Der Gemeinderat hat sich bereits in seiner Sitzung vom 26.07.2017 (TOP 5) über eine Ersatzbebauung des gemeindlichen Grundstücks der Fl.Nr. 275/5 (Auenstr.9) nach den Richtlinien des Kommunalen Wohnbauförderprogramms – KommWFP befasst. Da erst zwei andere Projekte umgesetzt wurden (Schorner Str.13 und Unteres Glasenfeld 1), damit die derzeitigen Mieter der Auenstr. 9 umgesiedelt werden konnten, wird die Umsetzung dieses Projektes nun angepackt. Zuletzt wurde dem Gemeinderat in der Sitzung am 21.10.2020 (TOP 8) der aktuelle Planungsstand vorgestellt. Der Gemeinderat hat bereits am 20.09.2017 einen Kreditaufnahmebeschluss für dieses Projekt gefasst. Da dieser bereits über drei Jahre alt ist und die darin enthaltenen Angaben teilweise nicht mehr aktuell sind, soll ein neuer aktualisierter Beschluss gefasst werden.
Das zu bebauende Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Auenstraße“ und kann im Rahmen der Genehmigungsfreistellung bebaut werden. Ein zeitaufwändiges Baugenehmigungsverfahren ist somit nicht zu erwarten. Es ist nun beabsichtigt, zeitnah den Förderantrag im Rahmen des genannten Förderprogramms bei der Regierung von Oberbayern zu stellen, damit entsprechende Fördermittel gesichert werden können. Ein Bestandteil des Förderantrages ist bei geplanter Kreditaufnahme die Vorlage eines Kreditaufnahmebeschlusses des Gemeinderates.
Gemäß den Richtlinien des Kommunalen Wohnbauförderprogramms ist folgende Finanzierungsmöglichkeit der Maßnahme vorgesehen:
Eigenleistung mindestens 10 %
Zuschuss KommWFP 30 % (der förderfähigen Kosten)
Darlehen KommWFP maximal 60 %
= Gesamtfinanzierung 100 %.
In unserem Fall sind nach aktueller Kostenschätzung für das Projekt Auenstr. 9 Baukosten in Höhe von 2.219.000 € zu erwarten, was einen Förderbetrag in Höhe von 665.700 € bedeutet. Das bereits vorhandene Grundstück mit einer Größe von 1.093 m² ist ebenfalls mit 30 % des Grundstückswertes förderfähig. Bei diesem Grundstück wird der aktuelle Bodenrichtwert in Höhe von 950 €/m² zu Grunde gelegt. Der Grundstückswert beträgt demnach 1.038.350 €, was hierfür einen Förderbetrag von 311.505 € ergibt.
Für die Umsetzung des Wohnbauprojekts Auenstr. 9 ergibt sich daraus folgende vorläufige Berechnung:
Eigenleistung (Grundstück) 1.038.350 €
Zuschuss KommWFP 977.205 €
Darlehen KommWFP 1.241.795 €
Der Zuschuss und das Darlehen können nicht höher sein als die gesamten Baukosten (2.219.000 €).
Die derzeit aktuellen Zinskonditionen der BayernLaBo für dieses Programm betragen bei einer Laufzeit mit Zinsbindung von 20 Jahren 0,00 %. Hierbei ist das 1. Jahr tilgungsfrei.
Gemäß Art. 71 Abs.1 der Gemeindeordnung (GO) dürfen Kredite nur im Vermögenshaushalt und nur für Investitionen, Investitionsförderungsmaßnahmen und zur Umschuldung aufgenommen werden. Beim Neubau eines Gebäudes mit Mietwohnungen handelt es sich zweifelsfrei sowohl um eine Ausgabe des Vermögenshaushalts als auch um eine Investitionsmaßnahme.
Des Weiteren dürfen Kredite nur aufgenommen werden, wenn eine andere Finanzierung nicht möglich ist oder wirtschaftlich unzweckmäßig wäre (Art. 62 Abs.3 GO). Da die Rücklagen der Gemeinde Schäftlarn mit dem Neubau des Bauhofs und Feuerwehrhauses Hohenschäftlarn größtenteils aufgebraucht sein werden, muss für die Umsetzung des Neubauprojektes ein Kredit aufgenommen werden.
Die Refinanzierung des Kredits soll aus dem gesamten Unterabschnitt 8801 (bebauter Grundbesitz) zum einen aus den Mieteinnahmen des neuen Objektes und zum anderen aus den erwirtschafteten Überschüssen der anderen gemeindlichen vermieteten Liegenschaften erfolgen. Im Durchschnitt konnten in den vergangenen drei Jahren Überschüsse in diesem Bereich von ca. 90.000 € pro Jahr erzielt werden. In diesem Betrag sind noch keine Mietzahlungen der beiden Neubauprojekte in der Schorner Str. und am Unteren Glasenfeld mit berücksichtigt. Insgesamt werden die Mieteinnahmen hierbei deutlich in die Höhe steigen und der Unterhaltsaufwand bei den Neubauten sehr gering sein, so dass steigende Überschüsse erwartet werden. Mit dem Jahresabschluss 2020 wird sich unsere „Sonderrücklage Liegenschaften“ auf mindestens 600.000 € angesammelt haben, welche u.a. den Kredittilgungen zur Verfügung steht. Es muss an dieser Stelle auch erwähnt werden, dass die Neubauprojekte nach 20 Jahren komplett abbezahlt sind und dann deutliche Überschüsse aus diesem Bereich gezogen werden
Berechnung des jährlichen Mietertrages der Auenstr. 9:
Monatliche Wohnraummiete je m² 10,00 €
Gesamtwohnfläche (inkl. Balkon/Terrasse) ca. 495 m²
Jährliche Wohnraummiete 59.400 €
Monatliche Miete je Stellplatz 20,00 €
Jährliche Stellplatzmiete gesamt 1.920,00 €
Jährliche Mieterträge insgesamt 61.320 €
Bewirtschaftungskosten gem. den Richtlinien zum KommWFP:
Jährliche Bewirtschaftungskosten je m² 15,00 €
Jährliche Bewirtschaftungskosten insgesamt 7.425 €
Jährlicher bereinigter Mietertrag 53.895 €
Nach Berücksichtigung der Mieteinnahmen inklusive der neu gebauten Liegenschaften wird im Durchschnitt jährlich mindestens ein Überschuss von 175.000 € erwartet. Dieser und die angesammelte Sonderrücklage stehen dann den Kredittilgungen und Modernisierungs- und Instandsetzungsausgaben zur Verfügung.
Das auf Grund der vorliegenden Zahlen maximal mögliche Darlehen nach dem Förderprogramm des KommWFP liegt bei 1.241.795 €. Aus Sicht der Finanzverwaltung soll die Aufnahme eines Darlehens bis zur maximal möglichen Höhe erfolgen. Da jederzeit noch Kostenerhöhungen möglich sind, wird empfohlen, den Beschluss für die Gesamthöhe des Kredits auf bis zu 1.300.000 € bei Bedarf zu erhöhen, was eine Tilgungsanteil von 68.500 € für diesen Neubau bedeuten würde. Der jährliche Gesamttilgungsbetrag für alle 3 Neubauprojekte steigt dann auf ca. 200.000 €. Durch die künftigen jährlichen Überschüsse in Höhe von ca. 175.000 € und die angesammelte Sonderrücklage müssen die Kreditbedienungen zu stemmen sein
