Stellungnahme:
Die Aufstellung eines Integrierten Kommunalen Entwicklungskonzepts (IKEK) mit förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes „Dorfmitte Rohrbach“ wird ausdrücklich begrüßt. Die Fachstelle regt folgende Maßnahmen dazu an:
- Umgriff räumlicher Geltungsbereich:
Der derzeitige Vorschlag für den räumlichen Geltungsbereich des Sanierungsgebietes der Gemeinde Rohrbach weicht in Teilen von der Feinuntersuchung zum IKEK Dorfmitte Vorschlag Fördergebiet/Sanierungsgebiet ab. Eine deckungsgleiche Übernahme des IKEK- Sanierungsgebietes wird angeregt.
In der gegenständlichen Untersuchung wurden die Unterlagen um die Machbarkeitsstudie zum „Turmbergtreff“ ergänzt. Dabei wird angestrebt, Flächen südlich der Kirche „Verklärung Christi auf dem Berg“ (Flurnummern 205 und 205/1 Gemarkung Rohrbach) und nördlich der Turmberghalle zu überplanen. Es kann dabei nicht genau nachvollzogen werden, weshalb diese Flächen (Flurnummern 205 und 205/1 nicht in den Umgriff der Sanierungssatzung mitaufgenommen worden sind.
Damit Gemeinde und Grundstückseigentümer von dem Vorhaben eines Sanierungsgebietes profitieren können wird angeregt, den Sanierungsbereich mit den entwicklungsfähigen Flächen für eine vielfältige Nutzbarkeit so weitgehend und so abgerundet wie möglich festzulegen. Insbesondere sollten dabei die Flächen des Turmbergtreffs in den Umgriff mit aufgenommen werden.
Auf den Vorschlag in der gegenständlichen Feinuntersuchung Punkt 5.3.6 Vorschlag Sanierungsgebiet auf S. 90 wird diesbezüglich hingewiesen.
- städtebaulicher Wettbewerb bzw. Plangutachten:
Für die zukunftsgerechte Überplanung des Herzstückes von Rohrbach zur Bewältigung vielfältiger ortsplanerischer Bedürfnisse wird ein städtebaulicher Wettbewerb bzw. Plangutachten empfohlen.
Bei dem vorliegenden Sanierungsgebiet handelt es sich u. a. um die Keimzelle und das kulturelle und politische Zentrum von Rohrbach. Ziel ist u. a. die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, die Behebung von Missständen und Engpässen und die Stärkung des Zentrums in der innerörtlichen Struktur, die optimierte Verknüpfung/Verbindung mit den direkt anschließenden Bereichen sowie die Schaffung grüner Erlebnisräume.
Der Bereich zwischen Rathaus, Alter Wirt und Schloss spielt für die Zentralität eine bedeutende Rolle. Dabei wird angeregt, diese (Verkehrs-)Flächen z. B. durch eine zusammenwirkende Erkennbarkeit und Gestaltung als identitätsstiftende Einheit zu entwickeln. Dabei sollte die Erlebbarkeit dieses Ortszentrums z. B durch die Schaffung von städtebaulich wichtigen Raumkanten (wie ggf. ein Anbau an das Rathaus sowie Baumsetzungen) gesichert werden.
Darüber hinaus sollte(n) der bzw. die sich dadurch ergebende(n) Platzbereich(e) sich als öffentlicher Raum darstellen, welcher u. a. von der Bevölkerung gewünschte, teils temporäre Nutzungen ermöglichen und damit zu Stärkung der Zentralität beitragen könnte.
Diese vielfältigen Anforderungen, die zukunftsgerechte Lösungen erfordern, können in einem städtebaulichen Wettbewerb eine Vielzahl von schlüssigen Alternativen aufzeigen. Diese Alternativenübersicht befähigt die Gemeinde, für diese zentralen und fundamentalen Flächen Antworten auf die komplexen Anforderungen zu finden. Für herausgehobene Einzelvorhaben wird die Auslobung eines Architekturwettbewerbes vorgeschlagen.
- Belange der Baukultur, Gestaltung des Ort- und Landschaftsbildes:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete [...] soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Es wird angeregt, zu prüfen, ob ggf. eine Bauleitplanung – auch in Innenbereichen – der Umsetzung von Inhalten der städtebaulichen Sanierung dienen kann.
Bei einer baulichen Neuentwicklung oder Umnutzung wird angeregt, die örtliche Maßstäblichkeit und dem Ort angemessene Bauformen zu sichern und zu entwickeln.
Der Umsetzung von Inhalten des Sanierungsgebietes kann auch die Bauleitplanung dienen (vgl. § 140 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Dazu müssten die Voraussetzungen auch im planungsrechtlichem Sinn geschaffen werden und u. a. geprüft werden, ob eine beabsichtigte Bebauung mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (FNP) übereinstimmt. Im rechtskräftigen FNP der Gemeinde Rohrbach ist insbesondere für den Bereich Schlosspark u. a. die Darstellung Grünfläche angegeben.
Dies wäre bei einer Änderung der Nutzungen (z. B. Rathaus, sonstiger Gemeinbedarf, Wohnen) anzupassen. Bei Aufstellung eines Bebauungsplanes müsste der FNP-geändert werden, bei Vorliegen der Voraussetzung des § 13a BauGB wäre der FNP im Wege der Berichtigung anzupassen.
Ggf. wäre auch zu prüfen, ob die Gemeinde z. B. die gesamte Dorfmitte mitsamt Grünflächen mit einem einzigen B-Plan überplanen möchte.
- Zentrale Bibliothek:
Es wird angeregt, ggf. die zentrale Nutzung einer Bibliothek anzubieten. Im Schloss bzw. im Turmbergtreff ist jeweils ein Café vorgesehen. Es wird dabei angeregt zu prüfen, ob diese beiden Café-Nutzungen in relativer Nähe tragfähig sind. Möglicherweise kann dies der Fall sein, wenn in einem der beiden Standorte z. B. eine Bibliotheksnutzung ergänzt werden würde.
- Geschosswohnungsbau:
Es wird angeregt, im Betrachtungsraum der Sanierungssatzung z. B. auch Geschosswohnungsbau u. a. mit Wohnungen unterschiedlicher Größe anzubieten.
Gemäß u. a. Kapitel 5.3.5 Übersicht Maßnahmen ist auf dem östlichen Schlossareal Wohnen (ggf. als „demographiegerechtes Wohnen“) vorgesehen. Dies wird zur Belebung der Ortsmitte begrüßt. Dabei wird angeregt, dort z. B. auch Wohnungen mit geringerer Größe, z. B. für Bevölkerungsgruppen wie Senioren, Menschen mit Handicap bzw. Unterstützungsbedarf, etc., anzubieten.
- Barrierefreiheit:
Die barrierefreie Umgestaltung insbesondere der öffentlich zugänglichen Plätze und Gebäude ist zu berücksichtigen. Um die Attraktivität des Innerortsbereichs zu steigern, sollte bei der Umgestaltung des öffentlichen Raumes die Erreichbarkeit und Barrierefreiheit – insbesondere von öffentlich zugänglichen Gebäuden – berücksichtigt werden.
- Durchgrünung des Ortszentrums:
Die ausreichende Durchgrünung des Ortszentrums ist im Hinblick auf das dörfliche Ortsbild, den Klimaschutz und die Klimaanpassung zu berücksichtigen.
Es wird angeregt, auch die Ziele des Klimaschutzes und der Klimaanpassung zu berücksichtigen. Daher sollte eine ausreichende Anzahl an Grünstrukturen vorgesehen werden. Dabei dienen insbesondere Bäume an heißen Sommertagen neben der CO2-Bindung der Temperatursenkung (z. B. Verschattung von Straßen und Fassaden, Verdunstung), der Staubbindung und dem Gesundheitsschutz. Zudem können sie Identifikations- und Treffpunkte schaffen (z. B. Dorfplatz, etc.).
- Fuß- und Radverkehr:
Bei der Erschließung ist im Sinne einer Entlastung vom motorisierten Individualverkehr (MIV) auf die höhere Gewichtung des Fuß- und Radverkehrs, z. B. durch Fuß- und Radverbindungen, zu achten. Es wird auch angeregt, die sinnvolle Vernetzung des Ortes mit bedeutenden Grünbereichen zu stärken. Die Maßnahmen für den ruhenden Verkehr sollten auch die Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und ihre an das Ortszentrum angepasste Gestaltung beinhalten.
Derzeit ist die „Körnigkeit“ der Planung noch relativ grob. Dabei wird angeregt, im Bereich der Hauptstraße zur Verbesserung der Radinfrastruktur sichere, z. B. gestalterisch abgesetzte Fahrradwege zu schaffen.
Zudem wird angeregt, die angedachte Verbindung vom Zentrum mit Rathaus, Schloss über den Kirchberg, den möglichen Turmbergtreff zur Sporthalle bzw. zur Schule als Fuß- und Fahrradweg auszuführen.
Es wird darüber hinaus in diesem Zusammenhang angeregt, die bestehenden Fuß- und Radwege, die der Verknüpfung mit Freizeit- und Erholungseinrichtungen und Stationen dienen, untereinander zu verbinden und das Naherholungsangebot wirtschaftlich zu optimieren.
Für die wahrscheinlich verkehrsberuhigten Bereiche (Dorf- bzw. Festplatz, Bereich Rathaus Schlossvorbereiche) sowie für die angedachte Wohnentwicklung wird angeregt, ausreichende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und ihre an das Ortszentrum angepasste Gestaltung vorzusehen.
- Bodendenkmale:
In dem zu überplanenden Bereich muss mit Bodendenkmalen gerechnet werden.
In Bebauungsplangebieten, in denen mit Bodendenkmalen zu rechnen ist, wird angeregt, um die Realisierung von Bauvorhaben innerhalb von Bauleitplanverfahren für den Einzelnen zu erleichtern und die Kosten zu senken, im Rahmen der Erschließung der Baugebiete Bodendenkmale wissenschaftlich ergraben zu lassen. Grabungskosten einer wissenschaftlichen Bodendenkmalerkundung sind im Rahmen einer möglichen Bebauungsplangesamtentwicklung als Teil der Erschließung umlagefähig (vgl. § 128 BauGB) und können dabei auf die Grundstückseigentümer gerecht umgelegt werden.
- Nutzung erneuerbarer Energien:
Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sowie die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind zu berücksichtigen.
Mit Festsetzung des Sanierungsgebiets „Dorfmitte Rohrbach“ sollte die Chance ergriffen werden, energetische Fragen wie z. B. eine dezentrale energetische Wärmeversorgung sowie die energetische Optimierung von Einzelgebäuden durch energetische Einzelmaßnahmen inkl. einer fachkundigen Beratung hierzu frühzeitig mitzudenken.
- Redaktionelle Anregungen:
Es wird angeregt, die Legende zur Zeichnung in Kapitel 5.3.1 Aufgabe, Ziele, Handlungsbedarf der Feinuntersuchung (FU Rohrbach) auf S. 56, rechter Teil, zu überprüfen und die Legende (z. B. blaue Strichellinie, rote Linie) zu ergänzen.
Abwägung:
Zu 1.):
Die IKEK-Feinuntersuchung diente zur Findung eines möglichen Sanierungsgebietes und brachte im Ergebnis einen entsprechenden Geltungsbereich-Vorschlag hervor. Im Zuge der Erstellung des Satzungsentwurfes wurde der mögliche Umgriff – auch in Absprache mit der Städtebauförderstelle der Regierung von Oberbayern – nochmals intensiv untersucht und bewertet. Es sollten letztlich nur diejenigen Grundstücke in die Sanierungssatzung aufgenommen werden, die auch zur Erreichung der Sanierungsziele erforderlich sind oder erforderlich werden können. Die beiden Fl.Nrn. 205 u. 205/1, Gemarkung Rohrbach, wurden mit dem Neubau eines Kindergartens überplant, dessen bauliche Umsetzung bereits im Gange ist. Durch den Neubau wird somit ein Ziel der Studie zur Feinuntersuchung in die Tat umgesetzt, so dass kein städtebauliches Sanierungsziel diesbezüglich mehr vorliegt.
Zu 2.):
Die Anregungen zur Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes bzw. eines Plangutachtens werden dankend zur Kenntnis genommen. Der Gemeinde sind die komplexen Herausforderungen insbesondere zur Überplanung des zentralen Platzes rund um das Rathaus, Schloss, Gasthaus „Alter Wirt“ und Kirche bewusst, so dass hier von gemeindlicher Seite ein städtebauliches Planungskonzept, abgestimmt mit allen Beteiligten und Vorhabensträgern, zur Erreichung des für Rohrbach bestmöglichen Ergebnisses im Vorfeld angestrebt wird. Die Anregungen der Fachstelle können dabei in die Entscheidungsfindung einfließen.
Zu 3.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen und bei Bedarf auf ein Instrument der Bauleitplanung zurückgegriffen.
Zu 4.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Verlagerung der gemeindlichen Bücherei (Schulgebäude) ist derzeit nicht geplant. Die Etablierung von weiterer Gastronomie wird sicherlich auf der Basis eines „verträglichen Miteinanders“ abgestimmt und umgesetzt werden.
Zu 5.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Bei dem Wohnbauvorhaben im Schloßareal handelt es sich um ein privates Projekt. Eine Wohnraumbereitstellung für den genannten Personenkreis wird auch von der Gemeinde grundsätzlich begrüßt.
Zu 6.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die Umsetzung von öffentlichen Projekten unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit ist auch stetiges Bestreben der Gemeinde.
Zu 7.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine ausreichende Durchgrünung liegt auch im städtebaulichen Grundinteresse der Gemeinde.
Zu 8.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde ist stets bemüht, den Ausbau des Radwegenetzes im Gemeindegebiet voranzutreiben. Auf eine entsprechende Wegeverbindung bei der Umgestaltung des Ortsmittelpunktes wird ein Auge geworfen.
Zu 9.):
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Bei Bauvorhaben in Bodendenkmäler-Verdachtsgebieten werden ohnehin die entsprechenden Fachbehörden im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens eingebunden und die erforderlichen Maßnahmen festgelegt.
Zu 10.):
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen und fließen in den weiteren Entwicklungsprozess mit ein.
Zu 11.):
Die redaktionellen Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
