bestehende landwirtschaftliche Gebäude im Norden bzw. an das Gasthaus „Alter Wirt“ im Osten zur Wahrung des Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches rund um die prägende Rohrbacher Ortsmitte ein wichtiges städtebauliches Ziel. So könnte der Charakter der früheren Hofstelle auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ wiederhergestellt und damit eine verträgliche und optimierte Grundstücksnutzung erreicht werden.
- Das vorgeschlagene Ziel einer Stärkung der Gaststätte z.B. durch Erweiterung um eine Beherbergungsstätte (Übernachtungsangebot) oder der Gastronomie dienenden Räumen wird weiterverfolgt. Sofern dieses Ziel nicht umsetzbar erscheint, ist aus gemeindlicher Sicht auch die Etablierung von besonderen Wohnformen (z.B. Geschosswohnungsbau, seniorengerechtes Wohnen oder Generationenwohnen, sozialer Wohnungsbau – auch in Kombination untereinander und ergänzt mit gewerblicher Nutzung vorzugsweise im EG) auf dem Grundstück oder Teilflächen / Geschossen denkbar. So könnte eine optimierte Ausnutzung des Grundstückes unter Wahrung des prägenden Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches erzielt werden.“
Gemäß § 3 der Sanierungssatzung bedürfen Vorhaben i.S. des § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB der Genehmigung. Das gegenständliche Bauvorhaben unterliegt somit der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Die Gemeinde hat hierzu über ihr Einvernehmen zu entscheiden (§ 145 BauGB). Die Genehmigung darf dann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB).
Mit der Fortschreibung der Sanierungsziele zum Anwesen „Schloßweg 12“ sollte der Charakter der früheren Hofstelle durch die im Westen, Osten und Norden grenzständige, an die benachbarten Bestandsgebäude angebaute Bauweise (insbesondere auch in Hinblick auf die Geschossentwicklung) erreicht werden. Auch die neue Planung erfüllt dieses Sanierungsziel nur teilweise (kein kompletter Grenzanbau an Nord- und Ostseite durch hohes Gebäude wie Ursprungsbebauung), so dass die vollständige Erfüllung dessen letztlich durch das Bauvorhaben unmöglich wird. Zwar fügt sich das gedrehte, mit Satteldach versehene Wohngebäude ohne Vorsprünge etc. grundsätzlich harmonischer in die Bestandsumgebung ein als dies bei der ersten Planung der Fall gewesen wäre, dennoch spiegelt das Bauvorhaben den ursprünglichen Grenzbebauungscharakter nicht wider. Weiter erfüllt die geplante Nutzung als Einfamilienhaus weiterhin nicht das ausgegebene Nutzungsziel (siehe Punkt b)).
Letztlich erfordert es eine politische Entscheidung des Gemeinderates, hier am ausgegebenen Sanierungsziel weiterhin festzuhalten (Ablehnung sanierungsrechtliche Zustimmung) oder ggf. dieses zu modifizieren (Erteilung sanierungsrechtliche Zustimmung).
