Datum: 29.04.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Treffpunkt TOP 2.1
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:45 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 14.03.2024
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Tektur zum Neubau eines Doppelhauses mit Doppelgarage und Stellplätzen, Fl.Nrn. 904/19, 904/28, 904/29, Gemarkung Rohrbach (Obermühle 14 und 14a)
2.2	Nutzungsänderung eines Bürgebäudes in ein Boardinghouse, Fl.Nr. 1046/18, Gem. Rohrbach (Werner-von-Siemens-Straße 1)
2.3	Erweiterung und Umbau eines Einfamilienhauses zu Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten, Fl.Nr. 3, Gemarkung Fahlenbach (Hauptstraße 31)
2.4	Errichtung von Lagergebäuden mit Aufenthaltsraum und WC sowie Stellplatzanordnung und Err. eines Bauzauns, Fl.Nr. 140/3, Gemarkung Burgstall (Lilienthalstraße 4)
2.5	Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung eines Satteldaches auf den bestehenden Garagen, Fl.Nr. 170/22, Rohrbach (Mautanger 16)
2.6	Antrag auf isolierte Befreiung zur Überdachung des Stauraums vor der best. Garage, Fl.Nr. 886/31, Gemarkung Rohrbach (Ilmstraße 3)
3	Anfrage aus der Bürgerversammlung: Parkverbotsanordnung Fahlenbacher Straße in Rohrbach
4	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 14.03.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö		2

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2.1. Tektur zum Neubau eines Doppelhauses mit Doppelgarage und Stellplätzen, Fl.Nrn. 904/19, 904/28, 904/29, Gemarkung Rohrbach (Obermühle 14 und 14a)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	2.1

Sachverhalt

Das Vorhaben wurde bereits in den Sitzungen vom 29.01. und 14.03.2024 des Bauausschusses behandelt (auf die Sitzungsniederschriften wird verwiesen).

In der letzten Sitzung wurde das gemeindliche Einvernehmen verweigert, weil zur erforderlichen Befreiung der Geländeauffüllung kein genehmigter Bezugsfall im Baugebiet vorliegt.

Auf Grund der gemeindlichen Entscheidung, wird die Bauaufsichtsbehörde den Antrag ablehnen und einen Rückbau fordern. Gegen den Ablehnungsbescheid werden die Antragsteller Klage einreichen. Es ist anzunehmen, dass im Rahmen des Verfahrens das gesamte Baugebiet auf Vergleichsfälle überprüft wird. Wird festgestellt, dass im Baugebiet Vergleichsfälle vorliegen, was offensichtlich der Fall ist, bestehen zwei Möglichkeiten, entweder vorhandene Geländeauffüllungen die der Festsetzung des Bebauungsplanes wiedersprechen werden nachträglich genehmigt oder sind zurück zu bauen. 

Bei nachträglicher Genehmigung entsteht ein Bezugsfälle zum vorliegenden Vorhaben. Konsequenter Weise müssten alle zum Rückbau aufgefordert werden. 

Aus Sicht der Verwaltung wird empfohlen erneut über die erforderlichen Befreiungen zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15 „Obermühle“ zu entscheiden:

Geländeauffüllung bis 0,15 m über der hinteren Gehwegbegrenzung anstatt bis max. der Höhe der hinteren Gehwegbegrenzung
Traufhöhe 3,75 statt der festgesetzten 3,60

Hinsichtlich der Befreiung von der Traufhöhe liegt ein genehmigter Bezugsfall vor im Baugebiet.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.2. Nutzungsänderung eines Bürgebäudes in ein Boardinghouse, Fl.Nr. 1046/18, Gem. Rohrbach (Werner-von-Siemens-Straße 1)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	2.2

Sachverhalt

Es ist geplant das bestehende Bürogebäude in eine Boardinghouse zur Unterbringung von max. 59 Personen (57 Betten + 2 Betten Betriebsleiter) in 27 Zimmer umzunutzen.

Geplant sind gemäß den eingereichten Unterlagen (Grundriss EG und OG):

	EG	OG
Zimmer / Betten	5 Zimmer mit je 2 Betten 1 Zimmer mit je 3 Betten 2 Zimmer mit je 1 Bett 1 Zimmer Betriebsleiter m. 2 Betten  Gesamt 15 Betten + 2 Betten Betriebsleiter	6 Zimmer mit je 5 Betten 12 Zimmer mit je 1 Bett Gesamt 42 Betten
Sanitärräume / Duschen im Wohnbereich	1 Waschraum mit 7 Duschen  1 Bad f. Betriebsleiter	---
Toiletten im Wohnbereich	Lt. Betriebsbeschreibung Insgesamt  14 Damen und 1 Herren WC	---
Küche	1 mit 23,01 m² Fläche	---

Das Grundstück liegt im Bebauungsplan „Am Bahnhof“ im Bereich des Gewerbegebietes. Beherbergungsbetriebe können auch zu den Gewerbegebieten § 8 Abs. 2 Nr. 1 (BauNVO) gehören. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. 

Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet von vornherein unzulässig, weil sie dem Gebietscharakter des Gewerbegebiets, in dem das Wohnen nicht vorgesehen ist, nicht entsprechen. Darauf, dass diese Betriebe mangels selbständiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises nicht als Wohngebäude gelten, komme es nicht an. Nach dem BVerwG Urt. v. 25.11.1983 – 4 C 21.83, aaO vor §§ 1-15, sind Wohnheime, auch soweit sie gewerblich betrieben werden, im Gewerbegebiet unzulässig. 

Wie dem Betriebskonzept zu entnehmen ist, ist ausschließlich die Unterbringung, von weiblichen Arbeiter-, Student- oder Praktikantinnen aus der Region 10 bzw. dem Ballungsraum München, zeitlich begrenzt auf max. 3 Monate, geplant.

Die geplante Unterbringung von Arbeiterinnen, überwiegend in Mehrbettzimmer mit wenig Privatsphäre entspricht aus gemeindlicher Sicht einer Arbeiterunterkunft mit wohnähnlicher Nutzung, die in einem Gewerbegebiet unzulässig sind. 

Ebenfalls kommt der Aufenthalt von Studentinnen einer wohnähnlichen Nutzung gleich und ist zudem kurzfristig bis max. 3 Monate eher unrealistisch, bei einer Semesterdauer von 6 Monaten bzw. einer Gesamtstudienzeit von mehreren Jahren.

Zudem sind die im Grundriss dargestellten Sanitärräume, Toiletten, Küche bei maximaler Belegung aus gemeindlicher Sicht unzureichend. Im Obergeschoss bei 42 Betten sind weder Sanitärräume noch Toiletten vorhanden! Den „Bewohnern“ steht laut den eingereichten Planunterlagen nur eine Gemeinschaftsküche mit 23 m² Fläche im EG zur Verfügung.  

Weiter ist im Grundriss EG Wohnraum (Schlafraum und Sanitärraum) für ein Betriebsleiter dargestellt, was darauf schließen lässt, dass die Unterbringung eines Betriebsleiters geplant ist, aber mit der gegenständlich vorliegenden Nutzungsänderung nicht beantragt wird. Aus gemeindlicher Sicht kann aus den vorgenannten Gründen kein Einvernehmen erteilt werden.  

Die Erschließung ist grundsätzlich weiterhin gesichert. Der vorhandene Wasserhausanschluss ist auf Grund des erhöhten Wasserbedarfs bei einem Boardinghouse nicht ausreichend und muss auf Kosten des Antragsstellers erweitert werden. Hierfür ist mit der Gemeinde Rohrbach eine Sondervereinbarung abzuschließen. 

Mit der geplanten Nutzungsänderung entsteht kein Mehrbedarf an Stellplätzen gegenüber der Baugenehmigung vom 19.10.2007. 

Kurzfristig wurden am 23.04.2024 angepasste Unterlagen per Mail nachgereicht (siehe anhängende Unterlagen). Es ist geplant die Belegung auf 12 Betten mit Betriebsleiterwohnung zu reduzieren. Auch bei einer Reduzierung kann eine Genehmigung nicht in Aussicht gestellt werden, wenn der Nutzerkreis beibehalten wird. Der Bedarf einer Betriebsleiterwohnung muss anhand einer Betriebsbeschreibung nachgewiesen werden. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.3. Erweiterung und Umbau eines Einfamilienhauses zu Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten, Fl.Nr. 3, Gemarkung Fahlenbach (Hauptstraße 31)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	2.3

Sachverhalt

Geplant ist die Errichtung eines Anbaus (Grundmaß 7,24 x 11,35 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss) an das best. Wohnhaus, sowie der Umbau des Dachgeschosses.  

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen 4 Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.4. Errichtung von Lagergebäuden mit Aufenthaltsraum und WC sowie Stellplatzanordnung und Err. eines Bauzauns, Fl.Nr. 140/3, Gemarkung Burgstall (Lilienthalstraße 4)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö		2.4

Sachverhalt

Das Bauvorhaben wurde bereits in der Bauausschusssitzung vom 25.09.2023 behandelt, auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen.

Mit den gegenständlich vorliegenden Unterlagen wurde die Einfriedung umgeplant, statt des Bauzaunes wird ein Doppelstabmattenzaun mit 1,80 m errichtet. 

Laut vorgelegter Berechnung wird die GRZ II auf 0,725 reduziert, allerdings ist die Berechnung laut Bauaufsichtsbehörde nicht korrekt. 

Somit weicht das Bauvorhaben in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Überschreitung der Baugrenze mit der Lagerhalle im Süd-Westen und LKW-Abstellfläche
Lagergebäude im Nord-Osten außerhalb der Baugrenzen
Einfriedungshöhe 1,80 m statt 1,50 m

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die o. g. Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Über eine evtl. erforderliche Befreiung der GRZ II kann erst entschieden werden, wenn eine korrekte Berechnung vorliegt.

Die Erschließung ist gesichert. Laut Entwässerungsplan sind zwei Anschlüsse an den Regenwasserkanal geplant. Laut gemeindlicher Entwässerungssatzung sind die kompletten             Kosten (privater u. öffentlicher Grundstückanteil) für die Zweit-Hausanschlüsse vom Antragsteller zur tragen. Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.5. Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung eines Satteldaches auf den bestehenden Garagen, Fl.Nr. 170/22, Rohrbach (Mautanger 16)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	2.5

Sachverhalt

Es ist geplant auf der bestehenden Doppelgarage ein Satteldach mit einer Dachneigung 20° zu errichten, weil die Flachdachabdichtung bereits nach 6 Jahren undicht ist.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• 7 m giebelständiger Grenzausbau statt max. 6,50 m zulässiger giebelständiger Grenzausbau

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht kann die beantragte Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.6. Antrag auf isolierte Befreiung zur Überdachung des Stauraums vor der best. Garage, Fl.Nr. 886/31, Gemarkung Rohrbach (Ilmstraße 3)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	2.6

Sachverhalt

Es ist geplant den „Stauraum“ vor der Garage (Grundmaß 4,60 x 6 m, Pultdach ca. 3° Dachneigung, Glasdach) zu überdachen.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Planzeichnerisch festgesetzt Baugrenzen
Nebenanlagen und Garage sind nur innerhalb der dafür ausgewiesenen Flächen zulässig
Dachneigung 27°

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3. Anfrage aus der Bürgerversammlung: Parkverbotsanordnung Fahlenbacher Straße in Rohrbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Für die getroffene Parkverbotsanordnung an der Waaler Straße gab es Lob. Die Situation hat sich hier deutlich verbessert. Kritisiert wurde dagegen die Parksituation an der Fahlenbacher Straße speziell durch einen regelmäßig abgestellten Abschleppwagen. Hier kam es bereits mehrmals zu brenzligen Verkehrssituationen. 

Bürgermeister Keck schlug vor, sich die Situation mit dem Bauausschuss vor Ort anzuschauen. Letztlich hat es die Gemeinde in der Hand, hier regelnd tätig zu werden. Zu bedenken gilt es, dass sich bei Erlass eines Parkverbotes die Problematik oftmals nur örtlich verschiebt.

 

Die Verwaltung möchte hierzu wie folgt rechtlich Stellung beziehen:

Grundsätzlich ist das Halten an engen Straßenstellen nach § 12 Abs. 1 Nr. 1 StVO unzulässig. Eng im Sinne dieser Vorschrift ist nach der Rechtsprechung eine Straßenstelle in der Regel dann, wenn der zur Durchfahrt insgesamt freibleibende Raum für ein Fahrzeug höchstzulässiger Breite (§32 StVZO) zuzüglich 0,5 m Seitenabstand bei vorsichtiger Fahrweise nicht ausreichen würde.

Der Straßenverlauf der Fahlenbacher Straße im Bereich Hausnummer 16 bis 28 ist übersichtlich und breit genug (ca. 6,5 m), damit eine Durchfahrt trotz parkender Fahrzeuge möglich ist.

Erwähnt sei auch, dass Fahrzeuge über 7,5 Tonnen nach § 12 Abs. 3 a StVO von 22 Uhr bis 6 Uhr nicht regelmäßig in dieser Zeit parken dürfen; gleiches gilt an Sonn- und Feiertagen. Ob diese Regelung greift (Tonnagen über 7,5 t) müsste durch eine Abfrage bei der Polizei geklärt werden.

Ein Parkverbot wurde bisher abgelehnt, da es unverhältnismäßig ist kollektiv zu bestrafen, obwohl es nur einen „Falschparker“ betrifft und die Straße – wie oben erläutert – eigentlich breit genug wäre. Solche Situationen sind generell im Gemeindegebiet (und darüber hinaus) vorzufinden. Die Polizeiinspektion wurde auf diese Situation hingewiesen und bereits um Überprüfung gebeten.

Bürgermeister Keck schlägt deswegen vor, sämtliche Anlieger der Fahlenbacher Straße auf die rechtliche Lage mittels Schreiben aufmerksam zu machen und so zu sensibilisieren. Zudem sollen die Anlieger über die Möglichkeit der Gemeinde in Form eines Parkverbots in Kenntnis gesetzt werden. Zusätzlich wird erneute im Gemeindeblatt auf solche Parkszenarien hingewiesen. Sollte dies über einen gewissen Zeitraum zu keinem Erfolg führen, wird empfohlen, ein Parkverbot auszusprechen. Dies müsste allerdings im Einvernehmen mit der Polizei Pfaffenhofen erfolgen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 1

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4. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2024	ö		4

Sachverhalt