Die Beteiligung der Öffentlichkeit der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 „Garten‐, Lechner‐, Ulrich von‐Hassell‐ und Alpenblickstraße in Ebenhausen“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 16.07. bis 31.08.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
• Deutsche Telekom
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Isartalverein
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
• Vermessungsamt Wolfratshausen
• Wasserwirtschaftsamt
• Landratsamt München, SG Naturschutz
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Staatliches Bauamt Freising, AZ: S2300‐4622.0 vom 06.07.2021
Uns wurde mit o.g. Schreiben der Bebauungsplan Nr. 18 „Garten‐, Lechner‐, Ulrich‐von‐Hassel‐ und Alpenblickstraße“ in Ebenhausen zur Stellungnahme vorgelegt. Gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 16.06.2021 bestehen seitens der Straßenbauverwaltung keine Einwände.
Stellungnahme /Abwägung:
Eine Abwägung ist nicht erforderlich, da keine Einwände gegen die Bebauungsplanänderung vom 16.06.21 bestehen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
2. Bayernwerk Netz GmbH, AZ: DOsNPe Fe 1898 vom 28.07.2021
Gegen das o.g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Stellungnahme /Abwägung:
Durch die geplante Bebauungsplanänderung wird der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb der Anlagen der Bayernwerk Netz GmbH nicht beeinträchtigt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
3. DB Immobilien, AZ: CR.R 04‐S(E1) XP TOEB‐MÜN‐21‐111701 vom 19.08.2021
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG und der DB Energie GmbH bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange und aller Unternehmensbereiche zu, o.a. Verfahren:
Leider können wir der vorgelegten Planung derzeit nicht zustimmen:
Von dem Bebauungsplan wird unser Bahnübergang im Bahn‐km 18.020 direkt betroffen. Eine Änderung der Verkehrssituation ist nicht auszuschließen. Der Verkehr darf durch eine Ein‐ bzw. Ausfahrt in/aus der Tiefgarage bzw. auf das Grundstück nicht so behindert werden, dass es zu einem Rückstau auf dem BÜ kommt und dieser immer rechtzeitig geräumt werden kann. Um zu klären, ob und in welchem Umfang Sicherungsmaßnahmen am vorhandenen Bahnübergang angepasst werden müssen, ist eine Verkehrsschau durchzuführen. Wir empfehlen nach der DB Konzernrichtlinie 815.0040 Abschnitt 5 eine Verkehrsschau durch die zuständige Straßenverkehrsbehörde oder den Straßenbaulastträger nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Straßenverkehrsordnung (StVO), bei der auch die Straßenverkehrsanlagen an Bahnanlagen zu prüfen sind, durchzuführen.
An dem bestehenden / benachbarten Bahnübergang in km 18.020 der Bahnstrecke 5507 München Süd ‐ Wolfratshausen sind sicherheitstechnische Auflagen zur Vermeidung von Gefahren für die Verkehrsteilnehmer einzuhalten. Insbesondere weisen wir auf den nötigen Stauraum (27,00 m), die Schleppkurve, die richtige Beschilderung und die Übersicht (Sichtdreieck) hin.
Für den Fall, dass keine Lösung bei der Verkehrsschau bezüglich des BÜs gefunden werden kann, muss die Einfahrt zur Tiefgarage mindestens 27m vom Andreaskreuz geplant werden. Die Unterlagen sind uns in diesem Fall erneut zur Prüfung vorzulegen.
Zudem ist uns eine detaillierte Planung der Tiefgarage (Querschnitte, Abstand zum Gleis etc.) vorzulegen um einen möglichen Eingriff in den Druckbereich der Gleise beurteilen zu können. Im Druckbereich der Gleise darf es zu keinerlei statisch beeinträchtigenden Eingriffen kommen. Wege‐ und Leitungsrechte müssen uneingeschränkt erhalten bleiben. Dienst‐ und Rettungswege müssen zu jedem Zeitpunkt gesichert bleiben (hierzu zählen auch die Türen der Schallschutzwände, Zäune, etc.) Kommt es zum Einsatz eines Krans, ist vorab eine Krananweisung zu erstellen. Bei Arbeiten im Gleisbereich ist ein BETRA erforderlich und ein technisch Berechtigter seitens des Antragstellers zu stellen.
Für Sicherungsplanungen ist die BZS der DB Netz zuständig. Die Vegetation auf dem Grundstück ist so zu pflegen und zu scheiden, dass es zu keinerlei Beeinträchtigungen des Bahnverkehrs führt.
Wir bitten Sie die Unterlagen zu überarbeiten und uns die Planung erneut zur Prüfung vorzulegen. Für Rückfragen zu diesem Verfahren, die Belange der Deutschen Bahn AG betreffend, bitten wir Sie, sich an den Mitarbeiter des Kompetenzteams Baurecht, Frau Petzi, zu wenden.
Stellungnahme /Abwägung:
Um den von der Bahn geforderten Stauraum von mindestens 27m zum Bahnübergang einhalten zu können, damit es zu keinem Rückstau bei der Ein‐/ bzw. Ausfahrt aus der Tiefgarage kommt, wurde die Lage der Tiefgaragenrampe an die nordwestliche Grundstücksgrenze verlegt und befindet sich somit ca. 47m vom Andreaskreuz entfernt.
Darüber hinaus wurde am 27.10.21 auch eine Verkehrsschau durchgeführt, bei der die geänderte Lage der Tiefgaragen Zu‐ und Abfahrt besprochen wurde. Einwände dazu gab es diesbezüglich nicht (mehr).
Die geänderte Planung wird der Bahn im Rahmen der nächsten Auslegung zur erneuten Stellungnahme zugesendet. Ein Vorentwurf für die Tiefgarage mit entsprechendem Schnitt wird zur Beurteilung möglicher Eingriffe in den Druckbereich der Gleise der Bahn vorgelegt.
Wege und Leitungsrechte bleiben uneingeschränkt erhalten, Dienst‐ und Rettungswege bleiben gesichert. Eine Beeinträchtigung des Bahnverkehrs durch die Vegetation ist nicht zu erwarten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, die Lage der geplanten Tiefgaragenrampe wird an die nordwestliche Grundstücksgrenze verlegt. Die geforderten Unterlagen werden im Rahmen der Auslegung zur erneuten Stellungnahme der Bahn zugesendet.
Abstimmung: 19:0
4. Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M‐23‐5 vom 2.08.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab:
Sachverhalt
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Fläche in zentraler Lage im Ortsteil Ebenhausen zu schaffen, um dort ein Mehrfamilienhaus mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss errichten zu können.
Bewertung und Ergebnis
Aus landesplanerischer Sicht kann die o.g. Bauleitplanung als raumverträglich bewertet werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
5. Bund Naturschutz, eMail vom 03.09.2021
Aufgrund fehlender freier Kapazitäten erfolgt keine Stellungnahme zum Bauleitplanverfahren "Garten‐ Lechner‐ Ullrich‐von‐Hassell‐ und Alpenblickstraße".
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
6. Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 18.08.2021
Zu 3.1
Die Baugrenzen bei Baum 3 sollten noch ein wenig verkleinert werden, dass sie sich nicht mehr im Kronentraufbereich bzw. im Wurzelbereich des erhaltenswerten Baumbestands befinden. Laut DIN 18920 sollen in der Kronentraufe plus 1,5 m keine Eingriffe stattfinden. Selbst wenn im Baugenehmigungsverfahren zum Schutz der zu erhaltenden Bäume ein Verbau beauflagt wird, so wird für diesen circa 1 m zusätzlicher Raum zur Gebäude‐Außenkante im Wurzelbereich des Baumes benötigt. Daher ist es so wichtig, den Bauraum so weit vom Baum weg festzulegen, dass sich auch die Baugrube bzw. der Verbau nicht mehr im Kronentraufbereich des Baumes befindet und bei Baumaßnahmen möglichst wenig Wurzelmasse verloren geht.
Zu B 4.3
Gleichartiger Ersatz ist bei Ausfall von Pflanzen durch Schädlinge oder Krankheiten oft nicht sinnvoll.
Ich empfehle umzuformulieren in ,,... gleichwertig hinsichtlich der Wuchshöhe bzw. Wuchsordnung innerhalb der nächsten geeigneten Pflanzperiode zu ersetzen."
Um für die Neupflanzungen eine langfristige gute Entwicklung in Zeiten des Klimawandels und immer häufigeren längeren Trockenperioden zu gewährleisten, bitten wir um eine Ergänzung hinsichtlich des spartenfreien Wurzelraumes für alle Baumpflanzungen.
Für eine gesunde Entwicklung, Langlebigkeit und wenig Pflegeaufwand empfehlen wir folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen:
• Bäume 1. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29 ‐36 m³
• Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 15‐20 m Höhe): 21 ‐28 m³
• Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 15 m Höhe): 13‐20 m³
• Obstbäume: 13 ‐18 m³
Hintergrundinformationen:
Gemäß DIN 18916 ist ein durchwurzelbarer Raum von mind. 16 m² Grundfläche und mind. 80 cm Tiefe, also von knapp 13 m³ sicherzustellen. Nach Angaben der FLL sollte eine Baumgrube jedoch eine Mindesttiefe von 1,5 m haben.
Eine offene Baumscheibe kann eine deutlich geringere Fläche als 16 m² aufweisen, wenn eine Erweiterung des Wurzelraumes unter Verkehrsflächen nach den Zusätzlichen Technischen Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt.
Die Größe der offenen Bodenfläche mit Substrat A muss mindestens 2 m² bei einer Tiefe von 1,5 m betragen, die Erweiterung mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra-Mü (Substrat B) muss je nach Wuchsordnung des Baumes ein Gesamtvolumen von bis zu 36 m³ durchwurzelbaren Raum bieten.
Zusätzlich könnte wie folgt ergänzt werden:
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z. B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 3.1:
Die Baugrenzen für die Anbauzone werden zum Schutz der Wurzelmasse um 0,5 m auf 4,50 m verkleinert.
Zu B 4.3:
Der Satz „Ausgefallene oder abgestorbene Pflanzen sind gleichartig und gleichwertig zu ersetzen.“ wird durch den Satz „Ausgefallene oder abgestorbene Pflanzen sind gleichwertig hinsichtlich der Wuchshöhe bzw. Wuchsordnung innerhalb der nächsten Pflanzperiode zu ersetzen.“
Neu: B 4.5:
Der Satz „Der Wurzelraum aller Baumpflanzungen soll spartenfrei bleiben.“ wird ergänzt.
Neu: B 4.6:
Der Satz „Die Bäume sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z.B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.“ wird ergänzt.
Beschluss:
Den Empfehlungen der Fachstelle Grünordnung wird entsprochen, die o.g. Änderungen und Ergänzungen werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Auf die Angabe der Gesamtvolumina für den durchwurzelten Raum bei Baumneupflanzungen wird verzichtet.
Abstimmung: 19:0
7. Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1‐0030/2021/BL vom 27.08.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
1. Verkehrsgeräusche
Die geplante Bebauung ist Verkehrslärmimmissionen durch Straße und Schiene ausgesetzt. Es ist daher mit Überschreitungen der nach DIN 18005‐1, Beiblatt 1 maßgeblichen Orientierungswerte für Mischgebiete zu rechnen.
Die Verkehrslärmimmissionen sind anhand eines Lärm‐ bzw. Schallschutzgutachtens durch ein qualifiziertes lng.‐Büro ermitteln zu lassen. In Abhängigkeit der berechneten maßgeblichen Außenlärmpegel sind auf Grundlage der DIN 4109 (Teil 1 und 2) ‐ Schallschutz und Hochbau ‐ vom Januar 2018 die erforderlichen Bauschalldämm-Maße der Außenbauteile (Fassaden) schutzbedürftiger Räumlichkeiten festzulegen.
An Fassaden mit Lärmbeurteilungspegeln von ≥ 49 dB(A) (nachts) sind zudem zum Lüften notwendige Fenster von Schlaf‐ und Kinderzimmern nicht zulässig, diese Fassaden sind ‐falls zutreffend ‐ im Bebauungsplan zu kennzeichnen und es sind alternative Schallschutzmaßnahmen seitens Gutachter vorzuschlagen (z.B. Lüftung über lärmärmere Fassadenbereiche, Einbau hochwertiger Schalldämm-Lüfter, etc.).
2. Erschütterungsimmissionen
Aufgrund der Nähe zur Bahnlinie (ca. 30m) ist auf der Grundlage der DIN 4150 Teil 2 ein erschütterungstechnisches Gutachten notwendig.
3. Gewerbelärm
Nach § 6 Abs.1 der BauNVO sind in Mischgebieten nur Gewerbebetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Dennoch ist es im Hinblick auf § 15 BauNVO im Einzelfall möglich, dass auch nicht wesentlich störendes Gewerbe unzulässig ist, weil dadurch beispielweise unzumutbare Störungen für die vorhandene, schutzbedürftige Wohnbebauung verursacht würden. Dies wäre der Fall, wenn durch das geplante Gewerbe Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte nach TA Lärm an benachbarten schutzbedürftigen Nutzungen verursacht würden. In Abhängigkeit des vorgesehenen Gewerbes empfehlen wir, die Lärmauswirkungen anhand der TA Lärm gutachterlich untersuchen zu lassen.
Alle hier genannten immissionsschutztechnischen Untersuchungen sind auf Ebene der Bauleitplanung zu veranlassen und die Erkenntnisse daraus (Anforderungen) in der Satzung festzusetzen.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1:
Der Punkt C 2.1 wird ersetzt durch die in der Stellungnahme des SG Immissionsschutz formulierten Empfehlungen:
2.1 „Auf Grund der Nähe zu den Bahnanlagen ist mit Überschreitungen der nach DIN 18005‐1 maßgeblichen Orientierungswerte zu rechnen. Vor Baubeginn sind die Verkehrslärmimmissionen anhand eines Lärm‐ bzw. Schallschutzgutachtens zu ermitteln und auf Grundlage der DIN 4109 (Teil 1 und 2)‐ Schallschutz im Hochbau‐vom Januar 2018 die erforderlichen Bauschalldämm‐Maße der Außenbauteile (Fassaden) schutzbedürftiger Räume festzulegen.“
2.2 „An Fassaden mit Lärmbeurteilungspegeln von >49 dB(A) (nachts) sollen zum Lüften erforderliche Räume (Schlafräume, Kinderzimmer) möglichst zur bahnabgewandten Seite hin orientiert sein oder durch den Einbau hochwertiger Schalldämm‐Lüfter o.ä. geschützt werden.“
2.3 „Aufgrund der Nähe zur Bahnlinie ist auf Grundlage der DIN 4150 Teil 2 wird vor Baubeginn ein erschütterungstechnisches Gutachten empfohlen.“
Nach dem Gebot der Konfliktbewältigung sind grundsätzlich durch einen Bebauungsplan die von ihm geschaffenen oder ihm zurechenbaren Konflikte zu lösen. Eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln ist jedoch nicht ausgeschlossen.
Von einer abschließenden Konfliktlösung im Bebauungsplan darf die Gemeinde Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planverfahrens im Rahmen der Verwirklichung der Planung sichergestellt oder zu erwarten ist. Ist dies im Rahmen einer Prognose im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan hinreichend sicher abschätzbar, darf dem bei der planerischen Abwägung Rechnung getragen werden. Das im Abwägungsgebot enthaltene Gebot der Konfliktlösung ist erst verletzt, wenn das durch die Planung hervorgerufene Problem insbesondere auch im Genehmigungsverfahren ungelöst bleiben würde.
Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass der rechtskräftige Bebauungsplan zwei Baufenster für eine Bebauung der Grundstücke mit zwei Baukörpern mit unterschiedlichen Geschosszahlen, Wandhöhen und Grundflächen vorsieht. Durch die 2. Änderung des BPlans Nr. 18 wird lediglich eine Zusammenführung bereits bestehender, aber teilweise noch nicht ausgeschöpfter Bestandsbaurechte bezweckt. Im Rahmen einer durchzuführenden Prognoseentscheidung ist im konkreten Einzelfall daher aus gemeindlicher Sicht hinreichend sicher abschätzbar, dass dem planerischen Gebot der Konfliktbewältigung durch eine nachgelagerte Vorlage von Lärm-, Schall- und Erschütterungsgutachten im Baugenehmigungsverfahren Rechnung getragen werden wird. Die Gemeinde erklärt, dass auf die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens zu diesem Zweck bestanden wird (Selbstbindung der Gemeinde).
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Der Gemeinderat stellt fest, dass im konkreten Einzelfall dem planerischen Gebot der Konfliktbewältigung durch eine nachgelagerte Vorlage von Lärm-, Schall- und Erschütterungsgutachten im Baugenehmigungsverfahren hinreichend Rechnung getragen werden wird.
Abstimmung: 19:0
8. Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1‐0030/2021/BL Schäftlarn vom 01.09.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
1. Nach den Angaben in der Begründung (Punkt 6, 3. Absatz), soll die geplante Bebauung u.a. durch die Lage des Anbaus einen öffentlichen Raum formen. Wir empfehlen deshalb zu prüfen, ob weitere notwendige Nebenanlagen konkret festgesetzt werden können, damit diese die geplante Situation nicht stören. Dies gilt auch für die Lage von oberirdischen Stellplätzen. Falls diese nicht festgesetzt werden, sollte bei A.6 der Begriff Stellplätze entfallen.
2. Der Bebauungsplanentwurf ist noch mit einer Präambel zu versehen. Wir bitten um Ergänzung.
3. Der geplante Bauraum erstreckt sich über mehrere Flurnummern für die eine gemeinsame Grundfläche festgesetzt werden soll. Die räumliche Bezugsgröße für die zulässige Grundfläche ist jedoch allein das Baugrundstück. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Baugrundstück grundsätzlich mit dem Buchgrundstück gleichzusetzen (BVerwG v. 30.11.2000, Az.: 4 BN 57/00). Eine einheitliche Festsetzung der Grundfläche für ein gesamtes Baugebiet, das aus mehreren Buchgrundstücken besteht, ist in der Baunutzungsverordnung nicht vorgesehen und deshalb unzulässig (VG München Urteil vom 09.08.2010 ‐ M 8 K 09.929). Im vorliegenden Fall sollten daher die Grundstücksgrenzen als aufzuhebend bzw. die Grundstücke als zu verschmelzend gekennzeichnet werden und das entsprechende Planzeichen unter den Hinweisen aufgenommen werden. In diesem Zusammenhang bitten wir auch die dargestellte Lage des Planzeichens für die Geltungsbereichsgrenze (teilweise mit Abstand zum tatsächlichen Geltungsbereich) zu überprüfen und anzupassen.
4. Um die Lage der überbaubaren Flächen eindeutig zu bestimmen, müsste noch der Abstand zwischen der Südostseite des Anbaus und der TG‐Zufahrt vermaßt werden. Die Vermaßungen, die sich auf die TG‐Zufahrt beziehen, liegen außerhalb des Geltungsbereichs. Damit sie rechtliche Wirkung entfalten können, sind sie mit Bezugslinien in den Geltungsbereich zu führen. Für die Maße des geplanten Quergiebels (Festsetzung B 2.6) ist ein gesondertes Planzeichen zu verwenden und unter den Hinweisen aufzunehmen, da sich diese Maße auf den vorgeschlagenen Baukörper (Hinweis 9.6) und nicht auf die Baugrenzen beziehen.
5. Wir empfehlen die Darstellung des Planzeichens A) 3.1 zu überprüfen. Passend zur Vermaßung der Baugrenzen, sollte die blaue und die gestrichelte schwarze Linie zeichnerisch übereinander angeordnet werden.
6. Das Planzeichen A) 3.2 für das Tiefgaragenbauwerk sollte, wie das Planzeichen für die Begrenzung der Tiefgarage, rot‐gestrichelt dargestellt werden, da es unabhängig vom Hauptgebäude festgesetzt wird.
7. In Festsetzung A) 4.4 muss u.E. auf Festsetzung 8) 2.7 ff. verwiesen werden; wir bitten um Überprüfung.
8. Bei Festsetzung A) 5.1 ist die Angabe „MI 1" zu überprüfen, da in der Planzeichnung und unter den Festsetzungen nur „MI" und „A Anbauzone" verwendet werden.
9. Die unter A) 9 aufgeführten Planzeichen haben alle nur Hinweischarakter und sind daher unter einer eigenen Überschrift; z.B. als Hinweise durch Planzeichen aufzuführen.
10. Aus den Festsetzungen B) 1.2 und B) 1.4 geht nicht hervor, was für die gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 allgemein zulässigen sonstigen Gewerbebetriebe gelten soll. Wir bitten um Überprüfung und Ergänzung.
11. Für die Festsetzung 8) 1.3 gibt es keine Rechtsgrundlage. Es ist nicht möglich, im Mischgebiet den prozentualen Anteil von Wohnnutzung oder gewerblicher Nutzung festzulegen. Festsetzungen von prozentualen Anteilen an Nutzungen können in bestimmten Fällen nur in besonderen Wohngebieten, Kerngebieten und urbanen Gebieten getroffen werden. Die Frage, welchen Anteil die Wohn‐ oder Gewerbenutzung im Mischgebiet erreichen kann oder nicht überschreiten darf, beurteilt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Wahrung des Gebietscharakters nach § 6 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Die Festsetzung ist daher herauszunehmen. Stattdessen wär eine Gliederung nach § 1 Abs. 7 BauNVO grundsätzlich möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Rein vorsorglich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass die Wahrung des Gebietscharakters MI bei nur einem 25% Anteil (auch wenn er räumlich definiert wird) rechtlichen Bedenken begegnet. Wir bitten um Überprüfung und ggfs. Ergänzung.
12. Für die nach 8) 2.2.1 a) mögliche Grundflächenüberschreitung ist noch eine Obergrenze anzugeben. Da die maximal zulässige Grundfläche als absolute Zahl festgesetzt wird, empfehlen wir hier, sowie bei 2.2.1 b) und c), für die Überschreitungen ebenfalls GR‐Werte festzusetzen.
13. Bei Festsetzung 8) 2.2.2 ist unklar, ob sich die mögliche Überschreitung auf die maximal zulässige GR nach B) 2.2 oder auf die zulässige GR incl. der Überschreitungen nach 8) 2.2.1 bezieht. Um Unklarheiten zu vermeiden empfehlen wir, für diese Überschreitungen ebenfalls einen GR‐Wert festzusetzen.
14. In Festsetzung B) 2.3 wird die Höhenkote 662,60 m ü.NN auch als unterer Bezugspunkt für die Ermittlung der Abstandsflächen angegeben. Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der Abstandsflächen ist jedoch in Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO geregelt. Unterer Bezugspunkt für die Ermittlung der Wandhöhe (H) ist demnach die Geländeoberfläche. Eine von den Vorgaben der BayBO abweichende Regelung ist u.E. nur möglich, wenn mit der Höhenkote auch die Geländeoberfläche festgesetzt werden soll (vgl. Busse/Kraus/Kraus, 142. EL Mai 2021, BayBO Art. 6 Rn. 192). Wir bitten daher um Überprüfung und eindeutige Formulierung in der Festsetzung bzw. Herausnahme des Bezugs auf die Abstandsflächen.
15. Nach § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Für die Wandhöhe (A) 4.2, B) 2.3) müsste daher noch der obere Bezugspunkt festgesetzt werden.
16. Im Hinblick auf den nach Festsetzung B) 2.6 zulässigen Quergiebel sollte überprüft werden, ob für diesen die Wandhöhe von 6,75 m ausreichend ist. Ggfs. sollte für diesen eine höhere Wandhöhe festgesetzt werden. In Satz 2 muss es bei der Angabe der Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB lauten.
17. Für das in Festsetzung 1B) 4.2 Satz 2 geregelte Verbot von Thujen‐ und Fichtenhecken gibt es keine Rechtsgrundlage. Aufgrund von § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB können nur positive Festsetzungen zu der aus städtebaulichen Gründen erforderlichen Bepflanzung getroffen werden. Ein Verbot bestimmter Pflanzen oder Baumarten kann nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB gestützt werden, da damit nicht das Anpflanzen geregelt wird (vgl. OVG Münster vom 02.03.1998 ‐ 7a D 125/96. NE). Der Satz ist daher herauszunehmen.
18. Die unter B) 4.5 aufgeführte Formulierung kann mangels Rechtsgrundlage lediglich unter den Hinweisen aufgenommen werden.
19. ln den Verfahrensvermerken fehlt noch ein Vermerk über die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sowie ein Unterschriftsfeld für die Ausfertigung nach dem Satzungsbeschluss. Wir empfehlen die Verfahrensvermerke entsprechend den Vorschlägen in den Planungshilfen für die Bauleitplanung (p 20/21 S. 217) zu ergänzen.
20. In Punkt 1, 1. Absatz der Begründung fehlt bei der Auflistung der Flurnummern des Geltungsbereichs das Teilstück der FI.Nr. 1397 Lechnerstraße. Da dieses Teilstück der Lechnerstraße innerhalb des Geltungsbereichs liegt, beträgt die Gesamtfläche des Geltungsbereichs nach unseren Informationen ca. 1.533 m². Wir bitten um Überprüfung und ggfs. Anpassung bzw. Differenzierung der Flächenangabe. In diesem Zusammenhang bitten wir auch um Ergänzung einer Flächenbilanz in der Begründung.
21. Die Ausführungen in Punkt der Begründung zum Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan sind an die jeweils aktuellen Fassungen (LEP 2020, Regionalplan 2019) anzupassen.
22. Der Schemaschnitt auf Seite 3 der Begründung sollte etwas größer und leichter lesbar abgedruckt werden, da hier auch auf die Abstandsflächen Bezug genommen wird.
23. Die Begründung für den in B) 1.4 festgesetzten Ausschluss bestimmter Nutzungen ist zu überarbeiten, da in Punkt 5 Satz 2 auf § 4 BauNVO Bezug genommen wird, hier jedoch § 6 BauNVO anzuwenden ist. Die Gründe für den Ausschluss sind zu erläutern.
Zur Grünordnung und zum Immissionsschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Naturschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1: Eine genaue Lage von Nebenanlagen und Stellplätze soll nicht dargestellt werden. Der Begriff “Stellplätze“ bei A.6 entfällt daher.
Zu 2: Die Präambel wird ergänzt.
Zu 3: Die Grundstücksgrenzen werden als aufzulösend dargestellt, die Grundstücke mit den Flurnummern 1398/33, 1398/32 und 1398/31 sollen mit dem Grundstück 1398/12 verschmolzen werden. Die Darstellung wird unter dem Punkt A 9.3 neu aufgenommen.
Zu 4 und 6: Die Lage der TG‐Rampe hat sich geändert. Sie wird auf das Gebäude bezogen vermasst und wie die Begrenzung der Tiefgarage rot gestrichelt dargestellt. Für den zulässigen bzw. geplanten Quergiebel wird kein gesondertes Planzeichen verwendet. Die Maßkette wird aus der Planzeichnung entfernt. Die zulässige Abmessung und Wandhöhe des Quergiebels wird in Punkt B 2.6, mit Verweis auf die Ortsgestaltungssatzung (ÖBV) vom 22.04.20 genauer definiert.
Zu 5: Die Darstellung der Baugrenzen wird überprüft und zeichnerisch dicht aneinander dargestellt.
Zu 7, 8 und 9: Die Unstimmigkeiten werden gemäß den Hinweisen des LRA korrigiert.
Zu 10: Im Punkten B 1.2 ist geregelt, welche Nutzungen zulässig sind. Falls die in § 6 Abs. 2 Punkt 4 genannten „sonstigen Gewerbebetriebe“ auch explizit aufgeführt werden müssen, können diese in Punkt 1.4 (neu 1.3) als „nicht zulässig“ mit aufgenommen werden.
Zu 11: Das Plangebiet wird analog zur Darstellung im Flächennutzungsplan, den Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplans und der tatsächlichen Umgebungsbebauung als Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO festgesetzt.
Mischgebiete dienen nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Sie sind gekennzeichnet durch die quantitative und qualitative Gleichrangigkeit und Gleichwertigkeit von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe.
Ausschließlich das Erdgeschoss wird in die Bereiche MI 1 und MI 2 unterteilt. Im MI 1 wird gem. § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO festgesetzt, dass nur eine Nutzung als Geschäftsgebäude, Einzelhandelsbetrieb, Schank- und Speisewirtschaft, Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder sonstiger Gewerbebetrieb sowie Anlagen für kulturelle und gesundheitliche Zwecke zugelassen ist. Wohnnutzungen sind in diesem Bereich nicht zulässig. Diese Festlegung dient der Erhaltung und Fortentwicklung der gewachsenen Strukturen des Gebiets und soll der Belebung der öffentlichen Zonen des Straßenraums dienen.
Die Bereiche MI 1 werden als sog. “sonstige Teile baulicher Anlagen" durch Vermaßung in der Planzeichnung örtlich lokalisiert. Eine unzulässige Festsetzung gemischtgenutzter Gebäude nach einem prozentualen Maßstab oder durch Festlegung zahlenmäßig festgelegter Nutzungseinheiten findet nicht statt.
Es ist offenkundig, dass durch den Ausschluss der Wohnnutzung in den erdgeschossigen Bereichen MI 1 allein noch keine quantitative und qualitative Gleichrangigkeit und Gleichwertigkeit von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe bezogen auf das Gesamtgebäude erreicht wird. Dies ist dem eingeschränkten Anwendungsbereich des § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO geschuldet, wonach eine städtebauliche Rechtfertigung („besondere städtebauliche Gründe“) des örtlich lokalisierten Ausschlusses von Wohnnutzungen des in der Nähe der S-Bahn situierten Plangebiets lediglich erdgeschossig angrenzend an den Straßenraum als gerechtfertigt erachtet wird. Die Gleichrangigkeit und Gleichwertigkeit von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe gem. § 6 Abs. 1 BauNVO ist für das Gesamtgebäude -in Ermangelung einer städtebaulichen Rechtfertigung für eine weiterreichende örtliche Nutzungseinschränkung- daher unter Einbeziehung der Bereiche MI 2 sämtlicher drei Geschosse herzustellen.
Zu 12: Die Obergrenze für die Überschreitung der GR durch Gesims und Dachüberstände wird ergänzt, der Empfehlung, eine absolute Zahl als GR‐Grenze festzusetzen wird allerdings nicht entsprochen, da die Angabe der prozentualen Überschreitung als ausreichend erachtet wird.
Der Punkt B 2.2.1 wird wie folgt geändert:
Die zulässige maximale Grundfläche kann überschritten werden
a) um 20% durch vor die Außenwand tretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände
b) um bis zu 15% durch Balkone, Vordächer und Außentreppen
c) um bis zu 20% für Terrassen.
Zu 13: Analog Punkt 12 wird die prozentuale Angabe der Überschreitung gemäß §19 Abs.4 Satz 1 BauNVO als ausreichend erachtet. Um Unklarheiten zu vermeiden wird der Punkt allerdings ergänzt durch den Zusatz einer „Überschreitung der in Punkt 2.2 festgesetzten maximalen Grundfläche…“
Zu 14: Gemäß dem Hinweis des Landratsamtes wird die Höhenkote 662,60 m ü. NN, die im Mittel dem vorhandenen Gelände entspricht, als Geländeoberfläche im Sinne des Art. 6 Abs. 4 Satz 2 festgesetzt.
Zu 15: Der obere Bezugspunkt zur Ermittlung der Wandhöhe wird in Punkt B 2.3 als „Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut“ ergänzt.
Zu 16: Die max. zulässige Wandhöhe des Quergiebels wird mit 8,50m festgesetzt, was der ÖBV vom 22.04.20 entspricht. Die Angabe der Rechtsgrundlage wird korrigiert.
Zu 17: Das Verbot von Thujen‐ und Fichtenhecken wird herausgenommen, die Festsetzung unmittelbar im Bebauungsplan beschränkt sich auf die Verwendung heimischer, standortgerechter Laubgehölze für Schnitthecken. Aufgrund der Geltung von § 12 Abs. 2 Satz 3 ÖBV 2020 ist ohnehin bereits anderweitig geregelt, dass Thujen und Taxushecken entlang der öffentlichen Straßen und Wege unzulässig sind.
Zu 18: Die in Punkt B 4.5 aufgeführte Forderung, bei Bauvorlagen einen qualifizierten Freiflächengestaltungsplan vorzulegen wird bei den Hinweisen unter dem Punkt C 7.1 aufgenommen.
Zu 19: Der Vermerk über die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, sowie ein Unterschriftenfeld für den Satzungsbeschluss wird ergänzt. Die Planungshilfen zur Bauleitplanung wurden beachtet.
Zu 20: Das Teilstück der Lechnerstraße in diesem Bereich wird in der Auflistung mit aufgenommen. Die Flächenangabe ergänzt.
Zu 21: Die Ausführungen werden den aktuellen Fassungen des Landesentwicklungsprogramms von 2020 und des Regionalplans von 2019 angepasst.
Zu 22: Aufgrund der geänderten Lage der Tiefgaragenzu‐/ und ‐abfahrt wurde ein entsprechend geänderter Entwurf in die Begründung aufgenommen. Dabei wurde der Schema‐Schnitt größer und damit leichter lesbar dargestellt als zuvor.
Zu 23: Der Bezug zur BauNVO wurde korrigiert (§6). Die Gründe für den Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben sind bereits in der Begründung aufgeführt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
