Datum: 11.11.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Rathaus Rohrbach - Dachgeschoss
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 19:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 24.09.2024
2	Vorstellung Arbeit des Landschaftspflegeverbandes
3	Behandlung von Baugesuchen
3.1	Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Einliegerwohnung, Garage, Carport und Stellplätzen, Fl.Nr. 2139, Gemarkung Rohrbach (Kramer-Weber-Straße 6) - Genehmigungsfreistellung -
3.2	Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Fl.Nr. 2173, Gemarkung Rohrbach (Johannesstraße 8) - Genehmigungsfreistellung -
3.3	Nutzungsänderung und Umbau eines ehemaligen Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus, Fl.Nr. 880/9, Gemarkung Rohrbach (Bergweg 15)
3.4	Antrag auf Verlängerung Genehmigung Kiesabbauerweiterung im Trockenabbauverfahren, Fl.Nrn. 1488 u. 1488/1, Gemarkung Fahlenbach
3.5	Nutzungsänderung von einem Teil der Spenglerei in Gottesdiensträume für die freie Kirchengemeinde Rohrbach e.V., Fl.Nr. 1046/9, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 9)
3.6	Erweiterung eines bestehenden Lebensmittelmarktes am bestehenden Geschäftshaus, Fl.Nr. 136/1, Gemarkung Rohrbach (Lilienthalstraße 1)
3.7	Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen, Fl.Nr. 243/2, Gemarkung Fahlenbach (Rohrbacher Straße 17 a/b)
3.8	Entwurf Sanierung des ehemaligen Pfarrhauses mit Umbaumaßnahmen für ein Wohnhaus, Err. eines Anbaus m. Garage und Wohneinheit, Err. Garagenbau mit Wohneinheit, Fl.Nr. 66/2, Gemarkung Rohr (Rohr 23)
4	Beschlussvorlage über Sanierung von Wegen im Friedhof Rohrbach, Festlegung weitere Sanierung
5	Information und Beschluss zum beantragten Halteverbot in der Fahlenbacher Straße aus BA-Sitzung 29.04.2024
6	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 24.09.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2. Vorstellung Arbeit des Landschaftspflegeverbandes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		2

Sachverhalt

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3. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		3

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3.1. Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Einliegerwohnung, Garage, Carport und Stellplätzen, Fl.Nr. 2139, Gemarkung Rohrbach (Kramer-Weber-Straße 6) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		3.1

Sachverhalt

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3.2. Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Fl.Nr. 2173, Gemarkung Rohrbach (Johannesstraße 8) - Genehmigungsfreistellung -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		3.2

Sachverhalt

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3.3. Nutzungsänderung und Umbau eines ehemaligen Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus, Fl.Nr. 880/9, Gemarkung Rohrbach (Bergweg 15)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		3.3

Sachverhalt

Es ist der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses in ein Mehrfamilienhaus mit 5 WE mit folgenden Änderungen geplant:

Untergeschoss: Errichtung einer Wohneinheit

Erdgeschoss: Errichtung eigenständige Wohneinheit, Neubau Zugang Kellergeschoss

Obergeschoss: NU Arztpraxis und Wohnung zu einer großen Wohneinheit

Dachgeschoss: Neubau Podest (Rettungsweg)

Zuletzt wurde das Vorhaben in der Sitzung des Bauausschusses vom 17.06.2024 behandelt, auf die Niederschrift wird verwiesen.

Das gemeindliche Einvernehmen wurde in der Sitzung vom 17.06.2024 auf Grund unzureichender Stellplätze nicht erteilt.

Bei unserer Berechnung der fiktiven Stellplätze wurde die Balkonfläche im Bereich der Praxisräume nicht berücksichtigt. Die Zugehörigkeit der Balkonfläche zu den Praxisräumen kann allerdings gemäß den vorliegenden Genehmigungen nicht ausgeschlossen werden. 

Es ergibt sich daher folgende Berechnung:

Genehmigter Bestand	Fiktive Stellplätze	Beantragte NU	Stellplatzbedarf	Zusätzlicher Stellplatzbedarf
DG 2 WE	4	Keine NU	4	--
OG + EG  Praxis m.ca. 121 m²  1 WE	4 2	OG 1 WE + EG 1 WE	4	-2
UG keine Genehmigung	--	UG 1 WE	2	2
--		Besucherstellplatz ab 4 WE 1 Stpl.	1	1
Gesamt	10		11	1

Auf dem Grundstück ist zusätzlich zu den 5 Bestands-Stellplätzen ein Stellplatz herzustellen, somit sind auf dem Baugrundstück 6 Stellplätze nachzuweisen.

Die erforderlichen Stellplätze sind lt. Stellplatznachweis nachgewiesen. Zur Nutzbarkeit der beiden geplanten Stellplätze, angrenzend zur Fl.Nr. 880, Gemarkung Rohrbach ist nach Genehmigung der Nutzungsänderung der Grundstückseigentümer der Fl.Nr. 880, Gemarkung Rohrbach, zum Rückbau seines auf öffentlichen Straßengrund errichteten Hoftors aufzufordern (Beschluss GR vom 22.07.2020).

Zusätzlich wird, zur Entschärfung der Parksituation vor Ort, auf öffentlicher Straßenfläche ein zusätzlicher Stellplatz errichtet, für die mit der Gemeinde Rohrbach noch eine privatrechtliche Vereinbarung erforderlich ist. 

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Denn untenstehenden Hinweis bitten wir in der Baugenehmigung zu übernehmen. 

Wir weisen darauf hin, dass der Eigentümer/Bauherr eigenverantwortlich zur Herstellung der Rettungswege gemäß Art. 31 BayBO verpflichtet ist. Gebäude deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nur errichtet werden, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsfahrzeuge wie Hubrettungsfahrzeug verfügt, Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO. 

Den örtlichen Feuerwehren der Gemeinde Rohrbach steht kein Hubrettungsfahrzeug zur Verfügung. Ein zweiter Rettungsweg, deren Höhe zum Anleitern über 8 m Höhe liegt, ist folglich baulich durch den Eigentümer/Bauherr herzustellen. 

Bitte beachten Sie, dass die Aufstellflächen zum Anleitern stets zugänglich, von jeglichen Ablagerungen, Bepflanzungen etc. freizuhalten sind sowie entsprechend befestigt sein müssen. Werden bei einer späteren Ortskontrolle Abweichungen festgestellt, ist der Eigentümer verpflichtet, die Missstände eigenverantwortlich auf eigene Kosten zu beseitigen.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3.4. Antrag auf Verlängerung Genehmigung Kiesabbauerweiterung im Trockenabbauverfahren, Fl.Nrn. 1488 u. 1488/1, Gemarkung Fahlenbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	3.4

Sachverhalt

Mit dem gegenständlich vorliegenden Antrag wird eine Verlängerung um 5 Jahre beantragt, weil die Verfüllung aus Gründen der sinkenden Baukonjunktur noch nicht abgeschlossen werden konnte.

Aus gemeindlicher Sicht kann der Verlängerung zugestimmt werden. Der mit der Gemeinde Rohrbach geschlossene Gestattungsvertrag ist zeitlich unbegrenzt und weiterhin gültig.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3.5. Nutzungsänderung von einem Teil der Spenglerei in Gottesdiensträume für die freie Kirchengemeinde Rohrbach e.V., Fl.Nr. 1046/9, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 9)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	3.5

Sachverhalt

Es ist die Änderung der Nutzung eines Teilbereiches der Werkstatt mit Büro und Ausstellungsräume (Baugenehmigung AZ: Z 800/88 v. 15.09.1988), sowie die in der Baugenehmigung AZ S 1517/92 v. 11.03.1993 als Speicher dargestellte Teilfläche  im Dachgeschoss des Betriebsleiterwohnhauses in Gottesdiensträume für die frei Kirchengemeinde Rohrbach e.V. geplant.  

Das Grundstück befindet liegt im Geltungsbereich des Baubauungsplanes Nr. 6 „Am Bahnhof“ im Bereich des Gewerbegebietes.

Gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können in einem Gewerbegebiet Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke ausnahmsweise zugelassen werden. 

Aus gemeindlicher Sicht kann die Ausnahme erteilt werden, weil durch die beantragte Nutzung keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind.

Auf dem Baugrundstück sind einschl. der Garagenstellplätze 12 Stellplätze nachgewiesen. Zur Berechnung des Stellplatzbedarfes fehlen in den Antragsunterlagen Angaben über die Anzahl an Sitzplätzen im Gottesdienstraum sowie Mehrzweckraum Stuhlkreis, diese sind noch nachzureichen ggf. ist der Stellplatznachweis anzupassen. 

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3.6. Erweiterung eines bestehenden Lebensmittelmarktes am bestehenden Geschäftshaus, Fl.Nr. 136/1, Gemarkung Rohrbach (Lilienthalstraße 1)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	3.6

Sachverhalt

Es ist die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes mit Änderung / Erweiterung des Eingangsbereiches geplant. 

Aus gemeindlicher Sicht bestehen keine Einwände gegen die beantragte Erweiterung mit Änderung des Eingangsbereiches.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3.7. Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen, Fl.Nr. 243/2, Gemarkung Fahlenbach (Rohrbacher Straße 17 a/b)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	3.7

Sachverhalt

Für das Grundstück liegt ein genehmigter Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Garage AZ: VL II 20010654 v. 08.10.2001 zuletzt verlängert mit Bescheid vom 22.12.2022, vor.

Laut den gegenständlich vorliegenden Planunterlagen wird die Errichtung eines Doppelhauses (Grundmaß 16 x 11 m, Erd- und Dachgeschoss, Satteldach mit 42° Dachneigung) mit zwei Doppelgaragen (Grundmaß je Garage 6 x 6,50 bzw.  6,24 x 6,50; 6,95 m) geplant. 

Mit Vorbescheid vom 08.10.2001 ist die Errichtung eines Einfamilienhauses (Grundmaß 15 x 11 m, erdgeschossige Erscheinung, Kniestock max. 0,50 m, Satteldach mit Dachneigung 38 – 42°) mit Doppelgarage (Grundmaß 6 x 6 m, Satteldach mit Dachneigung 38 - 42°) genehmigt. 

Die vorliegende Planung weicht mit folgenden Punkten gegenüber dem Vorbescheid ab:

• Errichtung eines Doppelhauses statt Einfamilienhaus
• Lage des Wohngebäudes abweichend der Lage im Vorbescheid (4 m weiter östlich, und 1 m weiter südlich)
• Grundmaß des Wohngebäudes um ca. 1 m größer (ohne Vorsprünge)
• Zwei Doppelgaragen statt einer Doppelgarage
• Lage der Garagen abweichend 

Aus gemeindlicher Sicht sind die Abweichungen gegenüber dem genehmigten Vorbescheid vertretbar. Das Vorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein, ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor. 

Die Grundstückszufahrt erfolgt über die Fl.Nr. 243, Gemarkung Fahlenbach, eine dingliche Sicherung ist erforderlich. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation ist Bedingung. Für den Anschluss an die Entwässerungseinrichtung ist mit der Gemeinde Rohrbach eine Sondervereinbarung abzuschließen. Nach der gemeindlichen Entwässerungssatzung ist für jedes Wohngebäude ein eigener Hausanschluss zu errichten, die kompletten Herstellungskosten (öffentlicher und privater Grundstückanteil) ist vom Bauherrn zu tragen. Spätestens mit Antrag auf die Entwässerungseinrichtung ist noch ein Entwässerungsplan einzureichen. Der Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung ist ebenfalls Bedingung und im Detail mit der Wasserversorgung Ilmtalgruppe abzustimmen. Für die Ver- und Entsorgungseinrichtungen ist ebenfalls eine dingliche Sicherung erforderlich.  Sofern zur Herstellung der Grundstückszufahrt eine Gehwegabsenkung erforderlich ist, sind die Kosten vom Bauherrn zu tragen. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Baugrundstück nachgewiesen.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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3.8. Entwurf Sanierung des ehemaligen Pfarrhauses mit Umbaumaßnahmen für ein Wohnhaus, Err. eines Anbaus m. Garage und Wohneinheit, Err. Garagenbau mit Wohneinheit, Fl.Nr. 66/2, Gemarkung Rohr (Rohr 23)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	3.8

Sachverhalt

Die Eigentümer planen die Sanierung des Denkmalgeschützen ehemaligen Pfarrhauses zur Eigennutzung. Der Anbau soll abgebrochen werden und mit einem Garagenneubau mit einer Wohneinheit im OG (für eine Pflegekraft im Alter) ersetzt werden. Zusätzlich ist der Neubau eines Nebengebäudes / Garage (Grundmaß 9 x 12,92 m) mit Stellplätzen im Erdgeschoss und einer Wohneinheit im Dachgeschoss zur Vermietung geplant. 

Aus gemeindlicher Sicht ist die Sanierung des Pfarrhauses sehr erfreulich. Grundsätzlich ist aus Sicht der Verwaltung gegen die Errichtung eines Nebengebäudes / Garage nichts einzuwenden, die Wohneinheit im Dachgeschoss kann in Frage gestellt werden. Ein weiteres Abrutschen der Ortsstraße entlang der südlichen Grundstücksgrenze ist zu vermeiden. Lt. Aussage des Bauherrn soll auf dem Baugrundstück eine Stützwand errichtet werden, die dem entgegenwirken soll. 

Die Erschließung ist grundsätzlich gesichert. Für die Grundstückszufahrt ist eine dingliche Sicherung erforderlich. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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4. Beschlussvorlage über Sanierung von Wegen im Friedhof Rohrbach, Festlegung weitere Sanierung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Auf Nachfrage bei der Firma Richard Schulz wurde von einer Sanierung des Gehwegs mittels Spritzasphalt abgeraten, da das Ergebnis voraussichtlich mangelhaft ausfallen würde.

Die Firma Richard Schulz unterbreitete uns ein Angebot für die neu Asphaltierung des Abschnittes 1, welches sich auf 33.945,08 € brutto beläuft.

Die Kostenermittlung des Bauamts welche auf dem Angebot der Firma Rottmair basiert beläuft sich für den Bauabschnitt 1 auf 24.092,95 € brutto. Diese Ermittlung sieht eine Pflasterung des Gehwegs sowie den Einbau von Kabuflex-Leerrohren vor. Eine Beprobung des Altbelags ist nicht vorgesehen. Falls der Belag teerhaltig ist führt dies zu einer Preissteigung bei der Entsorgung.

Die Kostenermittlung des Bauamts welche auf dem Angebot der Firma Rottmair basiert beläuft sich für den Bauabschnitt 5 auf 33.307,63 € brutto. Diese Ermittlung sieht eine Pflasterung des Gehwegs sowie den Einbau von Kabuflex-Leerrohren sowie 8 Urnengräber vor. Eine Beprobung des Altbelags ist nicht vorgesehen. Falls der Belag teerhaltig ist führt dies zu einer Preissteigung bei der Entsorgung.

Das Bauamt empfiehlt daher, dass der Bauausschuss die Bauverwaltung beauftragt für den Abschnitt 1 ein aktuelles Angebot einzuholen und den Auftrag dann, bis zu einem Wert von 25.000,00 € zu vergeben und den Bauabschnitt 5 in 2026 zu sanieren.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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5. Information und Beschluss zum beantragten Halteverbot in der Fahlenbacher Straße aus BA-Sitzung 29.04.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Dieses Schreiben hat leider nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt.

Am 23.10.2024 wurde mit zwei Mitarbeiterinnen der Verwaltung sowie Herrn Steckermeier (Leiter der Verkehrsüberwachung) der NWS Sicherheitsservice GmbH die Situation vor Ort angeschaut. Herr Steckermeier sprach sich grundsätzlich gegen das Verbot aus, rechtlich möglich wäre es natürlich. Herr Steckermeier sieht in der Fahlenbacher Straße die Gefahr, dass durch das Verbot eine „Einladung zum Rasen“ entsteht; die ordnungsgemäß geparkten Fahrzeuge stellen ein Hindernis das, um den Verkehr bezüglich der Geschwindigkeit runter zu regulieren. Die Verwaltung sieht die Situation ebenfalls so.

Herr Haltmayer der Polizeiinspektion Pfaffenhofen gab am 24.10.2024 folgende Stellungnahme per E-Mail ab (Auszug):

Sehr geehrte Frau Kölbl,

ein generelles HV ist meiner Meinung nach nicht notwendig. Dies würde nur den Parkdruck in der näheren Umgebung erhöhen. Die Fahrzeuge müssen ja irgendwo abgestellt werden. Mit dem Problem parkender Lkw´s innerhalb geschlossener Ortschaften, wurde ich schon öfter kontaktiert. Nachdem ich die jeweiligen Fzg.-Halter/Firmen verständigt habe, wurden diese Fahrzeuge dann nicht mehr abgestellt. Gem. § 12/III a StVO ist das Parken innerhalb geschl. Ortschaften mit Kfz über 7,5 t Gesamtmasse in der Zeit von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen unzulässig.

Der Ausschuss wird ersucht über die geplante Maßnahme zu diskutieren und zu beschließen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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6. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	11.11.2024	ö		6

Sachverhalt