Datum: 27.07.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Treffpunkt Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020 und 13.07.2020
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Errichtung eines Anbaus an das bestehende Einfamilienwohnhaus, Fl.Nr. 72/2, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Str. 21 - Bekanntgabe im Genehmigungsfreistellungsverfahren *)
2.2	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Hochbehälters und Abbruch des Bestandsbehälters, Fl.Nr. 1590, Gemarkung Fahlenbach (St. Kastl) *)
2.3	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit 3-fach Garage und Einliegerwohung, Fl.Nr. 282, Gemarkung Rohrbach (St.Kastulus-Str. 4) *)
2.4	Nutzungsänderung Umbau einer Tierstallung zu Stellflächen und temporärer Unterkünften für Saisonarbeiter, Fl.Nr. 60, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Straße 3) *)
2.5	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 215/69, Gemarkung Rohrbach (Hopfenweg 26) *)
2.6	Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 88, Gemarkung Rohr (Rohr 9) *)
3	Sanierung Ortsstraßen
3.1	Instandsetzung Gemeindeverbindungsstraße Rohrbach - Fahlenbach im Einmündungsbereich Fürholzen (Wurzeleinwuchs) und Bankette
3.2	Sanierung Straßenentwässerungsrinnen
4	Antrag auf Errichtung eines behindertengerechten Zuganges zum Leichenhaus Rohr
5	Festlegung Vorgehensweise zur Sanierung Hauptweg im Friedhof Rohrbach
6	Auftragsvergabe für Erneuerung Straßenlinierungen
7	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020 und 13.07.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2

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2.1. Errichtung eines Anbaus an das bestehende Einfamilienwohnhaus, Fl.Nr. 72/2, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Str. 21 - Bekanntgabe im Genehmigungsfreistellungsverfahren *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.1

Sachverhalt

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2.2. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Hochbehälters und Abbruch des Bestandsbehälters, Fl.Nr. 1590, Gemarkung Fahlenbach (St. Kastl) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.2

Sachverhalt

Die Wasserversorgung Waaler Gruppe plant auf der Fl.Nr. 1590 der Gemarkung Fahlenbach den Neubau eines Hochbehälters. Der Bestandsbehälter soll nach Fertigstellung des Neubaus abgebrochen werden.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein sog. „privilegiertes Bauvorhaben“ i.S. von § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Diese sind dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.

Der Neubau des Hochbehälters ist erforderlich, dass die Wasserversorgung der Waaler Gruppe auch in Zukunft sichergestellt werden kann. Ortsplanerisch Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern . Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Der Antrag wurde wegen seiner Dringlichkeit bereits im Wege der laufenden Verwaltung zur  Genehmigung an das Landratsamt Pfaffenhofen weitergeleitet.

Der Bauausschuss nimmt dies zur Kenntnis.

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2.3. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit 3-fach Garage und Einliegerwohung, Fl.Nr. 282, Gemarkung Rohrbach (St.Kastulus-Str. 4) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.3

Sachverhalt

Mit Aktenzeichen VA 19991584 lag für das Grundstück ein genehmigter Vorbescheid vom 29.11.1999 für den Neubau eines Wohnhauses vor, wobei die Geltungsdauer von 3 Jahren abgelaufen ist und nicht verlängert wurde.

Es ist auf dem südlichen Grundstücksteil die Errichtung eines Einfamilienhauses (Grundmaße 15,99 m x 12,99 m, mit EG, OG und DG, Satteldach mit 35 – 40° Dachneigung) und eine dreifache Garage mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss (Grundmaße 11,99 m x 8,49 m, Wandhöhe     4,28 m, Satteldach mit 35 – 40° Dachneigung) geplant.                                                            

Das geplante Wohnhaus ist dem Innenbereich (§ 34 BauGB) zuzuordnen. Als Begrenzung für den Innenbereich ist die Flucht der bestehenden Wohnbebauung „St.-Kastulus-Str. 2 und 6“ einzubeziehen. Die Garage mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss liegt dagegen im Außenbereich (§ 35 BauGB) und ist als „sonstige Vorhaben“ nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Die Grundstückszufahrt ist an der Gemeindeverbindungsstraße Rohrbach - Fürholzen angedacht.

Zu diesem Vorhaben wurde bereits im März Antragsunterlagen eingereicht die in der Sitzung vom 19.03.2020 behandelt wurden, auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen. Der Bauausschuss erteilte dem Antrag kein Einvernehmen, auf Grund der Situierung der Garage an der geplanten Grundstücksgrenze ins besonders wegen der geplanten Einliegerwohnung an der Grundstücksgrenze. Der Antragstellerin wurde empfohlen die Garage südlicher anzuordnen. Dem ist Sie in der gegenständlichen Planung nachgekommen, wobei die Garage weiterhin dem Außenbereich zuzuordnen ist und nach § 35 BauGB als „sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen ist.

Nach Art und dem Maße der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen (z.B. Aco-Drain-Rinne) auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen 4 Stellplätzen sind nachgewiesen.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen vor.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.4. Nutzungsänderung Umbau einer Tierstallung zu Stellflächen und temporärer Unterkünften für Saisonarbeiter, Fl.Nr. 60, Gemarkung Rohrbach (Ottersrieder Straße 3) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.4

Sachverhalt

Es ist geplant das ehemalige Stallgebäude aufzustocken (Wandhöhe 7,70 m, Pultdach mit 5° Dachneigung). Das Erdgeschoss wird als Stellfläche genutzt, im Obergeschoss sollen temporär Saisonarbeiter untergebracht werden.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Aus gemeindlicher Sicht fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern.

Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Laut gemeindlicher Stellplatzsatzung sind auf dem Grundstück 3 Stellplätze zu errichten.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen teilweise vor.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.5. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 215/69, Gemarkung Rohrbach (Hopfenweg 26) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.5

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Einfamilienhauses Erd- und Obergeschoss (Grundmaße 13,50 x 10,50 m, Wandhöhe max. 6,0 m, Satteldach 20-30° Dachneigung) mit einer Doppelgarage (Grundmaße 8 x 6,50 m, Satteldach 20-40° Dachneigung) geplant.

Mit der gegenständlichen Voranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:

1. Art der Bebauung - Drehen der Firstrichtung
2. Lage im Grundstück/Baufenster – insbesondere die Lage der Garage
3. Geschosse und Dachneigung – Wohnhaus EG +1 mit Satteldach, Dachneigung 20 – 30° Dachneigung, Garage mit Satteldach und Dachneigung von 20 – 40° Dachneigung, hier insbesondere Grenzbebauung mit First zur Grenze.
4. Die angegebenen +- 0.00 RFB sollen um 30 cm nach oben und unten variieren dürfen, je nach Detailplanung in der Hanglage.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• Drehung der Firstrichtung West-Ost statt Nord-Süd
• Traufhöhe der Garage ca. 3,10 m statt 2,75 m
•  Abweichende Dachneigung der Garage 20-40 ° vom Hauptdach 20-30°
• Bei schwierigen Geländeverhältnissen (Hanglage) darf die Garage nicht weiter als 5 m von der Straße errichtete werden.
• Errichtung einer Stützmauer mittlere Höhe 1,0 m an der östlichen Grundstücksgrenze

Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zu 1.

Drehung der Firstrichtung ist möglich. Eine Befreiung von der festgesetzten Firstrichtung kann erteilt werden, genehmigte Bezugsfälle liegen im Baugebiet bereits vor.

Zu 2.

Die Lage der Gebäude liegt im durch Planzeichen festgesetzten Baufenster. Für Garagen in schwierigen Geländeverhältnissen (Hanglage) wurde festgesetzt, dass sie nicht weiter als 5 m von der Straße entfernt errichtet werden dürfen. Bei der im Plan dargestellten Höhenlage der Garage und einer Zufahrt von 8 Prozent Gefälle kann aus Sicht der Verwaltung die Garage am Wohngebäude situiert werden.

Zu 3.

Laut textlicher Festsetzung des Bebauungsplanes sind Wohngebäude mit einem Erd- und Obergeschoß mit einer max. Gebäudehöhe von 6 m an der Talseite und einem Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 18 und max. 44° zulässig. Bei Errichtung eines Satteldaches auf Garagen ist die Dachneigung mit gleicher Neigung wie das Hauptdach zu errichten.

In der gegenständlichen Planung hält das Wohngebäude die Festsetzung ein. Sollte das Satteldach der Garage mit einer abweichenden Dachneigung vom Hauptgebäude errichtet werden, ist eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes erforderlich. Zusätzlich ist bei Errichtung der Garage in der gegenständlichen Planung eine Befreiung von der festgesetzten Traufhöhe für Garagen nötig. Die erforderlichen Befreiungen können aus gemeindlicher Sicht erteilt werden, genehmigte Vergleichsfälle liegen im Baugebiet vor.

Zu 4.

Aus Sicht der Verwaltung grundsätzlich möglich. Es ist die Festsetzung der Gebäudehöhe zu beachten. Für die an der östlichen Grundstücksgrenze geplante Stützmauer ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich. Die aus Sicht der Verwaltung erteilt werden kann, im Baugebiet wurde bereits für eine Stützmauer eine Befreiung erteilt.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Die betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht beteiligt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.6. Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 88, Gemarkung Rohr (Rohr 9) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		2.6

Sachverhalt

Es ist die Erweiterung des einen Doppelhauses geplant.

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:

Ist eine Außenwandhöhe, gemessen an der Oberkannte Fertigfußboden (Eingangspodest) bis zur unterkannte Fußpfette (Bestand 4,50 m) von 5,25 m zulässig.
Ist es zulässig das Walmdach des westlichen Gebäudeteils durch ein Giebeldach zu ersetzen?
Sind Quergiebel mit gleicher Dachneigung wie das Hauptdach zulässig?
Sind Gauben mit gleicher Dachneigung wie das Hauptdach zulässig?
Sind Schleppgauben zulässig, welche unterhalb des Hauptfirstes in das Hauptdach einbinden?
Ist es zulässig auf den bestehenden Kniestock (=UK Fußpfette) einen Dachstuhl mit 45° Neigung anstelle des vorhandenen mit 28° Neigung anzubringen?

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Zu 1. bis 5.

Gemäß § 34 BauGB grundsätzlich möglich. Ortsplanerische Bedenken bestehen aus gemeindlicher Sicht nicht, das Einfügen in die nähere Umgebung bleibt gewahrt.  Gebäude mit ähnlicher Wandhöhe sind in der näheren Umgebung vorhanden.

Zu 6.

Bei Beurteilung nach § 34 BauGB ist nicht die Dachneigung zu beurteilen, sondern die dadurch entstehende Gebäudehöhe/Firsthöhe. Aus gemeindlicher Sicht ist die entstehende Firsthöhe bei Errichtung eines Satteldaches mit einer Dachneigung von 45° auf dem bestehenden Kniestock noch vertretbar.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die erforderlichen Stellplätze nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind nachzuweisen.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.

Beschluss

BauGB.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Sanierung Ortsstraßen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		3

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3.1. Instandsetzung Gemeindeverbindungsstraße Rohrbach - Fahlenbach im Einmündungsbereich Fürholzen (Wurzeleinwuchs) und Bankette

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		3.1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3.2. Sanierung Straßenentwässerungsrinnen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		3.2

Sachverhalt

Als Alternative können die Fugen mit einem Gemisch aus Epoxidharz und Quarzsand verfugt werden.

Die Verwaltung schlägt vor, hier einen „Probeabschnitt“ verfugen zu lassen. Im Anschluss kann der Bauausschuss dann entscheiden ob das Verfahren weiter angewandt werden soll, dann liegen auch Kosten pro laufenden Meter vor.

Beschluss

Unabhängig davon sollen zu Sanierung der Rinnen in den nächsten Jahren entsprechende Mittel im Haushalt berücksichtigt werden.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 1

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4. Antrag auf Errichtung eines behindertengerechten Zuganges zum Leichenhaus Rohr

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		4

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 1, Dagegen: 7

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5. Festlegung Vorgehensweise zur Sanierung Hauptweg im Friedhof Rohrbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		5

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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6. Auftragsvergabe für Erneuerung Straßenlinierungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		6

Sachverhalt

Von der Verwaltung wird vorgeschlagen folgende Linierungen zu erneuern:

• Fahlenbacher Straße, durchgezogene Linie
• Burgstaller Straße / Einmündung nach Fahlenbach Blockung
• Burgstaller Straße Abbiegepfeile
• Hopfenweg Blockung
• Waaler Straße Sperrfläche

Die Sperrfläche Hofmarkstraße / Fahlenbacher Straße hat sich nicht bewährt und soll nicht erneuert werden.

Die Kosten belaufen sich auf ca. 5.500 € (brutto), Mittel sind im Haushalt vorhanden.

Der Top wurde übersehen und nicht behandelt. Aufgrund der Geringfügigkeit und der vorhandenen und eingestellten Mittel im Haushalt werden die zu erneuernden Linierungen im Zuge der laufenden Verwaltung beauftragt.

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7. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.07.2020	ö		7

Sachverhalt

BA-Mitglied Wildmoser stellte die Anfrage, auf dem Friedhof in Rohr eine weitere Wasserentnahmestelle zu errichten. Es herrschte jedoch im Rest des Gremiums Einigkeit, dies nicht weiter zu verfolgen.
BA-Mitglied Wildmoser bemängelte die Ausführung des Stromanschlusses am Feuerwehrhaus in Rohr. Die Verwaltung wird hier mit den Bayernwerken Kontakt aufnehmen.
BA-Mitglied Wildmoser schlägt vor, die Intervalle zur Reinigung der Schlammfänge in Rohr und Ossenzhausen zu verkürzen. Dies wird von der Verwaltung an den Bauhof weitergegeben.
BA-Mitglied Wildmoser schlägt vor, künftig einen Passus in den Bauleitplanungen aufzunehmen, dass Steingärten nicht zulässig seien. Die Rechtmäßigkeit wird von der Verwaltung überprüft

Die Errichtung eines Handlaufes, sowie der Anstrich des Leichenhausen wird noch dieses Jahr erfolgen.