Die Beteiligung der Öffentlichkeit der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 „Rodelweg“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 14.02.2022 bis 25.03.2022 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 08.02.2022 bis 25.03.2022.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
• Bayernwerk Netzcenter
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Sachgebiet (BQ)
• Landratsamt München, SG Grünordnung
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Deutsche Telekom, AZ: 202162, PN vom 11.03.2022
Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom. Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.
Ziel und Zweck der Planung wie die Erhöhung der Geschoßflächen sowie die Erweiterung des Lebensvollsortimenters wurden dem Begründungsteil zufolge jedoch zur Kenntnis genommen.
Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten.
Sollten Sie im Rahmen dieses Verfahrens Lagepläne unserer Telekommunikationsanlagen benötigen, können diese angefordert werden bei:
Fax: +49 391 580213737
Telefon: +49 251 788777701
Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten. Für die Beteiligung danken wir Ihnen.
Stellungnahme /Abwägung:
Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis auf vorhandene Versorgungsleitungen im Planungsgebiet. Ebenfalls wird auf das Erfordernis ausreichender zur Unterbringung neuer Leitungen hingewiesen. Eine weitere Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0022/2021/BL2 vom 15.03.2022
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Hinweis
Die Abluft des Backshops ist über Dach in die freie Luftströmung abzuleiten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Ableitung der Abluft ist bei den Maßnahmen zum Immissionsschutz zu ergänzen.
Beschluss:
Unter den Maßnahmen zum Immissionsschutz werden die Vorgaben zur Abluft des Backshops aufgenommen.
Abstimmung: 17:0
- Bund Naturschutz, AZ: 05/2022MM vom 22.03.2022
Die Kreisgruppe München des BUND Naturschutz in Bayern e.V. (BN) bedankt sich für die Beteiligung am o.g. Verfahren. Der BN nimmt dazu als anerkannter Naturschutzverband gem. § 63 Abs. 2 BNatSchG Stellung:
Der BN lehnt den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung ab:
1. Bebauung im Landschaftsschutzgebiet
Der BN lehnt die Neuversiegelung von Flächen im Landschaftsschutzgebiet weiterhin strikt ab. Das Landschaftsschutzgebiet bildet einen Puffer zum angrenzenden FFH Gebiet. Gleichzeitig schützt es Flächen für die Kaltluftentstehung und bildet damit eine gewichtige Maßnahme zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels. Das Bundesverfassungsgericht hat unlängst auf die Notwendigkeit solcher Anpassungsmaßnahmen hingewiesen (siehe Urteil vom 24.03.2021).
Wir folgen zudem der Argumentation des Isartalvereins, dass hier ein gefährlicher Präzedenzfall geschaffen wird. Auch wenn nur Teilflächen für eine Bebauung freigegeben werden, untergräbt dies grundsätzlich den Zweck von Landschaftsschutzgebieten.
Ferner sehen wir in der Begründung zum Bebauungsplan keinen triftigen Grund genannt, der eine zusätzliche Versiegelung annähernd rechtfertigen würde. Die Qualität des lokalen Einzelhandels zu verbessern ist nachvollziehbar, allerdings überwiegt eine „Qualitätsverbesserung beim Einkaufen“ nicht den öffentlichen Belang des Landschaftsschutzgebietes oder der Schutzgüter Natur Landschaft und Klima.
Die Notwendigkeit der Wiederherstellung der derzeit vorhandenen Stellplätze wird zudem in der Begründung zum Bebauungsplan nicht nachgewiesen. Es wurde nicht untersucht, inwieweit die derzeit vorhandenen Stellplätze ausgelastet sind. Somit könnte ein reduziertes Angebot ebenfalls ausreichend sein. Insbesondere da laut Begründung keine Erhöhung der Kundenfrequenz erwartet wird. Davon abgesehen sehen wir die Möglichkeiten der Nutzung bereits versiegelter Flächen noch nicht ausgereizt. Das Gebäude im Baufeld SO 02 könnte aufgestockt werden, um den Backshop unterzubringen. Falls wirklich Bedarf bestünde, die vorherige Stellplatzanzahl wiederherzustellen, könnte hierzu auch eine Bereitstellung in der Höhe, beispielsweise mittels modularer Parkdecksysteme eine Anwendung finden. Wir sind uns deshalb sicher, dass sowohl die Gemeinde als auch der Bauherr in der Lage sind eine kreative Lösung im Sinne des Natur und Klimaschutzes zu finden, die keiner Neuversiegelung Bedarf.
Zugleich bittet der BN die untere Naturschutzbehörde, das Vorhaben aufgrund der genannten Argumente und vor dem Hintergrund der bayernweit fortschreitenden Flächenversiegelung neu zu bewerten und keine Erlaubnis zu erteilen. Ferner möchten wir darauf hinweisen, dass derartige Eingriffe nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a der Schutzgebietsverordnung eine Erlaubnis der höheren Naturschutzbehörde erfordern.
2. Maßnahmen zum Ausgleich
Der Ausgangszustand der überplanten Grünflächen wurde in die Kategorie I eingestuft. Dies entspricht nicht den Vorgaben des verwendeten Leitfadens „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“. Korrekterweise müssten die Flächen der Kategorie III zugeordnet werden, da gleich mehrere Kriterien hierfür erfüllt sind:
Laut Leitfaden zählen zu den Gebieten mit hoher Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (Kategorie III) „Bereiche, die unmittelbar an flächenhafte Schutzgebiete nach dem III. Abschnitt BayNatSchG angrenzen“. Das Gebiet ist nicht nur angrenzend, sondern sogar Teil eines Landschaftsschutzgebietes und damit Teil eines Schutzgebietes nach dem III. Abschnitt BayNatSchG. Zudem liegen die Flächen in einem regionalen Grünzug. Damit trifft auch die Einstufung „Flächen mit Klimaausgleichsfunktion für besiedelte Bereiche“ zu. Grünzüge wurden genau aus diesem Grund definiert und festgelegt. Des Weiteren liegt das Gebiet in einem Bereich mit natürlichen, landschaftsbildprägenden Oberflächenformen, nämlich einer Hanglage.
Somit fordert der BN, die Flächen in die Kategorie III einzustufen und den Ausgleich dementsprechend festzusetzen. Unsere grundsätzliche Ablehnung der Neuversiegelung im Landschaftsschutzgebiet bleibt davon unberührt.
3. Weitere Anmerkungen
Der BN begrüßt die Festsetzungen und Hinweise zu Dachbegrünung, Baumschutz und durchwurzelbaren Räumen. Wir empfehlen die Angaben zum Baumschutz und zum durchwurzelbaren Raum in die Festsetzungen zu übernehmen.
Wir hoffen, dass Sie sich ernsthaft mit unseren Einwendungen und Vorschlägen auseinandersetzen und stehen Ihnen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Wir bitten um einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme /Abwägung:
Zur Lage des Bebauungsplans im Landschaftsschutzgebiet:
Das Planungsgebiet liegt historisch bedingt bereits im LSG. Die Erweiterung betrifft ausschließlich Randlagen in unmittelbarer Siedlungsnähe, die für die Funktionalität des LSGs nicht von wesentlicher Bedeutung sind. Die Untere Naturschutzbehörde geht demnach von einer Erlaubnisfähigkeit aus. Die seitens des BN angeführten Alternativen mit Parkdeck oder Aufstockung können im vorliegenden Fall nicht realisiert werden. Eine Aufstockung des geplanten Anbaus würde die Fensterfront am Hotel überdecken. Ein Parkdeck würde inkl. Auffahrtsrampe ebenfalls eine Flächeninanspruchnahme in das LSG nach sich ziehen, da ausreichende Abstände zur Bestandsbebauung eingehalten werden müssten. Zudem wäre die massivere Überbauung in Bezug auf das Landschaftsbild am Ortsrand als negativ zu bewerten. Einzellösungen wie Parkhebebühnen sind für Einkaufsmärkte aufgrund der kurzen Verweildauer nicht geeignet. Die Stellplätze können durch die vorhandenen Betriebe gemeinsam genutzt werden, so dass im Vergleich zu einer Umsiedlung des Lebensmittelmarkts an anderer Stelle der Flächenverbrauch hier reduziert ist. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze orientiert sich an der örtlichen Stellplatzsatzung.
Um die Flächenversieglung zu kompensieren werden Pflanzmaßnahmen entlang der Stellplätze festgesetzt. Diese dienen sowohl dem Klima, dem Landschaftsbild als auch dem Artenschutz.
Gemäß § 5 Abs. 5 der Schutzgebietsverordnung ist für die Erteilung der Erlaubnis das Landratsamt als untere Naturschutzbehörde zuständig, die diese bereits in Aussicht gestellt hat. Die Höhere Naturschutzbehörde ist nur zuständig, wenn es sich um ein Vorhaben mit besonderen ökologischen und optischen Auswirkungen handelt oder eine überörtliche Bedeutung zukommt. Dies ist im vorliegenden Fall bei einer geringfügigen Inanspruchnahme von Freiflächen durch Stellplätze nicht zutreffend. Seitens der Regierung von Oberbayern wurde zudem keine negative Stellungnahme abgegeben.
Zu den Ausgleichsmaßnahmen:
Die Einstufung in die Wertkategorie I wurde seitens der Unteren Naturschutzbehörde nicht beanstandet. Einstufungen in die höchste Kategorie III erfolgen nicht per se aufgrund der Lage, sondern haben auch unter Berücksichtigung von Artenvielfalt und –ausstattung zu erfolgen. Die eigentlichen Eingriffe durch Baukörper betreffen bereits versiegelte Flächen. Die durch die Stellplatzerweiterung betreffende Grünland sowie die durch Ziergehölze dominierte Hecke am alten Haus weisen keine geschützten Tier- und Pflanzenarten auf und sind durch die vorhandene Nutzung (Stellplätze) geprägt. Der angesetzte Ausgleich wird deshalb als angemessen angesehen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde durch den Gemeinderat und die Verwaltung ernsthaft geprüft. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmung: 17:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0022/2021/BL Schäftlarn vom 23.03.2022
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
- Ziff. 1.2.1 und 1.2.2 der Festsetzungen: Die zulässige Grundfläche wird in Bezug auf das jeweilige „Baufeld“ festgesetzt (Ziff. 1.2.1). Überschreitungen der zulässigen Grundfläche für Überdachungen, Terrassen und Zuwegungen (innerhalb der Baugrenzen) werden unter Ziff. 1.2.2 geregelt. Gegenüber der letzten Fassung des Bebauungsplanentwurfes sind hier allerdings die Grundflächen-Überschreitungsmöglichkeiten für Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO entfallen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BayVGH muss aber bei der Festsetzung der zulässigen Grundfläche durch eine absolute Quadratmeterzahl ein jeweils auf das Baugrundstück bezogenes „Summenmaß“ für alle baulichen Anlagen, die beim Maß der baulichen Nutzung zu Buche schlagen, festgesetzt werden. In die Festsetzung der zulässigen Grundfläche als absolute Größe sind daher alle Flächen einzubeziehen, die von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Die Festsetzung zur zulässigen Grundfläche durch konkrete Angaben zur Größe der Grundfläche muss daher die Hauptanlagen einschließlich der Bestandteile der Hauptanlage wie Balkone, Terrassen, Vordächer usw. und die Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO erfassen. Insoweit lückenhafte Festsetzungen können zur Unwirksamkeit der Festsetzungen zum Maß der Nutzung führen. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO findet nach der Rechtsprechung des BayVGH und teilweise nach den Kommentierungen hierzu nur unmittelbar Anwendung, wenn im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl als relativer Maßbestimmungsfaktor festgesetzt ist und nicht auch bei einer festgesetzten Größe der Grundfläche als absoluter Maßbestimmungsfaktor. Für die beiden Baugrundstücke Fl.Nr. 1344 (SO) und Fl.Nr. 1344/1 (MI) ist demnach noch die jeweils zulässige Grundfläche für Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO festzusetzen. Die Festsetzung unter Ziff. 1.2.2 Absatz 3, wonach die Überdeckung des Baugrundstückes außerhalb der festgesetzten Baugrenzen durch die zeichnerischen Festsetzungen geregelt wird, reicht hierfür u. E. nicht aus.
- Ziff. 1.2.3 der Festsetzungen: Im Bebauungsplanentwurf werden nun max. Verkaufsflächen für SO 01 und SO 02 betriebsbezogen und für bestimmte Warensortimente festgesetzt. Wir weisen darauf hin, dass Regelungen zu Verkaufsflächen rechtssystematisch zur Art der baulichen Nutzung gehören. Aus diesem Grund sollte die Festsetzung unter der Ziff. 1.1 „Art der baulichen Nutzung“ aufgeführt werden. In der Begründung sind noch die städtebaulichen Gründe für die Verkaufsflächenbeschränkung anzugeben.
Für die Beschränkung der Zahl der zulässigen Vorhaben in SO 01 und SO 02 unter Ziff. 1.2.3 (jeweils „ein Betrieb …“; insgesamt drei Betriebe) gibt es allerdings keine Rechtsgrundlage (siehe BVerwG, Urteil vom 17.10.2019 – 4 CN 8/18). Die Regelungen zur Beschränkung der Verkaufsflächen müsste so formuliert werden, dass auf die Anzahl der zulässigen Betriebe verzichtet wird (z. B. für SO 01: „Betriebe, die überwiegend dem von Waren des Nahversorgungsbedarfs … dienen, mit maximal 1.200 m² Verkaufsfläche“).
- Ziff. 8.1 und 8.2 der Festsetzungen: Festsetzungen im Bebauungsplan über Öffnungs- und Lieferzeiten von Betrieben sind unzulässig. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können im Bebauungsplan nur Vorkehrungen baulicher oder technischer Art festgesetzt werden. Die Vorschrift ermöglicht nicht, Bestimmungen über die Einzelheiten des Betriebs zu treffen, z. B. Betriebsabläufe, Regelungen der Betriebszeiten und über die Anlieferung. Die genannten Regelungen können deshalb nur als Hinweise in den Planunterlagen aufgeführt werden.
- Ziff. 4 der Hinweise: Beim Planzeichen „Grenze des Landschaftsschutzgebietes“ handelt es sich um eine nachrichtliche Übernahme im Sinne des § 9 Abs. 6 BauGB. Das Planzeichen sollte unter dieser Überschrift erläutert werden.
- Im Umweltbericht auf Seite 29 müsste es „26.01.2022“ lauten.
Aus Sicht der Grünordnung erfolgt keine Äußerung.
Zum Immissionsschutz wird auf die beiliegende Stellungnahme verwiesen, die Bestandteil unserer Stellungnahme ist.
Der Fachbereich Naturschutz gibt ggf. eine eigene Stellungnahme ab, die bei Vorliegen nachgereicht wird.
Stellungnahme /Abwägung:
- zu Ziff. 1.2.1 und 1.2.2 der Festsetzungen: Summenmaß
Zur Erhöhung der Rechtssicherheit wird empfohlen, die Festsetzung zur zulässigen Grundfläche wie nachfolgend aufgegliedert anzupassen. Es wird darauf hingewiesen, dass das bisher festgesetzte zulässige Maß der baulichen Nutzung dadurch nicht verändert wird, sondern nur die Festsetzungsart sich dahingehend ändert, als dass die zulässige Grundfläche für die befestigten Freiflächen nicht mehr nur über die Planzeichnung geregelt, sondern auch schriftlich festgesetzt wird.
„Die gesamte maximal zulässige Grundfläche für Hauptanlagen auf den Baugrundstücken beträgt
- auf dem Baugrundstück im Sondergebiet: 3.395m²;
- auf dem Baugrundstück im Mischgebiet: 200 m².
Die zulässige Grundfläche verteilt sich wie in der Planzeichnung festgesetzt auf die Baufenster SO 01 u. 02 sowie MI.
Für das Baufeld SO 01 ist für die Errichtung von Terrassen und Überdachungen eine Überschreitung der gemäß Nutzungsschablone zulässigen Grundfläche um 505 m² zulässig, im Baufeld MI eine Überschreitung von 55 m². Diese Grundflächen sind in den jeweiligen Summenmaßen gemäß Ziffer 1.2.3 bereits inkludiert.
Im Baufeld SO 01 ist ausnahmsweise eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche sowie der Bruttogeschossfläche für untergeordnete Anbauten bis zu einer Grundfläche von 25m² zulässig. Eine durch diesen Anbau bedingte Erhöhung der Verkaufsfläche ist unzulässig.
Die gemäß Ziffer 1.2.3 festgesetzte, maximal zulässige Gesamt-Grundfläche darf wie folgt überschritten werden:
- auf dem Baugrundstück im Sondergebiet:
- durch Garagen u. Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO um max. 235m²
- durch Zufahrten, Stellplätze u. sonstige befestigte Fläche um max. 4.290m²
- auf dem Baugrundstück im Mischgebiet:
- durch Garagen u. Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO um max. 55m²
- durch Zufahrten, Stellplätze u. sonstige befestigte Fläche max. 100m²“
In der Begründung wird die Ermittlung der bestehenden und geplanten Grundflächen tabellarisch ergänzt. Im Zuge der Auflistung wurde der bestehende Freisitz an der Ostseite des Gutsgebäudes wurde aus der Grünflächen herausgenommen und zur zulässige Grundfläche zugezählt. Ebenso wurden bei den Grundflächen bestehende Treppenanlagen auf der Nordseite berücksichtigt.
- zu Ziff. 1.2.3 der Festsetzungen: Verkaufsflächen
Die Festsetzung zur Verkaufsfläche wurde in Abstimmung mit der Regierung von Oberbayern so formuliert, dass sie den Anforderungen des LEPs entspricht. Sie ist aber richtigerweise nicht zum „Maß“, sondern zur „Art der baulichen Nutzung“ zugehörig und ist demnach entsprechend zu verschieben.
Die Anzahl der Betriebe rührt ebenfalls aus der Abstimmung mit der Regierung. Allerdings zielt die Festsetzung nicht auf die Anzahl der Betriebe ab, sondern auf die maximal zulässigen Verkaufsflächen, die auch durch Kumulierung nicht überschritten werden dürfen. Die Festsetzung wäre demnach so anzupassen, dass nur „Betriebe mit einer zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 1.200/100 m² bzw. 800 m² zulässig sind.
Die Festsetzung wäre dann wie folgt zu fassen:
„Verkaufsflächen:
Im Geltungsbereich sind Betriebe mit folgenden Verkaufsflächen zulässig:
Baufeld SO 01:
- Betriebe, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Metzgerei, Getränke) dienen bis zu einer zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 1.200 m².
- Betriebe für den Verkauf von Backwaren mit einer zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 100 m²;
Baufeld SO 02:
- Betriebe mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 800 m² für den Verkauf von Drogeriewaren.“
- zu Ziff. 8.1 und 8.2 der Festsetzungen: Maßnahmen zum Immissionsschutz
Wie in der Begründung bereits dargelegt ist, kann die Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten gemäß der Rechtsprechung des OVG Münster Urt. v. 16. 10. 2017 – 2 D 61.16.NE im Fall eines Angebotsbebauungsplans zum Ausschluss eines Nachtbetriebs im Sinne der TA Lärm Betriebszeitenregelungen zulässigerweise festsetzen. Die seitens des Schallschutzgutachtens vorgeschlagenen Festsetzungen zu den Betriebszeiten sowie zur Auswahl der stationären Anlagen und Aggregate wurde deshalb im Sinne der Vermeidung von immissionsschutzrechtlichen Konflikten in den Bebauungsplan aufgenommen.
- zu Ziff. 4 der Hinweise: LSG Grenze:
Die Planzeichenerklärung zur LSG Grenze wird in Nachrichtlichen Übernahmen verschoben.
- zum Umweltbericht
Das Datum im Umweltbericht sowie die gesamten Planunterlagen werden an das heutige Sitzungsdatum angepasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 18:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-2-11 vom 23.03.2022
Die Regierung von Oberbayern hat zu der o.g. Bauleitplanung mit dem Schreiben vom 01.06.2021 bereits eine Stellungnahme abgegeben.
Ergebnis der letzten Stellungnahme
Wir hatten festgestellt, dass die Bebauungsplanaufstellung den Erfordernissen der Raumordnung nur dann nicht entgegensteht, wenn sichergestellt sei, dass kein unzulässiges Einzelhandelsgroßprojekt oder eine unzulässige Einzelhandelsagglomeration gemäß LEP-Ziel 5.3.3 i.V.m. LEP-Ziel 5.3.1 entstehen kann. Zu diesem Zweck hatten wir gebeten, die einzelhandelsbezogenen Festsetzungen im Bebauungsplan zu konkretisieren (z.B. über eine Begrenzung der Verkaufsfläche der jeweils geplanten Einzelhandelsnutzungen). Darüber hatten wir eine fachbehördliche Abstimmung der naturschutzfachlichen Belange empfohlen.
Aktuelle Planunterlagen und Bewertung
Den vorliegenden Planunterlagen ist zu entnehmen, dass eine fachbehördliche Abstimmung zu naturschutzfachlichen Belangen erfolgt. Darüber hinaus ist mit Blick auf den aktuellen Bebauungsplanentwurf festzustellen, dass die dort vorgenommenen einzelhandelsbezogenen Festsetzungen mit Ziel 5.3.1 i.V.m. 5.3.3 des Landesentwicklungsprogramms (LEP) in Einklang stehen.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch als raumverträglich zu bewerten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2_AL-4622-ML 24-10934/2022 vom 25.03.2022
Zu oben genannten Bebauungsplan bestehen von Seiten des Wasserwirtschaftsamts München keine Anregungen oder Einwände.
Das Landratsamt München erhält einen Abdruck dieses Schreibens.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Isartalverein vom 26.03.2022
Wir geben zu diesem Verfahren keine Stellungnahme ab.
Beschluss:
Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-0022/21/Sie vom 11.04.2022
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- und Wasserschutzgebietsverordnungen)
Einwendungen:
Landschaftsschutzgebiet
Die Änderung des Bebauungsplans erstreckt sich in das Landschaftsschutzgebiet „Verordnung des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, München, Freising und Erding als Landschaftsschutzgebiet“, LSG-VO „Isartal“. Die LSG-VO könnte dem Bebauungsplan entgegenstehen. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 der LSG-VO ist das geplante Vorhaben erlaubnispflichtig.
Artenschutz
Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände in der Bauleitplanung nicht ausreichend bewältigt, können sich bei der Umsetzung der Planung unüberwindbare Hindernisse bzw. zeitliche Verschiebungen der Umsetzung ergeben. Anhand der Unterlagen kann das Eintreten von Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Um die Planungssicherheit zu gewährleisten, sind Belange des Artenschutzes bereits während der Aufstellung des Bebauungsplanes umfassend und ausreichend zu prüfen.
Rechtsgrundlagen
§ 5 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m Abs. 3 LSG-VO; § 44 Abs.1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen)
Landschaftsschutzgebiet
Die Erweiterung des bestehenden Supermarktes und dessen Parkmöglichkeiten sind vorranging auf bereits befestigten Flächen und nur zu einem geringen Teil auf unversiegelten Flächen (strukturarme Zier- und Nutzgärten und landwirtschaftlich intensiv genutztem Grünland) geplant. Die geplante Eingrünung verringert die optischen Auswirkungen auf das Landschaftsbild.
Die Planung und das daraus resultierende Vorhaben läuft dem Schutzzweck oder dem Gebietscharakter des Landschaftsschutzgebietes (§ 3 LSG-VO) nicht zuwider, das Vorhaben wird daher als erlaubnisfähig eingestuft.
Artenschutz
Wir bitten folgenden Punkt in die artenschutzrechtlichen Belange aufzunehmen:
Für die Gebäudebrüter Haus- und Feldsperlinge sind, um artenschutzrechtliche Verstöße sicher ausschließen zu können, 6 Ersatznistkästen mitvorzusehen, die frühzeitig im näheren Umfeld aufgehängt werden.
Hinweise
- Sollten sich im Frühjahr Mauersegler einstellen, die die überplanten Gebäude als Quartier nutzen, ist unverzüglich die untere Naturschutzbehörde, Herr Wagner, Tel. 089 6221 2367, zu beteiligen. Dies muss auch erfolgen, wenn beim Abriss oder Umbau aktuell nicht besetzt Nester von Mauerseglern oder Sperlingen festgestellt werden.
- Spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses muss die dauerhafte Funktion der Ausgleichsfläche gesichert sein. Dies geschieht durch Eintragung von Unterlassungs- und Handlungspflichten des Grundstückseigentümers in das Grundbuch. Entbehrlich ist eine dingliche Sicherung nur bei Grundstücken im Eigentum der Gemeinde wegen deren Verpflichtung nach Art. 1 BayNatSchG, ihre Grundstücke im Sinn der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu bewirtschaften
- Die Ausgleichsflächen sind von der Gemeindeverwaltung unverzüglich nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans an das Ökoflächenkataster (ÖFK) des Landesamts für Umwelt weiterzuleiten. Der elektronische Meldebogen kann unter https://www.oefk.bayern.de/oeko/ abgerufen werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Zum LSG:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht erforderlich. Der eigentliche Antrag auf Erlaubnis wird dann mit dem Bauantrag eingereicht.
Zum Artenschutz:
Die Festsetzung zum Artenschutz ist zu ergänzen.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und dem Bauherrn mitgeteilt.
Die dingliche Sicherung erfolgt im vorliegenden Fall durch die Festsetzung im Bebauungsplans, da die Ausgleichsfläche innerhalb des Geltungsbereichs liegt (vgl. Ausführungen im Leitfaden zur Eingriffsregelung 2003 sowie in neuer Fassung 2021).
Die Meldung der Ausgleichsfläche an das LfU erfolgt nach Satzungsbeschluss durch die Gemeindeverwaltung.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen zum Artenschutz werden wie seitens der UNB gefordert, ergänzt. Der Bauherr wird über die eingegangenen Hinweise zum Artenschutz sowie das Erfordernis des Erlaubnisantrags bezüglich des LSGs informiert. Die Meldung der Ausgleichsfläche erfolgt nach Satzungsbeschluss durch die Gemeinde.
Abtimmung: 18:0
- Öffentlichkeit: Anwohner des Rodelweg 7a, 82067 Ebenhausen-Schäftlarn vom 25.03.2022
Gegen den oben bekannt gegebenen Bebauungsplan möchten wir folgende Einwände vorbringen:
Sollten Erweiterungen im Dachstuhlbereich erfolgen (6 Wohnungen sind hier geplant), hat dies Auswirkungen auf europarechtlich geschützte Vogelarten (Haus- und Feldsperling). Dies wird hier nicht berücksichtigt, bzw. es werden widersprüchliche Angaben gemacht vgl. (4.1 und 5.3.4).
Weiter wird die Lärmbelästigung mit geringer Erheblichkeit eingestuft. Dies ist bei direkten Arbeiten an einem Wohnhaus und einem entsprechend langen Zeitraum unglaubwürdig und eher mit einer hohen Erheblichkeit einzustufen.
Schwerwiegend erachten wir die geplante Höhenstaffelung des Erweiterungsbaues über das Erdgeschoß hinweg. Hierdurch wird der Ausblick aus den Fenstern des Wohnzimmers und des Balkons verbaut und man sieht auf eine Wand/Dachkonstruktion (vgl. 4.2; letzter Absatz).
Die Schaffung eines sehr unattraktiven Hinterhofcharakters durch Verbau des bestehenden Ausblickes und damit einhergehender massiver Verdunkelung des Wohnbereiches ist nicht durch eine dadurch ermöglichte, attraktive Warenpräsentation im Supermarkt begründbar.
Stellungnahme /Abwägung:
Im Bebauungsplan sind bezüglich des Artenschutzes entsprechende Festsetzungen gemacht, dass vor Abriss und Umbau entsprechende Gebäudekontrollen durchzuführen sind, um geschützte Arten nicht zu gefährden. Für die aktuellen Baumaßnahmen (Abriss altes Wohngebäude) wurden bereits erste Untersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse im Umweltbericht dargelegt wurden. Dies umfasst den geplanten Anbau bzw. den Abriss des Altbaus. Die Ausführungen der Biologin Frau S. Mühl liegen den Unterlagen bei. Weitere Untersuchungen sind durch den Bauherrn zu veranlassen, wenn konkrete Zeitpläne und Maßnahmen vorgesehen sind, da die Bestandsaufnahmen nur den Ist-Zustand darlegen und keine langfristige Sicherheit bieten können.
Für die Erheblichkeit der Lärmbelastung wird die Bauzeit für den Anbau herangezogen. Hier ist seitens des Bauherrn eine zügige Abwicklung geplant, um die Auswirkungen für die Anlieger gering zu halten. Unter Berücksichtigung der geplanten Baumaßnahmen sind hier dadurch vergleichsweise geringe Belastungen zu erwarten.
Die Höhenstaffelung resultiert aus der Abwägung zwischen den Anforderungen an den gewerblichen Betrieb im Erdgeschoss sowie der Wohnnutzung im 1. OG. Durch die geplante Dachbegrünung sollen erhebliche negative Auswirkungen vermieden werden. Zwischen der bestehenden Fassade und dem Versatz des Anbaus liegt eine 5m breite Fläche, die ebenerdig zum Fußboden des 1. OGs liegt. Der Höhenversatz liegt mit 1,50m dann noch in einem Maß, dass eine ausreichende Belichtung der hinter liegenden Fester gewährleistet wird.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung:
18:0