Das Grundstück Fl. Nr. 1597/2 befindet sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB und verfügt über eine Fläche von 1522 qm.
Der Antrag auf Vorbescheid sieht die Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Tiefgarage vor.
Die Außenmaße der einzelnen Doppelhäuser sollen 14 m x 11 m betragen. Insgesamt sollen so 4 Wohneinheiten mit jeweils 77 qm Grundfläche entstehen.
Bei einer Grundfläche von 308 qm und der Anzahl von 2 geplanten Vollgeschossen ergibt sich eine Grundflächenzahl von 0,2 und eine Geschossflächenzahl von 0,4 (nur Hauptgebäude).
Diese sind jedoch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB nicht als Zulässigkeitsmaßstab heranzuziehen. Vielmehr ist das Bauvorhaben nach dem Einfügen in die bereits vorhandene Umgebungsbebauung zu bewerten.
Die Wandhöhe der geplanten Doppelhäuser soll 6,00 m betragen. Durch die vorhandene Geländestruktur wirkt die Wandhöhe etwas massiv.
Die Dächer sollen als Walmdächer errichtet werden.
Zudem ist eine Tiefgarage geplant, um die nach der Stellplatzsatzung notwendigen 12 Stellplätze herzstellen zu können.
Diese soll zwischen den beiden Gebäuden situiert werden.
Die wasser- und abwassertechnische Erschließung des Bauvorhabens ist laut Stellungnahme der Gemeindewerke gesichert.
Der Antrag auf Vorbescheid wurde bereits im Bau,-Planungs- und Umweltausschuss am 05.11.2018 behandelt, hierbei wurde folgender Beschluss gefasst:
„Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss erteilt dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Doppelhäusern mit Tiefgarage auf dem Flurstück 1597/2, Zeller Str. in Zell das gemeindliche Einvernehmen nicht. Dem Gemeinderat wird zugleich empfohlen, für den Bereich Zeller Straße einen Bebauungsplan zu erlassen.“
Im Nachgang zur Bauausschusssitzung wurde von dem Bauherrn nochmals ein Anschreiben an Herrn Dr. Ruhdorfer und die Gemeinderäte und eine Darstellung der Höhenentwicklung im Vergleich zu den benachbarten Gebäuden übermittelt (siehe Anlage).
Hierbei wurde nochmals darum gebeten, aufgrund der knappen Entscheidung des Gremiums Bauausschuss, den Antrag auf Vorbescheid zur erneuten Beratung und Beschlussfassung dem Gemeinderat vorzulegen.
Aus Sicht der Bauverwaltung fügt sich das Bauvorhaben in die Umgebung unstrittig ein und ist somit bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zulässig.
Aufgrund des abfallenden Straßenverlaufs und des ansteigenden Geländes erscheint das in Straßennähe geplante Gebäude höher. Dies könnte dadurch ausgeglichen werden, dass die Eingangshöhe dieses Gebäudes der Eingangshöhe im Erdgeschoß des nördlich gelegenen Gebäudes Zeller Straße 50 entsprechen muss.
