Datum: 05.12.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Mehrzweckraum neue Schule
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 20:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 24.10.2018
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Gebäudes zur Unterbringung von Saisonarbeitskräften, Fl.Nr. 40, Gemarkung Gambach (Gambach 41 a) *)
2.2	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit einer Einzel- und einer Doppelgarage, Fl. Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall (Moosäcker 25) *)
2.3	Anbau einer Terrassenüberdachung / Wintergarten zur Erweiterung des Wohnraums, Nutzung der Terrassenfläche ganzjährig, Fl. Nr. 136/36, Gemarkung Fahlenbach (Etzwiesen 15) *)
2.4	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 993/5, Gemarkung Rohrbach (Im Gabis 9) *)
3	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 24.10.2018

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö	beschließend	1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		2

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2.1. Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Gebäudes zur Unterbringung von Saisonarbeitskräften, Fl.Nr. 40, Gemarkung Gambach (Gambach 41 a) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		2.1

Sachverhalt

Es ist geplant, einen Teil des Erdgeschosses eines landwirtschaftlichen Gebäudes zur Unterbringung von Saisonarbeitskräften umz unutzen. Hierzu sollen 3 Schlafräume sowie ein Küchen- und Sanitärbereich errichtet werden. Die äußere Hülle des Gebäudes bleibt dabei unverändert.

Nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen vor. Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.2. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit einer Einzel- und einer Doppelgarage, Fl. Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall (Moosäcker 25) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		2.2

Sachverhalt

Mit dem gegenständlichen Antrag auf Vorbescheid sollen die Erfolgsaussichten für die Errichtung eines Doppelhauses mit einer Einzel- und einer Doppelgarage abgeklärt werden.

Folgende Einzelfragen wurden seitens des Antragstellers gestellt:

Ist das in den beigefügten Plänen dargestellte Vorhaben planungsrechtlich zulässig?
Ist das geplante Maß der Nutzung (2 Vollgeschosse, GRZ, GFZ) zulässig?
Ist eine Traufhöhe von ca. 6,25 m zulässig?
Ist eine Dachneigung von bis zu 25° zulässig?

Zu 1.:

Für die Errichtung eines Doppelhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, bedarf es aufgrund von Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes mehrerer Befreiungen. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Gemäß Bebauungsplan ist die Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, nur zusammen mit dem östlichen Nachbargrundstück Fl.Nr. 242/52, Gemarkung Burgstall, mit einem Doppelhaus bebaubar. Hiervon wurde bereits im Jahre 2010 eine Ausnahme erteilt, in dem auf der benachbarten Fl.Nr. 242/52, Gemarkung Burgstall, ein Einzelhaus – jedoch beschränkt auf 1 Wohneinheit – zugelassen und auch so realisiert wurde. Man sah damals diese Befreiung unter Wahrung der Grundzüge der Planung als angemessen und vertretbar an, da die Anzahl der Wohneinheiten mit zwei Einzelhäuser mit max. je 1 Wohneinheit gegenüber einer Doppelhausbebauung gleich bleiben und lediglich durch die Baukörper eine Verdichtung erfolgt. Analog dieses Genehmigungstatbestandes ist auch auf dem gegenständlichen Baugrundstück (Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall) aus Gleichheitsgründen zumindest ein Einzelhaus mit 1 Wohneinheit zuzulassen. Aus gemeindlicher Sicht soll an der Grundbeurteilung der Bebauung weiterhin festgehalten werden. Die beantragte Bebauung mit einem Doppelhaus auf der Fl.Nr. 242/32, Gemarkung Burgstall, stellt – auch in Hinblick auf die Grundstücksgröße von nur 448 m² - auch unter Würdigung der nachbarlichen Belange eine zu große Nachverdichtung da, die sich nicht in die nähere Umgebung einfügt.

Für die Bebauung des Grundstückes mit einem Doppelhaus wird daher das gemeindliche Einvernehmen abgelehnt.  

Darüber hinaus bedarf es noch folgenden weiteren Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes:

Überschreitung der Baugrenzen mit dem Wohnhaus im Westen um bis zu ca. 5,5 m
Drehung der Firstrichtung (Nord-Süd-Richtung statt Ost-West-Richtung)
Walmdach statt Satteldach

Zu a):

Der Befreiung kann in Anbetracht der geänderten Bebauung des Grundstückes (zwei Baukörper statt einem ursprünglich geplanten Gebäude) aus ortsplanerischer Sicht zugestimmt werden.

Zu b):

Diese Befreiung wurde bereits auf dem östlichen Nachbargrundstück erteilt und ist bedingt durch die geänderte Bebauung mit zwei Baukörpern. Der Befreiung wird aus gemeindlicher Sicht zugestimmt.

Zu c):

Im gesamten Plangebiet wurde bisher am festgesetzten Satteldach für die Hauptgebäude festgehalten. Dies soll aus planerischer Sicht auch weiterhin so vollzogen werden. Einer Befreiung für die Errichtung eines Walmdaches wird nicht zugestimmt.

Zu 2.:

Es ist die Errichtung eines Erd- und Obergeschosses (E+1-Bauweise) angedacht. Gemäß Bebauungsplan sind lediglich 2 Vollgeschosse in Form eines Erd- und Dachgeschosses (E+D-Bauweise) zulässig. Die geplante Bauweise weicht daher von den Grundzügen der Planung ab. Etwaige gleichlautende Befreiungen wurden bislang nicht erteilt. Nachdem das Baugebiet nahezu komplett bebaut ist, wäre eine entsprechende Befreiung aus ortsplanerischen Gründen nicht vertretbar und ist daher abzulehnen. Das gemeindliche Einvernehmen zu der beantragten E+1-Bauweise wird nicht erteilt.  

Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt ca. 0,68 statt max. 0,4 zzgl. 50% gesetzlicher Zuschlag (= 0,6) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) ca. 0,63 statt max. 0,6. Der geringfügigen Überschreitung der max. zulässigen GRZ + GFZ kann aus ortsplanerischer Sicht in Anbetracht der nachverdichteten Bauweise mit zwei statt einem Baukörper grundsätzlich zugestimmt werden.

Zu 3.:

Die geplante Traufhöhe von ca. 6,25 m ist bedingt durch die E+1-Bauweise und findet somit ebenfalls keine gemeindliche Zustimmung. Zulässig wäre eine Wandhöhe (gemessen von OK EG-Rohfußboden bis Schnittpunkt mit der Dachhaut) von max. 3,75 m.

Zu 4.:

Gemäß Bebauungsplan ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 35 bis 42° auszuführen. Die beantragte Dachneigung bis zu 25° ist bedingt durch das geplante Walmdach, welches keine gemeindliche Zustimmung erfährt (siehe Pkt. 1 c). Ungeachtet dessen ist aus Sicht der Gemeinde auch bei einem Satteldach die Mindestdachneigung von 35° einzuhalten. Eine Befreiung für eine Dachneigung bis zu 25° wird daher nicht erteilt.

Zusammengefasst kann aufgrund der nicht zustimmungsfähigen Befreiungen für die Errichtung eines Doppelhauses in E+1-Bauweise samt Walmdach kein gemeindliches Einvernehmen erteilt werden. Für die aufgeführten weiteren Befreiungen hinsichtlich der Drehung der Firstrichtung, Überschreitung der Baugrenzen sowie Überschreitung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl wird das gemeindliche Einvernehmen grundsätzlich in Aussicht gestellt.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Nachbarunterschriften wurden nicht eingeholt.

Beschluss

Für die aufgeführten weiteren Befreiungen hinsichtlich der Drehung der Firstrichtung, Überschreitung der Baugrenzen sowie Überschreitung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl wird das gemeindliche Einvernehmen grundsätzlich in Aussicht gestellt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.3. Anbau einer Terrassenüberdachung / Wintergarten zur Erweiterung des Wohnraums, Nutzung der Terrassenfläche ganzjährig, Fl. Nr. 136/36, Gemarkung Fahlenbach (Etzwiesen 15) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		2.3

Sachverhalt

Es ist der Anbau einer Terrassenüberdachung in Form eines geschlossenen Wintergartens (Grundfläche 4,80 x 7,80 m, Walmdach, Dachneigung 22°) an die Südseite des bestehenden Wohnhauses geplant. Dem Antrag liegt eine genehmigte Bauvoranfrage (Bescheid vom 06.06.2018, Az. II 20181378) zugrunde.

Das Bauvorhaben weicht in folgendem Punkt von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Überschreitung der Baugrenzen im Süden um ca. 3,5 m

Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Aus ortsplanerischer Sicht kann der beantragten Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht. Die Grundzüge der Planung werden nicht verletzt. Der Anbau fügt sich auch in seiner Gestaltung sehr harmonisch in die umgebende Bestandsbebauung ein. Im Baugebiet wurden bereits Überschreitungen der Baugrenzen genehmigt.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen vor.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.4. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 993/5, Gemarkung Rohrbach (Im Gabis 9) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		2.4

Sachverhalt

Bereits in den Sitzungen vom 13.11.2013, 10.12.2013 und 18.02.2014 hat sich der Gemeinderat mit Bauvoranfragen zur Bebauung des Grundstückes befasst. In der zuletzt genannten Sitzung fand der Antrag zum Neubau eines Doppelhauses mit jeweils einer zusätzlichen Einliegerwohnung pro DHH (gesamt: 4 Wohneinheiten) keine Zustimmung des Gemeinderates.

Die nunmehr vorliegende Planung sieht die Errichtung eines Doppelhauses (Grundmaße 11 x 16 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Satteldach mit 40° Dachneigung) mit je 2 Wohneinheiten pro DHH vor. Pro DHH sollen eine Garage + ein Carport sowie 2 Stellplätze errichtet werden.

Folgende Fragen sollen im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid abgeklärt werden:

Ist eine Geschossentwicklung E+I+D mit ausgebautem Dachgeschoss zulässig?
Ist eine Umfassungswandhöhe von 6,50 m zulässig?
Ist eine Dachneigung von 40° zulässig?
Sind 2 Wohneinheiten je Doppelhaushälfte zulässig (gesamt 4 WE)?
Ist eine Grundstücksteilung zwischen den Doppelhaushälften erforderlich?
Abklärung der sonstigen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit gemäß Befreiungsantrag

Zu den Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zu 1.:

Im Bebauungsplan ist max. ein Erd- und Obergeschoss ohne Dachausbau zulässig. Für die geplante E+I+D-Bauweise (Erd-, Ober- und Dachgeschoss) ist eine Befreiung für das ausgebaute DG erforderlich. Entsprechende Befreiungen wurden bereits im Baugebiet erteilt. Aus ortsplanerischer Sicht kann der Befreiung daher grundsätzlich zugestimmt werden, jedoch sind hier insbesondere die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen. Eine Nachbarbeteiligung erfolgte nicht durch den Bauherrn.

Zu 2.:

Im Bebauungsplan ist eine max. Traufhöhe von 6,50 m (gemessen OK Gelände bis Außenkante Dachhaut) festgesetzt. Gemäß der vorgelegten Planskizze ist als Umfassungswandhöhe von 6,50 m ebenfalls das Maß von OK Gelände bis Außenkante Dachhaut gemeint, so dass es insofern keiner Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes bedarf.

Zu 3.:

Gemäß Bebauungsplan sind max. 27° Dachneigung zulässig. Auch hier gibt es bereits diverse genehmigte Ausnahmen. Aus ortsplanerischer Sicht kann einer Dachneigung von 40° grundsätzlich – wie erwähnt unter erforderlicher Würdigung der nachbarlichen Belange – zugestimmt werden.

Zu 4.:

Der Bebauungsplan lässt max. 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude zu. Aus gemeindlicher Sicht ist als Wohngebäude das gesamte Doppelhaus gemeint und somit insgesamt max. 2 Wohneinheiten zulässig. Dies entspricht der bisherigen gemeindlichen Haltung in den vorhergegangenen Bauvoranfragen zu diesem Grundstück. Gleichwohl ist der Gemeinde bekannt, dass es von diesem Grundsatz insbesondere in den 90er Jahren genehmigte Abweichungen gibt, die bisher in den Entscheidungen zu den vorhergegangenen Bauvoranfragen aufgrund der geänderten politischen Haltung zur Entwicklung in diesem Baugebiet nicht herangezogen wurden. Ob an der bisherigen politischen Haltung weiterhin festgehalten oder dem Gesuch auf Nachverdichtung mit 4 Wohneinheiten stattgegeben werden soll, obliegt der Entscheidung des Bauausschusses.

Zu 5.:

Ja. Erst durch die Grundstücksteilung entsteht rechtlich ein Doppelhaus. Ohne Grundstücksteilung läge ein Einzelhaus mit 4 Wohneinheiten („Mehrfamilienhaus“) vor, welches auch in der gemeindlichen Stellplatzsatzung anders einzustufen wäre (Forderung eines weiteren Stellplatzes für Besucher).

Zu 6.:

Als weitere Befreiungen werden erforderlich:

Überschreitung der Baugrenzen durch das Wohngebäude
Überschreitung der Baugrenzen bzw. Lage außerhalb der für Garagen vorgesehen Flächen (Bauraum für Garage auf Westseite lt. BPL vorgesehen)

Die Baugrenzenüberschreitungen sind aus ortsplanerischer Sicht vertretbar, da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes bereits ein kleineres Wohnhaus auf dem Grundstück errichtet war und die Baugrenzen lediglich um dieses Bestandsgebäude herumgeführt wurden. Ähnliches gilt für die geplanten Garagen. Laut Bebauungsplan wäre auf der Westseite des Grundstückes der Standort für die Garagen vorgesehen. Eine Errichtung einer weiteren Doppelgarage auf der Ostseite erscheint ebenfalls akzeptabel. Aus ortsplanerischer Sicht kann den Befreiungen aufgrund vorliegender Vergleichsfälle grundsätzlich zugestimmt werden, jedoch sind auch hier insbesondere die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Nach der Stellplatzsatzung sind bei einem Doppelhaus je Wohneinheit 2 Stellplätze zu fordern (insgesamt somit 8 SP). Ein Besucherstellplatz wird erst bei Mehrfamilienhäusern oder sonstigen Wohngebäuden erforderlich. Aufgrund der beengten Straßenverhältnisse und dem bei 4 Wohneinheiten zu erwartendem KFZ-Aufkommen sowie den Praxiserfahrungen wird empfohlen, darüber hinaus noch einen weiteren Stellplatz auf dem Grundstück anzulegen.  

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen nicht vor. Der Bauherr beantragt das Absehen von der Nachbarbeteiligung im Rahmen des Vorbescheidantrages gem. Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO. Hierüber hat das Landratsamt Pfaffenhofen zu entscheiden. Aus Sicht der Gemeinde ist – wie oben angegeben – der Würdigung der nachbarlichen Interessen bei der Erteilung der Befreiungen besondere Bedeutung zukommen zu lassen, so dass eine Nachbarbeteiligung für absolut notwendig und sinnvoll erachtet wird.  

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Jedoch wird pro Doppelhaushälfte ein eigener Hausanschluss für die Wasserversorgung und Kanalisation gemäß der gemeindlichen Wasser- bzw. Entwässerungssatzung gefordert. Die Kosten für den zweiten Wasser- und Kanalhausanschluss (einschließlich des Anteils auf öffentlichem Straßengrund) hat dabei der Bauherr komplett zu tragen. Hierzu wird im Vorfeld eine Sondervereinbarung abgeschlossen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Den sonstigen bezeichneten erforderlichen Befreiungen für das Bauvorhaben wird die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens – unter Wahrung der nachbarlichen Belange - in Aussicht gestellt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	05.12.2018	ö		3

Sachverhalt