ERLÄUTERUNG ZUR BAUVORANFRAGE
Das Grundstück Flurnummer 234/1, Kapellenweg 3, soll eine neue Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern erhalten.
Als Bauvoranfrage werden die zwei Variante A und B eingereicht, die im Folgenden mit den Grundlagen näher erläutert werden.
Für das Grundstück Flurnummer 234/1, Kapellenweg 3 ist im Bebauungsplan Nr. 8 folgendes festgelegt:
Das Grundstück befindet sich im Gebiet ED1, somit sind Einfamilienhäuser und Doppelhäuser zulässig. Es sind zwei Vollgeschosse möglich. Die Aufenthaltsräume im Dachgeschoss sind der Geschossfläche hinzuzurechnen und bei der Geschossfläche zu berücksichtigen.
Es sind eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 festgelegt.
Es ist ein Baufeld mit ca. 22 m x 13 m gegeben, das sich augenscheinlich nach B-Plan an der nördlichen Grundstücksgrenze und dem alten Gebäudebestand (Abriss) orientiert. Die dadurch festgelegte Firstrichtung ist ungleich der südlichen Bebauung und nicht parallel zum Kapellenweg.
Die Garagen sind an den beiden Grundstücksseiten im Norden und Süden mit 5 m Abstand zur Straße anzuordnen.
Nachbarschaft und Baubestand (2020)
Im selben Geltungsbereich "ED1" (Einzel- und Doppelhäuser zulässig) liegt auch die südlich angrenzende Nachbarbebauung Kapellenweg 1 und Aufkirchner Straße 54.
Beide Gebäude weisen eine Überschreitung ihres gemeinsamen Baufensters auf.
Variante A
Zwei rechteckige Baukörper 8,5 m x 10,2 m (Baukörperlänge 20% größer als Baukörperbreite nach Ortssatzung)
Die beiden Einzelhäuser nehmen die Firstrichtung der Nachbarbebauung im südlichen Bereich Kapellenweg 1/ Aufkirchner Str. 54 auf und orientieren sich an der westlichen Baufeldkante der südlichen Grundstücke Kapellenweg 1/ Aufkirchner Str. 54. Im Gegensatz zu diesen Nachbargebäuden sind sie mit Ihrer Gebäudefront jedoch näher zum Kapellenweg gelegen.
Das eigene Baufeld wird im Osten nur gering durch die Drehung der Firstrichtung überschritten. Eine Überschreitung im Norden und Süden ist aber erforderlich, um die Abstandsflächen untereinander einzuhalten.
Die Bebauung hält alle weiteren Vorgaben (Bebauungsplan, Ortssatzung) ein.
GRZ/GFZ Berechnung
Grundstücksfläche 1380,00 m²
Grundfläche Baukörper: 86,70 m²
Geschossfläche Baukörper: 216,75 m² (EG + OG + 50% DG)
GRZ = (Baukörper 1+2)/Grundstücksfläche = 0,126 < 0,2 (B-Plan) = 86,70 m² x2 /1380 m²
GFZ = (Geschossfläche Baukörper 1+2) / Grundstücksfläche = 0, 314 < 0,4 (B-Plan) = 216,75 m² x 2 /1380 m²
Abstandsflächen:
Geschosshöhe 2,85 m
Kniestock maximal 1 m (Ortssatzung)
Dachneigung 28° Grad (B-Plan)
Wandhöhe: 6,70 m = Abstand H
Abstand Giebelseite H/2: 7,45m/2 = 3,73 m (16m Privileg)
Variante B
Zwei rechteckige Baukörper 8,5 m x 10,2 m (Baukörperlänge 20% größer als Baukörperbreite nach Ortssatzung)
In Variante B ist gleiche Bebauung wie in Variante A vorgesehen. Die Gebäude sind nur nach Osten weiter ins Grundstück verschoben.
Die Baukörper orientieren sich an dem direkten Nachbarn Kapellenweg 3 hinsichtlich Firstrichtung und vorderer und rückwärtiger Gebäudekante.
Die Überschreitung des eigenen Baufeldes ist deutlich vorhanden.
Für die Ost-West Orientierung liegen die Baukörper mittig im Grundstück und können so mit zwei gleichwertigen Grünflächen eine reiche Durchgrünung des Wohngebietes auch zur Straße hin ermöglichen.
Überschreitung des Baufeldes
Die beiden Einzelhäuser nutzen mit ihrer Grundfläche (173,5 m²) nur ca. 60 % der Baufeldfläche (286 m²) aus. Davon liegen bei Variante A zusammen ca. 19% (55 m²) der Grundfläche außerhalb des Baufeldes; bei Variante B sind es mit 92 m² ca. 32%.
In beiden Varianten liegen die Einfamilienhäuser mit ausreichend Abstand im Grundstück und passen sich in die vorherrschende Umgebungsbebauung ein.
Für beide Varianten ist im Rahmen des Bauantragsverfahrens eine Befreiung zum bestehenden Bebauungsplan hinsichtlich der Überschreitung des Baufeldes erforderlich.
Mit der Bauvoranfrage wird um Einvernehmen gebeten, das Grundstück mit zwei Einfamilienhäusern zu bebauen und eine Überschreitung des Baufeldes, wie in den Varianten dargestellt, mit einer Befreiung im Rahmen eines Bauantragsverfahrens zu ermöglichen.
