Datum: 20.04.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Treffpunkt Bauhof Sportweg 22
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Nichtöffentliche Sitzung
Öffentliche Sitzung, 18:45 Uhr bis 20:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 08.03.2021
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Errichtung eines Gartengerätehauses sowie einer Winkelstützwand zur Abstützung des Nachbargeländes, Fl.Nr. 2, Gemarkung Rohr (Rohr 37) *)
2.2	Neubau eines Wohnhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 215/69, Gemarkung Rohrbach (Hopfenweg 26) *)
2.3	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 904/19, Gemarkung Rohrbach (Obermühle 14) *)
2.4	Umbau und Renovierung des Erdgeschosses des bestehenden Vereinsheims SV Fahlenbach, Fl.Nrn. 227/3 und 227, Gemarkung Fahlenbach (Am Sportplatz 9) *)
2.5	Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Einfriedung, Fl.Nr. 136/40, Gemarkung Fahlenbach, (Paulinusring 20) *)
2.6	Errichtung eines Carports und Einfriedung, Fl.Nr. 1018/14, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzener Str. 2a) *)
2.7	Neubau eines Dreispänners mit Garagen und Stellplätzen, Fl.Nr. 810/4, Gemarkung Fahlenbach (Bergstraße 23, 25, 27) *)
3	Festlegung des Pflasterbelages für den Quartiersplatz im BG Schelmengrund *)
4	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 08.03.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2

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2.1. Errichtung eines Gartengerätehauses sowie einer Winkelstützwand zur Abstützung des Nachbargeländes, Fl.Nr. 2, Gemarkung Rohr (Rohr 37) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.1

Sachverhalt

An der südlichen und auf einer Länge von 3,15 m an der westlichen Grundstücksgrenze wurde eine Stützwand mit einer Höhe von 2,35 m errichtet. Außerdem ist an der Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. 69 und grenznah zur Fl.Nr. 1 Gemarkung Rohr ein Gartengerätehaus mit Überdachung (Grundmaß 10 x 6 m) errichtet.

Beide Vorhaben sind genehmigungspflichtig und sollen nun nachträglich genehmigt werden.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügen sich die Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen nicht vor.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 1

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2.2. Neubau eines Wohnhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 215/69, Gemarkung Rohrbach (Hopfenweg 26) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.2

Sachverhalt

Es ist die Errichtung eines Einfamilienhauses (Grundmaß 13,49 x 10,49 m, Erd- und Obergeschoss mit Satteldach, Dachneigung 20°) mit Doppelgarage (Grundmaß 6,49 x 7,99 m, Walmdach, 35° Dachneigung).

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

Dachneigung der Garage weicht von der Dachneigung des Hauptdaches ab
Trotz schwieriger Geländeverhältnissen (Hanglage) wird die Garage weiter als die 5 m Stauraum von der Straße errichtet (ca. 25 – 26 m)
Stützmauer an der östlichen Grundstücksgrenze 1 m Höhe und 0,60 m von der Grundstücksgrenze entfernt
Firstrichtung Ost-West statt Nord-Süd
Wandhöhe 7,85 m auf einem kleinen Teilbereich von 4 m statt 6 m
Terrassenüberdachung mit Pultdach weicht von der Dachform und Dachneigung ab

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.

Dem Antrag liegt ein genehmigter Vorbescheid vom 17.03.2021 vor mit dem die meisten erforderlichen Befreiungen (Wandhöhe, Drehung Firstrichtung, Stützwand und Lage der Garage) bereits erteilt wurden.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.3. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit Garagen, Fl.Nr. 904/19, Gemarkung Rohrbach (Obermühle 14) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.3

Sachverhalt

Es ist der Neubau eines Doppelhauses (Grundmaß 11,70 x 13,80 m) und 2 Garagen (Grundmaß 6,50 x 3 m) geplant.

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

1. Ist der Bau eines Doppelhauses mit je einer Wohnung zulässig?
2. Sind die im Lageplan dargestellten 2 Grenzgaragen mit je max. 6,50 m Länge zulässig und genehmigungsfähig?
3. Können Garagen auch als Flachdach ausgebildet werden? Das Dach der Garagen erschwert die Belichtung der giebelseitigen Räume im DG.

Das Vorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• Nord-westliche Garage außerhalb der Baugrenzen
• Flachdach statt Satteldach auf Garagen
• Abstimmung der süd-östlichen Garage mit Lage und Dachform der benachbarten Grenzgarage

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zu 1.

Die Errichtung eines Doppelhauses mit je einer Wohnung ist zulässig. Die textlichen und planzeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15 „Obermühle“ sind zu beachten.

Zu 2.

Garagen können gemäß Festsetzung des Bebauungsplanes mit einer Länge von max. 6,50 m und einer Traufhöhe von max. 2,75 m an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Die an der Nord-westlichen Grundstücksgrenze geplante Grenzgarage liegt außerhalb der durch Planzeichen festgesetzten Baugrenzen. Die erforderliche Befreiung kann aus gemeindlicher Sicht erteilt werden. Die an der süd-östlichen Grundstücksgrenze geplante Garage ist hinsichtlich der Lage nicht mit der Nachbargarage abgestimmt. Bei einer Abstimmung der Lage mit der Nachbargarage kann der geforderte Stauraum von 5 m vor der Garage nicht eingehalten werden, daher kann aus gemeindlicher Sicht die erforderliche Befreiung erteilt werden.

Zu 3.

Gemäß Festsetzung des Bebauungsplanes sind Garagen mit Satteldächern zu errichten. Für die Errichtung der Garagen mit Flachdächern ist eine Befreiung erforderlich die aus gemeindlicher Sicht erteilt werden kann.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Wasser- und Entwässerungsabgabesatzung bedarf es für jedes Wohngebäude eines eigenen Wassers– und Kanalanschlusses. Die Kosten für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind komplett vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind auf dem Baugrundstück pro Wohneinheit 2 Stellplätze zu errichten.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 4

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2.4. Umbau und Renovierung des Erdgeschosses des bestehenden Vereinsheims SV Fahlenbach, Fl.Nrn. 227/3 und 227, Gemarkung Fahlenbach (Am Sportplatz 9) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.4

Sachverhalt

Der Bauherr beantragt einen Umbau im Erdgeschoss mit Anbau eines Vereinslagers und Heim-Duschen (Grundmaße 9,25 x 2,10 m).

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.5. Antrag auf isolierte Befreiung zur Errichtung einer Einfriedung, Fl.Nr. 136/40, Gemarkung Fahlenbach, (Paulinusring 20) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.5

Sachverhalt

Es ist geplant an der Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. 136/5 Gemarkung Fahlenbach auf einer Länge von 10 m Segmentgabionen mit Naturstein mit einer Höhe von 1,80 m als räumliche und akustische Trennung zu errichten.

Das Bauvorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:

• von der zulässigen Höhe für Einfriedungen von max. 1,20 m
• Mauern und vollflächig geschlossenen Zaunanlagen sind unzulässig

Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus gemeindlicher Sicht können die beantragten Befreiungen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Der direkt betroffene Grundstücksnachbar hat dem Vorhaben zugestimmt. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.  Die Gabionenwand ist von der Straße aus nicht sichtbar und im Baugebiet liegt einen genehmigter Vergleichsfall vor.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die betroffenen Grundstücksnachbarn wurden vom Antragsteller informiert und haben dem Vorhaben zugestimmt.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.6. Errichtung eines Carports und Einfriedung, Fl.Nr. 1018/14, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzener Str. 2a) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.6

Sachverhalt

Der Antrag wurde bereits in der Bauausschusssitzung vom 29.06.2020 zur Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens behandelt. In der Sitzung wurde zur Errichtung des Carports das Einvernehmen erteilt, hinsichtlich der geplanten Einfriedung wurden Bedenken bezüglich der Höhe insbesondere der Wirkung des Ortsbildes geäußert und das Einvernehmen verweigert.

Das Landratsamt Pfaffenhofen teilt uns mit Schreiben vom 08.03.2021 mit, dass aus Ihrer Sicht das Vorhaben genehmigungsfähig ist und das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen wäre.

Uns wird nochmals die Gelegenheit gegeben über das gemeindliche Einvernehmen erneut zu entscheiden.

Aufgrund der aktuellen Planung und den neuen Eingabeplänen wird die Einfriedung nicht mehr wie ursprünglich geplant auf der Stützwand errichtet, sondern um ca.  0,25 m weiter ins Grundstück versetzt. Somit wäre die Errichtung der Einfriedung in Höhe von 2,00 m gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 7a BayBO sogar verfahrensfrei möglich.

Von den im Rahmen der Prüfung des Antrags durch das Landratsamt Pfaffenhofen beteiligten Fachstellen (Staatliches Bauamt und Untere Denkmalschutzbehörde) wurde das Vorhaben ebenfalls positiv gewertet. Von einer negativen Wirkung auf das Ortsbild ist laut Baugenehmigungsbehörde wohl nicht auszugehen. Dem Vorhaben kann daher aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 2, Dagegen: 6

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2.7. Neubau eines Dreispänners mit Garagen und Stellplätzen, Fl.Nr. 810/4, Gemarkung Fahlenbach (Bergstraße 23, 25, 27) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		2.7

Sachverhalt

Der Bauherr plant die Errichtung eines Dreispänners mit je einer Wohneinheit je Haus (Grundmaße 12 x 22,47 m, Unter-, Erd- und Obergeschoss, Wandhöhe Talseite 8,99 m, Bergseite 6,03 m, Satteldach mit 25° Dachneigung) mit je einer Garage für Haus 1 und 3 (Grundmaß 6 x 3 m) und Stellplätzen.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungsabgabesatzung bedarf es für jedes Wohngebäude einen eigenen Kanalanschluss. Die Kosten für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind komplett vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu wurde mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abgeschlossen. Der Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung ist ebenfalls Bedingung und im Detail mit der Wasserversorgung Ilmtalgruppe abzustimmen. Die Kosten für die Herstellung zusätzlicher Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung etc. – soweit erforderlich) sind vom Bauherrn zu tragen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.

Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 8

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3. Festlegung des Pflasterbelages für den Quartiersplatz im BG Schelmengrund *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		3

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 2

zum Seitenanfang

4. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	20.04.2021	ö		4