Das Planungsbüro OPLA stellte den aktuellen Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 42 „Schelmengrund – 2. Bauabschnitt“ im Detail vor. Der Entwurf wurde auf Basis der im Vorfeld stattgefundenen Sitzungen des Bauausschusses – erweitert um die Mitglieder des Arbeitskreises „Baulandentwicklung“ – vom 04.07.2018, 25.07.2018 und 06.11.2018 sowie der Informationsrunde mit den betroffenen Grundstückseigentümern am 06.08.2018 erarbeitet. Zudem fand am 18.07.2018 im Landratsamt Pfaffenhofen ein „Runder Tisch“ (Scoping-Termin gem. § 4 Abs. 1 BauGB) statt. Anschließend oblag es dem Gemeinderat, das Gesamtwerk zu diskutieren und letztlich zu billigen, um
das Bauleitplanverfahren vorantreiben zu können.
Ergänzend zum vorliegenden Bebauungsplanentwurf wurde seitens des Büros OPLA noch die Thematik „Grenzgaragen“ in der Sitzung erläutert. Hierzu wurde ein entsprechender Festsetzungsvorschlag vorgestellt und diskutiert.
Im Vorfeld der nunmehr anstehenden frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sind folgende Anträge von Bürgern eingegangen, die einzeln abzuwägen und darüber Beschluss zu fassen ist:
- Antrag Fam. Winter:
Mit Schreiben vom 28.09.2018 werden folgende Änderungen beantragt:
- Änderung der Parzellierung / Drehung der Firstrichtung der Wohngebäude / Wegfall von Stichstraßen im nördlichen Teil gemäß eingereichter Lageplanzeichnung
- Vergrößerung des Abstandes der nördlichen Baugrenzen der nördlich, zur Bestandsbebauung an der „Ottersrieder Straße“ angrenzenden Häuserzeile auf 8 m
- Umwandlung der entlang der Grünzunge vorgesehen Ökofläche zu einer weiteren Parzelle (mündliche Ergänzung zum Antrag)
- allgemeine Kritik am Geschosswohnungsbau mit Flachdächern (Beeinträchtigung des Ortsbildes)
- allgemeine Kritik an der Planung / Umsetzbarkeit der Erschließungsstraßen (mündliche Ergänzung zum Antrag)
Das eingegangene Schreiben der Fam. Winter mit den einzelnen Kritik- und Änderungswünschen wurde im Bauausschuss in der Sitzung vom 06.11.2018 intensiv diskutiert und mit dem Planungsbüro OPLA erörtert. Letztlich konnte man die Einwände der Fam. Winter nur in Teilen bestätigen. Folgende Empfehlung des Bauausschusses an den Gemeinderat wurde festgehalten:
- Die nördliche Häuserzeile wird statt mit 5 Gebäuden in Nord-Süd-Firstrichtung mit 4 (größeren) Parzellen mit Ost-West-Ausrichtung umgewandelt (Antrag entsprochen). Seitens des Büro OPLA wurde nochmals die überwiegend gewählte Nord-Süd-Ausrichtung der Wohngebäude im Baugebiet erläutert (geringste Verschattung der Grundstücke im Vergleich zu einer Ost-West-Ausrichtung). Im Bauausschuss war man sich einig, dass eine Abweichung von dieser Überlegung im nördlichen Bereich als Übergang zum Bestand an der Ottersrieder Straße wie auch in Anlehnung der Gebäudestellung in der Ehaftstraße im 1. BA verträglich erscheint. Zudem wird dem Wunsch des Eigentümers auf größere Parzellen Rechnung getragen. Weiter wird die nördliche Baugrenze mit 6 m Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze (statt bisher 5 m) festgesetzt (Forderung Fam. Winter lag bei 8 m).
- An dem 3-zeiligen Bebauungsvorschlag im Abschnitt zwischen Planstraße B / D wird festgehalten und nicht dem Wunsch einer lockeren Bebauung mit größeren Parzellen (mit geänderter Firstrichtung in Ost-West) entsprochen. Hier wird dem Verschattungskonzept Vorrang eingeräumt.
- Das einzelne Mehrfamilienhaus in der Planstraße B soll bleiben, um nicht alle MFH um den Quartiersplatz zu zentralisieren (Antrag abgelehnt). Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Sichtbeziehung zur alten Kirche wird nicht gesehen.
- Die Umwandlung der entlang der Grünzunge vorgesehen Ökofläche zu einer weiteren Parzelle, was die Errichtung einer Stichstraße zur Folge hätte, wurde abgelehnt. Diese doch steil abfallende Teilfläche unmittelbar am westlich anschließenden Grüngürtel (deutlicher Höhenversatz) bietet sich ideal für eine Grünfläche an und soll nicht bis zum Letzten bebaut werden.
- Die Kritik an den festgesetzten Häusertypen / Dachformen etc. gerade in Hinblick auf den dörflichen Altbestand wird zurückgewiesen. Insbesondere wurde ja am Übergangsbereich des 2. BA zum Altbestand das Sattel-/Walmdach festgesetzt, was sich ortsplanerisch am besten in die Umgebung einfügt.
- Gleiches gilt für die in Frage gestellte straßenmäßige Erschließung. Die Straßen können lt. Aussage vom Büro OPLA nach Vorprüfung eines Straßenplaners grundsätzlich so auch realisiert werden, gleichwohl die ausstehende Erschließungsplanung noch zu kleineren Veränderungen führen kann. Dies ist aber ein völlig normaler Planungs- und Entwicklungsprozess.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag des Bauausschusses in vollem Umfang zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag des Bauausschusses in vollem Umfang zu.
Abstimmungsergebnis: 19 : 0 angenommen
- Antrag Anlieger „Ottersrieder Straße“:
Mit Schreiben vom 14.09.2017 beantragen mehrere Anlieger der „Ottersrieder Straße“, deren Grundstücke unmittelbar an das geplante Baugebiet „Schelmengrund / 2. BA“ angrenzen, zwischen ihren Grundstücken und der nördlichen Häuserzeile (der Planstraße B) einen Fußweg zu errichten. Als Begründung wird ausgeführt:
- Verringerung der Verschattung der Privatgärten sowie PV-Anlagen durch Schaffung eines größeren Abstandes zwischen den Bebauungen (insb. wegen Höhenunterschied)
- Fußweg dient als Verbesserung der wegemäßigen Erschließung sowie Sicherheit für Fußgänger
Der Bauausschuss befasste sich in seiner Sitzung vom 25.07.2018 bereits mit dem Antrag. Seitens der Büros OPLA wurde klargestellt, dass die Bestandsgebäude bei der Anordnung der geplanten Wohnhäuser sowie der erstellten Verschattungssimulation bereits berücksichtig wurden. Eine Beeinträchtigung ist daher nicht zu erwarten. Im Bauausschuss sah man darüber hinaus keine Erforderlichkeit für einen Fußweg an dieser Stelle, zumal die geplante Fußwegverbindung zur Ottersrieder Straße entlang des Überganges zum 1. Bauabschnitt bereits eingeplant ist. Der Bauausschuss sprach daher die Beschlussempfehlung aus, den Antrag abzulehnen.
Beschlussvorschlag:
Der Antrag auf Errichtung eines Fußweges zwischen der nördlichen Häuserzeile (der Planstraße B) im geplanten 2. Bauabschnitt des Baugebietes „Schelmengrund“ und der Bestandsbebauung entlang der Ottersrieder Straße wird abgelehnt.
Beschluss:
Der Antrag auf Errichtung eines Fußweges zwischen der nördlichen Häuserzeile (der Planstraße B) im geplanten 2. Bauabschnitt des Baugebietes „Schelmengrund“ und der Bestandsbebauung entlang der Ottersrieder Straße wird abgelehnt.
Abstimmungsergebnis: 19 : 0 angenommen
- Antrag Herr Schmidmeir:
Hr. Schmidmeir beantragt, dass im westlichen Bereich bei der Planstraße H die beiden Parzellen mit Größen von 617 und 1.003 m² getauscht werden. Weiter beantragt er die Reduzierung der Anzahl der Mehrfamilienhäuser rund um den Quartiersplatz. Es sollten die beiden 5-Fam.-Häuser durch zwei Einfamilienhäuser ersetzt werden, da sonst eine zu dichte Bebauung vorliegt, was auch eine negative Wirkung auf die gegenüberliegenden Einzelhäuser ausstrahlen würde.
Der Bauausschuss befasste sich in seiner Sitzung vom 06.11.2018 mit dem Antrag. Hinsichtlich des Grundstückstausches sah man keine Einwände, so dass diesbezüglich eine positive Beschlussempfehlung an den Gemeinderat ergeht.
Hinsichtlich der Reduzierung der Mehrfamilienhäuser war man im Bauausschuss der Meinung, an der bisherigen Planung mit den beiden 5-Fam.-Häusern grundsätzlich festhalten zu wollen. Allerdings räumte man die Option ein, dass diese beiden Grundstücke alternativ auch mit einem Einzel- oder Doppelhaus bebaut werden dürfen. So hat der jeweilige Grundstückseigentümer die Dichte der Bebauung selbst in der Hand.
Beschlussvorschlag:
Dem Antrag auf Grundstückstausch wird zugestimmt. An der Planung der beiden 5-Fam.-Häusern wird festgehalten, jedoch die Option eingeräumt, diese Parzellen auch alternativ je mit einem Einzel- oder Doppelhaus bebauen zu können.
Beschluss:
Dem Antrag auf Grundstückstausch wird zugestimmt. An der Planung der beiden 5-Fam.-Häusern wird festgehalten, jedoch die Option eingeräumt, diese Parzellen auch alternativ je mit einem Einzel- oder Doppelhaus bebauen zu können.
Abstimmungsergebnis: 19 : 0 angenommen
- Antrag Frau Inderst:
Fr. Inderst beantragt, im Bereich der Fl.Nr. 249/1, Gemarkung Rohrbach, statt den beiden vorgesehenen Einzelhäusern auch alternativ ein Einzel- und Doppelhaus bauen zu können.
Der Bauausschuss befasste sich in seiner Sitzung vom 06.11.2018 mit dem Antrag. Hierzu wurden im Bauausschuss zwei Varianten erörtert. Uneinig war man sich, wo das Doppelhaus am besten Anordnung findet. Bei einer Erschließung ausschließlich über die Planstraße B müsste das Gebäude parallel zur Straße situiert werden, was einen Höhenversatz beider DHH nach sich ziehen würde. Bei Drehung zum Hangverlauf läge einen Grundstückshälfte von der Straße abgewandt, was eine Teilung des Grundstückes bzw. die Erschließung erschwert. Als 3. Variante wurde eingeworfen, das Doppelhaus auch an die Einmündung der Planstraßen B / F zu verschieben, so dass beide Parzellen einzeln erschlossen werden könnten. Hier wurden jedoch einzelne Bedenken aufgrund des steileren Geländes geäußert. Letztlich einigte man sich, dass das Büro OPLA die 3. Variante noch zu Papier bringt und die Verwaltung Kontakt mit der Antragstellerin aufnimmt. Die nochmalige Abklärung ergab den Wunsch der Antragstellerin, die Variante 1 (siehe Anlage zu diesem TOP) zur möglichen Bebauung der Fl.Nr. 249/1, Gemarkung Rohrbach, realisieren zu wollen.
Beschlussvorschlag:
Dem Antrag auf Zulassung eine Einzel- und Doppelhausbebauung des Bereiches der Fl.Nr. 249/1, Gemarkung Rohrbach, auf Basis der Variante 1 wird zugestimmt.
Beschluss:
Dem Antrag auf Zulassung eine Einzel- und Doppelhausbebauung des Bereiches der Fl.Nr. 249/1, Gemarkung Rohrbach, auf Basis der Variante 1 wird zugestimmt.
Abstimmungsergebnis: 19 : 0 angenommen
