Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 11.12.2024 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 51 „Ottersrieder Straße West“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB beschlossen. Der Bebauungsplanentwurf mit Begründung sowie Vorhaben- und Erschließungsplan wurde vom Planungsbüro Gerlsbeck, Scheyern, sowie die artenschutzrechtliche Relevanzprüfung vom Büro Naturgutachter, Freising, ausgearbeitet. Die Zustimmung zur geplanten Projektausführung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 06.03.2024.
Gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB war der Öffentlichkeit zunächst die Möglichkeit zu gewähren, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten sowie sich zu äußern, da keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB stattfand. Hierzu wurde mit amtlicher Bekanntmachung vom 20.12.2024 sowie paralleler Internetveröffentlichung eine Frist zur Unterrichtung und Äußerung bis zum 24.01.2025 eingeräumt.
Im Rahmen der Beteiligungsfrist gingen folgende Stellungnahmen:
- Bürger 1 (Schreiben vom 24.01.2025)
Die vorgebrachten Bedenken und Anregungen werden einer Abwägung unterzogen und dazu wie folgt Stellung genommen:
Stellungnahme Bürger 1:
Ich lehne den Bebauungsplan grundsätzlich in dieser Form ab.
- Warum sollen weitere Flächen erschlossen und versiegelt werden? Im Ortsgebiet Rohrbach gibt es genügend bereits erschlossene Bauflächen, die auch für eine seniorengerechte Bebauung geeignet wären. Über 80 Flächen sind bereits erschlossen sind aber nicht bebaut. Aus Sicht der Vorhaltung von Infrastruktur und damit verbundener Kosten für Gemeinde und Bürger ist die Neuerschließung demzufolge nicht nachvollziehbar.
"Es liegt im Interesse der Gemeinde, dass als Bauland überplante Grundstücke einer Bebauung zugeführt werden." Nach dieser Aussage von Herrn Keck sollten erst bereits beplante Grundstücke einer Bebauung zugeführt werden, bevor neue Flächen erschlossen wird. Dies ist hier aber nicht erkennbar, die avisierten Wohnungen können auch in kleinteiligerer und (ggf. auch auf verschiedene Grundstücke) verteilter Bebauung umgesetzt werden.
- Wirkung der Baukörper: Im räumlichen Umfeld ist die Wohnbebauung wesentlich niedriger ausgeführt. Bürger, die in den Baugebieten (Pfannenstiel I, II) Schelmengrund I, II etc. im Rahmen der bestehenden Vorgaben bauen möchten, sehen sich mit wesentlich stärkeren Restriktionen hinsichtlich nutzbarer Geschossanzahl sowie Dachform konfrontiert. Ich verweise hier auf das restriktive Vorgehen der Gemeinde mir gegenüber im Plangebiet Pfannenstiel II und E-Mail Bürgermeister Keck am 27.1.24 sowie Beschluss des Gemeinderats von 7.2. Mit einer kompletten neuen Erschließung scheint es demnach einfacher zu sein, eine energieeffiziente und günstige Baukörperform zu bekommen, als in einem der bestehenden B-Plangebiete zu bauen, wo Vorgaben teilweise 20 Jahre alt sind, geringfügige Änderungen aber nicht ohne restriktive Gegenauflagen möglich sind. Dies ist eine nicht hinzunehmende Benachteiligung.
- Wachsendes Angebot Wohnungen durch ehemaliges BayWa-Gelände sowie Schelmengrund II: In beiden Gebieten sind noch sehr viele Flächen und Immobilien frei, bzw. werden demnächst auf den Immobilienmarkt kommen. Durch dieses Mehrangebot steigt auch das Risiko, dass das neu erschlossene Gelände nicht voll belegt wird.
- Einfluss versiegelter Flächen und der Baukörper auf Grundwasserspiegel und Umwelt: Ist in den Unterlagen nicht dargelegt. Wo werden Ausgleichsflächen geschaffen?
- Wie sieht das Verkehrskonzept aus? Wie wird mit dem wachsenden Verkehr insbesondere auch in Richtung Ottersried umgegangen?
Abwägung:
Zu Punkt 1.:
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück ist bereits teilweise mit einem Wohnhaus bebaut. Zudem bildet es im Anschluss des Baugebietes „Schelmengrund – 1. BA“ sowie der bestehenden Hofstelle im Süden einen geordneten Abschluss des westlichen Ortsrandes von Rohrbach. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche zudem aus Baufläche ausgewiesen. Der Gemeinderat hat sich zur ortsplanerischen Neuordnung der Wohnnutzung auf dem Grundstück mit einer angebrachten städtebaulichen Nachverdichtung entschieden. Insbesondere fand das beabsichtigte Wohnkonzept für seniorengerechtes Wohnen samt Einzelhandelsgewerbe großen Anklang im Hinblick auf bedarfsgerechte und bislang fehlende Wohnformen in Rohrbach. Es ist korrekt, dass sich im Gemeindegebiet einige unbebaute Baugrundstücke befinden. Allerdings stand hiervon kein passendes Grundstück bezüglich Größe und Lage zur Realisierung des Vorhabens zur Verfügung. Zudem befinden sich die meisten Grundstücke in Privatbesitz, auf die die Gemeinde keinen Zugriff hat. Neuausweisungen von Bauland werden künftig nur noch unter Festsetzung eines Bauzwanges vorgenommen. Die Lage für dieses Projekt ist aufgrund des benachbarten Lebensmittelmarktes sowie der Anbindung an das Wegenetz in den landschaftlichen Außenbereich ideal, insbesondere für in der Mobilität eingeschränkte Personengruppen.
Zu Punkt 2.:
Die Bauweise fügt sich aufgrund der gewählten Geschossentwicklung (II+D) samt Dachgestaltungsvorgaben im Hinblick auf die bestehende Nachbarbebauung (insbesondere die großen Baukörper des Lebensmittelmarktes im Osten sowie der landwirtschaftlichen Hofstelle im Süden) ortsbildverträglich in die nähere Umgebung ein. Durch das Zurücksetzen des Baukörpers von der Kreisstraße sowie der Vorsehung einer Bepflanzung – vor allem dem breiten Grünstreifen am westlichen Ortsrandübergang – wurde auf eine adäquate Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild geachtet.
Es wird hier durch die Bebauungsplan-Neuaufstellung erstmalig Baurecht in der vorgegebenen Dimension geschaffen. Bei einer etwaigen Änderung von Bebauungsplänen – insbesondere von über 20 Jahre alten Planständen – zur Anpassung an aktuelle Baustandards ist stets auf die damit verbundene Wirkung auf das Bestandsgefüge im jeweiligen Baugebiet zu achten und daher einzelfallabhängig zu prüfen. Zudem kommt es wie beschrieben auf die Örtlichkeit und Erschließung an. Ein direkter Vergleich der Änderung eines (in die Jahre gekommenen) Bebauungsplanes mit der Neuaufstellung eines Bebauungsplanes ist daher pauschal nicht möglich bzw. sachlich nicht aussagekräftig. In Folge dessen ist der Vorwurf einer etwaigen Benachteiligung klar zurückzuweisen.
Zu Punkt 3.:
Der Wohnraumbedarf ist gerade in der Region 10 nach wie vor hoch. Rohrbach ist aufgrund seiner Zuganbindung und Nähe zur Autobahn ein begehrter Wohnort. Zudem werden mit dem Bauvorhaben speziell auf Senioren abgestimmte Wohnformen (Senioren-Wohngruppen sowie seniorengrechte Wohnungen), welche bislang in Rohrbach nicht zu finden sind, angeboten. Bei dem zu erwartenden demographischen Wandel und die damit immer schneller alternden Bevölkerung kann von einer Vollauslastung ausgegangen werden. Der Wohnungsbedarf für Alleinstehende, Paare oder junge Familien, die sich insbesondere keinen Erwerb eines Eigenheims leisten können, ist zudem ungebrochen. Auch hierzu trägt das Bauvorhaben zusammen mit den weiteren Kapazitäten in Rohrbach vollumfänglich und im angemessenen Maße bei.
Zu Punkt 4.:
Das Bauleitplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Gesetzlich ist hierzu keine Umweltprüfung samt ökologischen Ausgleich erforderlich. Ungeachtet dessen wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Relevanzprüfung freiwillig durchgeführt zur Prüfung des vorhandenen Tierbestandes (v.a. Brutvögel). Im Westen wird eine breite Ortsrandeingrünung festgesetzt. Weitere Baumpflanzungen auf dem Areal sowie die gärtnerische Nutzung der unversiegelten Flächen ist vorgesehen. Das Oberflächenwasser ist – vorbehaltlich einer Sickerfähigkeit des Bodens – auf dem Grundstück zurückzuhalten und zu versickern.
Zu Punkt 5.:
Das Grundstück wird bereits jetzt über die Ottersrieder Straße angedient. Dies wird auch künftig über eine neue, zentrale Zufahrt so erfolgen. An der verkehrsmäßigen Erschließung des Grundstückes ändert sich damit nichts. Zur fußläufigen Anbindung des Areals an den Ortskern wird auf der Seite des Lebensmittelmarktes ein zusätzlicher Fußweg geschaffen. Dies erhöht die Sicherheit für die Fußgänger. Auf der gegenüberliegenden Seite besteht zudem der kürzlich geschaffene neue Fuß- und Radweg Richtung Ottersried.
An der Planung wird weiterhin festgehalten. Änderungen oder Ergänzungen zum Entwurfsstand des Bebauungsplanes werden nicht vorgenommen.
