Mit Schreiben vom 21.06.2021 wurde beantragt, diesen Antrag als formlose Bauvoranfrage zu behandeln.
Das Baugrundstück ist im FNP als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 6 „nordöstlich der Klosterstraße, südöstlich Forststraße und Birgweg“.
Geplant ist der Neubau von Wohngebäuden. Das Grundstück weist eine Fläche von 1.271 m² auf.
Variante A: zwei Einfamilienhäuser mit Garagen und Stellplätzen, je 13,00 x 8,50 m, GR ja 111 m², GRZ 0,18
Variante B: ein versetztes Doppelhaus mit Carport, je 11,00 x 10,00m, GR je 110 m², GRZ 0,17
Variante C: ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten mit Tiefgarage und sechs oberirdischen Stellplätzen, 19,50 x 11,50 m, GR 224 m², GRZ 0,18
Im Vorbescheidsverfahren sollen folgende Fragen geklärt werden:
„Variante A“:
Frage:
Ist eine Bebauung mit Haus 1 und Haus 2, jeweils als Einfamilienhaus, gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante A“ zulässig?
Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplan Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999:
Die Baugrenzen werden mit dem Neubau von Haus 1 geringfügig, und mit dem Neubau von Haus 2 vollständig überschritten.
Begründung:
Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante A“ wird, trotz Überschreitung der Baugrenzen aus dem Bebauungsplan, der gewünschte Gartenortcharakter gewahrt. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden eingehalten. Nebenflächen sind in „Variante A“ exemplarisch dargestellt.
Folgende Punkte sprechen aus planerischer Sicht und aus Bauherrensicht für die Anordnung der Baukörper gemäß „Variante A“:
Eine Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück als der Bebauungsplan vorsieht. Siehe hierzu auch den Bebauungsplanvorschlag „Variante C“. Der Bauherr favorisiert jedoch die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern aus nachfolgend genannten Gründen.
- Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante A“ wird eingehalten.
- Durch die gewählte Anordnung der beiden Häuser entsteht jeweils ein großzügiger Garten im Westen, mit je ca. 15 Metern in der Länge, und ca. 16 Metern in der Breite. Die „Variante A“ hält somit das beabsichtigte Ziel des Bebauungsplanes besonders gut ein, den Gartenortcharakter zu wahren. Bei dieser Variante wird eine aufgelockertere Bebauung erzielt als bei den anderen Varianten.
- Die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern fügt sich in die Struktur der umgebenden Bebauung ein und verwirklicht besonders die, vom Bebauungsplan angestrebte, aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“, wie sie auch in der umliegenden Bebauung gegeben ist.
- Die Grundstücksfläche des gesamten Grundstücks ist, im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken, mit einer Fläche von ca. 1271 m2 sehr groß, sodass durch die Bebauung mit „Variante A“ keine klein dimensionierte Grundstücksstruktur erzeugt wird. In der nahen Umgebung wurden auf Flur Nr. 1152/33 und 11552/5 in der Ettenhoferstraße zwei Einfamilienhäuser sogar auf einem kleineren Gesamtgrundstück neu errichtet.
- Die Abstandsflächen, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, werden eingehalten und werden an keiner Stelle durch die Anordnung von Haus 1 und Haus 2 an den Grundstücksgrenzen oder untereinander überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 5 Meter.
- Betrachtet man den Lageplan der „Variante A“, so ist zu erkennen, dass sich die Baukörper gut in die umliegende Bebauung einfügen, und ein großzügiger Gartenortcharakter erhalten bleibt. Die Bebauung des nördlichen Nachbargrundstückes Flur Nr. 1142/14 hält ebenfalls nicht die vorgegebenen Baugrenzen des Bebauungsplanes ein. Es fügt sich dennoch gut in die Gesamtstruktur ein, und es entsteht durch die Bebauung mit der „Variante A“ ein harmonisches Ensemble.
- Der Bebauungsplan ist ca. 20 Jahre alt und orientiert sich nicht an der südwestlichen Sonnenausrichtung. Zum Zeitpunkt der Aufstellung ist die mögliche Bebaubarkeit der Grundstücke teilweise durch Bestandsgebäude und durch bestehende Grundstücksgrenzen definiert worden. Durch „Variante A“ sind aus unserer Sicht die Absichten des Bebauungsplanaufstellers vollumfänglich eingehalten, obwohl die Baugrenzen teilweise nicht eingehalten werden können. Außerdem würden durch „Variante A“ zwei gleichwertige EFH entstehen, da sie gleichmäßig in Süd-West-Richtung zur Sonne ausgerichtet sind.
„Variante B“:
Frage:
Ist eine Bebauung mit einem Doppelhaus, wobei die Doppelhaushälften untereinander um ca. 1,5 Meter versetzt sind, gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante B“ zulässig?
Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplans Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999
Die Baugrenzen werden mit dem Neubau der Doppelhaushälfte Haus 2 ganz überschritten. Haus 1 befindet sich innerhalb der Baugrenzen. Die Gebäudeteile sollen zueinander versetzt sein, um eine größere Auflockerung der Bebauung zu erzielen.
Begründung:
Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante B“ wird, trotz Überschreitung der Baugrenzen aus dem Bebauungsplan, der gewünschte Gartenortcharakter gewahrt, und zwar einerseits mehr als bei „Variante C“, andererseits aber weniger als bei „Variante A“. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden eingehalten. Nebenflächen sind in „Variante B“ exemplarisch dargestellt.
Folgende Punkte sprechen aus planerischer Sicht und aus Bauherrensicht für die Anordnung der Baukörper gemäß „Variante B“:
Eine Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück als der Bebauungsplan vorsieht. Siehe hierzu auch den Bebauungsplanvorschlag „Variante C“. Der Bauherr favorisiert grundsätzlich die „Variante A“. Jedoch kann „Variante B“ aus nachfolgend genannten Gründen ebenfalls als Kompromiss gesehen werden:
- Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante B“ wird eingehalten.
- Durch die versetzte Anordnung von Haus 2 um ca. 1,5 Meter, entsteht eine Verschiebung der Gartenflächen zugunsten einer lockereren Bebauung und bietet gleichzeitig eine höhere Privatsphäre. Es entsteht jeweils ein großzügiger Garten mit besserer Sonnenausrichtung des Grundstücks. Die „Variante B“ hält somit das beabsichtigte Ziel des Bebauungsplanes ein, den Gartenortcharakter zu wahren.
- Die Bebauung mit einem versetzten Doppelhaus verwirklicht ebenfalls die, vom Bebauungsplan angestrebte aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“. Der große Garten, wie im vorgenannten Punkt, unterstreicht dies. Der Baukörper erscheint hier zwar wuchtiger, als bei „Variante A“, aber deutlich weniger wuchtig, als bei einer Bebauung entsprechend dem Bebauungsplan bei „Variante C“.
- Die Abstandsflächen werden, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, eingehalten und werden an keiner Stelle überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 7 Meter.
- Betrachtet man den Lageplan der „Variante B“, so ist zu erkennen, dass sich die Baukörper gut in die umliegende Bebauung einfügen, und ein großzügiger Gartenortcharakter erhalten bleibt. Die Bebauung des nördlichen Nachbargrundstückes Flur Nr. 1142/14 hält ebenfalls nicht die vorgegeben Baugrenzen des Bebauungsplanes ein. Es fügt sich dennoch gut in die Gesamtstruktur ein, und es entsteht durch die Bebauung mit der „Variante B“ ein harmonisches Ensemble.
- Der Bebauungsplan ist ca. 20 Jahre alt. Zum Zeitpunkt der Aufstellung ist die mögliche Bebaubarkeit der Grundstücke teilweise durch Bestandsgebäude und durch bestehende Grundstücksgrenzen definiert worden. Durch „Variante B“ sind aus unserer Sicht die Absichten des Bebauungsplanaufstellers vollumfängliche eingehalten, obwohl die Baugrenzen teilweise nicht eingehalten werden können.
„Variante C“:
Frage:
Ist eine Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage gemäß der Anordnung der Baukörper in „Variante C“ zulässig?
Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplan Nr.6 vom 18.02.1998, geändert am 28.07.1999
Keine Abweichungen vorhanden.
Begründung:
Mit dem Bebauungsvorschlag „Variante C“ sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten. Nebenflächen und Tiefgarageneinfahrt sind in „Variante C“ dargestellt.
Eine bebauungsplankonforme Ausschöpfung der vorgegebenen Baugrenzen des Baufensters, führt zu einem anderen Ergebnis für dieses Grundstück, als der Bebauungsplan eigentlich vorsieht, obwohl alle Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten sind und die Bebauung so möglich ist. Der Bauherr favorisiert grundsätzlich die „Variante A“ “, weil damit der gewünschte Gartenortcharakter besser eingehalten werden kann.
Diese „Variante C“ wird trotzdem näher betrachtet.
- Die vorgegebene Grundflächenzahl von 0,18 in „Variante C“ wird eingehalten.
- Durch die kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses können Baukosten optimiert werden und gleichzeitig eine höhere Rendite für den Bauherrn durch die spätere Mehrnutzung erzielt werden.
- Der große Garten im Süden des Grundstückes kann entsprechend zur Nutzung aufgeteilt werden, sodass jede Wohneinheit einen Gartenanteil erhält.
- Die Abstandsflächen werden, nach der neuen Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn vom 20.01.2021, eingehalten und werden an keiner Stelle überschritten. Die Abstände zu den unmittelbaren Nachbargrundstücken betragen an der geringsten Stelle ca. 6 Meter.
- Betrachtet man die umliegende Bebauung, so ist durch den Neubau eines Mehrfamilienhauses in „Variante C“ ein Missverhältnis von bebauter Fläche zur unbebauten Fläche zu erkennen, obwohl die Bebauung so zulässig ist. Auslöser für dieses Missverhältnis ist die Größe des Grundstückes. Es werden zwar die Baugrenzen eingehalten, jedoch ist eine konzentrierte Nutzung als Mehrfamilienhaus nicht typisch für die umliegende Bebauung. Daher wird diese Bebauung, auch wenn zulässig, als nicht optimale Bebauung betrachtet.
Zusammenfassung der Begründungen zu den drei Varianten:
Nach Auskunft der Gemeinde Schäftlarn ist Ziel des bestehenden Bebauungsplans eine aufgelockerte Bebauung mit „Gartenortcharakter“. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,18 vor. Das Baugrundstück Fl.Nr. 1142/2 ist mit 1.271 m² aber deutlich größer als die meisten anderen Grundstücke im Bebauungsplangebiet. Auf dem Baugrundstück könnte somit eine Gebäudegröße realisiert werden, die dem Ziel des Bebauungsplans gerade widersprechen würde (s. Variante C).
Für die Bebauung wurden daher viele Varianten untersucht, die dem Ziel des Bebauungsplans einer aufgelockerten Bebauung mit Gartenortcharakter gerecht werden.
Die vorgestellten drei Varianten A+B+C sollen den Entscheidungsträgern eine Entscheidungshilfe sein.
Variante A: Aus Sicht des Planers ist die Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern gemäß „Variante A“ die zielgerechteste Bebauung. Bei dieser Variante wird am besten eine aufgelockerte Bebauung mit Gartenortcharakter erzielt.
Die Variante B würde dieser Zielsetzung auch gerecht, aber in geringerem Umfang als „Variante A“, da hier ein großer zusammenhängender Baukörper entstehen würde.
Die Variante C würde zwar dem Bebauungsplan entsprechen, wird aber dessen Zielsetzung aufgrund der Größe und Massivität des Baukörpers am wenigsten gerecht.
Dem Bauherrn geht es hier nicht um wirtschaftliche Vorteile. Denn er ist bereit, zugunsten der Einfügung in das Ortsbild auf eine maximale Ausnutzung des bestehenden Baurechts in Form von „Variante C“ zu verzichten.
Mit der Bebauung gemäß „Variante A“ besteht nun die Möglichkeit, bei einer Abweichung vom Bebauungsplan, die planungsrechtlichen Ziele der Gemeinde umzusetzen. Anders als bei den „Varianten B und C“ entsteht bei „Variante A“ nicht ein massives Gebäude, sondern es entstünden zwei kleinere Gebäude, jeweils umgeben mit zwei großen Gärten. Dadurch wird eine aufgelockerte Bebauung mit Gartenortcharakter erreicht. Das aufgelockerte Erscheinungsbild könnte durch eine entsprechende Bepflanzung zwischen den Gebäuden noch verstärkt werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Planbereich „nordöstlich der Klosterstraße, südöstlich der Forststraße und Birgweg“ ist ein Musterbeispiel für die durch den Bebauungsplan sichergestellte hohe städtebauliche Qualität einer aufgelockerten Bauweise einhergehend mit einer vorhandenen guten Durchgrünung mit gut eingewachsenen Bestandsbäumen und Hecken.
Die mit dem Erlass des Bebauungsplans Nr. 6 verwirklichte gemeindliche Planungsabsicht besteht in der schwerpunktmäßigen Zielsetzung, die locker bebaute, gut durchgrünte Struktur des Planungsgebiets zu erhalten, die von den aktuell meist großzügig bemessenen Grundstücksgrößen herrührt. Um einer künftigen Zerstückelung der Grundstücke entgegenzuwirken, hat die Gemeinde (wie in vielen Wohngebieten) auch in diesem Planbereich Mindestgrundstückgrenzen festgelegt.
Das Antragsgrundstück Fl.Nr. 1142/2 erfüllt mit einer Grundstücksgröße von 1.271 m² die erforderliche Mindestgrundstücksgröße von mehr 1.200 m², die für die Errichtung eines Doppelhauses festgesetzt ist (Festsetzung B 1.5).
Mit Beschluss vom 21.10.2020 wurde bereits ein Antrag auf Aufhebung des Bebauungsplans abgelehnt. Der Antragsteller wollte die Zulassung eines weiteren Baukörpers außerhalb der Baugrenze erreichen. Aus diesem Grund ist die Variante A aus Sicht der Verwaltung abzulehnen.
Die Variante B widerspricht den zudem den Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung, welche eine durchgehende First- und Trauflinie bei Doppelhäusern vorsieht (§ 6 Abs. 2 Satz 1 ÖBV). Zudem wäre auch hier einer der Baukörper weit außerhalb der Baugrenzen.
Beide Varianten würden eine Realteilung ermöglichen und einer planwidrigen Grundstückszerstückelung Vorschub leisten.
Aus Sicht der Verwaltung kann lediglich der Variante C zugestimmt werden. Gem. Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO wäre bei einer Errichtung von mehr als 3 Wohneinheiten überdies ein Spielplatz vorzusehen. Die oberirdischen Stellplätze widersprechen der Ortsgestaltungssatzung (max. Anzahl und Breite für Zufahrten einmal 6 m) und der Stellplatzsatzung (max. 5 oberirdische Stellplätze).
