Datum: 19.09.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Treffpunkt siehe TOP 2.1 Fürholzen 27 (Thalmeir)
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 11.08.2022
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Antrag auf Vorbescheid zur Aussiedlung eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes, Hopfen-Erntezentrum mit Werkstatt, Unterkunft für Saisonarbeitskräfte mit Einliegerw. für Senioren/Betriebsleiter, Fl.Nr. 1602, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzen 27b)*)
2.2	Anbau eines Balkons an ein bestehendes Wohnhaus, Fl.Nrn. 1038 und 1038/2, Gemarkung Waal (Ossenzhausen 4) *)
2.3	Nutzungsänderung von bestehender Lagerfläche in 3 Wohnungen, Fl.Nr. 899, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 7) *)
2.4	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Aparthotels mit Gewerbeeinheit und Betriebswohnheim, Fl.Nr. 1050/16, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 3) *)
2.5	Errichtung einer Terrassenüberdachung mit beweglichen Wetterschutzelementen, Fl.Nr. 922/7, Gemarkung Rohrbach (Im Gellert 62 a) *)
2.6	Errichtung einer Terrassenüberdachung sowie eines Fahrrad-/Gartengerätehauses, Fl.Nr. 1019/3, Gemarkung Fahlenbach (Bergstraße 20) *)
2.7	Antrag auf isolierte Befreiung zum Neubau einer Garageneinfahrtsüberdachung und eines Gartenhäuschens als Ersatzbau, Fl.Nrn. 1019/10 u. 1018/19, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzener Straße 5a) *)
2.8	Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 61/29, Gemarkung Waal (Schusterleite 2) - Genehmigungsfreistellung *)
3	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 11.08.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 4, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2

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2.1. Antrag auf Vorbescheid zur Aussiedlung eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes, Hopfen-Erntezentrum mit Werkstatt, Unterkunft für Saisonarbeitskräfte mit Einliegerw. für Senioren/Betriebsleiter, Fl.Nr. 1602, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzen 27b)*)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.1

Sachverhalt

Laut Vorhabensbeschreibung beabsichtigt der Antragsteller die Aussiedlung des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs (Fürholzen 6) um Modernisierung und Wachstum des Betriebs realisieren zu können, insbesondere im Hinblick auf wasserwirtschaftliche Anforderungen.

Es ist der Neubau eines Hopfen-Erntezentrum mit Werkstatt mit den Maßen ca. 30 x 70 m sowie die Errichtung einer Unterkunft für die Saisonarbeitskräfte mit Einliegerwohnung für Senioren (Austrag) bzw. später für den Betriebsleiter mit den Maßen ca. 17 x 35 m geplant.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein sog. „privilegiertes Bauvorhaben“ i.S. von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Diese sind dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.

Das Grundstück liegt an der Gemeindeverbindungsstraße Fürholzen – St. Kastl, sofern eine zweite Grundstückzufahrt errichtet werden soll, sind die Kosten für die Herstellung der Grundstückszufahrt vom Bauherrn zu tragen. Ein Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung ist nur nach Abschluss einer Sondervereinbarung mit der Gemeinde Rohrbach möglich, da das Grundstück bereits über einen Hausanschluss verfügt und nach der gemeindlichen Wasserabgabesatzung es für jedes Wohngebäude eines eigenen Hausanschlusses bedarf. Die Kosten für die Zweit-Hausanschlüsse sind komplett (privater und öffentlicher Teil) vom Bauherrn zu tragen. Zudem liegt das Grundstück nur mit der östlichen Grundstückshälfte an der im öffentlichen Bereich verlegten Wasserleitung an, wodurch ein „überlanger Hausanschluss“ erforderlich wird, der ebenfalls nur über eine Sondervereinbarung möglich ist. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über eine Kleinkläranlage.

Auf dem Grundstück sind die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze nachzuweisen. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.2. Anbau eines Balkons an ein bestehendes Wohnhaus, Fl.Nrn. 1038 und 1038/2, Gemarkung Waal (Ossenzhausen 4) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.2

Sachverhalt

Es ist geplant am bestehenden Wohnhaus eine Veranda/Balkon (Grundmasse 2,50 m x 3,90 m) anzubauen. 

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 0

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2.3. Nutzungsänderung von bestehender Lagerfläche in 3 Wohnungen, Fl.Nr. 899, Gemarkung Rohrbach (Waaler Straße 7) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.3

Sachverhalt

Bereits in der BA-Sitzung vom 23.06.2022 wurde der Antrag auf Nutzungsänderung einer bestehenden Lagerfläche in Wohnungen behandelt, auf die Sitzungsniederschrift wird verwiesen.

Mit der vorliegenden Tektur reduziert der Antragsteller die Anzahl der Wohnungen von ursprünglich 4 WE auf 3 Wohnungen. Die ursprüngliche Wohnung 3 soll nunmehr mit der eingereichten Tektur als gemeinsamer Wasch- und Lagerraum genutzt werden. Die bedenken die hinsichtlich der Wohnung 3 im Beschluss vom 23.06.2022 der BA-Sitzung geäußert wurden bestehen mit der Änderung nicht mehr. 

Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind für die Nutzungsänderung 6 Stellplätze erforderlich, abzüglich der nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 anzurechnenden 2 Stellplätze sind auf dem Grundstück 4 Stellplätze neu zu errichten.

Es ergibt sich für die Fl.Nrn. 899,900 und 901, Gemarkung Rohrbach folgender Stellplatzbedarf:

Lt. Bescheid Nr. VII 20200791 v. 12.10.2020; NU des best. Wohn- und Geschäftshauses (Waaler Str. 3 u. 5) Stellplätze teilw. auf Fl.Nr. 899 per dinglicher Sicherung	40 Stlp.
Lt. Bescheid Nr. VII 20182141 v. 15.10.2020 NU OG in eine Wohngemeinschaft für Arbeiter (Waaler Str. 7)	4 Stlp.
Für die beantragte NU Lagerhalle in 3 WE	4 Stlp.
Gesamt	48 Stlp.

 Die erforderlichen Stellplätze sind im Stellplatznachweis ausreichend nachgewiesen.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.4. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Aparthotels mit Gewerbeeinheit und Betriebswohnheim, Fl.Nr. 1050/16, Gemarkung Rohrbach (Robert-Bosch-Straße 3) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.4

Sachverhalt

Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Aparthotels mit Gewerbeeinheit und Betriebswohnheim wurde bereits in der Sitzung vom 18.10.2021 im Bauausschuss behandelt, auf die Sitzungsniederschrift wird verwiesen.

Mit den derzeit vorliegenden Plänen wird nunmehr auf die 2. Betriebsleiterwohnung im Dachgeschoss verzichtet, anstelle der zweiten 2. Betriebsleiterwohnung sollen 3 Zimmer errichtet werden. 

Wie dem BA-Beschluss vom 18.10.2021 zu entnehmen ist, wurde das gemeindliche Einvernehmen verweigert, da aus Sicht der Verwaltung zwei Betriebsleiterwohnungen bei der Größe des Hotels nicht erforderlich sind. Bei unveränderter Planung und Reduzierung auf eine Betriebsleiterwohnung wurde das Einvernehmen in Aussicht gestellt.

Der erforderlichen Befreiung wegen Überschreitung der planzeichnerisch festgesetzten Baugrenze kann wie im BA-Beschluss vom 18.10.2021 angeführt zugestimmt werden. Gleiches gilt für die nach § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO erforderliche Zulassung der Stellplätze außerhalb der Baugrenzen.

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem

Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. Sollten neben der vorhandenen Grundstückszufahrt noch weitere Zufahrten erforderlich sein, sind die Kosten für die Herstellung weiterer Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung) vom Bauherrn zu tragen.

Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß Stellplatzsatzung der Gemeinde Rohrbach nachzuweisen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.5. Errichtung einer Terrassenüberdachung mit beweglichen Wetterschutzelementen, Fl.Nr. 922/7, Gemarkung Rohrbach (Im Gellert 62 a) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.5

Sachverhalt

Der Bauherr plant ans bestehende Wohnhaus eine Terrassenüberdachung mit Wetterschutzelementen (Grundmaß 3,35 x 5,50 m) zu errichten.

Die Baugenehmigung für das bestehende Wohnhaus wurde am 03.09.1992 AZ: 30/602 BV S 684/92 erteilt.

Aus Sicht der Verwaltung bestehen keine Einwände gegen die geringfügige Erweiterung des Wohnhauses, nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein. Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.6. Errichtung einer Terrassenüberdachung sowie eines Fahrrad-/Gartengerätehauses, Fl.Nr. 1019/3, Gemarkung Fahlenbach (Bergstraße 20) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.6

Sachverhalt

Der Antragsteller plant die Errichtung einer Terrassenüberdachung an der Südseite des bestehenden Wohnhauses (Grundmaß 3,20 x 7,0 m) sowie den Anbau eines Fahrrad- bzw. Gerätehauses (Grundmaß 3,20 x 1,10 m). Zusätzlich wird auf der Nordseite des bestehenden Wohngebäudes eine nach Art. 57 Abs 1 Nr. 1 g) BayBO verfahrensfrei Terrassenüberdachung (Grundmaß 3 x 4,50 m) errichtet.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.7. Antrag auf isolierte Befreiung zum Neubau einer Garageneinfahrtsüberdachung und eines Gartenhäuschens als Ersatzbau, Fl.Nrn. 1019/10 u. 1018/19, Gemarkung Fahlenbach (Fürholzener Straße 5a) *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.7

Sachverhalt

Es ist geplant ein Gartengerätehäuschen (Grundmaß 2,77 x 3,53 m, Wandhöhe 2,30 m) sowie eine Überdachung des Garagenvorplatzes/Stauraum (Grundmaß 4,93 x 4,10 m) zu errichten.

Bei dem Vorhaben handelt es sich laut Beschreibung um eine Einfahrtsüberdachung, es entsteht kein zusätzlicher Stellplatz, daher ist die geplante Überdachung nicht als Carport zu sehen, somit kann kein Stauraum gefordert werden.

Das geplante Vorhaben befindet sich teilweise im durch Planzeichen festgesetzten Sichtdreieck des Bebauungsplanes Nr. 21 „Hintere Bergstraße“. 

Für die Abweichung vom Bebauungsplan ist eine Befreiung erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Aus Sicht der Verwaltung kann die Befreiung erteilt werden, prinzipiell entstehen durch den geplanten Neubau keine anderen Sichtverhältnisse wie sie bereits seit Jahren durch die vorhandene Bepflanzung im öffentlichen Grünstreifen bestehen.  

Die Erschließung ist weiterhin gesichert. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 2

zum Seitenanfang

2.8. Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Fl.Nr. 61/29, Gemarkung Waal (Schusterleite 2) - Genehmigungsfreistellung *)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		2.8

Sachverhalt

zum Seitenanfang

3. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	19.09.2022	ö		3

Sachverhalt

Der Planungsauftrag zur Errichtung der überdachten Pergola am Gemeinschaftshaus in Fahlenbach wurde an Herrn Kornke vergeben. Die Ausführung des Auftrages ist bis Mitte Oktober zugesagt. Die Bedachung mit PV-Modulen statt Blechdach wurde von Seiten der Verwaltung geprüft. Herr Spratter hat von einer Belegung mit PV-Modulen anstatt Blechdach abgeraten, da die Glas-Module zu Kostenintensiv sind, außerdem entsteht durch die vorhandenen Bäume eine zu starke Verschattung und Verschmutzung. Bei der Ausführung der Konstruktion wird darauf geachtet, dass die Möglichkeit besteht die Dachfläche evtl. später mit Modulen zu belegen.

Herr Eisenmann wies auf die Parksituation in der Waaler Straße im Bereich der Metzgerei/Bäckerei hin.  Die Situation ist allen bekannt und wurde schon mehrfach im Gremium diskutiert ohne, dass ein Lösungsvorschlag gefunden wurde. 

Im Bereich des Gasthofes Zeidlmeier ist die Benutzung des Gehweges teilweise stark eingeschränkt wegen des Heckenbewuchses. Der Eigentümer wird zum Rückschnitt aufgefordert.

d)   Im Bereich des Wertstoffhofes soll der Bauhof den Bewuchs zurückschneiden.