Datum: 06.08.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Rathaus Rohrbach - Dachgeschoss
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:45 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.06.2024
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Garage und Stellplätzen, Fl.Nr. 2091, Gemarkung Rohrbach (Ehaftstraße 15) - Genehmigungsfreistellung -
2.2	Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Carport, Fl.Nr. 136/25, Gemarkung Fahlenbach (Paulinusring 1) - Genehmigungsfreistellung -
2.3	NU eines Bürogebäudes in Beherbergungsräume, Shared-Offices, Event-/Meetingräume, sowie des Vordaches zum Balkon und Err. der Fluchttreppen sowie Absturzsicherung, Fl.Nr. 1046/18, Gemarkung Rohrbach (Werner-von-Siemens-Straße 1)
2.4	Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung eines Gartenhauses, Fl.Nr. 1041/20, Gem. Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 23)
2.5	Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung einer Betriebsleiterwohnung und Neubau einer Gewerbehalle mit Vordach mit gepflasterter Einfahrt, Fl.Nr. 1041/8, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 11)
2.6	Errichtung eines erdgeschossigen Anbaus an das bestehende Zweifamilienhaus, Fl.Nr. 931/16, Gemarkung Rohrbach (Im Gellert 51)
2.7	Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen, Fl.Nrn. 74/28 und 74/29, Gemarkung Rohrbach (Am Pfannenstiel 19 und 21)
2.8	Tektur zur Errichtung eines Wohnhauses für einen Familienangehörigen mit Nebengebäude (Holzlege), Einbau einer Dachgaube am bestehenden Wohnhaus, Errichtung einer Außentreppe und einer Überd. der Hofeinfahrt, Fl.Nr. 215/40, Gemarkung Rb., (Eichenstraße 16)
2.9	Nutzungsänderung des Erdgeschosses für Therapien an Hund und Katze und Verkauf von Hundezubehör, Fl.Nr. 991, Gemarkung Rohrbach (Sportweg 2)
2.10	Antrag auf Vorbescheid zum Bau eines Einfamilienhauses mit Garage, Fl.Nr. 1, Gemarkung Waal (Waal 42)
2.11	Antrag auf Vorabklärung zum Neubau einer Wohnanlage, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 32 und 32a)
3	Auftragsvergabe Anbindung Pumpwerke und Schleuse ans Prozessleitsystem (Schraml)
4	Turmberghalle - Information über Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen
5	Schmellerhalle - Anschaffung eines mobilen Steigers
6	Antrag auf Versetzung einer Baumscheibe im BG Schelmengrund - 2. BA
7	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.06.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2

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2.1. Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Garage und Stellplätzen, Fl.Nr. 2091, Gemarkung Rohrbach (Ehaftstraße 15) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.1

Sachverhalt

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2.2. Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Carport, Fl.Nr. 136/25, Gemarkung Fahlenbach (Paulinusring 1) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.2

Sachverhalt

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2.3. NU eines Bürogebäudes in Beherbergungsräume, Shared-Offices, Event-/Meetingräume, sowie des Vordaches zum Balkon und Err. der Fluchttreppen sowie Absturzsicherung, Fl.Nr. 1046/18, Gemarkung Rohrbach (Werner-von-Siemens-Straße 1)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.3

Sachverhalt

In der Sitzung vom 29.04.2024 des Bauausschusses wurde dem Antrag auf Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse (57 Betten + Betriebsleiter) das gemeindliche Einvernehmen verweigert, auf die Sitzungsniederschrift wird verwiesen.

Zwischenzeitlich hat die Antragstellerin umgeplant. Mit den gegenständlich vorliegenden Antragsunterlagen wird die Nutzungsänderung der Büroräume in eine gemischte Nutzung beantragt:

Offices (die meiste Fläche)
Frauen-Boarding-House mit bis zu 12 Betten
Meetingraum-Vermietung an Gewerbekunden

Boardinghouse:

12 Betten (6 Einzelzimmer, 3 Zweibettzimmer) mit Gemeinschaftsküche und gemeinsamen Sanitärräumen.  

Laut überarbeitetem Betriebskonzept sollen ausschließlich Frauen mit einer max. Verweildauer von 2 Monaten untergebracht werden. 

Das Grundstück liegt im Bebauungsplan „Am Bahnhof“ im Bereich des Gewerbegebietes.

Beherbergungsbetriebe können auch zu den Gewerbegebieten § 8 Abs. 2 Nr. 1 (BauNVO) gehören. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet von vornherein unzulässig, weil sie dem Gebietscharakter des Gewerbegebiets, in dem das Wohnen nicht vorgesehen ist, nicht entsprechen. 

Auch wenn laut angepasstem Betriebskonzept nur noch eine Unterbringung mit einer max. Verweildauer von 2 Monaten geplant ist, bleiben aus Sicht der Gemeinde bedenken, dass sich in Einzelfällen durchaus eine längerfristige Verweildauer, mit wohnähnlicher Nutzung, entsteht, die in einem Gewerbegebiet unzulässig ist. Im Hinblick auf der im Gewerbegebiet bereits bekannten Problemen mit unzulässiger Wohnnutzung müssten im Rahmen der Gleichbehandlung regelmäßig Kontrollen durchgeführt werden, was in der Praxis schwierig sein wird. 

Gegen die auf den verbleibenden Flächen geplante Office-Nutzung, sowie Vermietung der Eventräume bestehen keine Bedenken. Das Nutzungskonzept kann der Betriebsbeschreibung entnommen werden. 

 

Die Erschließung ist grundsätzlich weiterhin gesichert. Eventuell ist der vorhandene Wasserhausanschluss auf Grund des erhöhten Wasserbedarfs beim Boardinghouse nicht mehr ausreichen und muss auf Kosten des Bauherrn erweitert werden. Hierfür ist mit der Gemeinde Rohrbach eine Sondervereinbarung abzuschließen.

 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 3, Dagegen: 3

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2.4. Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung eines Gartenhauses, Fl.Nr. 1041/20, Gem. Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 23)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.4

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Gartenhauses (Grundmaß 4,80 x 5,10 m, Firsthöhe 2,50 m, Satteldach) zur Unterbringung von Gartengeräten, Werkzeug, Fahrräder etc. geplant.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• Baugrenzenüberschreitung
• Lage teilweise im festgesetzten privaten Pflanzstreifen 
• Dachneigung 
• Rechteckige Grundform, die Gebäudelänge (Firstrichtung) muss gegenüber der Gebäudebreite überwiegen 

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wurde lt. Antragsteller eingeholt.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.5. Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung einer Betriebsleiterwohnung und Neubau einer Gewerbehalle mit Vordach mit gepflasterter Einfahrt, Fl.Nr. 1041/8, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 11)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.5

Sachverhalt

Es ist die Nutzungsänderung der bestehenden Betriebsleiterwohnung/Tierarztpraxis geplant, sowie die Errichtung einer Gewerbehalle (Grundmaß 14 x 10 m) mit Vordach (Tiefe 5 m).

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

Ist die Überschreitung der Baugrenze um 11 m zulässig?
Ist eine Überplanung des privaten Pflanzstreifens von 6 m zulässig?
Ist eine weitere Zufahrt östlich des Grundstückes aus Richtung Lilienthalstraße zulässig?
Ist eine gepflasterte Zufahrt zulässig?
Kann die Halle gemäß beigefügter Skizze auf Basis der beigefügten Beschreibung errichtet werden?
Ist der Bau der Halle mit den Maßen 14 x 10 m zulässig?
Ist der Anbau eines befahrbaren Vordaches mit den Maßen 14 x 5 m zulässig?
Ist der Bau einer zweistöckigen Halle zulässig?
Ist der Bau einer Halle mit 10 m Höhe zulässig?
Ist eine Nutzungsänderung von Tierarzt zu Heizungsbetrieb mit 24 Stunden Notdienst zulässig?
Ist die Nutzung der Betriebsleiterwohnung durch den Firmeninhaber des Heizungsbetriebes mit 24 Stunden Notdienst und seiner Familie zulässig?
Ist eine Nutzungsänderung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zu Büro und Lagerflächen des Heizungsbetriebes zulässig?
Ist eine Zuordnung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zur Betriebsleiterwohnung möglich?

Die Fragen können wie folgt beantwortet werden:

Die Baugrenzenüberschreitung ist aus gemeindlicher Sicht zulässig.
Der private Grünstreifen kann aus gemeindlicher Sicht um 6 m überplant werden, Bezugsfall liegt auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 1041/25 Gem. Rohrbach vor. AZ: BV II 20010720 v. 23.07.2001 
Eine gepflasterte Zufahrt aus Richtung Lilienthalstraße ist möglich, die max. zulässige GRZ ist dabei einzuhalten. Die Kosten zur Herstellung einer weiteren Grundstückszufahrt (Gehwegabsenkung etc.) sind vom Bauherrn zu tragen. 
Die Halle kann aus gemeindlicher Sicht mit den Grundmaß 14 x 10 m mit einem Vordach 14 x 5 m an der im Lageplan dargestellten Grundstücksfläche errichtet werden. Die gesetzlichen Abstandsflächen Art. 6 BayBO sind einzuhalten. 
Laut planzeichnerischer Festsetzung im Bebauungsplan „Am Bahnhof“ sind zwei Vollgeschosse mit einer max. Traufhöhe von 8 m (gemessen von künftiger Geländeoberkante = Höhe der hintere Gehweg – bzw. Fahrbahnbegrenzung bis zur Verschneidung Außenwand – Dachhaut) zulässig.

Eine Höhe von 10 m bedarf einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes die nicht in Aussicht gestellt werden kann.

Eine Nutzungsänderung von Tierarzt zu Heizungsbetrieb ist zulässig
Aus gemeindlicher Sicht ist die Nutzung der Betriebsleiterwohnung vom Firmeninhaber mit Familie lt. vorliegender Betriebsbeschreibung zulässig. 
Die Umnutzung der Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zu Büro und Lagerfläche ist zulässig.
Die Zuordnung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zur Betriebsleiterwohnung ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnung die dem Gewerbebetrieb zugeordnet ist ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zusammenfassen können aus gemeindlicher Sicht die erforderlichen Befreiungen, mit Ausnahme der Befreiung der Traufhöhe bei einer Gebäudehöhe von 10 m, auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Erschließung ist gesichert. Die Kosten für die Herstellung weiterer Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung etc. – soweit erforderlich) sind vom Bauherrn zu tragen. Sofern für die Gewerbehalle ein Wasser- und Kanalanschluss erforderlich ist muss nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung für jedes Gebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachzuweisen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.6. Errichtung eines erdgeschossigen Anbaus an das bestehende Zweifamilienhaus, Fl.Nr. 931/16, Gemarkung Rohrbach (Im Gellert 51)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.6

Sachverhalt

Es ist ein erdgeschossiger Anbau (Grundmaß 5 x 8,30 m, Flachdach, EG Wohnnutzung, OG Dachterrasse) an das bestehende Zweifamilienhaus geplant. 

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Überschreitung der Baugrenzen
Überbau des festgesetzten Sichtdreieckes mit der süd-/östlichen Gebäudeecke

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

 

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. 

Zu dem Antrag liegt ein genehmigter Antrag auf Vorbescheid vom 11.08.2023 AZ: VII 20230779 vor (siehe Beschluss BA vom 04.05.2023).

Sollte zur Kompensation des überbauten Sichtdreieckes ein Verkehrsspiegel zur übersichtlicheren Grundstücksaus- und Zufahrt erforderlich sein, ist dieser auf Kosten des Bauherrn zu errichten. 

Die verbleibende Grundstücksfläche im festgesetzten Sichtdreieck ist ständig von jeder Sichtbehinderung durch Bebauung, Bepflanzung und Ablagerung von mehr als 1,00 m Höhe über Fahrbahnoberkannte freizuhalten (planzeichnerische Festsetzung im BPL „An der Ilm“). Bestehender Bewuchs ist ggf. entsprechend zurückzuschneiden. 

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.7. Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen, Fl.Nrn. 74/28 und 74/29, Gemarkung Rohrbach (Am Pfannenstiel 19 und 21)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.7

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Doppelhauses (Grundmaß 16,12 x 10,29 m, Erd- und Dachgeschoss, Satteldach mit 44° Dachneigung) mit zwei Doppelgaragen (Grundmaß 6 x 6 m, begrüntes Flachdach), geplant. 

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• begrüntes Flachdach auf Garagen anstatt Satteldach mit Dachneigung 38 – 44° sowie Deckung mit naturroten bis rotbraunen Ziegel 

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Bzgl. der beantragten Befreiung zur Dachgestaltung der beiden Doppelgargen liegt im Baugebiet ein genehmigter Bezugsfall vor, AZ: IS II20020103 v. 12.02.2002 (Fl.Nr. 74/32, Gemarkung Rohrbach). Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.8. Tektur zur Errichtung eines Wohnhauses für einen Familienangehörigen mit Nebengebäude (Holzlege), Einbau einer Dachgaube am bestehenden Wohnhaus, Errichtung einer Außentreppe und einer Überd. der Hofeinfahrt, Fl.Nr. 215/40, Gemarkung Rb., (Eichenstraße 16)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.8

Sachverhalt

Das Wohnhaus für einen Familienangehörigen wurde abweichend der Genehmigung vom 24.11.2015 Nr. BV II 20151635 errichtet. Am bestehenden Wohnhaus AZ: BV 0 89/78 v. 28.03.1978 wurde abweichend zur Genehmigung eine Dachgaube eingebaut, sowie eine Außentreppe errichtet. Der Stauraum vor der Garage wurde Überdacht.

Mit der vorliegenden Tektur sollen die Abweichungen nachträglich genehmigt werden.

Die Tektur wurde letztmalig in der BA Sitzung vom 08.03.2021 behandelt, auf die Niederschrift wird verwiesen.

Folgende Abweichungen werden beantragt:

Der überdachte Stauraum vor der Garage beträgt an der kürzesten Stelle ca. 4,35 m statt der festgesetzten 5 m
Baugrenzenüberschreitung
Stauraum vor dem Carport zwischen 0,85 und 3,00 m statt der festgesetzten 5 m
Die best. Garage hat eine mittlere Wandhöhe von 3,095 m statt max. Traufhöhe von 2,75 m
Die max. zul. Länge von 6,50 m für Garagen, An- und Nebengebäuden wird an der westlichen Grundstücksgrenze überschritten.
Dachgauben sind erst ab einer Dachneigung von 30° zulässig. Hauptdach nur 28° Dachneigung 

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Befreiung vom Stauraum (0,65 m) vor der bestehenden Garage (Genehmigung 1978) kann aus Sicht der Verwaltung erteilt werden. Ein Rückbau der 1978 errichteten Garage ist unverhältnismäßig.

Eine Befreiung vom erforderlichen Stauraum, des ohne der erforderlichen isolierten Befreiung errichteten Carports, kann aus gemeindlicher Sicht nicht erteilt werden, da der Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche geringer ist als 3 m, der als Mindestabstand gemäß der Garagen- und Stellplatzverordnung § 2 Abs. 1 Satz 1 erforderlich ist und damit ein Präzedenzfall geschaffen wird. 

Die restlichen erforderlichen Befreiungen (Traufhöhe Garage, max. zul. Länge f. Garagen etc., Dachneigung f. Dachgauben) können erteilt werden.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.9. Nutzungsänderung des Erdgeschosses für Therapien an Hund und Katze und Verkauf von Hundezubehör, Fl.Nr. 991, Gemarkung Rohrbach (Sportweg 2)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.9

Sachverhalt

Es ist geplant das Erdgeschoss teilweise umzunutzen als Praxisräume für Therapien an Hund und Katze, sowie zum Verkauf von Hundezubehör.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 „An der Ilm“ ist ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Laut § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können im allgemeinen Wohngebiet sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden. 

Aus gemeindlicher Sicht kann der geplanten Nutzung zugestimmt werden.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Laut Stellplatzsatzung sind für Räume mit erheblichem Besucherverkehr (…Arztpraxen und dergleichen) 1 Stlp. je 30 m² NF, mindestens 3 Stellplätze zu errichten.

Da es sich laut Antragstellerin hier um keine Praxis im herkömmlichen Sinn handelt und nur nach Terminvereinbarung behandelt wird, ist nicht mit erheblichem Besucherverkehr zur rechnen. Zur Ermittlung der Anzahl an erforderlichen Stellplätzen kann daher die Nutzungsart Büro- und Verwaltungsräume allgemein (1 Stpl. je 40 m² NF) herangezogen werden.  

Bei einer Nutzfläche von 48,92 m² ist der Stellplatzbedarf mit der geplanten Errichtung von zwei zusätzlichen Stellplätzen auf dem Grundstück, abgedeckt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.10. Antrag auf Vorbescheid zum Bau eines Einfamilienhauses mit Garage, Fl.Nr. 1, Gemarkung Waal (Waal 42)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.10

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Einfamilienhauses (Grundmaß 14 x 12 m) mit Doppelgarage (Grundmaß 7 x 7 m) geplant.

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

Ist es erlaubt, auf diesem Gelände ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage zu bauen?

Die zur Bebauung geplante Grundstücksteilfläche ist baurechtliche dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. 

Privilegierungstatbestände nach § 35 Abs. 1 BauGB liegen nicht vor. Das Vorhaben ist als „sonstiges Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Diese sind dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sind und die Erschließung gesichert ist.

Durch das Vorhaben werden jedoch folgende öffentliche Belange beeinträchtigt:

• Die Landschaft verlöre ihre natürliche Eigenart. Jegliche Bebauung ist dem Außenbereich wesensfremd und daher eine Beeinträchtigung. (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB)
• Die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung wäre zu befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB)

Das Vorhaben ist nicht zulässig.

Die Erschließung ist gesichert. Zusätzliche Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung), falls erforderlich, sind auf Kosten des Antragstellers herzustellen.  Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachzuweisen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.11. Antrag auf Vorabklärung zum Neubau einer Wohnanlage, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 32 und 32a)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		2.11

Sachverhalt

Mit der gegenständlichen Planung möchte der Antragsteller zunächst einen Grundsatzbeschluss des Bauausschusses zum eingereichten Bauvorhaben erwirken, um sich im Anschluss mit dem Landratsamt Pfaffenhofen weiter abstimmen zu können. Bei Bedarf wäre dann nochmal eine Bauvoranfrage nachzuschieben. 

Mit dem Bauvorhaben wurde sich zuletzt in der BA-Sitzung vom 12.12.2023 befasst. Auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen. In nachstehender Tabelle ist der Vergleich der beiden Planvarianten ersichtlich.

	Aktuelle Planung	Planung Dez. 2023
Anzahl Gebäude	2 Gebäude, verbunden mit einem 3-geschossigen Glasbau (gemeinsames Treppenhaus)	2 Gebäude, verbunden mit einem 3-geschossigen Glasbau (gemeinsames Treppenhaus)
Tiefgarage	Geplant (Zufahrt im Süden) + weitere oberirdische Stellplätze	Nicht vorgesehen (Carports und Stellplätze)
Grundfläche Gebäude	12 x 18 m je Wohngebäude sowie Zwischenbau mit 3 x 6,50 m	10 x 18 m (WH 1) und 10 x 16 m (WH 2) sowie Zwischenbau mit 6 x 5,70 m
Anzahl Geschosse	Variante 1:  Erd-, Ober- und Dachgeschoss Variante 2:  Erd-, Ober- und Staffelgeschoss (Penthouse im DG)	Erd-, Ober- und Dachgeschoss
Unterkellerung	Ja	Ja
Wandhöhe (auf bestehendes Gelände bezogen)	V1 (EG/OG/DG): 7,38 bis 7,75 m V2 (EG/OG/SG): südseitig 6,87 m (EG+OG) bzw. 9,80 m (mit SG) sowie nordseitig 8,90 m	6,63 m
Firsthöhe (auf bestehendes Gelände bezogen)	V1 (EG/OG/DG): 12,41 bis 12,78 m V2 (EG/OG/SG): 10,51 bis 10,87 m	11,13 m
Dachneigung	V1 (EG/OG/DG): 40° V2 (EG/OG/SG): 15°	42°

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt weitestgehend im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereiches anhand der vorhanden Wohnbebauung Fl.Nrn. 882/23 (Perusastr. 34) und 886/20 (Waaler Str. 43), Gemarkung Rohrbach, kann die mit den Wohngebäuden vorgesehene Grundstücksteilfläche aus gemeindlicher städtebaulicher Sicht einer verträglichen Ortsabrundung dem Innenbereich zugeordnet werden. Die Tiefgaragenzufahrt einschließlich 3 Stellplätze kämen aus gemeindlicher Sicht in den sog. innenbereichszugehörigen „Accessoire-Flächen“ zum Liegen und sind folglich ortsplanerisch vertretbar. 

Die Art der baulichen Nutzung der Umgebung (Wohnbebauung) steht mit der geplanten Wohnbebauung im Einklang. Bezogen auf Vergleichsobjekte in der prägenden Umgebung gilt es festzustellen, dass Wohngebäude in EG+OG+DG-Bauweise (Bezugsfall: Wandhöhe ca. 7,55 m, Firsthöhe ca. 12,10 m, 32° Dachneigung, Grundfläche 16 x 13,74 m) vorzufinden sind, jedoch bisher keine Bauweise mit einem Staffelgeschoss, welche letztlich eine höhere Wandhöhe aufweist. Aus Sicht der Gemeinde fügt sich jedoch auch die DG-Penthouse-Variante in die nähere Umgebung aufgrund des zur Südseite zurückgesetzten Balkonbereiches (eingerücktes Staffelgeschoss) sowie der im Vergleich zur EG+OG+DG-Bauweise deutlich niedrigeren Firsthöhe ein. Es entsteht ein gefälliges Erscheinungsbild. Die Grundfläche wird nicht überschritten. Der Zwischenbau wird als Glasbau zur gestalterischen Auflockerung/Trennung der beiden Wohngebäude ausgeführt. Damit können aus gemeindlicher Sicht die beiden Wohngebäude als zwei Einheiten gesehen werden. Die ebenfalls 3-geschossige Ausführung des Zwischenbaus wird zur Etablierung einer Aufzugsanlage benötigt. Die hierdurch erreichte Barrierefreiheit aller Geschosse wird aus Sicht der Gemeinde als zeitgemäße Gebäudeerschließung begrüßt. Die Anzahl der Wohneinheiten ist im Innenbereich kein Einfügekriterium. Das Bauvorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen. 

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. Die zusätzlich erforderlichen Gehwegabsenkungen an der Waaler Straße sind auf Kosten des Bauherrn herzustellen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Auftragsvergabe Anbindung Pumpwerke und Schleuse ans Prozessleitsystem (Schraml)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Zwischenzeitlich liegen Angebote der Fa. Mersch vor:

• Angebot Anschluss der 3 Pumpstationen                                22.747,21 €
• Angebot Anschluss Hochwasserschleuse                                  4.048,33 €

Die Kosten sind im Haushalt 2024 berücksichtigt.

Die Firma Mersch soll ergänzend zu den bereits beauftragten und durchgeführten Arbeiten am Prozessleitsystem (Elektroarbeiten SKU 583 mit Anbindung Prozessleitsystem und Umbauten Erweiterung Prozessleitsystem auf der Kläranlage) mit der Anbindung beauftragt werden.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Turmberghalle - Information über Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		4

Sachverhalt

LED - Umrüstung

Die Umrüstung auf LED-Lampen beginnt in 2024. Nach weiterer fachlicher Recherche kann nun erfreulicherweise festgehalten werden, dass die bestehenden Lampen erhalten bleiben können und der Leuchtmitteltausch durch die Hausmeister seblst erfolgen kann. Somit wird keine Elektroplanung (HH-Ansatz 25.000,- €) erforderlich. Die reinen Materialkosten betragen ca. 6.675,90 € brutto, so dass sich ein deutlicher Kostenvorteil gegenüber der ersten Kostenschätzung i.H.v. ca. 60.000 € für einen Komplett-Lampentausch durch eine Elektrofachfirma ergibt. 

Tore und Fangnetze

Es wurden Angebote für neue Tore sowie die erforderliche Erneuerung des Fangnetzes eingeholt. Nach deren Auswertung sollen die Tore und Fangnetze bestellt werden.

Wechsel der Armaturen in den Duschen

Das Bauamt holt zur Zeit Angebote für den Armaturenwechsel in den Duschen ein. Anschließend wird entschieden, in welchem Umfang in 2024 mit der Sanierung begonnen werden soll. Es bietet sich hierbei an, raumweise vorzugehen. Im Haushalt sind grundsätzlich 10.000,- € eingeplant. 

Elektroplanung zur Anbindung des Sonnenschutzes an den Rauchabzug

Bei der Prüfung des automatischen Rauchabzugsystems hat sich nun herausgestellt, dass die Sonnenschutzvorrichtung elektrisch nicht mit der automatischen Fensteröffnung kombiniert ist. Die ist jedoch zwingend vorzusehen. Technisch ist dies jedoch aufwendig, so dass es zunächst einer fachplanerischen Konzeptplanung erfordert. Es wird derzeit ein Angebot zur Elektroplanung beim IB Frey-Donaubauer-Wich GmbH eingeholt.

Der Bauausschuss nimmt die Informationen zur Kenntnis. 

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5. Schmellerhalle - Anschaffung eines mobilen Steigers

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		5

Sachverhalt

Der Preis für den Lifter beträgt 16.874,20 € brutto, die Lieferzeit beträgt 10 – 12 Wochen.

Die Auftragsvergabe wird vom Bauamt vorbereitet.

Der mobile Steiger wird sowohl für Arbeiten in der Schmellerhalle als auch in der Turmberghalle eingesetzt und erhöht damit essentiell die Arbeitssicherheit für die Hausmeister. 

Im Haushalt waren hierfür 12.000,- EUR angesetzt. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Versetzung einer Baumscheibe im BG Schelmengrund - 2. BA

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		6

Sachverhalt

Die Entscheidung über diesen Ausnahmefall hat der Bauausschuss zu treffen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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7. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	06.08.2024	ö		7

Sachverhalt

1. Friedhof Rohrbach

Bei der diesjährigen Bürgerversammlung kam die Anregung, die goldene Jesus-Figur am Kreuz am Rohrbacher Friedhof von Moos zu befreien. Nach Rücksprache mit einer Fachfirma ist die Vermoosung so stark, dass diese kaum mehr zu entfernen ist. Bei einem Reinigungsversuch (z.B. durch den Bauhof) ist damit zu rechnen, dass sich Teile der Goldstruktur lösen werden. Eine Neuvergoldung schlägt mit ca. 3.000 EUR zu Buche. Im Bauausschuss ist die Meinung über das weitere Vorgehen einzuholen. 

Diskussionsverlauf:

Es sollte ein Angebot von einer Fachfirma zur Reinigung eingeholt werden. Es ist auch vorstellbar, dass der Bauhof reinigt, sofern sich die Goldstruktur löst, ist im nächsten Jahr über eine Neuvergoldung zu entscheiden.  

In der Letzten Bauausschusssitzung wurde angesprochen, dass in Fahlenbach in der Ortsdurchfahrung Kanaldeckel anzuheben sind. Laut Auskunft Staatliches Bauamt Ingolstadt handelt es sich hierbei noch um eine Gewährleistungsmaßnahme aus der Sanierung der Ortsdurchfahrt. Die Fa. Eiffage hat bereits eine Mängelrüge erhalten der Ausführungstermin ist noch nicht bekannt.

3. H. Alt informierte, dass sich in der Schmellerhalle die Vordächer gesenkt haben, was auf eine fehlerhafte Statik zurückzuführen ist. Die Kosten der Nachträglichen Arbeiten zur Beseitigung der Senkung sind vom Statiker zu übernehmen. 

Herr Schalk regt an, dass am Friedhof in Fahlenbach eine Schubkare und Gießkannen mit Pfandsystem (analog Rohrbach) beschafft werden soll. Bei den Haushaltsdiskussionen wurde der Kostenansatz gestrichen. Er weist nochmals auf den Bedarf hin, eine Schubkarre zum Transport von Schalen etc. vom Auto zu den Gräben ist dringend erforderlich. Nach Möglichkeit sollte die Beschaffung bis zum Herbst erfolgen.

Der Wasserhahn am Friedhof in Fahlenbach lässt sich nur schwer mit Kraftaufwand öffnen und sollte überprüft ggf. repariert/ausgetauscht werden.

H. Schalk weist nochmals auf die Reparatur der Straßenlampe in der Rohrbacher Straße hin. Der Schaden ist bei Bayernwerk gemeldet, die Verwaltung wird nochmals nachfragen bis wann mit einer Reparatur zu rechnen ist. Es sollten zumindest die am Laternenmasten angebrachten VZ provisorisch aufgestellt werden. 

Verpachtung gemeindlicher Leerrohrinfrastruktur

Die Infrafibre Networks GmbH, Muttergesellschaft der Leonet GmbH, möchte zur Anbindung des gefördert auszubauenden Gewerbegebietes Rohrbach ein gemeindeseitig vorhandenes Kabelschutzrohr, welches die Bahnlinie Rohrbach – Wolnzach auf Höhe des Feuerwehrhauses Rohrbach (Burgstaller Straße 2) quert, mitnutzen. Der Pachtzins in Höhe von 150,00 € erschien den Gemeinderäten in der Sitzung vom 24.07.2024 deutlich zu niedrig. Der Bürgermeister wurde zur Nachverhandlung beauftragt. Als Pachtzins wird ein Betrag von min. 500,00 bis 1.000,00 € gefordert. 

Im Rahmen der Nachverhandlung wurde auf die Empfehlung der Bundesnetzagentur verwiesen. Diese empfiehlt einen Pachtzins von 25 ct pro laufenden Meter, Plus einen Aufschlag von 25,00 € bei einer Leerrohrlänge unter 100 m. Anhand der Empfehlung der Bundesnetzagentur würde der Gemeinde bei einer Kabellänge von ca. 20 m eine Entschädigung unter 50,00 € zustehen. 

Von Seiten der Infrafibre Networks GmbH wird entgegenkommender Weise ein Pachtzins in Höhe von 200,00 € angeboten. Nachdem im GR ein Pachtzins von min. 500 € gefordert wurde soll der Bauausschuss entscheiden, ob das Angebot in Höhe von 200,00 € angenommen wird. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 2