Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 26 „Moosäcker II“.
Mit dem gegenständlichen Antrag auf Vorbescheid sollen die Erfolgsaussichten für die Errichtung eines Doppelhauses mit einer Einzel- und einer Doppelgarage abgeklärt werden.
Folgende Einzelfragen wurden seitens des Antragstellers gestellt:
- Ist das in den beigefügten Plänen dargestellte Vorhaben planungsrechtlich zulässig?
- Ist das geplante Maß der Nutzung (2 Vollgeschosse, GRZ, GFZ) zulässig?
- Ist eine Traufhöhe von ca. 6,25 m zulässig?
- Ist eine Dachneigung von bis zu 25° zulässig?
Zu 1.:
Für die Errichtung eines Doppelhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, bedarf es aufgrund von Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes mehrerer Befreiungen. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Gemäß Bebauungsplan ist die Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, nur zusammen mit dem östlichen Nachbargrundstück Fl.Nr. 242/52, Gemarkung Burgstall, mit einem Doppelhaus bebaubar. Hiervon wurde bereits im Jahre 2010 eine Ausnahme erteilt, in dem auf der benachbarten Fl.Nr. 242/52, Gemarkung Burgstall, ein Einzelhaus – jedoch beschränkt auf 1 Wohneinheit – zugelassen und auch so realisiert wurde. Man sah damals diese Befreiung unter Wahrung der Grundzüge der Planung als angemessen und vertretbar an, da die Anzahl der Wohneinheiten mit zwei Einzelhäuser mit max. je 1 Wohneinheit gegenüber einer Doppelhausbebauung gleich bleiben und lediglich durch die Baukörper eine Verdichtung erfolgt. Analog dieses Genehmigungstatbestandes ist auch auf dem gegenständlichen Baugrundstück (Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall) aus Gleichheitsgründen zumindest ein Einzelhaus mit 1 Wohneinheit zuzulassen. Aus gemeindlicher Sicht soll an der Grundbeurteilung der Bebauung weiterhin festgehalten werden. Die beantragte Bebauung mit einem Doppelhaus auf der Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, stellt – auch in Hinblick auf die Grundstücksgröße von nur 448 m² - auch unter Würdigung der nachbarlichen Belange eine zu große Nachverdichtung da, die sich nicht in die nähere Umgebung einfügt.
Für die Bebauung des Grundstückes mit einem Doppelhaus wird daher das gemeindliche Einvernehmen abgelehnt.
Darüber hinaus bedarf es noch folgenden weiteren Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes:
- Überschreitung der Baugrenzen mit dem Wohnhaus im Westen um bis zu ca. 5,5 m
- Drehung der Firstrichtung (Nord-Süd-Richtung statt Ost-West-Richtung)
- Walmdach statt Satteldach
Zu a):
Der Befreiung kann in Anbetracht der geänderten Bebauung des Grundstückes (zwei Baukörper statt einem ursprünglich geplanten Gebäude) aus ortsplanerischer Sicht zugestimmt werden.
Zu b):
Diese Befreiung wurde bereits auf dem östlichen Nachbargrundstück erteilt und ist bedingt durch die geänderte Bebauung mit zwei Baukörpern. Der Befreiung wird aus gemeindlicher Sicht zugestimmt.
Zu c):
Im gesamten Plangebiet wurde bisher am festgesetzten Satteldach für die Hauptgebäude festgehalten. Dies soll aus planerischer Sicht auch weiterhin so vollzogen werden. Einer Befreiung für die Errichtung eines Walmdaches wird nicht zugestimmt.
Zu 2.:
Es ist die Errichtung eines Erd- und Obergeschosses (E+1-Bauweise) angedacht. Gemäß Bebauungsplan sind lediglich 2 Vollgeschosse in Form eines Erd- und Dachgeschosses (E+D-Bauweise) zulässig. Die geplante Bauweise weicht daher von den Grundzügen der Planung ab. Etwaige gleichlautende Befreiungen wurden bislang nicht erteilt. Nachdem das Baugebiet nahezu komplett bebaut ist, wäre eine entsprechende Befreiung aus ortsplanerischen Gründen nicht vertretbar und ist daher abzulehnen. Das gemeindliche Einvernehmen zu der beantragten E+1-Bauweise wird nicht erteilt.
Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt ca. 0,68 statt max. 0,4 zzgl. 50% gesetzlicher Zuschlag (= 0,6) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) ca. 0,63 statt max. 0,6. Der geringfügigen Überschreitung der max. zulässigen GRZ + GFZ kann aus ortsplanerischer Sicht in Anbetracht der nachverdichteten Bauweise mit zwei statt einem Baukörper grundsätzlich zugestimmt werden.
Zu 3.:
Die geplante Traufhöhe von ca. 6,25 m ist bedingt durch die E+1-Bauweise und findet somit ebenfalls keine gemeindliche Zustimmung. Zulässig wäre eine Wandhöhe (gemessen von OK EG-Rohfußboden bis Schnittpunkt mit der Dachhaut) von max. 3,75 m.
Zu 4.:
Gemäß Bebauungsplan ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 35 bis 42° auszuführen. Die beantragte Dachneigung bis zu 25° ist bedingt durch das geplante Walmdach, welches keine gemeindliche Zustimmung erfährt (siehe Pkt. 1 c). Ungeachtet dessen ist aus Sicht der Gemeinde auch bei einem Satteldach die Mindestdachneigung von 35° einzuhalten. Eine Befreiung für eine Dachneigung bis zu 25° wird daher nicht erteilt.
Zusammengefasst kann aufgrund der nicht zustimmungsfähigen Befreiungen für die Errichtung eines Doppelhauses in E+1-Bauweise samt Walmdach kein gemeindliches Einvernehmen erteilt werden. Für die aufgeführten weiteren Befreiungen hinsichtlich der Drehung der Firstrichtung, Überschreitung der Baugrenzen sowie Überschreitung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl wird das gemeindliche Einvernehmen grundsätzlich in Aussicht gestellt.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Nachbarunterschriften wurden nicht eingeholt.
