Der Gemeinderat hat am 30. Oktober 2013 beschlossen, für eine Teilfläche des Grundstückes Fl.Nr. 1702, Riedfeldweg, eine Einbeziehungssatzung gemäß §.34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB aufzustellen. Hintergrund dieser Entscheidung war, dass für diese Fläche bereits ein Vorbescheid für die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern genehmigt war, der jedoch wegen Fristablauf nicht mehr gültig ist. Da die damals zulässige Bebauung Grundlage für einen Erschließungsvertrag mit dem Eigentümer des Grundstückes war, hat der Gemeinderat die Aufstellung einer Satzung beschlossen.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgte in der Zeit von 23. Juni – 24. Juli 2014. Da in diesem Zeitraum auch die baurechtlichen Auseinandersetzungen zwischen dem Pferdehof Seitner und einem Nachbarn anhängig waren, wurde die weitere Bearbeitung der Satzung zurück gestellt, um keine Faktenlage (Innenbereich mit entsprechenden immissionsschutzrechtlichen Anforderungen) zu schaffen, die einen Bestand des Pferdehofs in irgendeiner Weise gefährdet hätte. Die Baugenehmigung für die Außenanlagen des Pferdehofs wurde im vergangenen Jahr erteilt; Klage wurde nicht erhoben.
Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
a) Landratsamt München, Abteilung Baurecht, Schreiben vom 07.07.2014:
1. Bei der Einbeziehungssatzung können nach § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB „einzelne" Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 ff BauGB getroffen werden. Die Beschränkung auf „einzelne" Festsetzungen hat zur Folge, dass die Festsetzungen in der Gesamtheit keine umfassende normative Regelung der zulässigen Bebauung nach Art eines qualifizierten Bebauungsplanes beinhalten sollen. Sind mehr als nur „einzelne" Festsetzungen erforderlich, sind diese einem aufzustellenden Bebauungsplanverfahren vorbehalten.
Die einbezogenen Flächen müssen in erster Linie durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches entsprechend geprägt sein. Diesem Bereich müssen die erforderlichen Zulässigkeitskriterien für die einbezogenen Flächen entnommen werden können. Eine zusätzliche Steuerung der baulichen Nutzung lässt § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB nur durch „einzelne" Festsetzungen und damit nur in begrenztem Maße zu. Diese „reduzierte Planqualität" einer Einbeziehungssatzung wird jedenfalls überschritten, wenn die getroffenen Festsetzungen zu einer umfassenden normativen Regelung der zulässigen Bebauung nach Art eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne des „§ 30 Abs. 1 BauGB" führen. Das ist u. E. hier der Fall. Die vorliegende Satzung enthält eine Vielzahl von Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen für die Hauptgebäude, Garagen und Stellplätze, zur Höhe der baulichen Anlagen, zur Gestaltung wie Dachform, Dachneigung, Firstrichtung, zu Eingrünungsmaß- nahmen und zu Verkehrsflächen. § 34 BauGB kommt neben diesen detaillierten Festsetzungen als Maßstab für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet kaum noch zur Anwendung. Das ist mit dem Wesen und dem Charakter einer Einbeziehungssatzung, wie sie sich insbesondere aus der Stellung der Regelung über die Zulässigkeit in § 34 BauGB ergeben, nicht vereinbar (vgl. Beschluss BVerwG 13.03.2003 Az. 4 BN 20/03, Urteil VGH Baden- Württemberg 27.06.2007 Az. 3 S 128/06).
Nach der Aussage in der Begründung werden die Festsetzungen zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen und landschaftlichen Entwicklung getroffen. Die Gemeinde geht offensichtlich davon aus, dass die neue Bebauung keine ausreichende Prägung durch den vorhandenen Bestand erfährt und deshalb zahlreiche Festsetzungen erforderlich sind. In diesem Fall wäre aber eine Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nicht zulässig. Die einbezogenen Flächen müssen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches geprägt sein, so dass nur noch „einzelne" Festsetzungen erforderlich sind und nicht umgekehrt.
Sofern die Gemeinde am Erlass einer Einbeziehungssatzung festhalten möchte, sind die getroffenen Festsetzungen zu reduzieren. Andernfalls müsste ein Bebauungsplan aufgestellt werden, was auch eine Flächennutzungsplanänderung wegen des Entwicklungsgebotes nach sich ziehen würde. In diesem Zusammenhang wäre zu berücksichtigen, dass auch die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde bereits Regelungen z. B. zur Dachform, Dachneigung und Firstrichtung usw. enthält, die ebenfalls bei der Beurteilung des Bauvorhabens zu beachten sind.
2. Ziffer C 9: Welche Flächen sind mit dem Begriff „Grundstücksgröße" gemeint? Handelt es sich hierbei um die Fläche ohne Flächen nach C 10 und C 11? Aus Gründen der Rechtseindeutigkeit ist der Begriff näher zu konkretisieren.
3. Nach der Festsetzung C 11.1 Satz 1 hat die Fläche C11 eine Größe von 468 qm, nach der Darstellung in der Planzeichnung nur 85 qm. Die Planzeichen C 10 und C 11 wurden offensichtlich vertauscht. Um Überprüfung und Berichtigung wird gebeten.
4 Die Formulierung „nach Möglichkeit" in Ziffer C 10 und C 11.1 ist für eine Festsetzung zu unbestimmt und daher herauszunehmen oder zu konkretisieren.
5. Für Ziffer C 11.3 gibt es keine Rechtsgrundlage im Bauplanungsrecht; es können nur Flächen oder Maßnahmen festsetzt werden, Ziffer 11.3 kann nur unter die Hinweise genommen werden. Der Bezug auf den Bebauungsplan ist nicht zutreffend, im vorliegenden Fall handelt es sich nicht um einen Bebauungsplan, sondern um eine Einbeziehungssatzung.
6. Die Maßketten für die Garagen sind mit den eingetragenen rot gestrichelten Flächen in Übereinstimmung zu bringen; bisher sind die Maßketten versetzt dargestellt.
7. Der Verfahrensvermerk über die Ausfertigung ist vor dem Vermerk über die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses einzufügen, da die Ausfertigung vor der Bekanntmachung erfolgen muss; sonst ist die Bekanntmachung unwirksam.
Aus der Sicht des Tiefbaus erfolgt keine Änderung.
Zur Grünordnung wird auf die beiliegende Stellungnahme Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme ist.
Sofern aus der Sicht des Immissionsschutzes noch eine Äußerung erfolgt, wird diese nachgereicht.
Aus der Sicht des Naturschutzes erfolgt keine Äußerung; es wird jedoch um die Kopie der dinglichen Sicherung der Ausgleichsfläche gebeten.
b) Landratsamt München, Sachgebiet Grünordnung, Schreiben vom 11.07.2016:
Teil C Festsetzungen:
C.9
Diese Festsetzung fordert für das Grundstück von 1880 qm die Pflanzung von 28 heimischen Laubbäumen 1. oder 2. Wuchsordnung. Zusätzlich ist die Pflanzung von 15 Obstbäumen in .11.1 gefordert.
Wir sehen 10 Groß- bis mittelkronige Bäume auf dem Grundstück plus die 15 Obstbäume in der gekennzeichneten Fläche mit dem Ziel der Entwicklung einer Streuobstwiese als ausreichend an und empfehlen daher folgende Umformulierung des ersten Satzes:
Je angefangene 200 qm Grundstücksfläche ist mind. 1 heimischer Laubbaum 1. oder 2. Wuchsordnung mit der Mindestpflanzqualität Hochstamm, 3-4 x verpflanzt, Stammumfang 18- 20 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Ausfall zu ersetzen.
C.10 und C.11
Kann es sein, dass die Signaturen im Plan vertauscht wurden?
Vermutlich sollen die 15 Obstbäume im nordwestlichen und nördlichen Bereich der Teilfläche gepflanzt werden.
C.10
Welchen Baumbestand gibt es in dieser Fläche bisher? Wieso sollen Laubbäume durch Obstbäume ersetzt werden?
Hinweise
Um zu gewährleisten, dass die Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn ergänzend zum Bebauungsplan gilt, sollte auf diese in den Hinweisen aufmerksam gemacht werden.
c) Wasserwirtschaftsamt München, Schreiben vom 16.07.2014
„…….das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, das Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Für die vorgesehene Einleitung von Niederschlagswasser in den Untergrund ist die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes vor Inkrafttreten der Einbeziehungssatzung mittels Sickertest nach Arbeitsblatt DWA- A138, Anhang B, exemplarisch an ausgewählten Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.
Auf die Möglichkeit der Sammlung von Regenwasser in Zisternen und die Nutzung z.B. zur Toilettenspülung wird hingewiesen.
Wir bitten außerdem in Punkt 2 der Hinweise, den Satz „Vor Einleitung des Niederschlagswassers in einen Vorfluter (…)“ zu streichen.“
