Datum: 29.04.2025
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Treffpunkt Obdachlosencontainer
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 20:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 18.03.2025
2	Besichtigung Obdachlosencontainer
3	Vorberatung zum Erlass einer Spielplatzbenutzungssatzung
4	Anbringung Verkehrsspiegel Kirchenweg - Eichenstraße - Lindenstraße
5	Bauhof Rohrbach
5.1	Vorberatung Ersatzbeschaffung Traktor
5.2	Vorberatung Ersatzbeschaffung Aufsitzmäher
5.3	Vorberatung Ersatzbeschaffung Pritschenwagen
5.4	Information über Sanierungs- und Umbaupläne zum Bauhofgebäude
6	Diskussion über die Anschaffung von mobilen Barrieren zur Absicherung von Veranstaltungen
7	Ortsdurchfahrt Ottersried mit Gehweg - Vorstellung Planvarianten
8	Behandlung von Baugesuchen
8.1	Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 2147, Gemarkung Rohrbach (Bgm.-Abel-Straße 1)
8.2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Anbaus mit 3 Wohneinheiten, Garagen und Stellplätze an bestehendes Wohnhaus, Fl.Nr. 184/4, Gemarkung Fahlenbach (Siedlung 14)
8.3	Nutzungsänderung eines Büros zu einem Beherbergungsbetrieb, Fl.Nr. 140/2, Gemarkung Burgstall (Lilienthalstraße 2)
8.4	Umbau des Dachgeschosses eines Einfamilienhauses, Fl.Nr. 872/26, Gemarkung Rohrbach (Hochweg 1)
8.5	Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 32 und 32a)
8.6	Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Poolüberdachung, Fl.Nr. 1125/21, Gemarkung Rohrbach (Raiffeisenstraße 28)
9	Beschluss über Errichtung einer Photovoltaikanlage mit Speicher auf der Turmberghalle
10	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 18.03.2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Besichtigung Obdachlosencontainer

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	vorberatend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Vorberatung zum Erlass einer Spielplatzbenutzungssatzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	vorberatend	3

Sachverhalt

Um eine mögliche Satzung zu unterbauen, wurde eine Stellungnahme bei der Polizeiinspektion Pfaffenhofen angefragt. Herr Roth, Dienststellenleiter der PI Pfaffenhofen, teilte am 15.04.2025 folgendes telefonisch mit. 

Für den Zeitraum 01.01.2024 bis 15.04.2025 liegt kein aktenkundiger Vorgang bezüglich einer Lärmbelästigung für den Spielplatz im Moosäcker vor. Generell liegen für das Jahr 2024 für das gesamte Gemeindegebiet Rohrbach 20 Vorgänge zum Thema Lärmbelästigung vor. Herr Roth teilte mit, dass eine Lärmbelästigung eine Ordnungswidrigkeit nach § 117 OWiG darstellt; die Ahndung von sog. Lärm-Ordnungswidrigkeiten liegen von der Zuständigkeit beim Landratsamt Pfaffenhofen (Immissionsschutzbehörde). Würde die Gemeinde Rohrbach eine Satzung in Betracht ziehen, wäre der Vorgang für die Polizei der gleiche, jedoch müsste das Ordnungswidrigkeitenverfahren durch die Gemeinde Rohrbach durchgeführt werden. Herr Roth ist der Meinung, dass es für Rohrbach derzeit keinen Sinn macht, solch eine Satzung zu beschließen, da das Problem ein Einzelfall ist. Er ist der Meinung, dass die Jugendlichen mit deren Verhalten den Beschwerdeführer provozieren möchten und sich einen Spaß daraus machen. Er fände es unverhältnismäßig, eine Satzung zu erlassen, die auch andere Spielplätze mit ein bezieht. Die Ansicht vertritt auch die Verwaltung. Eine Reglementierung wegen diesen Vorfällen wäre nicht angebracht und unverhältnismäßig. Die Verwaltung begehrt daher, dass keine Spielplatznutzungssatzung erlassen wird und lediglich ein grünes Schild mit Piktogrammen zum Verhalten auf Spielplätzen aufgestellt wird.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Anbringung Verkehrsspiegel Kirchenweg - Eichenstraße - Lindenstraße

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5. Bauhof Rohrbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		5

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5.1. Vorberatung Ersatzbeschaffung Traktor

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		5.1

Sachverhalt

Anforderungsprofil für ein Ersatzfahrzeug:

mind. 100 PS, Frontzapfwelle, Kommunalbereifung, Rundumleuchte, Klimaanlage, genügend Hydraulikanschlüsse hinten und vorne, Frontkraftheber, Beifahrersitz, Stufenloses Getriebe (wichtig), 4 Zylindermotor, Druckluftanschluss, 40 km/h,

Alternativ Vorderachsfederung und Hinterradlenkung

Vorliegende Richtangebote:

Lindner Schlepper                                         138.300,00 €

John Deere                                                133.691,35 €

John Deere mit Vorderachse gefedert                139.343,85 €

Fendt                                                        130.781,00 €

Claas                                                        152.320,00 €

In die Haushaltsplanung wurden hierfür 130.000,- € eingestellt.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5.2. Vorberatung Ersatzbeschaffung Aufsitzmäher

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		5.2

Sachverhalt

Kostenvergleich:

Iseki mit Mulcher                         ca.     87.000,00 €

Grillo                                        ca.     91.000,00 €

Kubota                                        ca.     88.500,00 €        

Von Seiten des Bauhof wird das Modell Kubota bevorzugt. Der Kubota verfügt über einen Stirnradantrieb, welcher wesentlich robuster und störungsfreier läuft als ein klassischer Riemenantrieb. Die negativen Erfahrungen beim derzeitigen Modell haben dies gezeigt. Einen weiteren Pluspunkt stellt die Werkstatt-Nähe von Kubota in Ingolstadt dar. 

In die Haushaltsplanung wurden hierfür 85.000,- € eingestellt.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5.3. Vorberatung Ersatzbeschaffung Pritschenwagen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		5.3

Sachverhalt

Aus Sicht des Bauhofleiters soll als Ersatzfahrzeug ein Neufahrzeug, idealerweise ein Lagerfahrzeug oder Jahreswagen beschafft werden. 

In die Haushaltsplanung wurden hierfür 30.000,- € eingestellt.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5.4. Information über Sanierungs- und Umbaupläne zum Bauhofgebäude

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		5.4

Sachverhalt

Zur weiteren Konkretisierung der Pläne und Prüfung der Anforderungen wäre die Heranziehung eines Planers für die Erstellung eines groben Vorentwurfes zielführend. Es wird daher vorgeschlagen, die Verwaltung mit der Beauftragung eines Planers für ein Vorentwurfs-Konzept zu beauftragen. In die Haushaltsplanung wurden hierzu 5.000,- € eingestellt. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Diskussion über die Anschaffung von mobilen Barrieren zur Absicherung von Veranstaltungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		6

Sachverhalt

Im Bauausschuss soll in heutiger Sitzung eine Beschaffungsempfehlung gefunden werden. Für die Absicherung der Feste am Rathausplatz mit den Einfallstraßen Schloßweg, Hofmarkstraße und Kirchenweg bedarf es insgesamt mindestens 8 Stück. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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7. Ortsdurchfahrt Ottersried mit Gehweg - Vorstellung Planvarianten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Variante 1

• Gehweg auf der nördlichen Seite durchgehend OE bis Hs.Nr. 18
•        Gehweg auf der südlichen Seite nur im Teilbereich ab landwirtschaftlicher Halle bis Ende Wohnbebauung; Grunderwerb erforderlich, Garage Fl.Nr. 1677, Gem. Rohrbach muss abgebrochen werden.

Kostenschätzung:

• Gesamtkosten                         1.504.160,00 €
• Kosten Gehweg                           125.956,74 €
• Kosten Geh- und Radweg                      87.622,08 €  
• Kosten Bushaltestelle                             56.168,00 € 

Kostenanteil Gemeinde                           225.935,78 €

Kostenanteil Gemeinde abzgl. Förderung           112.967,89 €        

Variante 2

• Gehweg auf der nördlichen Seite durchgehend OE bis Hs.Nr. 18, geringfügige Einengung bei Hs.Nr. 4
• Gehweg auf der südlichen Seite von Hs.Nr. 15 bis OA Hs.Nr. 21, geringfügige Einengung bei Hs. Nr. 21
• Verschwenkung der Fahrbahn im Bereich der Kirche mit Stützwand versetzen und Rodung der Böschung
• Garage bei Fl.Nr. 1677, Gem. Rohrbach kann erhalten bleiben

Kostenschätzung:

• Gesamtkosten                        1.527.960,00 €
• Kosten Gehweg                           164.291,40 €
• Kosten Geh- und Radweg                     73.018,40 €
• Kosten Bushaltestelle                               56.168,00 €

Kostenanteil Gemeinde                           256.968,60 €

Kostenanteil Gemeinde abzgl. Förderung           128.484,30 €                        

Variante 3

• Entspricht der Variante 2 jedoch Gehweg im Bereich der Fl.Nr. 1669, Gem. Rohrbach (unbebautes Grundstück) unterbrochen

Kostenschätzung:

• Gesamtkosten                        1.499.400,00 €
• Kosten Gehweg                           138.734,96 €
• Kosten Geh- und Radweg                      73.018,40 €
• Kosten Bushaltestelle                             56.168,00 €

Kostenanteil Gemeinde                            231,412,16 €

Kostenanteil Gemeinde abzgl. Förderung        115.706,08 €

Grunderwerbskosten für den erforderlichen Grunderwerb zu Variante 2:

Gesamtkosten ca.                                        72.800,00 €

Abzüglich 50 % Förderung                                36.400,00 €

Bei allen Varianten müssen die mit privaten Mauern überbauten öffentlichen Flächen zurückgebaut werden. Die Kosten trägt in der Regel der Verursacher, daher sind Kosten in der Kostenschätzung nicht enthalten. 

Die Stützmauer im Bereich der Kirche muss bei allen Varianten erneuert werden, bei Variante 2 und 3 muss zusätzlich der Bewuchs gerodet werden.

Von der Gemeinde Rohrbach sind die Kosten des Grunderwerbs zur Errichtung des Gehweges, sowie die Herstellungskosten Gehweg, Bushaltestelle und anteilmäßig ca. 50 % der Kosten für den Geh- und Radweg innerhalb der OD-Grenze zu übernehmen.

Der Gehweg auf der nördlichen Seite kann ohne Grunderwerb errichtet werden. Auf der südlichen Seite ist Grunderwerb erforderlich, den die Gemeinde durchzuführen hat. Für die Bereiche Fl.Nrn. 1669/3, 1669/2 und 1669 Gemarkung Rohrbach sind im Grundbuch Auflassungsvormerkungen zu Gunsten des Landkreises zum Grunderwerb eingetragen. Mit den Eigentümern wurde bereits Kontakt aufgenommen, eine Abtretung wurde in Aussicht gestellt. Über den Kaufpreis ist noch zu entscheiden.  Von Seiten der Verwaltung wird vorgeschlagen beim Grunderwerb innerorts, wie bei der OD Fahlenbach, den aktuellen Bodenrichtwert anzusetzen. Mit dem Eigentümer Fl.Nr. 1677 Gemarkung Rohrbach ist der Kontakt ebenfalls hergestellt, eine Zusage ist noch ausstehend. 

Eine Abstimmung mit der Förderstelle zu den verschiedenen Varianten fand statt.

Der Gehweg mit 1,80 m Breite dient der Verkehrssicherheit, die zuwendungsfähigen Baukosten sind gem. RZStra mit einem Fördersatz von ca. 50 % förderfähig. Geringfügige Einengungen stehen der Förderfähigkeit nicht entgegen. Für die Förderung sind die Gehwege mit einem Hochbord mind. 6 cm Höhe herzustellen. 

Grunderwerbskosten sind ebenfalls förderfähig. 

Querungshilfen am westlichen OE und OM bei Bushaltestelle sind nicht zwingend erforderlich. 

Die Förderfähigkeit eines Fahrbahnteiler zur Geschwindigkeitsdämpfung am OE muss von der Förderstelle noch geklärt werden. 

Die Förderstelle empfiehlt beidseitig durchgehend den Gehweg zu errichten, denn bei späterem Bau sind Teilstücke voraussichtlich wg. der Bagatellgrenze nicht förderfähig. 

Von Seiten der Verwaltung wurde geprüft, ob für die Errichtung des Gehweges Erschließungskosten berechnet werden müssen. Sowohl der Bayer. Gemeindetag als auch die Rechtsaufsicht im Landratsamt hat dies verneint, weil es sich bei dem Vorhaben um eine Ausbaumaßnahme und nicht um eine Ersterschließung handelt.

Der Bauausschuss soll sich zur Beschlussempfehlung für den Gemeinderat beraten, welche Variante bevorzugt weiterverfolgt werden soll.

  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		8

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8.1. Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 2147, Gemarkung Rohrbach (Bgm.-Abel-Straße 1)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	8.1

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Einfamilienhaues (Grundmaß 9 x 10,80 m, Erd- und Obergeschoss, WH 6,26 m, GH 8,08, Satteldach mit 22 ° Dachneigung) mit Doppelgarage (Grundmaß 6 x 9 m) geplant.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 42 „Schelmengrund 2. BA“ sind mit der vorliegenden Planung eingehalten. Auf Wunsch der Bauherrn wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist über die auf dem Grundstück vorhandene Regenwasserzisterne abzuleiten. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen zwei Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8.2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Anbaus mit 3 Wohneinheiten, Garagen und Stellplätze an bestehendes Wohnhaus, Fl.Nr. 184/4, Gemarkung Fahlenbach (Siedlung 14)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		8.2

Sachverhalt

Es ist der Abriss der bestehenden Garage und die Errichtung eines Anbaus mit 3 Wohneinheiten an das bestehende Wohnhaus (Grundmaß 9,50 x 12,75 m, Erd- und Obergeschoss, WH 6,52 m, Firsthöhe 7,98 m, Satteldach mit 18° Dachneigung) geplant. 

Zum Vorhaben wurden geänderte Planunterlagen eingereicht: Mit den geänderten Planunterlagen ist die Errichtung eines Wohngebäudes (Grundmaß 15,60 x 17,13 u. 3,60 x 7,61 m, Erd- u. Obergeschoss, WH 6,54 m, Satteldach mit 18° Dachneigung) geplant. 

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

1. Ist die Bebaubarkeit (bebaute Fläche) zulässig?
2. Ist die Wandhöhe zulässig?
3. Ist die Dachneigung zulässig?
4. Ist die Geschossigkeit zulässig?

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Zu 1. bis 4.

Mit den nachgereichten Planunterlagen fügt sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein (34 BauGB). Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt. Die überbaute Fläche, Wandhöhe und Firsthöhe der nachgereichten Planunterlagen sind zulässig. Die Dachneigung ist kein Einfügekriterium. 

Die Erschließung ist gesichert. Nach der gemeindlichen Entwässerungssatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Der Anschluss an die Wasserversorgung ist mit dem Wasserversorger Ilmtalgruppe abzustimmen. Die Kosten für die Herstellung weiterer Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung etc. – soweit erforderlich) sind vom Bauherrn zu tragen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. 

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8.3. Nutzungsänderung eines Büros zu einem Beherbergungsbetrieb, Fl.Nr. 140/2, Gemarkung Burgstall (Lilienthalstraße 2)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	8.3

Sachverhalt

Es ist die Umnutzung der Büroräume zu einem Beherbergungsbetrieb mit 7 Betten in zwei Zimmer mit Gemeinschaftsküche und -bad im Obergeschoss geplant.  Ein separater Zugang aus beiden Zimmern zur Gemeinschaftsküche ist nicht vorhanden. 

Das Grundstück befindet sich in einem Gewerbegebiet. Gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sind in Gewerbegebieten Gewerbebetrieb aller Art zulässig. Beherbergungsbetriebe können zu den Gewerbegebieten iSd Nr. 1 gehören. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Beherbergungsbetriebe in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden sind im Gewerbegebiet von vornherein unzulässig, weil sie dem Gebietscharakter des Gewerbegebietes in dem das Wohnen nicht vorgesehen ist, nicht entsprechen. 

Laut der Betriebsbeschreibung sollen die Räumlichkeiten gewerblich zu Beherbergungszwecken genutzt werden. Eine dauerhafte Eigengestaltung der Haushaltsführung soll nicht ermöglicht werden. Um zu verhindern, dass die Beherbergungsräume langfristig zu Wohnzwecken genutzt werden, soll die Nutzungsdauer auf 4 Wochen am Stück beschränkt werden.

Weiter ist der Betriebsbeschreibung zu entnehmen, dass die Ferienwohnung 24 h am Tag durch Gäste nutzbar ist. 

Eine Störung durch die geplante Nutzung an der Liegenschaft ist nicht zu erwarten. 

Aus Sicht der Verwaltung ist laut der Betriebsbeschreibung davon auszugehen, dass bei dem geplanten Beherbergungsbetrieb eine gewerbliche Nutzung vorliegt, die grundsätzlich zulässig ist. Der gegenständlich vorliegenden Planung mit der Raumaufteilung Schlafbereich mit Aufenthaltsbereich und Zugang Küche kann jedoch nicht zugestimmt werden. Die Schlafbereiche sind vom Aufenthaltsraum und Zugang zur Küche zu separieren.  

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. 

Ein zusätzlicher Stellplatzbedarf ergibt sich mit der Nutzungsänderung nicht.  

   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8.4. Umbau des Dachgeschosses eines Einfamilienhauses, Fl.Nr. 872/26, Gemarkung Rohrbach (Hochweg 1)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	8.4

Sachverhalt

Es ist geplant das bestehende Wohngebäude aufzustocken (WH neu 4,20 m, FH neu 6,46 m, Satteldach m. 26° Dachneigung) und auf der Nordseite im OG Err. eines Vorsprungs.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Auskragende Bebauung OG im Sichtdreieck
Zusätzliche Überschreitung Baugrenzen im OG d. Auskragung m. Bestandsgebäude im Osten d. Auskragung d. OG
Talseitige Wandhöhe 4,20 m statt 3,50 m
Kniestock 0,79 m lt. BPL Kniestock nicht zulässig 

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor, Bezugsfälle sind im Baugebiet vorhanden.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8.5. Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 32 und 32a)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	8.5

Sachverhalt

Es ist die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäuser je 8 WE (Grundfläche 11,98 x 17,98 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, WH 7,50 m bzw. 7,46 m, GH 12,12 m bzw. 12,08 m, Mansardendach) verbunden mit einem Zwischenbau/Treppenhaus und Aufzug. Unter beiden Gebäuden wird eine gemeinsame Tiefgarage errichtet. Zudem sind auf dem Grundstück noch zwei Nebengebäude für Fahrräder, Mülltonnen geplant.

Zu dem Vorhaben liegt ein genehmigter Vorbescheid vom 21.03.2023 Az: 20222484 vor. Der Bauausschuss hat sich zuletzt in der Sitzung vom 06.08.2024 mit der Bebauung des Grundstückes befasst, auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen. 

 

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt weitestgehend im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereichs anhand der vorhandenen Wohnbebauung, kann die mit den Wohngebäuden vorgesehene Grundstücksteilfläche aus gemeindlicher städtebaulicher Sicht einer verträglichen Ortsabrundung dem Innenbereich zugeordnet werden. Die Tiefgaragenzufahrt einschließlich sieben Stellplätze und ein Nebengebäude kommen aus gemeindlicher Sicht in der sog. Innenbereichszugehörigen „Accessoire-Fläche“ zum Liegen und sind folglich ortsplanerisch vertretbar. Der Zwischenbau mit Aufzug wird filigran als Glasbau ausgeführt. Er verbindet die beiden Gebäude mit einem gemeinsamen Treppenhause und Aufzug. Aus gemeindlicher Sicht können die beiden Wohngebäude als zwei Einheiten gesehen werden. 

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Ob im vorliegenden Fall ein Zweit-Hausanschlüsse erforderlich sind muss noch abschließend geprüft werden. Das anfallende Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. Die zusätzlichen erforderlichen Gehwegabsenkungen an der Waaler Straße sind auf Kosten des Bauherrn herzustellen.

Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind auf dem Baugrundstück 36 Stellplätze herzustellen (32 für 16 WE + 4 Besucher). Nachgewiesen sind aktuell nur 32 Stellplätze (16 TG u. 16 oberirdisch), wobei die oberirdischen Stellplätze 1-3 entlang der Perusastraße mit einer Breite von 2,21 m nicht den Anforderung der GaStllV § 4 Abs. 1 entsprechen, demnach müssen Stellplätze eine breite von 2,30 m aufweisen wenn keine Längsseite durch Wände, Stützen etc. begrenzt sind. Der Stellplatznachweis ist entsprechend zu ergänzen bzw. anzupassen. 

Wir weisen darauf hin, dass der Eigentümer/Bauherr eigenverantwortlich zur Herstellung der Rettungswege gemäß Art. 31 BayBO verpflichtet ist. Gebäude deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nur errichtet werden, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsfahrzeuge wie Hubrettungsfahrzeug verfügt, Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO. 

Den örtlichen Feuerwehren der Gemeinde Rohrbach steht kein Hubrettungsfahrzeug zur Verfügung. Ein zweiter Rettungsweg, deren Höhe zum Anleitern über 8 m Höhe liegt, ist folglich baulich durch den Eigentümer/Bauherr herzustellen. 

Bitte beachten Sie, dass die Aufstellflächen zum Anleitern stets zugänglich, von jeglichen Ablagerungen, Bepflanzungen etc. freizuhalten sind sowie entsprechend befestigt sein müssen. Werden bei einer späteren Ortskontrolle Abweichungen festgestellt, ist der Eigentümer verpflichtet, die Missstände eigenverantwortlich auf eigene Kosten zu beseitigen.   

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

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8.6. Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Poolüberdachung, Fl.Nr. 1125/21, Gemarkung Rohrbach (Raiffeisenstraße 28)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö	beschließend	8.6

Sachverhalt

Es ist die Überdachung des bestehenden Pools (Grundmaß 7,40 x 4,5 x 2,1 m) geplant.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• Flachdach statt Dachneigung 35 – 45° 

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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9. Beschluss über Errichtung einer Photovoltaikanlage mit Speicher auf der Turmberghalle

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		9

Sachverhalt

Die Turmberghalle verbrauchte im Jahr 2024 60.000 kWh Strom. Bei einem derzeitigen Brutto-Strombezugspreis von 17,9 Ct/kWh ergeben sich hieraus Strombezugskosten von 10.000 €/Jahr. Anhand zweier typischer Lastgänge „Schultag“ und „Spieltag“ soll das Lastprofil verdeutlicht werden (siehe Abbildungen).

Anhand des vorhandenen Viertelstunden-Messprotokolls der Turmberghalle wurde durch ein Mitglied des Bürgerarbeitskreises Energie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung und Dachbelegung der Halle durchgeführt. Vorgeschlagen wird eine 99 kWp-Dachanlage samt Batteriespeicher mit ca. 50 kWh Kapazität. Dies führt im Jahresmittel zu einem Eigenverbrauchsanteil von 42 % (ohne Batteriespeicher: 26 %). Die Kosten liegen bei 88.100 € (Brutto wie Netto).

Bei einem Strompreis von 17,9 Ct. liegt die Amortisation bei ca. 9 – 10 Jahren.

Achtung: In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde von einem Strombezugspreis von 30 Ct ausgegangen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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10. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	29.04.2025	ö		10