Die Beteiligung der Öffentlichkeit des Bebauungsplans Nr. 53 „Winklweg“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 10.12.2021 bis 26.01.2022 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
- Bayernwerk Netzcenter
- Deutsche Telekom
- Gemeinde Baierbrunn
- Gemeinde Icking
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
- Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Isartalverein, Stellungnahme vom 10.01.2022
Von unserer Seite aus gibt es weder Bedenken noch Anregungen zum Verfahren.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-7-3 vom 10.01.2022
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:
Sachverhalt
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit o.g. Bauleitplanung die Rahmenbedingungen für eine verträgliche Nachverdichtung zu schaffen. Das Plangebiet ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt; die bestehende Bebauung entspricht dem Charakter eines Wohngebietes. Auf eine Festsetzung im Bebauungsplanentwurf zur Art der baulichen Nutzung wird laut Planunterlagen verzichtet, weil hierzu kein Regelungsbedarf besteht.
Bewertung und Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch als raumverträglich zu bewerten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2-4622-ML 24-345/2022 vom 19.01.2022
Zu oben genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
Niederschlagswasserbeseitigung
Mit dem Konzept der Niederschlagswasserbeseitigung besteht prinzipiell Einverständnis. Um den Versiegelungsgrad weiter zu verringern, empfehlen wir zusätzlich folgenden Hinweise aufzunehmen:
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“
Stellungnahme /Abwägung:
Wie aus Ziffer 6.1 hervorgeht, besitzt die Gemeinde Schäftlarn eine Ortsgestaltungssatzung, in der u.a. auch die wasserdurchlässige Ausbildung von Zufahrten und Stellplätzen festgelegt wird. Ein zusätzlicher Regelungsbedarf über den vorliegenden einfachen Bebauungsplan ist demnach nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 20:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 19.01.2022
Laut Begründung ist ein Ziel die Schonung des wertvollen Baumbestandes.
Eine Überprüfung des Luftbildes hat ergeben, dass besonders auf der Flurnummer 1486 und 1486/1 Baumkronen auch in die Baugrenzen ragen.
Die Baugrenzen sollten soweit verschoben, bzw. verkleinert werden, dass sie sich nicht mehr im Kronentraufbereich bzw. im Wurzelbereich des erhaltenswerten Baumbestands befinden.
Laut DIN 18920 sollen in der Kronentraufe plus 1,5 m keine Eingriffe stattfinden. Selbst wenn im Baugenehmigungsverfahren zum Schutz der zu erhaltenden Bäume ein Verbau beauflagt wird, so wird für diesen circa 1,20 m zusätzlicher Raum zur Gebäude-Außenkante im Wurzelbereich des Baumes benötigt. Daher ist es so wichtig, den Bauraum soweit vom Baum weg festzulegen, dass sich auch die Baugrube bzw. der Verbau nicht mehr im Kronentraufbereich des Baumes befindet und bei Baumaßnahmen möglichst wenig Wurzelmasse verloren geht.
Idealerweise sollte, trotz Baumschutzverordnung der erhaltenswerte Baumbestand aufgemessen und als dauerhaft zu erhalten, zu schützen und bei Ausfall gleichwertig hinsichtlich der Wuchsklasse zu ersetzen festgesetzt werden.
Sollen unökologische Schotterwüsten verhindert werden, empfiehlt sich folgende Festsetzung:
Unbebaute Baugrundstücksflächen sind auch innerhalb der Baugrenzen, soweit sie nicht unbedingt
für oberirdische Geh- und Fahrflächen, Stellplätze oder Terrassen erforderlich sind, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.
Zusätzlich sollte unter Hinweise aufgenommen werden, dass die DIN 18920 - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen - sowie die RASLP4 - Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren - zu beachten sind.
Stellungnahme /Abwägung:
Zum erhaltenswerten Baumbestand:
Wie aus der nachstehenden Abbildung erkennbar ist, sind insbesondere im Bereich der genannten Flurstücke mehrere größere Bäume vorhanden. Die Baugrenzen betreffen deshalb in Teilbereichen auch die Traufe der Bäume. Dies ist dadurch bedingt, als dass hier z.T. bereits Terrassen vorhanden sind, die als Teil der Hauptanlage baurechtlich ins Baufenster gehören. Im Übrigen wurden die Baugrenzen so situiert, dass auf den Grundstücken mit ausreichender Größe eine maßvolle Nachverdichtung möglich ist. Trotz der heranrückenden Baugrenzen kann der überwiegende Teil der Bäume erhalten werden. Eine Vermessung des Baumbestands ist nicht vorgesehen.
Gestaltung der Freiflächen:
Die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde enthält bereits in Kapitel 11 Angaben zur Freiflächengestaltung. Demnach sind nicht genutzte Flächen als Grünflächen anzulegen oder gärtnerisch zu gestalten. Dem Bauantrag ist ein Freiflächengestaltungsplan beizulegen, in dem neben der Höhenentwicklung auch die geplante Durchgrünung darzulegen ist.
Der Hinweis zum Baumschutz ist im Bebauungsplan zu ergänzen.
Beschluss:
Der Hinweis zum Baumschutz ist im Bebauungsplan zu ergänzen.
Abstimmung: 20:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0050/2021 /BL Schäftlarn vom 25.01 .2022
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
- Im Bereich der Einmündung des Winklweges in die Straße ,,Anwänden"' kommt es zu einer Überschneidung des Geltungsbereiches des vorliegenden Bebauungsplanes mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2. Um nochmalige Überprüfung wird gebeten.
- In der Präambel der Satzung ist bei der Zitierung der gesetzlichen Grundlagen immer das aktuelle Fassungsdatum anzugeben, oder auf die Angabe der Fassungsdaten wird verzichtet (z. B. BauGB zuletzt geändert durch Art. 9 Gesetz vom 10.09.2021 BGBI. I S. 4147).
- In Ziffer 1.1.1 wird für das Plangebiet eine GRZ von O,2 festgesetzt. Nach der Aussage in der Begründung (Seite 5) handelt es sich hierbei wohl nur um die Grundflächenzahl für die Hauptgebäude. Aus Gründen der Rechtseindeutigkeit sollte das auch zweifelsfrei aus der Festsetzung hervorgehen. Sofern für die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO die 50%ige ÜberschreitungsmögIichkeit nicht ausreichend ist, wäre hierfür noch eine Festsetzung, mit Angabe einer max. Obergrenze, in die Satzung aufzunehmen, da ansonsten die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO gegebenenfalls nicht wie geplant verwirklicht werden können.
- Bei Ziffer 1.1.2 sollte noch eingefügt werden „max. zwei Vollgeschosse". Im Hinblick auf das Höhenprofil des Geländes empfehlen wir der Gemeinde nochmals zu prüfen, ob es nicht sinnvoll wäre, statt der Anzahl der Vollgeschosse bzw. zusätzlich zur Zahl der Vollgeschosse eine max. Wandhöhe mit Angabe des unteren Bezugspunktes als NN-Kote für die jeweiligen Bauräume festzusetzen, da damit die Höhenentwicklung in dieser sensiblen Lage besser gesteuert werden kann.
- Nach der Festsetzung 1.2.4 sind pro Wohngebäude 2 Wohneinheiten zulässig; damit wären auch pro Doppelhaushälfte 2 Wohneinheiten möglich. Sofern das von der Gemeinde nicht beabsichtigt ist, müsste in der Festsetzung zwischen Einzelhaus und Doppelhaushälfte differenziert werden.
- Die öffentliche Verkehrsfläche und der Wendehammer sollten noch vermaßt werden.
- Sofern im vorliegenden Fall für das Plangebiet die Satzung über die Herstellung von Stellplätzen in der Fassung vom 15.01.1998 immer anwendbar sein soll (vgl. Ziffer 6.2), auch wenn die Satzung gegebenenfalls später geändert wird, dann müsste das analog der Regelung zur AbstandsfIächensatzung in einer Festsetzung zum Ausdruck gebracht werden.
- Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, da die Art der Nutzung nicht festgesetzt wird. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich deshalb gemäß § 30 Abs. 3 BauGB im Übrigen nach § 34 BauGB. Nachdem die Ziffer 7.1 der Satzung insoweit nur die gesetzliche Regelung wiedergibt, und somit keinen Festsetzungscharakter hat, sollte die Ziffer nur unter den Hinweisen aufgeführt werden.
Aus der Sicht des Immissionsschutzes und des Naturschutzes erfolgt keine Äußerung. Zur Grünordnung wird auf beiliegende Stellungnahme des SG 4.1.2.4 v. 19.1.2022 verwiesen, die Bestandteil dieser Stellungnahme ist.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1: Überschneidung mit BP Nr. 2:
Im BP Nr. 2 ist der südliche Abschnitt des Winklwegs als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Dies deckt sich mit der Festsetzung des nun vorliegenden B-Plans Nr. 53. Um Überschneidungen zu vermeiden, wird der Geltungsbereich des BP Nr. 53 soweit reduziert, dass eine Überschneidung entfällt. Dadurch ergibt sich eine Klarstellung der rechtlichen Verhältnisse. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird wie in der vorstehenden Abbildung rechts oben dargestellt reduziert.
Zu 2: Präambel:
Die Präambel wird redaktionell überarbeitet. Auf die Angabe der Daten wird verzichtet. Das hätte hier im „Einfachen Bebauungsplan“ den Vorteil, dass die Bauanträge bezüglich der nicht geregelten baurechtlichen Inhalte im Sinne von § 34BauGB auf der jeweils geltenden Gesetzesgrundlage zu beurteilen wären.
Zu 3: GRZ:
Bei der Ermittlung der GRZ sind gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird mit anzurechnen. Es ist die Mitanrechnungsregelung gem. § 19 in Abs. 4 Satz 2 BauNVO, die ein entsprechende Überschreitungsmöglichkeit von 50% für die vorgenannten Nebenanlagen vorsieht anwendbar, da keine abweichenden Bestimmungen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO getroffen werden. Die Begründung wird zur Klarstellung wie folgt ergänzt: „Abweichende Bestimmungen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO werden nicht getroffen.“
Zu 4: Wandhöhen:
Das Gebiet ist bereits vollständig bebaut, der Regelungsbedarf bezüglich des Baurechts deshalb gering. Mit Hilfe des einfachen Bebauungsplans soll aus diesem Grund nur der grundsätzliche Rahmen für die Bebauung festgelegt werden. Dazu zählt neben der Bebauungsdichte die Anzahl der Vollgeschosse sowie die überbaubare Grundstücksfläche. Aufgrund des hängigen Geländes ist im Rahmen der Baugenehmigung im Einzelfall die Einbindung möglicher An-/Ersatzbauten im Gelände mit Hilfe des Freiflächengestaltungsplans zu prüfen. Die Formulierung „maximal zwei Vollgeschosse“ ist redaktionell zu ergänzen. Die Festsetzung wird entsprechend der Abwägung konkretisiert.
Zu 5: Wohneinheiten:
Die Festsetzung unterscheidet nicht zwischen Einzel- und Doppelhäuser. Zulässig sind beide Häusertypen. Derzeit gibt es keine Doppelhäuser im Baugebiet. Bei zwei Wohneinheiten im Doppelhaus wären die entsprechende Anzahl an Stellplätzen auf dem Grundstück nachzuweisen. Dabei stellt sind aber auch die festgesetzte GRZ als limitierender Faktor dar.
Zu 6: Bemaßung Verkehrsflächen:
Die Bemaßung wird ergänzt.
Zu 7: Stellplätze:
Ähnlich wie bereits zur Präambel dargelegt, sollte im vorliegenden einfachen Bebauungsplan, wo das Baurecht nicht vollständig konkret vorgegeben ist, sondern auf der Basis des § 34 BauGB zu beurteilen ist, wird klarstellend eine dynamische Regelung bezüglich der Satzungen vorgesehen.
Zu 8: Einfacher Bebauungsplan:
Die Festsetzung Ziffer 7 des Bebauungsplans wird in die Hinweise übernommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wird wie jeweils vorstehend dargelegt redaktionell ergänzt.
Abstimmung: 20:0
- Bund Naturschutz, AZ: 78/2021MM vom 24.01.2022
Der BN nimmt als anerkannter Naturschutzverband gern. § 63 Abs. 2 BNatSchG Stellung:
Baumbestand
Der BN begrüßt die Wertschätzung des alten Baumbestands und den Willen, diesen im Umgriff des Bebauungsplans vollständig zu erhalten. Unterstützend bitten wir darum, die DIN 18920 zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen im Bebauungsplan festzusetzen. Es sollte zudem geprüft werden, ob sich die nun geplanten Baugrenzen mit dem Wurzelbereich der zu schützenden Bäume überschneiden. In solchen Fällen sollten die Baugrenzen zum Schutz der Bäume angepasst werden.
Des Weiteren empfehlen wir, die Pflanzqualität und den Erhalt etwaiger Nachpflanzungen durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan zu sichern. Wenn Nachpflanzungen ausfallen, müssen diese ersetzt werden.
Auf lange Sicht muss zudem garantiert werden, dass nachgepflanzte Bäume oberirdisch wie unterirdisch den Raum bekommen, der es ihnen ermöglicht eine ihrer Art und Wuchsordnung entsprechende Größe zu erreichen.
Wir hoffen, dass Sie sich ernsthaft mit unseren Einwendungen und Vorschlägen auseinandersetzen und stehen Ihnen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Wir bitten um einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme /Abwägung:
Bezüglich der Baugrenzen wird auf die Abwägung der Stellungnahme des Landratsamts, SG Grünordnung verwiesen.
Die DIN 18920 wird entsprechend vorangegangenen Beschlusses zur Stellungnahme des SG Grünordnung in die Hinweise aufgenommen.
Die Nachpflanzung von Bäumen ist über die kommunale Baumschutzsatzung hinreichend verankert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde durch den Gemeinderat und die Verwaltung ernsthaft geprüft. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 20:0
