Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt größtenteils innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 882/22 Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als Wohngebiet dargestellt.
Es ist die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäuser je 8 WE (Grundfläche 11,98 x 17,98 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, WH 7,50 m bzw. 7,46 m, GH 12,12 m bzw. 12,08 m, Mansardendach) verbunden mit einem Zwischenbau/Treppenhaus und Aufzug. Unter beiden Gebäuden wird eine gemeinsame Tiefgarage errichtet. Zudem sind auf dem Grundstück noch zwei Nebengebäude für Fahrräder, Mülltonnen geplant.
Zu dem Vorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid vom 21.03.2023 Az: 20222484 vor. Der Bauausschuss hat sich zuletzt in der Sitzung vom 06.08.2024 mit der Bebauung des Grundstückes befasst, auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt weitestgehend im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereichs anhand der vorhandenen Wohnbebauung, kann die mit den Wohngebäuden vorgesehene Grundstücksteilfläche aus gemeindlicher städtebaulicher Sicht einer verträglichen Ortsabrundung dem Innenbereich zugeordnet werden. Die Tiefgaragenzufahrt einschließlich sieben Stellplätze und ein Nebengebäude kommen aus gemeindlicher Sicht in der sog. Innenbereichszugehörigen „Accessoire-Fläche“ zum Liegen und sind folglich ortsplanerisch vertretbar. Der Zwischenbau mit Aufzug wird filigran als Glasbau ausgeführt. Er verbindet die beiden Gebäude mit einem gemeinsamen Treppenhause und Aufzug. Aus gemeindlicher Sicht können die beiden Wohngebäude als zwei Einheiten gesehen werden.
Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Ob im vorliegenden Fall ein Zweit-Hausanschlüsse erforderlich sind muss noch abschließend geprüft werden. Das anfallende Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. Die zusätzlichen erforderlichen Gehwegabsenkungen an der Waaler Straße sind auf Kosten des Bauherrn herzustellen.
Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind auf dem Baugrundstück 36 Stellplätze herzustellen (32 für 16 WE + 4 Besucher). Nachgewiesen sind aktuell nur 32 Stellplätze (16 TG u. 16 oberirdisch), wobei die oberirdischen Stellplätze 1-3 entlang der Perusastraße mit einer Breite von 2,21 m nicht den Anforderung der GaStllV § 4 Abs. 1 entsprechen, demnach müssen Stellplätze eine breite von 2,30 m aufweisen wenn keine Längsseite durch Wände, Stützen etc. begrenzt sind. Der Stellplatznachweis ist entsprechend zu ergänzen bzw. anzupassen.
Wir weisen darauf hin, dass der Eigentümer/Bauherr eigenverantwortlich zur Herstellung der Rettungswege gemäß Art. 31 BayBO verpflichtet ist. Gebäude deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nur errichtet werden, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsfahrzeuge wie Hubrettungsfahrzeug verfügt, Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO.
Den örtlichen Feuerwehren der Gemeinde Rohrbach steht kein Hubrettungsfahrzeug zur Verfügung. Ein zweiter Rettungsweg, deren Höhe zum Anleitern über 8 m Höhe liegt, ist folglich baulich durch den Eigentümer/Bauherr herzustellen.
Bitte beachten Sie, dass die Aufstellflächen zum Anleitern stets zugänglich, von jeglichen Ablagerungen, Bepflanzungen etc. freizuhalten sind sowie entsprechend befestigt sein müssen. Werden bei einer späteren Ortskontrolle Abweichungen festgestellt, ist der Eigentümer verpflichtet, die Missstände eigenverantwortlich auf eigene Kosten zu beseitigen.
