Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 57 „Aufkirchner Str. II“ in Hohenschäftlarn fand gem. § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 30.01.2023 bis zum 03.03.2023 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 11.01.2023 bis zum 03.03.2023.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Sachgebiet (BQ)
• Landratsamt München, SG Immissionsschutz
• Deutsche Telekom
• Bund Naturschutz
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Bayernwerk Netz GmbH, AZ TBBP Kö 7216 vom 24.01.2023
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse. Die Leitung nebst Zubehör ist auf Privatgrund mittels Dienstbarkeiten grundbuchamtlich gesichert.
Stellungnahme /Abwägung:
Aufgrund der grundbuchrechtlichen Sicherung der Versorgungseinrichtung mittels Dienstbarkeiten ist eine Planänderung nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-2-11 vom 24.01.2023
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o. g. Bauleitplanung ab.
Planung:
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der o.g. Bauleitplanung, die städtebauliche Entwicklung innerhalb des Geltungsbereichs hinsichtlich künftig zulässiger nachverdichteter Nutzungs- und Baustrukturen unter Berücksichtigung der naturräumlichen Situation und des Schutzes des Hangbewuchses zu ordnen. Das rund 1, 8 ha große Plangebiet liegt südlich der Aufkirchner Straße auf einem Höhenrücken und umfasst die Flurnummern 217, 219, 220, 222/4, 222, 223 sowie 230 (Teilfläche), Gemarkung Hohenschäftlarn. Im aktuell rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde ist der Bereich als Wohnbaufläche sowie im südlichen Randbereich als Grünfläche mit Schutz- und Leitpflanzungen dargestellt. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist daher nicht erforderlich.
Bewertung und Ergebnis:
In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (LEP 3.2 Z). Da die Planung eine Innenentwicklungsmaßnahme zugunsten einer behutsamen Nachverdichtung darstellt, kann sie im Sinne des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms (LEP) einen Beitrag zu einer freiraumschonenden Siedlungsentwicklung leisten
Die o. g. Bauleitplanung ist daher landesplanerisch als raumverträglich zu bewerten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 17:0
- Isartalverein vom 30.01.2023, Az. 610-11/ITV/MK
Wir bedanken uns für die Zusendung der Unterlagen zum Bebauungsplan Nr. 57.
Es gibt keine Bedenken von uns, wir begrüßen die Aufstellung des Bebauungsplans, den wir uns schon vor einigen Jahren gewünscht hätten.
Unsere Anregung wäre, das Planungsgebiet bis zum Bebauungsplan Nr. 13 (Hangweg/Flurstraße) zu erweitern.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Gemeinde hat sich intensiv mit der Anregung zur Erweiterung des Planungsumgriffs bis zum Umgriff des neuaufgestellten BPlans Nr. 13 (Hangweg/Flurstraße) befasst.
Der gegenständliche, in der Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 57 hat einerseits als Zielsetzung die Bebauungszeile entlang der Aufkirchner Straße zu stärken und zu ordnen und anderseits die Zielsetzung den Hangbereich in Fortsetzung des östlich bereits durch den Bebauungsplan Nr. 42 geschützten Höhenrückens (als Teil einer würmeiszeitlichen Moräne) vor Überformung zu schützen.
In Stärkung dieser beiden zentralen Zielsetzungen hat sich die Gemeinde unter Berücksichtigung der sachlich begründeten Einwendungen aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung entschlossen, im Rahmen der Bauleitplanung den Fokus auf diejenigen Bereiche mit einer steilen und klaren landschaftsprägenden Struktur zu lenken.
Die Schärfung dieser Zielsetzungen hat im Verfahren dazu geführt, das Grundstück Flurnummer 226 (Aufkirchner Str. 23) aufgrund eines fehlenden Planungserfordernisses aus dem Umgriff des Bebauungsplans herauszunehmen war, weil dieses im südlichen nichtüberformten Grundstücksbereich ein flacheres Gefälle aufweist, als dies bei den westlich des Grundstücks mit der Flurnummer 223 gelegenen Grundstücken der Fall ist. Das Grundstück Flnr. 226 beurteilt sich in dem an der Aufkirchner Straße gelegenen bebauten Bereich nach § 34 BauGB, während der südliche unbebaute Bereich des Flurstücks 226 den Regelungen des § 35 BauGB unterfällt. Westlich des Flurstücks Nr. 226 hat bereits eine zweizeilige Bebauung stattgefunden, welche die Gemeinde in der Vergangenheit als ortsbildverträglich erachtet hat und auch städtebaulich kein planerisches Steuerungsbedürfnis aufwirft.
Weiterhin ist mit einem geringeren Gewicht auch zu berücksichtigten, dass es sich vorliegend beim Bebauungsplanverfahren Nr. 57 um ein zweizügiges Normalverfahren mit Umweltbericht handelt, so dass eine neu einzubeziehende Fläche zusätzlich umweltrechtlich untersucht werden müsste. Aus Gründen der Rechtssicherheit wäre bei einer Erweiterung des Umgriffs vorliegend wohl auch eine Wiederholung des ersten Verfahrenszug geboten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-BL/Re vom 07.03.2023
Bei der Planung handelt es sich um eine Sicherung des Bestandes, die mit keinen Auswirkungen auf die Schutzgüter einhergeht. Begrüßt wird, dass eine Zone zur Sicherung der garten- und naturnahen Bereiche am Hang eingerichtet wird.
Das Biotop 8034-0250-001 wird somit geschützt und ist auch weiterhin dauerhaft zu erhalten.
Wir empfehlen Nr. 10.1 der Hinweise wie folgt zu formulieren:
Für Gehölzschnittmaßnahmen und Baumfällungen ist der grundsätzliche Verbotszeitraum des § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG (01.03.-30.09.) zu beachten. Ausnahmen sind nur in den unter §39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG genannten Fällen zulässig. Bäume sind vor Fällungen auf das Vorhandensein von Winterquartieren bzw. regelmäßig genutzte Nester und Höhlungen zu prüfen (§ 44 Abs. 1 BNatSchG).
Stellungnahme /Abwägung:
Der Hinweis 10.2 wird wie in der Stellungnahme beschrieben in die Planung übernommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und der Entwurf des Bebauungsplans wird entsprechend dem Abwägungsvorschlag überarbeitet.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 28.03.2023
Zu A 4.1:
Wenn die in der Planzeichnung dargestellten Bäume erhalten werden sollen, ist die tatsächliche Größe der Baumkrone darzustellen und die Lage mittels Maßangaben zu konkretisieren. In allen fünf Fällen reichen die Baugrenzen zu dicht an die als zu erhalten dargestellten Bestandsbäume heran.
Abgrabungen dürfen gemäß DIN 18920 erst in einem Abstand des vierfachen Stammumfangs erfolgen, bei einem nicht geschnittenen Baum kann auch die Kronentraufe plus 1,5 m als Schutzbereich herangezogen werden. Wir raten dringend um Überprüfung und Anpassung der Baugrenzen.
Auf Fl. Nr. 223 stellt sich die Frage, warum nicht der straßennahe Baum in der Nordwest-Ecke und der sehr große Baum im Westen mit etwa 26 m Entfernung an der Westgrenze entlang von der Straße aus gemessen erhalten werden sollen und stattdessen ein kleinerer Baum direkt an der Baugrenze festgesetzt wird.
Der Erhalt der beiden Bäume im Nordosten und Osten wird befürwortet, ist aber mit der Lage der Baugrenze so nicht zu realisieren. Die Bäume sind an die Bestandsgebäude angepasst, wenn nun größer gebaut wird, ist der Erhalt zweifelhaft bis unmöglich.
Im Vergleich mit dem Luftbild fällt auf, dass der zu erhaltende Einzelbaum auf Fl. Nr. 222 eine deutlich größere Krone als dargestellt aufweist und die Baugrenze dementsprechend eine deutlich größere Aussparung braucht, damit der Baum erhalten werden kann. Bei diesem Baum lohnt sich die größere Aussparung bestimmt.
Auf Fl. Nr. 222/4 befindet sich der größte Baum, der auch als zu erhalten festgesetzt ist, gemäß Luftbild leider zur Hälfte innerhalb der Baugrenze. Wenn dem so ist, ist der Erhalt unwahrscheinlich.
Auf Fl. Nr. 220 sollt der straßennahe Baum im Nord-Osten als zu erhalten festgesetzt werden.
Zu A 4.2:
Bei Abgrabungen oder Aufschüttungen von 0,5 m in Wurzelbereichen von zu erhaltenden Bäumen sind diese in Gefahr. Wir empfehlen daher folgende Textänderung:
In der Gartenzone sind sämtliche baulichen Anlagen unzulässig. Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen sind zu erhalten und mit weiteren Bepflanzungen zu ergänzen. Abgrabungen und Aufschüttungen sind nur außerhalb von Wurzelbereichen geschützter Bäume bis max. 0,5 m zulässig.
Zu A 4.3:
Hier empfehlen wir die Nachpflanzungen näher zu bestimmen.
Textvorschlag: Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Pflanz- oder Erhaltungsgebot festgesetzten Gehölze dürfen nicht beseitigt oder beschädigt werden. Sie sind dauerhaft zu erhalten, im Wuchs zu fördern und zu pflegen. Ausgefallene Gehölze sind spätestens in der darauffolgenden Vegetationsperiode in einer gleichwertigen Art derselben Wuchsordnung nachzupflanzen (Mindestpflanzqualitäten gemäß A 4.4).
Zu A 4.4:
Hier könnte die Mindestpflanzqualität für Strauchpflanzungen ergänzt werden.
Sträucher sind als standortgerechte, heimische Sträucher in der Pflanzqualität versetzte Sträucher 60-100 cm zu pflanzen.
Zu A 4.5:
Diese Festsetzung eignet sich sehr gut, um an erster Stelle direkt nach A 4 Grünordnung zu stehen.
Textvorschlag: Unbebaute Flächen bebauter Grundstücke sind auch innerhalb der Baugrenzen, soweit sie nicht für andere zulässige Nutzungen benötigt werden, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Kunstrasen, Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.
Stellungnahme /Abwägung:
Ein Ziel des Bebauungsplans ist es, den Bewuchs der Grundstücke im Plangebiet zu sichern. Diese Festsetzung bezieht sich auch auf die Großbäume, die das Gebiet maßgeblich mitprägen. Eine Bestandsvermessung des Bewuchses liegt der Gemeinde leider nicht vor und ist aufgrund von Privateigentum auch nicht durchführbar. Um dem Bestand an Großbäumen dennoch ein Mehr an Schutz durch die Bauleitplanung zukommen zulassen als ohne sie der Fall wäre, sind die prägenden Bestandsbäume gemäß Luftbild eingezeichnet und als „zu erhalten“ festgesetzt worden. Eine genaue Einmessung ist aufgrund der nicht vorliegenden Bestandsvermessung nicht möglich und aus Sicht der Gemeinde Schäftlarn auch nicht erforderlich. Der Anregung die Größe der Baukronen differenzierter und nicht bis bisher nur symbolisch darzustellen wird gefolgt. Die Größe der Baumkronen wird gemäß Luftbild abgeschätzt und in die Planzeichnung übernommen. Eine Bemaßung der Baumkronen jedoch erfolgt aus vorher genanntem Grund nicht. Das Ziel, den jeweiligen Baum zu erhalten ist dennoch klar definiert.
Darüber hinaus wird der Stellungnahme gefolgt und die Baugrenzen an den Stellen, wo möglich um den Schutz der Bäume entsprechend zu berücksichtigen, zurückgenommen. Bei vorliegendem Plangebiet handelt es sich allerdings um einen Bestandsbebauungsplan, bei dem auf den meisten Grundstücken bereits Gebäude und ebenfalls auch Baurecht in gewissem Umfang bestehen.
Die Baugrenzen orientieren sich somit an diesem Bereich. Im Rahmen der gemeindlichen Baumschutzverordnung besteht zudem naturschutzrechtlich bereits ein gewisser Schutz der Bestandsbäume. Durch zusätzliche Festsetzung der erhaltenswerten Bäume im Bebauungsplan ist dieser Schutz nicht nur aus naturschutzfachlicher Sicht in der Baumschutzverordnung, sondern auch aus städtebaulichen, ortsbildprägenden Gründen verankert. Sollte es jedoch aufgrund zu nah heranrückender Bebauung tatsächlich zur Entfernung des Baums kommen müssen, ist eine Ersatzpflanzpflicht in entsprechender Mindestpflanzqualität vorgeschrieben. Hierzu wird in den Bebauungsplan ein Hinweis auf die Baumschutzverordnung mitaufgenommen. Es wird in den Bebauungsplan explizit die Geltung der Satzung für den Erhalt von Bestandsbäumen und die Ersatzpflicht für ausgefallene Bestandsbäume aufgenommen.
Der Anmerkung zu Fl.Nr. 223 wird gefolgt und statt dem kleineren Baum in der Nordwestecke, der große, südlich gelegene Baum an der Westgrenze festgesetzt.
Da es Ziel des Bebauungsplans ist, den großen Bestandsbäumen im Plangebiet ein Mehr an Schutz zukommen zu lassen sind auch die beiden Bestandsbäume an der Nordostseite des Grundstücks zum Erhalt festgesetzt. Da diese Bäume bereits jetzt sehr nah an der Bestandsbebauung liegen, ist bei Neubau in der Tat der Erhalt zweifelhaft. Trotzdem hält die Gemeinde Schäftlarn an der Festsetzung zum Erhalt der beiden Bäume fest, um diese als gebietsprägend herauszustellen.
Zu Baum Fl.Nr. 222: Aufgrund fehlender Vermessung ist weder die genaue Lage des Baums noch der Kronendurchmesser vermaßt. Ebenfalls ist somit auch die Aussparung des Baufensters nicht vermaßt, sondern richtet sich nach der symbolischen Darstellung des Baumes. Das Ziel des Bebauungsplans diesen Baum zu erhalten, ist somit nach Ansicht der Gemeinde Schäftlarn ausreichend eindeutig definiert. Da jedoch der Kronendurchmesser der zum Erhalt festgesetzten Bäume gemäß Luftbild dargestellt werden soll, wird ebenfalls die Baugrenze angepasst. Auf eine Bemaßung wird weiterhin verzichtet.
Bei FlNr.222/4 wird die Baugrenze im Kronenbereich des Baums zurückgenommen.
Die Festsetzungen werden zudem wie folgt ergänzt:
Zu A 4.2
„In der Gartenzone sind sämtliche baulichen Anlagen unzulässig. Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen sind zu erhalten und mit weiteren Bepflanzungen zu ergänzen. Abgrabungen und Aufschüttungen sind nur außerhalb von Wurzelbereichen geschützter Bäume zulässig.“
Zu A 4.3:
Die Nachpflanzungen werden wie folgt näher bestimmt:
„Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Pflanz- oder Erhaltungsgebot festgesetzten Gehölze dürfen nicht beseitigt oder beschädigt werden. Sie sind dauerhaft zu erhalten, im Wuchs zu fördern und zu pflegen. Ersatzpflanzungen für ausgefallene Gehölze sind entsprechend der Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn in der jeweils gültigen Fassung vorzunehmen.“
Zu A 4.4:
Die Mindestpflanzqualität für Strauchpflanzungen wird ergänzt:
„Sträucher sind als standortgerechte, heimische Sträucher in der Pflanzqualität versetzte Sträucher 60-100 cm zu pflanzen.“
Die Mindestpflanzqualitäten für Bäume wird durch den Hinweis der Geltung der Baumschutzverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung ersetzt, in welcher die Mindestpflanzqualitäten für ausgefallene Bestandsbäume genau definiert sind.
Zu A 4.5:
„Unbebaute Flächen bebauter Grundstücke sind auch innerhalb der Baugrenzen, soweit sie nicht für andere zulässige Nutzungen benötigt werden, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Kunstrasen, Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Planunterlagen werden gemäß dem Abwägungsvorschlag ergänzt.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0022/2023/BL Schäftlarn vom 29.03.2023
- Damit die Festsetzungen eindeutig ablesbar sind, müsste im weiteren Verfahren den Unterlagen eine Planzeichnung beigegeben werden, die dem angegebenen Maßstab (1:1000) entspricht.
- Die nach Festsetzung A.2.3 mögliche Überschreitung der Baugrenzen sollte überprüft werden und ggfs. differenziert festgesetzt werden, da Außentreppen, Vordächer und Balkone eine geringere Tiefe benötigen als Terrassen und Terrassenüberdachungen.
- Nach der Formulierung in Festsetzung A.4.2 sind in der Gartenzone sämtliche baulichen Anlagen unzulässig. Hier ist unklar auf welcher Grundlage dies festgesetzt werden soll. Sofern hier eine „Fläche, die von der Bebauung freizuhalten ist“ gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB festgesetzt werden soll, müsste diese auch entsprechend bezeichnet und das Planzeichen Nr. 15.8 der Anlage PlanZV verwendet werden. Falls in der Gartenzone die Zulässigkeit von Nebenanlagen ausgeschlossen werden soll, könnte dies aufgrund von § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO festgesetzt werden. Wir bitten um Überprüfung und eindeutige Festsetzung der Fläche und weisen darauf hin, dass die mit den Festsetzungen verbundenen Einschränkungen der Eigentümerinteressen in der Abwägung zu berücksichtigen sind.
- In Punkt 2.1, 1. Absatz der Begründung müsste bei der Aufzählung der Grundstücke noch die Fl. Nr. 226 ergänzt werden.
- Nach unseren Informationen wurde der Flächennutzungsplan der Gemeinde Schäftlarn am 18.06.2001 genehmigt und am 15.02.2002 bekannt gemacht; wir bitten die Angaben in Punkt 3.2 der Begründung zu überprüfen.
- In Punkt 5.6.1, 4. Absatz der Begründung ist die Angabe „geringe GR“ nicht zutreffend, da im vorliegenden einfachen Bebauungsplan kein Maß der Nutzung und somit keine GR festgesetzt werden soll. Wir bitten um Überprüfung und Anpassung; dies gilt auch für die entsprechende Angabe in Punkt 5.1 des Umweltberichts.
Zur Grünordnung und zum Naturschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind. Zum Immissionsschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Die Planzeichnung liegt im Maßstab 1:1000 vor und ist ebenfalls mit einer Maßstabsleiste versehen.
Bei erneuter Beteiligung wird darauf geachtete, dass beigelegte Planausdrucke maßstabsgerecht erfolgen.
Zu 2:
Die Überschreitungsmöglichkeit gem. Festsetzung 2.3 wird wie folgt differenziert festgesetzt:
Die festgesetzten Baugrenzen dürfen durch Außentreppen, Vordächer und Balkone ausnahmsweise um bis zu 2,5 m, für Terrassen und Terrassenüberdachungen ausnahmsweise um bis zu 5 m überschritten werden.
Zu 3:
Die Gartenzone wird auf der Grundlage des § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO festgesetzt: In der Gartenzone sind sämtliche Nebenanlagen unzulässig. Das Ziel des Bebauungsplans ist neben der städtebaulichen Ordnung und Sicherung der Bebauungszeile an der Aufkirchner Straße der Schutz des Hangbereichs. Dieses Ziel soll mit der Festlegung einer Gartenzone umgesetzt werden. Diese Zone schließt die Zulässigkeit sämtlicher Nebenanlagen aus und soll so die Möglichkeit bieten, den Hangbereich zu sichern und den Bewuchs zu stärken. Die Nutzung als Gartenbereich hingegen ist weiterhin zulässig, ebenso Abgrabungen und Aufschüttungen in Verbindung mit Stützmauern zur Sicherung des Hangs.
Die im Geltungsbereich liegenden Grundstücke verfügen alle über ein im Norden an der Aufkirchner Straße angesiedeltes Baufeld, in dem Hauptgebäude wie auch Nebenanlagen zulässig sind. Außerhalb dieses Baufeldes im gesamten nördlichen Bereich der Grundstücke bis ca. 25-35 m Richtung Süden sind ebenfalls außerhalb der Baugrenzen sämtliche Nebenanlagen zulässig. Nach diesem Abstand beginnt bei den meisten Grundstücken das Gefälle des Hangs, dessen Freihaltung dieser Bebauungsplan sichern möchte. Es bleibt somit ausreichender Spielraum auf den jeweiligen Grundstücken im nördlichen Bereich Nebenanlagen wie z.B. Gartenhäuser zu errichten. Da bei den im Geltungsbereich liegenden westlichen Grundstücken bis Flurnummer 223 der Hang erst weiter südlich beginnt steil abzufallen und sich somit ein größeres, ebenes Plateau im nördlichen Bereich ergibt, wird hier die Gartenzone entsprechend zurückgenommen.
Die Begründung wird entsprechend angepasst.
Zu 4:
Der Hinweis hat sich durch Herausnahme des Grundstück Fl.Nr. 226 erledigt.
Zu 5:
Der Stellungnahme wird gefolgt und die Planunterlagen entsprechend ergänzt bzw. korrigiert.
Zu 6:
Die Formulierung wird geprüft und entsprechend in Begründung und Umweltbericht korrigiert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Planunterlagen werden gemäß dem Abwägungsvorschlag ergänzt.
Abstimmung: 17:0
- Wasserwirtschaftsamt München; AZ: 2-4622-ML 24-4205/2023 vom 13.02.2023
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung. Mit dem genannten Bebauungsplan besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht Einverständnis. Ergänzend zu den formulierten Hinweisen hinsichtlich Schicht- und Hangwasser sowie wild abfließendem Wasser sollte unseres Erachtens folgender Passus aufgenommen werden: „In Wohngebäuden, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, müssen Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke bzw. Bereich vorhanden sein.“
Das Landratsamt München erhöht eine Kopie dieses Schreibens.
Stellungnahme /Abwägung:
Folgender Hinweis wird in die Satzung mitaufgenommen: „In Wohngebäuden, die aufgrund der Hanglage ins Gelände einschneiden, müssen Fluchtmöglichkeiten in höhere Stockwerke bzw. Bereich vorhanden sein.“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Planunterlagen werden gemäß dem Abwägungsvorschlag ergänzt.
Abstimmung: 17:0
Sonstige:
- Stellungnahme Eigentümer Fl. Nr. 226, Aufkirchner Straße 23
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Grundstück mit der Anschrift Aufkirchner Straße 23 / Flurnummer 226 befindet sich seit über 80 Jahren in unserem Familienbesitz, wird derzeit von mir, bewohnt und war bis zum Abschluss seiner Ausbildung auch das zu Hause meines Sohnes. Dieses fällt gemäß der Planzeichnung zum neuesten Planungsstand1 in den Umgriff des Bebauungsplan Nr. 57 „An der Aufkirchner Straße“. Abbildung 1 Planungsumgriff des derzeitigen Planungstands, Quelle: BayernAtlas, ergänzt mit eigenen Hervorhebungen (in grau ergänzend eingezeichnet: bestehende Erschließungswege der westlich angrenzenden, zweizeiligen Bebauung) Wir sind der Überzeugung, dass eine Einbeziehung unseres Grundstücks - anders als der übrige Planungsumgriff – aufgrund der dort wesentlich abweichenden (Natur-)Räumlichen Lage nicht in Einklang mit den vorrangig formulierten Planungszielen steht (siehe auch Abbildung 1 oben). Gleichzeitig sehen wir dadurch die bisher perspektivisch bestehende Baumöglichkeit für unsere Familie am Ort gefährdet, zumal unsere Familie derzeit hier mit drei Generationen lebt, und die betreffende Fläche bislang der einzige potenziell baulich nutzbare Grund im Familienbesitz für die zwei jüngsten Familienmitglieder (derzeit 8 und 11 Jahre alt) darstellt.
Es ist uns wichtig zu betonen, dass wir die grundsätzlichen Anliegen und Ziele der beabsichtigten Planung hier nicht in Frage stellen. Wir sehen uns ohne unmittelbare Bauabsichten jedoch gefordert, auf die von Gemeindeseite vorangetriebenen Planungen mit unverrückbarer Zukunftswirksamkeit für unseren Familienbesitz zu reagieren. Wir tun dies insbesondere im langfristigen Interesse unserer Enkel und Kinder, indem wir ihnen die seit jeher anvisierte Möglichkeit erhalten, sich „im Garten ihrer Oma“ zu gegebener Zeit künftig im Rahmen einer im Einklang mit dem Bestand maßvollen Bebauung ein eigenes Familienheim in ihrem Heimatort schaffen zu können. Wir möchten dabei gerne auf Grundlage für den Fortbestand des 1934 an der Aufkirchner Straße errichteten, auch architektonisch wertvollen (und sich gut in die Landschaft einfügenden) Hauses sichern, das inzwischen bereits in der dritten Generation von unserer Familie bewohnt wird. Die Gefahr einer zusätzlichen „Überformung der Hangkante“, sowie „Reduzierung wertvollem Grünbestands“ sehen wir bei Nichtdurchführung des derzeitigen Planungsumgriff im Bereich unseres Grundstücks und in Bezug auf unsere Interessen nicht gegeben.
Gerne führen wir im Folgenden aus, inwiefern, wir es für dringend angezeigt sehen die bestehende Planung – insbesondere auch im Einklang mit den dort formulierten Zielen – und zur angemessenen Würdigung unserer Belange anzupassen. Entsprechend möchten wir bitten, die folgenden Argumente als Anlass zu nehmen, die Planung anzupassen – ohne Widerspruch zu deren Zielsetzung und unter Berücksichtigung unserer gerechtfertigten Interessen. Weitere Ausführungen zu einzelnen Punkten haben wir nachfolgend in den entsprechend nummerierten Anlagen beigefügt.
Anlage 1
Einbeziehung des Grundstücks steht nicht im Einklang mit der formulierten Zielsetzung
Insbesondere indem die örtlichen Gegebenheiten unseres Grundstücks wesentlich vom angrenzenden Planungsumgriff abweichen und deutlich den westlich angrenzenden
Grundstücken außerhalb des derzeitigen Planungsumgriffs entsprechen.
Anlage 1.1 - Topografische Situation „steile Hangkante“ ist nicht gegeben (Hangneigung 12,5 %)
Anlage 1.2 - Naturräumliche Situation „z. T. starker Bewuchs mit Großbäumen“ liegt nicht vor
Anlage 1.2.1- Kartiertes Biotop (1993 mit einer deutlichen Lageungenauigkeit – bis zu 20 m)
Unerheblich für die Bebauungsplanung - maßgeblich ist die aktuelle Situation vor Ort, nämlich eine mit Bewuchs umsäumte Wiese (aktuell Aussage LfU vom Landesamt für Umweltschutz zum Biotop Nr. 8034-0250 liegt vor)
- - Bereits heute keine Blickmöglichkeit von der Straße aus nach Süden
Abb. 1 1.4 - Westlich angrenzend bei vergleichbarer Situation (Hangneigung, Bewuchs, Sichtbarkeit, etc.) durchgängig zweizeilige Bebauung (siehe auch Abbildung 1 oben)
2 Nichtdurchführung der Planung im Bereich Haus Nr. 23 / Fl. Nr. 226 ohne Gefahr für die städtebaulichen und Umweltziele im weiteren Umfeld des Planungsbereichs
Anlage 2.1 - Keine Gefahr einer „Überformung der Hangkante“ infolge der perspektivischen Interessen der Familie: Erhalt des Bestandshauses als langjährigem Familienbesitz – Bedarf für eine Stärkung der Bebauung entlang der Aufkirchner Straße liegt hier nicht vor.
2.2 - Keine Gefahr einer „Reduzierung wertvollem Grünbestands“ auch ohne Ausweisung der „Gartenzone“ im Rahmen der Bebauungsplanung – die bestehende Wiesenfläche bietet ausreichend Raum für eine mögliche bauliche Nutzung, ohne den bestehenden umsäumenden Bewuchs (als Biotop kartiert) zu reduzieren.
2.3 - Sich nach Westen fortsetzendes zweizeiliges Bebauungskonzept (an vergleichbaren Lagen unmittelbar angrenzend) entspricht nicht der für das östlich angrenzende Gebiet im geplanten Bebauungsplan festzuschreibenden „einzeiligen Bebauung“
2.4 - Verhinderung einer zweizeiligen Bebauung reduziert den perspektivischen Nutzwert des bestehenden zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehenen Anwohnerwegs – die Flächenversiegelung über knapp 50 m existiert hier jedoch bereits.
Wir hoffen sehr, dass wir mit unseren Anliegen und Bedenken das Gehör des Gemeinderats finden, so dass der zuletzt gewählte Planungsumgriff bzw. die vorgesehene Bebauungsregelung im Bereich der Haus Nr. 23 / FlNr. 226 überdacht wird. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass das bislang ungeprüft als Planungsgrundlage aus der Kartierung übernommene Biotop bzgl. der möglichen Grundstücksnutzung anders als die tatsächliche Situation vor Ort zunächst unerheblich ist.
Stellungnahme/Abwägung:
Der gegenständliche, in der Aufstellung befindliche Bebauungsplan hat zum Ziel, zum einen die Bebauungszeile entlang der Aufkirchner Straße zu stärken und zu ordnen, zum anderen den Hang vor Überformung durch Bebauung und den Bewuchs zu schützen.
Das Grundstück mit der Flurnummer 226 liegt am westlichen Rand des Bebauungsplanes und bildet mit seinem Bestandsgebäude den Übergang zwischen der zweizeiligen zur einzeiligen Bebauung entlang der Aufkirchner Straße. Der Hangbereich weist, wie die Eigentümer in Ihrer Stellungnahme richtig beschrieben und dargelegt haben, ein gemäßigteres Gefälle auf als die östlich davon anschließenden Grundstücke. Das auf dem Grundstück befindliche, kartierte Biotop bezieht sich gemäß Luftbild auf die Gebüsch- und Strauchhecke zur östlichen und südlichen Grundstücksgrenze und liegt nicht wie in der Planzeichnung gemäß Kartierung dargestellt fast mittig im Grundstück. Die Lage des Biotops ist aus der Kartierung zu übernehmen, die tatsächliche Lage des Biotops und sein Zustand müssen aber im Bedarfsfall einer genauen Überprüfung unterzogen werden.
Auch wenn das Grundstück mit der Flurnummer 226 an die westlich zweireihig angrenzende Bebauung anschließt, ist der Hangbereich südlich des Bestandsgebäudes überwiegend als Außenbereich gem. § 35 BauGB einzustufen. Baurecht für eine zweireihige Bebauung besteht nicht. Da der Hangbereich jedoch im Gegensatz zu den östlich anschließenden Grundstücken ein flacheres Gefälle aufweist und auch neben dem an der Grundstücksgrenze befindlichen Biotop keine schützenswerte Begrünung aufweist hat sich die Gemeinde Schäftlarn dazu entschlossen, das Grundstück aufgrund fehlendem Planungserfordernis aus dem Geltungsbereich auszunehmen. Es wird klar hervorgehoben, dass auch ohne Bebauungsplan derzeit kein weiteres Baurecht über die bestehende Bebauungszeile hinaus besteht.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und das Grundstück mit der Flurnummer 226 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen.
Abstimmung: 17:0
- Stellungnahme Eigentümer 2, Aufkirchner Straße 19 a und Eigentümer 3 des Anwesens Aufkirchner Str. 19 und Eigentümer 4 des Anwesens Aufkirchner Str. 21a
Einspruch/Widerspruch gegen Bebauungsplan Nr. 57
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen Bebauungsplan Nr. 57 erheben wir Einwendungen bzw. Widerspruch:
Durch Zufall haben wir vor einigen Tagen am Schwarzen Brett der Gemeinde einen Plan über die künftige Nutzung der Grundstücke mit den Hausnummern 13-23 in der Aufkirchner Straße erfahren. Man hat es nicht für nötig gehalten, die betroffenen Eigentümer persönlich oder telefonisch über die geplanten Maßnahmen zu informieren.
Es gibt keinen sachlichen und unseres Erachtens auch keinen rechtlichen Grund dafür, dass der neue FNPL im Nachhinein so massiv in die Nutzung eines Privatgrundstückes eingreift bzw. eine Bebauung endgültig verhindert. Das Grundstück 19a hat – vom Haus aus gesehen – 8 m ebene Fläche, das Grundstück 19 5 m. Dann beginnt der Hang, der nun zum „Biotop“ mit entsprechenden Auflagen erklärt werden soll. Vor dem Bau der Häuser war das Grundstück eine 6 m tiefer liegende Kiesgrube. Auf mittlerer Höhe stand ein kleines Haus.
Dieser Beschluss kommt einer Enteignung gleich bzw. einem enteignungsgleichen und unverhältnismäßigen Eingriff in unser Eigentum und unser privates Recht. Es stellt sich die Frage, ob wir das „Biotop“ überhaupt noch betreten dürfen.
Wir weisen darauf hin, dass wir die Gärten vor und hinter unseren Häusern mit Blumen und Büschen begrünt haben. Ein Garten ist kein Wald in dem 30 m hohe Bäume zu stehen haben.
Wir möchten uns auch nicht vorschreiben lassen, wie wir in Zukunft unser Grundstück zu nutzen haben, welche Bäume und Sträucher wir anpflanzen oder gegebenenfalls ersetzen müssen (s. FNPl S. 2-6). Da die Häuser auf gefülltem und nicht auf gewachsenem Boden stehen, braucht dieser Hang Stützmauern, die wir errichtet haben und die unter Umständen erneuert werden müssen. Und da sprechen wir nicht von Mauern mit einer Höhe von 0,50 m. Wir haben die Grundstücke als Bauland erworben ohne die heute vorgesehenen Auflagen, die den Wert der Grundstücke eklatant vermindern würden.
Die Grundstücke vor und nach dem genannten Bereich sind in 2. und 3. Reihe bebaut. Die Bebauung des Grundstückes mit den Nummern 25, 25a, 25b, erfolgte erst kürzlich ohne Einwände der Gemeinde.
Diese potenzielle Möglichkeit soll uns nun genommen werden. Unsere Grundstücke sind ca. 16 m breit und ca. 80 m tief.
Wir werden durch diese Maßnahmen im Verhältnis zu den vorderen und nachfolgenden Grundstückseignern ungleich und ungerecht behandelt. Uns erschließt sich die Sinnhaftigkeit dieser Einzelmaßnahme wirklich nicht. Wer oder welche Interessen stecken hinter dieser seltsamen und in Schäftlarn einmaligen Aktion? Gibt es in Schäftlarn nicht genug große Wiesenflächen, die man als Schutzgebiete ausweisen könnte?
Wieso war der Hang vor dem Grundstück mit der Hausnummer 13 und nach der Nummer 24 nicht schützenswert? Es handelt sich um eine durchgehende Fläche. Gilt in der Gemeinde Schäftlarn der Gleichheitsgrundsatz für alle Bürger nicht mehr?
Im Übrigen ist nicht einzusehen, warum in diesem Papier definiert wird, dass im ganzen Gemeindegebiet so stark wie möglich verdichtet werden soll, diese Prämisse aber genau für die Grundstücke 13-23 nicht gilt.
Es stellt sich ferner die Frage, was mit unseren Gärten passiert, wenn die aktuellen Wiesen – wie bereits der Rest des Niederrieds – Baugründe werden.
Ein Blick auf die S. 2 des Plans genügt um zu erkennen, dass das auf Grund des Siedlungsdrucks über kurz oder lang passieren wird. Werden wir dann weiter mit angeordneten Bepflanzungen und Biotopanordnungen kujoniert?
Wir werden, sollte es zu einem entsprechenden Satzungsbeschluss kommen, das nicht hinnehmen und rechtliche Mittel einlegen.
Stellungnahme/Abwägung:
Die Gemeinden habe die Bauleitpläne (hier Bebauungsplan) aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, siehe § 1 Abs. 3 BauGB.
Darüber hinaus sollen die Bauleitpläne gem. § 1 Abs. 5 S 2 BauGB dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürliche Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung zu fördern, sowie die die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.
Bei dem Geltungsbereich des gegenständlichen Bebauungsplans trifft genau dieser Grundsatz zu: Von der Aufkirchner Straße aus ist ein weiter Blick nach Süden möglich, gleichfalls ist die Hangkante von der gesamten Tallage und der gegenüberliegenden Eiszeitmoräne sichtbar.
Es handelt es sich um eine einzeilige Bebauung entlang der Aufkirchner Straße und den dahinterliegenden, das Ortsbild prägenden Hangbereich mit Bewuchs. Diese Bereiche sollen erhalten und gestärkt werden.
Der Hangbereich im Geltungsbereich weist ein anderes Gefälle auf als bei den westlich des Grundstücks mit der Flurnummer 223 gelegenen Grundstücken. Daher hat hier eine zweizeilige Bebauung stattgefunden, die die Gemeinde Schäftlarn als ortsbildverträglich erachtet hat und städtebaulich, wie auch landschaftsplanerisch vertreten werden konnte. Die Hangkante im Geltungsbereich jedoch ist weitaus steiler und bietet vom Talraum aus eine klare landschaftsprägende Struktur.
Diese Struktur erachtet die Gemeinde Schäftlarn als ortsbildprägend und erhaltenswert und hat deshalb beschlossen, vorliegenden Bebauungsplan aufzustellen. Der angesprochene Hangbereich vor der Hausnummer 13, also östlich des Geltungsbereichs ist bereits durch den Bebauungsplan Nr. 42 gesichert. Vorliegender Bebauungsplan führt somit die Ziele des BPlans Nr. 42 fort.
Planungsrechtlich gesehen besteht derzeit gem. § 34 BauGB in den Bereichen Baurecht, die bereits von der bestehenden Bebauung geprägt sind. Das bedeutet, Baurecht besteht derzeit lediglich innerhalb des Bereichs, der nun von den Baugrenzen parallel zur Aufkirchner Straße nördlich und südlich abgegrenzt wird. Alles was über die südlichen Baugrenzen hinausgeht ist (auch ohne Bebauungsplan) planungsrechtlich als Außenbereich gem. § 35 BauGB zu beurteilen, hier besteht kein Baurecht. Insofern schreibt vorliegender Bebauungsplan nur das bereits vorhandene Baurecht fest, ohne Baurecht zu nehmen.
Da das starke Gefälle des Hangbereichs bei dem Grundstück 223 erst weiter südlich beginnt als bei dem Nachbargrundstück 222 wird die Baugrenze nach Süden um 5 m erweitert. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch, dass gem. Festsetzung A. 2.3 Baugrenzen für Terrassen und Terrassenüberdachungen ausnahmsweise um bis zu 5 m überschritten werden dürfen, so dass durch den Bebauungsplan die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten gegenüber der Bestandssituation nochmals deutlich erweitert werden.
Somit entsteht mehr Spielraum für künftige Erweiterungen bzw. Neubauvorhaben, ohne in den Hangbereich einzugreifen.
Durch die Festlegung einer Gartenzone wird darüber hinaus das Ziel zum Ausdruck gebracht, den Hangbereich langfristig vor Überformung durch bauliche Anlagen zu schützen. Die Gartenzone ist eine Festsetzung des Bebauungsplans gem. BauGB und ist nicht vergleichbar mit einem gesetzlich geschützten Biotop nach § 30 BNatSchG. In der Gartenzone sind, wie in den Festsetzungen des Bebauungsplans definiert, baulichen Anlagen, ausgenommen Stützmauern, unzulässig. Zudem sind Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen zu erhalten. Abgrabungen und Aufschüttungen sind in einem gewissen Umfang ebenfalls zulässig. Ein Betretungsverbot kann nicht erkannt werden. Ebenfalls kann auch die Befürchtung eines Waldes mit 30 m hohen Bäumen nicht nachvollzogen werden. Sollten bestehende Gehölze ausfallen, in der Gartenzone oder außerhalb, sind diese in einer entsprechenden Mindestpflanzqualität zu ersetzen. Diese Regelung besteht bereits in der örtlichen Baumschutzverordnung, die ebenfalls im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans gilt. Die Pflanzliste zu Baum- und Straucharten ist lediglich eine Empfehlung und daher in den Hinweisen und nicht in den Festsetzungen des Bebauungsplans zu finden.
Der Einwand der Erforderlichkeit von Stützmauern des Hangs eines größeren Umfangs als derzeit festgesetzt kann nachvollzogen werden. Daher wird die Zulässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen in Verbindung mit Stützmauern auf 1,50 m erhöht. Einer Bewirtschaftung des Hangbereichs im Sinne eines Hausgartens steht somit von Seiten des Bebauungsplans nichts im Weg.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Planung gemäß Abwägungsvorschlag angepasst.
Abstimmung: 17:0
- Eigentümer 5, Aufkirchner Str. 21 vom 01.03.2023
Bebauungsplan Nr. 57; Einspruch:
Wir erfuhren durch Zufall von dem o.g. Bebauungsplan 57 der Grundstücke mit den Hausnummern 13-23 der Aufkirchnerstraße. Als Anrainer und vor allem Betroffene finden wir es sehr verwunderlich, in dieser Angelegenheit nicht einmal schriftlich davon unterrichtet worden zu sein, vielmehr die mehr als knappe Frist von 3 Tagen (1.-3. März 2023) für einen möglichen Widerspruch unsererseits erhalten zu haben.
Unser Grundstück mit Haus wurde 1986 von uns erworben, teuer bezahlt, der Garten angelegt. Es ist für uns nicht nachzuvollziehen, dass wir nicht mehr über unser Eigentum verfügen dürfen, von der Wertminderung des Anwesens ganz zu schweigen. Es käme somit einer Teilenteignung gleich. Gegen diesen Vorgang erheben wir Einspruch.
Dem von der Gemeinde angestrebten Bebauungsplan ist zu entnehmen, dass die Benutzung und Bewirtschaftung unseres Hanggrundstücks für uns nicht mehr frei möglich wäre, weil von der Gemeinde offensichtlich ein Hangbiotop gewollt ist. Wir lehnen daher diesen Plan der Gemeinde ab, da er unser grundsätzliches Recht auf Schutz des Eigentums verletzt und behalten uns rechtliche Schritte vor.
Stellungnahme/Abwägung:
Vorliegender Bebauungsplan sichert vorhandenes Baurecht fest und schafft darüber hinaus in geringem Umfang sogar neues Baurecht. Eine Wertminderung des Grundstücks wie auch eine Teilenteignung kann daher nicht erkannt werden.
Es wird hinsichtlich der Abwägung auf die vorhergehende Stellungnahme der Eigentümer 2, Aufkirchner Straße 19 a und Eigentümer 3 des Anwesens Aufkirchner Str. 19 und Eigentümer 4 des Anwesens Aufkirchner Str. 21a Bezug vollinhaltlich Bezug genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und hat keine Änderung der Planung zur Folge.
Abstimmung: 17:0
