Datum: 26.01.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Rathaus Rohrbach - Dachgeschoss
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Rohrbach
Nichtöffentliche Sitzung
Öffentliche Sitzung, 20:00 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 14.12.2022
2	Behandlung von Baugesuchen
2.1	Aufstockung und Erweiterung des best. Wohnhauses mit Neubau einer Garage, Fl.Nr. 47, Gemarkung Waal (Waal 65)
2.2	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäuser mit 30 Stellplätzen, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Perusastraße 36)
3	Bekanntgaben und Anfragen

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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 14.12.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	26.01.2023	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2. Behandlung von Baugesuchen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	26.01.2023	ö		2

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2.1. Aufstockung und Erweiterung des best. Wohnhauses mit Neubau einer Garage, Fl.Nr. 47, Gemarkung Waal (Waal 65)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	26.01.2023	ö		2.1

Sachverhalt

Es ist geplant am bestehenden Wohngebäude einen neuen Dachstuhl (Kniestock ca. 0,70 m, Satteldach mit 40° Dachneigung) zu errichten. Im Nord-Westen ist im Untergeschoss die Errichtung eines Anbaues (Grundmaße 2,50 x 7,40 m, Höhe) für Gartengeräte mit Dachterrasse/Balkon geplant. An der Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. 47/2, Gem. Waal ist eine Doppelgarage (Grundmaße 6,00 x 6,00 m, mit begrüntem Flachdach) geplant.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.

Die durchgeführte Grundstücksteilung führt dazu, dass das Grundstück nicht mehr erschlossen ist.  Das bestehende Wohnhaus verfügt zwar über einen Wasser- und Abwasseranschluss, zur Sicherstellung der Ver- und Entsorgung ist für die Anschlussleitungen ein Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit) erforderlich welches der Gemeinde vorzulegen ist.

Das anfallende Oberflächenwasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Ein Ableiten von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind mit der geplanten Garage auf dem Grundstück nachgewiesen, allerdings muss die wegemäßige Erschließung über das vorliegende Grundstück Fl.Nr. 47/4, Gemarkung Waal dinglich gesichert werden, die Zufahrt ist von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ein entsprechender Nachweis ist der Gemeinde vorzulegen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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2.2. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäuser mit 30 Stellplätzen, Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach (Perusastraße 36)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	26.01.2023	ö		2.2

Sachverhalt

Es ist geplant 2 Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohneinheiten (Grundmaße Haus 1, 10 x 18 m, Haus 2, 10 x 16 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Firsthöhe 11,10 m bzw. ca. 11,75 m, Satteldach mit 42° Dachneigung) verbunden mit einem filigranem Zwischenbau (Grundmaß ca. 4,25 x 6 m) der als Treppenhaus dient, zu errichten.  

Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:

Ist die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern (jeweils 6 Wohneinheiten) mit 30 Stellplätzen bauplanungsrechtlich zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Geschossigkeit von E+I+D zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Wandhöhe von 7,83 m ab dem geplanten Gelände zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Firsthöhe von 11,75 m ab dem geplanten Gelände zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einem Satteldach und einer Dachneigung von 42° zulässig?

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereiches anhand der vorhanden Wohnbebauung Fl.Nrn. 882/23 (Perusastr. 34) und 886/20 (Waaler Str. 43) Gemarkung Rohrbach kann die zur Wohnbebauung vorgesehene Grundstücksteilfläche dem Innenbereich zugeordnet werden. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Beurteilung des Einfügens anhand vorhandener Bebauung in der näheren Umgebung (Waaler Straße 28):

	Geplantes Bauvorhaben	Vorhandene Bebauung Waaler Straße 28
Überbaute Grundstücks-fläche	Wohnhaus 1, 10x18m ~ 180 m² Wohnhaus 2, 10x16m ~ 160 m² Zwischenbau ca. 4,25x6m ~ 25,5 m²	Wohngebäude 15,99x13,74m ~ 221 m²
Geschossigkeit	Erd-, Ober- und Dachgeschoß	Tiefgarage, Erd-, Ober- und Dachgeschoß
Wandhöhe	Wohnhaus 1                    6,78 m Wohnhaus 2 ca.              7,83 m Zwischenbau ca.             7,60 m	Wohnhaus                                 7,55 m
Firsthöhe	Wohnhaus 1                  11,10 m Wohnhaus 2 ca.            11,75 m Zwischenbau ca.           10,40 m	Wohnhaus                               12,10 m
Kniestock	Wohnhäuser                    0,50 m	Wohnhaus                                0,50 m
Dachgestaltung	Satteldach mit 42° Dachneigung	Satteldach mit 32 ° Dachneigung

Die Art der baulichen Nutzung der Umgebung (Wohnbebauung) steht mit der geplanten Wohnbebauung im Einklang. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor. Die Bauweise und die zu überbauende Grundstücksfläche können als Innenbereichskonform beurteilt werden, wenn jedes Wohngebäude einzeln betrachtet wird und nicht aufgrund der Verbindung des Zwischenbaues als eine Einheit zu sehen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zwischenbau in filigraner Ausfertigung (mit Glasflächen etc.) errichtet wird. Die Anzahl der Wohneinheiten ist im Innenbereich kein Einfüge Kriterium. 

Das Maß der baulichen Nutzung (Kubatur) ist vergleichbar in der näheren Umgebung (Waaler Str. 28) vorhanden. Das Bauvorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor.   

Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen 30 Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen, wobei die südwestlich angeordneten Stellplätze sowie der geplante Spielplatz aus gemeindlicher Sicht grundsätzlich dem Außenbereich (planungsrechtliche Beurteilung § 35 BauGB) zuzuordnen sind. Nach Absprache mit dem Landratsamt kann die Teilfläche wohlwollend noch dem Innenbereich zugeordnet werden, um die Errichtung der Stellplätze/Spielplatz zu ermöglichen. Dem kann sich die Gemeinde Rohrbach anschließen, zumal in dem Teilbereich nur Stellplätze/Nebenanlagen geplant sind.  

Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0

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3. Bekanntgaben und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Rohrbach)	Sitzung des Bauausschusses	26.01.2023	ö		3