Datum: 17.06.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Gemeinschaftshaus Fahlenbach
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 20:15 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.04.2024
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Neubau Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Garage, Fl.Nr. 2153, Gemarkung Rohrbach (Bgm.-Abel-Straße 12) - Genehmigungsfreistellung -
2.2	Neubau eines Einfamilienhauses, Fl.Nr. 2099, Gemarkung Rohrbach (Am Bäckerberg 5) - Genehmigungsfreistellung -
2.3	Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Carport und Stellplatz, Fl.Nr. 2157, Gemarkung Rohrbach (Kramer-Weber-Straße 16) - Genehmigungsfreistellung -
2.4	Tektur zum Umbau und Sanierung sowie Erneuerung des Dachstuhls eines bestehenden Nebengebäudes mit Nutzungsänderung zu Wohnfläche, Fl.Nr. 68, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Straße 13)
2.5	Nutzungsänderung einer Teilfläche eines landwirtschaftlichen Gebäudes zu Wohnraum für landwirtschaftliche Vermietung Fl.Nr. 40, Gemarkung Gambach (Gambach 41 u. 41 a)
2.6	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Betriebsfläche und Garage, Fl.Nr. 1441, Gemarkung Fahlenbach (Buchersried)
2.7	Nutzungsänderung und Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus, Fl.Nr. 880/9, Gemarkung Rohrbach (Bergweg 15)
3	Information über Radverkehrskonzept des Landkreises und Maßnahmen für das Gemeindegebiet Rohrbach
4	Errichtung eines beidseitigen Parkverbots im Edenthalweg
5	Bekanntgaben und Anfragen

zum Seitenanfang

1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.04.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		2

zum Seitenanfang

2.1. Neubau Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Garage, Fl.Nr. 2153, Gemarkung Rohrbach (Bgm.-Abel-Straße 12) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		2.1

Sachverhalt

zum Seitenanfang

2.2. Neubau eines Einfamilienhauses, Fl.Nr. 2099, Gemarkung Rohrbach (Am Bäckerberg 5) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		2.2

Sachverhalt

zum Seitenanfang

2.3. Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Carport und Stellplatz, Fl.Nr. 2157, Gemarkung Rohrbach (Kramer-Weber-Straße 16) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		2.3

Sachverhalt

zum Seitenanfang

2.4. Tektur zum Umbau und Sanierung sowie Erneuerung des Dachstuhls eines bestehenden Nebengebäudes mit Nutzungsänderung zu Wohnfläche, Fl.Nr. 68, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Straße 13)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	2.4

Sachverhalt

Das Vorhaben wurde in der Sitzung des Bauausschusses vom 09.05.2022 behandelt und das Einvernehmen erteilt. Mit der gegenständlich vorliegenden Tektur wird die Ausführungsänderung von Umbau in einen Neubau/Ersatzbau auf Grund schlechter Bausubstanz beantragt.  

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Es wird empfohlen für das Vorhaben einen eigenen Wasser- und Kanalanschluss zu errichten. Die Kosten für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind komplett vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu sind mit der Gemeinde Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Ein Ableiten von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2.5. Nutzungsänderung einer Teilfläche eines landwirtschaftlichen Gebäudes zu Wohnraum für landwirtschaftliche Vermietung Fl.Nr. 40, Gemarkung Gambach (Gambach 41 u. 41 a)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	2.5

Sachverhalt

Das Vorhaben wurde zuletzt in der Sitzung des Bauausschusses am 14.03.2024 behandelt, auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen.

Mit der gegenständlich vorliegenden Planung sind statt 3 Zimmer nur 2 Zimmer mit insgesamt 3 Betten geplant. Der gemeinschaftliche Küchen- und Essbereich ist umgeplant und belichtet.   

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Mit der Umplanung bestehen aus gemeindlicher Sicht keine Bedenken mehr gegen das Vorhaben.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Sollte eine zusätzliche Grundstückszufahrt erforderlich sein, sind die Kosten für Herstellung (Gehwegabsenkung etc.) vom Bauherrn zu tragen. 

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen 3 Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Die bestehenden Garagenstellplätze sind dem bestehenden Wohnhaus (Gambach 41) zuzuweisen.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2.6. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Betriebsfläche und Garage, Fl.Nr. 1441, Gemarkung Fahlenbach (Buchersried)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	2.6

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses (Grundmaß 12,99 x 15,99, Erd- und Obergeschoss) mit Anbau (Grundmaß 10 x 12,27 m, Erdgeschoss) geplant.

Das Betriebsleiterwohnhaus beinhaltet zum Teil die Unterbringung von Saisonarbeitskräften, sowie eine Einliegerwohnung für künftige Auszubildende.   Der Anbau enthält Schleuse/Technik und Garage.

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

Kann das geplante Betriebsleiterwohnhaus mit Betriebsflächen in dieser Lage errichtet werden?
Ist die Zufahrt für das neue Betriebsleiterwohnhaus zulässig?
Kann die geplante Wohnfläche für das neue Betriebsleiterwohnhaus im Außenbereich genehmigt werden?
Kann die neue Betriebsfläche im neuen Betriebsleiterwohnhaus genehmigt werden?
Ist die Größen- und Höhenentwicklung für das neue Betriebsleiterwohnhaus zulässig?

Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist im Außenbereich ein Vorhaben zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. 

Bei Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen kann aus gemeindlicher Sicht das Betriebsleiterwohnhaus in dieser Lage errichtet werden. 

Der im Lageplan dargestellte bestehende Feldweg ist in Privateigentum und kein öffentlicher Weg. Die Zufahrt kann wie dargestellt erfolgen, eventuell erforderliche Kompensationsmaßnahmen wie z. B. Verkehrsspiegel zur sichereren Zu- und Ausfahrt sind auf Kosten des Antragstellers bereitzustellen. 

Die Zufahrt ist gesichert. Der Ortsteil Buchersried ist nicht an die gemeindliche Kläranlage angeschossen. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über eine zu errichtende Kleinkläranlage. 

Ob die Wasserversorgung gewährleistet ist, ist mit dem Wasserversorger Ilmtalgruppe abzustimmen. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück zu errichten. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2.7. Nutzungsänderung und Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus, Fl.Nr. 880/9, Gemarkung Rohrbach (Bergweg 15)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	2.7

Sachverhalt

Es ist der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus mit 5 WE geplant.

Folgende Änderungen sind geplant:

Untergeschoss: Errichtung einer Wohneinheit

Erdgeschoss: Errichtung eigenständige Wohneinheit, Neubau Zugang Kellergeschoss 

Obergeschoss: NU Arztpraxis und Wohnung zu einer großen Wohneinheit

Dachgeschoss: Neubau Podest (Rettungsweg)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Berechnung Stellplatzbedarf:

Genehmigter Bestand	Fiktive Stellplätze	Beantragte NU	Stellplatzbedarf	zusätzlicher Stellplatzbedarf
DG  2 WE	--	Keine NU	Bestandsschutz 3	--
OG + EG Praxis mit 1	5	OG 1 WE + EG 1 WE	4	-1
UG keine Genehmigung	--	UG 1 WE	2	2
--	--	Besucherstellplatz ab 4 WE 1Stpl.	1	1
Gesamt			10	2

Auf dem Grundstück sind zusätzlich zu den 5 genehmigten Stellplätzen, 2 Stellplätze zu errichten.

Somit sind insgesamt 7 Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen.  Laut Stellplatznachweis werden anstatt der 7 erforderlichen Stellplätzen nur 6 errichtet.

Der auf öffentlicher Straßenfläche dargestellte Stellplatz, für den für die Errichtung mit der Gemeinde Rohrbach noch eine privatrechtliche Vereinbarung erforderlich ist, kann nicht zum Stellplatznachweis angerechnet werden, sondern dient nur zur Entschärfung der allgemeinen Parksituation vor Ort.

Auf Grund der unzureichenden Stellplätze kann das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden. 

Zur Nutzbarkeit der beiden geplanten Stellplätze, angrenzend zur Fl.Nr. 880, Gem. Rohrbach, ist nach Genehmigung der Nutzungsänderung der Grundstückseigentümer Fl.Nr. 880, Gem. Rohrbach, zum Rückbau seines auf öffentlichen Straßengrund errichteten Hoftors aufzufordern. Ein entsprechender Gemeinderatsbeschluss vom 22.07.2020 liegt vor. 

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. Information über Radverkehrskonzept des Landkreises und Maßnahmen für das Gemeindegebiet Rohrbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		3

Sachverhalt

Das Ergebnis und die daraus für die Gemeinde Rohrbach vorgeschlagenen Maßnahmen wurden uns übergeben und besprochen (siehe Anlage).

Auf einigen Ortsverbindungsstraßen bzw. an Ortsdurchfahrten wird das Aufbringen von Schutzstreifen auf Fahrbahnen bzw. Durchfahrtsbeschränkungen auf Anliegerverkehr etc. empfohlen.  Aus gemeindlicher Sicht sind Durchfahrtsbeschränkungen auf Anliegerverkehr nicht realisierbar, Piktogramme signalisieren eher eine falsche Sicherheit und ein hoher Kostenfaktor, weil die Fahrbahnmarkierungen regelmäßig zu erneuern sind.  

- Maßnahme 432 GVB Rohrbach – Ossenzhausen bis Abzweig Bratzmühle (Bruckbach) 

Ab der Autobahnunterführung bis zum Abzweig Bratzmühle wurden bereits Gespräche mit den Eigentümern zwecks Grunderwerbes geführt. Von Seiten der Gemeinde war eine Anbindung an den bestehenden Feldweg Richtung „Heubrücke“ geplant. Alternativ ist zu diskutieren, ob ein Anschluss an den Feldweg (Maßnahme 433) Richtung Waal gewünscht wird. Nächste Schritte wären Vergabe eines Planungsauftrages mit Erstellung eines Grunderwerbplanes und anschließend Grunderwerb. 

- Maßnahme 428 Verbindungsstraße Rohr (ab Metzgerei Mair) – Waal (Höhe Abzweig Ossenzhausen)

Außerorts wäre eine fußläufige Verbindung sinnvoll. Es sollte die Errichtung eines Geh- und Radweges geprüft werden. Allerdings stehen nur sehr begrenzt Flächen zur Verfügung (auf einer Seite Weiher bzw. auf der anderen Seite Hopfengarten).

- Maßnahme 429 Verbindungsstraße Waal – Rohrbach 

Auf einer Teilfläche von der Autobahnunterführung bis Ortseingang Waal ist die Errichtung des Geh- und Radweges in 2024 geplant (Ausschreibung der Baumaßnahme ist erfolgt). Die restliche Teilfläche von Autobahnunterführung bis Einmündung GV Rohrbach scheitert am Grunderwerb.

- Maßnahme 430 GVB Rohrbach – Ossenzhausen bis Abzweig Richtung Waal

Prüfen ob ein Ausbau des vorhandenen Gehweges zum gemeinsamen Geh- und Radweg möglich ist. Evtl. Grunderwerbsgespräche führen. 

- Maßnahme 393-396 Radweg ST 2232 von Bruckbach – Königsfeld

Grunderwerb gescheitert Planfeststellungsverfahren wird eingeleitet.

- Maßnahme 276-278 Radweg ST 2049 Ronnweg – Fahlenbach 

Grunderwerb von Fahlenbach bis Eisenbahnüberführung fast abgeschlossen. Route ist im Radwegeausbauprogramm 2020 – 2024 enthalten.

- Maßnahme 420 PAF 21 Ottersried – Gambach

Grunderwerb ist abgeschlossen. Ausbau geplant für 2026.

Fahrradabstellanalgen Nr. 26 Am Sportplatz 

Empfehlung Austausch der Vorderradhalter gegen Anlehnbügel evtl. erweitern mit Servicestation.

Vorschlag im Zuge der Sanierung austauschen und Platzierung anpassen.

Rohrbach Bahnhof Vorschlag Maßnahmen

Parkplatz

Vorschlag Maßnahmen	Vorschläge von Seiten der Verwaltung
Markierung von 3-6 Stellplätzen für Carsharing & K+R	Umsetzung prüfen, Kurzparkzone ist auf der Westseite vorhanden
Ausstattung von 4 best. Parkflächen m. Ladeinfrastruktur	wird als sinnvoll erachtet. Kosten ermitteln - Entscheidung GR

ÖPNV

Installation einer dynamischen Fahrgastanzeige f. Busverkehr	Wird demnächst auf der Westseite an der Bushaltestelle errichtet
Installation Video-Reisezentrum für Zugverkehr	Wäre wünschenswert Zuständigkeit DB

Individualverkehr:

Kennzeichnung Taxistand	Prüfen evtl. auf beide Seiten eine „Taxizone“ ausweisen
Ausweisung von 2-4 best. Kfz-Stellplätzen als K+R	Prüfen evtl. bestehenden Parkflächen ausweisen
Ausweisung Carsharing auf 1-2 best. Parkplätzen	Gabs am Rathaus und wurde nicht genutzt
Err, von E-Bike-Verleih-Station mit Lastenfahrrad-Verleih	Wird kein Bedarf gesehen

Radverkehr

Ausbau best. Abstellanlagen auf 150 Fahrräder	Wird kein Bedarf gesehen
Integration von 8 Lastenradstellplätzen	Wird aktuell kein Bedarf gesehen
Err. abschließbare Abstellmöglichkeiten	Wird als sinnvoll erachtet. Kosten ermitteln – Entscheidung im GR

zum Seitenanfang

4. Errichtung eines beidseitigen Parkverbots im Edenthalweg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Im besagten Straßenabschnitt (rote Schraffierung im Kartenausschnitt) ist die Straße nur zwischen 4,1 Meter und 5,2 Meter breit. Normale Pkw können bis zu 2,50 Meter breit sein (siehe Auszug § 32 Abs. 1 StVZO). Um diesem Problem entgegenzuwirken schlägt die Verwaltung vor, ein beidseitiges Parkverbot anzuordnen.

Die Notwendigkeit besteht vor allem darin, dass der Zugang für Rettungs- und Einsatzfahrzeuge - sowie auch für den normalen Verkehr - gegeben ist.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	17.06.2024	ö		5

Sachverhalt

b) Die Asphaltierung der Serbenstraße ist nicht optimal. Beim Fahrradfahren verspürt man leichte Wellen.

c) Graben entlang des Feldweges zur Ilm in Ossenzhausen muss ausgebaggert werden. Material kann vor Ort gelagert werden (beim Holzstoß). Das Aushubmaterial soll vom Unternehmer gesiebt werden und wird anschließend vom Landwirt wieder auf den Acker verbracht. Anmerkung: Auftrag mit Dringlichkeit an Bauhof weitergegeben. 

d) Instandsetzungsarbeiten RRB Ossenzhausen – Auftrag ist erteilt, Ausführung voraussichtl. Spätsommer/Herbst.