Datum: 27.10.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Rathaus Rohrbach - Dachgeschoss
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 19:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 10.09.2020
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Tektur zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von 2 Doppelhäusern mit Nebengebäude, Fl.Nrn. 993 und 978/2, Gemarkung Rohrbach (Sportweg 4 und 6) *)
2.2	Nutzungsänderung von 2 Kellerräumen in Schlafräume und 2 Räume im Erdgeschoss zu Schlafräumen in der bestehenden Doppelhaushälfte, Fl.Nr. 215/142, Gemarkung Rohrbach (Lindenstraße 20a) *)
2.3	Erweiterung des best. Werkstattgebäudes um einen Lagerbereich sowie einer Kleingarage, Fl.Nr. 1696/4, Gemarkung Rohrbach (Ottersried 12) *)
3	Benutzungsverbot für Radfahrer des "Ilmweges" (Fußweg zwischen BG Im Gellert und Ilm)
4	Vorberatung zum Antrag auf Herausnahme des Grundstückes Fl.Nr. 180/21, Gemarkung Rohrbach, aus dem Bebauungsplan Nr. 18 "Am Wasserwerk" *)
5	Antrag auf Parkverbot im Bereich Perusastraße 20
6	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 10.09.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		2

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2.1. Tektur zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von 2 Doppelhäusern mit Nebengebäude, Fl.Nrn. 993 und 978/2, Gemarkung Rohrbach (Sportweg 4 und 6) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		2.1

Sachverhalt

In der Bauausschusssitzung vom 03.02.2020 wurde der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von 2 Doppelhäusern behandelt, auf die Sitzungsniederschrift wird verwiesen.

Das gemeindliche Einvernehmen wurde zu dem Antrag verweigert, da aus Sicht der Gemeinde durch die geplante Errichtung des Zwischenbaus (Treppenhaus für alle 4 Doppelhaushälften) vom Charakter nach ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten entsteht, welches laut Bebauungsplan nicht zulässig ist. Zudem wurde die Anfahrbarkeit eines Stellplatzes kritisch gesehen.

Der Bauherr hat daraufhin eine Tektur zu dem Vorhaben eingereicht. Laut der Tektur entfällt der Zwischenbau und wird durch ein Abstellgebäude (3 m Höhe lt. Schnittdarstellung) ersetzt. Zudem wurde eine Wohneinheit gestrichen (Haus 1, 3 u. 4 je 2 WE, Haus 2 1 WE), so dass der von uns kritisch gesehene Stellplatz entfällt.

Laut Schreiben des Landratsamtes ist das Vorhaben in der gegenständlich vorliegenden Fassung genehmigungsfähig bei erneutem verweigern des Einvernehmens sind Sie angehalten das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzten. Der Gemeinde wurde nochmal Gelegenheit gegeben über das Einvernehmen zu entscheiden.

Im Beschluss der Sitzung wurde bereits das Einvernehmen in Aussicht gestellt, wenn der Zwischenbau als gemeinsames Treppenhaus entfällt bzw. nur den beiden mittleren Haushälften zugeordnet ist. Daher wurde das gemeindliche Einvernehmen im Wege der laufenden Verwaltung erteilt.

Der Bauausschuss nimmt dies zur Kenntnis.

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2.2. Nutzungsänderung von 2 Kellerräumen in Schlafräume und 2 Räume im Erdgeschoss zu Schlafräumen in der bestehenden Doppelhaushälfte, Fl.Nr. 215/142, Gemarkung Rohrbach (Lindenstraße 20a) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		2.2

Sachverhalt

In der Sitzung des Bauausschusses vom 26.02.2019 wurde das Vorhaben als „Antrag auf Umnutzung des Kellergeschosses“ behandelt (auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen). Der Bauausschuss erteilte der Nutzungsänderung unter der Bedingung das Einvernehmen, dass

es sich um nur eine Wohneinheit in der Doppelhaushälfte handelt
es sich um keine Arbeiterunterkunft im baurechtlichen Sinne handelt

Da das gemeindliche Einvernehmen nicht bedingungslos erteilt worden ist, gilt dies aus Sicht des Landratsamtes als verweigert.

Zwischenzeitlich wurde eine Tektur zu dem Antrag eingereicht. Mit der gegenständlichen Planung wird die Nutzungsänderung von 2 Kellerräumen in Schlafräume und 2 Räume im Erdgeschoss zu Schlafräumen (je 3 Betten im KG und EG) beantragt.

Lt. Auskunft des Landratsamtes handelt es sich bei der Unterbringung um eine Wohngemeinschaft, die dem Wohnen gleich zu setzen ist. Es wird mitgeteilt, dass in Zimmer unter oder gleich 20 m² nur eine Person untergebracht wird und daher von keiner zu dichter Belegung der Zimmer ausgegangen wird.

Aus Sicht der Bauaufsichtsbehörde ist das Vorhaben derzeit genehmigungsfähig, der Gemeinde wird nochmal Gelegenheit gegeben über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden, bei erneuter Verweigerung des Einvernehmens wäre das Landratsamt gehalten das Einvernehmen zu ersetzen.

Die erforderlichen Stellplätze sind im Antrag nicht nachgewiesen, der Stellplatznachweis ist nachzureichen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2.3. Erweiterung des best. Werkstattgebäudes um einen Lagerbereich sowie einer Kleingarage, Fl.Nr. 1696/4, Gemarkung Rohrbach (Ottersried 12) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		2.3

Sachverhalt

Es ist der Anbau eines Lagergebäudes mit Kleingarage (Grundfläche 8,99 x 22,00 m, Erd- und Dachgeschoss, Satteldach mit 38° Dachneigung) auf der nördlichen Seite an das bestehende Werkstattgebäude geplant. Die erforderliche Abstandsflächenübernahme für den Grenzausbau an der östlichen Grundstücksgrenze liegt vor.

Die Erschließung ist gesichert. Die Grundstückszufahrt erfolgt über einen Eigentümerweg, die mit einer Grunddienstbarkeit zu sichern ist. Der Anschluss an die öffentliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nur teilweise eingeholt. Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze für den Anbau (2 Stück) und dem Bestand (5 Stück) sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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3. Benutzungsverbot für Radfahrer des "Ilmweges" (Fußweg zwischen BG Im Gellert und Ilm)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		3

Sachverhalt

Der Weg ist vom Gellert kommend als Fußweg beschildert, vom Wehr kommend ist keine Beschilderung angebracht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 1

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4. Vorberatung zum Antrag auf Herausnahme des Grundstückes Fl.Nr. 180/21, Gemarkung Rohrbach, aus dem Bebauungsplan Nr. 18 "Am Wasserwerk" *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		4

Sachverhalt

Mit dem gegenständlichen Antrag möchten die Grundstückseigentümer die generellen Erfolgsaussichten zur Teilaufhebung des Bebauungsplanes in Form einer Herausnahme ihres Grundstückes prüfen lassen. Grund hierfür ist die beabsichtigte Bebauung des Grundstückes mit einem Einfamilienhaus in E+1-Bauweise (Erd- und Obergeschoss, Grundfläche ca. 11x14 m, Satteldach mit ca. 28° Dachneigung) mit Doppelgarage (Grundfläche ca. 6x8 m, Satteldach mit ca. 28° Dachneigung). Gemäß Bebauungsplan wäre auf dem Grundstück lediglich ein Erd- mit ausgebautem Dachgeschoss (E+D-Bauweise) mit steilem Satteldach (Dachneigung 37-43°) zulässig. In anderen Teilbereichen des Bebauungsplanes wäre dagegen eine E+1-Bebauung möglich. Die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind nach Rücksprache mit dem Landratsamt Pfaffenhofen aufgrund fehlender Vergleichsfälle nicht möglich. Letztlich müsste der Bebauungsplan entweder entsprechend geändert oder die Parzelle aus dem Geltungsbereich herausgenommen werden. Im zweiten Fall würde sich die planungsrechtliche Beurteilung des Grundstückes künftig nach § 34 BauGB (Innenbereich) ergeben. Ein Einfügen in die nähere Umgebung mit dargestellten Baustil und damit einer Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens wäre nach Ansicht des Landratsamtes Pfaffenhofen aufgrund von bestehenden Bezugsfällen in der näheren Umgebung gegeben.

Als Begründung führen die Antragsteller folgende Argumente ins Feld:

Das Gebiet des 1983 in Kraft getretenen Bebauungsplanes ist mittlerweile überwiegend bebaut.
Der Bebauungsplan sieht selbst eine Mischung von E+1- sowie E+D-Bebauung vor.
Ein Einfügen des geplanten 2-geschossigen Wohnhauses in die nähere Umgebung (i.S. § 34 BauGB) wäre aufgrund bestehender Bezugsfälle von E+1-Wohnhäusern (siehe Fl.Nrn. 173/2 u. 1003, Gemarkung Rohrbach) gegeben.
Eine Verschlechterung der nachbarlichen Situation hinsichtlich der Verschattung durch das Gebäude würde sich nicht ergeben (Firsthöhe ca. 9,50 m bei E+D-Bauweise mit 43° DN bzw. ca. 9,20 m bei E+1-Bauweise mit 28° DN). Der unmittelbar nördlich gelegene Nachbar zeigt sich mit der Bauweise einverstanden, da die Gesamthöhe des Gebäudes nicht ansteigt.
Eine zweigeschossige Bauweise (Erd- und Obergeschoss ohne Dachschräge) spiegelt den aktuellen Baustandard wieder (siehe auch im Norden gelegenes Baugebiet „Am Mühlweg“) und bietet neben einer besseren Raumausnutzung (insbesondere beim geplanten Verzicht auf einen Keller – aufgrund der Nähe zum Triebwerkskanal) insgesamt einen attraktiveren Wohnstil.

Aus Sicht der Gemeinde fügt sich ein Wohnhaus in E-1-Bauweise mit flachem Satteldach aufgrund der bezeichneten Bezugsfälle in der Umgebung grundsätzlich harmonisch ein. Das Ortsbild bleibt gewahrt. Das Gebäude verändert sich zwar in der Wandhöhe, jedoch nicht in der Gesamt-(First)Höhe, so dass die nachbarlichen Belange grundsätzlich gewahrt sind. Zudem hat der unmittelbare Nachbar seine Zustimmung signalisiert. Das Grundstück liegt am östlichen Rand des Bebauungsplangebietes. Eine Herausnahme dieser einzelnen Parzelle wäre ortsplanerisch und städtebaulich vertretbar; die Grundkonzeption des Bebauungsplangebietes bleibt im Wesentlichen gewahrt. Auf dem südlichen Nachbargrundstück (Innenbereichslage) ist ebenfalls ein E+1-Wohnhaus geplant. Unter Betrachtung dessen sowie dem Bestandsgebäude im Osten (Wiesenweg) kann hier auch von einer „ortsverträglichen Innenbereichs-Erweiterung“ um die Fl.Nr. 180/21, Gemarkung Rohrbach, gesprochen werden. Daher überwiegen die Gründe für die Herausnahme der Parzelle aus dem Bebauungsplangebiet (Teilaufhebung des Bebauungsplanes) gegenüber einer alternativen Änderung des Bebauungsplanes mit Anpassung der betroffenen Festsetzungen (Ausweitung auf weitere E+D-Parzellen, welche jedoch bereits bebaut sind? etc.).

Im Bebauungsplan ist auf der östlichen Grundstücksseite ein 6 m bereiter privater Grünstreifen „für den Ausbau der Ilm sowie als Räumstreifen“ festgesetzt, der von jeglicher Bebauung und Auffüllung freizuhalten ist. Zur Kompensation dieser Festsetzung bei Teilaufhebung des Bebauungsplanes bedarf es einer dinglichen Sicherung des Grün-/Räumstreifens zugunsten des Freistaates Bayern (vertreten durch das WWA Ingolstadt). Dies wurde mit dem WWA Ingolstadt abgestimmt. Die dingliche Sicherung muss vor dem Start des förmlichen Bebauungsplan-Teilaufhebungsverfahrens (Teilaufhebungsbeschluss) vorliegen.

Die anfallenden Planungskosten sind vom Antragsteller zu tragen.

Der Antrag wird im Bauausschuss vorberaten mit dem Ziel einer entsprechenden Beschlussempfehlung an den Gemeinderat. Die endgültige Entscheidung über den Antrag erfolgt in der GR-Sitzung am 11.11.2020.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5. Antrag auf Parkverbot im Bereich Perusastraße 20

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		5

Sachverhalt

Laut Antragsteller ist es Ihm auf Grund der parkenden Fahrzeuge oft nicht möglich seine Garage und Stellplätze zu benutzen. Außerdem kam es auch bereits zu Problemen bei der Durchfahrt mit den Mühlfahrzeugen. Das Parkverbot sollte zumindest in dem Teilbereich der Hs.Nr. 20 bis 26 erlassen werden.

Aus Sicht der Verwaltung kann mit Errichtung der erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück Hs.Nr. 24 eine Erleichterung der Parksituation erreicht werden, daher sollte der Eigentümer von der Bauaufsichtsbehörde aufgefordert werden die Stellplätze zu ertüchtigen.  

Sollte sich die Situation danach noch nicht entspannen ist über ein Parkverbot erneut zu entscheiden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	27.10.2020	ö		6

Sachverhalt

Antrag auf Anbringen von roten Fahrbahnmarkierungen für Radfahrer

In der letzten Bauausschusssitzung wurde der Antrag auf Aufbringen von roten Fahrbahnmarkierungen an der Kreuzung Bahnhofstraße/Am Bahndamm (Nähe Zeidlmeier) und Kreuzung Bahnhofstraße/ Zufahrt zum Pendlerparkplatz West behandelt, auf die Niederschrift wird verwiesen.

Zwischenzeitlich wurden die Verkehrspunkte mit den Verkehrsexperten der Polizei und dem Landratsamt besichtigt. Im Kreuzungsbereich beim Zeidlmeier fährt der Radfahrer vom Gehweg mit Freigabe für Radfahrer über einen abgesenkten Bordstein auf eine öffentliche Straße. Lt. STVO muss der Radler den Verkehrsteilnehmer auf der Straße Vorfahrt gewähren! Auch bei einer vorhandenen roten Fahrbahnmarkierung ist der Verkehrsteilnehmer auf der Straße vorfahrtsberechtigt. Somit würde man mit einer Kennzeichnung der Fahrbahn dem Radfahrer ein falsches Signal setzen und dadurch mehr gefährden.

Im Kreuzungsbereich Bahnhofstraße/Zufahrt Pendlerparkplatz West wird angeraten die Mitbenutzung des Gehweges für Radfahrer im Kreuzungsbereich enden zu lassen. Eine Beschilderung wie im Antrag gefordert die auf das Ende des Fahrradweges hinweist ist im Katalog der STVO nicht vorhanden, da der Weg nicht als Radweg ausgeschildert ist, sondern als Fußweg mit Radfahrer Frei. Es wird empfohlen nach der Einmündung den Gehweg mit dem VZ 239 „Gehweg“ auszuschildern somit sollte für den Radfahrer besser erkenntlich sein, dass hier die Mitbenutzung des Gehweges endet.