Datum: 07.02.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Feuerwehrhaus Rohrbach
Gremium: Gemeinderat
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.01.2024
2	Beschluss über Antrag auf Niederlegung des Gemeinderatsamtes von Herrn Peter Otto
3	Entscheidung über Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 31 "Pfannenstiel II"
4	Grundstücksverkäufe 2024
4.1	Beschluss über Änderung der Vergaberichtlinien (Baulandmodell)
4.2	Beschluss über Vergabemodalitäten für Grundstücksverkäufe 2024 im Baulandmodell im BG Schelmengrund, 2. BA
4.3	Beschluss über weiteres Vorgehen bzgl. Grundstücken im BG "An der Ossenzhausener Str." in Waal
5	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 17.01.2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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2. Beschluss über Antrag auf Niederlegung des Gemeinderatsamtes von Herrn Peter Otto

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Nach der Gemeindeordnung können Gemeindebürger die Übernahme von Ehrenämtern nur aus wichtigen Gründen ablehnen. Als wichtiger Grund ist es anzusehen, wenn der Verpflichtete durch seine Gesundheits- oder Familienverhältnisse an der Übernahme des Amts verhindert ist. 

Der Gemeinderat ist sich einig, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine Niederlegung gegeben sind. 

Nachfolger von Herrn Peter Otto ist Herr Tobias Schmitz aus Rohrbach. Herr Tobias Schmitz hat am 29.01.2024 gegenüber Bürgermeister Keck der Übernahme des Gemeinderatsmandats zugestimmt und wird in der ersten Mai-Sitzung vereidigt.

Gemäß Art. 49 GO ist Herr Peter Otto von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 0

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3. Entscheidung über Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 31 "Pfannenstiel II"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö		3

Sachverhalt

Eine Änderung der beantragten Bauweise stellt einen Eingriff in die Grundzüge der Planung für dieses Bebauungsplangebiet dar. Im südlichen und westlichen Randbereich ist ausschließlich eine E+D-Bebauung mit steilem Satteldach zulässig. Im restlichen, ansteigenden Hanggelände sind Hanghäuser mit freigelegtem Untergeschoss (U+E+D-Bebauung) bei gleicher Dachgestaltung festgesetzt. Bei einer Modifizierung der Bauweise sind auf die Auswirkungen auf die Wand- und Firsthöhen abzustellen. Die abstandsflächenrelevanten Wandflächen nehmen bei einer E+1-Bebauung folglich zu. Eine Reduzierung der zulässigen Dachneigung ist notwendig, um die Gesamtgebäudehöhe nicht zusätzlich über das bisherige Maß zu führen. 

Der Gemeinderat hat zu entscheiden, ob die Einführung dieser Bauweise im Baugebiet „Pfannenstiel II“ aus städtebaulicher und ortsplanerischer Sicht ermöglicht werden soll. Im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz könnten Folgeanträge für die ebenfalls noch unbebauten Grundstücke Fl.Nrn. 74/22 und 74/35, Gemarkung Rohrbach, eintreffen. Die im Süden angrenzende Bestandsbebauung in E+1-Bauweise liegt nicht in einem Bebauungsplangebiet und ist im Rahmen der Innenbereichsbebauung entstanden. Eine Wahrung des Ortsbildes ist gewährleistet. 

Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über den Antrag auf BPL-Änderung zu Grunde zu legen ist, betrifft neben der Schaffung von (neuem) Baurecht, auch deren gesicherte Umsetzung. In Anbetracht der vielen im Gemeindegebiet vorliegenden Baulücken ist es ein hohes kommunalpolitisches wie auch städtebauliches Ziel, diese zeitnah zu bebauen. Daher ist es aus gemeindlicher Sicht städtebaulich und sachlich gerechtfertigt wie auch erforderlich, eine Baurechtsmehrung mittels BPL-Änderung mit einem Bauzwang zu verknüpfen. Es ist weder politischer Wille noch rechtfertigt es den Änderungsaufwand, wenn das modifizierte, eigens für die Erfüllung heutiger Baustandards beantragte Baurecht dann erneut nicht in nächster Zeit umgesetzt wird und die Parzellen über die nächsten Jahre oder Generationen unbebaut bleiben. Die Antragsteller lehnen jedoch die Auferlegung eines Bauzwanges gleich welcher Länge definitiv ab. In Anbetracht der dargestellten gemeindlichen Sichtweise wäre der Antrag auf BPL-Änderung aus politischer Sicht abzulehnen. Die finale Entscheidung obliegt dem Gemeinderat.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 1

Dokumente
Download BPL_Nr.31_Pfannenstiel II.pdf
Download Lageplan BPL-Umgriff mit Änderungsbereich.pdf

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4. Grundstücksverkäufe 2024

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö		4

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4.1. Beschluss über Änderung der Vergaberichtlinien (Baulandmodell)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö	beschließend	4.1

Sachverhalt

Im laufenden Betrieb haben sich nochmals einige Änderungsvorschläge bezüglich der Vergaberichtlinien ergeben.

Allgemeine Änderungsvorschläge:

Mit der Änderung der Vergaberichtlinien im März 2023 wurde in Teil I. Nr. 1 Buchstabe a (Vermögensobergrenze) klargestellt, dass bei Zweifeln bezüglich des Werts von bereits vorhandenem Immobilieneigentum auf Kosten des Bewerbers der Gutachterausschuss hinzugezogen wird. Aufgrund der Bearbeitungszeit für die Erstellung eines Wertgutachtens durch den Gutachterausschuss und der dem Bewerber entstehenden Kosten, obwohl er ggf. im weiteren Verfahren aufgrund einer Überschreitung der Vermögensobergrenze nicht zum Zug kommt, wird vorgeschlagen, die Regelung etwas offener zu gestalten und lediglich zu regeln, dass der Wert im Zweifelsfall nachgewiesen werden muss.
Die einfache bzw. doppelte Obergrenze für das Einkommen (aktuell 62.000 €) in Teil I. Nr. 1 Buchstabe b 1. Spiegelstrich soll aus Sicht der Verwaltung für das Jahr 2024 nicht weiter erhöht werden, da sich der Richtwert für den Bruttojahresverdienst 2022 gemäß der Homepage des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr auf ca. 58.000 € beläuft und dieser bis zur Veröffentlichung neuer Werte zunächst auch für 2023 Gültigkeit entfaltet. Auch bei einer Hochrechnung mit 3 % im Jahr würde der Bruttojahresverdienst 2024 noch unter der aktuell festgelegten einfachen Obergrenze liegen.

Der Freibetrag je unterhaltspflichtigem Kind für die Einkommensobergrenze nach Teil I. Nr. 1 Buchstabe b 2. Spiegelstrich wird analog zum Kinderfreibetrag auf 9.500 € erhöht.

Bezüglich der Gewährung des Freibetrags nach Teil I. Nr. 1 Buchstabe b 2. Spiegelstrich auch für ungeborene Kinder bei ärztlich nachgewiesener Schwangerschaft wird in TOP 5.1 der nichtöffentlichen Sitzung entschieden.
Teil III. Nr. 2 Buchstabe a soll dahingehend geändert werden, dass die Vermietung einer Einliegerwohnung, wenn diese 25 % der Gesamtwohnfläche nicht übersteigt, generell und nicht nur an nahe Angehörige möglich ist.

Änderungsvorschläge bzgl. der Vergabe von Grundstücken für Doppelhaushälften:

Bei den bisherigen zwei Ausschreibungen im BG Schelmengrund, 2. BA war auffällig, dass keine bzw. kaum Bewerbungen für die – insgesamt günstigeren – Grundstücke für eine Doppelhaushälfte eingegangen sind. Ein möglicher Grund hierfür wäre ggf. die Hemmung, mit völlig Fremden ein Doppelhaus zu bauen.

Als möglicher Lösungsansatz wäre die Vergabe an „Bewerbergemeinschaften“ denkbar. D.h. es sollen sich jeweils zwei Bewerber zu Gemeinschaften zusammenschließen (z.B. Geschwister) und in der Bewerbung angeben, dass das eine Doppelhausgrundstück vom 1. Bewerber und das angrenzende Doppelhausgrundstück vom 2. Bewerber gekauft werden soll. Die Prüfung der Vermögens-/Einkommensobergrenze und die Ermittlung der erzielten Punkte würde zunächst für jeden Bewerber für seine Grundstückshälfte separat erfolgen. Erst anschließend werden die Punkte der beiden Bewerber (also der Bewerbergemeinschaft) zusammengezählt und den anderen Bewerbergemeinschaften gegenübergestellt. Sollte ein Bewerber die Voraussetzungen für die Antragsberechtigung (Vermögens-/Einkommensobergrenze) nicht erfüllen, keine Finanzierungsbestätigung vorlegen können, etc. soll kein Verkauf an die gesamte Bewerbergemeinschaft erfolgen. Einzelbewerbungen wären nicht zulässig.

Durch die Bewerbung in Bewerbergemeinschaften können bereits im Vorfeld Abstimmungen erfolgen sowie geklärt werden, ob die Vorstellungen übereinstimmen und damit das Doppelhaus gemeinsam errichtet werden. Es soll sichergestellt werden, dass die Bebauung und anschließende Nutzung umsetzbar ist und später evtl. auftretende Schwierigkeiten vermieden werden.

Die Zulässigkeit des o.g. Verfahrens wurde im Vorfeld mit dem Bayerischen Gemeindetag besprochen. Dieser hält die Bildung von Bewerbergemeinschaften grundsätzlich für eine sinnvolle städtebauliche Idee. Die Problematik hierbei ist jedoch, dass eventuell einzelne Bewerber/Bewerberteile aufgrund der Bewertung innerhalb einer Gemeinschaft schlechter gestellt werden könnten als sie es bei einer Einzelbewertung wären. Zudem wären Einzelbewerbungen nicht möglich. Im Falle einer Klage würde es somit darauf ankommen, ob diese Schlechterstellung gerechtfertigt werden kann. Welche Argumente hier überwiegen kann vorab nicht abgeschätzt werden.

Der Entwurf der Vergaberichtlinien für Einzelhausgrundstücke, der Entwurf der Vergaberichtlinien für Doppelhausgrundstücke und der Entwurf des Bewerbungsbogens für Bewerbergemeinschaften ist dem TOP beigefügt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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4.2. Beschluss über Vergabemodalitäten für Grundstücksverkäufe 2024 im Baulandmodell im BG Schelmengrund, 2. BA

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö	beschließend	4.2

Sachverhalt

Für eine erneute Ausschreibung im Jahr 2024 ist über die Anzahl der Grundstücke, die angeboten werden sollen und die Vergabemodalitäten Beschluss zu fassen.

Vorgeschlagen wird die Ausschreibung von insgesamt 12 Grundstücken (6 Einfamilienhausgrundstücke und 6 Grundstücke für eine Doppelhaushälfte). Zum Verkauf vorgesehen wären die Fl.Nrn. 2108, 2109, 2111, 2112, 2118, 2119, 2122, 2124, 2128, 2168, 2173, 2178, je Gem. Rohrbach (siehe Lageplan).

Seitens der Verwaltung ist eine Veröffentlichung der geplanten Vergabe an den Amtstafeln, im Gemeindeblatt, auf der gemeindlichen Homepage, in der Zeitung und Online-Portalen vorgesehen. Die Bewerbungsphase soll ca. 1 Monat beantragen.

Die Verkaufspreise im Baulandmodell wurden bisher so ermittelt, dass vom Bodenrichtwert/Wert gem. Wertgutachten die Erschließungskosten abgezogen und auf den Restbetrag eine Ermäßigung von 20 % gewährt wurde.

Bei den letzten beiden Ausschreibungen in 2023 hat sich dadurch ein Verkaufspreis von 325,00 €/m² zzgl. der voraussichtlichen Kosten aus dem Erschließungsvertrag in Höhe von 178,25 €/m² und der sonstigen Nebenkosten ergeben. In den zu erstattenden Kosten aus dem Erschließungsvertrag waren dabei bereits die Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung, die Herstellungsbeiträge für die Entwässerung (jeweils für das Grundstück und ein Drittel fiktive Geschossfläche) und die Grundstücksanschlusskosten enthalten. Grundlage für die Berechnung war hier der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022.

Es ist fraglich, ob dieser für die Ermittlung des Verkaufspreises in 2024 erneut zugrunde gelegt werden kann. Bei Grundstücksverkäufen muss auch bei geplanten Unter-Wert-Veräußerungen zunächst der Verkehrswert ermittelt werden, da die Höhe des Preisabschlags festgestellt werden muss. Die Wertermittlung ist auf den Zeitpunkt der Veräußerung zu beziehen. Die ordnungsgemäße Bewertung liegt dabei im eigenen Interesse der für die Gemeinde handelnden Personen, um sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche oder strafrechtliche Vorwürfe abzusichern. Durch das Staatsministerium des Inneren wird die Wertermittlung anhand der Bodenrichtwerte oder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines amtlich bestellten Sachverständigen empfohlen.

Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss hat der Bodenrichtwert solange Gültigkeit bis ein neuer Bodenrichtwert beschlossen wurde. Jedoch handelt es sich beim Bodenrichtwert grundsätzlich nur um einen Anhaltspunkt und nicht um die konkrete Ermittlung für ein Grundstück, der Bodenrichtwert ersetzt somit kein Gutachten. Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 werden voraussichtlich im Mai/Juni 2024 veröffentlicht. Da die Ausschreibung der geplanten Grundstücksverkäufe, die Auswertung der Bewerbungen und die Erstellung der Kaufverträge einige Zeit in Anspruch nehmen, ist es unwahrscheinlich, dass die Veräußerung vor dem Beschluss der neuen Bodenrichtwerte erfolgt. Auch im Hinblick auf die Grundstücksverkäufe der privaten Eigentümer im BG Schelmengrund, 2. BA ist mit einer Änderung des Bodenrichtwerts zu rechnen. Somit werden zum Zeitpunkt der Veräußerung voraussichtlich abweichende Bodenrichtwerte vorliegen. Grundsätzlich besteht bei der Ermittlung des Verkehrswerts zwar auch ein gewisser Spielraum, jedoch kann dieser nicht beziffert werden.

Seitens des Gemeinderats ist aufgrund dessen zu entscheiden, ob ein Gutachten beauftragt oder die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abgewartet werden soll. Von der Rechtsaufsichtsbehörde wird, um wirkliche Rechtssicherheit zu erhalten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfohlen, da auch von dieser Seite Bedenken bzgl. der Verwendung der Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2022 bestehen.

Wenn der Gemeinderat die Parzellen zum aktuellen Preis von 503,25 €/m² veräußern will, muss ihm bewusst sein, dass der Abschlag zum dann gültigen Bodenrichtwert voraussichtlich mehr als 20 % beträgt und zum heutigen Stand nicht exakt bestimmt werden kann. Auf die daraus folgenden eventuellen rechtlichen Unsicherheiten wurde hingewiesen. Der Bürgermeister empfiehlt, die Vergabe nichts desto trotz zu starten, um keine Zeit zu verlieren.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

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4.3. Beschluss über weiteres Vorgehen bzgl. Grundstücken im BG "An der Ossenzhausener Str." in Waal

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö		4.3

Sachverhalt

Aufgrund dessen ist zu klären, wie bezüglich der beiden Grundstücke weiter verfahren werden soll. Seitens des 1. Bürgermeisters wird vorgeschlagen, die Grundstücke im Baulandmodell zu vergeben.

Sollte eine Vergabe im Baulandmodell seitens des Gremiums nicht gewünscht sein, wären folgende Alternativen denkbar:

Vergabe zum Festpreis mit Wertung der Bewerbungen gemäß dem Punktesystem des Baulandmodells ohne Vermögens- und Einkommensgrenzen, da keine verbilligte Vergabe erfolgt
Nochmalige Ausschreibung gegen Höchstgebot (wenig vielversprechend)
Abwarten bis sich die aktuelle Wirtschafssituation beruhigt hat und erneute Ausschreibung in 1-2 Jahren.

Sollte sich für eine erneute Ausschreibung der Grundstücke im Jahr 2024 entschieden werden, ist zu klären, ob diese gleichzeitig mit der Ausschreibung im BG Schelmengrund, 2. BA oder versetzt, um einen insgesamt längeren Zeitraum abzudecken, erfolgen soll.

Abhängig hiervon ist auch über den Verkaufspreis zu entscheiden. Ebenso wie bei den Grundstücksverkäufen im BG Schelmengrund, 2. BA stellt sich auch hier die Frage, ob die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 der Berechnung der Verkaufspreise noch zugrunde gelegt werden können.

Bei Verkäufen im Baulandmodell wurden in der Vergangenheit vom Bodenrichtwert die Erschließungskosten (Gesamtkosten/m² lt. Kostenfeststellung) abgezogen und auf den verbleibenden Nettobaulandpreis/m² ein Nachlass von 20 % gewährt. Die Berechnung des letzten Verkaufspreises im Baulandmodell im BG „An der Ossenzhausener Straße“ in Waal aus dem Jahr 2023 ist dem TOP beigefügt. Zusätzlich sind noch Erschließungskosten i.H.v. 100,71 €/m² und die Erstattung der Herstellungsbeiträge für die Entwässerung, der Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung und der Grundstücksanschlusskosten angefallen.

Bei Grundstücksverkäufen muss auch bei geplanten Unter-Wert-Veräußerungen zunächst der Verkehrswert ermittelt werden, da die Höhe des Preisabschlags festgestellt werden muss. Die Wertermittlung ist auf den Zeitpunkt der Veräußerung zu beziehen. Die ordnungsgemäße Bewertung liegt dabei im eigenen Interesse der für die Gemeinde handelnden Personen, um sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche oder strafrechtliche Vorwürfe abzusichern. Durch das Staatsministerium des Inneren wird die Wertermittlung anhand der Bodenrichtwerte oder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines amtlich bestellten Sachverständigen empfohlen. Grundsätzlich besteht bei der Ermittlung des Verkehrswerts ein gewisser Spielraum, jedoch kann dieser nicht beziffert werden.

Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss hat der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 solange Gültigkeit bis ein neuer Bodenrichtwert beschlossen wurde. Jedoch handelt es sich beim Bodenrichtwert grundsätzlich nur um einen Anhaltspunkt und nicht um die konkrete Ermittlung für ein Grundstück, der Bodenrichtwert ersetzt somit kein Gutachten. Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 werden voraussichtlich im Mai/Juni 2024 veröffentlicht. Da die Ausschreibung der geplanten Grundstücksverkäufe, die Auswertung der Bewerbungen und die Erstellung der Kaufverträge einige Zeit in Anspruch nehmen, ist es unwahrscheinlich, dass eine Veräußerung noch vor dem Beschluss der neuen Bodenrichtwerte erfolgen kann.

Seitens des Gemeinderats ist aufgrund dessen zu entscheiden, ob ein Gutachten beauftragt oder die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abgewartet werden soll. Von der Rechtsaufsichtsbehörde wird, um wirkliche Rechtssicherheit zu erhalten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfohlen, da auch von dieser Seite Bedenken bzgl. der Verwendung der Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2022 bestehen.

Da bereits in der Vergangenheit erhebliche Bedenken geäußert wurden, dass der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 noch dem aktuellen Verkehrswert entspricht, wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen zumindest die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abzuwarten. Anschließend kann anhand dieses Werts mithilfe des üblichen Berechnungsverfahrens ein Verkaufspreis ermittelt werden. Zudem bietet eine von der Ausschreibung der Grundstücksverkäufe im BG Schelmengrund, 2. BA zeitlich losgelöste Ausschreibung über einen längeren Zeitraum verteilt die Möglichkeit, sich um ein Grundstück zu bewerben.

Wenn der Gemeinderat die Parzellen zum aktuellen Preis von 204,38 €/m² zzgl. Erschließungskosten i.H.v. 100,71 €/m² und der Erstattung der Herstellungsbeiträge für die Entwässerung, der Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung und der Grundstücksanschlusskosten veräußern will, muss ihm bewusst sein, dass der Abschlag zum dann gültigen Bodenrichtwert voraussichtlich nicht 20 % beträgt und zum heutigen Stand nicht exakt bestimmt werden kann. Auf die daraus folgenden eventuellen rechtlichen Unsicherheiten wurde hingewiesen. Der Bürgermeister empfiehlt, die Vergabe nichts desto trotz zu starten, um keine Zeit zu verlieren.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Gemeinderates	07.02.2024	ö		5

Sachverhalt

In den großen Ferien ist das Kinderhaus Tabeki vom 12. bis 25. August 2024 geschlossen.