Zum Grundstück „Schloßweg 12“ liegt ein Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Stellplätzen vor. Das Wohngebäude soll in E+1-Bauweise (Erd- und Obergeschoss) mit einem 20° steilen Walmdach (rote Eindeckung) ausgeführt werden. Das Gebäude wird mittig im Grundstück (ohne Ausbau einer Grenze) situiert.
Der Bauausschuss wird entsprechend seiner Zuständigkeit in der Sitzung vom 29.03.2022 über das gemeindliche Einvernehmen i.S.d. § 36 BauGB befinden. Gegenstand der heutigen Beratung und Beschlussfassung ist die sanierungsrechtliche Genehmigung gem. § 145 BauGB, da das Bauvorhaben im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ liegt.
Die Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ wurde zuletzt mit GR-Beschluss vom 19.01.2022 konkret zum Anwesen „Schloßweg 12“ wie folgt fortgeschrieben:
„Neubau Anwesen Schloßweg 12 unter folgenden Gesichtspunkten:
- Der neue Baukörper soll in seinem Baustil (insbesondere hinsichtlich Anzahl der Geschosse, Dachgestaltung, grenzständige Gebäudestellung im Norden, Osten und Westen) als an das Gasthaus „Alter Wirt“ angeglichener Baukörper in Erscheinung treten.
Aus gemeindlicher Sicht ist eine Gebäudestellung in „L-Form“ (Grenzausbau im Norden, Osten und Westen) durch Anbau an das bestehende landwirtschaftliche Gebäude im Norden bzw. an das Gasthaus „Alter Wirt“ im Osten zur Wahrung des Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches rund um die prägende Rohrbacher Ortsmitte ein wichtiges städtebauliches Ziel. So könnte der Charakter der früheren Hofstelle auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ wiederhergestellt und damit eine verträgliche und optimierte Grundstücksnutzung erreicht werden.
- Das vorgeschlagene Ziel einer Stärkung der Gaststätte z.B. durch Erweiterung um eine Beherbergungsstätte (Übernachtungsangebot) oder der Gastronomie dienenden Räumen wird weiterverfolgt. Sofern dieses Ziel nicht umsetzbar erscheint, ist aus gemeindlicher Sicht auch die Etablierung von besonderen Wohnformen (z.B. Geschosswohnungsbau, seniorengerechtes Wohnen oder Generationenwohnen, sozialer Wohnungsbau – auch in Kombination untereinander und ergänzt mit gewerblicher Nutzung vorzugsweise im EG) auf dem Grundstück oder Teilflächen / Geschossen denkbar. So könnte eine optimierte Ausnutzung des Grundstückes unter Wahrung des prägenden Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches erzielt werden.“
Gemäß § 3 der Sanierungssatzung bedürfen Vorhaben i.S. des § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB der Genehmigung. Das gegenständliche Bauvorhaben unterliegt somit der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Die Gemeinde hat hierzu über ihr Einvernehmen zu entscheiden (§ 145 BauGB). Die Genehmigung darf dann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB).
Aus gemeindlicher Sicht kann unter Beachtung des § 145 Abs. 2 BauGB keine Zustimmung zur sanierungsrechtlichen Genehmigung erteilt werden. Dies ist insbesondere durch die Gebäudestellung zu begründen. Mit der Fortschreibung der Sanierungsziele zum Anwesen „Schloßweg 12“ sollte der Charakter der früheren Hofstelle durch die im Westen und Norden grenzständige, an die benachbarten Bestandsgebäude angebaute Bauweise erreicht werden. Die jetzt gewählte freistehende Bauweise – zudem mit einem Walmdach statt dem auf den unmittelbar angrenzenden Nachbargebäuden vorzufindenden Satteldächern – widerspricht dem ausgegebenen Sanierungsziel und macht die Erfüllung dessen unmöglich. Ein harmonisches Einfügen in die Bestandsumgebung ist hiermit nicht gegeben und spiegelt den ursprünglichen Grenzbebauungscharakter nicht mehr wider. Weiter erfüllt die geplante Nutzung als Einfamilienhaus nicht das ausgegebene Nutzungsziel (siehe Punkt b)).
