Datum: 25.10.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss
Körperschaft: Gemeinde Schäftlarn
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 18:55 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Begrüßung und Sitzungseröffnung
2	Genehmigung der Niederschrift
3	Antrag auf Baugenehmigung zum Anbau an das bestehende Einfamilienhaus, Aufkirchner Straße 54, Fl.Nr. 235/4, BA 2021/28
4	Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Am Hang 33, Fl.Nr. 1741/2 in Neufahrn, BA 2021/30
5	Tekturantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten (hier: Lageänderung Duplexgarage und Wohngebäude), Stehbründlweg 10, Fl.Nr. 1101/1, BA 2019/28T2
6	Informationen
6.1	BauGB-Novelle 2021 (Baulandmobilisierungsgesetz)
7	Anfragen

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1. Begrüßung und Sitzungseröffnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö	beschliessend	1

Sachverhalt

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2. Genehmigung der Niederschrift

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö	beschliessend	2

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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3. Antrag auf Baugenehmigung zum Anbau an das bestehende Einfamilienhaus, Aufkirchner Straße 54, Fl.Nr. 235/4, BA 2021/28

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö	beschliessend	3
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	21.02.2022	ö	beschliessend	3
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	beschliessend	5

Sachverhalt

Geplant ist ein Anbau an das bestehende Einfamilienhaus als Querbau. Das Gebäude soll im Erdgeschoss um ein Esszimmer mit 17,3 m² und im 1. Obergeschoss um ein Eltern- und Ankleidezimmer mit 26,9 m² erweitert werden. Die GFZ beträgt nach Angaben des Planers 0,37 und die GRZ 0,18 und bleibt somit im Rahmen des Bebauungsplans. Es werden drei Stellplätze nachgewiesen.

Für die Überschreitung der Baugrenze durch den Erweiterungsbau, die Errichtung einer extensiv begrünten Flachdachgarage und die Grundrissform werden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans (F. 3.1 Garagen sind in Dachneigung und Deckungsmaterial dem Hauptgebäude anzugleichen. F3.2 Bei Zusammenbau auf der Grundstücksgrenze ist die Dachneigung, Trauf- und Firsthöhe sowie das Deckungsmaterial anzugleichen.) und eine Abweichung von § 4 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung beantragt (Baukörper von Hauptgebäuden sind mit rechteckiger Grundfläche herzustellen).

Im Bebauungsplan sind entlang der Aufkirchner Straße drei zu erhaltende Bäume festgesetzt. Gem. Freiflächenplan sind diese Bäume nicht vorhanden, es werden jedoch auf dem Grundstück drei Bäume entsprechend der Pflanzenliste nachgewiesen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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4. Antrag auf Baugenehmigung zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage, Am Hang 33, Fl.Nr. 1741/2 in Neufahrn, BA 2021/30

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö	beschliessend	4

Sachverhalt

Geplant ist der Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage. Die notwendigen Stellplätze werden mit einer Doppelgarage und einem Stellplatz nachgewiesen.

Beantragt wird die Abweichung von § 2 der Stellplatzsatzung zum Verzicht für den Nachweis des Besucherstellplatzes.

Die nördliche Abstandsfläche liegt zum Teil auf der privaten Zufahrtsstraße, die Bauherren sind Miteigentümer der Straße.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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5. Tekturantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten (hier: Lageänderung Duplexgarage und Wohngebäude), Stehbründlweg 10, Fl.Nr. 1101/1, BA 2019/28T2

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	26.07.2021	ö	beschliessend	5
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö		5
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	24.10.2022	ö	beschliessend	13

Sachverhalt

In der neuen Planung wurden die Duplexparker gedreht um eine einfachere Befahrbarkeit zu gewährleisten. Ein Rückstau auf die öffentliche Verkehrsfläche kann nun praktisch nicht mehr stattfinden.

Weiterhin ist der Baukörper nochmals in seiner Lage etwas verschoben um die Erhaltung der beiden Linden im Südosten des Grundstücks zu gewährleisten.

Beantragt wird erneut die Abweichung von § 4.1 der Örtlichen Bauvorschrift (ÖBV) (rechteckige Grundrissform des Baukörpers), da an den beiden Giebelseiten jeweils ein Erker mit darüber liegendem Balkon in der Größe 2,38 x 1,0 m vorgesehen ist. Dieser Abweichung wurde bereits mit Beschluss vom 13.05.2019 zugestimmt.

Weiterhin wird erneut die Abweichung von § 3 Abs. 2 der Stellplatzsatzung beantragt, da insgesamt neun Stellplätze zu errichten sind. Sechs Stellplätze sind in Duplexgaragen situiert, drei Stellplätze sind als offene Stellplätze geplant. Die Stellplätze in der Duplexgarage entsprechen drei überbauten oberirdischen Stellplatz im Sinne des Abs. 2 vgl. § 3 Abs. 3 Stellplatzsatzung. Somit ist eine Abweichung von der geltenden Stellplatzsatzung notwendig, dieser kann jedoch aufgrund von bereits in anderen ähnlichen gelagerten Fällen gewährten Abweichung aus Sicht der Bauverwaltung zugestimmt werden.

Diskussionsverlauf

Frau Keller stimmt Herrn Dr. Ruhdorfer zu, dass der Aspekt mit der Feuerwehrzufahrt beachtlich ist. Der Erste Bürgermeister erläutert, dass die Feuerwehr im Brandfall in der Einfahrt nur bis zur Garage fahren würde und dann zu Fuß mit dem Löschschlauch bis zum Gebäude  gehen würde.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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6. Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö	informativ	6

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6.1. BauGB-Novelle 2021 (Baulandmobilisierungsgesetz)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö		6.1

Sachverhalt

Gemeindliche Vorkaufsrechte, §§ 24 ff. BauGB

Gemeinden können auf Basis einer Änderung des § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ihr Vor­kaufs­recht an unbebauten Wohnbaugrundstücken nun auch ausüben, wenn diese zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut sind. 

Ferner wurde ein neuer Tatbestand (§ 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) geschaffen, nachdem im Einzel­fall Vorkaufsrechte auch an Grundstücken ausgeübt werden können, auf denen eine sogenannte „Schrottimmobilie“ steht oder sonst ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 vorliegt. 

In § 24 Abs. 3 BauGB wird nunmehr geregelt, dass auch eine Deckung des Wohnbedarfs in der Gemeinde dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann. 

Weiterhin wird in § 25 BauGB eine neue Rechtsgrundlage für eine Vorkaufsrechtssatzung geschaffen, mit der das Vorkaufsrecht an unbebauten und brachliegenden Grundstücken begründet werden kann, wenn der Wohnungsmarkt dies erfordert. Die Vorschrift muss allerdings erst durch eine Landesverordnung aktiviert werden.* Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wurde von zwei auf drei Monate erhöht. Schließlich wurden Verbesserungen bei der Ausübung des sogenannten preislimitierten Vorkaufsrechts geschaffen.

Befreiungsmöglichkeit erweitert, § 31 BauGB

§ 31 Abs. 3 BauGB erweitert die Befreiungsmöglichkeiten von Bebauungsplänen, wenn dies der Schaffung von Wohnraum dient. Die Vorschrift ist allerdings bis zum 31.12.2026 befristet und sie muss erst durch eine Landesverordnung „aktiviert“ werden.* Schließlich darf die Landesverordnung und damit die Befreiungsmöglichkeit nur Gebiete umfassen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des neuen § 201a BauGB vorliegt.

Sektoraler Bebauungsplan, § 9 Abs. 2d i. V. m. § 34 BauGB 

Mit dem neuen sogenannten sektoralen Bebauungsplan können Gemeinden - befristet bis Ende 2024 - künftig auch in unbeplanten Bereichen nach § 34 BauGB Flächen für eine Wohnbebauung festlegen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraum­förderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung einzuhalten.

Verlängerung des § 13b BauGB 

§ 13b BauGB wurde verlängert. Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 gilt § 13a demnach wieder entsprechend für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als 10 000 Quadratmetern, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 förmlich eingeleitet werden; der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 zu fassen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, § 250 BauGB

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Satz 3 und 4 BauGB) können Städte und Gemeinde die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Die Vorschrift muss allerdings durch eine Landesverordnung aktiviert werden, die spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 wieder außer Kraft treten muss.*

Städtebauliches Innenentwicklungskonzept, § 176a BauGB

Die Gemeinden können zukünftig ein städtebauliches Entwicklungskonzept beschließen, das Aussagen zum räumlichen Geltungsbereich, zu Zielen und zur Umsetzung von Maßnahmen enthält, die der Stärkung der Innenentwicklung dienen. Entsprechende städtebauliche Innenentwicklungskonzepte sollen dabei insbesondere der baulichen Nutzbarmachung auch von im Gemeindegebiet ohne Zusammenhang verteilt liegenden unbebauten oder brachliegenden Grundstücken dienen.

Neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, § 5a BauNVO

Eine Änderung der Baunutzungsverordnung schafft eine neue Gebietskategorie: Die neuen sogenannten Dörflichen Wohngebiete dienen dem Wohnen sowie der Unter­bringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Die Nutzungsmischung muss hierbei nicht gleich­­gewichtig sein.

*Es ist derzeit nicht absehbar, ob und ggf. wann eine entsprechende Landesverordnung in Bayern in Kraft gesetzt werden wird. Aufgrund der zeitlich engen Befristung wäre der Anwendungszeitraum ohnehin nur als sehr begrenzt anzusehen.

Sonstige Änderungen

Auch im Belangekatalog des § 1 Abs. 6 BauGB sowie im Festsetzungskatalog des § 9 BauGB sind durch das Baulandmobilisierungsgesetz Änderungen erfolgt:

8.1 Mobilfunk (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB)

Im Zusammenhang mit den Belangen des Post- und Telekommunikationswesens soll insbesondere der Mobilfunkausbau bei der Bauleitplanung berücksichtigt werden (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB). Das insoweit verfolgte Ziel besteht darin, im Kontext der neuen Technik des 5G-Netzausbaus, eine flächendeckende Mobilfunkversorgung zu stärken. Mit der vorgenommenen Hervorhebung des Mobilfunkausbaus kommt dem Mobilfunk in der Bau­leitplanung ein höheres Gewicht zu.

8.2 Elektromobilität (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB)

Die in § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB enthaltene Berücksichtigung der Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität werden „im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität“ ergänzt. Die Bestimmung steht im direkten Zusammenhang mit § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, einer ebenfalls im Sinne der Berücksichtigung der Elektromobilität erfolgten Erweiterung. Hervorgehoben wird die Elektromobilität als Bestandteil einer nachhaltigen Mobilität, jedoch ist die Vorschrift offengehalten, so dass auch weitere Entwicklungen berücksichtigt werden können (z.B. Wasserstoffantriebe oder Brennstoffzellen).

8.3 Grünflächen (§ 1 Abs. 6 Nr. 14 BauGB)

Nach dem neuen § 1 Abs. 6 Nr. 14 BauGB muss bei der Bauleitplanung auch eine ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen berücksichtigt werden. Dieser auf eine nachhaltige Stadtentwicklung54 abstellende Belang stellt gewissermaßen einen Gegenpol zu einer zu hohen Verdichtung dar und trägt überdies auch pandemischen Erfordernissen im Hinblick auf die Ausstattung mit Grün- und Freiflächen Rechnung.

8.4 Flächen für Ladeinfrastruktur für Elektromobilität (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Die in § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB enthaltene Festsetzungsmöglichkeit für Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung wird dahingehend erweitert, dass neben den bislang bereits möglichen Zweckbestimmungen nunmehr auch „Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge“ umfasst sind. Die Regelung greift damit die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Elektromobilität auf und schafft eine Rechtsgrundlage für die Fest­setzung von Flächen für Ladeinfrastrukturen. Eine Änderung der Plan­zeichenverordnung wurde nicht vorgenommen, so dass zusätzlich zur zeichnerischen Festsetzung der Flächen ergänzend auf überlagernde Festsetzungen in textlicher Form zurückgegriffen werden muss.

8.5 Flächen für Naturerfahrungsräume (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB können im Bebauungsplan Grünflächen mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen festgesetzt werden. Hier erfolgte eine Erweiterung um „Naturerfahrungsräume“. Da auch diesbezüglich die Planzeichenverordnung nicht geändert worden ist, sind hierfür nur überlagernde textliche Festsetzungen möglich. Natur­erfahrungsräume können sowohl als öffentliche (wohl deutlich überwiegend) als auch als private Grünflächen festgesetzt und abgegrenzt werden. Letzteres ist insbesondere im Zusammenhang mit privaten Kinder- und Jugendbetreuungseinrichtungen wie Kinder­tagesstätten, Kindergärten denkbar. Sie beziehen sich auf naturnahe Freiflächen, auf denen Kinder und Jugendliche ohne die Inanspruchnahme von Geräten und auch ohne Auf­sicht spielen können. Die regelmäßig im direkten Wohnumfeld vorzusehenden Flächen dienen Kindern und Jugendlichen zur Sammlung eigenständiger Natur­er­fahrungen und sind daher für die Persönlichkeits- und Sozialentwicklung sowie der Herausbildung eines eigenen Umweltbewusstseins gedacht.

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7. Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss (Gemeinde Schäftlarn)	Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss	25.10.2021	ö		7

Sachverhalt