Datum: 17.10.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sportheim Gambach
Gremium: Gemeinderat
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 22:15 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Generalsanierung Rathaus
1.1	Vorstellung der einzelnen Fachplanungen (IB Raith sowie die Fachplaner sind hierzu anwesend)
1.2	Diskussion und Entscheidung über weiteres Vorgehen
2	Sanierung Kinderhaus, Landschaftsbau; Auftragsvergabe
3	Erlass Vorkaufsrechtssatzung Fahlenbach
4	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Generalsanierung Rathaus

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö		1

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1.1. Vorstellung der einzelnen Fachplanungen (IB Raith sowie die Fachplaner sind hierzu anwesend)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö		1.1

Sachverhalt

Brandschutzertüchtigung
Barrierefreiheit von KG bis DG
Integration eines Sitzungs- und Besprechungsraumes sowie Trauraumes
Schaffung weiterer Bürokapazitäten
energetische Ertüchtigung

In der heutigen Sitzung wurde die Entwurfsplanung zur Generalsanierung des Rathauses von den hierzu anwesenden Fachplanern (Gewerke Objektplanung / HLS / Elektro / Tragwerk / Brandschutz) im Detail erläutert. Auf die zu diesem TOP im RIS beiliegenden Pläne und Unterlagen wird verwiesen. Im Rahmen der Vorstellungen wurde eingangs auf die Bestandssituation des Rathauses mit den brandschutzrechtlichen Mängeln ausführlich eingegangen und der zwingende Handlungsbedarf aufgezeigt. Das Büro Eltschig verwies diesbezüglich auf das bestehende Defizit der Deckenverkleidungen im KG, EG und OG. 

Im Ergebnis ist festzustellen, dass eine Sanierung des Gebäudes und Ertüchtigung für die nächste Nutzungsperiode von ca. 40 Jahren grundsätzlich möglich und das Raumprogramm umsetzbar sind. Die Gesamtkosten schlagen bei der Generalsanierung aber mit ca. 5,7 Mio. € brutto zu Buche.

Angesichts der enormen Kosten und aufgrund von Erkenntnissen des Brandschutz-Planers während der Planungsphase wurde zwischenzeitlich Kontakt mit dem Landratsamt Pfaffenhofen zur Legalisierung der derzeitigen Nutzung im Dachgeschoss des Rathauses ohne umfangreiche Generalsanierung aufgenommen. Die Erkenntnisse daraus werden zur Sitzung ebenfalls präsentiert. 

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1.2. Diskussion und Entscheidung über weiteres Vorgehen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö		1.2

Sachverhalt

Die angespannte Finanzsituation aktuell wie auch wohl in den nächsten Haushaltsjahren ist hinlänglich bewusst. Eine Generalsanierung des Gebäudes mit den prognostizierten Gesamtkosten i.H.v. ca. 5,7 Mio. € muss daher kritisch hinterfragt werden. Der grundsätzliche Handlungsbedarf für die Sanierung eines öffentlichen Gebäudes bei einem Alter von über 40 Jahren ist jedoch bekannt. Ein Verschieben der Maßnahme auf einen späteren Zeitpunkt (mittel- oder langfristig) erhöht zwangsweise die Baukosten sowie die Abnutzungserscheinungen des Gebäudes samt Infrastruktur und dem damit verbundenen Gefahrenpotential (z.B. Wasserrohrbruch). Auf die nach wie vor vorhandenen Schadstoffe gemäß Gutachten wird verwiesen. Ebenfalls tritt die durch den ursprünglich geplanten WC-Trakt-Anbau geschaffene Mehrfläche an Büroräumen bei Nicht-Umsetzung einer Generalsanierung nicht ein. Dies beschränkt die personelle Entwicklung beim Verwaltungspersonal im bestehenden Rathaus.

Wird keine Generalsanierung durchgeführt, gilt es über einen „Plan B“ nachzudenken. Die Verwaltung hat sich unter den Gesichtspunkten, dass

es sich beim Rathaus um das Aushängeschild einer Gemeinde handelt,
die bestehenden bau- und brandschutzrechtlichen Mängel ohnehin zeitnah zwingend zu lösen sind, 
grundlegende bausubstantielle Mängel zeitnah gelöst werden sollten, sowie
eine Verbesserung des Raum- uns Arbeitsklimas für die Rathausbesucher und Mitarbeiter erzielt werden könnte,

mit einem ersten Vorschlag für eine mögliche „Lightversion“ einer Teilsanierung des Gebäudes auseinandergesetzt. Diese Maßnahmen wurden unter der Annahme, die grundsätzliche Generalsanierung erst in ca. 15 Jahren wieder aufzugreifen, definiert. Der Großteil der Maßnahmen haben aus heutiger Sicht auch bei einer späteren Generalsanierung Bestand. 

Maßnahmenpaket „Sanierung Light“:

Nr.	Maßnahmenvorschlag	Bemerkung
1.)	Antrag auf Nutzungsänderung für bisher nicht genehmigte Bestandsräume (Bauantrag mit Brandschutznachweis über das gesamte Gebäude)	zwingender zeitnaher Handlungsbedarf; Ziel: zulässige Nutzung aller Räumlichkeiten im Rathaus in allen Geschossen (dringender Raumbedarf)
2.)	Erforderliche Brandschutzmaßnahmen gemäß Nutzungsänderung (u.a. Brandwarnanlage, Rauchschutztüren, Brandschottungen Leitungsdurchführungen, Ertüchtigung Kellerdecke, Umbau/Neubau Fenster im Dachgeschoss zum Anleitern als Sicherstellung 2. baulicher Rettungsweg)	siehe Nr. 1.)
3.)	Erneuerung Fenster (auf Süd-/Westseite mit integriertem Sonnenschutz)	energetischer Sanierungsbedarf (insb. Aufheizung Räume im Sommer), Verbesserung Lärmschutz, ausreichende Lüftung durch Lüftungskonzept erzielbar
4.)	Erneuerung der Zimmertüren	bisher sehr hellhörig (Datenschutz!), energetische Verbesserung
5.)	Erneuerung der WC-Trakte im EG und OG inkl. Steigleitungen (Wasser/Abwasser)	Sanitäranlagen über 40 Jahre alt, Integration Behinderten-WC, Vorbeugung von Leitungsschäden in den nächsten Jahren, ggf. inkl. Leitungen des ehem. Floriansstüberl im KG
6.)	Einbau Treppenlifter in Bestandstreppenhaus (von EG ins OG)	teilweise Erfüllung der gesetzlichen Pflicht zur Barrierefreiheit bei öffentlichen Gebäuden; Verbesserung der Rathaus- nutzung für eingeschränkte/ gehbehinderte Bürger; Hinweis: ein eingeschränkter/gehbehinderter Mitarbeiter hätte grundsätzlich Anspruch auf Zugänglichkeit aller Geschosse
7.)	Sanierung/Ertüchtigung des Dachgeschosses (Besprechungsraum groß und Sozialraum)	mögliche Maßnahmen (Umfang im Detail noch festzulegen): Einbau weiterer Fenster / Umbau bestehender Öffnungen (z.B. Gaube) zur Verbesserung der Anleiterbarkeit (2. Baulicher Rettungsweg)  Erneuerung Rauputz / Anstrich Möblierung / Bodenbelag Ergänzung Sparrendämmung im Speicher
8.)	Erneuerung Beleuchtung	Umstellung auf LED-Lampen
9.)	Einbau Schließanlage	im Rahmen Erneuerung der Türen; Vereinfachung der Schlüsselverwaltung (analog anderer gemeindlicher Liegenschaften)
10.)	Neuanstrich Außenfassade bei Fenstertausch	hierbei Ausbesserung von bestehenden Putzschäden
11.)	Auflösung des Traumzimmers zur Schaffung weiterer Büroflächen	Platzbedarf dringend geboten; Trauungen werden künftig im Tabeki-DG abgehalten
12.)	Ergänzung Lüftungs-/Entfeuchtungsanlage im Keller	zur Verbesserung des Raumklimas (u.a. Aktenablage). Aktuell hohe Luftfeuchtigkeit.
13.)	Beibehaltung der Büros im ehemaligen Sitzungssaal	Platzbedarf dringend geboten; Auslagerung des Sitzungssaales künftig weiterhin bis etwaiger Generalsanierung
14.)	Optional: Erneuerung EDV-Verkabelung	einzelne Verbindungsprobleme; min. im Zuge Erneuerung WC-Trakt-Leitungen Vorsehung von neuen Steigleitungen je Geschoss zu Serverraum
15.)	Optional: Errichtung PV-Anlage	Beitrag Klimaschutz; Abstimmung mit Denkmalschutz; 22 kWp auf Süddach möglich; Strombedarf ca. 24.000 kWh
16.)	Optional / weiterer Bauabschnitt: Umbau Kopierraum im EG zu weiteren Büroflächen (z.B. Bürgerservice) ggf. mit Verlagerung des Haupteinganges in den Zwischenbau	Einbau weiterer Fenster (derzeit nicht ausreichende Belichtung) -> ggf. min. Fenstereinbau bei Gewerk Fensteraus- tausch mitmachen
17.)	Optional / weiterer Bauabschnitt: Sanierung ehem. Floriansstüberl im KG (z.B. Umbau zu Archivräumen)

Als nächste Schritte wird vorgeschlagen, den Antrag auf Nutzungsänderung samt Brandschutznachweis (+ ggf. Statikanforderungen) vorzubereiten sowie die Erstellung einer Kostenschätzung für die weiteren der Maßnahmen „Sanierung Light“ auszuarbeiten. Hierzu werden die bereits mit der Generalsanierung betrauten Fachbüros im erforderlichen Maße weiter zu beauftragen (als Erweiterung/Modifizierung des bestehenden Auftrages). 

Nach Prüfung und Kostenaufbereitung für die Maßnahmen „Sanierung Light“ ist hierüber gesondert Beschluss zu fassen. 

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 1

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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2. Sanierung Kinderhaus, Landschaftsbau; Auftragsvergabe

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Die Massen der auszuführenden Arbeiten wurden vom bauleitenden Architekturbüro zusammengetragen und beschränkt ausgeschrieben. Die Submission fand am 05.10.2023 um 14:00 Uhr im Rathaus statt. Zwei Bieter gaben fristgerecht ein Angebot ab. Diese werden derzeit geprüft, das Ergebnis liegt bis zur Sitzung vor.

1. Fa. Zabylith GmbH, Friedberg                 43.567,09 € (brutto)

2. Fa. XXXX,                                         47.660,69 € (brutto)

Nebenangebote wurden nicht eingereicht.

Die Kostenberechnung vom 18.09.2023 betrug 50.000,00 €. Das Angebot der Fa. Zabylith GmbH liegt ca. 13 % unter der Kostenberechnung.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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3. Erlass Vorkaufsrechtssatzung Fahlenbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Mit der Sicherung eines Vorkaufsrechts hat die Gemeinde die Möglichkeit, vorgreifend auf eine Bauleitplanung entweder die Flächen zu erwerben oder per städtebaulichem Vertrag den Erwerber zur Erfüllung der gemeindlichen Planungsziele zu bewegen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn (§ 26 BauGB):

1. der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist,

2. das Grundstück

a)  von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder

b) von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge gekauft wird,

3. auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder

4. das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.

Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 (1) BauGB):

Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.

Am 26.09.2023 fand hierzu eine Informationsveranstaltung mit den betroffenen Grundstückseigentümern statt. 1. Bürgermeister Keck erklärte hierbei das Wesen einer Vorkaufsrechtssatzung und beantwortete die vorgebrachten Fragen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 1

Dokumente
Download Entwurf Vorkaufsrechtssatzung "Fahlenbach – Am Sportplatz" (Stand: 26.05.2023).pdf
Download Entwurf Vorkaufsrechtssatzung "Fahlenbach – Am Sportplatz" (Stand: 26.05.2023)_Lageplan.pdf

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4. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sondersitzung des Gemeinderates	17.10.2023	ö		4

Sachverhalt